某文化体育中心项目规划设计说明书建议书.doc

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XX文化体育中心项目规划设计建议书 XX文化体育中心项目规划设计建议书目录一、项目基本情况 4 1.1项目开发背景 4 1.2用地现状及交通条件 4 1.3规划内容 5 1.4主要规划技术指标 5 二、项目整体定位 7 2.1区域城市功能定位 7 2.2本项目开发主题定位 7 2.3产品定位的集中阐述 8 三、规划总平面布局建议 9 3.1平面布局的规划要点 9 3.2 各组成部分相互关系 10 3.3总平面布局建议 12 3.4平面布局车流和人流分析 15 3.5分楼层平面布局说明 16 3.5.1地下二层布局说明 16 3.5.2地下一层布局说明 17 3.5.3一层布局说明 18 3.5.4二层布局说明 19 3.5.5标准层（三层及以上）布局说明 20 3.6平面布局亮点 21 3.6.1下沉式广场 21 3.6.2弧形特色过街廊桥 22 3.6.3体验式人行步道 23 四、商业部分 25 4.1商业产品定位 25 4.2商业目标客群定位 27 4.2.1终端消费客群 27 4.2.2经营客群 27 4.3商业规划设计建议 29 4.3.1规划设计要点 29 4.3.2商业功能布局建议 30 4.3.3商业空间设计特色 34 五、写字楼部分 38 5.1写字楼产品定位 38 5.2写字楼目标客群定位 39 5.3写字楼规划设计建议 40 5.3.1规划设计要点 40 5.3.2写字楼功能布局建议 41 5.3.3写字楼产品设计特色 41 5.3.4建筑风格建议 42 六、酒店部分 43 6.1酒店产品定位 43 6.2酒店目标客群定位 45 6.3酒店规划设计建议 46 6.3.1规划设计要点 46 6.3.2酒店功能布局建议 47 6.3.3酒店产品设计特色 47 6.3.4酒店立面设计建议 48 6.3.5会议配置 48 6.3.6客房配置 49 6.3.7餐饮配置 50 七、文体产业设施部分 51 7.1文体产业设施产品定位 51 7.2文体产业设施目标客群定位 54 7.3文体产业设施规划设计建议 55 7.3.1规划设计要点 55 7.3.2功能布局建议 56 7.3.3建筑风格建议 57 7.3.4出入口设计建议 57 7.3.5 NBA体验长廊 58 八、其他规划设计建议 59 8.1消防站选址 59 附件：《设计任务书》模版 60 一、项目基本情况 1.1项目开发背景北京XX文化体育中心规划建设用地位于北京市西部，复兴路（西长安街长线）以北，西四环路以东，西翠路以西，总用地约52.04公顷。北京XX文化体育中心是2008年北京奥运会的一处主要比赛场地，届时将作为奥运会的篮球馆和棒球比赛场地，承办篮球赛事和棒球赛事。同时也将成为赛后北京西部地区市民进行体育活动和文化休闲活动的重要场所，建成充满活力的、市民喜爱的城市公共活动中心，建立建筑与开放空间结合、绿地开放、环境优美的城市形象，成为集运动、文化、娱乐、商业活动为一体的文化体育公园。 1.2用地现状及交通条件项目用地分两部分，包括城市公共绿化用地和城市建设用地，总用地面积约为52.04公顷。根据北京市总体规划，用地内沿西四环路东侧，和长安街沿线北侧分别预留了100米和50米的城市公共绿化带用地，共约11公顷。其余为城市建设用地和公共绿地，共约40.8公顷。用地西侧为西四环线，在本地块旁设有主路出口和入口各一个。用地南侧为地铁一号线，其周边共涉及10条城市快速路和主、次干道，从西向东依次为：永定路、西四环路、西翠路、东翠路、西三环路；从北向南依次为：阜石路、金沟路、玉渊潭南街、万寿路西街、复兴路，交通极为便利。 1.3规划内容 XX文化体育中心主要包括XX体育馆、文化体育产业设施及商业设施，总建筑面积为35万平方米。其中： 1、 XX体育馆是北京2008年奥运会篮球比赛主场馆，可容纳观众1.8万人，建筑面积共5.6万平方米，与文化广场一同位于地块东南部。 