帝都国际项目(房地产)可行性研究报告.doc

XXXX置业有限公司开发帝都国际项目申请报告XXXX工程造价咨询事务所有限公司目录第一章 总 论1第二章 项目背景和建设必要性5第三章 建设条件与建设地址13第四章 工程方案20第五章 环境保护33第六章 节能37第七章 物业管理40第八章 实施计划与工程管理41第九章 投资估算与资金筹措43第十章 效益分析46附 件 附 图1、企业法人营业执照2、土地成交确认书3、供水证明4、供电证明5、供气证明6、建设项目招标方案7、区域位置图8、现状图9、总平面布置图第一章 总 论一、项目名称及承办单位1、项目名称帝都国际2、项目建设性质新建3、项目建设单位XXXX置业有限公司法人代表：通讯地址：邮编：4、报告编制单位XXXX工程造价咨询事务所有限公司工程咨询等级：证书编号：发证机关：国家发展与改革委员会二、工作依据1、XXXX置业有限公司与XXXX工程造价咨询事务所有限公司签订的工程咨询委托书与合同书2、中华人民共和国城市规划法3、城市规划编制办法4、城市居住区规划设计规范（GB50180-93）5、XX县城市总体规划6、项目用地范围内现状及周围环境等基础资料。7、有关部门提供的证明和资料等三、研究范围1、项目建设必要性及市场需求分析2、建设条件与地址3、规划设计方案4、物业管理5、环境保护、节能6、实施计划与工程管理7、投资估算与资金筹措8、经济和社会效益分析四、工作概况XXXX工程造价咨询事务所有限公司在接受高XXXX置业有限公司关于建设帝都国际项目的工程咨询委托后，立即成立了研究小组，小组本着客观、科学和对项目负责的精神，多次进行实地考察，搜集资料，对项目建设的必要性进行了多方面的调查研究，会同有关部门，对项目建设方案进行了认真、细致地研究、讨论，根据目前XX县住宅、商业等状况以及城市分区规划的有关要求，确定了项目的建设规模和实施方案，在此基础上编制了该报告。五、建设单位概况XXXX置业有限公司成立于2007年12月12日，法人代表贾丰开，注册资金4000万元。公司位于XX县昌明花园116号，是一家集房地产开发、销售于一体的股份制企业。公司现有职工21人，有专业技术人员11人，其中高级工程师2人，下设办公室、财务室、经营部、保安部、工程部、环卫部等部门。公司以“诚信、真实、和谐、安全”为理念，以品质求生存、诚信求发展、客户满意为衡量工作的最高标准。六、研究结论1、建设地址该项目位于XX县中心城区，比邻县级商业中心，基地东邻城市主干道新昌路，南接城市支路孤山街。该地块市政设施配套齐全，交通便捷，地理位置十分优越，是商住区开发建设的理想位置。2、建设规模该项目规划总用地7.7公顷，其中净规划用地6.12公顷。总建筑面积为129429.8m2，其中：地上建筑面积119757.7m2，地下建筑面积9672.1m2，居住户数646户，停车率70%。项目建成后，将形成一个布局合理、配套齐全、功能完善、物业管理到位的商住社区。一期工程建筑面积40451.7m2，其中高层住宅建筑面积34755.4m2，东门以北商业建筑面积5696.3m2。二期工程建筑面积27821.0m2，其中高层酒店建筑面积22124.7m2，东门以南商业建筑面积5696.3m2。三期工程建筑面积61157.1m2，其中多层住宅建筑面积52655.4m2，孤山街商业建筑面积5316.8m2，小区北侧商业建筑面积3184.9m2。3、物业管理该项目建成后，通过招标择优选择一家物业管理公司负责进行物业管理，中标公司应严格按照物业管理条例的有关规定为居民、商户提供多层次、全方位、细致周到的物业管理服务。4、实施进度计划该项目建设期计划为3年，工程拟于2008年8月份开工，预计2011年6月份竣工。5、投资估算该项目建设总投资为33688.7万元。项目分三期进行：一期建设总投资为10850.1万元，其中工程费用6379.7万元，土地费用（一期工程所占用地比例计算）2381.6万元，其他费用451.2万元，不可预见费341.2万元，财务费用454.8万元，税费712.8万元，销售费用128.4万元。