广水市佰特国际大酒店项目可行性策划书.doc

广水市佰特国际大酒店建设项目可行性研究报告 共50页，第50页
广水市佰特国际大酒店建设项目
可 行 性 研 究 报 告

主 持 部 门：广水市发展和改革局

编 制 单 位：广水市工程咨询公司

单 位 资 格：国家发展和改革委员会
工咨丙12120060061

分 管 领 导：付立华

公 司 总 经 理：吴 强

技 术 负 责 人：王伟群（注册咨询工程师）

报告编写负责人：叶仕文

编 写 人 员：黄凤冰（注册咨询工程师）
朱 萍（注册咨询工程师）
李 军（注册咨询工程师）
吴 强 叶仕文 吴铁军

审 核：王海

目 录

前言……………………………………………………04
第一部分 项目总论…………………………………05
第二部分 市场分析…………………………………08
第三部分 项目分析及评价…………………………18
第四部分 投资及经营收入估算……………………28
第五部分 财务与敏感性分析………………………33
第六部分 可行性研究结论与建议…………………40

前 言

广水市工程咨询公司接受武汉昌神房地产开发有限公司的委托对广水市佰特国际大酒店建设项目的可行性进行了研究。
本公司经过详细的市场调查、市场预测、投资估算以及宏观投资环境、行业概况、地区市场需求、竞争状况等内容的分析，已完成本项目的研究及分析工作，现将研究结果报告如下：
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第一部分 项目总论

广水市佰特国际大酒店建设项目是武汉昌神房地产开发有限公司投资运营的商务旅游酒店，主要功能为商务旅游酒店和高级娱乐休闲服务中心。佰特国际大酒店严格按照星级酒店标准运作管理，酒店在传统服务流程的基础上，全面结合现代技术电脑化管理功能实施管理。
1.1项目背景
武汉昌神房地产开发有限公司为适应时代发展的要求，实现企业经营模式持续、稳健发展的目标，拟在广水市应山城区建设星级酒店。
1.1.1项目名称
广水市佰特国际大酒店建设项目
1.1.2项目业主单位概况
武汉昌神房地产开发有限公司成立于2001年,公司注册资本2200万元,主要从事房地产开发和物业管理工作。该公司现有人员51名,其中高级工程师2名,会计师、工程师15名，助理工程师22名，一般员工10名。
公司法定代表人方喜昌,大专学历,多年从事建材、建筑工程和房地产开发，具有二级项目经理资格证书，有丰富的管理工作经验。
1.1.3承担可行性研究工作的单位
广水市工程咨询公司，公司法人代表：吴强。公司资质证书号：国家发展和改革委员会工咨丙12120060061，资质等级：丙级。
1.1.4 研究工作依据
《房地产开发项目经济评价方法》
《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）
《原国家计委、建设部关于房地产中介服务收费标准》
《广水市主要经济指标》
《广水市旅游统计月报年报》以及其它国家、省、市级法规、规范、文件、通知等。
1.1.5项目的建筑规模和内容
佰特国际大酒店商务旅游酒店单体17层，总建筑面积23385㎡，项目总占地面积1940㎡。
1.2可行性研究结论
经过对广水经济状况的研究分析，以及对2006-2008年产业导向的理解，本公司经过详细的市场分析后认为：
■ 项目的建设是必要的、可行的、合理的；
■ 在目前各种利好因素的作用下，近几年内广水市酒店市场是乐观的；
■ 星级酒店更适合项目的整体发展与规划；
■ 将该项目投放市场的时机是可行的；
■ 考虑目前该公司的实力以及资金储备、企业发展需求等因素，项目的正式运营条件基本成熟。

