天津汉沽可行性研究报告.doc

天津汉沽项目可行性研究报告

二OO七年八月

目 录
第一部分： 项目决策背景
一 天津概况
二 滨海新区的基本情况和远景规划
三 汉沽区发展战略与规划

第二部分： 项目及周边概况
一 宗地位置
二 宗地现状
三 周边环境分析
四 大市政配套

第三部分： 土地取得的方式及优劣分析
一 常用模式
二 其他模式
三 本项目土地取得方式的初步设想

第四部分： 市场分析
一、 天津市商品住宅市场总体分析
二、 汉沽区房地产市场分析：
三、 区域内供应产品特征
四、 汉沽市场目标客户层研究和市场定位

第五部分： 规划设计初步分析
一 规划概念
二 规划设计要点
第六部分： 工程及销售计划（待定）

第七部分： 投资收益分析
一 投资分析的计算依据：
二 项目成本测算
三 项目销售收入及利润测算
四 敏感因素的影响：
五 税费说明
六 现金流量及内部收益率

第八部分： 综合分析与建议
一 项目优势
二 项目风险因素
三 防范对策
四 结论及建议

第一部分 项目决策背景
作为中央直辖市的天津市，为环渤海地区经济中心，中国北方最大的沿海开放城市。天津人口众多、交通方便、经济基础雄厚，具有发展住宅项目的优越基础；滨海新区被国家确定为重点综合改革实验区，被称为＂特区中的特区＂，面临历史性的机遇，发展前景不可估量；汉沽地区地理位置和交通条件优越，前期与当地政府的沟通情况较好，为本项目下一步操作打下了良好的基础。

一、天津概况
天津市辖18个区、县，其中市辖区15个：市区有和平区、河东区、河西区、南开区、河北区、红桥区；滨海区有塘沽区、汉沽区、大港区；环城区有西青区、东丽区、津南区、北辰区、武清区、宝坻区。市辖县3个：静海县、宁河县、蓟县。到2003年底，全市常住人口为1011.3万人。
天津自然资源丰富。全市土地总面积为1.19万平方公里，其中耕地面积48.56万公顷，占全市土地面积的40.7%。在海河下游的滨海地区，有待开发的荒地、滩涂120多平方公里，是发展石油化工和海洋化工的理想场地。目前，已探明的金属矿、非金属矿资源和燃料、地热资源有30多种。其中锰、硼不仅为国内首次发现，也为世界所罕见。已探明的石油储量为10多亿吨，天然气储量100亿立方米。还发现10个有勘探和开发利用价值的地热异常区，热水总贮量1103.6亿立方米。
天津工业历史悠久。在全国工业城市中，天津工业的规模、总产值、经济效益等均居前列。天津已形成以汽车和机械装备为重点的机械工业，以微电子和通讯设备为重点的电子工业，以石油化工、海洋化工和精细化工为重点的化学工业，以优质钢管、钢材和高档金属制品为重点的冶金工业等四大支柱产业。天津的金融、商贸等第三产业日益发达。天津的科技力量雄厚，有南开大学、天津大学等高等学校37所，自然科学研究机构150多个，自然科学和社会科学各类专业技术人才近50万人，每年都有一批科研成果达到国内和国际的先进水平。
天津区位条件优越。天津港是我国北方第一大港，也是我国沿海港口码头功能最齐全的港口之一，并跻身于世界港口１0强，2003年港口货物吞吐量达1.62亿吨，集装箱超过300万标箱。天津已基本形成以港口为中心的海陆空相结合立体交通网络。铁路和公路辐射华北、西北、东北广大地区。对内拥有200万平方公里的辽阔腹地，对外与170多个国家和地区的300多个港口通航。天津滨海国际机场是目前北方最大的货物空运中心，目前已开通国内外航线40多条。
二、滨海新区基本情况和远景规划
滨海新区位于天津东部临海地区，面积2270平方公里，海岸线153公里。包括天津港、天津经济技术天津港保税区三个功能区和塘沽区、汉沽区、大港区三个行政区，以及东丽区、津南区的部分区域。常住人口135万，建成区面积183平方公里。

