连环湖温泉旅游区开发建设项目可行性研究报告.doc

目录第1章项目总论11.1项目概述11.2可行性研究报告的工作范围11.3项目备案数据的确定2项目备案数据一览表21.4报告结论2第2章项目承办单位概况4第3章市场需求预测及拟建规模53.1市场需求预测53.2项目拟建规模5第4章原料及能源需求情况64.1主要原辅助材料需求64.2外协能源需求6项目主要原辅材料及能源需求情况一览表6第5章项目建设选址75.1厂址选择要求75.2项目选址及用地方案85.3项目建设区概况85.4项目用地合理性分析10项目占地及建筑工程投资一览表115.5项目选址综合评价11第6章项目设计方案126.1项目设计原则126.2工艺技术方案13配电盘产品生产主要工艺流程示意简图13主要设备配置明细表146.3总图与运输14总图主要技术指标一览表156.4土建工程156.5给排水17循环冷却水系统工艺流程186.6采暖通风196.7电气20第7章环境保护227.1环境保护设计依据227.2项目建设区域环境质量现状237.3环境污染源的识别247.4项目施工期环境影响简要分析及治理措施24项目施工期作业流程和污染源示意图26主要设备噪声源强一览表32施工机械在不同距离处的贡献值一览表32施工机械噪声最大影响范围测算一览表33不同施工阶段施工场界噪声限值一览表357.5项目营运期环境影响分析及治理措施36办公及生活废水处理流程图37生活及办公废水治理效果比较一览表37生活及办公废水治理效果一览表37废乳化液清洗液治理流程图39粉尘治理模式流程图41燃煤锅炉各污染物产生及排放情况一览表44锅炉烟气治理前后比较表44固体废弃物产生及处置方式一览表467.6厂区绿化工程487.7清洁生产497.8环境保护结论497.9环境保护建议50第8章消防518.1设计依据518.2工程概述518.3消防设计518.4消防机构及定员54第9章节约能源和合理利用能源559.1设计依据559.2设计原则559.3节约能源和合理利用能源措施559.4项目能源消耗种类和数量分析56项目主要能源及含耗能工质年需量测算表579.5项目能源消耗指标分析57单位能耗估算一览表579.6项目用能品种选择的可靠性分析589.7项目运营期主要节能措施589.8预期节能效果分析及建议59第10章项目组织管理与人力资源配置6010.1项目建设期管理组织6010.2项目运营期组织机构6010.3劳动定员60项目劳动定员一览表6110.4员工培训规划建议61第11章项目实施进度建议6311.1项目实施的各阶段6311.2项目实施进度表64第12章投资估算与资金筹措6612.1投资估算依据和说明66固定资产投资估算表69流动资金估算一览表69总投资构成分析一览表6912.2项目筹资方案70资金筹措与投资计划一览表70第13章经济评价7113.1经济评价的依据和范围7113.2基础数据与参数选取7113.3费用估算与财务效益72产品销售收入及税金估算一览表72综合总成本费用估算一览表73项目综合损益表7413.4财务分析能力分析74财务现金流量表（全部投资）75财务现金流量表（固定投资）7613.5盈亏平衡分析76盈亏平衡分析一览表7713.6敏感性分析77单因素敏感性分析表7713.7偿债能力分析7713.8经济综合评价79第14章项目招标方案8014.1招标方案编制依据8014.2招标原则8014.3招标范围8014.4招标组织方式8114.5招投标程序8114.6招投标费用8314.7招标信息发布8414.8项目招标方案84第15章综合评价及投资建议8515.1综合评价8515.2投资建议8747第一章 项目概况1.1 项目名称及承办单位1.1.1 项目名称连环湖温泉旅游区开发建设项目1.1.2 承办单位XX蒙古族自治县旅游局1.2 项目建设单位及负责人基本概况1.2.1 建设单位XX蒙古族自治县旅游局1.2.2 项目负责人XXX（XX县旅游局局长）1.3 编制依据、原则1.3.1 编制依据东北老工业基地振兴战略发展规划大庆市旅游资源开发与发展规划XX蒙古族自治县旅游总体规划中共中央促进经济发展十条意见1.3.2 编制原则（1）保护与建设开发相结合、保护第一的原则。