上海浦东南汇新场镇项目决策报告.ppt

上海浦上海浦东东南南汇汇新新场镇项场镇项目决策目决策报报告告上海万科房地上海万科房地产产有限公司有限公司 2010 2010年年2 2月月2 2日日汇报汇报内容内容一、土地属性分析一、土地属性分析二、市二、市场竞场竞争分析及定位争分析及定位三、三、项项目初步目初步规规划及开划及开发节发节奏奏四、四、项项目目财务财务指指标标估算估算五、五、项项目目获获取方式及取方式及风险评风险评估估 六、六、总结总结与建与建议议1.1 土地属性分析土地属性分析-项项目基本状况目基本状况（1）项项目区位目区位A5A11A9A8A15A16A30A4A2A1A12A3A6A711 南南汇汇新新场项场项目目A30A20A15嘉定嘉定新城新城松江松江新城新城青浦青浦新城新城南南桥桥新城新城迪斯尼迪斯尼A30罗罗店店浦江浦江镇镇旗忠旗忠虹虹桥桥枢枢纽纽原外原外环线环线新外新外环线环线1.1 土地属性分析土地属性分析-项项目基本状况目基本状况项项目位置目位置行政区行政区浦东新区新场镇地段地段浦东新区新场镇占地面占地面积积代征地面代征地面积积2.04191万平米计计容容积积率建筑率建筑面面积积可售面可售面积积14.88138万平米净净地面地面积积9.92092万平米住宅面住宅面积14.88138万平米小小计计11.96283万平米非住宅面非住宅面积0万平米容容积积率率1.5 -办公楼公楼0万平米-会所会所0万平米限高：限高：-商商业0万平米地价地价出出让让底价底价总额总额2.6790亿元 -车库(不含地下不含地下)0万平米底价可售楼面底价可售楼面1800元/平米不可售面不可售面积积-测测算地价算地价总额总额小小计计14.88138万平米不不计计容容积积率建率建筑面筑面积积可售面可售面积积-测测算可售楼面算可售楼面地价地价不可售面不可售面积积*万平米小小计计*万平米土地使用土地使用权归权归属属政府土地土地规规划用途划用途居住用地土地土地获获取方式取方式公开挂牌（2）基本指基本指标标面面积积人口人口经济经济市域面市域面积积建城区面建城区面积积常住人口常住人口户户籍人口籍人口GDPGDP三三产产比例比例城市居民家庭城市居民家庭 人均可支配收入人均可支配收入（平方公里）（平方公里）（平方公里）（平方公里）（万人）（万人）（万人）（万人）（亿亿元）元）（%）（元（元/人）人）6340.56340.5515551551888.461888.461371.041371.0413698.1513698.1553.753.72667526675数据来源说明：上海市2008年统计公报1.2 土地属性分析土地属性分析-城市基本状况城市基本状况 上海所上海所辖辖1818区区1 1县县，全市占地面，全市占地面积积6340.56340.5平方公里，其中市平方公里，其中市辖辖区面区面积积51555155平方公里；平方公里；0808年末，常住人口年末，常住人口1888.461888.46万人，万人，户户籍人口籍人口1371.041371.04万人，万人，常住人口比上年增常住人口比上年增长长1.64%1.64%；0808年年经济总经济总量量13698.1513698.15亿亿，比上年增，比上年增长长9.79.7。其中，第一次。其中，第一次产业产业增加增加值值111.8111.8亿亿元，增元，增长长0.70.7；第二次；第二次产业产业增加增加值值6235.926235.92亿亿元，增元，增长长8.28.2；第三次；第三次产业产业增加增加值值7350.437350.43亿亿元，增元，增长长11.311.3。第一、第二和第三次。第一、第二和第三次产业产业增加增加值值占全市生占全市生产总值产总值的比重分的比重分别为别为0.80.8、45.545.5和和53.753.7；08 08年城市居民家庭人均可支配收入年城市居民家庭人均可支配收入2667526675元，比上年增元，比上年增长长12.912.9，农农村居民家庭人均年可支配收入村居民家庭人均年可支配收入1138511385元，增元，增长长11.4%11.4%。