粮食物流铁路仓储配送中心一期工程项目可行性研究报告.doc

粮食物流铁路仓储配送中心（一期）工程项目

可行性研究报告

浙xx粮食物流铁路仓储配送中心（一期）工程
项目可行性研究报告

第一章 总 论
1.1 项目背景
1.1.1 项目名称：
浙xx粮食物流铁路仓储配送中心（一期）工程项目
1.1.2 承办单位概况
企业名称：丽水市粮食总公司
住所：丽水市高井弄22号
法定代表人：
注册资金：72万元
经济性质：国有
经营方式：批发，零售、加工、收购、管理
经营范围：粮油、粮油制品、其他食品
xx市粮食总公司是1993年成立的国有粮食企业，公司主要经营粮油及复制品、副食品、农副产品，2007年市场商品交易额达到16.1亿元、上交税收230万元、公司经营业务收入397万元，是丽水市粮食系统的骨干企业。公司曾在2004年以前长期租用丽水火车站的弹药仓库及专业用线作为饲料及农副产品经营以及稻谷中转的基地，从事铁路粮食中转经营工作。
公司所属的xx粮食副食品批发市场，是一个拥有2.7万平方米的经营场地，423间店面，是浙西南最大的粮油副食品批发市场，2007年交易额达16.1亿元，辐射面遍及20个省、市、县，经营产品有副食品、粮油及复制品、食品、滋补品、干果、百货、日用品、化妆品、塑料制品、烟草等十大类共计5000多个品种。是浙江省百强市场和区域性重点市场。
1.1.3 可行性研究报告编制依据
1、《浙江省关于进一步深化粮食流通体制改革实施意见》
2、《浙江省粮食安全预案（试行）》
3、《xx市现代物流发展规划》(2002-2020)
4. 投资项目经济评价方法与参数（第三版）
5、丽发改经贸（2008）3号《关于莲都区浙西南粮食物流铁路仓储配送中心（一期）项目建议书的批复》
6、承办单位提供的资料
7、工程咨询委托书
1.1.4 项目提出的理由与过程
从2001年起，浙江省在全国率先实行粮食购销市场化，全面放开粮食市场，放开粮食批发经营，大力培育各类粮食市场，将市场机制引入粮食购销领域中，粮食购销市场化已经势在必行，但是xx市完全没有一个成规模的粮食交易场所，粮食物流基础设施的建设就显得非常必要和迫切。
目前xx市的粮食市场、粮食经营主要以私营企业和个体户为主，规模小、经营场所分散，无法与国内的产粮大省形成对接，这是xx市在粮食安全方面存在的一个隐患。现有的粮油副食品批发市场，其管理的硬件和软件都已跟不上城市发展的要求，市场周边环境、车辆管理、市容市貌等都给创建文明城市带来很大难度。从近年来有关部门对市区的粮食加工企业和经营户的粮食质量检查情况看，xx市市场粮食质量并不乐观。由于没有一个集中统一的粮食交易市场，给粮食质量的市场监管增加了难度。
其次，由于xx市经济总量较小，政府要承担所有粮食波动风险存在一定的困难，有必要采取各种粮食储备手段。当前比较一致的观点是认为“藏粮于市（市场）”是个既经济又安全的办法。“藏粮于市”的前提条件是：一要鼓励更多企业和个人参与到粮食经营中来，增加市场粮食周转总量；二要有一个相对集中的粮食交易场所，使处于流通环节中的粮食在必要时共同参与政府的统一调控，以提高政府的市场调控能力。
