房地产开发项目申请报告.doc

目 录第一章 申报单位及项目概况1第一节 项目申报单位概况1第二节 项目概况1第三节 编制范围4第二章 拟建项目情况5第一节 项目所在地发展概况5第二节 项目建设背景8第三节 建设条件9第四节 设计目标13第五节 建设方案分析13第三章 发展规划、产业政策和行业准入分析41第一节 发展规划分析41第二节 产业政策分析45第三节 行业准入分析48第四章 资源开发及综合利用分析50第一节 资源开发方案50第二节 资源利用方案50第三节 资源节约措施53第五章 节能方案分析54第一节 用能标准和节能规范54第二节 能耗状况和能耗指标分析57第三节 节能措施和节能效果分析59第六章 建设用地、征地拆迁及移民安置分析64第一节 项目选址及用地方案64第二节 土地利用合理性分析65第三节 征地拆迁和移民安置规划方案65第七章 环境和生态影响分析67第一节 环境和生态现状68第二节 生态环境影响分析68第三节 生态环境保护措施70第四节 特殊环境影响72第八章 经济影响分析73第一节 经济费用效益或费用效果分析73第二节 行业影响分析77第三节 区域经济影响分析78第四节 宏观经济影响分析78第九章 社会影响分析79第一节 社会影响效果分析79第二节 社会适应性分析80第三节 社会风险及对策分析81第一章 申报单位及项目概况第一节 项目申报单位概况*有限公司成立于2011年，公司地址为*南站路五金市场610号，注册资金810万元。法人代表为*。该公司具有多年为房地产开发和建设经历，经营范围涵盖房地产开、物业管理、装潢、建材、建筑、屋面防水等多个相关行业。公司于2012年7月通过招拍挂取得地块。本项目拟建住宅为项目以主，及部分商业用房。第二节 项目概况1.开发项目名称：*2.项目建设地点：位于*以南，城市道路以西地块，地理位置十分优越。3.建设性质:新建4.建设内容与规模: 该项目用地呈长方形，东西宽20米，南北长91.6米至97.9米，总用地面积为4.03亩（2687.7平方米）。主要建设内容为2栋多层建筑，同时建设区内道路、室外给排水、电力电信、燃气、绿化、景观等配套设施。5.总体规划主要经济技术指标项目总用地面积：2687.7总建筑面积：6837.36其中1.地上建筑面积：4859.362. 地下室车库建筑面积：1978建筑占地面积：752.55停车位机动车停车位34辆其中：地下34辆 地上0辆居住户数：32户容积率：1.8建筑密度：28%绿地率：32%6.总投资及资金来源：项目总投资2963.75万元。其中工程费用1718.41万元,其它费用1013.5万元，工程预备费136.6万元，贷款利息95.25万元。7.建设开发目标:着力营造品质独特、配套设施齐全的商住用房。通过合理的功能布局和交通组织，提供高质量的居住、办公、购物环境。功能布局以住宅为主，临街建筑底部1-2层设置为商业用房。外部交通组织简捷顺畅，与城市道路保持便捷的交通联系，既保证高效的出行，又享有私密的生活。8.项目地理位置:拟建项目位于位于*以南，城市道路以西地块。周边为*主城区的居住、商业、文体中心等。地块周边交通便利，环境优越，是理想的商住地区。第三节 编制范围本项目申请报告编制范围包括项目的工程建设方案、外部建设条件评述、项目建设的发展规划、产业政策和行业准入分析、资源开发及综合利用分析、节能方案分析、建设用地、征地拆迁及移民安置分析、环境和生态影响分析、经济影响分析以及社会影响分析等。第二章 拟建项目情况第一节 项目所在地发展概况*位于*东北中部，信江中下游。面向珠江、长江、闽南三个“三角洲”，是内地连接东南沿海的重要通道之一。辖区东接弋阳县、铅山县，西连东乡县，南临金溪县、资溪县，北靠万年县、余干县、东南一隅与福建省光泽县毗邻。境域南北长约18千米，东西宽约38千米。距省会南昌市143千米（铁路里程）。全市总面积3556.7平方公里,占*省总面积的2.15%。市委、市政府座落在市区梅园新区。