2、 XX临时棒球场及2个练习场，位于地块西南部；2008年奥运会后将改造成运动广场。 3、文化体育产业设施在奥运会期间将做为奥运会棒球比赛的附属设施，赛后可进行经营。 4、商业设施主要位于地块北部，规划内容包括酒店、写字楼和商业。 1.4主要规划技术指标 1、总用地面积：52.0377公顷其中：代征绿地用地面积：9.7555公顷代征道路用地面积：1.5143公顷建设用地面积：40.7679公顷 2、总建筑面积：35万平方米其中：体育馆建筑面积约6.3万平方米文化体育产业建筑面积约5.7万平方米商业综合体建筑面积约23.0万平方米（包括酒店约4.1万平方米，办公约6.2万平方米，商业约12.7万平方米） 3、其他技术指标建筑密度：18% 容积率（不含地下建筑面积）：0.65 绿化率（除集中绿地）：30% 集中绿地：10公顷建筑高度：体育馆控制高度：27米（相对于街道标高）其他建筑控制高度：45米（相对于街道标高）退红线：退西翠路西红线、体育中心北路南红线距离不小于10米间距：符合《北京市住宅建筑间距暂行规定》的要求主要入口方位：西翠路、体育中心北路停车：机动车，65辆/万平方米自行车，200辆/万平方米二、项目整体定位 2.1区域城市功能定位 ——构建北京西部的“生态休闲经济圈”。北京西部区域的城市功能应该定位于“休闲产业经济圈”，通过本项目的开发，在北京城市多极版图当中构建“生态休闲产业区”，成为北京城市功能多极格局当中的重要一极，并进一步带动北京西部的产业更新和产业升级。 2.2本项目开发主题定位—“CED”中央休闲区以奥运会为契机，发展以生态化、体验式特色的主题化休闲建筑综合体，凭借功能齐备的建筑综合体架构，成为京西休闲产业经济圈核心。在XX文化体育中心的基础上发展CED，是依据北京“两轴两带多中心”的空间规划和建设国际化大都市的战略构想，在符合土地使用政策的前提下进行策划和定位的，它对于完善北京现代化大都市的服务功能，加快北京服务业与国际接轨的步伐都将产生重要作用。 2.3产品定位的集中阐述商业写字楼酒店文体产业设施建设规模 12.7万平米 6.2万平米 4.1万平米 5.7万平米客群分析大众娱乐购物客群、会议消费群体、酒店入住群体、中字头企业、体验经济产业公司会议型集团消费、商务散客、旅游客群会议消费客群、酒店入住客群、大众化文化休闲消费客群产品定位以生态化、体验式为特征的主题商业广场生态化独栋企业总部建筑生态化主题商务会议酒店与主题商业及酒店协调的体验式文体休闲中心 CED建设以国际化、专业化、人性化为理念，以文化体育休闲、商务休闲、生态休闲、美食休闲、娱乐休闲以及各类国际休闲时尚为元素，以体验式即时消费为主，打造北京繁荣休闲功能区，全面呈现个性化专案定制理念和一站式体验消费理念，拉动休闲产业的发展。三、规划总平面布局建议 XX文化体育中心的开发内容包括：篮球场馆、文化广场、棒球场（赛后运动广场）、文体产业设施、商业、写字楼和酒店。本次策划的规划布局涵盖文化体育中心中路北侧的“商业开发区”（商业、写字楼、酒店）和文化体育中心中路南侧的文体产业设施的整体规划布局，必须要结合项目各组成部分间的相互关系，合理地进行平面布局。 3.1平面布局的规划要点 1、分析项目中体育场馆、运动广场、文化广场及文体产业设施、商业、写字楼、酒店各组成部分之间的关联关系，注重各组成部分之间的空间形态的营造。 2、保障酒店与文化体育中心中路南侧的文体产业设施功能的联系和有机结合。 3、要求处理好办公功能与商业经营项目的协调关系。 4、要求进行地块的动线分析，合理组织车流、人流动线设计。 5、充分考虑人在室外公共活动空间的视线直观感受和空间尺度，营造宜人环境； 6、要求充分利用地下空间，并形成完整的地下空间体系。 3.2 各组成部分的相互关系本项目涉及五种物业和两个活动广场，包括：体育场馆、商业、写字楼、酒店、文体产业设施和文化广场、运动广场。 1、体育场馆：是整个文化体育中心的核心建筑，奥运赛时是注目的焦点，奥运赛后是重要的体育赛事举办场所；其占据最优的地理位置，是整个文化体育中心的市场形象代言。 