该《中心》是xx市发改委和金温铁道开发公司的合作项目，是建立xx市粮食物流体系的重点工程。该项目由市政府领导直接联系督办，市发改委负责提供前期服务工作。为加快《中心》建设，市政府出台了扶持项目的一系列优惠政策和措施，市府办下发了《市区粮食仓储物流中心项目建设专题会议纪要》（2005）43号；同时金温铁道公司为支持《中心》建设，提供了许多优惠政策；一是货物综合服务费收取给予优惠；二是负责铁路专用线及铁路通信设施的建设，不计算在总投资内，不计股份；三是在铁路运价、装卸费等方面给予一定的优惠。
因此，建设《浙西南粮食物流铁路仓储配送中心》十分必要且紧迫。
1.2 项目概况
根据2003年xx市发改委对xx市粮食物流中心建设问题的专题调查,以及省粮食局和xx市政府领导提出的粮食安全保障要求,同时考虑运输条件、城镇规划等因素,规划以两库(中央粮食储备库、xx市中心粮库)为依托,在火车站东侧建设一个年经营量25—30万吨,占地约300亩(包括现有两库的150亩,仓容68000吨已建成,并配有一条835米的铁路专用线)，总投资7040万元(不含已建成两库的投资)，集粮食交易、仓储、加工、配送、军粮供应、信息、质量检测为一体的粮食交易中心市场。
1.2.1 建设地点：
《中心》一期项目建设地址，选择在莲都区水东村，即金温铁路xx货场东侧，占地面积30472㎡，该地块使用权属金温铁道公司所有，金温铁道公司同意合作建设，使用期30年（协议已签订）。二期项目建设地址在《中心》和xx市中心粮库东侧约100亩。
1.2.2 建设规模与目标：
项目分两期实施，一期拟建一个年贸易量在25-30万吨的粮食交易区，占地30472㎡，总投资3140.69万元（不含征地费）；
1.2.3主要建设内容：
1、一期工程建设主要内容：
一是沿铁路专用线建中转仓库2幢，计2070平方米；
二是建仓储配送仓库4幢，计6720平方米：
三是建二幢经营用房，总建筑面积3788平方米。设摊位约80个，预计能容纳80家粮油经营企业（批发户）在此进行现货交易；
四是建三层综合业务用房，建筑面积为3623平方米。用于业务管理、电子商务、检测中心用房、粮食拍卖大厅、安全保卫用房，其主要设置为：拍卖大厅、电子商务、粮油检测中心、市场管理办公用房、军供接待室与铁路货运站业务用房等；
五是由金温铁路公司投资建一条200米铁路专用线。
2、方案实施年限。一期工程在招投标完成后，在12个月内竣工并投入使用。二期工程在一期工程运行正常后，再行实施。
1.2.4主要建设条件
项目建设符合城市总体规划，建设场址的租赁协议已签订，建设资金已初步落实，水、电等市政基础设施需配套建设，项目外部建设条件较好。
1.2.5项目总投资及效益情况
项目总投资3140.69万元。
项目投入运行后，年收入498万元，根据财务现金流量表计算，税前财务内部收益率为9.0%，税前财务净现值（i =8%）为226.24万元，税后财务内部收益率为7.64%，税后财务净现值（i =8%）为-76.34万元，借款偿还期期9.89年（含建设期1年），投资利润率为5.72%。项目经济效益不明显，但社会效益好，预测社会风险较小。