要坚持“严格保护、统一管理、合理开发、永续利用”的工作方针。本项目的开发和建设，应有利于现有良好的湖泊资源的有效保护，保持和稳定森林系统生物资源的安全和自然生态平衡，使之得到永续利用，这是实现旅游区可持续发展而必须长期坚持的强制性规定。（2）统一规划、分步实施、合理布局、因地制宜的原则。统一规划、分步实施，只要坚持合理布局、功能互补，就能依据旅游区景点的自然分布状况，因地制宜的实现景观的融汇交溶，节约开发费用及成本。 （3）坚持民族文化的原则。 博大精深的中国民族文化是旅游业发展取之不尽的源泉，也是提高旅游产品品质的要素之一，旅游产品核心竞争力提升的关键就在于此。自然旅游资源与XX与之俱来的蒙古族文化的有机结合是该旅游区长期坚持的开发方向。 （4）正确处理好旅游区开发建设与当地农村社会稳定关系的原则。旅游区的开发以至旅游区的进一步发展，始终要处理好旅游区建设与当地农民的关系，旅游开发只要与当地村民的经济利益紧密地联系在一起，旅游区的经营发展才有可能保住持久旺盛的生命力，当地农村社会的稳定是旅游区建设和发展的重要条件。 （5）社会效益、旅游区效益、环境效益三统一的原则。强调“三统一”的原则是我国社会主义市场经济的本质要求，任何片面强调某一方面的效益的作法都是有害旅游区建设的。没有社会效益，旅游区发展和市场容量就会失去基础；没有旅游区效益就必然导致经营者积极性的挫伤，旅游区的经营就会失去动力；没有环境效益，旅游区的可持续发展和旅游资源的永续利用就是一句空话。 （6）坚持品牌原则。 现代市场竞争，从一定意义上讲就是品牌之间的竞争。在相同条件下，各旅游区的竞争力的提升取决于旅游区游客的认可程度，游客就是上帝，在游客心中的品牌是决定旅游区人气兴旺的重要因素。因此本项目从开始规划建设起就应树立品牌战略意识并贯穿于建设与发展的各项工作之中。（7）与时俱进，开拓创新的原则。不管旅游区的自然资源再美，民族文化渊源再流长，如果与时代脉膊不相适应，这样的旅游区发展就会失去市场基础。只有将两者加以有机的融合，不断赋予它更高层次的新意和发展，旅游区才有可能在激烈的市场竞争中永远立于不败之地。1.4 项目概况1.4.1 区域及地理位置本项目位于XX蒙古自治县境内、嫩江左岸，位于松嫩平原腹地，北有庆齐公路与齐齐哈尔相通，南与大庆接壤，距省会哈尔滨仅有240公里。滨洲铁路在距连环湖仅20公里的泰康镇穿过，每天上下行列车达10次左右。1.4.2 历史沿革神奇美丽的XX,是黑龙江省唯一的少数民族自治县,早在四千年前,北方少数民族就先后游牧于此。公元十三世纪，元太祖成吉思汗次弟哈布图哈萨尔第十六世孙爱纳嘎率部游牧至此，以其分牧次序为“四”，自称XX部。清顺治5年改XX部为XX旗。新中国成立后的1956年，撤旗建立XX蒙古族自治县。XX6176平方公里的区域内有469万亩草原，201个湖泊，乌裕尔河、双阳河散流境内，嫩江流经西境146.7公里。这里蒙古，汉、满、回等17个民族和睦聚居，社会安定，人心祥和，民风淳朴，群众的文明程度日益提高。1.4.3 旅游资源状况（1）连环湖温泉城连环湖温泉城有以下特点：室内温泉与室外温泉相结合，冰雪与温泉相结合，蒙医药与温泉相结合，动态温泉与静态温泉相结合，大众温泉与私密温泉相结合，温泉与园林相结合，人与自然相融合，是理想的休闲养生的世外桃源，该温泉城建成后将成为中国高寒地区最大的室外高温温泉疗养胜地。（2）鹭岛（槡园）景点鹭岛（槡园）是大庆独特的旅游资源，是开发大庆旅游的重要支撑辐射景观，是侧重表现人在这种自然环境中生产、生活、繁衍的过程，是人们解读人类作为一种生物也是自然生物链的重要组成部分的适宜自然环境。开发鹭岛（槡园）是为了完善旅游产业，增强景点吸引力，扩大客源，增加收入。因此，开发建设鹭岛（槡园）旅游项目是保护珍贵鸟类的需要，是发展大庆生态旅游的需要。同时，依据旅游业的拉动，带来人流、物流、信息流，促进当地经济的快速发展，农村剩余劳动力就地向第三产业转移，实现兴乡富民的需要。（3）九河景点九河景点地处连环湖水域之中，四面环水，周边水域近2万亩，苇塘近1万亩，周边湖水清澈，自然风光秀丽，是天然浴场的理想所在。