滨海新区的发展定位是：依托京津冀，服务环渤海，辐射“三北”，面向东北亚，建成高水平的现代制造和研发转化基地，北方国际航运中心和国际物流中心，宜居的海滨新城。经过15年左右的努力，把滨海新区建设成为具有国内领先、国际一流的技术和管理水平，具有较强自主创新能力的现代制造和研发转化基地；建设成为服务辐射能力强、运转效率高的北方国际航运中心和国际物流中心；建设成为特色鲜明、风景宜人的国际旅游目的地；建设成为具有综合竞争力和世界影响力，服务和带动区域经济发展的改革创新先行区；建设成为以人为本、要素集聚、生态良好的最适宜创业和人居的现代化海滨新城。到2020年，新区生产总值达到10000亿元，年均递增13.5%，工业总产值达到24000亿元以上，口岸进出口总值达到5000亿美元以上。

－－滨海新区规划空间布局：

滨海新区总体空间布局为“T”型结构：沿京津塘高速公路和海河建设“高新技术产业发展轴”，沿海岸线和海滨大道建设“海洋经济发展带”。在“轴”、“带”的交汇处，建设国际港口大都市标志区和生态宜居的海滨新城，构成滨海新区的核心区。

－－规划建设7大功能区：

按照空间布局，滨海新区将规划建设7大功能区。其中重点发展包括电子信息、汽车、生物制药、新能源、新材料的103平方公里的先进制造业产业区；生物、纳米新材料研发和制造的25平方公里的滨海高新技术产业区；石油化工、海洋化工、精细化工的80平方公里的滨海化工区；50平方公里的中心商务商业区；天津港、保税区和散货物流区的100平方公里的海港物流区；集航空运输、空港物流、民航科技为一体的102平方公里的临空产业区；75平方公里、海岸线长14公里的海滨休闲旅游区。

－－滨海新区居住区未来布局规划：　　　
－－滨海新区交通系统规划
　　滨海新区未来的交通系统规划由公路、铁路、航运等立体交通网络组成，将建设成为拥有海、陆、空立体交通网络的工业基地，建成比较完善的基础设施框架，形成现代交通网络体系，从而进一步发挥连接国内外、联系南北方、沟通中西部的枢纽功能，使滨海新区人流、物流、资金流往来不断增加，并带动经济快速发展。

三、 汉沽地区的发展战略与规划
汉沽位于天津市东部，是天津滨海新区的重要组成部分。辖区面积441.50平方公里，海岸线长为32公里，蓟运河横贯本区，长达30公里。全区辖四街四镇，人口18万，城市人口13万。
汉沽享有“中国玫瑰香葡萄之乡”、“中国刻字版画之乡”和“中国东方对虾之乡”的美誉。区域工业经济持续健康发展，“两水一牧”特色农业格局得到进一步巩固。房地产异军突起，旅游及相关产业蓬勃发展，消费品市场持续繁荣活跃。京山铁路、汉南铁路、唐津高速公路穿越汉沽，并设有车站和出入口，各类对外公路齐全，可通往北京、天津、机场、港口乃至东北腹地。
依据滨海新区发展规划，区域功能定位，汉沽区初步规划“四区两带”产业布局，在滨海新区和环渤海经济大格局中，建设成为海滨休闲旅游度假区、海洋产业循环经济示范区、沿海都市型农业观光区，建成社会和谐、生态宜居的现代化滨海卫星城。