2、文化广场：突出表现本项目的文化活动主题，是人流聚集的场所，可以很好地以体育馆为背景举办各种文化活动；作为体育馆主入口与市政路的过渡空间，可以有效疏导人流。 3、运动广场：作为连接体育馆和文体产业设施的开放空间，集中布置各种运动场地，体现项目体育运动主题；公共开放的空间可以有效引导长安街人流至北边的商业区，同时设置活泼生动的景观小品可以减弱步行的距离感。 4、写字楼：为酒店商务活动、商业和文体产业设施日常营业提供固定客群；其昭示性有助于整个项目市场形象的提升；同时写字楼的固定人流动线要求与商业流动人流动线分离，要求具备独立的行车交通动线。 5、商业：聚集大量的消费人流，为文体产业等设施带来潜在消费客流；同时聚集人气，扩大其它设施的市场知晓度。 6、酒店：可以充分利用文体产业设施的娱乐休闲配套，避免重复性建设；通过酒店和商业的结合，能够提升整个商业项目的档次和市场知名度；酒店为写字楼固定用户提供访客住宿服务，以及高级的商务会议服务；同时酒店除满足奥运赛时需求外，也解决赛后组织大型比赛时部分工作人员和观众的住宿问题。 7、文体产业设施：是对体育场馆运动功能的补充和延续，奥运赛时部分作为管理用房；文体产业设施中设置适量的商业，如NBA走廊等项目，可与大体量商业形成互动；同时它也为酒店和写字楼提供休闲娱乐设施，提升酒店和写字楼的产品附加值。 3.3总平面布局建议五棵松文化体育中心商业平面布局示意图文化广场酒店文体设施写字楼商业体育场馆运动广场五棵松文化体育中心北路五棵松文化体育中心中路该规划平面布局充分体现了以下设计原则：合理区隔人流；功能和谐互动；整体形成商业氛围；面对长安街形成展示面。就平面规划布局的具体说明：（一）商业建议布置于XX文化体育中心北路和中路之间，地块东端和中路沿线，东边紧邻西翠路。 1. 确保“L”型地块的两个端头均布置商业和文体产业设施，有效聚集和引导各方向的消费人流； 2. 可以将商业、酒店、文体产业设施贯通，共同形成完整的“L形商业带”，保证商业气氛的连续性； 3. 三面环路，交通条件对商业而言是最为理想的； 4. 能与文体中心、酒店、写字楼相结合； 5. 有利于后期销售和租赁；（二）写字楼建议布置于地块西北角，西边紧邻西四环，北面紧邻XX文化体育中心北路，处于金角银边的位置。 1. 具备很好的可视性； 2. 临四环和40米的市政路，交通条件最好，出行方便； 3. 与酒店紧邻，形成办公、会议、住宿、娱乐的功能互补； 4. 通过线形商业街的隔离，与流动性人流保持适度分离。 5. 有利于后期销售；（三）酒店建议布置于XX文化体育中心中路北侧，西边紧邻西四环。 1. 充分借助南侧体育休闲设施，形成与其他同类酒店不同的特色； 2. 与商业街相连接可使三种业态相互作用，发挥各自优势； 3. 与南侧文体设施的连接，可以利用廊桥或地下通道； 4. 紧邻西四环，两面临路，便于进行立面设计； 5. 具备很好的可视性，可以成为商业综合体的标志性建筑。（四）文体产业设施依照控制性详细规划要求，布置于文体中心中路南侧地块。 1. 可以与国家篮球馆、文化体育广场、棒球场及户外运动场地相结合，形成一个集室内外与一体的文体娱乐中心; 2. 作为体育设施配套的一部分，提供诸如桑拿、洗浴、休闲购物等配套服务和休息场所； 3. 设置少量商业配套项目，与北边的商业形成连续性，引导地铁人流，削弱距离感； 4. 距XX地铁站和西长安街最近，便于人流的聚集、组织和疏导； 5. 有利于奥运会后文体娱乐中心的对外经营。 3.4平面布局车流和人流分析 3.5分楼层平面布局说明 3.5.1地下二层布局说明写字楼停车场文化广场体育场馆文体设施运动广场说明：1、写字楼、酒店、商业部分地下二层为开放式停车场。 2、各地块停车时间可利用时间差，以满足各停车时段的车位要求。 3.5.2地下一层布局说明地下通道写字楼文化广场运动广场体育场馆商业商业下沉广场说明：1、写字楼地下一层仍为停车场。 2、其他部分采用地下通道设计连通的整体商业。