1.3 土地属性分析土地属性分析-南南汇汇新新场镇场镇基本情况基本情况n 新新场镇场镇距上海市中心距上海市中心36公里，离南公里，离南汇汇城区城区12公里，距离迪斯尼公里，距离迪斯尼约约10公里。公里。n是浦是浦东东最后一最后一块块文化文化遗产遗产，它江南水，它江南水乡乡古古镇风镇风貌的完整性、原真性，不管是从貌的完整性、原真性，不管是从历历史文化角史文化角度度评评价，价，还还是从旅游休是从旅游休闲闲角度角度观赏观赏，在浦，在浦东东都是独一无二的。是每年一度的南都是独一无二的。是每年一度的南汇汇桃花桃花节节主要主要观观花点之一，花点之一，电电影影色戒色戒的外景也取自于此。的外景也取自于此。n新新场镇于于2002年年7月由原新月由原新场镇、坦直、坦直镇撤并而成，是一个撤三合一的建制撤并而成，是一个撤三合一的建制镇。东连宣宣桥镇，西接航，西接航头镇，南与奉，南与奉贤头桥镇相接，北与周浦相接，北与周浦镇相相邻。全。全镇总面面积54.3平方公里，平方公里，现有有总户数数20204户，总人口人口48972人，其中人，其中农业人口人口27830人，非人，非农业人口人口21142人，常住人口人，常住人口70000多人。多人。（1）新新场场古古镇镇概况：概况：1.3 土地属性分析土地属性分析-南南汇汇新新场镇场镇基本情况基本情况（2）上海新）上海新场场旅游旅游综综合服合服务务区区规规划划：充分利用充分利用紧邻紧邻新新场场古古镇镇的区位，的区位，滨滨水空水空间资间资源景源景观优势观优势，建成功能配套完善，居住，建成功能配套完善，居住环环境良好，商境良好，商业业文化和服文化和服务设务设施施齐齐全，形成特色全，形成特色鲜鲜明的集旅游、明的集旅游、商商贸贸、居住等功能、居住等功能为为一体的旅游一体的旅游综综合服合服务务区。区。规规划新划新导导入入3.53.5万人。万人。沪南公路沪南公路宗宗地地意德一期意德一期徐房徐房项项目目意德意德二期二期1.4 土地属性分析土地属性分析-宗地宗地现现状及周状及周边边配套配套1、项项目四至：目四至：东东至：众安路至：众安路南至：工南至：工农农路路西至：新西至：新环东环东路路北至：牌楼北至：牌楼东东路路宗地宗地意德意德项项目目二期二期出出让时间让时间：2009-6-10出出让让面面积积：87656平米平米容容积积率：率：1.5竞竞得人：上海意得得人：上海意得实业实业投投资资有限公司有限公司楼面地价：楼面地价：2364元元/平米平米2 2、轨轨道交通道交通11号号线线：穿：穿过过上海市中心，北到嘉定，南到上海市中心，北到嘉定，南到临临港新城，其中从港新城，其中从市中心到嘉定的北段已通市中心到嘉定的北段已通车车，从市中心到，从市中心到临临港新城的南段港新城的南段计计划划2012年底年底通通车车，通，通车车后，本后，本项项目到达徐家目到达徐家汇仅汇仅需要需要30分分钟钟左右。左右。1.4 土地属性分析土地属性分析-宗地宗地现现状及周状及周边边配套配套迪斯尼迪斯尼地铁11号线新场站2 2、轨轨道交通道交通11号号线线：本：本项项目距离目距离轨轨道交通道交通11号号线线新新场场站站约约2公里；公里；3、新坦瓦路拓、新坦瓦路拓宽宽：本：本项项目北目北侧侧新坦瓦路拓新坦瓦路拓宽宽工程正在工程正在进进行，行，预计预计11年中可通年中可通车车，届届时时，本，本项项目可方便到达浦目可方便到达浦东东迪斯尼地区，直迪斯尼地区，直线线距离距离约约10公里。公里。