1.2.5 主要技术经济指标
主要技术经济指标汇总表
序号
项目
单位
指标
1
总用地面积：
m2
30472
2
建筑占地面积：
m2
12967
3
总建筑面积：
m2
16491
4
其中：
m2

5
房屋建筑面积
m2
16491
6
容积率：
%
76
7
建筑密度：
%
42.6%
8
绿地率：
%
6.70%
9
项目折现率
%
8%
10
财务内部收益率(税后)
%
7.64
11
财务收益净现值(税后)
万元
-76.34
12
财务内部收益率(税前)
%
9.0
13
财务收益净现值(税前)
万元
226.24
14
投资利润率
%
5.72
15
销售利润率
%
36.62
16
贷款偿还期
年
9.89

第二章 项目建设必要性分析

2.1搞好粮食生产和流通，确保粮食安全，是各级政府和粮食部门需妥善解决的问题
“国以民为本．民以食为天”．粮食是关系国计民生的重要战略物资，粮食安全与社会的和谐、政治的稳定、经济的持续发展息息相关。完善粮食应急储备体系，确保粮食市场供应．最大限度地减少紧急状态时期的粮食安全风险．是政府的职责．也是粮食安全保障体系的重要组成部分。粮食是关系国计民生和国家经济安全的重要战略物资，是人民群众最基本的生活资料。近年来，受农业种植结构调整、耕地、城市化进程加快等因素影响，粮食安全问题日益突出。特别是2006年第四季度以来全国范围粮价迅速上涨，引起了各级党委、政府及社会各界对粮食问题的广泛关注。搞好粮食生产和流通，确保粮食安全，是各级政府和粮食部门需妥善解决的问题
　2.2粮食安全是最大的安全，是内生的安全。要做到未雨绸缪，就必须永远绷紧粮食安全这根弦。
我国是发展中的农业大国，耕地仅占世界10％，而人口却占世界的22％，十几亿人的粮食问题始终是头等大事。2001年我国政府发表的《中国粮食问题》白皮书，明确表示中国能够依靠自己的力量实现粮食基本自给，这是我国政府解决粮食安全问题的基本方针。高度重视保护和提高粮食综合生产能力，建立稳定的商品粮生产基地，建立符合我国国情和社会主义市场经济要求的粮食安全体系，确保粮食供求基本平衡，这既是我国政府解决粮食安全问题的基本方针，也是实现粮食安全的总的目标。联合国粮农组织1974年11月于罗马的第一次世界粮食首脑会议上第一次提出“粮食安全”的问题。几经演变，现在的表述是“所有人在任何时候都能够在物质上和经济上获得足够、安全和富有营养的粮食，来满足其积极和健康生活的膳食需要及食物喜好时，才实现了粮食安全”。这其中有三个含义，一是粮食供应量要有保证，二是保证大家要有能力买，三是买的粮食是符合食品卫生要求的。
搞好粮食流通有利于稳定粮食供给。中国这样的人口大国,依靠国内生产始终是我们的基本立足点,这在任何时候都不能动摇。充足、稳定的粮食供给可以通过三个途径来实现：国内生产,适量的储备,适度的进口。为了确保食物供给的稳定,拒绝进口、单靠国内生产,是自我封闭；“自己生产为主”加“适度进口”则是“两条腿走路”、“双保险”,可以大大减少供给的波动性。中国人多地少的国情,决定着粮食进口的必要性；储备则是生产和进口之和的结余部分。总之,稳定粮食供给,国内生产加上利用世界市场比只依靠国内生产的效果更好。
进口粮食就是间接地进口土地和水资源。作为人均资源偏少的我市,必须学会最大限度地分享贸易带来的利益。我市人均耕地资源都大大低于平均水平,这个基本市情将长期限制我市的粮食生产。经济界人士普遍认为,我市粮食生产基本上已经不具有比较优势。土地是不可贸易的资源；进口粮食相当于间接地进口土地、淡水等相关资源,可以缓解市内可耕地紧缺资源的利用强度,有利于改善农业生态环境,为可持续发展打好基础。
为了优化我市农业资源的配置,改善我市农业结构。增加粮食进口,提高我市资源利用的效益、加快实现农业内部结构的优化、提高农业的比较利益、增加农民收入等都有重要意义。我市农业的比较效益偏低,许多地区农民种粮的积极性下降,农村存在大量的隐性失业,收入差距扩大等许多矛盾,粮食保障能力不足，应适度增加粮食生产与进口粮食，对我市社会经济的全面健康发展十分重要。
2.3是我市调整与优化产业结构的需要
随着xx市工业化、城市化的推进和农业产业结构调整力度进一步加大，xx市重点发展名优水果、茶叶等农产品，但是全市粮食播种面积逐年减少，粮食产量逐年降低。近年来粮食产量徘徊在56万吨左右，而且每年都在下降。而全市年消费粮食90左右万吨，年缺口粮食在34万吨（含工业用粮和饲料用粮）,且缺口还在进一步增大。缺口的粮食都将通过市场调节来满足居民日常生活和其它需要。目前市区粮食消费和经市区粮食经营企业批发到各县（市）的粮食总量已达22万吨左右（其中居民口粮约12万吨左右，工业用粮、饲料用粮约10万吨左右）。随着xx市经济的发展和农业结构进一步调整，粮食消费量和缺口总数还会进一步扩大，随着公路运价的提高，通过铁路运输，经市区中转批发的粮食数量将会不断增加。而目前xx市的粮食周转总量有限，经营场地分散，不利于政府在紧急情况下的统一调控。市场、粮食经营主要以私营企业和个体户为主，规模小、经营场所分散，无法与国内的产粮大省形成对接，这是xx市在粮食安全方面存在的一个隐患之一。
2.4现有粮食批发主要集中在市粮油副食品批发市场周边不适应当前粮食批发业务规模经营需求。
现在的粮食批发业务主要集中在市粮油副食品批发市场周边，其运输、卫生、安全等问题已影响到城市道路交通和附近居民的日常生活，亟待搬迁。许多粮食经营大户也曾多次要求建设新的粮食专业批发市场。粮食储备是平抑价格大幅度波动的一种补充粮源。政府通过粮食缓冲储备,可以在很大程度上平抑粮价的剧烈波动。投向粮食储备的费用,就是为了提高国家粮食安全程度的预付成本。
粮食物流中心建成后，随着粮食经营企业数量的增加，在市场流动的粮食数量也会相应地增加，对整个市场来说就等于增加了粮食动态储备。《中心》建立后，年中转交易量可达30万吨，能满足本市绝大部分的粮食需求，能较好地解决xx市粮食供需矛盾，有利于xx市粮食市场的稳定，有利于市场粮食品质的监管，有利于政府粮食宏观调控能力的提高。