包括酒店地下一层、商业地下一层、文体设施地下一层。 3、通过下沉式广场、跨市政路的地下通道，与文体设施和篮球馆相连、聚集人流。 3.5.3地上一层布局说明文体设施文化广场运动广场体育场馆酒店一层商业商业写字楼说明：1、写字楼地上部分与其他建筑物独立。 2、文体设施地上部分与其他建筑独立布局。 3、酒店一层与商业一层连通为整体商业街，保证商业在西端临四环可以有出入口，提高商业部分的人流通达性。 4、商业街一层地面布置地上停车位。 3.5.4地上二层布局说明文体设施文化广场运动广场体育场馆写字楼酒店大堂商业说明：1、酒店大堂从地上二层进入。 2、一层地上停车场的上面布置完整的商业街二层空间。 3、酒店与商业之间通过通道、连廊进行连接。 3.5.5标准层（地上三层及以上）布局说明写字楼酒店运动广场文体设施体育场馆商业文化广场说明：1、酒店三层及以上部分与其他建筑独立； 2、商业三层及以上部分为独立商业，与其他建筑独立； 3、三层布置弧形的特色过街廊桥，连接酒店与文体产业设施，在沟通人流的同时，形成项目的建筑亮点。 3.6平面布局亮点 3.6.1下沉式广场在文化体育设施的东侧、运动公园北部、临文化体育中心中路的位置，建议设计下沉式广场。成为聚集人流、休憩、交流的场所，同时也为北面的会议酒店提供了广阔的视野，以及惬意的人与景观互动的景致。 3.6.2弧形特色过街廊桥在酒店与文体产业设施的三层，可以设计弧形的特色过街廊桥。使酒店能够很好地利用南侧的大型文体娱乐设施，同时特色化的建筑本身就构成了区域的一个建筑亮点。在酒店与商业连通的二层也可以设计沟通人流的特色廊桥。 3.6.3体验式人行步道在篮球馆与西侧的赛时棒球馆之间，建议设计体验式人行步道。布置生动有趣的小品和景观，目的在于引导长安街西延线人流行至位于北部的大型商业设施，同时减弱距离感带来的单调乏味。 p 体验式人行步道的设计要与东侧的篮球馆和文化广场很好地结合； p 同时也要与其西侧的赛后建设的运动广场有机融合； p 体验式人行步道、运动广场和文化广场可以设计成开放空间，设计错落有致的步行小路、园艺小品、景观雕塑等，使人流可以在其中自由随意地穿行，共同能够享受到惬意的精神享受和文化熏陶。与周围景观、建筑的融合建筑、景观风格多样四、商业部分 4.1商业产品定位 1、产品定位通过对XX文化体育中心周边区域的商业市场进行详细调研，可以看出该区域内目前中高档商业缺乏，不能满足区域消费客群的需求；大型综合性商业需求市场未得到充分满足。目前的大众化消费向特色购物需求方向发展；对购物环境的舒适性要求提高；体验式购物、创意商业形态发展迅速。在商业市场日益激烈的趋势下，虽然项目周边的商业市场存在市场空白点，但是面对商业结构单一、产品同质化现象严重的实际，必须开发有特色的商业项目，进行产品创新，才能具备市场竞争力。因此，本项目的商业部分定位于——以生态化、体验式为特征的主题商业广场。其中包括生态化主题商业广场、体验式主题商业街、大型生态化时尚卖场和特色餐饮集中区。 2、商业开发内容及体量分配主题商业广场体量分配初步建议商业主题体量分配面积（M2）经营项目生态化主题商业广场 20% 25,400 各种中高档百货体验式主题商业街 20% 25,400 各种体验式精品专卖店大型生态化时尚卖场 35% 44,450 特色专业店、超市等特色餐饮集中区 25% 31,750 中西餐、快餐、美食广场、咖啡厅商业总建筑面积 100% 127,000 　力求体现以下设计特色： 1. 为保证地下商业空间的良好购物环境，结合文体产业设施的休闲资源，构建“生态休闲主题”商业广场； 2. 在局部地区设立公共广场和中庭，通过其他物业进行采光； 3. 地上商业街采用玻璃穹顶，设计成室内商业街； 4. 大型购物卖场设计为现代、时尚的体验式购物场所； 5. 与其他物业有机沟通，保证良好的人流动线系统； 6. 建议采用“线性室内步行街”和“块状集中商业”相结合。 4.2商业目标客群定位 4.2.1终端消费客群以外辐射商圈的体验式消费客群为主要目标群体，兼顾核心商圈和次级商圈的日常消费群体。 