成立餐饮文化管理有限公司建设可研报告书.doc

关于组建绿地紫园餐饮文化管理有限公司的报告 目 录1.项目概要1.1公司概述1.2发展规划1.3市场分析1.4发展方向1.5财务分析2.公司描述2.1公司基本信息2.2企业使命、经营准则2.3公司组织架构2.4人力资源规划与管理2.5公司经营战略3.整体战略规划3.1筹建期和试营期3.2推广期3.3扩展期3.4品牌延伸期4.附件4.1美食广场规划、设计4.2美食广场项目概算4.3团队介绍及资源介绍 一、项目概要1.1公司概述 绿地紫园餐饮文化管理有限公司，是绿地集团与成都紫园酒店管理有限公司整合各自资源，依托天趣.紫园酒店管理有限公司的团队及行业资源，并依据绿地集团项目具体地理位置和项目整体营销策略定位，结合天趣.紫园酒店管理有限公司相关资源根据发展需要进行项目定位、策划、运作的集餐饮企业管理；餐饮管理咨询；餐饮项目策划及投资；有机食品加工技术咨询及转让；餐饮资源整合管理；餐饮文化交流及餐饮产品展览等综合性管理公司。1.2发展规划 以天趣.紫园的地理位置、客流人群、市场影响力为基础，作为新公司品牌提升的窗口，对新公司所打造的项目进行展示、宣传及促销； 以绿地集团现有的几个项目为发展基础，进行有效的市场定位、策划、包装、规范化经营； 制定3-5年的公司发展规划，从传统的餐饮经营模式向科学的、规范的、结合现代消费习惯和消费需求的新型综合餐饮管理模式发展。1.3市场分析 根据中国投资咨询网的相关资料，中国餐饮行业具有很好的发展前景。同时，商业地产商业项目的招商必须是符合项目定位的，而不是简单地以“满租”为原则。在项目开始招商前必须明确招商目标，包括招商业态的组合、主力店、品牌店等等；而餐饮行业在商业地产中也起到举足轻重的作用，商业地产需要餐饮行业的入驻来与需求配套，为其他的商住部分的销售招商提升人气，为此地产企业与专业的餐饮营运团队合作，是商业综合体寻求产品消化途径及解决商家快速入驻和共同发展的绝佳方式。1.4发展方向 以天趣.紫园酒店管理有限公司的成熟营销策划管理团队和餐饮行业资源，利用绿地集团现有物业快速推出“美食城”计划，建立自己特有的销售渠道，达到有稳定收入为基础的目的。 结合餐饮文化建立自己的可复制经营模式； 结合市场和消费需求，依据平台资源开辟新的项目领域： 有机生态农业项目资源整合开发与合作； 结合资源，与业主合作，同时衍生出有机循环农业餐饮及生态旅游房产等相关业务； 餐饮行业电商的深度开发和运作； 用平台与专业网络公司合作，深度开发和充分利用资源，衍生餐饮行业展会、国际国内性餐饮行业交流、交易平台，有条件的时候配以行业杂志进行项目运作。1.5财务分析 公司注册资本为 万元，主要用于公司的初期建设和正常运营。 “美食广场”项目投资 万元，在一定的假设下（如贴现率为6.65%），投资该项目五年得到的净现值为 万元，投资回收期为 年，投资五年的内含报酬率为约 %，这表明投资方案可行。公司面对销售收入、经营成本一定程度的变化，以上指标也在令人满意的范围内，各年保本点低于预测销售额，说明项目抵御风险的能力强。二、公司描述2.1公司基本信息2.1.1公司名称：公司命暂名为“绿地紫园餐饮管理文化有限公司”2.1.2公司法定经营形式：有限责任公司2.2企业使命、经营准则2.2.1目标:2.2.2远景:2.2.3使命：2.2.4公司宗旨：2.2.5经营理念： 2.2.6经营准则： 为实现企业使命，致力于为消费者提供健康的饮食和有机养生的理念，并且努力成为餐饮行业的知名品牌，成为具有市场价值的餐饮公司。以下是公司的经营准则。1、让我们的顾客深切的感受到我们每天竭尽全力所做的每一项工作 中的热情、真诚和价值。2、成为所在行业和相关行业中公认的领导者。3、强调长期发展与高顾客满意度，而不是短期目标，建立起公司网 站，关注顾客的显性和隐性需求。