都昌县德福小区文教体卫楼可行性分析报告.doc

第一章 总论1.1概述一、项目名称：都昌县德福小区文教体卫楼建设项目二、建设性质：新建三、建设人：邵青晓四、建设地点：都昌县城芙蓉南路东，德福家苑安置小区内 五、可行性研究报告编制单位 编制单位：江西省吉伟工程咨询有限公司 资质证书编号：工丙资 117200600371.2项目申请报告编制的依据、范围及过程一、项目申请报告编制的依据1、现行有关设计规范、标准、规定2、都昌县城市建设规划及总体发展规划3、国家、江西省有关政策、法规、投资政策4、国家计委、建设部建设项目经济评价方法与参数（第二版5、项目单位与本公司编制本项目可行性研究报告协议书6、有关部门提供的资料和证明等二、项目申请报告编制的范围1、建设必要性分析2、建设规模和内容3、建设地点和建设条件4、工程设计方案5、环境保护和节能6、项目实施进度计划安排7、投资估算和资金筹措8、综合评价意见三、项目申请报告的编制过程根据国家对建设可行性研究报告的工作范围和深度规定，本着客观、科学和对项目负责的精神，多次进行实地考察，全面搜集资料，对项目建设的必要性进行了多方面的调查研究、综合比较分析，对项目建设的可行性进行了认真论证。在初步拟定项目选址和建设方案后，有针对性地进行了调研，同时邀请了有关专家察看建设场址，就建设方案的可行性进行咨询指导。会同有关部门，对该综合经营业务用房建设方案进行了认真细致地研究、论证，根据现状和都昌县城市分区规划的有关要求，初步确定了拟建设项目的建设选址、建设规模和实施方案，在此基础上编制了本项目申请报告。 1.3项目概况一、建设选址该项目拟建于都昌县城芙蓉南路东，德福家苑安置小区内，总用地面积1000平方米。二、 建设内容 该建设项目为综合性文教体卫楼，用地面积794平方米，建筑密度为28%，容积率1.0，绿化率为38%，建筑间距1：1。三、建设工期该项目的建设期计划为12个月。四、投资概算及资金筹措该项目概算总投资220万元。所有投资全部由项目建设人自筹解决。第二章项目建设的背景及必要性2.1 项目提出的背景城市规模的扩张是一个地区社会经济发展的必然趋势。改革开放以来，都昌县的经济发展令人瞩目，工业、商品流通贸易和旅游产业的增长尤为迅速，位于县城内的芙蓉山工业园为省级开发区，坚持以工业扩总量、增后劲，工业经济强劲增长，近年来，全县规模以上工业企业由34家发展到73家，累计完成主营业务收入128.15亿元，年均增长38.5%工业增加值36.48亿元，年均增长26.5%，实现利税7.96亿元，年均增长37.7%，其中2010年，新增规模以上工业企业21家，完成主营业务收入50.07亿元，实现利税3.1亿元。尤其可见其功能和辐射作用不断增强，有力地带动了周边经济的迅速发展，为中心城市的建设和发展提供了动力。为此，提出项目的建设一方面可作为城区的配套设施，满足城区内的居住需求，另一方面可满足城区居民和各单位及企业创业的需要，促进都昌县城的建设。2.2项目建设必要性一、是适应都昌县拉大城区主骨架，提升城市形象的需要近年来，都昌县的城市基础设施建设取得较大的进步。然而由于缺乏统一规划，一些城中村的违规乱搭乱建现象突出，不仅影响市容市貌，而且存在着严重的安全隐患；很多村子基础设施薄弱，上下水管网不健全，治安条件极差，居住环境恶劣，直接影响了城中村村（居）民生活质量，也一度成为政府的难题；同时，农村的教科文卫配套设施不到位，农村与城市的生活方式还有明显差距。如果不迅速实施改造，城中村居民将错失与城市共同发展的绝好机遇，不利于推动城市价值充分兑现，不利于都昌县在鄱阳湖生态经济区建设占有主导地位。据都昌县第十四届人民代表大会第五次会议上所作的政府工作报告中介绍，今年都昌县以完善城镇功能为重点，加快推进城镇建设。继续保持城镇建设高位推进态势，确保土地出让收益50%以上投入城镇建设。加快县城新区路网建设，建成“三横九纵”的城区交通框架。