湖中盛产鲫鱼、鲶鱼、银鱼、大虾等10余种水产品，栖息着几十种水禽。这里的居民至今仍然保持着较原始的生活方式，是真正意义的生态居民，其生产生活方式与生态环境相互协调，恬静、平和、接近自然，是人地研究的理想地域。著名的“九河养生蛋”就生产于此，当地所产鸭蛋经特殊工艺制作，色泽纯品，味道鲜美，可谓是餐桌上的一道美味佳肴。九河村与连环湖景区隔湖相望，有专门从事摆渡的人员和船只，从陆路去九河村，下庆西路后红砖道路直通九河，交通十分便利。旅游开发后，游客可以进行游湖、天然洗浴、捕鱼、品尝农家饭菜等一系列活动项目，带来人流、物流、信息流，促进当地经济快速发展。 （4）龙坑景点龙坑景点自然环境优美，连环湖温泉旅游区开发确保无忧的前提下，龙坑的旅游事业将有更大的开发潜力与发展空间。但目前这种状况与接待、游乐环境、设施、景点仍不能满足日益增多的游人的需求。在此基础上开发兴建有自助性质的旅游景点，既开辟了风情浓郁的项目，添补了我县旅游业的空白，又能满足人们返朴、猎奇、主动参与、寻找特色，玩出文化品味的心理，而且定会取得较好的社会效益与可观的经济效益。1.4.4 项目建设内容规划建设有下列项目：500张床位的五星级酒店、2000张床位的经济型客房、合计1500座位的国际会议中心、800人的多功能娱乐厅、20栋高级别墅组成的湖滨别墅区、1000人同时就餐的生态餐厅、2500人同时沐浴的室内室外温泉、500人同时理疗蒙医蒙药养生馆、50米的标准温泉游泳馆、3000人同时休憩的湖边沙滩及湖滨游泳区，还有各种室内室外体育设施如小型高尔夫球场、网球场、蒙古式赛马场等。目前，以上各项目正按照计划逐步推进，其中室内室外温泉疗养项目在2009年夏季即可投入使用。1.4.5 项目总投资总投资：5亿元1.4.6 项目建设期限建设期限：2008年2015年第二章 项目开发必要性和可行性分析2.1 项目建设必要性2.1.1 本项目建设是落实大庆市有关加快旅游业开发战略决策的具体体现。通过对杜蒙县“连环湖旅游区”丰富多彩的旅游资源进行合理的整合和有效的利用，使之转变为带动地区旅游经济繁荣的新的经济增长点。这是推动旅游经济发展和当地农村经济社会稳定的需要。杜蒙县需要经济繁荣和社会稳定，需要有自己的名牌旅游产品，需要一个接着一个不断兴起的旅游企业去适应本地以及全省乃至全国广大旅游市场的需求，参与激烈的竞争，在竞争中不断发展壮大。选好一个项目，带动一方经济发展已为我国社会经济发展的大量实践所证明。2.1.2 本项目是加快地区经济结构、产业结构调整的需要，也是加强地区后续财源建设的需要。杜蒙县国民经济发展总体上是好的，特别是“十五”期间取得的重大成就为全面提高杜蒙县在全省的经济地位和知名度打下了坚实的基础。但外向型经济和后续财源相对薄弱，特别是旅游业的发展滞后给地区经济结构、产业结构调整造成了极大困难。没有旅游业的发展，具有重大战略意义的结构调整将失去广大的空间和载体。同时给具有良好区位优势和旅游资源富集的增长性资源造成了极大浪费。把目前处于闲置的资源优势变为促进地区经济增长和社会发展的要素反映了我国社会主义市场经济的本质要求。我们认为，杜蒙县人民政府把旅游业作为优先发展产业之一的决策是正确的，完全符合该县经济结构、产业结构调整和地方社会经济发展的实际。这正是“三个代表”重要思想在地方扎根的具体体现。2.1.3 加强生态环境保护的需要。本项目的建设一方面通过旅游管理机构强化的保护措施，使区内的“连环湖”水资源等自然资源得到切实的保护，另一方面通过旅游区的绿化可进一步提高其生态质量。对地区生态环境的有效保护，是社会经济可持续发展的一个重要条件。我国长期以来的退耕还林、还草工程，就是旨在改善日益恶化的生态环境，为国民经济可持续发展创造更为有利的条件。2.1.4 本项目的建设可满足当地人民日益增长的物质文化需求，也是旅游扶贫的有效措施。本项目的建成不仅可对外充分展示杜蒙秀美的风景和民族风情，树立社会发展文明形象，扩大对外开放，促进经济文化交流有现实意义，而且还为大庆市人民提供了一个理想的休闲健身度假胜地。另外，本项目的建成将为当地及周边农村富余劳动力小本经营和打工就业创造条件。