产权式酒店投资分析-产权式酒店市场解读.doc

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产权式酒店投资分析

在国内，分时度假型的产权酒店作为一个新品种，从萌芽到发展，产权酒店模式在我国已跌跌撞撞地走过了十多个年头，随着旅游房地产的崛起，产权式酒店因其保值增值、投资回报安全可靠等特性，已引起越来越多消费者关注的目光，成为投资新宠。

根据对产权酒店的用途，可将其分为以下几种类型：

1、退休住宅型
这是一种为自己退休后准备后路的住房投资方式。投资者在退休之前购楼，每年和家人去使用一段时间，其余时间交酒店管理公司出租获取租金回报。到退休的时候增加使用时间或基本完全使用，作为颐养天年的住所。这种类型的酒店在美国比较多见。

2、有限自用的投资型酒店公寓
开发商将酒店的每间客房分割为独立产权出售给投资者，投资者一般不在酒店居住，而是将客房委托酒店管理公司统一出租经营获取年度客房利润分红，同时获得酒店管理公司赠送的一定期限免费入住权。这种酒店一般位于著名旅游地区，如夏威夷，拥有充足的客源，因此，客房年度利润分红通常足以抵销分期付款的费用，并有可观的盈余。

3、公司自用型
集团购买产权酒店产品，一方面用于投资，另一方面用于企业员工度假或公司年会使用。
在中国，这种产品，已经被更多的赋予了旅游、度假、养生、休闲等功能需求，由商务度假型向养生健康型方向发展，还能分享投资物业资产的增值，一举多得。以广州、云南、海南为例，都利用自身的自然优势资源，纷纷打出旅游度假养生的概念，引用国外原生态养生理念，同步打开国内、国外市场，多元化的度假模式，满足了更多的市场需求。
但是，也陆续招来了不少批评和疑问，其中之一是售价偏高、回报率低、潜在风险非工薪阶层所能承受。 因此，这些位于一线城市的产权式酒店项目，成了富人的投资游戏。这就在一定程度上局限了产权式酒店的消费群体。而一线城市人口的过度膨胀以及人口老年化的社会问题，又在迫切呼吁着人口的转移，例如周边郊区，或者邻近二三线城市都成了转移对象。
另外，这些所在城市的房价虽然能为普通工薪层接受，但也是属于耗费品，住宅楼市的不冷不热，又使得这部分人举棋不定。产权式模式，正好可以摆脱这种两难的境地。比如作为中国西南最具风情的旅游大省—贵州，不仅风光旖旎，更拥有多民族的文化内涵，是投资的风水宝地。近年中体集团在独山试水“贵龙国际”产权式酒店，打造一种全新的旅游居住模式和内容，变旅游为度假，变度假为生活。贵龙国际的独特之处，一方面在其独特的位置和环境因素，多样化的72洞国际锦标级高尔夫球场，还有总占地近万亩的周边各类配套设施，除一般高尔夫度假中心应该有的游泳池、网球场、桑拿、SPA等基础设施，项目内的民俗博物馆、酒吧街、庙宇等也别具一格、妙趣横生。因此，该项目尚未开售就已引起业内消息灵通者的广泛关注，产品定位迅速拔高。

海南航空集团所属的海航酒店集团是国内第一个引进这个地产新品种并成功推向市场。作为中国产权酒店的诞生地，海南的产权酒店行业这些年更是走在全国的前列。南京、深圳、秦皇岛、厦门、青岛、西安、贵州等地相继借鉴海南模式，涌现了一个个产权式酒店，市场反应良好。

产权酒店倍受关注的原因，首先应从这一产品的特点说起，在国际星级酒店的基础上，这些酒店基本拥有最大的生态资源优势，例如大海、沙滩、温泉、森林、古迹等旅游优势，具备了度假的价值，同时可以享受到高标准的服务，如贵龙国际的产权式酒店，在原始森林般的幽静环境中度假休闲的同时，还能满足运动和社交方面的需求；其次，产品的可交换性，可以交换各地的酒店，乃至机票、度假游轮等其他产品，这样的交换是与国际接轨的，具备可拓展性，符合市场的需求；另外，投资的安全性，产权酒店均承诺购买者一定的投资回报率，成为一个长线的投资品种。

现今，中国产权在发展过程中又融进了地域特色，一些海滨城市，如海南、青岛等，以阳光沙滩度假为主打；而内陆一些城市，比方西安、南京等地以其历史特色作为推广契机，国家“公园之省”贵州已经正在筹建中的贵龙国际则打出了民族牌、高尔夫牌。以世锦赛规格的高标高尔夫球场和包括溶洞酒窖、品酒厅、民俗博物馆、庙宇和布依集市在内的庞大配套基础设施引得海内外的关注。

不难看出，在旅游地产向好性的推动下，中国的产权酒店已从原始“圈钱”的初级阶段，向品牌化、连锁化和交换化的高层次发展。国际化模式的接轨，也将为国内产权酒店的发展迎来更多的市场升值空间。　

实际上，作为一种个人的投资方式，购买产权式酒店在中国并非什么新鲜事物。上世纪90年代中后期，分时度假酒店(或“时权酒店”)的概念传入中国，逐步衍变成极具中国特色的产权式酒店，并于2000年在海口市率先亮相，此后数年一度风靡北京等若干大中城市，受到部分前卫的投资者欢迎。

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