安达市太平庄国有林场2010年危旧房改造工程可行性分析报告.doc

安达市太平庄国有林场2010年危旧房改造工程可行性研究报告
目录
第一部分 项目概况 5
一、项目名称 5
二、项目地址 5
三、土地产权状况及面积 5
四、地上建筑物状况 5
五、项目由来 5
第二部分 廊坊房地产市场概况 9
第三部分 项目优势与劣势分析 9
一、项目优势 9
二、项目劣势 9
第四部分 项目运作方案 11
一、项目运作主体 11
二、项目运作方案 11
（一）土地开发模式 11
（二）房产开发模式 11
第五部分 项目规划方案 12
一、项目规划设计要点 12
二、项目技术经济指标 12
（一）项目主要技术指标 12
（二）住宅户数及车位数量 12
第六部分 项目开发方案 14
一、项目开发建设方案 14
（一）对土地开发模式 14
（二）对房产开发模式 14
1、开发方案设想 14
2、建设进度计划 14
（1）土地整理及前期开发进度 14
（2）一期开发进度 14
（3）二期开发进度 14
二、项目经营方案 14
（1）租售比例 15
（2）销售进度与价格 15
1）住宅销售进度 15
2）商业销售进度 15
3）车位销售进度 15
三、项目投资方案 15
第七部分 项目投资估算 16
一、土地开发模式总投资估算 16
（一）开发成本测算 16
1、基准地价与出让金 16
2、实际出让地价预估 16
（1）土地出让金补差额估算 16
（2）地价估算 16
（3）土地增值额估算 16
（二）开发费用测算 17
1、管理费用 17
2、其他费用 17
3、财务费用 17
二、房产开发模式总投资估算 17
（一）开发成本测算 17
1、土地成本 17
2、前期开发费 17
3、设计费 17
4、工程建安费 17
5、基础设施费 17
6、公建配套费 18
7、运作期间费 18
8、不可预见费 18
（二）开发费用测算 18
1、管理费用 18
2、销售费用 18
3、财务费用 18
第八部分 项目资金筹措 19
一、土地开发模式投资方案 19
二、房产开发模式投资方案 19
（一）投资组合方式 19
（二）资金运作方式 19
1、自有资金 19
2、银行贷款 20
3、销售收入再投入 20
第九部分 经济与社会效益分析 21
一、地产开发模式经济效益分析 21
(一)拍卖地价评估 21
(二)财务评价 21
(三)不确定分析 21
1、破产启动费用不纳入成本情况 21
2、土地出让金变动情况 22
二、房产开发模式经济效益分析 22
（一）销售单价的估算 22
1、住宅销售单价的确定 22
（1）用市场比较法确定销售价格的上限 23
（2）用成本法确定销售价格的下限 23
（3）建议销售单价 23
2、商业销售单价的确定 23
3、车位销售单价的确定 23
（二）总销售收入的测算 23
（三）总租赁与转售收入的测算 24
1、商业租赁与转售收入测算 24
2、车位租赁与转售收入测算 24
（四）税金及附加 24
1、销售税金及附加 24
2、租赁及转售税金及附加 24
（五）成本费用估算 25
（六）财务分析 25
1、损益表与项目静态盈利能力分析 25
2、现金流量表与项目动态盈利能力分析 27
（1）全部投资现金流量表 27
（2）自有资金现金流量表 27
3、资金来源和运用与资金平衡能力分析 27
（七）不确定分析 28
1、盈亏平衡分析 28
2、敏感性分析 28
（1）单因数敏感性分析 28
【1】成本不变而租金售价变化对收益的影响 28
〖1〗租金售价变化对财务净现值的影响 28
〖2〗租金售价变化对财务内部收益率的影响 29
【2】租金售价不变而成本变化对收益的影响 29
〖1〗成本变化对财务净现值的影响 29
〖2〗成本变化对财务内部收益率的影响 30
（2）多因数敏感性分析 30
【1】租金售价上升5%时成本变化对收益的影响 30
〖1〗租金售价上升5%时成本变化对财务净现值的影响 30
〖2〗租金售价上升5%时成本变化对财务内部收益率的影响 31
【2】租金售价上升10%时成本变化对收益的影响 31
〖1〗租金售价上升10%时成本变化对财务净现值的影响 31
〖2〗租金售价上升10%时成本变化对财务内部收益率的影响 31
【3】租金售价下降5%时成本变化对收益的影响 32
〖1〗租金售价下降5%时成本变化对财务净现值的影响 32
〖2〗租金售价下降5%时成本变化对财务内部收益率的影响 32
【4】租金售价下降10%时成本变化对收益的影响 33
〖1〗租金售价下降10%时成本变化对财务净现值的影响 33
〖2〗租金售价下降10%时成本变化对财务内部收益率的影响 33
3、本项目预计实际收益分析 34
三、项目风险分析 35
（一）空压厂破产清理风险 35
（二）土地出让政策风险 35
四、项目评估结论 35
附表 36
一、土地开发模式附表 36
表一 总投资与成本估算表 36
表二　资金筹措表 36
二、房产开发模式附表 37
表一 总投资与成本估算表 37
表二 详细投资计划与资金筹措表（按比例） 37
表三 详细投资计划与资金筹措表（按金额） 38
表四 总销售收入预测表 39
表五 销售费用估算表 39
表六 商铺出租计划和出租收入估算表 39
表七 车位出租计划和出租收入估算表 40
表八 销售税金及附加表 40
表九 租赁及转售税金及附加表 40
表十 损益表 41
表十一　全部投资现金流量表（年Ic=10%） 42
表十二　自有资金现金流量表（年Ic=10%） 43
表十三　资金来源与运用表 44
表十四 银行贷款还本付息结算表 45
表十五 银行贷款还本付息计算表 45
表十六 敏感性分析预测表 45
16.1 成本不变而租金售价变化对收益的影响 45
16.2 租金售价不变而成本变化对收益的影响 46
16.3 租金售价上升5%时成本变化对收益的影响 46
16.4 租金售价上升10%时成本变化对收益的影响 46
15.5 租金售价下降5%时成本变化对收益的影响 46
16.6 租金售价下降10%时成本变化对收益的影响 46
表十七 工程成本核算分类表 47
17.1 商业部分工程成本核算表 47
17.2 住宅部分工程成本核算表 48
17.3 配套项目部分工程成本核算表 49
17.4 地下停车场部分工程成本核算表 49