项目的资本金为3797.5万元。二、三期建设总投资22838.6万元，其中工程费用12606.6万元（二期工程费用4588.3万元，三期工程费用8018.3万元），土地费用6803万元，其他费用964万元，不可预见费678.5万元，税费1513.8万元，销售费用272.8万元。6、资金筹措一期申请银行贷款6000万元（占总投资的55%）；一期项目资本金3797.5万元（占投资的35%）；一期预售再投入1052.6万元（占投资的10%）。二、三期资金由建设单位自筹解决。7、经济和社会效益分析该项目的开发建设符合国家产业政策和XX县城市发展规划，对于改善城市面貌，加快城市化进程具有积极的作用。同时可带动XX县建材工业和第三产业的发展。具有良好的经济效益和社会效益。主要经济技术指标表序号项目单位指标1总投资万元33688.71.1一期项目投资万元10850.11.2二、三期项目投资万元22838.62销售收入万元40120.32.1一期销售收入万元12843.92.2二期销售收入万元18292.32.3三期销售收入万元8984.13一期效益分析3.1销售税金及附加万元712.83.2土地增值税万元598.23.3利润总额万元1395.73.4所得税万元348.93.5税后利润万元1046.73.6投资利润率%12.93.7投资净利润率%9.643.8投资利税率%24.93.9所得税后全部资金内部收益率%44.93.10财务净现值（Ic=12%）万元5763.11投资回收期（静态）年2.43.12盈亏平衡点%78.3第二章 项目背景和建设必要性一、项目提出背景随着县城的建设发展和城市规模进一步扩大，城区居民不断增加，尤其是县城科技工业园的建成，来园区投资兴业和企业多达几十家，他们的到来不仅可大大加快XX县的经济发展速度，同时还可带到XX县的就业及再就业工程，使城区人口数时进一步增加。城市功能随着商业步行街、假日广场、温州商城等项目的运作日臻完善，但与衣、食、住、行等方面比较，市民居住环境改善的提高相对缓慢，与城市经济的发展状况不相适应。因此，正是基于上述背景，提出建设帝都国际项目。二、XX县房地产市场概况2006XX总人口65万人，城区人口17.2万人，GDP83.5亿元人民币，人均GDP12846元人民币。住宅供应量约40万平方米，成交量26万平方米。XX人均居住面积为16平方米，XX属四线待发展城市，人均居住面积应约为20平方米左右。2007年规划住宅土地供应量1580亩。建筑面积大约140万平方米，预计2007年开发量将达至60-80万平方米。2007年，XX县将撤县换区，城市化进程更加快速。宝通街与东风路二条主干通路的贯通将大大影响XX的经济发展，无疑将成为XX今后的又一经济动脉；2010年，政府规划城镇人口达至25万人，对住宅地产来讲，近3-5年将是强劲的发展期。2007年，XX商业规划供应面积约为60万平方米，据调查，卖场、专业市场、金融市场、商务将全部出现。因此，XX的商业地产市场竞争激烈，但60%以上项目分期进行开发，67%的商业地产拆迁难度较大，2008年将逐渐开始出现市场。因此，商业地产的需求较大。07年新开发项目统计项目名称开发量（平方米）规划面积（亩）备注相府锦苑100000241.5昌盛花园二期180000212.55程氏商务中心12330047.5金景宝地300000229.8昌东新天地130000121.8金宏泰2600026阳光嘉园小区9030097.35爱伦堡9500067.95濠景海岸198500280.5锦绣佳苑2680021.31矿机120000121.3长运公司2000022.37乐化塑编厂1600013.91原拖拉机厂4000038.02永康花园2400027.44合计:14899001569.3三、XX县住宅市场分析经过此次对XX各大住宅项目的市调，XX虽然城市范围不大，但板块效应已经初具雏形，以站前街为界，站前街以北住宅板块（如温泉公寓、科文学府等）住宅的平均价格维持在1500元/平方米，站前街以南住宅板块的平均价格维持在1650元/平方米。