“四区”为：
一是以天津国际游乐港、世界品牌主题公园、龙海国际乡村俱乐部为骨干，以滨海风情观光游为特色，构建国际化、综合型的旅游黄金海岸。充分利用海、河、湖、港的自然优势，规划建设海滨休闲旅游度假区。今后几年将吸引投资100亿元，建立核心区20平方公里，有40多个国际旅游项目，2008年初具规模，为迎接北京奥运提供一流的旅游集聚区。届时，预计年接待游客800万人次，收入35亿元。
二是以化学工业区为基础，以资源综合利用为方向，以高新技术、精细化工和新兴产业为主导，提升和适度调整化工区的产业层次，构建绿色化工及海洋产业区。
三是以天津北疆电厂、海水淡化、风力发电和中水利用等项目为依托，构建新兴清洁产业聚集的循环经济示范区，形成“发电、海水淡化、制盐、节约土地资源、废弃物资源化再利用”的产业链。计划投资260亿元的北疆电厂项目已动工兴建，规划建设4台100万千瓦功率的超超临界燃煤发电机组和40万吨海水淡化装置。按发电设备年利用5500小时计算，一年发电量达110亿度电。4台机组若同时运行，可以满足目前全市整个用电负荷需求。该项目近日已被列入了国家第一批循环经济试点项目。
四是以环渤海中心渔港为载体，集休闲旅游观光、名贵海珍产品养殖、海产品捕捞、加工、存储、配送、渔船维修和渔需补给等功能于一体，构建水产品集散中心渔港区。
“两带”为：
一是果品种植加工发展带。依托葡萄和品牌优势，建设国内一流的玫瑰香葡萄种植、加工、游览观光景区，与滨海旅游核心区互动发展；
二是水产品养殖加工发展带。以现有两万亩水产养殖区为基础，建设环渤海地区海淡水无公害健康养殖示范园区，以工厂化养殖基地为依托，加大水产珍品养殖研发和推广力度，提高科技含量和深加工水平，形成特色水产品养殖、加工基地。
该区初步拟定的发展目标为，2010年实现全区生产总值100亿元，年均增长20%，人均生产总值超过6000美元，财政收入8.8亿元，年均增长15%；城市居民人均可支配收入和农民人均纯收入年均增长10%以上。资源利用和生态环境得到新改善，万元生产总值能源消耗比“十五”期末明显降低；城市绿化覆盖率45%，城市化率90%，城区面积扩大到30平方公里，城区人口增加到30万人。
根据汉沽区确定的目标，汉沽区要建成为环渤海乃至东北亚地区休闲旅游服务体系的重要组成部分，要建成国际旅游目的地，天津市的海滨休闲旅游区。
该休闲旅游区的规划面积为150平方公里，其中陆域面积和海域面积各为75平方公里，投资金额为166亿元人民币。将以航母游乐港为龙头，带动沿海旅游观光带和沿蓟运河旅游观光带的发展。建设以航母游乐港、世界级主题公园、海上游乐园、高尔夫球场为支撑的旅游核心区，以营城湖、四万亩葡萄观光园为支撑的生态湿地观光区和综合服务区。
该旅游度假区将于明年开建，预计将在2008年初具规模。另外，14公里双向8车道的海滨大道将开工建设，将为沿海旅游观光带向游人开放打下基础。

据最新报道：历时一年多的中国－新加坡第二工业园区选址工作已接比较近尾声，经过大量的考察论证和比较，双方已同意园区选址定在天津汉沽（主要看中滨海新区的发展及汉沽区大量的可开发土地优势），该园区主要定位为高新科技制造业及高端服务业，规划建设一座＂生态新城＂。　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
这将给汉沽的发展带来前所未有的机遇。

第二部分 项目及周边概况 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
一.宗地位置
　　　本项目地处与天津市汉沽区一路之隔的唐山市汉沽管理区一分场原家属区，为唐山在天津汉沽区城区内的一块“飞地”。地块南临天津汉沽区大丰路，西临新开路及汉沽火车站、北靠唐津（唐山----天津）高速公路，东临文化街及高速公路出口，有大丰路、东风路、新开路及文化街四条城市主干道与汉沽区相连接，距汉沽市中心约1公里。　　　　
　　　宗地位置图：

二.宗地现状
本项目土地由两部分组成：
一块约360亩，为汉沽管理区一分场十四队家属区，约有农场职工350户左右；现有房屋建筑面积约40000㎡（主要为一层平房），其中空地约171亩（这一部分在土地挂牌出让后可立即交地），现家属区住宅占地约189亩（待居民拆迁安置后交地）。
　　另一块地紧临第一块土地西侧，为原唐山恒昌水泥制品有限公司用地，面积约88亩，现已平整,摘牌后可马上交地。

三、 周边环境分析
本项目地处天津汉沽区老城区北部，对面的大丰路沿线为汉沽区旧城改造的重点区域（原为一些已停产或倒闭的小型工厂用地），现规划为中、高档住宅区（有两块面积分别为187亩和63亩的土地已挂牌出让，即将动工），项目东南面有一在建楼盘----易居庭苑即将竣工，是以小高层为主的中档楼盘。项目东侧的汉沽管理区管辖的范围约600亩土地，规划为物流和商业用地；东面为汉沽区规划的新城区（规划方案已通过），已由天房集团（天津最大的房地产开发企业）整体作前期开工的准备工作。本地块紧邻老城区和规划中的新城区，远离南部的工业区，是未来汉沽城区中居住的理想之地。