54

安达市工程咨询中心

第一章 总 论
1.1项目提要
1.1.1项目名称
安达市太平庄国有林场2010年危旧房改造工程
1.1.2建设地点
安达市太平庄国有林场
1.1.3建设单位
安达市太平庄国有林场
1.1.4项目法人代表
王艳芳（安达市太平庄国有林场场长）
1.1.5主管单位
安达市林业局
1.1.6项目建设性质
新建
1.1.7建设目标
改造安达市太平庄国有林场危旧住房10户，新建砖混结构住宅10户。
1.1.8建设期及建设进度
2010年4月-- 2010年11月末完成。
1.1.9建设规模
新建砖混结构住宅10户，总建筑面积640㎡。（每户64㎡）
1.1.10投资规模
⑴ 资金需求
太平庄国有林场2010年危旧房改造工程计划总投资65.18 万元。（每户6.518元）
⑵ 资金筹措
太平庄国有林场2010年危旧房改造工程计划总投资65.18 万元。其中：
● 国家补助： 10.00万元
● 省配套： 10.00万元
● 林场自筹： 5.00万元
● 建房户自筹：40.18万元
1.2编制依据
⑴ 国家林业局、国家发改委、住房和城乡建设部《关于做好国有林场危旧房改造有关工作的通知》
⑵ 国家林业局《关于黑龙江省国有林场危旧房改造2010年实施方案的批复》的要求
⑶ 省林业厅《关于下达2010年国有林场危旧房改造任务预安排计划的通知》
⑷ 国家林业局场圃总站关于编制《全国国有林场发展规划》有关事宜的通知
⑸ 黑龙江省林业厅《黑龙江省国有林场危旧房改造工作指导意见》
⑹ 黑龙江省林业厅《国有林场危旧房改造实施方案编制的有关要求》
⑺ 安达市林业局太平庄国有林场危旧房改造实施方案
⑻ 安达市林业局提供的相关资料
1.3主要技术经济指标表
项目主要技术经济指标见表：1-1主要技术经济指标表汇总表
表1-1 主要技术经济指标表汇总表
序号
项 目
单 位
指 标
备 注
1
改造规模
户
10

2
总建筑面积
㎡
640
每户64㎡
3
受益人口
人
42

4
单位造价（㎡）
元
1018.44

5
总投资
元
651800.00

6
资金来源

6.1
其中：国家补助
元
100000.00

6.2
省配套
元
100000.00

6.3
林场自筹
元
50000.00

6.4
职工自筹
元
401800.00
每户建房职工41800.00元
7
建设期
2010年4月-- 2010年11月末（4月份规划设计、备料，5-11月份建筑施工）
1.4可行性研究结论
本项目建设的目的是解决改善安达市太平庄国有林场贫困职工居住条件。实施国有林场危旧房改造工程是贯彻落实党的十七大精神，加快推进以改善民生为重点的和谐社会建设的重要举措，是坚持以民为本、执政为民、增进人民福祉和全面落实科学发展观，推进社会主义新林场建设的具体体现。本项目实施后将彻底解决贫困职工住房问题，满足职工的居住需求。尽快改善国有林场职工居住和生活条件，激发国有林场职工加快社会主义新林场建设步伐，促进林场经济协调、快速、健康发展，可实现生态效益、社会效益、经济效益三赢结果。
经论证，项目建设地点良好，建设内容合理，设计科学，项目建设是可行的，也是必要的。