1、核心商圈——目标消费客群主要包括： n 生活、工作在附近区域的人群； n 周边2公里范围之内的消费群体； n 驱车时间10分钟以内的消费群体； n 本区域的流动人口； 2、次级商圈——目标消费客群主要包括： n 策划区域周边5公里范围内； n 开车或乘车到达本商业区的时间在20分钟之内的所有有效消费者； 3、外辐射商圈——目标消费客群主要包括： n 全北京范围的消费客群。 n 旅游市场消费客群 4.2.2经营客群 1、大型主力店：包括购物广场、超市等。如：综合性购物广场诸如燕莎商城、赛特购物中心、中友百货、SOGO百货、百盛购物中心等百货商场。超市知名的品牌包括：家乐福、沃尔玛、物美超市、世纪华联、易出莲花、旺市百利等。 2、半主力店经营业态主要以专业店为主，着力引进运动休闲类业态。如运动100体育用品店、力生体育用品店、书店等。 3、专卖店包括：运动、休闲、服装、化妆品、皮具、饰品等国际品牌的专卖店、北京旗舰店、形象店等。如Etam、THEME、淑女屋、杰西卡、翠贝卡、ONLY、豪曼尼等女装品牌；汤尼威尔、杰尼亚、JACK JONES、ODBO、纪梵希等男装品牌；百图、爱维、e-base、汤姆泰勒等休闲品牌；运动服装，如李宁、匡威、 Nike 360°、CBA、百事等运动品牌； MINA、水孩儿、木马、派克兰帝等儿童服装品牌；Belle、翠贝卡、BALLY、Clarks、CELINE等鞋帽品牌等等。 4、餐饮包括：快餐店，如麦当劳麦咖啡、肯德鸡、有乐和食；咖啡厅，如星巴克咖啡、百怡咖啡；食品店，如凯丝恩贝；异国食屋，如元绿回转寿司、米斯特比萨；冷饮店，如水果捞、DQ冰淇凌、哈根达斯冰淇凌、孚尚果露店；特色餐厅，如俏江南、渝乡人家、港式茶餐厅、泰国菜等。 4.3商业规划设计建议 4.3.1规划设计要点 1. 进行合理的功能布局，满足利于销售和整体运营的要求； 2. 要求充分体现项目生态化、体验式的商业开发主题，并进行阐述； 3. 建立科学的购物人流引导体系，设计合理的商业出入口、人行出入口、车行出入口布置； 4. 满足商业购物空间对舒适性、通透性、连贯性以及视觉景观的要求； 5. 内部设计便于空间分割，同时满足使用中经营商户对店面布置和商品展示的需求； 6. 满足商业设施对昭示性的要求，楼宇设计可以考虑预留广告位。 4.3.2商业功能布局建议 1、地下一层商业布局建议文体设施特色餐饮集中区生态休闲主题商业广场体验式主题商业街体验式主题商业街五棵松文化体育中心中路五棵松文化体育中心北路写字楼建议： p 通过地下一层的空间布置，达到商业、酒店与文体休闲部分的贯通； p 在地下一层设计成体验式特色主题商业街，使商业在地下贯通，同时引导人流相互流动； 2、地上一层商业布局建议写字楼文体产业设施体验式主题商业街大型生态化时尚卖场五棵松文化体育中心北路餐饮五棵松文化体育中心中路主题卖场建议： p 商业区域北侧设计成4-6层的高层商业建筑，南侧为地下一层、地上两层的商业街； p 酒店一层设计为商业，使整体商业贯通，保证从各个方向都可以进入商场； p 在南侧商业停车场的地面可以设计成玻璃塔，让地下得到充分的采光； p 在一层设立餐饮，以休闲类快餐为主，可以为写字楼提供配套；写字楼部分相对独立，不设立商业。 3、地上二层商业布局建议写字楼文体产业设施会议酒店体验式主题商业街大型生态化时尚卖场五棵松文化体育中心北路五棵松文化体育中心中路主题卖场 p 南侧上下连通的商业街区，主要为地下一层和地上的两层，共三层，以特色化、体验式购物为主； p 酒店与商业相对独立，通过设计廊桥进行衔接； p 商业部分主题商业街与卖场结合，可以考虑多个单体设计； p 写字楼和休闲娱乐区相对独立，不设立商业。 4、地上三层及以上商业布局建议五棵松文化体育中心中路大型生态化时尚卖场主题餐饮集中营（高楼层）写字楼文体产业设施会议酒店五棵松文化体育中心北路主题卖场 p 商业3层以上部分以东北侧为主，设计相对高的楼层； p 餐饮部分除少量在一层外，可以考虑放在高楼层； 4.3.3商业空间设计特色 1、生态化主题引入生态化空间设计，营造优越自然的购物氛围。 