整个城市的住宅均价维持在1635元/平方米。从住宅销售情况来看，本地刚性需求较强，而投资意识较薄弱，但随着城市化进程的不断发展，自住型住宅将会相当长的一段时间内占主导地位。目前XX县各住宅项目开发量基本上都在10万平方米以下，在生活方式的不断改变中家庭人员结构有逐渐向小型化发展的趋势，并有以下几个特征：1、住宅户型缺少变化，普遍需求都以客厅与主卧朝南，卫生间与厨房明厨明卫；2、面积在120平方米以下的比较热销，130平方米以上面积销售迟缓；3、产品同质化比较严重；4、客户在追求更高产品要求的的同时，仍以实用便利为主。5、外立面设计呆板；6、小区景观、绿化设计缺乏创意；7、项目普遍缺乏整体营销概念。XX现有住宅项目简表楼盘名称规模主力面积均价备注东山花园45亩82、90、120、131平方米1680元/平米开发和销售中后期天和家园50633平方米92、105、117、125平方米1534元/平方后期阳光佳苑90、116、124平方米1650元/平方后期雅居园106、125、128平方米1520元/平方后期蓝宝石花园已售完宝石山庄500亩87、68、91、134平方米1700元/平方售楼处已撤离分三期开发温泉公寓建面：15.8万平方97、98、140平方米1551元/平方1995元/平方中期乐港公寓建面（三期：137856平方98、126、135、222平方米2200元/平方二期在售濠景海岸16万平米，100、128、144、177、236、286平方米1700元/平方目前为一期阶段科文学府45万平米108、144、152、176平方米1640元/平方已交房13座，尚有5座未开发假日广场1600元/平方中庭景苑18万平方米89、93、95、101平方米1560元/平方分二期开发四、XX县商业市场分析1、商业业态目前XX的商业业态主要百货店、超级市场、便利店、专卖店、商业步行街等。属四线开发城市，商业欠发达。XX目前的商业物业主要有：家乐佳超市、百货大楼、新昌商场、世纪美联、商业步行街、温州商城。各业态对消费者的吸引比重依次为：佳乐家、百货大楼、新昌商场、世纪美联、商业步行街、温州商城。目前XX商业楼盘主要有：中庭景苑（规划中）、假日广场（建设中）、商业步行街、温州商城、福州商城、昌盛物流中心（建设中）。商业总建筑面积约：19万平方米，其中待开发面积约50000平方米。2、商业消费分析XX县居民收入有所增长，生活水平得到明显改善。据抽样调查，2007年全市城区居民人均可支配收入7538元，人均消费性支出5639元，其中人均食品支出1947元，人均生活用品、娱乐、文教及服务支出1312元，人均居住支出827元，其他支出634元。人均居住支出占总支出的10.3%，随着居民收入的增长，生活水平的提高所占比重还会进一步增加。农民人均收入3643元，人均生活消费支出2275元，农民进城买房也成为可能。从以上数据可以看出，人民随着收入的增加，生活水平的改善，购买力越来越强。XXGDP增长态势图表：XX商业开发及经营处于起步阶段，且除佳乐家、百货大楼等知名商业外，其他商业知名度不高，加之XX购物环境的不理想，形成了XX人对XX的消费排斥心理（同样价位，同样质量的物品宁愿到XX去购买，也不愿在XX买），以到XX购物为荣的心理。XX消费者异地消费的原因分析如下：XX目前无知名商业购物业态，中低档消费及小宗消费一般在XX，而中档及大宗消费一般到XX、淄博等地进行消费；长期无知名度较高的购物消费地形成了只认XX等大城市的购物习惯；大城市的消费选择机会较多也是一个原因。因此，XX的商业消费需要引导，首先是购物环境的改变，其次是知名度的提高。五、消费者定位和项目定位消费者是市场的主导因素，只有与其形成良性沟通，真正满足消费者生活的基本欲望与需求，才是楼盘的生存之本。对XX县可能的消费群研究：1、事业较为成功，二次置业者。要求：小区配套完善，环境优美，物业管理齐全，房型能体现其身价。