第二章 项目建设的必要性及可行性
2.1项目建设的背景
十七大提出繁荣农村经济，加快推进城乡化进程的战略目标中，加快小城乡建设是具有中国特色的城乡化道路的重要选择。建设和发展小城乡，不仅是我国城市化道路的重要途径，更是解决农业、农村、农民这一事关中国现代化建设根本问题的重大战略举措。中央领导同志曾经指出:"实施西部大开发和加快小城乡建设，都是关系我国经济和社会发展的重大战略问题"。当前，许多地区都在加大力度，加快小城乡建设步伐。正确认识和把握城乡化发展战略的精神，理清建设和发展小城乡的思路，对小城乡的健康发展是极为重要的。
改革开放以来，伴随着乡镇农、林、牧业的蓬勃发展，农村小城乡建设成为我国城乡化建设最具活力的组织部分和主导力量。20年来，农村建制乡的数量扩大了近8倍，发展到了19060多个。目前，我国的农村城乡化正处在加速发展时期。搞好农村危房改造工作是加快小城乡建设重要环节，是改善民生的重大举措，是改变农村基本生产生活条件的难得机遇，是事关我省全局的大事。
党中央、国务院对保障性安居工程建设高度重视，胡锦涛总书记、温家宝总理强调要增加保障性住房供给,加大保障性住房建设力度。2009年，国务院多次召开会议，安排部署保障性安居工程建设有关工作。李克强副总理专程到吉林省延边州视察重点国有林区棚户区改造工作，看望慰问林业干部职工，提出殷切希望，这对我们做好工作以莫大的鼓舞和鞭策。重点国有林区棚户区改造事关广大职工群众特别是低收入住房困难群体的切身利益，事关林业改革发展大局。做好这项惠民生、扩内需、促发展的工作，具有极其重要的意义。
这些年来，随着经济社会的加快发展，党的一系列惠民政策的贯彻落实，包括住房在内的我省民生问题有了较大改善。黑龙江省国有林场数目较大，分布较广，且远离城市，但由于我省林场贫困面大、贫困程度深，目前相当多的林场群众居住条件较差，有的还居住在十分简陋的危房里。
中央决定开展国有林场危旧房改造工作，是坚持以人为本、改善民生、促进社会稳定和谐的重要举措，充分体现了党中央、国务院对国有林场职工的深情厚谊和亲切关怀，是对黑龙江发展的巨大支持。各级各有关部门正在把做好国有林场危旧房改造工作作为一项政治任务和民生工程来抓，以对党和人民高度负责的精神，饱含对国有林场职工的深厚感情，高标准、高效率、高质量地抓紧抓好，切实改善国有林场职工的居住条件，让林场职工“住有所居、居有所安”，切实感受到党和政府的温暖。要把危房改造工作办成一项实实在在的满意工程，向党中央、国务院交上一份满意的答卷，向人民群众交上一份满意的答卷。国有林场危旧房改造这项工作做好了，我省的国有林场面貌就必然有一个明显的改变，国有林场职工的生活质量就必然有一个明显的提高。
为尽快改善国有林场职工居住和生活条件，促进林区经济协调、快速、健康发展，加快社会主义新林区建设步伐。国家、黑龙江省相关部委、相继下发了相关文件、通知和指导意见：国家林业局、国家发改委、住房和城乡建设部《关于做好国有林场为旧房改造有关工作的通知》、国家林业局《关于黑龙江省国有林场危旧房改造2010年实施方案的批复》的要求；省林业厅《关于下达2010年国有林场危旧房改造任务预安排计划的通知》、省林业厅《黑龙江省国有林场危旧房改造工作指导意见》。
对推动国有林场危旧房改造工作、尽快改善国有林场职工居住和生活条件，促进林区经济协调、快速、健康发展，起到了积极有效的作用。安达市太平庄国有林场2010年危旧房改造工程就是在这一背景下提出的。
2.2项目建设的必要性
国有林场在维护国家生态安全、培育后备森林资源、为国家经济社会发展做出巨大贡献的同时，也积累了大量的历史欠账。林场职工生产生活条件差、收入低、贫困面大，成为我国现阶段最为突出的弱势群体。实施国有林场危旧房改造，改善国有林场职工居住条件，是广大国有林场职工多年的期盼。
实施国有林场危旧房改造工程是贯彻落实党的十七大精神，加快推进以改善民生为重点的和谐社会建设的重要举措，是坚持以民为本、执政为民、增进人民福祉和全面落实科学发展观，推进社会主义新农村建设的具体体现。各级各部门要充分认识实施国有林场危旧房改造工作安居工程的重要性和必要性。
⑴ 实施国有林场危旧房改造工程是贯彻落实科学发展观的一项内在要求。科学发展观的核心是以人为本，“以人为本”就是要高度关注民生、保护民权、维护民利，把实现好、维护好、发展好最广大人民群众的根本利益，作为一切工作的出发点和归宿点。党的十七大将“住有所居”与“学有所教、劳有所得、病有所医、老有所养”列为加快推进以改善民生为重点的社会建设重要目标。因此，加强国有林场危旧房改造工程、实现居者有其屋，是贯彻落实党的十七大精神、