分片开发、逐步推进城南新区、滨水西区等城市新区建设，使城市新区功能基本完善，力争“十二五”末城区人口达到20万。加快老城区改造步伐，加大老城区道路、城中村、临街建筑改造力度。加强市容市貌管理和城市清洁工程建设，确保成功创建省级卫生城，并适时启动国家级卫生城创建工作。以产业聚集为依托，实施以工兴城战略，将蔡岭建设成为全县交通枢纽和县域经济“次中心”。 着力引导返乡创业向集镇聚集，建设一批特色集镇，创建一批省级重点示范镇，力争五年后居住人口达万人的集镇达到10个 因此，实施本项目是响应政府的要求，有利于适应都昌县拉大城区主骨架的需要，增强城区功能和提升城市形象。 二、对推动都昌县的城市化进程将发挥作用提高城市化水平是我国近几年提出的构筑市场经济的重中之重。作为支柱产业,房地产建设在城市化发展过程中有着举足轻重的作用，是推动城市发展的巨大动力,在都昌县城市化发展中具有重要地位。在今后几年里，项目区周围地带的土地价值、用地方向和城市面貌必然发生一些变化。本项目的建设将为城区居民营造一个特别的、环境优美的办公、生活居住区。三、带动相关产业和地方经济共同发展房地产在国民经济中具有基础性、资源性、先导性产业的地位，地域性很强。除带动建筑、建材、机械加工、装饰、家俱、家电等直接相关的产业外，还将极大地促进市政基础设施的完善，推动商业、金融、医疗、教育、公交运输、邮政电信等公共服务行业的发展，在解决就业、繁荣地方经济、刺激消费、增加财税收入等方面也发挥着重要作用。第三章 发展规划、产业政策分析 3.1发展规划都昌县新一轮城市总体规划确定了城市的性质、规模和总体布局。城市性质为现代化特色和历史文化与风景旅游城市。根据都昌县十二五国民经济和社会发展规划“城镇化率达到42%”、“加快中心城市建设，构建城市化发展新格局”、强化县城聚集功能 “十二五”末，将县城建设成为经济发达、布局合理、环境优美的九江市域东部中心城市、山水园林城市。整合县城及周边山水资源，加快东湖、大沔池、南山、矶山、芙蓉山的生态环境建设和旅游开发，利用毗邻鄱阳湖水资源的优势，加强水上旅游开发，建设人与自然和谐相处、特色鲜明、最适宜居住的城市环境，争创国家级园林城市。认真执行第三轮城市总体规划，突出芙蓉山工业区及城南新区的开发建设，加快工业的集聚，将工业区做大做强。拉开城市框架，加快县城“东推、西拓、南控、北延”步伐。实施自来水管网、老城区改造、市政道路的绿化美化亮化工程，完善城市公共服务设施与基础设施，全面提升城市功能。“十二五”末县城人口达到20万人。” 城镇建设力求高标准。乘势强力推进县城建设，力争城市基础建设投入达到3亿元。继续推进东湖南山一体化开发，突出抓好南山滨水西区建设。建设好鄱阳湖大道、绕南山外环路、灵运塔、文化艺术中心、饮食一条街等项目，完成南山风景区山上路网建设和亮化工程，加快推进滨水星级宾馆建设。着力实施河西整体开发，完成南山大桥建设工程，打造东湖、西湖两颗交相辉映的城市明珠。完成东湖滨水区拆迁安置房建设。按照“条件成熟一块改造一块”的原则，加快老城区改造步伐。实施拱辰市场改造。扎实推进建材大市场、珍珠贝类加工贸易城等项目建设。建设好惠民东区二期、东湖颐景园、幸福佳苑等居民小区，启动花果园小区建设。完成县人防应急救援指挥中心和县环境监测监控中心建设。新建城区垃圾中转站2座。加大城镇绿化美化亮化力度，做美城镇环境。放宽县城和集镇户籍限制，引导农业人口逐步向城镇转移、就业和落户。加快小城镇建设步伐，着力打造特色城镇及商贸型中心城镇。因此项目建设符合规划要求，是规划内主攻城镇发展的主要支柱。随着都昌城镇化水平的加快，城镇政治中心与文化中心的外移，对“徐埠品改站”小区的功能拓展要求提升到一个重要阶段，是都昌县城发展的重要步骤。 3.2相关产业政策分析温家宝总理在召开国务院常务会议会上提出促进房地产产业健康发战的六项措施：一、切实调整住房供应结构。二、进一步发挥税收、信贷、土地政策的调节作用。