*是江南重要的交通枢纽，同时也是新兴的铜业、能源和化工基地。现已初步形成了冶炼、电力、化工、机械、建材、医药、食品等门类较为齐全的工业体系。全球最大的艺术木雕生产企业，全国规模最大、产量最高、技术设备最先进的铜冶炼企业，全国储量最大的银矿，*省第二大的火力发电厂，磷铵复合化服厂跻身全国同行“四强”之列。*的自然风光和人文景观丰富多彩。市区龙头山麓有一深潭，“涟漪兴其中，雄鹰翔其上”，*由此而得名。拥有99峰、24岩、108处自然景观和近百处人文景观的*，为我国正一派道都发祥地，素称“洞天福地”、“仙府道都”，“溯道教之源，揽漓江之胜，探崖墓之奇”，在我国84个国家级重点风景名胜区中独展风采。东汉中叶第一代天师张道陵在此炼丹，传说丹成而龙虎现，故名。此后，共有63代天师在此修道传箓，历时1900余年。至今保存较为完好的嗣汉天师府，建筑瑰丽，气势雄伟，号“南国第一家”，可与至圣先师孔府媲美，1983年成为国务院列为对外开放27个重点宫观之一。从1990年起，市政府一年一度在这里举办*文化活动周和经贸旅游活动周。*还是国内罕见的古越族文化宝库。*属亚热带温湿气候，四季分明，年平均气温18.2，年平均降雨量1827毫米，无霜期268天。现辖*、*县、*区、*风景区的管委会、工业园区。全市土地面积3554平方公里，总人口110.08万人（包括户籍常住人口105.08万人、暂住半年以上的流动人口约5万人）。其中主城区（*）市区人口21.06万人（包括户籍常住人口18.26万人、暂住半年以上流动人口约2.8万人），其中非农业人口共12.27万人。境内交通四通八达，浙*、鹰厦铁路、皖*铁路在此交汇，320、206国道呈十字交叉穿越市区，梨温高速公路横贯市区北部。信江自东向西流贯市境北部，绕城而过，经鄱阳湖达长江入海。其境内旅游、矿藏资源丰富。2011年，面对复杂多变的国内外经济环境，全市上下紧紧围绕加快转变经济发展方式这条主线，以鄱阳湖生态经济区建设为契机，以建设富裕、秀美、宜居、和谐鄱阳湖生态经济区璀璨明珠为目标，抢抓机遇，奋发作为，经济社会发展呈现速度加快、质量提升、后劲增强的喜人态势。预计（下同）全年实现生产总值426.7亿元，完成年计划的106.7%，同比（下同）增长12.3%，其中，一产增长4.3%，二产增长13.1%，三产增长13%。三次产业结构比调整为8.9:64.8:26.3。全社会固定资产投资336亿元，完成年计划的100%，增长30%。财政总收入71.1亿元，完成年计划的102.8%，增长28.9%，其中地方财政收入38.8亿元，完成年计划的110.2%，增长31.6%。全市在建项目482个，总投资498亿元，完成投资277亿元；2011年,全市实施重点工程项目57个，市本级重点工程开工率达91%，完成投资56.1亿元，创历史新高。积极服务中央省属过境项目建设，在全省率先完成沪昆铁路杭长客运专线征地拆迁工作，项目建设进展顺利；鹰梅铁路、皖*铁路电气化改造前期工作协调推进；贵电“上大压小”第一台机组竣工并网发电；西气东输二线、省天然气管网一期工程约100公里管网已落地；省成品油管道二期已与中石化省分公司签订合作协议。强力推进市属项目建设，信江大桥、*大桥竣工通车，滨江公园二期开园，市人民医院门诊医技大楼顺利落成，二化廉租房、鹰西棚户区改造、城市规划展示馆等项目正加快推进。第二节 项目建设背景 随着近年来经济呈现持续快速增长的好势头，人民收入也在不断提高,人民投资房产、改善居住条件的意愿也越来越强烈。 1.收入增加在一定程度上提高了居民购房能力。 很大一部分市民购房不再是只为了居住用途，越来越多的是为了投资，而公寓式酒店是较普通商品房而言门槛较低的投资渠道。2.随着大学生每年招生计划的扩张，每年参加工作的新增人群越来越多，直接加大了住房需求，新参加工作的大学生大多数没有很强的经济基础，无论是购房还是租房，小套型的酒店式公寓都是上选。3.随着*经济发展加快，投资环境优化，外来务工经商人员增加，城市人口增长，住宅用房新增需求量也不断增加，住房的销售形势良好。