第二部分 市场分析

2.1项目投资环境和市场研究
2.1.1项目投资环境分析
广水市位于湖北省北部偏东，因有全国八大名关之一的武胜关而名扬四海，素有“鄂北门户”之称。全市国土面积2647平方公里，人口93万，辖17个乡镇办事处和1个省管经济技术开发区。从南北朝置县，迄今已有1400多年的历史，文化底蕴丰厚，历史人文荟萃。广水地处中原腹地，南引北射，承东启西，是武汉、襄樊、孝感、信阳等大中城市的重要交汇点，是人流、物流、信息流的集聚区，是鄂豫物资重要聚散地，是西部大开发的桥头堡。京广铁路和107国道在东部纵贯南北，汉丹铁路和316国道在西部并驾齐驱，京珠高速公路和汉十高速公路从东西两侧擦肩而过，10号省道从中部横穿东西，挑两线四路于一体，形成纵横交错、四通八达的交通网络。从这里到武汉天河机场仅1个多小时的路程，交通十分便捷。
近年来，广水市抓住发展机遇，坚持以经济建设为中心，两个文明一起抓，促进了社会全面进步。目前已有初具规模的工业区5个， “三来一补”、“三资”企业139家，工业固定资产总值近20亿元，外向型工业格局已初步形成。农业也由封闭自给型逐步向创汇开放型转变，第三产业有较大发展，商贸业已形成规模。城市建设已初具规模，城市功能日臻完善。全市国民经济持续、快速、健康发展，人民生活水平显著提高。2008年，全市国内生产总值达100.42亿，市级财政收入6.15亿元，农民人均纯纯收入、城镇居民人均可支配收入达到3900元和8000元。广水市以其经济、文化等方面的辉煌成就被评为中国楹联文化城市、中华诗词之乡、全国科普先进县市、挤入了全省县域经济二十强的方阵。
广水市经过十多年的发展已成为外商竞相投资的宝地。如今，完善的基础设施构筑成良好的投资环境，尤其是近几年来，广水市坚持高起点、高标准改善投资环境，花大力气建设了一批市政基础设施，实实在在营造外商置业的低成本优势。广水市良好的投资环境为酒店业培养了稳定优质的消费客户群，广水市工业及商业未来的蓬勃发展也为酒店经营提供了有力的保证。
2.1.2市场研究
广水市经过十多年的发展已成为外商竞相投资的宝地。如今，完善的基础设施构筑成良好的投资环境，尤其是近几年来，广水市坚持高起点、高标准改善投资环境，花大力气建设了一批市政基础设施，实实在在营造外商置业的低成本优势。广水市良投资环境为酒店业培养了稳定优质的消费客户群，广水市工业及商业未来的蓬勃发展也为酒店经营提供了有力的保证。
目前只有云都大酒店和乾星商务酒店是挂牌的星级酒店，其他酒店和旅馆起点低、规模小、服务水平差，云都大酒店与乾星商务酒店处于双头垄断地位。近年来，随着广水市对外开放逐步扩大，主动融入武汉城市圈，广水正逐步武汉旅游和发展的后花园，外来客商及游客逐年倍增，每年接待流量在20万人左右。广水市现有的酒店行业显然是无法容纳如此大的客源市场，远远不能满足客人的需要，经常出现订不到客房和客餐的现象，大型的商务活动和会议不能在广水送行，广水也因此丧失了很多发展机遇。基于以上因素分析，武汉昌神房地产开发有限公司在永阳大道与三环路交汇外兴建酒店显得尤为紧迫，届时市场份额将达到50%以上，处于绝对垄断地位。
2.2市场宏观背景
2.2.1广水市2009年经济分析
从已公布的统计数据来看，2009年广水国民经济继续保持在高位运行，国民经济保持稳健增长的态势。全市经济总量继续加大，各项主要指标实现较好的增长，生产、消费和需求比较协调，总体运行形势良好。主要表现在：
1、生产总值规模继续扩大，增长速度再创新高。
2、工业生产继续快速增长，主导地位不断增强。
3、市场消费繁荣，零售总额稳增。固定资产投资额累计完成 447.14亿元，比去年同期增长16.7%；
4、社会消费品零售总额累计完成446.97亿元，比去年同期增长15.9%，累计增幅与去年同期持平；
5、出口逐月回升，增速明显加快；
6、市场物价微升，职工居民收入有所增加；
7、财政金融保持稳定，存差略有扩大；
8、企业景气上升，信心指数提高。
2.2.2广水市历年酒店经营情况分析
1、从2003年低谷期开始，广水市酒店的入住率逐年提升，在2007年达到阶段性顶峰；
2、2003年广水市酒店的入住率和2002年相比有较大幅度的下降，其原因是受到SARS的影响。
2.2.3广水市2009年酒店整体经济预测及分析
进入2009年，广水酒店业市场持续向好，1—4月酒店开房率均超过去年同期水平，“十一”长假期间，广水市酒店开房率更高达85%以上。具体表现如下：
1、广水市政府将把应山城区建设成为武汉市的后花园，五一由原来的长假变为小长假，居民不宜远行，不少武汉市民驾车来广水进行农业观光，客观上增加游客数量。