4、树立诚实、正直和责任心的公司形象，努力赢得每一个合作伙伴 和顾客的信任和尊重。5、重视公司文化的建设，营造实现远目标的良好态度与行为环境。6、培训、激励员工，在各个层次加强员工的合作和沟通。7、利用我们经验、知识和不断增加的回报、精益求精的服务和更大 的市场价值建立与顾客、员工与供应商之间的双赢关系。2.3公司组织架构董事会 董事长营运总监副总经理企划部市场部美食广场行政部财务部总经理2.4人力资源规划与管理2.4.1规划2.4.2人员招聘(略）2.4.3培训 (略）2.4.4绩效管理(略）2.4.5薪酬制度(略）2.5公司经营战略 以天趣.紫园为基础快速提升品牌形象和市场资源整合； 以天趣.紫园酒店管理有限公司的成熟营销策划管理团队和餐饮行业资源，利用绿地集团现有物业快速推出“美食城”计划，建立自己特有的销售渠道，达到有稳定收入为基础的目的。 结合餐饮文化建立自己的可复制销售渠道； 结合市场和消费需求，依据平台资源开辟新的项目领域： 以生态、有机农业资源为基础，建立种植、养殖供销合作关系，衍生旅游餐饮、绿色有机餐饮项目等业务。 有机生态农业项目资源整合开发与合作： 结合资源，与业主合作，同时衍生出有机循环农业餐饮及生态旅游房产等相关业务； 餐饮行业电商的深度开发和运作： 用平台与专业网络公司合作，深度开发和充分利用资源，衍生餐饮行业展会、国际国内性餐饮行业交流、交易平台，有条件的时候配以行业杂志进行项目运作。2.5.1战略分析首先，我们从在近几年的商业地产建设热潮中，商业资本高速圈地，追逐更大市场份额的客观要求刺激了商业地产的蓬勃兴起。由于商业地产的特殊属性，其开发成功的标准不是由销售来验证，而是由招商成功与否来最终决定的，因此前期策划与招商成为确保项目成功的关键。（一）商业地产招商特点招商是商业地产收益的实现形式，一个商业地产项目运作成功与否就看是否能按计划成功招商。因此，对于商业地产商来说，掌握商业地产的招商特点有利于商业地产项目的运作成功。与传统的商业招商相比，商业地产的招商的具有如下三大特点。1、招商时间长商业地产的招商时间相对较长，从业态组合确定开始至项目全面营业，它可分为主力店群和中小店群二个招商阶段。（1）主力店群招商主力店群作用主要有四个：有助于稳定整个项目的经营主力店群一般占有整个项目一半左右的营业面积，其影响之大可想而知。知名度较高、有良好业绩记录的主力店可使项目更加稳定，且有利于项目的可持续发展。有助于整个项目的销售知名的主力店群的入驻能够吸引投资客的眼球，刺激铺位的销售，以及对中小店群的招商。有助于增加消费群体主力店群各自拥有一定忠诚度的消费群体，这一优点可以帮助项目在日后的营运中，能在保持一定量客流的基础上发挥更大的效用。有助于提高租金收入主力店群的进驻能够影响中小店的租金水平，提高项目整体租金收入。（2）中小店群招商中小店群的作用主要有二个：业态组合需要按业态组合设计招入中小店群，以满足项目商圈内不同层次、不同需求的消费群的购物或消费需求。项目主要利润来源中小店的铺位租金往往是主力店的310倍，租金制定根据当地实际情况来定租金的比例，有的甚至更多，其中中小户租金总和是项目的主要利润来源。2、租金租期悬殊主力店群投资大，投资回收期长，其租期要求一般需八年、十年，有的长达二十年。其租金相对便宜的得多，一般在第四年起，租金开始递增，递增在3%10%。而中小型店的租期一般为3年左右，租金较高，一般在第三年起递增租金。3、招商难度大招商的难度大在于项目建设期较长，主力店群对项目业态变化趋势把握不准，而营运商又缺乏经验。（二）、商业地产招商误区1、盲目定位，不切合实际为了在销售推广中宣传项目的价值，开发商往往对项目的定位人为拔高，即导致商铺的价格定得比较高，而理智的做法是根据周围的消费群体以及居民的收入来决定如何定位，定位过高或过低都会和周围的消费环境不协调，定位过低会损害开发商的利益，而定位过高，则会造成商家今后的经营成本过高，不敢问津。