预计：房型要求四室二厅以上，配有停车位，面积在120 m2左右，售价约20万元。2、事业小成，二次置业者，年龄一般在40岁左右。要求：交通便利，小区配套、房间舒适、环境优美预计：房型要求三室二厅以上，面积在120-140 m2，售价约为24万元。3、有旧房，二次置业者（普通的居民，主要消费对象）要求：改善居住质量，房型合理，尺度宜人。预计：房型要求以三室一厅或二室二厅为宜。面积在90-120 m2，售价约21万元。4、事业起飞，首次置业者（已婚人士，年龄约30岁左右）要求：房型合理，尺度合适，能解决一般的居住要求，满足三口之家的基本居住要求。预计：房型要求二室一厅为宜，面积在80m2左右，售价约15万元。5、参加工作不久，首次置业者（单身），年龄在25-30岁左右。要求：房型宜小，实用，兼做工作与生活之所，户型合理。预计：以一室一厅或二室一厅为宜。面积约40-60 m2，售价约10万元。6、事业较成功者，有闲置资金从事房地产投资者要求：房型合理，不宜过大，小区配套完善预计：房型以一室一厅或二室一厅为宜，面积约为40-60 m2，售价约15万元。项目市场定位于中高档生活社区和新型商业中心。六、结论政策优势、区位优势和巨大的市场需求，为该项目开发建设提供了有利的契机和社会环境。项目建成后，将对XX县的经济发展产生巨大的拉动作用。因此，该项目的开发建设是十分必要的。第三章 建设条件与建设地址一、建设地区概况XX县地处XX半岛中部，东邻海滨城市青岛，西靠XX省会济南，济青高速公路、胶济铁路横穿东西，大沂路纵贯南北，距青岛、济南机场各150公里。XX县辖15个镇，1个开发区，面积110l平方公里，人口60万。XX县距今有3000多年的历史，古称营陵，境内有距今1800万年的远古火山群和212处古文化遗址。现已探明和开发的矿产资源有蓝宝石、玄武岩、石灰岩、木鱼石、煤、粘土、砂金等9类25个品种，82处矿产地。XX石灰岩保有量为20亿吨，其中熔剂灰岩为1.5亿吨，水泥、化工灰岩为14亿吨，建筑石料灰岩为4.5亿吨。特别是蓝宝石资源丰富，有矿面积450平方公里，是目前世界上罕见的大型蓝宝石矿床之一，具有颗粒大、颜色纯、质量好、奇异宝石多等特点，颇受国内外珠宝界的青睐，XX也因此被誉为“蓝宝石之乡”。XX县农业基础雄厚，现已形成瓜菜、黄烟、桑蚕、林果、肉鸡、肉鸭和奶牛七大主导产业。XX西瓜已有150多年的栽培历史，栽培面积15万亩，品种80多个；建有中华西瓜科技园，一年四季有瓜，是有名的“西瓜之乡”，产品已获国家农业部“绿色食品”认证。畜牧养殖业，有乐港、永昌等龙头企业，形成了鸡、鸭、牛、羊、猪等17个系列，年产肉、蛋、奶10万余吨，年养殖肉鸡、肉鸭5000万只。XX县工业发展较快。目前，XX县各类企业发展到1035家，其中年销售收入过500万元的企业116家，形成了化工、建材、农副产品加工、宝石加工、塑料、轻纺等行业为主的工业体系。目前，XX县的珠宝、塑料袋、油漆、肉鸡、肉鸭、葡萄糖等产品的产量居全国同行业前列。XX县共有塑料加工企业102家，年加工能力10万吨；拖拉机组装企业20家，年生产能力30万台；乐器加工企业27家，年产吉它、贝司等乐器20万把；地毯生产企业18家，年加工能力240万平方英尺。XX县的第三产业发展势头强劲。现有大型专业批发市场和集贸市场发展到95处，其中尧沟瓜菜市场年交易量4亿公斤，被评为“国家定点西瓜市场”。XX县商业零售餐饮网点发展到3908户，城区有温州商城、商业步行街、佳乐家超市等大型商业网点，2003年XX县社会消费品零售总额20多亿元。旅游业以蓝宝石为依托，建成了中国宝石城、中华宝玉石博物馆、世界民族文化村、仙月湖景区等10多处旅游景点，推出了“蓝宝石之旅”、“生态观光”等旅游专线。XX县投资环境优越，投资政策优惠。近年来，县委县府把招商引资作为带促各项工作上水平的总抓手，提出了“招商引资促发展，求真务实建强县”的口号，采取了一系列超常规的措施和办法，把招商引资作为“天字号”工程来抓，取得明显成效，仅2004年就引进各类项目547个，实际到位资金9.12亿元，其中过千万项目69个，过亿元项目8个。