2、宏观调控政策将“有控有扩”：从内需结构来看，控制局部过热的投资需求，扩大消费需求；从投资结构看，对局部过热的行业投资、高消耗高污染投资，对各地形象工程、高档住宅等投资要调控，而对农业、能吸纳就业的第三产业以及各种社会事业的投资，仍在扩大；
5、经过近几年的宣传，广水市的旅游和酒店业在广水市政府扶持旅游业的政策影响及经济高速增长推动下，酒店入住率迅速上升，行业步入快速运行轨道。
2.2.4广水市现有星级酒店经营状况分析
星级
酒店名称
年入住率
(2007年）
酒店规模
3
云都大酒店
90％
10层5600多㎡
2
乾星商务酒店
80％
10层4000多㎡
1、消费价格分析
佰特国际大酒店地处市中心，主要靠优质服务赢得市场，具有价格竞争能力。
2、入住率分析
2007年广水市酒店的年入住率仍然达64％，经营情况良好，星级酒店的年入住率也在70～90％之间浮动。一般旅游区的度假型酒店相对市区的商务型酒店的平均入住率要低，其主要原因是旅游淡旺季的影响造成其入住率的不稳定。
3、酒店规模分析
不同区域的酒店在经营规模上也有所不同，一般在旅游区的酒店经营规模较小，经营面积不超过4000平方米，楼层基本上低于10层，尤其是投资性较强的星级酒店；而在商业区或市区附近的星级酒店，其经营面积相对较大，经营楼层达到10层。
4、酒店管理公司分析
广水星级酒店的管理企业分为三种情况：
A、发展商自管
B、聘请国外知名酒店管理公司作顾问，发展商自己管理
现有的广水市星级酒店因为处于起步阶段，而且规模一般偏小，聘请专业的国际酒店管理公司成本投入太高。因此，一般采用自管或聘请顾问的形式管理。
2.3区域市场分析
应山城区位于广水市腹地，是广水市政治、文化中心，国土面积24.3平方公里，总人口近10万人，辖12个社区、4个行政村。历史悠久，交通便利、商贸活跃、经济发达。
1、交通状况
京广铁路和107国道在广水市东部纵贯南北，汉丹铁路和316国道在西部并驾齐驱，京珠高速公路和汉十高速公路从东西两侧擦肩而过，10号省道从中部横穿东西，挑两线四路于一体，形成纵横交错、四通八达的交通网络。穿境而过麻竹高速公路有望在年底动工，届时广水市的交通状况将得到根本性的改善。
2、服务设施
广水市文化娱乐、酒店服务、渡假旅游等方面的建设已日益完善。目前，全市颇具一定规模的综合市场和肉菜市场5个，已形成了以中佰、轻工和家家福超市、商业街为中心的市场网络，拥有较大规模的酒店、酒店十几家，其中应山城区2家，市有线电视网络覆盖全市范围，市乡文化设施齐全，生活质量正日渐提高。
3、投资导向
根据广水市总体规划，近期产业结构调整和发展的主导方向是围绕建设大工业，大旅游，大流通，以经济效益为中心，重点发展技术，资金密集型工业产业和第三产业。
4、广水市投资导向项目
（1）改善基础设施，改善生活条件的项目
（2）新材料，零配件，电子元器件等基础工业项目
（3）资金，技术密集的大型工业项目
（4）市场广阔，附加值高的大型工业项目
（5）仓储运输项目
（6）旅游观光农业项目
（7）房地产开发项目
（8）基地化农业生产项目
5、经济发展成就
在城市建设方面，广水市近年来加大规划建设力度，投资6亿多元大力进行市乡和村村通建设，使市容市貌有了很大的变化，勾画了一个现代化花园式文明城市的雏型。
以兴办“三来一补”企业为突破口，积极发展区域经济，使广水市发展为一个拥有139家企业、超5亿元财政收入的工业重市，成为广水经济特区--广水市中心城的“经济走廊”，经过十多年的发展，广水市已成为外商竞相投资的“黄金宝地”。
广水市已形成专业银行、商业银行、非银行金融机构构成的多功能、方便快捷的金融服务体系。各种金融机构的办事机构遍布全市，在经济生活中发挥着重要作用。2007年12月底，全市机新增授信企业19家，新增工业贷款8000万元，为企业的发展注入了活力，保持了广水市良好的经济秩序。
6、酒店业发展分析
（1）、区域内暂时无星级酒店，较大规模酒店较少。真正具有星级酒店正式资质的只有云都大酒店一家，其他为具备四星或三星酒店标准但尚未取得正式资格证书的酒店。从整个来看，酒店业仍然相对发达；
（2）、酒店在规模上都比较小，客房数在50间以上的只有云都大酒店和乾星商务酒店两家，其他的均不到50间；
（3）、酒店的入住率都比较高，维持在50%—80%的水平。以消化本地各企业商务客户为主，另有少量娱乐消费型客户；
（4）、各酒店的客房分布以标准房为主要户型，同时也是酒店入住率最高的客房。
7、广水市酒店市场现状调查——价格及配套设施