1.4 土地属性分析土地属性分析-宗地宗地现现状及周状及周边边配套配套1.4 土地属性分析土地属性分析-宗地宗地现现状及周状及周边边配套配套4 4、周、周边边配套情况：配套情况：现现有配套：有配套：教育新场幼儿园、小学、中学超市家得利超市、联华超市医疗牌楼医院、新场社区卫生中心宗宗地地意德一期意德一期徐房徐房项项目目意德意德二期二期新建配套：新建配套：汇报汇报内容内容一、土地属性分析一、土地属性分析二、市二、市场竞场竞争分析及定位争分析及定位三、三、项项目初步目初步规规划及开划及开发节发节奏奏四、四、项项目目财务财务指指标标估算估算五、五、项项目目获获取方式及取方式及风险评风险评估估 六、六、总结总结与建与建议议1土地属性总结G3土地属性土地属性为为G3G3，针对针对浦浦东东1111号号线线沿沿线线客客户户 1.随着中环通车，浦东外环以内的土地属性已经转变为G2，未来的G3供应向外环外转移2.11号线南段的通车将大大拉近新场板块与周康、北蔡以及浦东中心区的距离，宗地可以承接G3市场3.宗地目标客户为11号线南段沿线板块的首改客户。新新场场周康周康惠南惠南北蔡北蔡陆陆家嘴家嘴外外环环1111号号线线MMM1土地属性与浦东的城市关系宗地通宗地通过过沪南公路便捷沪南公路便捷连连接浦接浦东东的外的外环环和中和中环环区域。区域。轨轨道交通道交通1111号号线线南段南段预计预计20122012年底开通，将大大拉升宗地与周康、北蔡及浦年底开通，将大大拉升宗地与周康、北蔡及浦东东其他其他城区板城区板块块的距离。的距离。新新场场周康周康惠南惠南北蔡北蔡陆陆家嘴家嘴外外环环1111号号线线MMM目的地轨交通勤时间周康10分钟地杰15分钟龙阳路20分钟陆家嘴30分钟宗地距离宗地距离规规划中的划中的1111号号线线新新场场站站2.72.7公里。公里。目的地车行路程周康12公里外环 14公里地杰20公里陆家嘴30公里宗地宗地2宗地指标占地：占地：11.9611.96万万m2m2总总建：建：1818万万容容积积率：率：1.51.5限高：限高：60m60m东东至：众安路至：众安路南至：工南至：工农农路路西至：新西至：新环东环东路路北至：牌楼北至：牌楼东东路路配套：教育新场幼儿园、小学、中学超市家得利超市、联华超市医疗牌楼医院、新场社区卫生中心3竞争市场土地属性格局新新场场周康周康惠南惠南陆陆家嘴家嘴外外环环1111号号线线MMM地杰地杰地杰目前地杰目前为为G3G3，后，后期向期向G2G2转变转变目前宗地板目前宗地板块块属于属于T1T1，后期随着，后期随着1111号号线线的的通通车车将向将向G3G3转变转变目前周康的目前周康的东东北部承北部承接北蔡的接北蔡的G3G3市市场场，并，并有向有向G2G2转变转变的的趋势趋势地杰C目前属于G3品类，后期B街坊将转变为浦东的G2品类；目前周康板块的东北部已经承接了部分G3市场，价格逼近2万；宗地所属的新场板块目前的属性是T1，由于受到浦东外环内新增土地供应很少的挤压以及11号线的开通，将承接G3市场我们选择的竞争市场可以直接对标目前的地杰CG3品类的首改市场M3竞争市场周康板块在售信息周康板周康板块块目前以目前以G3G3为为主，可开工存量大概在主，可开工存量大概在160160万方左右。万方左右。周康板块的在售项目量比较多，公寓中90的小户型产品为主，价格基本上在1.6-1.8万/m2左右。别墅产品以220-250m2面积段为主，单价在3万左右。周康板块与北蔡相接，城市界面和配套档次比宗地板块高，但是距离规划中的11号线周康站的站点距离基本上都非常的远，康桥半岛和绿地金色水岸距离站点超过4公里，其他项目甚至更远。3竞争市场航头和惠南板块在售信息航航头头板板块块在售在售项项目以目以别别墅墅为为主，主，总总价段在价段在500-900500-900万，属于再改市万，属于再改市场场。整个板。整个板块块在售在售项项目可开目可开发发量有限，只有量有限，只有1616万方。万方。项目容积率基本都比较低，但价格普遍偏低，联排在2万/m2，独栋也只有2.5-3万/m2。