由此可见，*商品房的开发量，远远满足不了居民需求的增长，住房市场前景非常广阔。第三节 建设条件一、自然条件1地形、地貌本项目所在地块区域属低矮的丘陵地貌，单元风化剥蚀丘岗谷-地区沟谷一部分，底层结构简单，无不良工程地质现象。土层主要可分为（1）杂填土；（2）淤泥质粉土；（3）中粗沙；（4）强风化砂岩；（5）中风化砂岩等5个土岩层。二、气象*地处*东北部，红砂岩丘陵地带，夏季气候炎热，为*省的高温地区。*属中亚热带温暖湿润季风气候区，具有四季分明、气候温和、雨量丰沛、日照充裕、无霜期长的特点。在春季因冷暖交替，天气多变；汛期常有暴雨，有时酿成水灾；盛夏酷热；秋季天高气爽；往往有伏、秋旱发生；冬季较温暖、霜雪较少。按气候标准分季，则冬夏长而春秋短(春季70天、夏季120天、秋季62天、冬季113天)，年平均气温18.1；最热月(7月)平均29.7，最冷月(1月)平均5.6；年极端最高温度41.O(1991年7月23日出现在*)，年极端最低温度-15.1(1991年12月29日出现在*)，0以上的正积温平均为6586.4；10的有效积温达5705.6；持续天数平均有252天。无霜期平均达264天。年平均降水量为1889.2毫米，平均降水日数有186天；汛期(4至6月)降水占全年的48.3，旱季(79月)占20。一日最大降水量为281.2毫米；最长连续阴雨日数为17天，最长无降雨日数为51天。太阳年辐射总量为108.5千卡平方厘米，生理辐射年总量为63.1千卡平方厘米，4-10月光合有效辐射总量为37.9千卡平方厘米。三、水系、水文(1)信江信江为*省五大河流之一，发源于浙*边界的三清山和怀玉山一带，由东向西流经*汇入鄱阳湖，全长306公里。汇水总面积为16890平方公里。本区上游流域面积12211平方公里，枯水流量9.12米3秒，水量充沛。根据*总体规划，信江河流概况及不同频率水文特征为：河床宽度：250-600米；洪水期水深：11-15米；枯水期水深：2-5米；河床构选：砂、卵石等；洪水位:33.1米(1979年)；常水位：19.98米；枯水位：16.17米；最大流量：1.22万米3秒：最小流量：9.12米3秒(1971年)，保证率为91：最大流速：25米秒：最小流速：0.065米秒；平均流速：0.6-O.7米秒：最大含砂量：0.502公斤立方米。(2)地下水概况*地形大部分为波状起伏的缓坡丘陵，其岩性主要为含水极弱的第三纪红砂岩层。场地地下水混合稳定水位埋深介于0.21.8米，水位标高介于29.1-34.51米，根据区域水文地质资料，地下水位年变化幅度约为O.5米，近期年洪水期间洪水最高水位标高为32米。本场地地下水主要赋存于第四系覆盖层及风化基岩孔隙、裂隙之中，其类型为潜水，地下水主要补给来源由大气降水补给。地下水位在地表下2.5-4.8米左右，地下水对混凝土无腐蚀作用。四、地震根据建筑抗震设计规范(GB50011-2001)附录A、分组规定，该地区地震烈度小于六度，设计基本地震加速度小于0.05g，区域稳定性较好，无设防特殊要求。五、工程建设条件1.交通运输现状*区位条件优越。浙*、鹰厦、皖*三条铁路交汇，320、206国道与沪瑞、东九高速公路呈井字型纵横穿过全境，交通十分便利，村村通公路，乡乡通汽车。项目拟建地块紧市内三大交通干道，交通十分便利。2.工程基础设施情况项目拟建地块为建设用地出让所得，基本已完成征地拆迁等项目前期工作。3.通讯条件项目区内已开通国际、国内程控直拨电话，移动通讯覆盖整个区域，完全满足项目固定和移动通讯要求。4.供电、给排水条件项目区内城市基础设施完善，供电、给排水条件能够满足项目区施工及运营期用电、用水和排水要求。六、周围环境条件项目所在位置无大型厂矿企业和污染源，视野开阔、环境优良、空气质量好，周围自然生活环境条件好。第四节 设计目标着力营造品质独特、配套设施齐全的商务社区。通过合理的功能布局和交通组织，提供高质量的居住环境。功能布局以高层住宅为主。