三、合理控制城市房屋拆迁规模和进度，减缓被动性住房需要求过快增长。四、进一步整顿和规范房地产市场秩序。五、加快城镇廉租房制度建设，规范发展经济使用住房，积极发展住房二级市场和租赁市场，有步骤地解决低收入家庭的住房困难。六、完善房地产统计和信息披露制度，增强房地产信息透明度，全面、及时、准确的发布市场供求信息，坚持正确的舆论导向。该项目的建设符合中华人民共和国房地产管理法、中华人们共和国土地管理法、中华人民共和国建筑法、城市房地产开发经营管理条例等国家相关法律法规，项目符合国家及地方相关产业政策要求。第四章 资源开发及利用分析 4.1资源开发方案本期项目为居住建筑项目，对土地、水资源和建筑原材料利用量较大，因此合理的利用土地、水、原材料资源，是本期项目资源利用方案的重点。项目建设资源为城镇规划范围内的土地资源，所用土地的征用、拆迁均合法程序已经全部到位，项目建成后的资源开发利用符合国家对城镇居民文教体卫性的规定要求。 4.2资源利用方案项目建设利用的土地资源，面积794平方米，该项目的容积率、建筑密度、绿地率、建筑高度均按规划要求严格控制，通过良好的总图布置规划，充分利用土地资源。 4.3资源节约措施项目建设过程中要按照国家的土地资源审批要求，按照国家项目审批程序，在国家政策允许范围，合理使用土地，该项目所使用的土地为都昌县国土资源局组织的国有土地使用权挂牌出让活动中，经过公开挂牌竞价获得。第五章 节能方案分析 5.1节能标准、规范 本项目遵循的节能标准合节能规范为：1、中华人民共和国节约能源法2、中华人民共和国可再生能源法3、中华人民共和国建筑法4、绿色建筑评价标准及规范（GB/T50378-2006）5、建筑给排水设计规范（GB50015-2003）6、民用建筑节能各级标准实施细则（DB21/1007-1998）7、民用建筑热工设计规范（GB50176-93）8、建设工程质量管理条例（国务院令279号）9、民用建筑电气设计规范（JGJ/T16-92）10、外墙外保温工程设计规程（JGJ144-2004） 5.2能耗状况和能耗指标分析项目建设过程中的用能，主要依靠承建工程承包商的节能技术措施，项目开发单位应该与承建企业订立节能技术标准要求，降低高耗能材料使用范围，示范推广新型墙体材料。项目建成后的用能与节能主要是居民户的节能意识与节能电器的应用，建议项目单位可推广居民使用太阳能热水器，安装天然气管道进户，鼓励居民户使用清洁能源和可再生能源。 5.3节能措施及效果分析本项目在设计时符合各项节能规范，可达到较好的节能效果。节能措施如下：一、节能措施1、在总平面规划上，综合考虑朝向、风向的关系，力求达到良好的自然通风，充足的日照，并强调室内通风及蓄热，尽可能多地将住宅布置成南北向。 2、在满足住宅部分平面功能合理的同时，尽量减少外墙面的凹凸，在单体设计时在满足住宅功能及立面造型需要同时，注重控制外窗的面积，开窗面积已考虑节能要求，窗墙面积比符合夏热冬暖地区居住建筑节能设计标准规定的指标。3、住宅居住部分采暖节能设计遵循民用建筑节能设计标准。建筑物外墙采用聚苯乙烯颗粒保温砂浆粉刷，涂料面层，坡屋面块瓦，保温层采用40厚聚苯乙烯泡沫塑料板。外墙及屋面传热系数采用0.8W/m2K。外墙门窗采用中空玻璃5+5A+5，传热系数4.7W/m2K。4、外门窗采用断热铝合金型材门窗，达到节能要求。5、外门窗安装中，其门窗框与洞口之间均采用发泡填充剂堵塞，以避免形成冷桥。6、外门窗的气密性为4级，符合节能要求。7、住宅走廊的楼梯间采用节能声控灯。8、照明优先采用荧光等及透光率较好的节能灯具。9、不随意丢弃废旧电池，尽可能将电能耗尽，送往回收地点，以再次利用。加强节能管理，提高节能意识。 10、合理设置空调机位置，减少空调工作距离，风机选择高效率、低能耗的产品。 11、采用节能型变压器。 12、加强节能管理，提高节能意识。