尽管国家长期以来实行的一系列扶贫政策取得了很大的成效，但扶贫攻坚的任务仍十分艰巨，要从根本上解决农民脱贫问题，还必须从解放农村生产力着手，更好地为富余的农村劳动力向二、三产业转移创造更多的条件。2.1.5 本项目是大庆市旅游景点的重要补充和完善。大庆旅游主要以石油文化为特色，而“连环湖旅游区”则是集温泉、草原、湿地、湖泊、民俗、蒙医药融合一体，它的建设是对大庆旅游景点在景观上的重要补充和完善，对提高大庆旅游产业的核心竞争力有着重要的意义，同时也为大庆旅游景点的串线组合和营销推广增添了新的内容。2.2 项目建设可行性连环湖于1985年在省旅游局的扶持下开发兴办旅游事业，经过近二十年的发展，积累了丰富的经验，取得了显著的经济与社会效益，不仅带动了当地区域经济的快速发展，直接解决了800多名下岗职工穿衣、吃饭、奔小康的问题，而且提高了连环湖乃至XX蒙古族自治县的知名度，成为了我县对外展示的窗口。经过二十多年的发展，连环湖旅游业的各项设施逐渐完善，接待能力日益增强，以连环湖为中心，已经兴建了两家四星级酒店及其它各种住宿、餐饮、娱乐设施。目前全县年接待游客有50余万人次，旅游收入近2亿元，而连环湖旅游区己达到年接待游客近15万人次以上， 年收入6000万元的水平，连环湖旅游区对XX旅游事业的重要性由此可见。随着县委、县政府将连环湖旅游事业的发展纳入重点工作内容之后，在自然环境越来越美，大湖水位确保无忧的前提下，连环湖的旅游事业将有更大的开发潜力与发展空间。近年来，随着人们生活水准的提高，旅游休闲度假已经成为许多人生活中的一部分，而“以体验温泉、感悟温泉文化为主题，以温泉养生、休闲度假为目的”的温泉旅游，更是迅速成为一种旅游休闲新时尚。在广东、上海、北京，在许多经济发达地区，温泉旅游已成为人们最喜爱的休闲方式之一，进而占据了当地休闲旅游市场的半壁江山。以广东省为例，广东今年居民出远门度假的少了，但省内游、周边省份短线游则大热，其中，温泉旅游最为火爆。据旅游部门介绍，广东旅游市场出现了“一冷一热”的旅游潮，不少市民北上湖南、江西赏雪，或在省内泡温泉，而温泉游占了省内出游总人数的一半以上。随着连环湖新的温泉旅游区逐步建设落成，在此基础上扩大开发建设旅游区基础设施，完善旅游区的功能，发挥出各旅游项目的协同作用，全方位满足人们回归自然、猎奇、主动参与、体验民族文化与温泉疗养的需求，定会取得较好的社会效益与可观的经济效益。第三章 客源市场分析与前景预测3.1 项目市场分析本项目既有“回归自然、享受自然”的生态旅游性质，同时又具有周末、假日休闲度假以及保健、娱乐、采集民族风情、会议接待、学生夏令营活动安排的功能。由本项目的多功能性质决定的项目市场构成将是一个广阔的复合性很强的整合体。现以地域的不同为标志，将本项目的市场构成分为以下四个市场板块即：海外旅游市场、国内（省外）旅游市场、六盘水市（当地）旅游市场、本省旅游市场。3.1.1 海外旅游市场的分析从大庆市的旅游资源组合及优势明显的能源、石油石化工业基础及商业、通讯、交通条件在我省的重要地位看，该地区具备了吸引海外游客进入的可能性。特别是六盘水市旅游资源是一个共生共享的整体，石油文化、百湖之城、温泉之乡溯底寻源将构成大庆市旅游的鲜明特色，其中杜蒙的旅游资源尤为突出，加之杜蒙县已经形成了大庆市的旅游中心，这个中心既是客源的集散地，又是客源流动的调控枢纽，所以，本项目的建成客观地顺应和满足了这一市场的需求。只要大庆市始终把发展旅游业作为地区骨干产业来优先发展，与时俱进、开拓创新，培育出特色鲜明的旅游产品，争创品牌，海外客源就可能进入该旅游区消费。随着大庆市的城市地位和知名度的不断提升，地区社会经济文化不断发展，地区内的大中型企业、经济单位与海外企业及组织和商贸及技术文化交流的日益增多，海外客源市场就有可能不断扩大。3.1.2 国内（省外）旅游市场分析就全国的旅游市场而言，这个市场板块始终是支撑我国旅游业蓬勃发展的主体客源。其经济意义在于这个市场板块客源基数巨大，消费总量增长迅猛，因此，这块市场应作为本项目的主体客源来开发。就大庆市的旅游市场而言，这个市场板块的潜力有待挖掘和拓展。