第三章 需求预测
3.1我市资源状况与粮食生产基本情况
我市粮食生产总体趋势是呈逐年下降的走势，一方面是农业产业结构调整的需要，另一方面是，加入WTO后对我国粮食生产和粮食市场产生严重冲击。世界主要粮食出口国美国、加拿大、澳大利亚等，由于人少地多、种植规模大、科技含量高，无论是质量还是价格与我国相比均 具有明显的优势，而我国农村受大量农业人口的约束，粮食规模化生产程度低，加之技术条件限制，短期内提高人均粮食种植面积，大幅度降低生产成本的可能性不大，降低流通环节的费用开支也存在较大难度。所以，国内粮食价格下降的空间很小。这样，在粮食进口逐年增多的情况下，我国粮食生产和粮食市场面临严重的冲击和挑战。国外优质低价粮的涌入，对我国粮食生产和供给能力冲击巨大。国内粮食将因生产成本高而缺乏竞争力，从而导致农民种粮收益下降。在利益驱动下，农民会进一步减少粮食种植面积，从而降低我国粮食生产能力，直接导致国内粮食价格过低，农民种粮积极性受挫造成这一结局对我国粮食安全会产生深远的影响。从xx市粮食油料生产状况表可以看出我市的粮食生产也是这样，我市1991年粮食总产量为840017吨而2006年下降到548122吨。

我市资源状况表
序号
资源内容
单位
数量
1
年末总人口
万人
252.53
2
人口密度
人/平方公里
146
3
土地面积
平方公里
17298
4
山地
千公顷
1529.52
5
耕地
千公顷
89.75
6
年平均气温
摄氏度
18.5
7
年降水量
毫米
1715.3
8
年日照时数
小时
1519.9
9
年雨日
天
161
10
林木蓄积量
万立方米
4424.6
11
森林覆盖率
%
77.6
12
森林绿化率
%
80
13
可开发装机容量
万千瓦
294
14
已开发装机容量
万千瓦
145.64
15
降水量
亿立方米
339.21
16
水资源总量
亿立方米
222.45
17
人均拥有量
立方米
8780
18
总用水量
亿立方米
8.4

xx市粮食油料生产状况表
年份
单位
粮食
谷物
油料
1991
吨
840017
701172
8768
1992
吨
810634
760596
10393
1993
吨
746961
729946
8892
1994
吨
725357
666725
8840
1995
吨
742789
640019
9235
1996
吨
797491
652037
11206
1997
吨
779747
694309
12038
1998
吨
772755
666770
11738
1999
吨
771074
661100
11871
2000
吨
699762
584579
11343
2001
吨
615237
531340
12200
2002
吨
566200
483995
12971
2003
吨
481480
408822
12964
2004
吨
554348
458080
13198
2005
吨
549166
452480
14530
2006
吨
548122
446989
14262

3.2我市粮食需求状况
3.2.1按照国际上的粮食安全评价的三项标准来预测我市粮食需求，这三项标准是：
1、国家粮食自给率达到95%以上。
2、年人均粮食达到400公斤以上。
3、粮食储备应达到本年度粮食消费的18%，而14%是警戒线。
3.2.2按照以上标准，当我市人口以2006年的252.53万人为基数时该年度粮食消费量=0.4吨*2525300人=1010120吨，而2006年我市的粮食总产量为548122吨，缺口为1010120吨-548122吨=461998吨。粮食的自给能力仅为54%，即使我市粮食生产恢复到历史较好水平的1991年的840017吨，仍然有1010120吨-840017吨=170103吨缺口。粮食的自给能力仅为83%，显然我市在粮食生产与消费上存在不安全因素。因而如何保证粮食生产提高自给能力与搞好粮食流通与储备是我市社会经济可持续发展的需要。