二、节水1、给水管道的设计，避免减少水头损失，对管道走向、路径进行方案比较，尽量缩短管道长度；选择管材时，尽可能选择管道粗糙系数小的材料，以减少水头损失；严格控制各用水点的水，减少管道的漏水率，避免管网跑、滴、漏等水资源浪费。2、供水选择用国家推荐的节能设备。3、卫生洁具采用节水型冲洗配件。4、选择新型卫生设备。5、水龙头采用延时自闭型。6、在建筑物必要地方均设水表计量，做到用水有量。7、供水充分利用市政管网压力，合理确定市政直供范围。市政范围外的部分采用变频供水系统。8、雨水与生活污水严格分流排放。生活污水经化粪池处理后排入市政污水管，雨水经雨水管收集后排入市政雨水管。第六章 建设用地及相关规划 6.1项目选址及用地该项目地块位于都昌德福家苑安置小区内闲置地，占地面积为794平方米。该区域周边拥有丰富的自然景观，地理位置得天独厚，且周边电力、供水、排水等基础设施完善，可提高已有基础设施利用效率，降低建设投资，可提高土地集约的水平。该区域交通十分便利，地域广阔，该地集多个优势，是镇区内商住用地的黄金地带，项目建成后可进一步带来市场效应，并对加快城区发展起到一定的促进作用。项目所占土地为荒地，没有占用耕地。项目所在地没用压覆矿床和文物，不会影响防洪于排涝，附近没有军事基地，也没有军民用通讯光缆通过，上空没有高压线路架设。第二节 土地合理利用分析一、本项目的建设符合都昌县土地利用规划，项目的建设内容和土地利用规划规定的用地性质相符。二、城市规划对项目用地的建筑密度、容积率、绿化率等各项平衡指标均符合国家和地方现行标准和规范，在规划的控制指标范围内有效地利用了土地资源。目前项目总平图已通过规划主管部门的审批。三、项目在总平设计时，除了居住空间外，充分考虑了居民活动、休闲场地和绿地景观系统，同时在底层设置一定的商业面积，在服务本小区居民生活的同时，也满足了临近社区的生活所需。本项目的建设将进一步提升项目地块及周边地块的土地价值。该项目的建设是经过土地部门和规划部门的审批，符合国家和地方的相关政策要求。第三节 征地拆迁和移民安置规划方案项目建设地上没有居民住所和公共固定建筑物，不涉及拆迁与移民安置问题。项目的使用土地为徐埠镇一块国有出让土地，不存在侵占农民土地的行为。第六章 建设条件 6.1自然条件都昌县位于鄱阳湖北岸，为昌、九、景金三角中心地带。幅员2700平方公里，人口78.3万。都昌西汉时名枭阳，自唐武德五年置县都昌，距今已有1370余年，历史悠久，人文荟萃。宋代诗人苏东坡游南山曾写下“鄱阳湖上都昌县，灯火楼台一万家，水隔南山人不渡，东风吹老碧桃花”的诗句。著名南宋爱国丞相江万里系都昌人，故乡至今还保存着有关他的文物古迹。都昌面对庐山，境内有南山、老爷庙等风景点。都昌山清水秀，素有鱼米之乡的美称。有内湖水面16万亩，绿化面积100万亩，农作物以棉花、粮食、油菜、芝麻、大豆为主。都昌地下矿藏得天独厚，已探明储有极其丰富的硅砂、陶土、花岗岩、钼、钨、锗等矿产。 都昌地方工业、乡（镇）企业蓬勃发展，以造船、型砂、机械、电机、造纸、皮革、纺织、陶瓷、矿泉水、饲料、竹凉席、珍珠为龙头，产品畅销国内外。都昌水陆交通方便，程控电话直通国内外。招商政策优惠，引资环境良好，诚招天下能人志士来都昌观光游览，共谋发达！ 6.2 区位条件 都昌县位于江西省北部，东经116224至11636，北纬285028至2938。北依武山，南濒鄱阳湖；东界黄金山、银宝湖、上岸东洲，与鄱阳县接壤；南界下岸洲、下山、南岸洲、蚕豆洲，与波阳、余干、南昌、新建4县交界；西界松门山、西长河，与永修、星子二县隔水相邻；北界屏峰河、芦塘涧、武山鹅公凸、卸衣岭、双尖山，与湖口、彭泽两县毗连。全境东西宽52.7公里，南北长80公里，面积2669.53平方公里，约占全省面积的1.6%。 都昌地貌以丘陵和滨湖平原为主，且水域宽阔，局部有低山分布。地势北高南低，并以大港到汪墩褶皱隆起带为轴心，向西北和南东两个方向倾斜。