四、大市政配套
本地块虽隶属河北省唐山市管辖，但因其地理位置的特殊性及历史渊源的原因，其与天津汉沽区有着千丝万缕的联系，据了解：大部分市政配套可由管委会出面协调，纳入汉沽区的使用范围。
A供电：有京津唐电网110KV双回路高压线从本地块附近经过，政府负责接至本地块边缘；现有供电条件可满足临时施工用电的要求。
B供水：可由汉沽管委会协调接入天津汉沽区自来水管网（接口距本地块仅几十米），还可在小区内打自备井，进行双路供水。
C燃气：有中海油的渤海2号天然气管道从本地块边穿过（大丰路）。
D供暖：可由管委会协调从天津汉沽区第二供热站的暖气管线接入（最近接口距本地块仅几十米）。
E排水：可由汉沽管委会协调接入天津汉沽区污水管网（接口在对面东风路和西边的新开路），然后排入汉沽污水库（污水处理厂正在建设）。
F通讯：可直接接入汉沽通讯网（现汉沽管理区均属于天津电信网及移动网范围）。
G教育：管理区政府承诺在小区范围内由政府出资兴建小学和幼儿园各一所，本地块1公里范围内有汉沽一中（天津市重点）、汉沽八中及实验小学等学校。
H商业：除本项目自身可兴建商业配套设施外，距本项目1公里范围内有超市两家，百货商场三家（源泽百货、金佰汇商厦、华山商贸城）。
I交通：本项目地处汉沽区北大门，地块旁即有唐津高速、省道202、省道316及汉沽外环、京山铁路（北京----山海关）的汉沽车站；区内与汉沽区有新开南路、大丰路、东风路、文化街相联结，有多路公共汽车经过。
第三部分 土地取得的方式及优劣分析
一 常用模式
按照正常程序，土地交易有招标、拍卖、挂牌转让三种方式。招标方式一般用于大型项目或特定用途项目土地转让，如大型商业项目等。由于这些项目的建设往往会给项目所在地的社会经济、环境、城市建设、市容市貌等方面带来较大的影响，因而并非土地转让价格越高越好，当地政府综合多种因素对投标方案进行评价后决定取舍。
拍卖方式则仅仅考虑价格，出价高者胜出。一般用于热点地块或竞争者众多的土地转让，其结果是开发商哄抬价格，地方政府坐收渔利，挂牌转让是目前各地政府采用最多的土地交易方式，在挂牌时确定一个起始标价，挂牌截止后，若符合条件的申购者只有一家，只要其报价高于政府所定的底价（事先确定，由主持人当场拆封核对，不对外宣布）即可成交，若超两家，则自动进入竞价程序，轮番报价，出价高者获得土地使用权。
采用招拍挂方式转让的土地，一般已具备开工条件，完成“七通一平”，土地使用税、城市基础设施配套费等均含在成交价款中。
这一方式属于“熟地”挂牌，政府须完成相应的市政配套，达到“七通一平”，项目开发立即可以实施，减少了许多不确定的因素。但对开发商资金要求比较严格。

二、其他方式

实际上，土地交易过程中对开发商有利的操作办法，就是按照正常操作模式情况下的“擦边球”。如挂牌方式，可利用附加一定条件，如道路建设拆迁还建、配套设施建设等，即由开发商投资或垫资完成一些本该由政府完成或实现的一些基础设施建设等工作，以此为补偿，政府承诺通过一定的操作，将土地使用权按约定价格转让给开发商。
除此之外，政府及相关土地管理部门还可以通过控制土地转让信息披露的时间、范围、内容，使其它开发商出现信息不对等状态，在短时间内无法对项目优劣进行有效评估和判断，或采取劝阻等方式让其他开发商知难而退，从而确保先期界入开发商在没有竞争情况下取得项目土地。

三、本项目土地取得的初步设想
在本项目土地取得上，我们认为，根据本项目的特点设计出优化的操作模式进行实施，最大限度确保公司利益，并具有可操作性是至关重要的。
以拆迁还建为核心条件，辅之以其他配套设施建设如小学幼儿园、少量市政道路建设等条件（这一部分内容须根据项目总体规划布局确定），作为与当地政府商谈的基础。
首先承诺由我公司垫资建设汉沽农场一分场职工还建房的建设，还建房的建设费用充抵项目土地出让金，其好处在于：一，通过对还建房建设进度的控制，达到对整个土地出让款项支付时间的控制；二，项目整体或分期开发的时间确定，我公司就有了主动性，宏观经济情况和当地市场条件需要的情况下，可以立即或尽快进入开发状态，市场情况不利条件下可延缓开发时间，或坐享地块升值利润；三、还建房建设本身有利可图。
按照这一思路，通过还建房的垫资建设（根据需要还可附加其他建设内容），锁定土地价格，并争取最优惠的付款方式和条件：首期付款在对方可接受的范围内争取少付。其余土地转让款项目还建房建设费用和其他建设内容投资抵偿，不足部分待项目前期手续基础完成后需办理土地证时支付。另外，土地证分块办理也是争取的目标。在取得土地后，根据市场情况和公司发展战略具体制定项目的开发时机和储备时间，牢牢控制主动权。