第四章 项目建设方案研究

4.1项目建设规模
浙西南粮食物流铁路仓储配送中心（一期）工程项目在建议书中确定为年粮食贸易量30万吨。根据第三章的需求分析，考虑到遂昌等县仍可能依托龙丽高速公路调运商品粮，缙云、青田将直接依托铁路运输，其余区县依托本中心实施配送可能性较大。便捷的铁路运输与周边良好的配套设施条件，并取得金温铁道有限公司公司的大力配合，可降低粮食贸易流通的成本。因此报告认为确定的建设规模为年粮食贸易量30万吨是合理的。
仓储能力估算：
当单位仓库的储存能力为3吨/平方米时，满载储存能力=中转仓能力+配送仓能力=2070*3+6720*3
=6210+20160
=26370吨
当仓库周转率达到11.4次/年时，则可满足粮食流通30万吨的设计任务。
仓库周转率=300000吨/年/26370吨=11.4次/年
4.2市场定位
浙西南粮食物流铁路仓储配送中心（一期）工程项目贸易商品定位在各类商品粮流通与安全监管。
4.3工艺技术方案与设备方案
浙西南粮食物流铁路仓储配送中心（一期）工程项目的工艺技术方案是：采购-海运或铁路货运-转驳-公路运输-批发-零售。
浙西南粮食物流铁路仓储配送中心（一期）工程项目的设备方案是：对有包装的商品粮用装载机械转驳至汽车或运至中转粮库或仓储配送粮库存储。对无包装的散装粮拟用散装粮食输送机直接输送到粮仓。
4.4场址选择
4.4.1经建设单位努力与金温铁路有限公司公司的支持，浙西南粮食物流铁路仓储配送中心拟以租赁的形式租用金温铁路有限公司公司xx站的货场场地30472平方米。
一期《项目》建设地点选择在xx市火车站东侧，国家粮食储备库以北，原水东村以南。该地块原为金温铁道公司的货场用地，面积30472㎡，已有围墙、土地基本平整，离330国道约1000m，铁路专用线及铁路通信设施直达《中心》内，两侧有规划中的18m宽的道路，交通条件优越。
4.4.2场址建设条件
4.4.2.1. 地形地貌及工程地质条件：
该项目建设场址地势较平坦，据《xx市城市总体规划》，城区东部受大溪及好溪水系的影响为洪河积河漫滩地貌，土层具二元结构，上部2—4米粉、细沙，允许承载力80～120kpa,下部为砾沙，卵石等，厚度10—20米，承载力为200～300kpa。
地表层均含水，属三层滞水，水量不大，一般地下水埋深0.6～1.2米。
地基土分三层：第一层杂填土，主要成分碎石、碎砖、卵块石及粘性土等，厚度大约为1.0米；第二层粉质粘土，该层系洪积成因土，分布广，厚度多介于1.0-1.5米；第三层碎石灰粘土，该层系早期洪积成因土，分布广，厚度大（多介于3.0米），底部直接和基岩接触，根据经验，该碎石灰粘土层承载力标准值fk多介于250-275KPa间，是一般民用建筑地基良好的持力层。
地基土土层结构比较均匀，工程地质条件较好，可采用浅基础方案，选③层碎石灰粘土为基础持力层。
4.4.2 .2气候条件：莲都区属中亚热带季风气候，特点是冬夏较长，春秋较短，日照充足，雨量丰沛，夏季炎热，静风频率高。市区极端最高气温为43.2℃，极端最低气温为-7.7℃，年平均气温为18℃；平均无霜期255.6天；市区常年平均降雨量1412.8毫米；常年主导风向为东北风，频率为12%。
4.4.2.3 交通运输条件：场址离330国道约1000m，铁路专用线及铁路通信设施直达《中心》内，两侧有规划中的18m宽的道路，交通十分方便。
4.4.2.4 公用设施条件：市政基础设施配套，场址公用设施条件好。
4.4.2.5 场址内无其他建筑物，不需拆迁安置。
4.5总图运输方案
4.5.1由金温铁路有限公司建设铁路专用线835米，由项目建设入口道路连接线，项目范围内对有包装的商品粮采用装载机械转驳至汽车或运至中转粮库或仓储配送粮库存储。对无包装的散装粮拟采用散装粮食输送机直接输送到粮仓。对配送各区县的粮食用汽车运送。
4.5.2运输总量为30万吨，日运输量=300000吨/300日=1000吨/日。
4.6建筑方案
4.6.1 目标与原则
力求将浙西南粮食物流铁路仓储配送中心（一期）工程项目建设成满足我市粮食调配需要的、设施先进、功能齐全仓储配送系统。
根据本项目建设规模要求，本项目在建筑方案设计上遵循以下原则：
项目建设遵循规范及功能配置要求的原则，力求布局合理，分区明确，流线简捷，应避免人流和车流的交叉。
遵循城市规规划和土地管理要求原则，布置紧凑，节约用地，与周围建筑关系相协调。
符合xx市城市规划，坚持“全面规划、统一平衡、远近结合、协调发展”的原则。
遵循建筑物的间距以及与周围建筑物的距离符合有关技术规范的原则。
遵循以人为本与可持续发展原则。
4.6.2总平面布置
依据综合用房与交易区等布置，总体规划如下。
根据市场功能分为营业区、中转区、仓储配送区和办公综合区。
营业区布置在场址中部，朝向城市道路，中转区设在西面、铁路线旁边，东部为仓储配送区，办公综合区布置在场址南面靠东侧，，配电房设在东南角。在单层营业用房南侧设一公共厕所，主出入口设在场址的南面，即二层营业用房的西侧，次出入口设在场址的南面中段，即办公综合楼西面。
场址内分别建29、16、11.5和10米宽的道路，围墙周围种植树木，并在东面布置一块绿地。
（详见《浙西南粮食物流铁路仓储配送中心》总平面布置图）
4.6.3建筑方案
主要建筑物、构筑物
浙西南粮食物流铁路仓储配送中心项目主要建筑物明细表
单位m2
序号
功能
单位
数量
备注
一
中转仓
㎡
2070
二幢
二
营业用房
㎡