惠南板惠南板块块在售的可开在售的可开发发量量约约3030万方，目前板万方，目前板块联块联排排产产品的平均售价在品的平均售价在2 2万左右。万左右。目前板块内关注度最高的项目是绿地布鲁斯小镇和华钜御庭：绿地项目以90墅为主，根据最新报价单价预计会超过2万；华钜御庭也是90产品为主，单价在1.4万。惠南板块的大部分在售项目离规划中的野生动物园站、惠南站距离比较近，像华钜御庭距离1公里以内，绿地布鲁斯小镇距离2公里左右MM绿地布鲁斯小镇3竞争市场11号线南段沿线可供应量分析板块存量（万方）新增供应（万方）可售量（万方）09年去化量（万方）2011年底市场存量三林、北蔡05550-95周康16018178840惠南306898470新场、航头164460310总计206135341212-95宗地所在的宗地所在的1111号号线线南段沿南段沿线线到到20112011年底市年底市场场容量缺口达近百万方，供求关系容量缺口达近百万方，供求关系对对宗地极宗地极为为有利有利11号线南段沿线到2011年底市场容量缺口达近百万方，三林、北蔡供应明显不足，板块内需求势必向外环外转移，而南汇板块内供销也刚刚持平，必然会造成宗地板块的供不应求。11号线南段可供应量约计330万方，且周康板块新增量减少，惠南、新场供应量增加。3竞争市场目前片区市场格局及特征板块项目品类客户产品品质单价面积段总价新场东方冠郡T1南汇本地首置差800085-11570-100周康绿地东上海G3 北蔡、周康等周边首改客户中1800090-140160-250康桥半岛G3 北蔡、周康等周边首改客户中2000090180北蔡金色城市G3 北蔡、张江、花木、三林板块首改客户良2400080-140190-400宗地板块在售项目很少，且品质较差，主要以首置客户为主，属于T1品类，不作为宗地目标市场。周康板块属于存在竞争的市场，目前售价在18000-20000元/m2，但是产品品质一般且为毛坯。北蔡板块以金色市场项目为代表，使我们在G3市场重点对标的项目，目前售价为24000元/m2，装修标准在1200元/m2。宗地主要的目标市场是周康和北蔡目前的市场，做浦东北蔡、张江、花木、三林等板块首改客户，选择G3的细分市场。4典型个案地杰C容积率：1.99车库：地面为主单体：18-24层高层地杰属于号线地铁上盖项目在浦东内中环间，车行分钟上中环和外环项目拥有集中的商业中心和地铁商业，配套便捷项目在公共部位：大堂、车位、绿化等方面品质一般产品配比：70-80m2 144套 90m2 720套（主力产品）115m2 210套150m2 48套90m24典型个案地杰C0501001502002503002009年5月2009年6月2009年7月2009年8月2009年9月2009年10月2009年11月2009年12月2010年1月0500010000150002000025000成交套数(套)成交均价客户情况除去投资客以外，自住客覆盖整个浦东的北蔡、三林、张江、花木的首改客户。以改善居住环境为主。销售情况项目09年底价格2.4万/平米。09年去化近套。09年推盘当月销售量较大，最高峰达到套左右。目前实得售价在2.2万/平米，今年调整装修标准至2500以上，实得售价预计可达到2.7万/平米。该类首改产品在10年三季度之前售罄5竞争策略及定位面积总价140-200万200-250万250-300万300-400万70-80平米地杰70/8090-100平米绿地东上海康桥半岛地杰90100-150平米地杰115市场竞争格局选择选择200-300200-300万的首改万的首改G3G3类细类细分市分市场场这个细分市场是地杰目前产品的总价市场。宗地项目均价在25000元/m2，装修标准2500元/m2，产品品质（建筑单体、车库、公共部位、景观）在金色城市C街坊的基础上会有提升。