酒店名称
价格构成（元）
配套设施
备注
乾星商务酒店
标准房（188）高级房（288）豪华套（588）

中西餐、桑拿中心、夜总会
配套设施整体档次高档，但经营一般
云都大酒店
标准房（160）豪华房（260）豪华套房（500）

中西餐，夜总会，桑拿，KTV、棋牌
配套设施高档并富有特色，是主要利润来源
小结：
1、各酒店标准房价格一般在160—200元之间，套房价格一般在260—300元之间；
2、各酒店都具备基本配套设施，如中西餐、桑拿、夜总会等，但经营一般，酒店的娱乐、餐饮设施，已成为其主要利润来源。
3、广水市的酒店业代表了整个的最高水平，但仍然存在整体规模小、酒店管理公司品牌度低、客户构成单一等问题，相对于广水市目前快速发展已略显滞后。从长远来看，在广水市经济和旅游市场的快速带动作用下，酒店业的发展将步入良性发展阶段，酒店业及相关产业将越发成熟。

第三部分 项目分析及评价

3.1地块解析
3.1.1项目技术经济指标
n 建筑面积：23385㎡
n 层数共17层
1层：接待厅
2层：西餐厅
3层：棋牌室
4层：中餐厅
5层：会议中心及夜总会
6层：客房
7-8层：桑拿室
9-17层：客房
客房总数：200间
3.1.2交通条件及周边配套分析
1、位于广水市经济文化中心，各种配套完善；
2、项目方圆1000米内，高尚物业众多，集中了众多商业机构；
3、项目所在区紧邻永阳大道一侧，人流旺盛，项目所在区域商业氛围较浓，并且发展空间很大。
3.1.3景观价值分析
项目的景观资源丰富，坐拥广水市中心位置，视野开阔，中高层单位基本无遮挡，四周景色秀丽。
3.2项目SWOT分析
3.2.1 SWOT分析
优势（S）
1、项目位于广水市区域中心，周边各类市政配套设施完善，环境优美，且紧邻区域政府办公区，具备良好展示面；
2、区域最高档酒店，享有一定的市场知名度，目前以商务客人为主，是典型的商务型酒店，对客户的综合吸引力较大；
3、项目本身已具有一定的酒店客户资源贮备，具有强大的潜在客户群基础。
劣势（W）
1、项目入住客户类型单一化；
2、项目配套设施经营一般，对酒店的营业收入支撑不足；
3项目内部酒店功能性设计存在缺陷。
机会（O）
1、广水市近年来出台的政策利好，为投资型物业的良性发展奠定基础；
2、星级酒店建设项目在区域市场处于无竞争状态，销售外部环境极其优越；
3、外来客商多，商务会议多，消费能力强；
4、本地居民消费欲望强烈。
威胁（T）
1、市场整体环境不乐观，市场潜在竞争压力巨大；
2国内经济降温，房地产和金融政策收紧给项目的经营带来不确定因素。
3.2.2应对策略
四大SO策略（强化优势与机会策略）
1、强化项目自身的高档性和唯一性，将项目与该片区其他类型酒店相区别，迅速占领市场，出奇制胜；
2、配合项目广水市地标性建筑的外观，充分利用良好展示面，强化楼体及现场包装，迅速吸引周边客户关注；
3、强化、利用发展商良好的社会资源和政府背景资源优势，对辖区内各外资及本地企业进行重点宣传，促成集团消费。
两大WT策略（化解劣势与规避风险）
1、项目进行准确市场定位，并通过实施具有极强针对性的营销方案及投资回报承诺方案，吸引客户消费；
2、针对自身酒店配套设施经营的劣势，本公司建议引进高品牌度娱乐餐饮经营公司，增加酒店产品附加值，提升形象档次；
3、利用政府背景优势对项目进行信誉担保；
4、快打快销规避政策风险。
结论：
通过对比分析区域市场的各种特征，以及影响本项目的各种因素，本工程咨询公司认为：本项目在该片区的酒店市场中占有很大优势，如果能优化主观因素（市场定位、酒店经营成本控制、营销策略等），在特色化和配套性上取得最佳差异化特征，本项目的市场风险可以有效应对和规避，并会有良好的市场表现。
3.3项目评价
广水市佰特国际大酒店建设项目属于中高档的星级酒店建设项目。由于该项目上市时机良好，预计资金回笼压力不大。另外，从未来长期投资回报的角度考虑，应该采用行之有效的方式降低酒店的经营成本，提高酒店的盈利能力，尽量保证实现销售中承诺的投资回报，降低中小投资者的投资风险，提高发展商的品牌形象。
整体来看，佰特国际大酒店以星级酒店的方式销售是一种科学理性的发展手段，本项目运营条件成熟，时机合理，市场酝酿形势及周边配套完善，受国家经济发展总趋势及广水经济特点的利好影响，本项目前景展望非常良好。