2、内部交通设计采用电梯和连廊沟通内部空间。 3、地下空间设计 p 利用电梯，每隔一段布置向上的通道。 p 设立公共广场和中庭，直接沟通地下空间。 p 地下空间也可以考虑直接与地铁出入口、公交干线的出入口直接相连接。 4、地上空间设计设计玻璃穹顶，增加商业部分采光，提高通透性。休憩中庭室内商业街连廊 5、出入口设计大型购物中心的入口设计应有明显的标志性。 6、商业人流引导系统设计 • 地铁人流——长廊或步行电梯的引导 • 长安街人流——生态化步行广场 • 商业内部人流——廊桥或地下通道五、写字楼部分 5.1写字楼产品定位写字楼的客户主要有两种类型，一种是自用型，一种是投资型。从目前的情况来看，投资型的客户非常少，所以写字楼如果散卖，开发商会面临很大的销售压力和风险。如果做成独栋写字楼，只针对一个客户，尽管利润会降低，但整个投资风险也会随之降低。独栋写字楼是面向特定大客户群体的一种办公物业；是对办公物业潜在的客户群体进一步细分后，挖掘到企业客户对具有独立性特征办公物业存在的客观需求，从而本着差异化原则，进行产品开发建设。不同需求的企业，也可以做出相应的个性化选择。因此，本项目写字楼定位于——生态化独栋企业总部建筑。同时兼顾一定量的综合办公体量。本项目具有便捷的路网，邻近奥运设施、运动广场、集中绿地以及商务、休闲、购物资源，在西部区域具备产品竞争力。产品体量：开发小体量5A级写字楼，总建筑面积6.2万平方米。独栋企业总部写字楼建筑面积控制在6000—8000平方米，数量控制在6栋以内，标准层面积控制在800-1200平方米。综合写字楼建筑面积控制在15000—20000平方米之间，数量控制为1栋。 5.2写字楼目标客群定位随着国有体制的改革纵深发展，将会有越来越多的国有企业、国家事业单位购买独栋写字楼作为办公之用。交易案例：由城建集团投资的金码大厦还没封顶，就已经被整栋预定，涉及金额达6个多亿。人教社以6亿入主韦伯时代A座，国家电力集团和中国石油天然气集团公司分别花了近7771万人民币和5020万人民币投资国际大厦。全国国资委下属企业共179家，134家位于北京。整个在京国资企业主要分布在西城区、海淀区、朝阳区、东城区；其中以西城区与海淀区分布的国资企业最多，分别占有40家与35家，占全国179家中的41.90％，占134家在京企业的55.97％。因此，本项目的目标客群主要面向北京西部的“中字头”企业，以及与各大部委相关联的企业；此外兼顾北京本地的大型企业，军队企业和公司，中关村高科技企业，以及体育、娱乐产业相关的公司。中字头企业总部的员工数量一般在100人左右；面积需求：7000—8000平米；内部配套一般包括办公、会议、高级招待、餐饮等。 5.3写字楼规划设计建议 5.3.1规划设计要点 1. 尽量满足写字楼对标识性、展示性的要求； 2. 进行合理的功能布局，满足利于销售和实际运营的要求； 3. 尽量减少周边建筑对独栋写字楼的遮挡，减弱各建筑楼体间的对视问题； 4. 充分体现四环路的交通价值，和南部地块运动广场的景观价值； 5. 独栋企业总部写字楼建筑面积控制在6000—8000平方米，数量控制在6栋以内；综合写字楼建筑面积控制在15000—20000平方米之间，数量控制为1栋； 6. 单层平面布局要保证空间使用性能最经济合理，同时体现项目生态化的设计理念； 5.3.2写字楼功能布局建议 1、尽量避免独栋楼座间的对视，以及与南侧酒店的对视。 