2、缺乏整体招商规划商业项目的招商必须是符合项目定位的，而不是简单地以“满租”为原则。在项目开始招商前必须明确招商目标，包括招商业态的组合、主力店、品牌店等等；形成清晰的招商规划指导招商工作的进行，而不至于只要想进来经营就直接“招”进来，形成一个“大杂烩”。3、招商期望值过高期望值过高的表现首先体现就是在租金上。在定租金价格的时候首先考虑的不应是自己的利润，应该先考虑经营者，只有经营者生存了，商场才能生存。4、单纯依靠广告招商招商针对地是特定的经营者，而单纯广告是具有普遍性的没有特定的针对性。很多开发商认为广告是唯一的手段，只有通过广告才能完成项目的招商。招商的关键是沟通，是不能坐在家里守株待兔的。把广告作为招商的唯一手段，导致接触招商的客户面少，自然招商就成问题了。5、过分强调市场环境的影响现在竞争是比较激烈的，很多地产开发商在感慨市场是越来越难做了，于是在招商的时候就出现了一种情况，就是招商人员过分强调受市场环境的影响，不能正确地分析自己的优势和劣势从而制定有效的招商策略。竞争激烈确实是目前整个行业的行情，但是从另一方面看，越来越难做也表明着机遇越来越多。6、缺乏持续经营的商业管理观念很多开发商认为客户进来了就万事大吉了，这是一个很大的误区。其实客户进来只是商场开始的第一步，如何持续的经营商场才是最为关键的问题。开发商招来了客户，还要注意协助客户经营，客户生存得越久，商场就越旺，以后招商就越容易，升值也就越快，不然客户做了一段后纷纷流失，再招商就非常的困难了。7、招商工作欠缺执行力制定再完美的招商细节，如果没有完善有效的执行力，就如空中楼阁，无从谈起。招商执行要强化“言必行，行必果”，推行招商负责制。另一方面，招商人员必须进行专业培训。没有经营方面的专业知识与客户不能形成有效地沟通，没有真正从经营者的角度解决问题，导致客户对项目信心不足，使招商工作举步艰难。（三）、商业地产招商核心要决1、合理的时机选择是成功招商的前提（1）商业地产招商与销售对于商业地产来说，销售在先还是招商在先，并不仅与运作顺序有关，它甚至决定了项目的生死。项目产权发售之际，也应该是主力招商完成之时。（2）商业地产招商与整个项目建设由于商业地产的招商时间相对较长的特点，一般来说，招商要分主力店群和中小店群二个招商阶段。而确定这二个招商阶段与整个项目建设的时间关系至关重要。主力店招商时间的确定由于主力店群决定项目产品的形式，在产品形成之前，发展商需确定主力店群，并按其要求设计、建造相适应的产品商业设施；所以主力店群的招商集中在项目业态组合之后、规划之前。中小店群招商时间的确定中小店群则对形成后的商业设施改造要求不大，因而中小店群的招商可在主力店群确定之后才正式进行，当然项目建设期间可进行各类中小店的招商咨询登记工作。所以中小店群的招商则分散于整个项目的建设期间。2、准确的前期规划是成功招商的基础商业项目的招商必须以准确的项目定位和规划为基础。项目规划应包括主题定位、商业建筑物情景营造（外部环境艺术处理、内部气氛艺术塑造、环境艺术特色设计）、商业业态组合布局、主力店、品牌店、特色商铺区域设计等，并形成清晰的招商规划系统。大多商业地产运营商很难做到招商“一步到位”，原因就是前期商业地产开发商规划不到位。3、项目招商最好由专业机构全程操作专业人做专业事。商业地产首先是商业，然后才是地产。现实中，地产开发商对零售商业专业运营并不充分了解，且多数属半路出家，住宅地产是资金密集型行业，商业地产项目是否取得最后成功，资金并不是唯一的因素。专业人士及专业机构的作为不可以低估。应该重视商业运营商怎样为商业地产的开发创造价值。