旅游经济发展的大量实践表明：旅游区的生存和发展，很大程度上依托于该区所在城市的社会经济文化发展水平和在全国知名度的状况。我们认为，大庆市的工业经济基础和发达的铁路、公路交通条件及其所处的区位优势，基础设施条件不仅是推动该市国民经济可持续发展的重要因素，而且也是推动该市旅游经济得以起步并使之步入可持续发展轨道的重要条件。随着杜蒙的城市化建设的加速发展，大庆市的经济增长质量的升级和城市知名度的提升，本项目的这块市场将越来越宽广。3.1.3 大庆市旅游市场分析主要从以下两个方面进行分析：一是旅游消费行为已成为当今城市居民生活质量显著提高的标志之一，人们不满足在城市里周而复始的日常生活的改善，更注重心态的调整和放松，追求生命的价值和身心的健康，这种变化表现为市民周末双休日、法定节假日外出旅游度假日益增多，郊外踏青、旅游成为时尚；二是城市居民工作节奏加快，工作压力增大，对身心的放松己成为一种需求，休闲娱乐康体意识增强。本项目的建成，为满足城市居民就近“回归自然、享受自然”、郊外休闲健身度假提供了一个理想的场所。当地的大中型企业、机关、团体、学校的从业者及城市家庭是本项目的重要客源。3.1.4 省内旅游市场分析杜蒙县鲜明的旅游资源特色确立了她在我省旅游业中的有效补充地位。一方面省内客源对冰雪大世界、亚布力滑雪场等风景名胜区早已熟知，早己形成传统的旅游消费概念，省内回头客较多是这个板块市场的一大特点；另一方面这个市场板块的客源对求新、求异更具有强烈的需要，本项目及整个杜蒙市的旅游特色的“新、奇”性适应了这种需求变化。因此，这个板块市场客源应作为开发的重点连环湖温泉旅游区突出生态、休闲、养生三大特点，建成后将成为世界最富有特色的景区之一，温泉、草原、湿地、湖泊、民俗、蒙医药融合一体，必将成为世界游客度假的圣地。3.2 市场前景预测近年来，我县与省内、省外各大旅行社建立了广泛的业务联系，开辟了哈尔滨大庆XX齐齐哈尔五大连池旅游路线，被中央台评选为“全国十佳旅游线路”之一，客源逐年增加。目前己同省内外200多家旅行社建立了联网关系。在大庆市推行“南联北开”的市场开拓战略影响下，也大大提高了连环湖知名度，近几年的游人以10%的速度增长。连环湖无污染的纯净湖水、在湖水中嬉戏的水鸟、一望无际的芦苇荡、独特的含盐温泉更是对那些国外游人、港、澳商人有很强的吸引力。预计景区年平均吸引游客36万人次，其中，过夜游客10万人次，旅游收入1.8亿元。随着旅游区功能的不断完善和知名度的提高，可以带动自治县旅游迈上一个新台阶，预计全县接待游客将突破80万人次。3.2.1 客源市场构成以省内旅游客源市场为主体，不断向外省及海外客源市场拓展，特别是俄罗斯和日韩客人。（1）短途旅游客源市场大庆市、齐齐哈尔市、肇东市、安达市。其贡献的客源所占份额， 2009年以前在80%左右，到2015年为35%左右。（2）中程旅游客源市场哈尔滨市、绥化、其贡献的客源所占份额， 2009年以前在18.5%左右，到2015年约在35%左右。（3）远程旅游客源市场吉林省、辽宁省、北京及南方沿海城市及国内各大城市。其所占市场的份额，预计2008年以前在1%左右，2015年为20%左右。（4）俄罗斯及日韩旅游客源市场其所占市场份额， 2009年以前在0.5%左右，2015年为10%左右。3.2.2 规划目标（1）近期（2009-2013年）游客接待人数在保持并略高于近几年全县游客接待人数的平均增长率15%的前提下，2010年游客总人数将达到20万人次左右，其中过夜游客6万人次左右。（2）中期（2014-2018年）五年中按年增长率15%推算，游客总人数到2014年将达到35万人次，其中过夜游客10万人次。（3）远期（2019-2023年）五年中按年增长率10%推算，游客总人数到2019年将达 49万人次左右，其中过夜游客 14万人次左右。第四章 项目建设条件4.1 自然资源大自然赋予XX以纯净元瑕的天地，这里的自然资源从未受过污染，被誉为“绿色的净土”。地面生长着2000多种植物，栖息着300多种兽类和禽类，地下则蕴藏着石油、天然气、沙矿、地热等20多种矿产。羊草、鲜鱼、芦苇、野生药材，四大特色产品堪称黑龙江省“四大之最”。