在县境内，除了有省级开发区-XX经济开发区外，还规划了若干项目区。XX经济开发区及各重点项目区内商贸、加工、科研、娱乐、居住等功能设置合理，配套基础设施已全部达到“七通一平”的水平。区内实行封闭式管理，推行“税外无费”政策，不经批准任何单位和个人不能进园区检查收费，为外商生产经营创造良好环境。为鼓励外商投资，制定了一系列优惠政策对投资者和项目引荐人都给予奖励。同时，还提出了“视投资者为上帝、视引荐者为功臣”，“只要来投资，剩下的事情我们办”的口号，确保外商在XX能够享受到最优质的服务。县委专门成立了经济发展软环境投诉中心和机关效能监察中心，开通了经济“110”，昼夜24小时接受外商举报，为企业和客商保驾护航。成立了招商引资系列化服务领导小组和招商引资项目论证小组，为项目建设提供包揽式、全方位服务成立了行政服务中心，将审批、收费、办证、会计结算等职能全部集中到中心办理，为外商投资提供“一站式”服务。近两年来，XX县已引进项目1200多个，实际到位资金近40亿元。为外地客商来XX县投资兴业提供了优越条件。2007年，在县委、县政府的正确领导下，经过全县人民的共同努力，全县实现财政总收入9.88亿元、增长37.8%，地方财政收入5.51亿元、增长29.1%；财政总支出8.12亿元、增长30.3%，其中灶内支出7.35亿元、增长25.8%。全县本外币存款余额68.51亿元，各项贷款余额55.15亿元，分别比年初增加12.84亿元、7.92亿元，增长23.06%和16.77%。二、建设地址该项目位于XX县中心城区，比邻县级商业中心，基地东邻城市主干道新昌路，南接城市支路孤山街。该地块市政设施配套齐全，交通便捷，地理位置十分优越，是商住区开发建设的理想位置。附：区域位置图三、自然条件1、地形、地貌XX县位于北纬3619-3646，东经11843-11910，境内多丘陵，南高北低，西高东低。西部、南部平均海拔170米左右，东部、北部平均海拔150米，鄌郚镇车罗顶为全县最高点，海拔381米，朱刘镇北庄、郑王附近最低，海拔30米，全县山丘608平方公里，占总面积的58.85%，主要分布在县境南部，平原410平方公里，占总面积的39.7%，主要分布在县境北部。涝洼15平方公里，占总面积的1.45%，主要分布在沿河谷地。2、工程地质XX县地处华北台地中部，鲁中隆断区边缘和沂沭断裂带上。地质构造比较复杂，有太古代的花岗片麻岩，古生代的石灰岩、沙岩及页岩，新生代的砂岩及粘土岩。大体可分为三个类型区：南部太古界、远古界变质岩区，地貌构成侵蚀丘陵区。中部新生界第三系玄武岩区，地貌成低山区。北部新生界第四系冲积平原区，地貌成山前平原区。地震烈度为7度，定为设防区，地耐力为15-30T/M2。3、地层岩性、地质构造及地震地层岩性出露地层为第四系上更新统冲积黄土质粉质黏土、黏土层，厚度大于20m，未揭穿该层；各层岩性分述如下：黄土质粉质黏土(弱膨胀土)：黄、黄褐色，硬塑，局部坚硬状。土质均匀性差，微含姜石及角砾，厚度8-13m，广布于地表，属II级普通土。黏土：棕黄、灰黄色，硬塑状。土质均匀性差，局部夹粉质黏土层，含少许角砾。厚度大于5m，未揭穿该层；属II级普通土。地质构造及地震城区范围地表为土层所覆，未见构造痕迹。根据中华人民共和国中国地震烈度区划图(2001年版)资料，地震动峰值加速度为0.15g，该工程所在区域为7度烈度区，该配套管网工程抗震建设标准应按国家抗震设计规范要求执行。4、水文地质条件境内河流较多，长度在5公里以上的有35条，分为汶河、白浪河、桂河、丹河等5条水系。汶河干流在最南端，是本县与安丘市的界河，经县界河道段长22.5公里，境内河域面积358.7平方公里，总集水面积718.4平方公里。白浪河主流境内段长34.0公里，流域面积306.3平方公里。丹河水系包括丹河干流和注入丹河的大丹河、小丹河、尧沟三条支流，总长836公里，流域面积275.34平方公里。境内河流除汶河为东西流外，其余均为南北流向，总流域面积1436.84平方公里。