切实改善民生、扎实推进社会主义新林场建设、深化扶贫工作的重大
举措。
⑵ 随着经济社会的不断加快发展和党的一系列惠民政策的贯彻落实，实施国有林场危旧房改造工程是改善林业职工生产生活基本条件的一次重大机遇。把林场危房改造工作作为政治任务和民心工程抓紧抓好，办成一项实实在在的满意工程，让林业职工切实感受到党和政府的温暖，可以说，中央支持巨大，省委、省政府高度重视，林业职工热切期盼，对安达市新林业建设和发展来说，是千载难逢的历史性机遇。“去民之患，如除腹心之疾。”这就要求我们从国有林场群众最关心、最直接、最现实的利益问题入手，实施国有林场危房改造和恢复重建工作。
⑶ 国有林场危旧房改造是改善国有林场民生的重大举措。国有林场几十年来为国家做出巨大贡献，但由于建场时是先建设、后生活，职工多数住宅为泥草房或简易砖房，进入八十年代国有林场资源危机、经济危困，无力改善职工住房条件，造成职工住房年久失修，长期未有改善，居住条件恶劣。实施危旧房改造，有利于加快解决国有林场职工的住房困难，提高生活质量，改善生活环境，共享改革发展成果，提高党和政府的威信，增强职工群众的向心力和凝聚力。
⑷ 国有林场危旧房改造是促进林区经济社会协调发展的有效途径。实施危旧房改造，既可以带动社会投资，促进居民消费，扩大社会就业，又可以发展社区公共服务，加强社会管理，推进平安社区建设，是扩内需、更惠民生、保稳定的重要结合点。
为全面落实国家林业局、国家发改委、住房和城乡建设部《关于做好国有林场为旧房改造有关工作的通知》、国家林业局《关于黑龙江省国有林场危旧房改造2010年实施方案的批复》；省林业厅《关于下达2010年国有林场危旧房改造任务预安排计划的通知》、省林业厅《黑龙江省国有林场危旧房改造工作指导意见》的要求。尽快改善国有林场职工居住和生活条件，激发国有林场职工加快社会主义新林区建设步伐，促进林区经济协调、快速、健康发展，结合安达市太平庄国有林场实际情况，进行安达市太平庄国有林场2010年危旧房改造工程是工作是十分必要的。
2.3项目建设的可行性
随着经济社会不断加快发展，党的一系列强林惠林政策得以贯彻落实，林业职工民生问题有了较大改善。但是，由于受历史、地理、自然及经济发展水平等多种因素的制约，目前仍有部分群众居住在条件简陋的茅草房、土坯房和有地质灾害隐患的房屋里。部分因自然灾害倒塌的民房，由于济条件差、生活困难、自我改造能力弱的家庭，基本无力对所住危房进行改建，占林场危房比例也比较大。部分因自然灾害倒塌民房的职工甚至借助于其他农户家中。
国有林场危房改造直接关系到林业职工的基本生活条件，是林场职工的“安居工程”，是政府的“德政工程”，也是在新形势下促进国有林场全面发展的一项重要任务。国有林场危房改造工程的可行性在于：
一是党中央、国务院对林业职工危房建设非常关心和重视，中央各有关部门对国有林场危旧房改造工作给予大力支持；黑龙江省委、省政府多次对国有林场危房改造工作进行了研究部署，提出了明确要求。
二是经过多年的发展积累，广大国有林场群众的收入不断增加，经济条件有了一定的改善，启动实施国有林场危房改造工程的条件日渐成熟。
三是林业员工建设社会主义新林场的热情日益高涨，对改善林场人居环境和居住条件的愿望和要求十分强烈，积极性很高，这为林场危房改造工作的实施奠定了良好的群众基础。
四是把国有林场危旧房改造工作作为政治任务和民心工程抓紧抓好，办成一项实实在在的满意工程，让国有林场群众切实感受到党和政府的温暖，可以说，中央支持巨大，省委、省政府高度重视，农民群众热切期盼。这项工作做好了，安达市的国有林场面貌就必然有一个明显的改变，人民群众的生活质量就必然有一个明显的提高。中央和省的领导十分关心国有林场群众的生产生活，作为基层政府就必须紧紧抓住机遇，切实把这份关心和温暖落到农民群众的实处。
做好国有林场危房改造工作必须坚持统筹兼顾、突出重点，规划先行、着眼长远，群众自筹资金为主、政府适当补助，因地制宜、突出特色，公开、公平、公正等原则，把握好补助对象、补助标准、建房方式、建房面积、试点面，制定具体工作方案，确定试点对象，做好规划和改造设计方案，研究制定相关政策，确保不漏一户一人，严把工程质量关，按时完成试点任务，及时总结试点经验。各有关部门要增强服务意识，主动参与、各负其责，简化办事程序，减免相关收费，形成全市一盘棋、上下一条心的工作格局，保证危房改造工作取得实效。