2、保证所有写字楼均能互相连接，利于客户联栋购买； 3、采用中央核心筒的平面布局——采用中央核心筒外框柱的平面布局，使建筑物具有使用空间大，视野采光均好、交通线路便捷等优势，同时有利于机电等设备的布置和运行，也有利于建筑物在地震作用下的整体抗震性能； 4、采用室内无柱式自由开间——室内的无柱式是空间灵活利用的一项改革；它是获得最佳采光以及景观的有效模式，既提高了空间的使用率，便于使用者进行灵活化分割，拥有最大的装修自由度；同时保证室内的气流通畅，打造健康生态的办公环境； 5、办公建筑以5—6栋企业总部为主，建筑风格可以在适度统一的基础上，体现各自的特色；在建筑形式上可以高低错落有致； 5.3.3写字楼产品设计特色考虑大型企业集团等目标客群需求，设计特色化产品： p 企业产品及业绩展示厅； p 多功能厅，会议厅、会客室； p 员工餐厅、接待餐厅； p 企业休闲会所——体现办公和休闲的双重功能； p 建议顶层可以考虑设为总裁专用层，或者体现公寓功能，以供企业接待住宿等等； p 布局设计强调通风采光； p 幕墙、电梯、空调等设备要最高配置； 5.3.4建筑风格建议 p 建议设计为现代建筑风格； p 建筑立面尽量简单、含蓄、不张扬,以迎合客户的特点； p 中庭等公共部分的设计要大而不奢华；六、酒店部分 6.1酒店产品定位 1、产品定位国内的酒店主要分为商务型酒店、旅游型酒店、会议型酒店和度假型酒店。总体上讲，商务会议型酒店是酒店发展的大趋势，许多饭店都在向商务和会议型方向进行改造。本项目所在区域位于北京西部各大部委、机关、军队、国企聚集的区域，行政办公氛围浓郁，而项目周边没有一家四星级以上酒店，面对西部军区与国企强大的需求，周边区域几乎没有供应的能力，市场呈现供小于求的态势；而该区域缺乏旅游和度假的市场和客群支持，不适合开发旅游度假型酒店。因此，本项目酒店定位于——以会议产品为特色的生态化商务会议酒店。建设北京市区内首家特色化会议中心，配置齐全设备，从2000平米的多功能厅到50平米的洽谈室，高标准的会议配套设施，从硬件上超越主要竞争对手，争取成为区域内提供最完善会议配套功能的特色化生态酒店。 2、产品功能配置功能体量配比建议组成单位：平米客房部分（包括大堂） 24000 会议中心部分面积 6900 餐饮部分面积 5200 娱乐部分面积 3000 地下部分面积 1900 项目总面积 41000 p 配套标准：按五星级酒店标准配置，服务项目上考虑与文体产业设施的互补。 p 客房：提供不同规格、房型的客房及服务。 p 会议室：提供接待国内国际不同规格的会议举办场所和会务服务。 p 其他配套：提供餐饮、酒吧、影视、商务办公、信息咨询、票务、旅游、邮政服务，以及娱乐、餐饮、商用设施的出租、出售服务等等。 6.2酒店目标客群定位酒店的目标客户以周边区域为主力客群的地域范围，同时通过项目知名度的树立和特色化的会议招待服务，吸引周边区域以外的潜在客群。区域商务、会议市场包括：本项目周边6公里范围内大型国字号企业和政府机关的商务、会议消费市场，商务散客和部分旅游团队；北京市会议消费市场包括：北京市的特色化会议消费市场，要求有良好齐全的会议产品设施，同时要有完善的配套娱乐休闲设施；主要满足： • 大型国字号企业会议需求； • 国家机关、军事单位会议需求； • 周边区域航天桥和公主坟地区商务会议需求 • 项目内写字楼客户商务会议需求； • 西长安街延长线附近商圈商务活动需求； • 项目内写字楼客户商务活动需求； • 西奥中心赛事活动接待； • 旅游团队接待。 6.3酒店规划设计建议 6.3.1规划设计要点 1. 按五星级酒店建设标准进行设计，功能配套上要与文体产业设施的经营项目互补，避免重复性建设； 2. 尽量满足高档酒店对景观性、私密性的要求； 3. 进行合理的功能布局，满足五星级酒店实际运营的要求； 4. 要求考虑会议、客房、餐饮等功能的有机结合，并重点考虑会议功能的设计和布局，满足不同规模和会议类型的使用要求； 5. 要求考虑酒店与文体产业设施之间的动线设计，确保人流沟通顺畅； 6. 可以适度考虑酒店与商业设施的有机连通； 7. 要求体现项目生态化设计理念，塑造北京高档会议型酒店的代表； 6.3.2酒店功能布局建议 • 规划级别建议为五星级。