XX县水文地质条件复杂，按地下水和地表水的互补关系，可分为平原型和山丘型两大类，基本属山丘型。按含水岩组可分为松散岩类孔隙水，碎屑岩类孔隙水，碳酸岩类裂隙-岩溶水，岩溶岩类裂隙水，变质岩类裂隙水五类。以松散岩类孔隙水量最重要。根据地形、地貌分为四个水文地质区。北部山前平原区，覆盖层厚30-50米，岩性为玄武岩，属平原型地下水，主要含水层亚砂土累计厚度10-20米，沙层厚度累计2-7米。南部山前平原区，覆盖层厚5-30米，下伏玄武岩和石灰岩受沟谷切割较明显。属山丘型地下水，与河水关系密切，枯水时地下水补给河水，主要含水层除山前冲洪亚砂土和细砂层外，还有富水砂层，隐伏灰岩岩溶水受断层阻拦，形成富水区。低山(高丘)区地下水属山丘型地下水补给地表水。主要含水岩组为玄武岩裂隙水及石灰岩岩溶水，玄武岩出露面积广，一般降水补给，浅部循环，短途排泄，受五条水系切割补给来源小，储存条件差，除局部山间盆地和河谷外，一般不易成井。石灰岩有两处出漏，是岩溶水的补给区和地表水的渗漏区，另一处呈南北窄状分布，自上寒武至中奥陶各层都有，岩层倾向北东和北西。由于四面受阻可见地表积水。岩溶水补给面积小，出水量不大。东部丘陵河谷平原区，主要含水岩组为各色花岗片麻岩，变质岩系，裂隙水及河谷冲积层孔隙水，属山丘型地下水。地下水矿化度范围一般在200-300毫克/升，PH值为7.2-8.1之间，属中性。绝大部分属重碳酸盐类钙组，总硬度1.92-11毫克当量/升。5、水文、气象资料：该项目所在地位于XX县城区，属暖温带半湿润季风区，气候温和，四季分明，雨量集中，雨热同期。气温： 历年平均气温：12.2 历年平均最高气温：19.2 极端最高气温：40.7 历年平均最低气温：7.7 极端最低气温：-21.4降雨量： 历年平均降雨量：646677mm 年最大降雨量：1215.7mm 年最小降雨量：372.3mm。湿度： 历年平均空气湿度：67.5% 年最大空气湿度：90% 年最小空气湿度：55%风向风力： 夏季主要风向为：东南风 冬季主要风向为：北风 历年平均风速：3.5米/秒 最大风速：20米/秒霜冻： 历年平均冰冻期：52天 历年平均霜期：79天最大冻土深度：500mm历年平均日照总时数为2792小时。从水文、气象和地质条件来看，该项目建设地点不会对工程建设造成不良影响。四、市政配套设施条件1、交通XX位于XX半岛中部，东距海滨城市青岛150公里，北离渤海80公里。胶济铁路、济青高速公路、309国道及胶王路、潍九路、昌大路贯穿境内，形成了纵横交错的交通网络，为XX经济发展提供了良好条件。2、通讯条件XX县通讯设施先进，电话全部实现了程控自动交换，可直拨国内外。形成以高速宽带为主的高效迅捷的网络，各类信息能够及时传输交流，为项目的建设提供了便利条件。3、供电该项目用电由XX县供电公司供给，供电公司在城区有完善的供电网络，只需自就近的供电网引线，即可满足项目用电需求。4、供水该项目所需用水由XXXX实康水业有限公司供给，可从就近的市政供水管网接入即可满足项目用水需求。5、排水该项目排水采用雨污水分流制，雨水经雨水管排入城市雨水汇水管，生产、生活污水经城市污水管网排入城市污水处理厂处理达标后排放。6、燃气该项目燃气由市政燃气公司供给，在小区内设燃气调压箱，调压后由低压管道引入室内。7、采暖该项目采用集中供热方式取暖，热源由XX县热力公司供给，自就近的供热管到引入，可满足项目冬季采暖需求。8、消防XX县消防局根据火灾危险性类别和重点单位、工商企业、人口密度、建筑状况以及交通道路、水源等实际情况划分消防区，以“消防结合、以防为主”的原则组织消防。整个城区消防给水以城市自来水为主，消防设施按防水规范要求设置，沿城市主干道每隔120米设一消火栓，次干道每隔150米设置一消火栓，以确保火情发生时能及时灭火，降低损失。该项目的消防应按建筑设计防火规范和建筑灭火器配置设计规范设计、配置。第四章 工程方案一、建设规模该项目规划总用地7.7公顷，其中净规划用地6.12公顷。