三幢
1
经营用房
㎡
2438
13.5*180=2438
2
经营户居住用房
㎡
1350
30*45=1350

㎡
3788

三
综合用房
㎡

一幢三层
1
电子商务
㎡
286
一层
2
办事大厅
㎡
286
一层
3
产品展示大厅
㎡
357
一层
4
文印室
㎡
71
一层
5
值警室
㎡
71
一层
6
传达室
㎡
71
一层
7
食堂
㎡
106
一层
8
卫生间与其他
㎡
113
一层
9
粮食拍卖中心
㎡
286
二层
10
粮食安全检测中心
㎡
644
二层
11
信息中心
㎡
286
二层
12
粮食会议室
㎡
143
二层
13
卫生间与其他
㎡
113
二层
14
军供办
㎡
143
三层
15
铁路货运办
㎡
143
三层
16
办公用房
㎡
286
三层
17
安全监控
㎡
143
三层
18
卫生间与其他
㎡
75
三层

3623

四
仓储配送用房
㎡
6720
四幢
五
其他辅助用房
㎡

设在经营用房中
1
餐厅
㎡
176

2
配电房
㎡
30

3
公厕
㎡
54

4
门卫
㎡
30

290

六
合计
㎡
16491

4.6.4主要技术经济指标（一期）
总用地面积： 30472m2
建筑占地面积： 12967m2
总建筑面积： 16491m2
容积率： 0.76
建筑密度： 42.6%
绿地率： 6.7%
4.6.5供电
用电负荷估算
综合办公楼、门卫、餐厅、变电间 40w/m2×3913m2＝156.5kw
仓储配送区和中转库 15w/m2×8790m2＝131.9kw
营业用房 30w/m2×3788 m2＝133.6kw
合计 422kw
供电方案：从xx城区电网接入。用电负荷为三级负荷。
空调：综合办公楼等必要的场所、房间设置分体式空调器。
配电系统
1、负荷分类及容量：
本工程为三级负荷；其中应急照明、疏散指示标志等消防设施电力负荷均为二级负荷。
本工程用电负荷主要为动力用电、空调用电和照明用电；计算总负荷为422KVA，故选用一台400KVA的节能变压器一台。
电源自市政的10KV高压电网埋地引至室内的变电站，由变压器降至380V/220V后引至各负荷点。
照明系统
1、光源：以节能光源为主。
2、照度要求：按有关规范标准进行设计。
3、照明、插座分别由不同的支路供电，照明为单相三线。
4、在封闭楼梯间、主要出入口等场设置疏散照明，出口标志灯，疏期待指示灯，走道应急照明灯采用自带蓄电池的照明灯具，持续供电时间大于30min。应急照明平时就地控制，停电时自动点亮全部应急照明灯。
5、除注明外，在吊顶的场所选用嵌入式灯具，无吊顶场所选用控照式（或盒式荧光灯，吊杆式安装，或吸顶安装，荧光灯灯管为节能型灯管。
电缆、导线的选型及敷设
1、低压出线电缆选用YJV（YJV22）-1KV电力电缆。电缆穿热镀锌钢管（SC）或中型硬聚氯乙烯塑料管（PC）敷设。φ40及以上管明敷;井道内采用桥架敷设。
2、本工程SC管均为热镀锌钢管。PC为聚氯乙烯塑料管。
4.6.6弱电
电话系统：综合办公楼、营业用房设置电话系统。
有线电视系统：综合办公楼、营业用房设置有线电视。
综合布线：综合楼（部分）、营业用房进行综合布线。