交通组织简捷顺畅，与城市道路保持便捷的交通联系，既保证高效的出行，又享有私密的生活。 遵循可持续发展原则，构筑具有优越自然与人文生态的诗意人居环境，引入集中绿化休闲广场，打造具有良好景观与自然环境的生态商务社区。第五节 建设方案分析一、编制依据及原则1、编制依据（1）*省桂盛房地产开发有限公司委托编制项目申请报告的委托书（2）民用建筑设计原则 GB50352-2005（3）*省二00四年工程定额（4）住宅设计规范 GB50096-99（5）建设项目选址意见书（6）建设工程规划许可证（7）建设工程建设许可证（8）建设项目环境保护管理办法（9）中华人民共和国建筑法（10）中华人民共和国城乡规划法（11）城市居住区规划设计规范 GB50180-2002（12）建筑设计防火规范 GB50016-2006（13）高层民用建筑设计防火规范（GB50045-95）(2005年版)（14）汽车库、修车库、停车场设计防火规范（GB50067-97）（15）建筑结构荷载规范GB500092001（2006年版）（16）砌体结构设计规范 GB500032001（17）混凝土结构设计规范 GB500102002（18）建筑抗震设计规范 GB500112001（2008年版）（19）建筑地基基础设计规范 GB500072002 （20）建筑桩基技术规范 JGJ 942008（21）地下工程防水技术规范 GB50108-2008（22）建筑工程抗震设防分类标准 GB50223-2008（23）住宅建筑规范 GB50368-2005（24）人民防空地下室设计规范 (GB50038-2005)（25）建筑结构可靠度设计统一标准 GB50068-2001（26）建筑结构荷载规范 GB50009-2001（27）岩土工程勘察规范 GB50021-2001（28）砌体结构设计规范 GB50003-2001（29）建筑地基基础设计规范 GB50007-2002（30）混凝土结构设计规范 GB50010-2002（31）建筑边坡工程技术规范 GB50330-2002（32）建筑结构荷载规定 DBJ15-2-90（33）地基基础设计规范 DBJ15-3-91（34）建筑给水排水设计规范（GB50015-2003）(2009年版)（35）室外给水设计规范 （GB50013-2006）（36）室外排水设计规范 （GB50014-2006）（37）住宅设计规范（GB50096-1999）(2003年版)（38）汽车库、修车库、停车场设计防火规范（GB50067-97）（39）自动喷水灭火系统设计规范（GB50084-2001）(2005年版)（40）建筑灭火器配置设计规范（GB50140-2005）（41）民用建筑电气设计规范( JGJ16-2008)（42）10kV及以下变电所设计规范 (GB50053-94)（43）低压配电设计规范 (GB50054-95)（44）供配电系统设计规范 (GB50052-95)（45）建筑物防雷设计规范GB50057-94（2000年版）（46）火灾自动报警系统设计规范(GB50116-98)（47）建筑与建筑群综合布线系统工程设计规范(GB/T50311-2000)（48）*城市总体规划（2007-2020年）（49）业主提供的资料及相关要求2、编制原则严格按照现行国家规范、标准进行设计；本着安全的原则，做到经济、合理、实用及美观。二、总平面设计（一）总平面规划布局本设计以人为中心，以整体社会效益、经济效益与环境效益三者统一为基准点，着意刻画优质生态环境和丰富的城市景观，为居民塑造自然优美、舒适便捷、卫生安全的怡然栖息之地为目的。项目地处优越的地理位置，平面布局直接影响城市肌理。根据地块的红线及周边的环境分析，在地块东侧设置出入口；道路布局合理，交通通畅。根据周边条件及规划趋势。房屋前后间距设计景观小广场，并布置游乐健身设施，结合周边绿地空间形成一个可供居住着休憩、娱乐、集散的场地。