4、品牌资本、品牌同盟是成功招商的保证商业地产的复合业态增加了招商难度。但建立起品牌同盟，运营商不须花太多的广告费用即可成功招商。5、成功招商的关键在于成功的沟通 商业地产开发与住宅地产开发最大的区别在于服务对象不同：住宅开发主要面对终端用户群体；而商业地产开发面对的不仅是商铺投资者、主要的是个人和机构经营者，最重要的是关系商业地产项目持续经营的数以万计的消费者。运营商与招商针对的是特定的经营者，换位思维、良好沟通成为招商的关键。商业地产项目的招商不应是单纯租赁的交易关系，而是需要从经营者的角度为出发点，从商业规划、经营管理等诸多方面给予经营者信心。 根据上述分析，我们可以设想组建“绿地紫园餐饮管理文化有限公司”的发展结果：1、满足项目招商最好由专业机构全程操作成功地占领市场这一 条件： 专业人做专业事：成都紫园酒店管理有限公司拥有多年从事 餐饮酒店管理的专业团队，有着成熟的营销管理体系，能在 项目确定初期就保障餐饮部分的整体配套入驻（餐饮部分在 商业综合体中的比重在20%左右）。2、满足品牌资本、品牌同盟是成功招商的保证这一条件： 成都紫园酒店管理有限公司经过多年餐饮行业经营，不但打 造了“天趣.紫园”这一著名餐饮品牌，同时也建立了自身的 餐饮行业同盟，拥有各类餐饮行业的知名品牌商以及各类特 色餐饮个体商户。3、保障了主力店招商时间的确定；4、保障了中小店群招商时间的确定； 5、满足了商住户的配套服务，为生活提供了便利；6、同时为项目提升了人气，为项目销售招商做好了前期铺垫。三、整体战略规划： 3.1筹建期和试营期： 利用绿地集团现有物业快速推出“美食城”计划， 通过精雕国际品牌营运中心策划公司品牌形象提升推广，利用成都紫园酒店管理有限公司的管理团队组建项目组制定“美食城”项目实施计划等事宜，并通过精雕国际的空间设计公司对“美食城”项目进行规划和设计，引住商家入驻。 试营期内，通过统一管理、共同经营的管理模式，利用“天趣.紫园”的地理位置、客流人群、市场影响力，作为新公司品牌提升的窗口，对新公司所打造的项目进行展示、宣传。为推广期的发展奠定重要的基础。 3.2推广期： 正式展开营销宣传活动（具体细节见活动方案），大力投入宣传。此阶段的资金更多流动到宣传方面。希望通过营销，我们可以迅速地占领市场，将我们的品牌和商业模式推向大众，在整个餐饮市场创造一定的影响力，打响品牌的知名度。假设这一阶段的工作取得良好的成效，一方面证明我们的营运模式是商家可以接受的，具有一定的市场价值，就占领市场来说，这一步的工作是非常有意义的。另一方面这一阶段的工作证明了项目的市场价值，成为了我们可复制营运模式为下一阶段的投资项目手段的奠基石。 3.3扩展期： 进行下一步资源整合计划，以生态、有机农业资源为基础，建立种植、养殖供销合作关系，衍生旅游餐饮、绿色有机餐饮项目等业务。经过上一阶段的发展，已经证明了公司的营运模式的前景良好。我们需要进一步开拓新市场，发展和扩大品牌的影响力。同时，我们将发展传统餐饮以外的产品，拓展营销渠道。通过新的一轮拓展，迅速占领和巩固市场。 3.4品牌延伸期： 在第二阶段以后，我们将设立加盟，以加盟的方式扩大规模。与此同时，开发餐饮以外的产品，如结合资源，与业主合作，开发有机循环农业餐饮及生态旅游房产等相关业务。到合适的时机，公司将公开上市。 四、附件：4.1团队及资源介绍4.2美食广场项目概算4.3美食广场规划、设计附件一： 成都紫园酒店管理有限公司简介“天趣.紫园”是天趣.紫园酒店管理有限公司是在整个宽窄巷子48个院落中面积最大的一个，占地面积650，其建筑风格是满清特色建筑风格的标准二进式四合院，曾经是清正蓝旗二品武将官邸，地理优势独一无二，在美国纽约时代广场播出的中国国家形象宣传片中的部分场景就取景于该院落，是众多中高端消费人群和旅游人群首选之地。 “天趣.紫园”的菜品主要以新派川菜为主。传统川菜讲究麻的彻底、辣的酣畅、香的沁肺，但这一点与商务正餐的要求相冲突。新派川菜很好的改变了这一点，新派川菜又叫融合菜，是在传统川菜的基础之上融合了其它菜系的选材及制作方法进行创新的菜品，这也体现了川菜“百菜百味，一菜一格”的精华。“天趣.紫园”内设10个包间，包间餐位 100多个，日均用餐客流量达300至500人次。2010年年收益980万， 2011年年收益860万，2012年年收益1050万，2013年年收益880万。成都紫园酒店管理有限公司拥有多年从事餐饮酒店管理的专业团队，有着成熟的营销管理体系及品牌营运专业机构、空间创意设计团队，同时拥有众多大、中、小型餐饮企业品牌资源并拥有国内餐饮行业相关协会、文化机构、团体等资源： 1.四川广元苍溪商会副会长单位 2.四川巴蜀书画院创作展示基地 3.四川东方张大千艺术研究中心创作展示基地 4.第五十届国际美食节优秀宴席奖 5.青羊区工商联副会长单位 6.成都市餐饮同业工会常务理事单位 7.成都市饭店与餐饮娱乐行业协会理事会员单位 8.青羊区美食文化促进会副会长单位 9.2013年成都全球财富论坛接待单位 10.香港饮食协会全球美食考察成都联谊单位 11.日本饮食协会全球美食考察成都联谊单位 附件二： 绿地集团成都绿趣餐饮管理有限公司自营业额预估（20162020）项目经营时间业态组成总数量翻牌率单次消费额年消费次数年营业额（万元）合计（万元）利润率利润（万元）宽窄巷子紫园店2016/1/12016/12/31中餐10个包间120座人均300元200天7201816.515%272.5散座餐位72座人均100元144绿地之窗2016/1/12016/12/31中餐 米线 面条 干锅 冒菜 咖啡厅等散座 164座6次人均30元150天442.8咖啡厅 30座4次人均40元72绿地缤纷城2016/1/12016/12/31中餐 米线 面条 干锅 冒菜 咖啡厅等包间2个24座2次人均60元150天43.2散座64座4次人均50元192大厅 135座4次人均25202.5宽窄巷子紫园店2017/1/12017/12/31中餐10个包间120座人均310元220天818.42154.820%431散座餐位72座人均110元174.2绿地之窗2017/1/12017/12/31中餐 米线 面条 干锅 冒菜 咖啡厅等散座 164座6次人均35元160天551咖啡厅 30座4次人均40元76.8绿地缤纷城2017/1/12017/12/31中餐 米线 面条 干锅 冒菜 咖啡厅等包间2个24座2次人均65元160天49.9散座64座4次人均55元225.3大厅 135座4次人均30259.2宽窄巷子紫园店2018/1/12018/12/31中餐10个包间120座人均320元230天883.22564.725%641.2散座餐位72座人均120元198.7绿地之窗2018/1/12018/12/31中餐 米线 面条 干锅 冒菜 咖啡厅等散座 164座6次人均40元180天708.4咖啡厅 30座4次人均45元97.2绿地缤纷城2018/1/12018/12/31中餐 米线 面条 干锅 冒菜 咖啡厅等包间2个24座2次人均70元180天60.5散座64座4次人均60元276.5大厅 135座4次人均35340.2宽窄巷子紫园店2019/1/12019/12/31中餐10个包间120座人均330元240天950.43109.525%777.4散座餐位72座人均130元224.6绿地之窗2019/1/12019/12/31中餐 米线 面条 干锅 冒菜 咖啡厅等散座 164座6次人均45元210天929.9咖啡厅 30座4次人均50元126绿地缤纷城2019/1/12019/12/31中餐 