使其成为西部地区典型的特色化会议酒店，客房数布置在400间左右； • 建议地下做两层，地上局部用足限高； • 建议把酒店正门朝南，面对长安街方向； • 二层设为酒店入口：二层设计平台，进入酒店豪华大堂； • 建议将酒店裙房设计会议中心配楼，专门为会议服务； • 建议把酒店设计为本项目最高的建筑，成为CED的标志型建筑； • 与商业的连通：酒店地上一层和地下一层布置商业，与商业街连接，地上二层（即酒店的首层）采用连廊与商业街连接； • 共享配套：娱乐配套主要分布在酒店南面的文体中心，采用单独封闭式地下通道连接文体中心； 6.3.3酒店产品设计特色 • 以绿色生态建筑为核心理念； • 强调从设计、施工、使用、维护的全面环保技术和措施； • 建议在设计中充分考虑采光，比如可采光的地下车库、大堂和中庭等； • 建议在酒店设计一个热带植物园，可在其中放养鸟类和蝴蝶等。使其成为北京高档酒店中的特别风景。 6.3.4酒店立面设计建议 • 建议酒店的建筑风格是现代与古典结合，而不是纯粹的现代建筑。古典元素的使用更能表达酒店的尊贵。 • 建议在低层使用石材，以增加酒店建筑的质感。 6.3.5会议配置会议部分面积6900平米，设置大小会议室20余间；可以容纳10余人到2500人的大小会议厅室，其中包括贵宾洽谈室，多功能型会议厅等。构建功能完善的会议设施，以特色化会议产品超越区域内主要竞争对手。此外，提供满足多种不同规格会议需要的设备。如：同声传译设备，接收机，即席投票发言系统，大型投影电视设备，音响设备，多声道立体声宽银幕电影放映设备，高亮度幻灯机和投影仪，电视转播系统，录音系统，卫星电视接收系统，宽带多媒体网络，视频会议系统等。会议室设置数量单位面积合计面积多功能厅 1 2000 2000 阶梯式会议厅 1 800 800 大型会议厅 2 500 1000 中型会议室 4 250 1000 小型会议室 8 100 800 商务洽谈室 8 100 800 其他小型会议室 10～20 500 合计 6900 6.3.6客房配置客房部分建筑面积总计24000平米，设置各类客房381间/套。客房分布于5～12层。其中商务楼层分布在8～9层，包括商务单间，豪华商务套房；行政楼层分布在10～11层，包括行政单间，豪华行政套房；大使套间、总统套间布置在12层。每层设楼层服务工作室2间。标准客房平均建筑面积控制在50平米左右或者净面积不小于30平方米（不包括房内小走道与卫生间），卫生间净面积不小于5平方米。房间设置房间数（套）折合标准开间数比例单人间 110 110 22% 双人间 190 190 38% 套房 45 90 18% 残疾人连通房 10 20 4% 豪华套房 15 40 8% 大使套房 10 40 8% 总统套间 1 8 2% 总计 381 500 100% 6.3.7餐饮配置餐饮部分面积合计5200平米（其中包括厨房面积2200平米）。房间设置数量总面积（平米）比例中餐厅 2 2000 38% 包厢 25 1000 19% 西餐厅 3 900 17% 零点餐厅 2 400 8% 大厅咖啡厅 1 250 5% 商务楼层咖啡厅 1 100 2% 大堂吧 1 350 7% 商务楼层酒吧 1 200 4% 合计 5200 100% 七、文体产业设施部分 7.1文体产业设施产品定位 1、产品定位目前北京等发达地区人均GDP已经达到3000－4000美元，中国百姓的休闲时间和五年前相比已经翻了一番。文体产业设施的开发正是在文体产业日益发展，而市场缺乏有竞争力和特色化产品的前提下进行的，拥有较大的产品拓展空间。项目周边区域内文体休闲娱乐业基础比较薄弱，除石景山室外游乐世界具规模与知名度外，短期内再增加文体娱乐设施的可能性很小；不能满足需求，因此本区域的实际需求量大于目前实际供应量。而本区域聚集大量机关事业单位、大型医院、国有企业，他们是个稳定的拥有较高消费能力的群体。奥运场馆的建设加上本区域现有的资源优势，给区域的文体产业发展带来较大发展空间。因此，本项目文体产业设施定位于——与主题商业及酒店协调的体验式文体休闲中心。文化体育产业设施的定位紧扣项目CED的开发主题，与奥运场馆和文体广场共同打造北京独一无二的文体娱乐中心，

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