境内最高点为北东部的三尖源，海拔647.3米，滨湖区海拔最低处仅10米。自东北向西南呈低山、高丘、低丘、平原、湖区的变势。都昌水系发达，河港纵横，共有大小河港39条，总长359.6公里。按其流向，大致可分为大港、大西湖、新妙湖、大输湖、大沔池、洲家湖、团子口七大水系。 6.3 气候条件都昌地处亚热带湿润性季风气候区，且受鄱阳湖大水体影响，其特点是气候温和、雨量充沛、日照充足、热量丰富、结冰期短、无霜期长，春秋季短、夏冬季长。 1.春季始日平均出现在3月24日（以日平均气温稳定通过10的初日为春季的开始），持续约65天。 2.夏季始日平均出现在5月28日（以日平均气温稳定通过22的初日为夏季的始日），持续约119天。 3.秋季始日平均出现在9月24日（以日平均气温稳定通过22的终日后一天为秋季的始日），持续约59天。 4.冬季始日平均出现在11月22日（以日平均气温稳定通过10的终日后一日为冬季的始日），持续约122天。冬春之交常遭寒潮侵袭，天气冷暖多变、阴晴不定；春夏之交受冷暖气团交替控制，梅雨连绵，终日阴霾；夏秋之交副高居久不退，天气晴热，干旱少雨；秋冬之时，北方冷空气强烈南侵，气温骤降、霜冻地寒。 气候要素： 1.气温：年际平均气温为17.1，变化幅度在1617之间。气温日较差为7.1。1月最冷，平均气温4.4,7月最热,平均气温29.3。累年各月平均值顺序为：4.4、6.0、10.7、16.5、21.5、25.4、29.3、29.1、24.6、18.9、12.6、6.8。 2.积温：年平均的活动积温为58006500。 3.地温：年平均地表温度19.5。 4.无霜期、无霜冻期：累年平均无霜期261天，无霜期最长300天，最短227天。全年平均无霜冻期271天，最长可达300天，最短239天。 5.日照：累年平均日照时数2076.3小时，日照率47%。 6.降水：19521958年累年降水量1728.28毫米，19591989年累年平均降水量1391.5毫米。7. 蒸发量及干燥度：累年平均蒸发量为1572.5毫米。累年平均蒸发量大于降水量，相对湿度78%，干燥度1.27。 6.4水、电通讯等供应情况给排水：主要生活办公用水，由城镇自来水厂供水管网接入。供电：由城镇输电网接入项目区内，主要为生活办公用电。通讯：都昌县城区通讯条件好，现已全部架设开通全国直拨程控电话及移动通讯，可满足项目固定和移动通讯要求。能满足合作社业务通讯需要。 6.5 经济社会条件1）发展机遇千载难遂随着经济全球化和我国经济快速发展下，都昌县将进一步对外开放，为都昌县企业开拓国外市场，吸引国外、境外资金和技术带来了机遇，也为深化企业改革，促进企业实现体制、管理创新和技术创新增加了压力和动力；科学技术尤其是信息技术的迅猛发展及国家对经济结构进行战略性调整，有利于都昌县发展高新技术产业并用高新技术来推动和改造传统产业，加快经济结构的调整优化和升级；国家继续实施积极的财政政策，将会进一步扩大市场需求，拉动经济增长。2）区位优势得天独厚 都昌县位于江西省北部，东经116224至 11636，北纬285028至2938。北依武山，南濒鄱阳湖；东界黄金山、银宝湖、上岸东洲，与鄱阳县接壤；南界下岸洲、下山、南岸洲、蚕豆洲，与波阳、余干、南昌、新建4县交界；西界松门山、西长河，与永修、星子二县隔水相邻；北界屏峰河、芦塘涧、武山鹅公凸、卸衣岭、双尖山，与湖口、彭泽两县毗连。3）交通运输条件发达区位独特，交通便捷。都昌地处南昌、九江、景德镇金三角中心地带，水、陆、空交通便利。水运南联五水、北通长江，距九江外埠码头仅50公里；九景高速、“十二五”国家重点建设项目九景衢铁路均穿境而过。4）科技、工业基础雄厚依托得天独厚的区位优势和丰富的自然资源，经过新中国50年来的建设和发展，都昌县已形成了以机电、建材、轻纺、食品等六大产业为支柱的工业体系。工业经济是全县经济发展的主导力量，而且在全市工业经济中也占有相当的比重。