小区建筑规划方面，建筑伴路而走；沿街建筑错落有致，美花了城市的天际线。周围景观绿化雅致有趣、环境优美自不必说，创造更加亲切怡人的环境。地块内建筑退让严格按照规划要求控制，并尽可能留大建筑内部间距，创造优美的居住空间。场地内部按照规范布置垃圾收集点、室外配电房等配套设施，为小区的正常运行提供可靠的保障。（二）交通组织 整个内部交通体系遵循住区道路通畅的原则，交通组织紧密合理。1）出入口设置及机动车行车由于区块只有东侧与城市干道相连接，因此，在东侧做一个出入口，道路布局合理，交通便利。2）停车系统小区内设计地下室停车，地下室面积：1978平方米停车位34个。（三）景观设计强调基础设施和公建的配套建设，努力实现自然生态环境与现代城市文明的理想交融。在市政公用方面，配备变电室、垃圾收集点等各类设施，保证居民的生活质量。（四）竖向设计在保证地面和路面排水所要求的最小坡度的前提下，结合现状尽量减少土方量，以降低工程造价，加快工程进度，规划区域内道路坡度满足规划要求。（五）道路设计a车行道路，路宽5.0m。b游步道宽1.22.5m。三、建筑设计 （一）平面功能设计在住宅平面设计时，从人的基本需求考虑，努力创造最好的行为体验和感官体验。在新的居住行为的要求下，除了对平面基本功能的认真组合外，对户型进行了更为理性的设计，在功能满足需求的同时，另外注重了使用效率，即布置合理面积，不盲目追求面积大，而是更多的注重了人的使用舒适感与温馨感。所有住宅都保证南北朝向，每户都有良好的采光通风。户型布置灵活，大多数户型考虑了落地窗，将室外优美的景观空间引入室内。部分户型设置了入口花园，满足了人与自然融合的精神需求。（二）立面设计单体建筑明快亮丽的色块，简约挺拔的线条，错落有致的布局，完全突破以往建筑的种种局限，将“事件建筑”概念在生活场景中予以淋漓尽致的演绎。多层建筑单体采用坡屋顶，造成富有变化的视觉感受，采用转角凸窗，观景阳台等建筑要素，使居室阳光通透，更能随心所赏窗外优美景色。以简约即是美为指导思想，利用竖向硬线条体现建筑本身的力度为高度，利用阳台与窗体现建筑本身的婀娜与柔美，刚柔并举交错，使其婉约挺拔，以大阳台、金属构件与现代建筑语汇和材料，构筑了与现代都市霓虹交相辉映的建筑样式。住宅以简约现代为主题，部分建筑入口花园，观景阳台的利用，使得居室阳光通透，更能随心所赏优美景色。简约挺拔的线条，以及建筑体块的碰撞与咬合，将“现代建筑”的概念演绎的淋漓尽致。柔和的建筑色彩是最具吸引之点，既有标志性，又有亲和力，这就是建筑与人的对应关系，色彩是建筑的质量。规划地块小区以暖色为主调，体现纯净、高洁、大气、宁静、高贵。丰富变化的色彩既使各区块的规划建筑风格相协调，又体现了建筑色彩的局部差异性，增加了丰富性与趣味性。四、结构设计1、设计荷载的取值根据建筑结构荷载规范(GB50009-2001)中-居住，商场建筑的楼面活荷载标准值、风荷载、雪荷载的相关规定取值。商 场 4.0KN/m2 卫生间 4.0KN/m2走廊、楼梯 2.5KN/m2 上人屋顶花园 2.0KN/m2卧室，厨房，客厅，阳台 2.0KN/m2 电梯机房 7.0KN/m2地下车库 15KN/m2其他未说明荷载均按建筑结构载规范(GB50009-2001)要求取用。2.设计标准基本风压值为50年一遇，Wo为0.35KN/m2，地面粗糙度类别为C类。 基本雪压值取50年一遇0.5KN/m2采用，屋面积雪分布系数按建筑结构荷载规范取用。3、抗震设计根据建筑抗震设计规范GB18306-2001版附录A中国地震动峰值加速度区划图，及附录D关于地震基本烈度向地震参数地度说明中地震动峰值速度分区与地震基本烈度对照表，该地区设地震基本裂度小于VI度。根据*省地质局地质资料，本区无新构造运动、活动或发震断裂，因此该区域构造基本上是稳定的，结构可不考虑抗震设防。 3、建筑物结构安全等均为2级。 4、建筑物设计使用年限为50年。 5、结构设计 1)主体结构选型：大楼采用框架结构，楼面采用现浇梁板结构，平屋面纵向排水坡度2%。