上海来福士调研报告.pptx

上海市上海市场调研研 -来福士来福士1上海来福士 该项目位于上海城市中心，紧邻人民广场和南京路步行街，靠近上海市博物馆和上海市政府。来福士广场地处浦西的交通枢纽位置，是3条地铁线路的交汇点。上海来福士广场是一座222米高共51层（包括地下2层）的建筑，其中包括了一个建筑面积为4.6万方米的8层大型购物中。2商业面积：4.6万方停车位：500个开业时间：2003年交通：地铁1，2，8号线楼层：-1至7层业态占比：零售60%、餐饮25%、配套休闲15%3 来福士广场购物中心于2003年11月1日开业。自开业以来，凭借丰富的零售业管理经验，商场运营管理者的专心经营，精心规划设计的楼层风格与主题，以及彰显个性与时尚、紧随国际潮流的最新商品，来福士来福士广广场已然成已然成为沪上年沪上年轻时尚人士首尚人士首选的的购物中心之一。物中心之一。在来福士，徜徉于琳琅满目的时尚服装之余，亦可品尝风格各异的精美小吃，享受不同风情的地域美食，或者忘情于年轻时尚的健身运动，流连于丰富多彩、精彩纷呈的推广活动，通过不断打造其独具个性的品牌内涵，深化其年轻、时尚的广场形象，来福士广场已成为年轻消费者购物、休闲、聚会的首选地之一。456 一一一一层层以化以化以化以化妆妆品、名表、品、名表、品、名表、品、名表、轻轻奢服奢服奢服奢服饰饰零售零售零售零售为为主，如主，如主，如主，如Agnes b.Juicy CoutureAgnes b.Juicy CoutureAgnes b.Juicy CoutureAgnes b.Juicy Couture、MKMKMKMK、KlehlsKlehlsKlehlsKlehls、MACMACMACMAC等。化等。化等。化等。化妆妆品品品品业态业态在一楼的占比在一楼的占比在一楼的占比在一楼的占比较较高，一楼中庭部分也会不定期开展品牌的推广和高，一楼中庭部分也会不定期开展品牌的推广和高，一楼中庭部分也会不定期开展品牌的推广和高，一楼中庭部分也会不定期开展品牌的推广和促促促促销销活活活活动动。7 二二二二层层以香港潮牌、以香港潮牌、以香港潮牌、以香港潮牌、时时尚女装和配尚女装和配尚女装和配尚女装和配饰饰、配、配、配、配件件件件为为主主主主为为主，如主，如主，如主，如ITITITIT、FOSSLIFOSSLIFOSSLIFOSSLI、MOUSSYMOUSSYMOUSSYMOUSSY等等等等8 三三三三层层以快消、国以快消、国以快消、国以快消、国内内内内时时尚女装和配尚女装和配尚女装和配尚女装和配饰饰、配件、配件、配件、配件为为主，如主，如主，如主，如HollsterHollsterHollsterHollster、MO&COMO&COMO&COMO&CO、RococoRococoRococoRococo、地、地、地、地球音球音球音球音乐乐、MUMUMUMU等等等等9 四四四四层层以休以休以休以休闲闲装、餐装、餐装、餐装、餐饮为饮为主，主，主，主，如如如如TEST TUBETEST TUBETEST TUBETEST TUBE、initialinitialinitialinitial、axesaxesaxesaxes、TITICACATITICACATITICACATITICACA、ABAHOUSEABAHOUSEABAHOUSEABAHOUSE、ABC ABC ABC ABC COOKINGCOOKINGCOOKINGCOOKING等等等等10 五层以男装、运动、美容美发、生活家居、餐饮为主，如蒂梵尼、太兴、ABLE JEANS、RIVER STONE等11 六六六六层为层为大餐大餐大餐大餐饮饮和美容美和美容美和美容美和美容美发发，七，七，七，七层层全部全部全部全部为为舒适堡健身舒适堡健身舒适堡健身舒适堡健身馆馆12 负负一一一一层为层为小餐小餐小餐小餐饮饮、个人、个人、个人、个人护护理、小集市，因理、小集市，因理、小集市，因理、小集市，因和地和地和地和地铁铁相相相相连连，人气相当旺，人气相当旺，人气相当旺，人气相当旺13新品牌展示（零售）14新品牌展示（零售）15新品牌展示（零售）16新品牌展示（餐饮）17 来福士的主要客户群为20-35岁的年轻、时尚、潮流的80-90后们，在各个业态的招商上，也主要是以时尚轻餐饮、时尚潮牌、配饰、化妆品为主基调，部分明星品牌也在此落位，如 STAY REAL等。在地理位置上得力于处于浦西的枢纽中心，地下一层与地铁直接相连，保证了项目的客流。该项目定位属于轻奢、潮流的路线，是上海办公人群和年轻人最喜欢去的项目之首。来福士来福士项目亮点：目亮点：1、铺位面宽和进深比例切分非常好，增加品牌的展示效果，单个铺位的面积大小合适，主力在120-180之间，对于零售业态占比较高的来福士，这个面积非常适合。2、独具优势的地理位置，占据南京路的核心商圈，为地铁交通枢纽，地下一层与地铁接驳，为客流提供强有力的基础。3、差异化项目定位，主打年轻时尚主题，确定潮流风向标。4、负一楼与地铁接驳处，通过特色的轻餐饮带动人气，打造高人气景象。一楼中庭位置最大化利用，满足商家的促销、推广需求。5、在保证良性运营的情况下，不断调整项目品牌和业态，引进高品质的主力店提升项目级次，带动客流，优化项目结构。来福士来福士项目不足：目不足：1、受限于项目体量原因，缺乏生活配套类、超市类和儿童业态的相关产品。在年轻家庭和年轻父母的需求上会有所失分。2、做为开发商可能会尽可能放大自身的租金收益，来福士每个楼层 的零售占比过高，在1-5楼仅有零星甜品、小轻餐，项目上缺乏一些体验式的业态。18 THANKS!19