总建筑面积为129429.8m2，其中：地上建筑面积118988.7m2，地下建筑面积10441.1m2，居住户数646户，停车率70%。项目建成后，将形成一个布局合理、配套齐全、功能完善、物业管理到位的商住社区。一期工程建筑面积40451.7m2，其中高层住宅建筑面积34755.4m2，东门以北商业建筑面积5696.3m2。二期工程建筑面积27821.0m2，其中高层酒店建筑面积22124.7m2，东门以南商业建筑面积5696.3m2。三期工程建筑面积61157.1m2，其中多层住宅建筑面积52655.4m2，孤山街商业建筑面积5316.8m2，小区北侧商业建筑面积3184.9m2。二、设计方案1、设计依据中华人民共和国城市规划法城市规划编制办法城市居住区规划设计规范（GB.50180-93 2002年版）2、规划目标高品质的物质环境功能与形态并重，合理进行功能组合与用地布局，塑造富有特色的形态环境，构造一个空间层次丰富的居住小区环境，满足居民的物质需求。高度和谐的人文环境创造有现代生活气息和人文情调的住区文化。紧密依托规划指导思想，以人为本，充分利用技术、艺术手段，建构人性化的人文住区环境。高效能的基础设施市政基础设施规划配套齐全，而且做到安全、高效、经济、耐久。高效能的、完善的基础设施是建设现代化居住小区的基石。3、规划原则注重规划设计的经济可行性提高居住环境的宜住性、舒适性、安全性、耐久性和经济性。创造一个布局合理、功能齐备、交通便捷、环境优美的现代居住社区。住宅设计充分考虑到各种不同的开发要求，设计出多系列、多户型住宅类型，以满足多样性的居住要求。符合均好性规划原则规划精心考虑每一户住宅，使其均具有良好的通风、采光条件，并方便利用绿化景观和水体景观，力求达到“均好”。具体体现在中心绿化景观带对各组团、院落的渗透以及分布均匀的组团绿化、带状绿化等；服务设施配套齐全，符合现代居民生活需求，并为物业管理提供便利条件，降低管理成本。加强空间领域限定，增强居住环境的归属感规划考虑人车局部分流，按照空间的不同属性，将小区空间分成不同等级的公共活动空间，并组成富有情趣的序列空间。通过小区入口标志性建筑以及社区中心、组团中心的识别设计等，进一步加强空间的领域感和归宿感，从而提高居住环境的安全感。坚持以人为本和生态环境保护原则坚持以人为本，创造舒适、优美、卫生、安宁的满足当地居民生活特点的环境。规划用地布局及空间组织以人的需求为依据，充分考虑人的可达性和舒适性，做到以人为本，为人服务。在满足日照、采光和通风的基础上，着重进行绿地系统规划，保证居民的身心健康。4、规划布局规划结构根据小区所处整体环境和现状条件，整体功能包括居住、商业服务、酒店公寓等多种功能。沿新昌路、孤山街沿线布置商业服务用房和酒店用房，在基地北部布置住宅，规划采用“一环、两带、三街”的规划结构。“一环”-指居住区内部的环路，采用局部人车分行，环绕式道路，为步行提供安全舒适的空间。“两带”-指居住区人口处的门户景观带以及贯穿南北的游憩景观带。前者起到提示性、标识性的作用，后者起到居民休闲健身、孩童玩耍、日常消闲的作用。“三街”-指沿新昌路和孤山街形成的两条商业街界面，一方面为居民日常生活提供方便，另外也是实现市中心商业价值的地标建筑，结合基地西侧已经形成的商业步行街，贯通为真正的商业街区。最终形成“一环、两带、三街”的布局，使其真正成为居民的温馨家园。公共设施规划经济性与便捷性-小区公共服务设施的设置，结合总体规划及现状特点，以符合居民的活动规律和日常使用为原则，以适应家务劳动的社会化趋势和市场需求。同时所配置的功能内容要避免与周边地区已有设施形成重复，兼顾其经营管理的合理性和经济性。商业服务新昌路为城市主干道，孤山街为城市支路，本次规划沿此二路布局商业设施，建筑形成为三层商业，局部四层，对内对外方便居民购物，沿新昌路界面布置四幢16层板式小高层，共同构筑城市道路开敞空间。另在小区东南角、新昌路、孤山街交叉口布置16层酒店用房，其中裙房四层。教育设施基地为XX县城的中心，周边教育设施齐全，完全满足住区内教育需求，故本次规划不考虑教育设施。