屋楼面板厚度1012cm，室内所有楼梯均为现浇钢筋混凝土板式楼梯。混凝土采用C25-C30级，混合砂浆等级，根据建筑物层数不同取M5.0-M7.5。2)基础设计：根据相关工程的岩土工程勘察报告，确定基础采用方式五、消防设计本次设计严格贯彻有关消防规范及规程：1总平面内，消防道路设计大于4米。2商业按消防规范设置防火分区，并布置疏散楼梯，满足要求。3地下室按要求设置防火分区，并设置自动喷淋系统。4建筑物消防扑救面均考虑8x15米消防等高操作面。六、环保设计基地周围无污染源，环境整洁，绿化较多。整个区域实行垃圾收集点，由物业公司统一收集处理。垃圾收集点的设置间距满足城市居住区规划设计规范规范要求，住宅楼宇间距大，能保证充足的采光和日照以及良好的通风。总平面布置中结合南低北高的地形，同时建筑坐北朝南，尽量大的楼间距，使建筑拥有良好的通风，并使建筑在冬季获得较多的能量，夏季有利于散热，减少能耗。住宅均采用坡屋顶起保温隔热作用，并有效保证顶层住户居住的舒适性。在坡屋顶处布置太阳能，充分满足当地居民日常生活需要。同时较多建筑材料均采用节能环保材料，开窗面积等符合节能设计规范。七、节能设计（一）主要设计依据1民用建筑设计通则 2国家标准夏热冬冷地区居住建筑节能设计标准 3国家、省、市各项相关规范、法规（二）建筑节能措施1建筑朝向尽可能做到南北向。使得建筑在冬季最大限度的利用太阳辐射的能量，降低采暖负荷；夏季最大限度地减少太阳辐射得热并利用自然通风将温冷却，降底空调制冷负荷。2建筑靠外部分，设置可开启外窗，尽量利用自然采光及自然通风。3建筑外墙、屋顶、架空楼板采取保温措施。4外墙、屋面节点设计均考虑节能要求。八、 燃气设计在小区内部设计燃气管道，满足居民日常生活需要。室内煤气管道应以明敷为主。煤气管道应沿非燃材料墙面敷设，当与其他管道相遇时，应符合下列要求：（1）水平平行敷设时，净距不宜小于150mm；（2）竖向平行敷设时，净距不宜小于100mm，并应位于其他管道的外侧；（3）交叉敷设时，净距不宜小于50mm。九、 给排水设计（一）设计依据1、建筑设计防火规范GB5001620062、汽车库、修车库、停车场设计防火规范GB50067973、自动喷水灭火系统设计规范GB500842001（2005年版）4、建筑灭火器配置设计规范GB5014020055、建筑给水排水设计规范GB500152003（2009年版）6、高层民用建筑设计防火规范GB5004595（2005年版）7、建筑条件图及甲方提供条件（二）给水系统1、水源本工程水源单独接自市政给水管。分别从胜利西路与站江路市政主干路分别引一根De200给水管，在地块内形成环网，供地块内所有建筑物生活及消防用水。2、水量商业及其他用水按5L/.d，共355.1，计1.8m3/d。住宅用水：250L/50.d，共6482.26，计32.4m3/d。未预见水量按15%计，总计小区每日用水量为37.6m3/d。3、给水系统市政供水压力按0.32Mpa设计，本区为高层住宅及高层居住建筑。给水1-6层利用市政管网直供，7层以上采用无负压供水设备加压供水。（三）排水系统：1、排水体制排水采用室内污废分流，室外雨、污分流制。2、污水系统污水量以用水量的90%计，总计小区污水量为33.8m3/d，粪便污水经化粪池初步处理、餐饮废水经过隔油池处理后与废水在室外合并排入附近处理厂。室内0.00米以上采用重力流排出，地下室、水泵房集水坑分别用潜水泵提升至室外窨井。为使排水畅通，防止水封破坏，排水管道设伸顶通气立管。3、雨水系统雨水量按*市降雨强度公式计算，取重现期1年，地面集水时间5分种，径流系统0.6，q5=3.32/s.100。雨水在室外和屋面均为有组织排除，雨水收集后重力排入市政雨水系统，空调凝结水排至散水。（四）消防给排水：消防给水共设三个系统：室外消火栓系统，室内消火栓系统，自动喷水灭火系统。1、消防用水量消火栓消防用水量：室外20L/s，室内20L/s，火灾延时2小时。