第三章 危旧房改造规模
3.1国有林场住房现状
3.1.1国有林场危旧房改造前期工作情况
由于受历史、地理、自然及经济发展水平等多种因素的制约，安达市目前仍有部分群众居住在条件简陋的茅草房、土坯房和有地质灾害隐患的房屋里。因自然情况、遭受自然灾害，灾民住房倒塌损坏严重，虽然安达市政府努力，为因风雹灾和洪涝灾倒塌的特困户进行了多方救助，解决了然眉之急，但尚有相当一部分特困户住在濒临倒塌的危房之中。
按照国家林业局《关于黑龙江省国有林场危旧房改造2010年实施方案的批复》、黑龙江省林业厅《关于下达2010年国有林场危旧房改造任务预安排计划的通知》的要求，为全面准确掌握安达市内国有林场危房的基本情况，科学编制国有林场危房总体改造规划和年度实施计划，全面实施国有林场危房改造工程，有计划、有步骤地推进该项工作的实施， 前期，由安达市林业局牵头，协同安达市民政局领导，开始对全市国有林场的危房进行了初步调查摸底工作。为使该项工作落到实处，安达市林业局结合实际，制定了详细周密的《国有林场危旧房改造工程评定及调查摸底实施方案》，严格按照实事求是、把握标准、全面普查、详细统计的原则，对国有林场危房，包括建筑面积、危房结构、危房等级、危房总数，以及危房户户主姓名、家庭住址、家庭人口数、家庭类别、年收入等基本情况作详细摸底调查。在调查中针对国有林场危房户的具体情况，提出实施包括拆除原址重建、局部维修和整体搬迁、异地集中新建以及新建房屋结构、类型等措施建议，在国有林场危房调查摸底情况下，为安达市实施国有林场危房改造工作提供了可靠依据。在调查摸底后，确立在安达市太平庄国有林场进行2010年危旧房改造工程。
3.1.2太平庄国有林场住房现状
安达市太平庄国有林场于1974年建场，建场后，林场统一建设了职工住宅，建筑结构为连脊土坯房，历史以来自住自护，长期自然条件下促使住宅下沉，雨季房屋进水，房顶漏雨严重，墙体破裂，年久失修，已成为危房。进入八十年代，太平庄国有林场资源危机、经济危困，场里基本无力改善职工住房条件，有部分新职工自建了部分泥土房。近年来，由于林场经营萧条，职工经济收入低、条件差、生活困难，自我改造能力弱的家庭，基本无力对所住危房进行改建，造成职工住房年久失修，居住条件较为低劣。 2008年，在社会主义新林区建设试点林场建设中，太平庄国有林场虽然已改造了部分职工住房，总建筑面积990㎡，10户职工住进了新房，但目前还有10多户职工仍居住在建场时建设的老房子里，现已破旧不堪，已属于高危旧建筑。个别因自然灾害倒塌民房的职工甚至借助于其他农户家中。
3.2危旧房改造需求分析及建设规模确定
3.2.1改造对象的界定
按照国家林业局《关于黑龙江省国有林场危旧房改造2010年实施方案的批复》的要求和黑龙江省林业厅《关于下达2010年国有林场危旧房改造任务预安排计划的通知》精神的规定，太平庄国有林场本次改造的危旧房主要包括：
⑴ 破损严重的泥草房；
⑵ 建房年限超过30年的房屋。
⑶ 危旧房改造范围的对象为太平庄国有林场职工（含离退休职工）
3.2.2住宅建设标准
按照各级文件精神规定，结合太平庄国有林场职工住房实际情况，并结合目前太平庄国有林场职工的建房个人承受能力和职工建房意愿，经民主评议，组织查核，确定了对10户职工住房进行改造。每户建筑面积64㎡砖混结构住宅。
3.2.3建设地点
10户职工住房改造中分别为：太平庄经营区4户，吉星岗经营区3户，升平经营区3户。
3.2.4住宅建设形式与标准
3.2.4.1住宅建设形式
按有关规定，根据林场的实际，并分考虑职工群众意愿，设计上采取平房设计方案。
3.2.4.2建筑标准
新建住房户型以建筑面积64㎡为标准户型，改造10户，总建筑面积640㎡。
新建后的住房达到国家住房设计规范和质量标准，具有比较齐全的配套设施及基本使用功能，有上下水及卫生间，门窗墙体达到节能保温，室外墙体统一装饰，达到场区与住宅区设施配套，功能齐全，路面硬化，排水畅通，环境整洁，美化亮化，以满足职工基本居住需要。（附户型平面图）