文化娱乐设施在小区南入口处紧靠小区环路内侧规划小区会所，负责整个住区的物业管理，并设置娱乐以及部分设施用房。其他服务设施小区垃圾实行袋装化收集管理，住宅院落设垃圾收集点。住宅布局识别性和认同感-规划在住宅建筑布置上强调整体组织和空间塑造。规划布局-共19栋住宅楼，在东部沿新昌路设4栋16层板式小高层，其余为5层住宅楼，使小区轮廓线起伏有致，富有变化，标志性强，便于识别。在平面布局上通过住宅建筑错落、围合等手法及住宅单体的造型处理和空间限定，避免形成千篇一律的空间感受，创造亲近自然且具有人情味的居住空间环境，形成错落有致、收放有序、形式多样的住宅建筑组团。小区住宅用地按区位分为若干个居住院落，各组团由5-6种户型构成，并设置不同主题的景观中心。5、道路交通规划人车分行-结合功能分区与空间布局，重点加强各住宅院落内外交通联系。同时道路设计强调形成步移景异的空间变化，创造良好的内外部空间景观。出入口根据小区的外围交通条件和居民出行方向，沿新昌路设一个小区主入口，作为标志性入口和主要人行出入口，另外在北侧设置一个次要出入口，兼作为工会出入口；沿孤山街设一个次要出入口，出入口均面对小区中心绿化设广场、绿化景观带，使外围环境与住区内景观相互渗透，融为一体。道路网规划环路为小区内部车行交通的主体，再通过宅间小路将车行交通引入各户；步行则主要通过小区内部景观步行道联系各住宅院落、绿地等，避免人车混行给居民带来的干扰，保证居民环境的宁静和舒适。在小区公共空间规划设置残疾人坡道，实现小区无障碍设计。小区道路分小区路、宅间路二级，小区路红线宽8米，车行道6米，人行道个1米，宅间路宽2.5-3米。停车场规划静态交通规划也是本小区规划设计的重要方面，以适应私人小汽车的迅猛增长。参考XX市城市规划管理技术规定，确定小区停车库（场）设置标准：按每户0.7个停车位进行规划布置，共446个停车位。停车方式主要有地面停车、住宅底层停车和地下停车库3种。地下停车库主要结合东部高层和酒店设置，车位333个，并设3处车行出入口和3处人行出入口；室外停车场采用孤植大树和植草转相结合，以丰富小区景观，停车位224个。规划区内自行车按每户2部计，在小区出入口周边单独设置停车库。消防、紧急救援系统机动车在小区内部形成的交通网可以便捷的到达每幢住宅的入口，同时也为消防车辆及紧急救援车辆提供了必要的通道。端部建筑周边场地设置回转场地，以满足消防要求。6、绿化系统规划系统性与生态型-规划以步行绿化景观带为设计重点，结合步行系统规划，有机联系各院落绿地，使各个院落绿地连为有机整体，增强公共空间连续性。将小区中心绿地、带状绿地、宅间绿地相结合，使之成为统一绿地系统。绿地系统小区绿地采用核与轴、点线面相结合的手法，形成小区中心绿地-南北带状绿地-宅间绿地三级绿地，从而使绿地更均匀地接近居民。各级绿地内布置硬地广场，包括各种活动设施、娱乐设施及喷泉、凉亭、架空柱廊等建筑等建筑小品，使建筑、绿化、娱乐设施与居民的活动行为有机结合在一起，形成小区居民最适宜的娱乐、休闲和交往场所。小区中心绿地位于小区中部，结合主要出入口做适当扩大，形成入口景观，中心绿地以水池、硬地、草坪、树木、张拉膜为主，结合步行系统，配以少量石桌、石凳等休息设施。它是本居住区空气清新的“绿肺”、客厅，结合小区入口设两处主题广场，广场内设雕塑小品，周围配以活动场地、休息亭、花坛、桌椅、健身器材、雕塑小品等设施，是小区的主要公共场所及景观中心。带状绿地重点为儿童及老年居民服务，内设儿童和老人活动及休憩设施。绿化以草坪为主，配以灌木、少量造型优美的乔木。组团带状绿化尽可能与中心绿地和外围景观进行沟通，可直接和中心绿地进行链接，适合少年儿童游戏和老人健身。起着生态调节、美化景观的作用，是绿地系统中不可缺少的重要组成部分。宅间绿地以植草绿化和小型乔木为主，通过绿化分隔停车空间和住宅单元宅前步行空间。植物配植小区内绿化对外部环境的作用至关重要。作为面广量大的小区绿化，不应追求名贵的花木树种，树种选择应以适合当地自然条件、价廉、易长、易管、四季常青为原则，少量采用一些