第四部分、市场分析
一、天津市商品住宅市场总体分析：
（一）、全市商品住宅销售情况分析
1、2007上半年成交数据
区域
成交套数
（套）
成效面积
（万㎡）
平均价格
（元/㎡）
成效额
（万元）
市内
10679
127.89
7323.37
93.66
郊区县
21426
234.67
4544.04
106.63
合计
32105
362.56
5524.41
200.29

2007年上半年全市商品住宅共成交32105套，成交面积为362.56万平米，其中市内六区成交127.89万㎡，占35.2%，郊县成交234.67万㎡，占64.7%。全市成交额93.66亿元，市内六区成交额占全市的46.8%，郊县占53.2%。全市成交均价5524.41元/㎡，市内六区均价为7323.37元/㎡，郊县为4544.04元/㎡。
2、2006、2007年同期成交量、成交价格变动情况
年份
成交套数
（套）
成效面积
（万㎡）
平均价格
（元/㎡）
成效额
（万元）
2007年
32105
362.57
5524.8
2003125.9
2006年
34564
390.53
4784.1
1868306.9
变动幅度
-7.11%
-7.16%
15.48%
7.22%

2007年较2006年同期成交套数下降了7.11%，成交面积下降了7.16%，其中市内六区成交面积下降了26.6%，而郊县则上升了8.5%，由此，市内成交量的下降带动了全市成交量下降。在市内六区和郊县共同带动下，成交价格则上升了15.48%，其中郊县价格的上涨高出市内六区8.1%。由于价格的增长，2007年上半年成交额较2006年上涨了7.22%。

2007年与2006年上半年各月成交量走势，基本相同，2007年由于市场供应逐渐放大，成交量稳步增长，6月份成交量继1月份来首次超过2006年。7月份以后，市场还将有大量新增项目，下半年成交量将持续走高。

3、2007年上半年成交状况

如图，在春节销售淡季的影响下，2月份成交量大幅下降，较1月份下降了52.11%，成交价格也受到一定程度影响，下降了2.5%。3月份以后，成交量逐渐放大，稳步增长。成交价格涨幅明显，6月较1月大价格上涨了15.9%。

　　(二)、下半年预测
综上，2007年上半年全市房地产市场走势平稳。成交量逐渐放量，成交价格升幅明显，郊县地区成长迅速，成交量占全市成交量64.7%较2006年上涨了近10%。价格也明显提高。特别是重点郊县地区，价格涨幅将近30%，个别地区突破40%。主要由于环外四区市场热度不断提高，新增项目迅速增加，项目素质也不断提高，市区消费者拥向这些地区，市场呈现供销两旺的局面，也推动了郊县地区价格的上涨。在外围区县发展和购买力双重作用下，各区域价格差继续减少，平均价格水平持续升高。
1、下半年成交量持续增加，重点仍是环外四区和塘沽区。
从2007年两次公布的土地供应计划上看，未来居住重点区域郊县区域，未来上市量超过500万㎡，市内六区大幅土地将集中在河东、河北、红桥地区，和平、河西、南开区均为金融、商业用地。
2007年下半年，预计将有24个新开项目，分布在四个中心城区和所有重点郊县地区。其中塘沽区6个，河西区4个，上市量的增加给成交量稳步增长奠定了基础。下半年拆迁区域有所增加，市场需求量的增加将推动成交量稳步上涨，而环外新城的发展会更加迅速。
2、房价保持增长，涨幅回落。
市内六区土地稀缺性不断提高，河东、河北、红桥区域住宅价格还将有所上升，而和平、河西价格上涨难度较大，鉴于区域价值，这些区域的价格涨幅空间有限。
同时在政策的影响下，户型面积减少，特别是环外新城，小户型产品大面积兴建，同时经济适用房、还迁房不断增加，供应结构的矛盾将在一定程度上得到缓解。价格目前已处于高位运行，下半年涨幅将随供应量的增加得到一定控制。
3、市区住宅品质将进一步升级。
郊县项目的崛起使市内项目已不占有产品优势，区县房价不断攀升，市区价格则渐渐接近顶部，而土地成本的增加不得不使市内项目的开发商更加注重产品品质和附加价值的提升，市内项目将面临品质的全面升级，高档精装修项目会不断涌现。