3.4项目评估：
在整个广水市市场中，佰特国际大酒店作为目前唯一的四星级酒店，具有很强的独特性、唯一性，是市场中极具竞争力的投资型产品。
目前本项目面临资金和经营两大问题，项目的最佳出路必定是能同时解决和缓解这两大核心问题。根据项目目前情况，我们认为该种解决方案必须能同时满足以下两个核心要求：
1、在短期内能快速回笼大量资金
2、能保持并促进对项目的高效经营管理
根据本项目情况，我们认为有三种方案可供选择：
n 整体出让
n 抵押贷款
n 产权式酒店
1、酒店整体出让：
概念：
即寻找第三方受让人，以一定的价格将酒店的所有权与经营权同时转让的方式。
优势：
（1）能快速回笼大量资金；
（2）不存在后续问题。
劣势：
（1） 大宗项目转让难以找到买家；
（2） 丧失了对酒店的经营管理权；
（3） 整体转让价格一般很低，无法根据市场价格销售，难以保证对前期投资的回收，将造成对国有资产的严重损失。
小结：
基于以上分析，酒店的整体转让虽然能一次性回笼较多资金，但会造成严重损失，而且不符合我们对酒店经营管理权的要求。因此，此种方式不符合我们对酒店最佳出路的要求。
2、产权式酒店：
概念：
即将酒店的整体产权以客房为单位划分为独立小产权出售给业主，业主再以委托经营的形式在一定期限内将客房交由酒店管理方继续经营管理，并收取投资回报的方式。
优势：
（1）能以市场价格快速回笼大量资金；
（2）能保持对酒店的经营管理；
（3）能促进酒店经营管理水平的提高。
劣势：
（1）操作方式极为复杂；
（2）存在巨大的后续经营回报风险。
（3）严重影响发展商社会形象和地位，对项目造成严重负面效应
小结：
基于以上分析，酒店的产权化销售虽然能一次性回笼大量资金，在很大程度上解决资金利息问题，但是有着巨大的社会和经济风险，此种方式仍然不符合我们对酒店最佳出路的要求。
3、项目抵押贷款：
概念：
即按照一定的市场估价，将酒店所有权抵押给银行套取现金的方式。
优势：
（1）能回笼部分资金；
（2）能保持对酒店的经营管理。
劣势：
（1）抵押贷款额度较低，回笼资金少；
（2）将背负较重利息负担；
小结：
基于以上分析，虽然会让发展商背负沉重利息负担，但是回笼资金较快，抵押贷款能能够满足我们对酒店经营管理权的要求因此，此种方式符合对酒店最佳出路的要求。
3.5项目定位
佰特国际大酒店为有限公司全资拥有，该酒店楼高17层，项目总投资9824万元。
佰特国际大酒店作为一家豪华商务旅游酒店，将严格按照国际星级酒店标准运作管理，酒店在传统服务流程的基础上，全面结合现代技术电脑化管理功能实施管理。
因此，项目应该定位为广水市国际级商务星级酒店。
3.6方案评估意见
综合3.4项目评估三种方案的比较分析，我们认为项目抵押贷款模式符合对本项目最佳出路的要求，对于酒店而言，具有三大战略性意义：
■ 快速回笼部分资金，缓解资金压力
■ 由市场决定价格，实现项目的增值
■ 促进酒店管理水平的全面提高，保证酒店的高效可持续发展
3.7消防
按照国家对消防设施的有关规定和要求，每层设置消防栓2-4个，设置干粉灭火器一台，具体消防措施有待在初步设计中详细说明。
3.8节能
节能是我国发展经济的一项长远战略方针，是每一个建设项目应遵循的原则，本项目采用如下节能措施：
1．尽量利用原有道路、路线设计，尽量选择直线距离。
2．选择能耗低、耐久性、强度高的建筑材料，在施工中采用先进的节能机械设施，以节约能源。
3．选用高效、长寿、节能型的光源和灯具，路灯照明实行光电智能控制，杜绝长明灯等浪费现象。
3.9环保
1.该项目污染源主要为工作人员生活污水和垃圾。
2.配备专人负责维护保洁，污水以隔油池除油后与洗涤废水合流直接排入市政排水管道。
3.严格执行《广水市城市总体规划》的规定，从各方面努力做好环境保护工作。
3.10安全
1.安全是服务行业的生命线。项目建成后，要把安全放在第一位，加强治安，确保消费者的生命财产安全。
2.电气设备接线完全按GB50052—95供配电系统设计规范要求进行，高压开关柜增设电气联锁，以防错误操作。
3.主要设备控制选择开关布置在主机房内，以保证检修时安全切断电源；设置信号系统，当主要设备发生故障时，能发声光报警提示。
3.11地震
广水市属浅震，震源深度一般在8千米左右，震级也不大，地震烈度为6度。
第四部分 投资及经营收入估算