在综合办公楼、营业用房设置数据传输网络线。
4.6.7给水
最大日用水量
综合办公楼 7L/ m2×4032 m2 =28.2 m3。
餐厅用水 20L/人次×300人次=6 m3。
场地浇洒 2L/ m2×12900m2 =25.8 m3。
绿地浇水 2L/ m2×2340m2 =4.7 m3。
其他用水 64.7 m3×20% =12.9 m3。
合 计： 77.6 m3。
消防用水 室外 20L/s
室内 15L/s
合 计： 35 L/s，火灾延续时间2h
供水方式：从xx城区供水管网接入，综合办公楼和仓库设室内消火栓给水系统。
管材一般可选用pe、ppr管与球墨铸铁管，建议室外选用球墨铸铁管，或与该路段上已建自来水管网所用管材相配套。
4.6.8排水
排水量：项目废水日排放量估算为928.2 m3 +6 m30+12.9 m3 ）×80%=37.7m3。
排水方式：采用雨水、污废水分流，且生活污水与生活废水分流的原则。生活污水经室外化粪池处理后再排入室外污水管网。各排放废水经水处理后需达到国家规定的三级排放标准后排入市政污水管网内。
管路布置
雨水排水结合建筑周围地形地势，屋面雨水经雨水斗收集，道路及场地上雨水经路面雨水口收集后由雨水管统一汇集排至道路入口处道路上的铁道xx站雨水管网。
根据排放要求并结合建筑周围的地形地势，有效便捷的将废水收集后并择取短路径进行排放。生活污水经室外化粪池处理汇集后统一排至道路入口处道路上的铁道xx站污水管道内。
总雨水管拟用DN400upc管、总污水排水管拟用DN300upc管。
4.6.9消防：
1、本工程为粮食储备库、设备用房、业务管理等综合业务用房。执行《建筑设计防火规范》GB50016-2006 、《建筑灭火器配置设计规范》GB50140（2005年版）
室外按规范要求设置地上消火栓。在建筑物周围设置消防通道，主要利用建筑物四周的城市道路系统，为消防提供畅通的道路交通条件，保证消防车顺利进出和消防作业面。相邻建筑物之间的防火间距等需能满足国家规定的防火要求。
根据消防用水量设消防水池，按规定要求储存充足水量，以满足消防的要求。
加强员工的消防知识培训，提高应急能力与技能。
2、消火栓系统:
本工程的粮食储存库为单层，经营用房为2层、综合用房为三层。
设计参数
室外消火栓：20L/S
室内消火栓：15L/S
消火栓系统作用时间：2小时
消防总用水量为252立方米
室外消防用水由室外消火栓供给。
室外消防给水
室外消防给水由市政消火栓及建筑周围的室外消火栓供给，室外消火栓的布置应满足150米的保护半径及120米的间距要求，室外消火栓采用直接供水的低压供水方式，管道压力保证灭火时最不利点消火栓的水压不小于10米水柱（从地面算起）。结合单体的室外消防用水量要求，尽量将室外消火栓布置在靠近要求消防用水量最大建筑的一侧。
消火栓布置
各层均设置消火栓，且能保证任何一点发生火灾，都有两股水柱同时灭火。室内消防管道布置为平面及竖向环状管网，以保证管道内水的双向流动，达到供水安全性能。
4.7建设方案比选
报告构造了两个平面布置方案，主方案是业主的建设意见，辅助方案是报告编制人根据业主意见提出的改进意见，具体布局详见附图，主要指标比选详下表。