二、汉沽区房地产市场分析：
伴随着滨海新区的快速发展，作为其中一分子的汉沽区也加快了在各个方面建设的脚步。就房地产市场而言，近两年来诸多开发商，特别是一些品牌开发商的涌入，多个项目在开发区的“遍地开花”，使得汉沽区的楼市也逐渐呈现出了群雄逐鹿的热闹局面。
项目云集 河东河西各领风骚
汉沽区面积为350平方公里，人口为18万，以蓟运河为界，可以将它分成河东片区和河西片区。其中，河东片区一向是汉沽区的行政、金融中心，比较繁华，而河西片区则是震后新建的住宅区域。因此，比较而言，河东片区得到了更多开发商的青睐，成为必争之地，大多数的商品房项目集中于此。据了解，截至目前，汉沽区已售及在售的商品房项目有12个，河东片区就占据了9个，可谓分走了汉沽楼市的大半“江山”。相对来说，河西片区还是略显冷清，目前在售项目仅为3个。
河东片区与河西片区不但在项目数量上有一定的差别，在价位上河东片区暂时也处于较高的水平上。目前整体而言，汉沽区商品房项目每平方米的均价大约为4500元左右，而河东片区的均价达到了4700元左右。受地理位置的优劣、楼房品质、配套设施、期房现房等方面因素的影响，各个商品房项目的价格也不尽相同。截至目前，均价最高的两个楼盘也都坐落在河东片区的核心地带。其中，于今年3月份开盘的位于新开北路的开发的“海尚濠庭”均为18层的高层住宅楼，是汉沽区现有最高的建筑。作为面向中高端客户群的大盘项目，它在双电梯的使用、水景花园的设置等配套方面都成了汉沽商品房高品质楼盘的代表，其价位也较高，均价达到了4900元左右，最高售价达到了5500元左右。相对于处于核心的几个项目，位于城区边缘位置的项目价格要相对低一些。
而对于河西片区的商品房项目来说，均价为4300元左右，最低价格是4000元左右，最高价格是4800元左右，这显然比河东片区最高价格5500元左右低了很多。不同地段商品房项目价格的拉开，为不同需求的购房者提供了更多的选择空间。
虽然横向比较河东片区与河西片区商品房项目的价格有所差别，但是纵向来看，汉沽区房价呈现出了持续上扬的态势。截至2004年，汉沽区的商品房价格还仅为最高2200元左右，最低为1100元左右的水平，近两三年的涨幅显而易见。据业内人士分析，汉沽区房地产市场的发展，价格的较快上扬，大致有两方面的原因：其一，相对于市内六区以及开发区、保税区、塘沽区，汉沽的房地产市场发展较为滞后，起点较低，所以在价格上相对而言具有更大的上扬空间。第二，拆迁带来的房屋市场刚性需求的增大。汉沽区作为滨海新区的组成部分，很多大项目已经或者即将入驻汉沽区，随之而来的必然是土地的征用和原有房屋的拆迁。这部分为数不少的拆迁户也成了城区购房不可小觑的力量，增加了汉沽区商品房真实性需求。
户型多样 两室小户型更受“偏爱”
各个新项目在汉沽区的相继亮相，多元化的户型设计，客观上为不同阶层不同需求的消费者提供了更多的选择空间，在我们调查的汉沽区的几个商品房项目中，具有的共同特点是，几乎都是以两室70平方米左右至100平方米左右的小户型为主力户型，140至150平方米左右的大户型不多，而几十平方米的一室小户型则更为稀缺，一般没有或者只有少量供应。以位于汉沽东部的一个项目为例，两室100平方米左右的小户型占到了总套数的90%以上，项目最大的户型也不过112平方米，且数量极为有限。而位于汉沽区核心区域的高档项目（海尚濠庭），主力户型也是100平方米左右的两室小户型，与前者不同的是，这个项目的最大户型达到了150平方米左右。同开发区大户型较多的情况相比，汉沽区的小户型显然占据了主力。该项目销售人员表示，开盘以来，无论是三室的大户型还是小一些的中小户型，都受到了不同需求消费者的欢迎，已经卖出了总套数的六分之一，但是从绝对数量上来看，还是中小户型的购买者更多一些。在购买者中，出于改善居住条件目的的比较多，占到了50%左右，而购买婚房和养老房的也不在少数。购买者一般都是为了自用，用于纯粹投资目的的购房者很少。
新建项目 小高层占据主导
经历过大地震肆虐的汉沽区，原有建筑一般层数较低，除大量平房外，一般楼房也仅以三层为主，很少有更高的建筑物。而如今走在汉沽区的街道上，五六层的多层建筑已经并不少见，很多尚在建设中的高层也将在可以预计的未来大大改变汉沽整体的建筑面貌。从相关部门人士处了解到，目前，汉沽区的新建项目中，以12层到18层小高层建筑为主流，目前这一区间内的建筑面积达到了在售建筑面积的90%以上，目前在建的项目中最高的达到了18层，在可预计的未来，24、25层左右的高层建筑将被建造，成为汉沽区新的建筑标杆。据专业人士分析，汉沽区新建项目以小高层为主，主要有几个方面的原因：其一，地震阴影的淡化，使得汉沽区的消费者对于具有较高品质的高层建筑具有了接受力。其二，同汉沽区的土地耐受力有关，如果要建设更高的楼层，需要进行更大的投入，加大土地的承载力。其三，汉沽区建筑技术水平的提高，也使得汉沽区的小高层建筑成为可能，达到国际标准的抗裂系数也为建筑的安全性打下了基础。汉沽东部的一位销售人员表示，由于汉沽区小高层项目大行其道，多层建筑处于日益稀缺的地位，凭借稀缺性以及很多消费者对多层建筑的偏爱，他们项目中的多层建筑价格相比较同项目的高层价位要更高一些。
三、区域内供应产品特征
1、以小规模、面向工薪阶层的低品质的中低档产品为主，而高品质、大规模开发的中高档产品是市场空档。
2、区域内直接竞争对手及本项目竞争优势
本项目在区域内直接竞争对手主要为大丰路以南即将开发的几个中小楼盘，但这几个楼盘无论在规模、配套设施、小区内部环境等方面都无法与本项目竞争；特别重要的一点是，本项目的开发成本远比这些楼盘低，本项目地价成本约500----600元/㎡，其他费用也低100----200元/㎡。