且考虑到上市时间预计在2011年下半年，周边板块市场售价会有一定的上浮空间。5竞争策略及定位宗地容积率为1.5，比地杰c的2.0要低，选择上海公司最新研发的90+和115平米3房产品，超越原来地杰C产品的舒适度。我们用更好的社区品质来满足同类客户。户型面积占比售价装修成本单套总价2房9060%2500025002303房11540%250002500290汇报汇报内容内容一、土地属性分析一、土地属性分析二、市二、市场竞场竞争分析及定位争分析及定位三、三、项项目初步目初步规规划及开划及开发节发节奏奏四、四、项项目目财务财务指指标标估算估算五、五、项项目目获获取方式及取方式及风险评风险评估估 六、六、总结总结与建与建议议3.13.1项项目初步目初步规规划及开划及开发节发节奏奏-项项目立面意向目立面意向 3.23.2项项目初步目初步规规划及开划及开发节发节奏奏-项项目目户户型意向型意向 90型平面图1#90平米3.23.2项项目初步目初步规规划及开划及开发节发节奏奏-项项目目户户型意向型意向 地杰4#6#115型平面图3.53.5项项目初步目初步规规划及开划及开发节发节奏奏-项项目开目开发节发节奏奏 本本项项目目总总建筑面建筑面积约积约15万平米，分两期开万平米，分两期开发发。序号工作内容第一期第一期第二期第二期开始完成开始完成1项目启动时间2010-1-262010-1-262规划方案设计2010-2-102010-4-12010-2-102010-4-13单体方案设计2010-4-12010-5-12010-4-12010-5-14施工图设计2010-5-12010-6-12010-9-12010-12-15签署土地协议或合同2010-5-12010-5-16取得土地证2010-6-302010-6-307基础开工2010-6-12011-2-18开盘2011-1-12011-10-19竣工验收2011-10-302012-6-3010入住2011-12-302012-9-30汇报汇报内容内容一、土地属性分析一、土地属性分析二、市二、市场竞场竞争分析及定位争分析及定位三、三、项项目初步目初步规规划及开划及开发节发节奏奏四、四、项项目目财务财务指指标标估算估算五、五、项项目目获获取方式及取方式及风险评风险评估估 六、六、总结总结与建与建议议4.14.1项项目目财务财务指指标标估算估算2010年2011年2012年2013年2014年2015年合计销售面积（平米）0 98,633 58,570 9,253 0 0 166,456 销售金额（万元）0 245,458 127,353 2,776 0 0 375,587 结算面积（平米）0 0 157,203 9,253 0 0 166,456 结算金额（万元）0 0 372,117 2,776 694 0 375,587 减：地价成本0 0 150,734 8,872 0 0 159,606 开发建安成本0 0 110,070 6,479 0 0 116,549 营业税金及附加0 0 23,257 173 43 0 23,474 管理费用0 0 7,442 56 14 0 7,512 销售费用0 0 7,442 56 14 0 7,512 财务费用0 0 0 0 0 0 0 增值税汇算清缴补差0 0 0 0 0 0 0 税前利润0 0 73,171-12,860 623 0 60,934 减：所得税0 0 14,709 369 156 0 15,234 税后利润0 0 44,127 1,107 467 0 45,701 其中：万科权益利润0 销售净利率12.2%4.14.1项项目目财务财务指指标标估算估算项项目目总额总额（万元）（万元）单单位金位金额额（元（元/M/M2 2）项项目目指指标值标值总投资 291,179 17,493 资金峰值（万元）179,157 开发成本 276,155 