XX山青、水碧、天蓝、草绿、林幽，那广袤深邃的大草原，蜿蜒东去的嫩江那珍珠般的牛羊，浩瀚的苇海那百鸟竞翔的连环湖，水天一色的龙虎泡那壮如奔马的五马沙坨山，青翠欲滴的大松林，迷人的湿地景色构成了一幅幅多姿多彩的美妙画卷。古朴浓郁的民族风情，人文景观更是XX的魅力之所在。四代王爷墓地、六处辽金遗址、寿山将军墓址等，令人发思古之幽情。蒙古村、北极岛、骞马场、那达慕、民族服饰、饮食、歌舞，则又构成了这里独特的风情美。蓝天白云映碧水，牧歌声声传天外。XX瑰丽多姿、大草原炫丽多彩，这里的春季，四野青青、一片翠绿；夏天白云悠悠、鸟语花香；秋季原野金黄、硕果累累；冬天雪果冰封、一片银装“不是江南，却胜似江南”，这正是XX真实的写照。XX优越的自然资源、独特的民族风情、十分便利的交通，背靠大中城市，非常适合开展旅游事业。4.2 有利条件4.2.1 本项目已经列入大庆市政府重要开发项目之一，有旅游发展政策上的保障。大庆市国民经济和社会发展第十一个五年计划纲要明确指出：“把旅游业作为结构调整的重点产业来发展，使其成为大庆新的经济增长点。加大对境内旅游资源及景点的宣传、保护开发和利用，进一步强化政府主导、部门联动、社会关注、企业运作的旅游发展模式。大力鼓励和引导多元经济建设景区和设立旅游企业，开发特色旅游产品。加强旅游基础设施和服务设施的建设，努力把旅游业培育成为新的支柱产业”。 4.2.2 本项目具有高品位的旅游开发价值。本项目占地面积较大，生态环境优美，内涵深厚，景观类型齐备，旅游资源丰富且颇具观赏品位。该区以自然景观为主要特色，“林茂树美、湖泊潋滟、气候温凉”，实为夏季避暑胜地，具有较高的开发价值。4.2.3 地理区位优越。本项目所在地距大庆市中心仅一小时车程，滨洲铁路在距连环湖仅20公里的泰康镇穿过，每天上下行列车达10次左右，具有以城市为依托发展旅游业的区位优势。便捷的交通更是该项目开发的有利条件，为本项目的可进入性提供了充分的条件。4.2.4 本项目的建设具有良好的外部机遇和良好的宏观背景。经济社会发展战略的大背景，是打造“连环湖”旅游品牌的大好良机，主要表现为：1)旅游业作为国家新经济增长点的战略地位已经确立，政府主导性的“合力兴旅”的社会氛围正在形成；3)大庆市作为我国最大石油石化之城以及近几年铁路客运站的改扩建设和飞机场的建成，将引发巨大的旅游商机，大庆市将成为我国旅游主要接待地之一。4.3 相对薄弱的几个问题4.3.1 大庆市财政支持旅游业基础设施建设的投资力度有限。4.3.2 旅游业人才缺乏的状况与该县旅游经济的可持续发展极不适应。4.3.3旅游宣传力度不够，外界对这里的了解甚少，这制约了该项目知名度的提升。4.3.4 行业管理还应加强和完善。第五章 市场营销策略5.1 营销策略有效的营销必须是以市场为导向，对市场进行细分,针对目标市场采取相应的产品策略、价格策略、促销策略、销售渠道策略以及此四方面的整合，以期获得最大的经济效益、社会效益和生态效益。5.1.1 营销步骤本项目的营销拟采用一般的营销步骤进行。即经历确立营销部门，进行市场细分，选择目标市场，采取正确的营销策略四个步骤。进行市场细分和选择目标市场将在5.1.2阐述。其余则放在5.1.3和5.2说明。5.1.2 目标市场选择目标市场的方法很多，它随市场细分划分的标准的不同而异，结合此项目的特点建议以地理标准和年龄结构标准进行市场细分并选定娱园旅游渡假区的目标市场。（1）按地理标准细分市场按地理、经济距离的远近将娱园旅游渡假区的客源市场细分为：一级客源市场、二级客源市场。一级客源市场为大庆市、大同区本区及周边县区市场。从长远看，经济距离较远的二级市场（哈尔滨、齐齐哈尔、吉林和辽宁）的开发是可能的。但从大庆市杜蒙县旅游发展的现状而言，在设施落后，促销经费有限，旅游接待经验不足，满足旅游者需求的主要产品还在开发期的现状，可集中优势兵力把所有的营销资源（人、财、物）用于开发一级旅游市场。（2）按年龄结构细分市场连环湖旅游区的资源以自然资源为主，人文资源为辅。这种资源特色适合开发体现娱乐性、参与性、休闲性的旅游产品，因此，有必要按照年龄结构进行市场细分，从中发现对这种产品需求量比较大的目标人群。