第四章 建设条件
4.1安达市基本情况
4.1.1自然条件
4.1.1.1 地理位置
安达市位于黑龙江省西部，松嫩平原中部，地理位置在东经124°53`－125°55`，北纬46°01`－47°01`之间，望省城哈尔滨120km，北与石油名城大庆毗邻接壤（5 km），东与明水、青岗相邻，南与兰西、肇东相邻，西与肇洲毗邻，距鹤乡齐齐哈尔130 km，处于松嫩平原腹地，全市幅面积3586平方公里，辖14个乡（镇）3个社区办事处，行政区划隶属绥化市所辖。
安达市资源丰富，交通发达，著名的哈大齐高速公路、滨洲铁路、明沈公路横穿市区，是全省经济发展最活跃的哈大齐经济带的中心，是重要的人流、物流集散地。
4.1.1.2 地形、地貌
安达市地貌类型属松花江、嫩江冲击一级阶地。全市地势平坦开阔，由东北向西南逐渐地下降，海拔由212米降至134米，相对高差78米，地面坡度1/600－1/300。东部海拔180－210米，西部海拔130－180米，
4.1.1.3 地质条件
安达市处于以长期缓慢下降作用为主的松辽中断陷中央拗陷区东部。从古生界基岩开始，复盖有层次清晰的侏罗系、白垩系、第三系和第四系岩层。粉质粘土及砂砾石及淤泥质粉质粘土，中更新统粉质粘土夹砂砾石。第三系泥岩、砂质泥岩及砂岩，白垩系泥页岩、砂岩。
表层12m以上的土主要由粘土及砂粘土构成，表土层厚0.5－0.7m，粘土层、砂质粘土交互构成厚0.7－12.85m。
最大冻土深度 214cm
地耐压值 40kpa
抗震设防裂度 6度
地下水位较低，地质条件对建筑物基础设计无特殊要求。
4.1.1.4气候条件
安达市地处中纬度北温带亚欧大陆季风气候区内，属于北温带大陆性半干旱季风气候。四季冷暖干湿分明，春秋季多风少雨，夏季受海洋气团影响，高温多雨，冬季受大陆性气团控制，气候寒冷干燥。
主要特征是：冬季寒冷、干燥，时间长达200天以上；夏季雨热同期，时间短，约120天。
安达市年日照总时数为2659小时，年辐射量125.77千卡/平方厘米。年内5-9月日照时数1245.6小时，占全年的46.85%，光能资源比较充足。安达受季风影响，平均雨量各季节不均。
历年平均降雨量为419.7毫米，年降水量最大为680.5毫米（1960年），最小为248.2毫米（1989年）。安达风向比较稳定，受季风环流和狭管效应影响，全年风向季节性变化明显。春秋两季西北和西南风交替出现，出现频率最高，风速最大，夏季西南风，冬季多西北风，是黑龙江省多风地带。安达市各种气候条件参数值见下表：
安达市气象条件参数