建设方案比选表
序号
项目
单位
方案1指标
方案2指标
1
总用地面积：
m2
30472
30472
2
建筑占地面积：
m2
12967
12709
3
总建筑面积：
m2
16491
17468
4
容积率：
%
0.76
0.78
5
建筑密度：
%
42.6%
41.4
6
绿地率：
%
6.70%
16
7
建设投资
万元
3110.69
3203.83
8
布局的合理性

欠合理
较合理
9
功能满足程度

满足
满足

第五章 节能节水措施

5.1 编制依据
《中华人民共和国节约能源法》
《浙江省建筑节能管理办法》省政府令第234号
《浙江省节约用水办法》省政府令第237号
5.2 节能措施
5.2.1 应用先进技术，选用节能环保设备
在变配电设备中，选用低耗节能型电力变压器；在变压器低压侧采用自动补偿装置；电光源尽量采用高效节能灯具；在空调系统中，应用节能空调等先进设备。
5.2.2 尽可能采用新型、轻质、节能、保温、隔热、环保墙体材料。
5.2.3 应积极应用国家或者省建筑节能技术推广公告中推荐的技术、工艺、材料、构配件和设备，
5.2.4 加强能源管理，节约用电。
5.3 节水措施
坚持开源节流并重，把节水放在突出位置的方针，提高水的重复利用率，创建节水型楼宇，积极采用《中国节水技术政策大纲》推荐的节水技术。
5.3.1优先选用列入国家鼓励发展的节水技术、工艺和设备目录中的设备，工程中拒绝不能满足国家节水要求的设备与装置。
采用节水型工艺和设备，安装质量符合国家标准的节水型便器水箱和配件；提高资源利用率，降低水资源无效消耗。
5.3.2 供水系统采用防渗防漏措施。
5.3.3 加强供水设备管理，节约用水。经营户用水推行一户一表制，计量到户。

第六章 环境保护
6.1 执行标准
空气环境质量执行《环境空气质量标准》（GB3095—1996）中二级标准。
水环境质量的标准执行《地表水环境质量标准》（GB3838—2002）中Ⅱ类水功能区。
环境噪声的标准执行《城市区域环境噪声标准》（GB3096—1993）中4类标准。
废水排放执行《污水综合排放标准》（GB8978—1996）中三级标准。
6.2主要污染物及污染源
废水：生活污水和场地冲洗用水。
噪音：交易区活动噪音。
废弃物：废弃物，普通垃圾。
施工期间的废水、机械噪音、粉尘以及建筑垃圾。
6.3运行期污染防治措施
废水：生活废水采用清污分流，雨水、清水由排水管、沟排入市政管网，粪便污水经化粪池处理后排入城市污水管，冲洗废水经沉淀池处理后排放。
废气：食堂油烟经除油烟机脱油后排放。
废弃物：对可再生利用的如纸张等，应统一回收处理。对不可利用的垃圾运入垃圾收集房，由环卫部门统一处理。
6.4 建设过程对环境的影响
施工期间产生的噪音、粉尘、废水、建筑垃圾的防治，要求施工
单位在施工建设期间，加强环保管理，提倡文明施工、清洁施工，提高建设施工队伍的环保意识，对施工期间的废水、噪音、扬尘、固废等污染物，按照本建设项目环境影响表的要求，采取相应的防染防治措施，最大限度地降低其对环境的影响。
6.5项目建设期间环保措施
项目建设期间，施工单位在施工组织方案中，必须制定出切实可行的环境保护措施，报经有关部门审定后执行。
噪声影响的措施
项目建设期间的噪声主要是施工机械、施工作业和运输物料车辆的声音。
a、对夜间噪声影响较大的施工设施在夜间应停止施工，如要赶工期等需要施工，最晚不能超过夜间10时。
b、对于噪声影响大的搅拌设备，应放置在远离敏感点。
C、对施工机械以及运输车辆应加强维护管理，以保证其处于良好的工作状态，降低对周围环境影响的噪声。
粉尘影响的措施
项目建设期间会发生粉尘污染，主要产生于灰土拌和、施工材料的运输等过程。
a、砼拌和设备应尽量远离居民区，且应该设置在下风向。
b、尽量争取集中拌和施工，并设置二级除尘装置。
c、需要时对料场加以遮盖，以使尘土飞扬减少。
d、在材料运输中，应尽可能采取封闭或遮盖措施，避免沿路抛散。
e、对粉尘较多的运输材料道以及施工现场应配设洒水设施，定时作洒水处理，以减少起尘量。并及时清扫路面，防止或减少二次扬尘。