老年人喜欢幽静的环境、新鲜的空气、找回记忆、回归自然，参加对保健养生有积极作用的活动。亲身感受和体验乡土民情、土特产品、农家饭菜，尽享乡村野趣正是老年人颐养天年、享受天伦的好地方。近年来城市化进程明显加快，老年人旅游意识逐渐加强，中青年工作压力的增大而导致陪伴老年人的时间逐渐减少，使得老年人的出游率增加迅速。因此，重视老年人养生长寿、休闲度假的旅游产品，在老龄化社会日趋接近的中国必有巨大的市场，取得更多的竞争优势。青年喜欢求新求异，求刺激，好冒险，而且处于组建家庭的人生阶段。做足做活“情”字文章，开发惊险刺激的水上娱乐项目，结合曲折的水域，郁郁葱葱的森林，必然对青年人散发无穷的魅力。中年人正处于事业的鼎盛期，并在家庭占居中心地位，很少单独出游，一般以商务旅游和以活跃家庭气氛为目的的全家假日游，前者一般都在知名度较大的旅游区进行，因此，商务旅游不是娱园的目标市场。对于全家假日游，却有很大的拓展空间，家庭旅游者的旅游意识强，他们不太关注旅游吸引物，而比较关注日常旅游娱乐活动，同时他们对于各种旅游活动都乐于尝试，特别是度假的需求高，只要立足创新，注意设计一些独创的以家庭度假和娱乐为主题的项目，完善儿童安全保障体系，提供优质的服务，利用天然的区位优势，在这一目标市场中，比竞争对手占有更大的市场份额是有可能的。5.1.3 营销策略（1）产品组合策略市场需求是多元的，因而产品设计也应多元化。对旅游产品进行精心组合，形成不同的游览、娱乐线路，使不同的目标市场的游客都能做出适合自己的选择。连环湖的自然人造景观丰富，历史化遗留景观不足。可以和县内的其它旅游资源组合成一条或几条线路，对它们统一定位，整体营销。这种借船出海，联动开发的战略使各个产品优势互补，交相辉映，增强目标市场的吸引力。（2）差异化竞争策略在学习别的旅游区有益经验的同时，不要盲目模仿，而应避开竞争，做到人无我有，在规划、立意、产品、促销、服务等各个方面实现差异化。需要指出的是不仅在行动上要确实实现差异，而且要使这种差异化为目标市场所认知，旅游者感知到的差异化才是有效地差异化。因此，在宣传农园时，不仅需要突出卖点，而且要在恰当的时间，适当的地点，应用恰当的方式突出卖点。（3）灵活定价策略旅游的核心产品是服务，而服务是无形的，服务的质量很难在购买之前识别，但价格却有高低之分。对于同类旅游产品，旅游者往往倾向于购买价格低的旅游产品。这似乎能够给我们一点启发，在与其他旅游渡假区竞争时，除其它方面差异化外，在价格上实施更加灵活的策略，在定价上寻求优势。可以只定游客运输、娱乐、餐饮、住宿方面的价格，这既能树立价廉物美的好形象又可进行差异化竞争。灵活的价格还体现在数量折扣和实行淡旺季浮动价上。一次性购买旅游产品金额大的游客给予一定数量的优惠，刺激其扩大消费。旺季提价，淡季降价，灵活地应用价格杠杆不仅可以提高经济效益，而且可以很好地调控人与资源，人与环境的关系，获得良好地生态效益，实现可持续发展。5.2 促销宣传5.2.1 正确的促销思路公众对旅游目的地的认识容易以偏概全、以点带面，容易对旅游地的某一些方面，某一些局面，甚至某一两件具体事物的了解而推广到旅游地全体，然后形成对该旅游地的形象评价。所以针对这一现象，在促销过程，农业观光休闲区应该扬长避短、有所侧重，对于那些能够代表和体现旅游地发展特点的正面因素要加以突出，那些负面因素予以消除，即使某个重大负面事件被曝光之后，应立即改善和纠正，并再次从正面予以报道，化不利为有利。旅游地内发生的能代表旅游地形象先进、典型的事件是旅游地形象信息发出的重要源泉，对目标市场公众形象认识起导向和示范作用，因而应该予以特别的重视。良好旅游区形象评价和旅游地形象期望越高，旅游区内成员越倾向于以自己作为旅游区一份子而感到光荣和自豪，同时也就越珍惜和维护该旅游地的良好形象，而对那些利用旅游区的良好形象谋取私利的成员给予驳斥和教育。因此，正确的促销策略应该是提高娱园旅游地形象标准，突出正面因素，走全民促销之路。5.2.2 促销渠道促销渠道多种多样，娱园旅游度假区可根据自身的实际情况，选择相应的渠道或渠道组合。可供选择的渠道有（1）人员推销：推销员直接到目标市场推销、研讨会推销、旅游博览会或展览会推销。