项 目

参数值

年平均降水量

441.1mm

年主导风向

SSW

冬季主导风向

NW

年平均风速

3.6m/s

极端最高气温

38.3℃

极端最低气温

-39.3℃

年平均温度

3.2℃

月平均低于5℃的天数

183d

年平均相对湿度

63%

4.1.1.5 交通运输
安达市南距省城120公里，北距齐齐哈尔市160公里，滨州铁路纵贯市区所在地，由东南直伸西北方向出境，可北通边陲，南接京广线。哈大高速公路穿越市区，明沈、哈满、安庆、安兰、安肇等10余条国家和省级公路网贯通城乡，交通便利。
公路贯通所辖14个镇乡和162个村，纵横成网。公路交通与周边毗邻的4县、2市畅通无阻。
4.1.1.6 邮电通讯
安达市程控电话达50000门，农村电话普及各乡镇和部分村屯，交换机总容量50000多门，全市已开通宽带网，全市15个乡镇电信支局均安装了光缆通信电话终端机。
4.1.2社会经济条件
安达市是全省经济发展最活跃的哈大齐经济带的中心，位于哈大齐经济带上的黄金地段，是哈大齐工业走廊上的节点城市。是明水、青岗，望奎、肇洲等县铁路运输必经之地，安达市是黑龙江省西部地区重要的人流、物资、信息流集散地。全市总人口51.3万人，其中农业人口26万人。全市总面积3586平方公里，其中耕地面积188.7万亩，草原272万亩，水域80.55万亩。
4.1.2.1 农牧业
⑴ 一九七九年，黑龙江省政府确定安达市（县）为牧业县。一九七八年，国家农业部把安达市列为全国商品牛生产基地；从一九八一年开始，安达引进国际农业基金，进行“中国北方草原与畜牧业发展现代化项目”的建设。安达市是全国著名的“奶牛之乡”和“肉牛基地”，以世界著名的高产奶牛——黑白花奶牛为主，奶质优良，居全国县级之首，全市现有养牛户2.5万户，其中养牛专业户8,000户，养牛专业村40个。2008年，全市奶牛存栏近13万头，总产鲜奶40万吨。
目前安达市现有乳品加工企业7家，其中，生产保鲜奶三家，生产奶酪1家，生产初乳素1家，生产乳粉企业5家（包括同时生产保鲜奶），生产冷饮1家，现除红星是国家驰名商标外，伊利、贝因美也是国家级的知名品牌。
安达市以“乳牛”“肉牛”生产为基础，未来2-3年内，奶牛存栏达到20-25万头，总产鲜奶近100-120万吨。“牛经济”成为振兴安达的支柱产业。
⑵ 安达市是全国500个商品粮大县（市）之一和东北地区蔬菜生产基地。多年来，安达市蔬菜种植面积达到40万亩，占全市总耕地面积的25%，各类蔬菜总产量56.9万吨，蔬菜棚室已发展到1.8万栋，2万亩，其中高效节能温室已达600栋，总产各类蔬菜产量可达1.5亿公斤。安达市曾获国家“菜篮子产品先进市”，和“无公害蔬菜生产基地”称号。目前，安达市蔬菜产业已形成了以北方第一蔬菜批发大市场为龙头.以全市6大蔬菜为基地和13个主产区为基地的产业化为发展格局.蔬菜有60多个品种.蔬菜销售辐射到东北三省及俄罗斯等远东地区.
⑶ 林业
林业用地29560公顷。其中：有林地11340公顷，未成林造林地3107公顷，苗圃地120公顷，宜林地14993公顷，核减盐碱地、水面森林覆盖率8.3%。
4.1.2.2 工业
全市的工业基础比较雄厚，食品、医药、石油化工、建材机械等行业蓬勃发展，成为市域经济主导产业。形成了以伊利乳业、红星乳业贝茵美乳业等为龙头的乳品产业加工链条；以益鼎公司为龙头的肉产品加工链条；以迪龙制药为龙头的生化制药加工链条；以庆新油田公司、龙新化工厂、利达公司为龙头的石化产品加工链条。目前，安达市正在加大力度改善经济发展环境，在“三个有利于”的原则下，放开手脚，大力发展加工业。
4.1.2.3城市建设
安达县城目前规划占地33平方公里，从哈大高速安达出口下行不足1公里，就到达安达市新的城市坐标——“不用扬鞭自奋蹄”城雕：九头健壮的铜牛劈山而出，气势如虹，既点出了安达“牛城”的特征，又象征着安达市民建设安达的非凡气度。
沿市标向西便是安达县城的轴心街道——“牛街”。“牛街”由市标至火车站，长约6公里，街道两侧每隔50米，便有一头与真牛同比例的石牛，它们形态各异，各有寓意，是国内罕见的主题城市雕塑群。整个城市布局清晰合理，特色鲜明。，
4.1.2.4 经济运行
安达市是全省“十强县”之一，并被评为全国最具投资潜力中小城市百强县、全国中小城市综合实力百强县。2009年地区生产总值实现105.1亿元，全口净财政收入、一般预算收入分别实现9.03亿元、3.0亿元，城镇人均可支配收入、农村人均纯收入分别实现8124元、4275元。
4.2安达市太平庄国有林场基本情况
安达市国有太平庄国有林场位于安达市北部，位于东经125°21′，北纬46°51′。太平庄国有林场是始建于1974年的国有林场，林场共分三个经营区，分别位于安达市的太平庄镇、吉星岗镇和升平镇境内。场部设在太平庄经营区内。
4.2.1自然地理概况
林场处于嫩江沙地区内，地形平坦，地势较低，林场平均海拔172米，境内无自然江河，形成闭流区，易受双阳河、乌裕尔河及明、青坡积水所造成的洪涝灾害。气候属中温带半干旱季风大陆性气候，春旱多风、夏干炎热、秋早霜冻、冬寒少雪。年平均气温3.2℃，年有效积温2753℃，无霜期平均141天，年平均降水432.9㎜。。
4.2.2社会经济条件
太平庄国有林场总经营面积27，885亩，其中林业用地27,450亩，非林业用地435亩，总人口69人，总户数25户，全场共有职工25人，其中管理人员3人，离退休3人，中专学历以上职工8人，现有802拖拉机一台及配套农机具，小四轮一台。固定资产现值158万元。年造林能力600亩，2008年总收入114.1万元，年总支出111.1万元，利润3万元，全场人均收入2900元，由于森林可利用资源很少，草原资源丰富，大部分职工及家属均以养殖业为主，户均养奶牛3头。
4.3其它建设条件
4.3.1地质概况
项目建设区地下地质结构与全市大体相同。太平庄、吉星岗经营区土壤大部分为草甸土，其中有块状盐碱土分部；升平经营区为碳酸盐草甸黑钙土，A层土较薄，贫瘠缺肥、耕做性差。自然环境尤为脆弱。
4.3.2建设地点、交通
在三个经营区中，太平庄经营区位于安（达）、林（甸）公路西侧；升平经营区位于安（达）、大（同）公路北侧，距场部81公里；交通较为便利；吉星岗经营区距场部35公里，不通公路，交通不便，雨季尤为突出。
4.3.3市政基础条件
太平庄国有林场太平庄经营场区内全部为红砖路，两侧加装了路灯，安装了数字有线电视，铺设了排水管线，并有面积为1500平方米的休闲广场一处，
吉兴岗经营区、升平经营区内的供电、道路，排水，有线电视等基础设施一应俱全，基本能达到了场区的美化、绿化、香化、充分保证居民需要。
4.3.4建筑材料条件
安达市近几年建筑市场发展较快，红砖、沙石、钢筋等建筑材料充足，采购较为便利。