4.1 投资估算
4.1.1本项目总投资为9824万元
1．建设投资9600万元
根据建设单位提供的土建工程基础数据，按本项目设计方案确定的建筑面积、结构、建设标准，以及可行性研究财务评价有关取费要求，估算建设投资造价见表4-1。
表4-1
项目建设投资估算
单位：万元
序号
项 目
投资额
分期计划进度
2007年
2008年
2009年
1
土地费用
600
600

2
前期工程费
820
820

3
基础设施建设费
2830
2830

4
建筑安装工程费
3640
640
1000
2000
5
公共配套设施建设费
1250
150
500
600
10
其他费用
350

350
11
不可预见费
110
110

合 计
9600
5150
1500
2950

2．建设期利息
项目业主计划贷款2600万元,于2009年一次性投放，年利率为8.64%，建设期利息为13.16万元.
3．流动资金
根据企业实际测定年需流动资金210.84万元.
4.2各类收入估算
4.2.1酒店客房部分价格定位
定位理论依据：
1、由于项目周边没有类似的星级酒店，故不能采取比较法定价；
2、项目属于典型经营收益性物业，故可采取收益法。
收益法定义：
预测估价对象的未来正常净收益，选用适当的资本化率将其折现后累加，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。
收益年有限，且其他因素不变的价格计算公式：
V=[1－1/（1＋r）n]a/r
V——项目现今总价
n——项目的收益年限
r——酒店基准收益率，一般取经验值8％；
a——项目的年净收益
价格求取
1、本项目作为星级酒店，经营年限一般为10年，故收益年限n＝10
2、本项目作为酒店的净收益a
根据市场调研结果，我们可以设定：
平均租金收益：
入住率（参考目前区域酒店入住率作保守估计）＝75％，宴会厅上座率70%，棋牌和餐厅包房上座率均为80%，KTVT每天使用率为70%。
4.2.2营业收入
1、客房收入
以客房数200间，客房预计平均房价为180元，平均出租率为75%来计算，则全年预计收益为：
180（元）*200（间）*75%*365天=985.5万元
2、西餐厅收入
以台位数60人，人平消费40元，上座率70%，中晚两餐来计算，则全年收益为：
60（位）*40（元）*70%*365天*2餐=122.64万元
3、棋牌茶艺厅收入
以台位数80人，人平消费50元，上座率80%来计算，则全年收益为：
80（人）*50（元）*80%*365天=116.8万元
4、 KTV娱乐收入
以包房20间，开房率70%，房均消费500元来计算，则全年收益为：
20（间）*500（元）*70%*365天=255.5万元
５、桑拿洗浴回报：
以每天接待客人80人，人均消费100元来计算，则全年收益为：
80（人）*100（元）*365（天）=292万元
根据以上数据，佰特国际大酒店全年总投资收益为1772.44万元。
4.3项目回款计划
项目回款详见附表1：《营业收入、营业税金及附加估算表》。
4.4资金来源和项目实施进度
4.4.1 资本金及来源
根据国务院2004年的规定，本项目应具备35%的资本金，即9824×35%=3438.4万元。
本项目企业实际具备资本金7224万元，由企业用自有资金投入。
4.4.2资金来源
本项目总投资9824万元,其中企业自筹7224万元,银行贷款2600万元.
4.4.3实施进度
2007年4月：原主楼封顶。
2007年5月-2009年6月：对主楼装修，进行试运营。
2009年8月：分项工程验收并投入运营。
4.5经营净利润
根据测算，正常运营后项目经营年收入为1772.44万元
项目经营净利润详见附表3：《利润及利润分配表》。