（2）广告宣传：报纸、邮寄声像制品、杂志、电视、户外广告媒体如霓虹灯、广告牌、灯箱、橱窗、广播、包装袋等等。 （3）公共关系：以宣传旅游地整体形象为主的广告宣传、新闻宣传、社会交往等。（4）营业推广：邀请客户、新闻媒体免费来娱园旅游等，向目标市场的部分客户发放优惠券，开展有奖销售活动，开展主题宣传，展销活动。5.2.3 促销策划促销除促销渠道有所区别外，促销方式也因人、因地而异，无论运用哪种方式，都必须出奇制胜，以最小的促销投入取得最大的促销成果，现建议采用以下几种促销渠道方案。（1）展开立体宣传攻势（2）加大广告宣传力度，采取“拉”的战术5.3 旅游标牌设置旅游标牌是为游客提供游览路线、景点位置，提高游览效果，保证游客安全，提示游客遵守各项规章制度，吸引游客等不可缺少的重要设施。在景区的入口处要设置景区简介说明牌和导游图，导游标志应采用中、英两种文字说明，动、植物标志要用中文和拉丁文说明。导游标志的规格和色彩、质地应根据设置的地点、介绍的内容和具体条件进行设计，并与景观的环境相协调。标志牌要精心设计，使之精美、大方、新奇，既体现农业观光的特色和标识的功能，又起到美化和装点环境的作用。根据GB-10001-94公共信息标志用图形符号按需设置如下：（1）提示性标牌用以提供游程指南，让游客做到心中有数，便于游览，设置在出入口处。（2）规定性标牌揭示规章制度、规范游客行为，设置在休息点与入口等游客较集中的地方。（3）宣传性标牌主要是宣传环保、生态旅游等口号，营造人与自然和谐的旅游气氛。（4）警示性标牌设置在一些危险地段，警示游客注意安全。第六章 项目建设内容及规模、布局6.1 项目区范围随着连环湖温泉的发现，在原有的连环湖旅游区的基础上，新的温泉景区已经立项、规划、征地、开工 。新温泉景区拥有水面83万亩，陆地面积50万亩，包括连环湖温泉城、鹭岛（槡园）、九河、龙坑等核心景点。6.2 项目建设内容及规模6.2.1 项目建设内容（布局）如表6-1所示：表6-1 项目建设内容（布局）一览表分区布局序号功能区功能定位建设内容摘要连环湖景区1入口形象区引导、入园服务大门、景区浏览示意图、大型浮雕、服务房2“连环湖”核心游览区浏览娱乐深水码头、观景塔、观景平台、湖滨沙滩及游泳区3娱乐美食、购物区休闲、购物、餐饮多功能娱乐厅、生态餐厅、购物区4住宿、保健服务区高档住宿、会议接待、娱乐保健“连环湖”五星级宾馆、国际会议中心、经济型客房、湖滨别墅区、室内外温泉5康体健身区娱乐健身迷你高尔夫运动区、球类休闲健身区、赛马场鹭岛（槡园）景区6生态休闲区度假、休闲观岛亭、垂钓休闲亭、采槡园九河景区7民俗风情区度假、休闲农家乐、民俗活动区、垂钓区、浴场龙坑景区8民俗风情区度假、休闲农家乐、民俗活动区6.2.2 建设规模连环湖温泉旅游区建设含连环湖温泉城、鹭岛（桑园）、九河及龙坑等，规划建设有下列项目：500张床位的五星级酒店、2000张床位的经济型客房、合计1500座位的国际会议中心、800人的多功能娱乐厅、20栋高级别墅组成的湖滨别墅区、1000人同时就餐的生态餐厅、2500人同时沐浴的室内室外温泉、500人同时理疗、参观的蒙医蒙药博览馆、50米的标准温泉游泳馆、3000人同时休憩的湖边沙滩及湖滨游泳区，还有各种室内室外体育设施如小型高尔夫球场、网球场、蒙古式赛马场等。其项目基础设施建设及内容为：（1）连环湖温泉城：1）新建专用大型观光深水码头现在景区有各类观光船只50余艘，渔民作业船80多艘，二者共用一个码头，而且码头小，船多，设施简单老化，容易造成游客人身事故；预计随着新景区的落成，观光船的数量将增至100艘，码头现在已经饱和，无法支撑湖上观光的开发新建码头将专为游览所用，配有有完善的等候、上下船、抢救设施，安全性高，舒适度好。2）新建3000个车位的专用停车场现在景区没有大型专业停车场，车辆都随意停放在草原上，对草原造成了极大破坏；3）环湖路新建及改造环湖路20公里，景区原有主干路已经老化，而且无法连接各主要景点；4）新建环保室外水冲式厕所5座现在景区只有一座老式室外厕所，极不方便客人使用，而且没有下水系统，污染环境；新建5座环保室外卫生间将