四、汉沽市场目标客户层研究和市场定位
（一）客户层购房倾向研究：（待补充）
1、对购房区域的选择方面
2、购房价格分析
3、价格与购房面积
4、房型与购房面积
5、建筑类型与房型配比
（1）建筑类型
（2）房型配比
（二）目标客户层的判断：
汉沽区内及邻近区域拆迁户和外资企业白领是最直接的客户群。
区域内有意向的集团购房者是潜在客户。
学校、医院等政府事业单位以及工商业企业机构，公务员、事业单位职工有稳定的收入，教师、律师、会计师、经商人士等中等收入家庭具有较强的购买力，是主要的潜在客户群。

（三）产品定位与建议（待补充完善）
1、产品定位：
区域内大规模、高品质的中档住宅；

2、产品建议：
户型面积
70~90平米为主，90~130平方米、130~160平方米依次为辅
户型
以70—90平方米的二室二厅、90—130平方米三室二厅、130—160平方米四室二厅的结构为主力户型。
建筑类型
建议以普通多层为主，辅以部分小高层。兼顾不同消费能力客户的购房需求。
价位
初期定价为3600 元/平方米（均价），后期逐步上升，均价4000~4300 元/平方米（均价）

第五部分、规划设计初步分析
一、规划概念
天津作为环渤海地区经济中心，人口众多，经济基础雄厚，发展前景广阔，人民生活水平较高。是继珠三角、长三角后我国又一经济增长极。滨海新区发展机遇凸现，大批项目云集此地，必将带来财富与人员的聚集，住房需求呈逐步扩大之势，住宅价格持续攀升。汉沽地区虽然起步较晚，起点较低，但具有较大的发展空间。针对当地住宅市场规模普遍较小、档次偏低的现状，适时开发出大规模、中档精品住宅，满足市场需求，创造经济效益。
具体规划思路为：
大丰路沿线该地块内尚没有影响小区景观的各类因素，因而我们小区能够通过规划设计控制沿大丰路的街景立面，创造良好的城市景观及小区外部视觉形象，创造居住气氛，提供良好的销售环境，然后分期分批逐步开发。
临街拟规划配套公建及会所，使其不仅满足小区内居民的需要，而且服务于社会，以提高配套公建的使用效率，并于开发前期聚集人气。
在一期开发部份拟以6+1层的多层为主。户型配置根据现有市场调查情况，以总价较低的二房80~90平方米、三房90~110平方米为主，户型尽量多样化，待销售后看市场反映，进行调整。户型设计拟通过样板间的展示引导当地的客户，成功后再在后期推广。
由于小区的规模较大，在物业管理上通过总体规划布局形成以半开敞半封闭的小区道路将小区划分为几个居住组团，以组团为单位进行封闭式管理的居住模式。
二、建议规划设计要点：
1、建筑形式：
色彩明快的现代建筑风格，6+1层的住宅为主，辅以部份小高层。各组团的建筑风格统一，通过色彩的变化和局部的立面变化增加可识别性。

