盐城市区现阶段办公酒店式公寓户型调研汇总.doc

盐城市区办公、公寓产品调研汇总说明：本次调研汇总了盐城市区及城南区域以办公、公寓为功能定位的项目产品信息（已交付、即将交付、在建、待建）；纳入到汇总的项目有：中远世纪城、华邦国际、中茵海华广场、钱江方洲、汇金国际、公园道1号、都市豪庭、天澜湾、宝龙城市广场、凤凰汇、紫薇国际广场等项目。本次调研的目的：1、 统计盐城市区及城南区域市场上以办公、公寓为功能定位的产品其大致存量总数和未来13年内增量总数。通过对存量与增量总数的分析，对这类型产品市场供需关系和发展趋势做基本的预判。2、 整理各项目的户型特点、尺度配比及其物业的相关配套及硬件设施进行归类。借此了解这类产品物业硬件配套的基本配置和产品客群对物业硬件配套档次的接受度。已售、已交付产品汇总表区域项目名称开发体量/总户数/建筑层数交付时间/入住率物业类别/产权年限主力面积面积区间物业装修配套（电梯数量、荷载）亮点户型备注（开间/进深）城南板块都市豪庭一幢10层小高层其中包含20套小户型2009年底交付入住率30%物业类别：住宅产权：70年52.4一房两厅一卫52.4无挑高大堂，毛坯物业物管费：1.2元/平方电梯：一梯四户开间：3.6M进深：9.9M华邦国际（东厦）建筑面积25000总户数约300多套，位于市政府东侧，22层高层。一期东厦售磬，今年3月已入驻2009年下半年华邦东厦入市，价格40005000元；2010年5月交付，入住率30%左右物业类别：办公式公寓（盐城首家精装五星级甲级写字楼）产权：50年113、225113-225五星级洒店标准装修的6M挑高大堂；一层14户，每层八台西子OTIS高速电梯、办公室入户钢化玻璃密码自动门、独立洗手间KOHLER洁具、400余个停车位物业：加拿大高力国际物管费：2.1元/面宽8M进深1214M钱江方洲小区（23#、25#18层公寓）总建筑面积： 2.5万总户数：约200多套交付时间2010年初；入住率40%物业类别：住宅产权：70年4444-113（商住公寓）公共部分：1-2层为沿街商业电梯配套：一层2梯，一层6户；物管费：1.2元/平方物业交付标准：精装修物业（精装标准约500元）其他：水、电、电话、有线电视、宽带、天然气管道入口（45小户型除外）（45公寓）开间：3.3M进深：14M层高：2.9M天澜湾总建筑面积约2.8万；总户数约400多2009年下半年；目前入住率较低物业类别：住宅产权：70年4636-60普通住宅形式无挑高大堂，一梯4户物管费：未定物业：毛坯交付开间：4.2M进深：8.1M中远世纪城两幢小高层建筑总建筑面积约3.8万2010年下半年交付售价：3700元/物业类别：办公层高5.2M产权40年30、45325524小时供暖、24小时供热水、24小时安保系统、可视对讲门禁、双层中空玻璃等科技市区板块中茵海华银座销售面积：1650020层；1-5为商场总套数：252套06年10月交房，销售率100%目前入住率80%物业类别：住宅产权：70年5040-62简装5M挑高大堂，毛坯物业一层16户2部电梯物管费：1.1元50开间：4.2M进深：8M中茵海华云顶销售面积1600024层，1-5层为商场总数：304套（售空）09年5月开盘10年10月交房物业类别：办公式公寓产权：50年5050-75精装5M挑高大堂，毛坯物业一层16户3部电梯物管费：未定东进国际9层小高层建筑，商务公寓约289套，总建筑面积约2.5万2008年交付均价：4500元入住率：10%物业类别：住宅产权：70年5030-60无挑高大堂，毛坯物业物业费：1.2元/项目当前1-2层为沿街商铺，目前主要由家装建材为主。