16,590 资金峰值时间2010年6月销售收入 375,587 22,564 内部收益率21.41%21.41%项目利润 75,958 4,563 现金流为正时间2012年3月税后净利润 45,701 2,745 启动资金（万元）138,760 单位占地净利 万元/亩 保本售价(元/平米)项目净利率12.17%12.17%项目毛利率20%汇报汇报内容内容一、土地属性分析一、土地属性分析二、市二、市场竞场竞争分析及定位争分析及定位三、三、项项目初步目初步规规划及开划及开发节发节奏奏四、四、项项目目财务财务指指标标估算估算五、五、项项目目获获取方式及取方式及风险评风险评估估 六、六、总结总结与建与建议议土地使用土地使用权权人人上海浦东新区政府土地他土地他项权项权利利无土地用途土地用途居住用地土地使用年限土地使用年限70年土地手土地手续续状况状况无 项项目信息来源目信息来源政府信息土地方或合作方土地方或合作方背景背景是否存在中介是否存在中介费费 是 否5.15.1土地土地获获取方式及取方式及风险风险分析分析-土地土地权权属状况与属状况与项项目背景目背景土地使用土地使用权获权获取方式取方式:本项目将采用公开挂牌方式出让5.25.2土地土地获获取方式及取方式及风险风险分析分析-土地土地获获取程序取程序前置工作前置工作环节环节公司决策公司决策环节环节参与挂牌参与挂牌环节环节上海公司前置上海公司前置准准备备工作工作1月月1日至日至2月月4日日完成立完成立项报项报告告召开立召开立项项会会签订签订合作意向合作意向书书（可（可选选）完成可研完成可研报报告告召开决策会召开决策会缴纳竞买缴纳竞买保保证证金金竞买资竞买资格申格申请请（报报名）名）挂牌挂牌公布挂牌公布挂牌结结果果1月月21日日2月月6日日1月月21日日2月月3日日2月月10日日2月月10日日5.35.3土地土地获获取方式及取方式及风险风险分析分析-地价与支付地价与支付节节奏奏 地价总额：150205万元；楼面单价：10093元/平方米支付节奏支付进度2010年三季度支付地价比例100%付款条件1、1月21缴纳了2679万竞买保证金；2、出让文件中未明确地价支付节奏，测算中按照2010年3季度付清全部土地出让金考虑。1、本、本项项目目为为公开市公开市场获场获取取项项目，目，净净地出地出让让，无拆迁，无拆迁补偿风险补偿风险、合作、合作风险风险、政策、政策风险风险。5.45.4土地土地获获取方式及取方式及风险风险分析分析-项项目目风险风险与防范与防范风险风险分析：分析：汇报汇报内容内容一、土地属性分析一、土地属性分析二、市二、市场竞场竞争分析及定位争分析及定位三、三、项项目初步目初步规规划及开划及开发节发节奏奏四、四、项项目目财务财务指指标标估算估算五、五、项项目目获获取方式及取方式及风险评风险评估估 六、六、总结总结与建与建议议优优 势势1.本项目位于浦东新区南汇新场镇，旅游资源丰富，自然环境良好，周边房地产市场处于上升阶段。2.本项目临近轨道交通11号线新场站（2012年底通车），与市区的交通便利度将得到极大改善，可有效导入市区的首改客户3.本项目距离上海迪斯尼10公里，快速道路通达便利。4.项目是公开出让项目，土地干净，获取后可快速开发，填补上海公司2011年、2012年结算资源缺口。劣劣 势势无机机 会会1.轨道交通11号线通车后将进一步改善该项目的交通状况，与市区的联系将更为紧密。2.随着大浦东建设的进一步深入，上海浦东地区的产业能级将进一步提高，高素质人口更快导入，为本项目形成坚实的需求支撑。3.周边竞品品质一般，我司现有产品的产品力更胜一筹。威威 胁胁1.本项目与浦东周浦、康桥板块存在一定竞争关系，需要打造更强的产品力。7.17.1总结总结与建与建议议-SWOT-SWOT分析与分析与结论结论综综上，建上，建议议集集团团同意同意获获取取该项该项目。目。谢 谢！