第五部分 财务与敏感性分析

5.1成本分析
5.1.1目前星级酒店的三种主要经营方式
1、固定回报模式：
物业产权归业主所有，物业委托开发商与酒店共同经营10—20年。发展商承诺每年7%—8%的固定投资回报；业主每年可以享受18～84天（分淡、旺季）免费自用；业主只需交付1～3成首期，供款每月从固定回报中扣除，剩余部分收益按月、半年或年度返还。经营期满后，物业使用权交由业主。此类方式适合被地理位置偏远、销售价格低、酒店经营运作成本低的星级酒店，因为回报明确简单，可操作性强，正逐步成为此类型星级酒店的主要回报模式。
2、利润分成模式：
物业产权归业主所有，物业委托开发商与酒店共同经营15—20年。业主只需交付2～3成首期，另付月供。业主每年可以享受20～40天（分淡、旺季）免费自用，并可按一定比例享受酒店经营税后纯利的分红。此类方式被早期的地处旅游风景区，经营运作成本相对较高，酒店影响严重的度假型酒店广泛采用。但从后续经营的可操作性角度来看涉及问题比较复杂，后续经营风险较大。
3、业主自己经营模式：
经营风险相对较小，压力也较小。适合酒店档次较高，销售价格和经营运作成本也较高的星级酒店。
小结：
项目经营方式的选择关乎整个酒店后续经营的问题，也是项目可持续发展和赢利能力的关键。通过以上三种经营模式的对比分析及本项目的具体情况，本公司认为选择业主自己经营比较切合实际。
5.1.2本项目经营情况预测
1、从广水市所有酒店现有客房经营情况来看，该项目建成投入运行后客房出租率较高，可能达到90%。
2、酒店食宿、娱乐部分将是酒店的主要利润来源，按照广水市酒店现有规模，整体经营收益较好。
5.1.3本项目成本分析：
1.税费率
本报告采用的各种税费率见表5-1。
表5-1

税费率表（%）
税费项目
税费率
税费项目
税费率
营业税
5、20
城市维护建设税
7
教育费附加费
3
公益金
5
企业所得税
25
法定盈余公积金
10
任意盈余公积金
8

2、成本费用估算
年总成本费用按照《方法和参数》（第三版）规定进行估算。成本项目包括：原材料费用、服务人员工资及福利、水电费用、管理费用、折旧费、利息支出及其它费用。
① 原材料费用
能源消耗：4000元/天*360=144万元
物料损耗：1000元/天*360=36万元
以上两项合计年费用为180万元.
②工资及福利费用
项目建成后需服务人员80人,人均年工资福利1.4万元,共112万元。
③其它费用: 按年营业收入的10%考虑，预计为177.2万元。
④修理费用
根据目前运行中的维修状况，结合项目建成后的情况，本项目年维修费用按销售收入的5%计算，约88.6万元。
⑤折旧费用
本项目折旧费用包括家俱和房屋，综合折旧年限按15年考虑，残值率为5%，本项目固定资产原值为9613.16万元。则年折旧额=9613.16（1-5%）÷15=609万元。
⑥摊销
土地费用列入摊销费用600万元,分10年进行摊销,每年摊销60万元.
⑦利息支出：借款本息为2613. 16万元,年利率为8.64%,付息方式为三年等额还本利息照付，见附表4借款还本付息表。
年总成本费用965万元，经营成本767万元，估算情况详见附表2《总成本费用估算表》。
5.2项目盈利能力分析
项目年均净利润为448.14万元。每年从税后利润中提取10%的法定盈余公积金和5%的法定公益金。详见附表3《利润和利润分配表》。
8.2.1财务评价指标
①投资利税率。投资利税率为19.44%。见附表3《利润和利润分配表》。
②财务内部收益率。所得税后财务内部收益率为23.67%。见附表5财务现金流量表》。
③投资回收期。所得税后静态投资回收期为12.14年。见附表5《财务现金流量表》。
5.3敏感性分析
由于本项目评价所采用的数据，部分系预测和估算，存在一定程度的偏差，为了分析、预测财务评价诸因素发生变化时对项目经济评价的影响，从中找出敏感因素，并确定其影响程度。因此，在财务评价的基础上进行敏感性分析。
据本工程项目的特点，通常敏感性分析中可能发生变化的主要因素是工程投资，处理收费及经营成本，考虑可能变化幅度为±5%。
敏感性分析结论表
变化幅度
内部收益率（%）
财务净现值(万元)
投资回收期（年）
基本方案
22.76
1815.67
12.14
工程投资变化（+5%）
19.7
952.33
13.82
工程投资变化（-5%）
24.7
2351.21
10.2
收入变化（+5%）
23.8
3003.59
9.6
收入变化（-5%）
18.4
1613.47
13.6
经营成本变化（+5%）
21.7
925.64
13.1
经营成本变化（-5%）
24.0
2753.65
9.7
敏感性分析表明，各因素的变化都不同程度影响内部收益率和投资回收期，并且内部收益率跟销售收入成正比，而跟建设投资和经营成本成反比。因此，当基建投资或经营成本提高时，要相应提高销售收入来达到降低收入或提高经济效益的目的。从分析结果可以看出，销售收入是最敏感因素，对项目运行的财务效益好坏至关重要。
5.4盈亏平衡分析
盈亏平衡分析就是在一定的市场、生产能力下，研究拟建项目成本和收益的平衡关系的方法，项目的盈利与亏损有个转折点，称为盈亏平衡点（BEP）。在这一点上，销售收入等于生产成本，项目刚好盈亏平衡。盈亏平衡点越低，项目赢利的可能性越大，亏损的可能性越小。
BEP=[1045.8÷（1772.44-180-97.5）]×100%=70.02%
此项目盈亏平衡点为70.02%，表明项目达到生产能力的70.02%就能保本。
5.5社会效益评价
8.5.1合理有效利用城镇紧缺土地资源，改善干部职工和广大群众居住条件，美化城市环境，促进城镇两个文明建设具有重要作用。
8.5.2该项目建成后可大大提升广水市对外窗口形象，增强对外接待能力，提高城市品位，可增加80个就业岗位。综上所述,从广水的旅游资料的开发经济发展的要求和目前酒店业发展的现状等多个方面来看，佰特国际大酒店这个项目面临非常好的发展机遇，可以说是“天时、地利、人和”，她的建成开业不仅会改变广水酒店业的现状，同时对广水的经济也会带来巨大的商机。
小结：
1、根据调查，维持一个星级酒店正常经营所需要的成本约占总营业额的50%—60%；
2、从上表可知，本项目维持酒店经营所需总成本略高于行业平均水平，因此项目建设必须降低成本,强化经营管理，利润才有空间。
3、针对项目成本率从50%到68%的经营测算，我们可以明显看出：酒店运营成本的高低已成为本项目实施投资回报方式的决定因素。
本工程咨询公司认为：项目酒店作为星级经营模式的发展空间很大，如果在合理的范围内能做好成本控制工作，则项目的后续经营及发展都不存在问题；如果酒店入住率在现有水平上能够继续提高，则后期利润空间将会更大。
第六部分 可行性研究结论与建议