自动喷水灭火系统以地下车库计：属中危险（）级，30L/s，火灾延时1小时。消防水池有效容积为不小于252m3。2、室外消火栓系统采用生活用水与消防用水合用管道系统。从市政道路上分别接两根De200mm给水引入管，进入用地红线后与本工程室外环状给水管相连接，形成双向供水。本工程设室外地上式消火栓SS100，其间距不超过120m，距道路边不大于2.0m，距建筑物外墙不小于5.0m。室外消防采用低压制给水系统，由城市自来水直接供水，发生火灾时，由城市消防车从现场室外消火栓取水经加压进行灭火或经消防水泵接合器供室内消防灭火用水。3、室内消火栓系统室内采用临时高压制消火栓灭火给水系统。消火栓加压给水泵与消防水池一起设在消防泵房内，共设2台消火栓水加压泵，一用一备。本工程地下车库、高层建筑均设有消火栓进行保护，室内消火栓布置保证室内任何一处有2股水柱同时到达。灭火水枪的充实水柱不应小于10m。每个消火栓箱内均配置DN65mm消火栓2个、DN65mm、L25m麻质衬胶水带2条，DN6519mm直流水枪2支、启动消防水泵按钮1只。在最高建筑物顶层设有高位消防水箱，有效容积12m3，材质为不锈钢板，安装高度满足最不利点消火栓处的静水压7m水柱的要求。系统控制：消火栓给水加压泵由设在各个消火栓箱内的消防泵启泵按钮和消防控制中心直接开启消防给水加压泵。消火栓水泵开启后，水泵运转信号反馈至消防控制中心和消火栓处。消火栓给水加压泵在泵房内和消防控制中心均设手动开启和停泵控制装置。消火栓给水备用泵在工作泵发生故障时自动投入工作。4、自动喷水灭火系统地下车库设置自动喷水灭火系统。自动喷水灭火系统由消防水池、喷淋泵、屋顶消防水箱、湿式报警阀、水流批示器、喷头、消防水泵接合器及管网等组成。每组报警阀负担的喷头不多于800只。每个防火分区设水流批示器。每组报警阀最不利喷头处设末端试水装置。每个防火分区最不利喷头处设试水阀。自喷系统在湿式报警阀设单独管网及喷淋泵，报警阀设置于消防泵房内部。（五）移动式灭火器装置：1、变配电用房内按中危险级设磷酸铵盐干粉灭火器。2、小区的适当位置均按中危险级设手提式磷酸铵盐干粉式灭火器。（六）节水措施：1、选用节水型卫生洁具及配水件。（1）住宅卫生间坐便器采用直冲式水阀或一次冲水量不大于6L的冲洗水箱。（2）公共卫生间采用自闭式水嘴冲洗阀。2、各用水部门均采用计量收费（1）住宅每一住户设户用水表一只。（2）每间商铺设计量水表一只。水池、水箱溢流水位均设报警装置，防止进水管阀门故障时，水池、水箱长时间溢流排水。（七）环境保护措施：1、给水支管的水流速度不超过1.0m/s2、水泵防噪隔振。1）泵组采用隔振基础2）水泵进水管、出水管设置可曲找橡胶接头和弹性吊、支架，减少噪音及振动传递。3）水泵出水管止回阀采用静音式止回阀，减少噪音和防止水锤。3、本工程污水经化粪池处理后排入市政系统处理，以免对环境造成污染。4、空调机凝结水排水和机房地漏排水设独立排水系统，排至屋面或排水明沟，以防其它排水管道的有污染气体串入室内。（八）卫生防疫措施：1、定期对消防水池池水进行循环，防止水质变坏。水池通气管及溢水管管口加防虫网罩，防止杂物尘埃进入池内污染水质。2、本工程总水表之后设管道倒流防止器，防止红线内给水管网之水倒流污染城市给水。3、公共卫生间内的蹲式大便器采用脚踏开关冲冼阀，防止人手接触产生交叉感染疾病。4、室内污水排水管道系统设置专用通气管，改善排水水力条件和卫生间的空气卫生条件。5、室内所有排水地漏的水封高度不小于50mm。(九)施工图设计时，建设单位应提供的资料和确定的问题：1、本工程给水引入管允许在城市自来水管上的接管位置和标高、给水压力。2、本工程污水排出管、雨水排出管允许接入城市污水管、雨水管的检查井编号、管径和标高。十、 电气设计（一）设计依据1.建设单位委托书及有关文件2. JGJ16-20083. GB50052-954. GB50057-94（2000年版）5. GB50116-986. GB50045-95（2005年版）7. GB50016-20068. GB50034-20049.