　　2、景观设计：
园林设计将配合建筑设计的平面布局和地形特征，使户外景观与建筑空间有机地融为一体，使住户不管在地面还是在楼上，均可欣赏到优美的景观。
环境的设计对私人空间、半私人空间和公共空间将进行不同的处理。每个组团形成主题空间，各主题空间将设有与主题相关的花园、喷泉或雕塑，并设花架和座椅，供户外休憩用。此外，各主题花园的布局或设计将充分考虑人流、景观及噪音等各方面因素。
强调细部设计，如特色凉亭、景柱、栏杆、基座、花坛及景墙等。并利用具有特色的植物材料、花坛、铺地材料、水景、装饰墙及基座等，作以点缀，以突出豪华、自然或温馨等主题气氛。
植物设计将强调四季色彩变化，以植物的形、色、香等特征来创造出一个诗情画意的环境。植物材料将采用适合当地生长的植物做多层次的密集种植，并布置于住宅与车道之间，以减少噪音、遮挡不良的视野。
铺地材料的质地和颜色与建筑材料协调，并配合其它景观材料，合理地安排深浅色彩的搭配。在建筑物及停车场的出入口及公众广场中将配以特色铺装材料，这样既能满足功能要求，又能创造出悦目及舒适的地面景观。
按不同年龄组儿童的要求布置有主题性的游戏场；并提供不同的户外空间，以供各式的动态活动，如集体、运动及娱乐活动等。

3、户型比、户型面积：

2房2厅 65~70% 70~90㎡
3房2厅 20% 90~130㎡
4房2厅 5~10% 130~160㎡
复式或错层：　5% 160~200㎡

4、商业及配套设施：
沿大丰路和小区内主要市政道路布置商业设施和会所。
商业设施 　　　20000~30000㎡
综合性超市： 1~2个 2000~3000㎡
酒楼、快餐店： 4~5家 3000~4000㎡
肉菜市场： 1个 2000㎡
银行： 3~4家 300~500㎡　
邮电所： 1个 100㎡
证券营业部： 1个 800~1000㎡
酒吧、咖啡屋： 3~4个 1000~1500㎡
西饼屋： 1~2个 100~200㎡
洗衣店： 1~2个 50~100㎡
便利店： 2~3个 150~200㎡
电讯营业所： 1~2个 50~100㎡
装修公司： 3~4家 150~200㎡
医疗所： 2~3个 300~500㎡
建材店： 2~3家 200~300㎡
五金 窗帘店： 2~3家 80--100㎡
美容、美发店： 2~3家 300~500㎡
像店、书店： 2~3家 50~100㎡
花店： 1~2家 30~50㎡
文具店： 1~2个 50~100㎡
药店： 2~3个 50~100㎡
照相店： 1个 50㎡
电器手机店： 1～2个 200㎡
杂货店： 3~4个 150~200㎡
早餐店： 3~4家 100~200㎡
网吧： 2~3家 300~500㎡
　会所：1500~2000㎡
酒吧： 1个 100~150㎡
阅览室： 1个 60~80㎡
健身房： 1个 100~120㎡
棋牌室： 5个 100㎡
乒乓球室： 1个 150㎡
影视厅： 1个 60㎡
多功能厅： 1个 600㎡
羽毛球场： 　　 1个 800㎡ 　(室外)
篮球场/排球场： 4片 2000㎡（室外）
网球场： 4片 2600㎡（室外）
游泳池： 1个 1800㎡（室外）
巴士总站： 1个 200㎡（占地3000㎡）

文教设施： 1800㎡
幼儿园： 1所（9班） 1800㎡ （占地3000㎡）
小学 1所（18班）6000㎡ （占地10000㎡）

4、交通组织：
整个小区利用外围环形车道，结合半地下车库、架空层外侧以及主要道路两侧通车，将机动车活动范围限制在组团庭院外围。道路设计贯彻“通而不畅，顺而不穿”的原则，以限制区内车速、噪音，确保小区内的安静及交通安全。基本实现人车分流。
5、住宅