第五章 项目建设方案
5.1项目建设指导思想及原则
5.1.1指导思想
认真贯彻党的十七大精神，以“三个代表”重要思想和科学发展观为指导，抓住国家拉动内需政策机遇，以皂要区职工居住水平，改善林区基础设施条件，带动国有林场整合调整，促进经济社会协调发展为目的，努力把功有林场危旧房改造建设成惠及百姓的德政工程、民心工程和生态工程，为建设社会主义新林区奠定良好基础。
5.1.2基本原则
⑴ 坚持以人为本、突出重点；
⑵ 坚持条件具备、急需改造的优先；
⑶ 坚持规划先行，与城镇规划、林场规划相结合；与建设社会主义新农村相结合。
⑷ 坚持统筹兼顾、结合林场实际，因地制宜，合理布局，与林区生产力布局调整相结合；
⑸ 坚持因地制宜，从实际出发，宜楼则楼、宜平则平；
⑹ 坚持国家、省、县（市）政府、林场和林业局补助，职工个人投入多方筹资的原则；
⑺ 坚持促进危旧改造与维护社会稳定兼顾的原则。要正确推进危旧房改造与维护社会稳定的关系，危旧房改造既要逐步推进，又要充分考虑居民的心理和经济承受能力。要妥善解决好低收入群体的住房问题，在政策上给予合理的照顾。
⑻ 精心设计施工，保证危房改造的质量和安全。
5.2安置小区总平面布置
建设规模为新建10户，建筑面积640平方米，布局为两户一栋平房。分别为太平庄经营区4户，吉兴岗经营区3户，升平经营区3户。
太平庄国有林场太平庄经营场区内全部为红砖路，两侧加装了路灯，安装了数字有线电视，铺设了排水管线，并有面积为1500平方米的休闲广场一处，
吉兴岗经营区、升平经营区内的道路，排水，有线电视等基础设施一应俱全，基本能达到了场区的美化、绿化、香化、充分保证居民需要。
5.3住宅建设方案
5.3.1设计规范
住宅设计、施工过程中参照下列规范标准进行设计和施工：
《住宅设计规范》 GB50096-99
《建筑地基基础设计规范》GB-50007-2002
《砌体结构设计规范》 GB-50003-2001
《混凝土结构设计规范》 GB-50010-2002
《钢结构设计规范》 GB-50017-2003
    《建筑地面设计规范》 GB-5