进深：10M开间：4.9M缤纷亚洲酒店公寓建筑面积1.7万，小高层8楼2007年交付均价：4000元/，入住率50%物业类别：住宅产权：70年5454一楼为沿街商铺2-8层为精装修公寓精装标准：20000元/套物业管理费：1000多元/年开间：3.9M进深：10M公园道1号1幢16层高层公寓，产权70年，约192套，总建筑面积约1.5万2009年下半年均价：3000入住率10%物业类别：住宅产权：70年4646-77无挑高大堂，毛坯物业12户/层电梯：2梯6户物业管理费：1.2元开间：3.6进深：9.6博客领地总建筑面积3.4万平方，小高层1-2楼为沿街商铺，3-8楼为公寓08年推出物业类别：办公产权40年45主力户型为30-606层带电梯精装修精装修公寓悦达东园 翰尊一幢高层22层，总建筑面积约1.5万08年交付均价：3400元/入住率70%物业类别：住宅产权：70年4545无挑高大堂，毛坯物业汇金国际建筑总面积约5万平方M，商业地上四层，地下一层，面积约3.5万平方M。商务公寓名称金茂大厦，29层，建筑面积1.8万09年底交付均价：4500元/，入住率10%物业类别：办公产权：50年1楼沿街商铺，2-5楼为商场部分，5-28层为写字楼5050毛坯物业永基时代旺角建筑面积：1.63万，商住楼层高24层及一幢15层精装公寓2008年交付入住率：80%1-3层为商业物业类别：住宅产权：70年6060-140交付标准：精装电梯：两梯三户【小结】盐城市区已售、已交付的小户型、办公产品预计存量为近30万平方，产品形态以住宅、办公和办公式公寓为主；投资客群主要以政府机关公务员、企事业单位职工、白领和私营业主为主，其中年轻一族以过渡性为目的的购买或租赁需求成为市场中坚力量。户型开间以4M，进深810M为主流，小户型公寓类面积以3560平方为区间，纯办公楼面积区间为120230平方。物业配套和物业服务大部分项目以住宅或普通商住楼为标准。目前，除市中心几个项目及学区周边项目入住率较高，其余位于新老城区结合地带的项目入住率均较低，市场存量房数量可观；从这方面可以反映出小户型公寓类产品在投资需求与使用需求已表现出明显分化：小户型产品的投资群体覆盖诸多阶层，主流投资心态平和比较关注物业自身价值的提升，对于物业出租率持有比较淡然的心态；但终端的消费者或者租赁者则注重物业周边的交通便捷程度、生活商务配套和物业形象品味等方面。该类型产品历经5年的发展期，在城南大开发的趋势下，市场的重心逐渐从老城区向城南新区拓展；应该认为，这类型产品其总价、首付、功能等特点，迎合众多首次置业和创业商务等群体的需求，市场刚性需求仍然会比较旺盛。【上述表格中特别个案（华邦国际），此项目为五星级洒店标准装修，该项为目前盐城市区唯一五星级写字楼。但从实地项目调研的情况，该项目已交付华邦东厦除了8部高速电梯外，在公共区域装修、物业服务星级化程度、相关物业功能配套及管理体系等并未做到其在销售资料上所描述的高规格】在建、待建产品汇总表区域项目名称开发体量/总户数/建筑层数推出时间（售价）物业类别/产权年限主力面积面积区间物业硬件配套（电梯数量、荷载）亮点户型备注（开间/进深）城南板块华邦国际（西厦）建筑面积25000总户数约300多套，位于市政府西侧，22层高层7500-9500元/物业类别：办公（盐城首家精装五星级甲级写字楼）产权：50年113、225113-225五星级洒店标准装修的6M挑高大堂，一层14户，每层八台西子OTIS高速电梯、办公室入户钢化玻璃密码自动门、独立洗手间KOHLER洁具、400余个停车位物业：加拿大高力国际物管费：2.1元/面宽8M进深1214M棕榈泉广场待建规划中2011年下半年规划中规划中规划中规划中规划中规划中都市豪庭待建规划中2011下半年规划中规划中规划中规划中规划中规划中紫薇国际广场一栋32层公寓； 