米线 面条 干锅 冒菜 咖啡厅等包间2个24座2次人均75元210天75.6散座64座4次人均65元349.4大厅 135座4次人均40元453.6宽窄巷子紫园店2020/1/12020/12/31中餐 米线 面条 干锅 冒菜 咖啡厅等10个包间120座人均340元250天10203702.225%925.6散座餐位72座人均140元252绿地之窗2020/1/12020/12/31中餐 米线 面条 干锅 冒菜 咖啡厅等散座 164座6次人均50元240天1180.8咖啡厅 30座4次人均50元144绿地缤纷城2020/1/12020/12/31中餐包间2个24座2次人均80元240天92.2散座64座4次人均70元430大厅 135座4次人均45元583.2利润总计：3047.7附件二： 美食广场项目概算按前期投入和半年成本计算天府二街绿地之窗 硬装100万 软装20万策划20万电商推广40万员工培训加工资55万空调20万消防30万广告宣传50万资源整合20万房租管理费50万水电费用20万总计：435万宽巷子天趣紫园硬装升级 40万软装40万策划20万电商推广80万员工培训加工资80万广告宣传60万资源整合30万房租管理费80万水电费用20万总计: 490万郫县绿地缤纷城硬装100万 软式20万策划20万电商推广40万员工培训加工资45万空调20万消防30万广告宣传50万资源整合20万房租管理费30万水电费用20万总计385万合计1210万附件三：目 录第一章 项目总论- 1 -1.1项目简介- 1 -1.2可行性研究的范围- 2 -1.3编制依据- 2 -第二章 项目建设背景及必要性- 3 -2.1橡胶密封件项目提出的背景- 3 -2.2国家产业政策- 6 -2.3项目建设的必要性- 8 -第三章 项目优势- 11 -3.1市场优势- 11 -3.2技术优势- 16 -3.3组织优势- 17 -3.4政策优势:关中天水经济区发展规划- 17 -3.5区域投资环境优势- 17 -第四章 产品介绍与技术介绍- 20 -4.1橡胶密封件产品介绍- 20 -4.2 产品标准- 21 -4.3 产品特征及材质- 21 -4.4产品方案- 26 -4.5产品技术来源- 27 -第五章 项目产品发展预测- 28 -5.1产品行业关联环境分析- 28 -5.2行业竞争格局与竞争行为- 33 -5.3竞争力要素分析- 39 -5.4项目发展预测- 41 -5.5竞争结构分析及预测- 43 -第六章 项目产品规划- 47 -6.1项目产品产能规划方案- 47 -6.2产品工艺规划方案- 47 -6.3项目产品营销规划方案- 51 -第七章 项目建设规划- 58 -7.1项目建设总规- 58 -7.2项目项目建设环境保护方案- 61 -7.3项目建设节能方案- 65 -7.4项目建设消防方案- 66 -7.5项目建设生产劳动安全方案- 69 -第八章 项目组织实施情况- 73 -8.1项目组织- 73 -8.2项目劳动定员和人员培训- 74 -8.3项目管理与实施进度安排- 77 -8.4工程招标- 80 -第九章 项目财务评价分析- 82 -9.1项目总投资及资金筹措- 82 -9.2项目财务评价依据及相关说明- 83 -9.3 项目总成本费用估算- 84 -9.4 销售收入、销售税金及附加和增值税估算- 84 -9.5 利润分配估算- 85 -9.6 借款偿还计划- 85 -9.7现金流估算- 85 -9.8不确定性分析- 86 -9.9风险分析- 88 -第十章 项目经济、社会效益评价- 90 -10.1经济效益评价- 90 -10.2社会效益评价- 90 -第十一章 可行性研究结论与建议- 91 -11.1研究结论- 91 -11.2建议- 91 -