建筑,结构,给排水,暖通等相关专业提供的条件图及用电资料.（二）强电设计1、电源：本建设项目采用2路10KV电源供电，电源引自城市10KV电力网，采用电缆方式引入小区,若无两路电源，应在小区地下室内设置柴油发电机组为消防负荷提供备用电源。2、负荷等级： 本工程分为部分一类高层住宅建筑，其中高层及地下室消防负荷属二级负荷，其余的公共用电设备及住宅用电设备为三级负荷。3、负荷估算：住宅用电负荷50W/平方米，共计50W/平方米x4504.26平方米=225.2KW；商业用电40W/平方米,共计40W/平方米x355.1平方米=14.2KW；车库12W/平方米，共计12W/平方米x1978平方米=23.7KW；总计263.1KW。取配置系数1.0，总负荷为300KVA，共设1台300KVA室外箱式变。4、变电所布置变电所布置详见电气总平面图。在变配电所内对无功进行补偿，将功率因数由补偿到供电部门要求的0.9以上。（三）低压配电系统采用树干式和放射式相结合的低压配电系统。从变电所采用电缆放射式向住宅楼配电。配电干线采用电缆在用YJV22交联聚乙烯绝缘、聚氯乙烯护套内钢带铠装电力电缆穿波纹管埋地引入。高层住宅内部采用树干式方式配电；高层住宅内部采用放射式方式配电；商业等内部采用放射式配电。消防设备采用双电源供电，并在最末一级配电箱处设自动切换装置；其供电线路采用耐火电缆穿管或在密闭桥架内敷设，并与非消防线路严格分开。（四） 设备选型本着节约能源、降低噪声和尽量减小电气用房建筑面积的原则进行设备的选型。高压开关柜采用六氟化硫绝缘紧凑型环网开关设备；变压器选用环氧树脂绝缘节能型带保护外壳干式变压器；低压开关柜选用抽屉式成套配电装置。（五）自控系统简介1) 生活泵和集水井潜污泵采用水位自动控制。2) 消防泵、防排烟风机等消防用电设备由消防控制室联动控制或就地控制。联动控制时消防泵、防排烟风机可在消防控制室直接启停。3) 火灾确认后,切断有关部位非消防电源, 并接通火灾应急照明灯和疏散指示灯， 而且控制电梯全部停于首层。（六） 防雷与接地住宅楼按照第三类防雷建筑物采取防雷措施。沿建筑物屋脊、屋檐、屋角、檐角及高出坡屋顶的女儿墙四周等采用镀锌圆钢或扁钢明敷作避雷带, 引下线和接地装置利用住宅楼砼柱内钢筋和桩基础内钢筋。同时对住宅楼采取防侧击雷和等电位的保护措施。低压配电系统采用TN-C-S制接地型式：由变电所引至各住宅楼的部分采用TN-C制保护接地系统；各单体内采用TN-S制保护接地系统；各单体低压电源进线的PEN线在进户处应做重复接地，并分为PE线和N线，不再合用。各种不同系统（包括防雷接地、保护接地以及各弱电系统接地）共用接地装置，接地电阻不大于1欧姆，并于变电所处和各单体低压进线处进行总等电位联结。另外，在每户住宅卫生间进行局部等电位联结。（七）户内电气设计 按照国家住宅设计规范的相关要求进行户内电气设计。 住户配电箱采用主开关和末端开关两级漏电保护，其动作电流分别采用300mA和30mA。（八）弱电1）设计依据a.中国工程建筑标准化协会建筑与建筑群综合布线工程设计规范b.闭路电视系统工程技术规范c.安全工程程序规范要求（GA/T75-94）2）电话普通住宅每户按1门计，其他公建按每50平方米一门计3）有线电视电视系统由市网引入，住宅每户各1点。4）可视对讲在各单元安装可视对讲系统，各户安装一门可视对讲分机。第三章 发展规划、产业政策和行业准入分析第一节 发展规划分析一、党中央国务院关于进一步深化城镇住房制度改革、加快住户建设通知中指出：稳步推进住房商品化、社会化、逐步建立适应社会主义市场经济体制和我国国情的所需住户新制度；加快住房建设，促使住宅业成为新的经济增长点，不断满足城镇居民日益增长的住房需求。二、根据*城市住房建设规划（2008-2012），要“稳步发展房地产业，加强房地产市场管理调控，调整商品房供应结构，增加经济适用房供给，合理规划商业地产，引导高档商品住宅开