一栋18层公寓套数：600套总面积：约9万预计2011年下半年物业类别：住宅产权：70年 以办公交付标准110-140110-140规划中规划中规划中凤凰汇两栋21层约480户总面积4万2011下半年物业类别：办公产权：40年规划中规划中一楼5.5M挑高大堂,公寓层高4.9M装修标准未定规划中规划中中南世纪城建筑面积10000二期项目物业类别：办公产权：40年规划中规划中规划中规划中规划中盐渎板块汇景新城规划中2011年推出规划中规划中规划中规划中规划中规划中钱江方洲（财富广场）地下一层，地上27层，14层为商业裙房；分A、B 幢写字楼，约196套总建筑面积：4.6万2010年年底物业类别：办公产权：40年240-270（办公）240-270（办公）6M挑高大堂一层4户3步品牌OTIS电梯、近300个停车位，配套智能化系统 规划中宝龙城市广场总建筑6.5万建筑面积，两幢20层，约1558套2011年上半年物业类别：办公产权：40年4444-75底层入户大堂5.2M挑高层高2.9M电梯：一层3梯41户物业标准：精装修物业开间：4M进深：9M【小结】盐城市区未来13年内在建、待建办公、公寓预计推出27.6万，产品形态以办公、小户型为主，产权性质均40年，面积以33-270平米为区间；【市场现状概述】2005年下半年中茵海华广场首推海华银座小户型公寓，以住宅产权、位置绝佳、面积中小、总价较低、商住两用受到市场热捧，尤其是得到年轻一族的青睐。至此，盐城小户型公寓市场迎来发展时机，各个区域不同性质的项目均推出小户型产品，市场去化迅速。户型区间以5070平方，产权性质以70年住宅为主部分50年办公式公寓。盐城纯办公楼市场起步较晚，早期位于毓龙路的毓龙大厦和位于建军中路的国贸大厦是盐城市区少数的纯办公楼。中茵海华广场推出商住两用公寓后，开创了办公与居住混杂的物业形态，极大降低了市场对纯办公楼的需求和关注；加之盐城企业级别、经济环境和商务办公观念等客观因素，纯办公楼市场发展一度停滞。2009年，位于市政府两侧的华邦国际开创了纯办公楼的先河，该楼盘立足新市政府商务圈的概念，以精装修高配置为主打卖点，120240平方的主力户型，在产品设计、功能定位和物业配套上避开了商住混杂的硬伤，成为盐城商务办公楼的引领项目。【未来发展趋势】未来13年，小户型和办公产品主要集中在城南区域；由于该片区正于新城开发阶段，其产品的开发正处于前期规划阶段；从此次调研汇总的信息来看，盐城市政府对城南区域新型多功能商务区的定位，主导了城南区域内各主流项目的规划和产品产权性质。无论户型面积大小如何、办公居住如何功能定位，40年办公产权的产品将成为这类型的市场主导产品，各家开发商在环境因素、产品类型、客群划分上均处于同一起跑线，根据调研信息这部分产品将在2011年2012年上半年将集中上市，总体增量在30万平方，加之历年市场积累的数量客观的存量房，对投资和租赁市场的竞争激烈程度可见端倪；分析调研信息，办公产权的产品呈现以下发展趋势：产权：纯住宅性质的公寓在目前城南新开发项目中已极为少见，在建或规划待建中的产品产权属性均为40年办公体量：各项目开发体量均上一个量级，销售去化压力明显面积：呈现两级趋向，4070平米为一级区间，120平米以上为一级区间；配套：注重公共空间的装修、电梯、网络、智能化、物管都较已交付项目有质的提升；用途：中小面积一级的产品仍趋向商住两用，大面积一级的产品趋向于纯办公楼功能；客群：两级产品的客群均带有投资的意图，中小面积产品的客群比较多元，城南发展势头迅猛各企业经营者和高级职员将成为一股不可小觑的购买客群，这是与市中心同类产品有着本质的不同。最后，我们认为，产品户型的差异化、使用功能的创新度、功能配套的品质感和对品牌企业的品牌认同感都将成为市场博弈中战胜对手的利器！盐城金国联置业营销策划部