6.1可行性研究结论
经过对全国和广水经济状况的研究分析，以及对2009-2010年产业导向的理解，本公司经过详细的市场调研后认为：
■ 项目的变更是必要的、可行的、合理的
■ 在目前各种利好因素的作用下，近几年内广水市星级酒店市场是乐观的
■ 星级酒店更适合项目的整体发展与规划
■ 在2009-20010年将该项目投放市场的时机是可行的
■ 考虑目前该公司的经验、实力以及资金储备、企业发展需求等因素，项目的正式运营条件基本成熟

结论：在宏观政策、经济、市场环境不发生重大变化的前提，在保证酒店盈利能力和品牌价值、并采取行之有效的营销手段的条件下，本项目作为星级酒店是可行的！
6.2项目主要问题的解决办法和建议
6.2.1如何提高酒店的盈利能力？
1、树立广水市最高档酒店形象：
（1）将现有外包的餐饮娱乐部分统一引进知名经营管理品牌公司整合经营，提升经营管理水平和档次；
（2）增加产品附加价值，并在形象和服务上独树一帜，迅速和市场上的竞争对手相区别；
（3）将固定客户吸收为会员，提高以后酒店经营的入住率；
（4）建立长期品牌发展战略，拓宽酒店客源范围，提高市场占有率。
2、降低固定成本和提高盈利能力
（1）引进知名酒店管理公司作酒店管理顾问
随着酒店业的不断发展，酒店之间的竞争归根结底已成为酒店管理公司之间的竞争。酒店管理公司的经营水平直接影响到酒店的收入利润，酒店管理公司的品牌度直接影响购买者的信心。因此，本公司建议武汉昌神房地产开发有限公司引进国内知名酒店管理公司作为顾问，全面提高经营管理水平，为酒店后续经营发展提供有力保障。
发展商与酒店管理公司合作方式建议：
方式一：酒店管理公司在一定年限内为发展商提供一系列顾问服务，并收取固定管理费用，一般视项目大小，约在200万-500万左右，酒店管理公司不承担酒店经营和投资者回报的任何风险。
方式二：酒店管理公司为发展商提供一系列顾问服务，收取营业收益的2-5%作为顾问费，不承担酒店经营和投资者的任何风险。
方式三：酒店管理公司收取营业收益的2-5%，但管理公司承担部分经营风险。当酒店经营亏损或达不到约定