全县生产总值完成43.8亿，增长14.5%；固定资产投资完成30亿，增长30%；财政收入完成4.6亿，增长42.4%；社会消费品零售总额完成21.8亿，增长20.2%5）城市基础设施建设目趋完善改革开放60多年来，都昌县城市建设飞速发展，特别是近年来，县委、县政府把城市建设作为重塑都昌县形象的大事来抓，按照高起点、高标准的要求，以拉大城市框架、扩大城市规模、完善基础设施、调整和充实城市分区功能为重点，坚持新区开发与旧城改造并重的原则，开发新城空间，缓解旧城压力，保护城区风貌。都昌县强工兴城态势强劲，11个亿元项目开工或投产，改写了都昌无工业大项目的历史。投资十多亿元，高标准建设了观湖大道、鄱阳湖大道、鄱阳珠贝城、县城主干道改造等23个重点项目，打造了滨水西区和城南新区，拉开了都昌未来5-10年城市发展框架，城市建设由东湖时代向鄱阳湖时代挺进。同时，都昌县的整体环境逐渐规范，计划生育成功摆脱警示县，顺利创建市级卫生城。 6.6资源优势条件 1.土地资源：全县土地面积2669.5平方公里（4004295亩），耕地面积624465亩，其中水田365625亩，旱地258840亩，全县人均占有耕地0.9亩。另拥有可开发耕种荒地面积36000余亩。 2.林业资源：全县丘陵山地林木蓊郁，林地面积大，森林覆盖率高。现有林业用地61876公顷，森林蓄积量1323152立方米，覆盖率27.9%.其中，有森林面积46177公顷，灌木林地9087公顷，疏林地881公顷，苗圃地33公顷，无立木材地1299公顷，荒地4399公顷。 3.水产资源：全县水域总面积208.55万亩，拥有鄱阳湖水面182.87万亩，内湖可养水面18.4万亩，其中：湖泊9.8万亩，水库1.5万亩，池塘5.45万亩，精养鱼池1.65亩。规模较大的水产养殖基地有：集中连片的2799项目区矶山湖水产场、周溪水产场、三汊港水产场、西源水产场、杭桥水产场、狮山水产场；万亩以上养殖湖泊有新妙湖（4.5万亩），千亩以上养殖湖泊15个。 4.矿物资源：都昌地下矿藏品种较多，主要有以下几个品种：钨，现已探明D级钨储量为49784吨，远景储量1.6万吨。钼，现已探明储量为15910吨。钒，C级矿石总储量达5222.55万吨。钛（金红石），远景储量达5万吨。金，主要为砂金分布于鸣山等地。石煤，属低发热量可燃有机岩，储量达5亿吨，现已探明储量5000万吨。高岭土，俗称瓷土，总储量约800万吨。其中阳峰乡的储量达720万吨，为优质高档瓷土。矽砂，多宝乡沿湖一带储量约300亿吨。此外,都昌镇的松古山和苏山的马鞍村储量分别为60亿吨和40亿吨。花岗石,有芝麻白和黑色两种。芝麻白花岗石储量有10亿立方米;黑色花岗石分布较广。第七章环境保护、节能和消防 7.1环境保护一、设计依据1、中华人民共和国环境保护法2、中华人民共和国水污染防治法3、固体废物污染环境防治法4、环境噪声污染防治法5、污水综合排放标准6、城城区域环境噪声标准二、设计原则最大限度利用资源，加强污染物治理措施，确保排放物符合国家规定的排放标准。三、环境现状本项目地点位于县城芙蓉南路东，周围环境情况较好，水体、大气、土壤、和植被具有较强的自净化能力，且周围无重污染企业。项目建成后，除产生的少量生活办公污水、厨房油烟、生活办公垃圾需采取治理措施外，基本没有其他污染物排放。因此，对周围环境不会产生不良影响。四、污染源分析及治理措施1、主要污染源与污染物。本项目属文教体卫性建设，其主要污染原为生活污水、办公污水、厨房油烟及生活垃圾、办公垃圾。为确保小区内环境和不对周围环境产生不利影响，对上述污染源必须采取有效的治理措施。2、治理措施本项目产生的污染物数量不多，对周围环境产生的影响极其轻微，其主要治理措施如下：（1）生活污水本项目采用室内污、废水分流排放，室外雨、污水分流，生活污水经化粪池处理后与生活废水流至市政污水管网，雨水排入雨水管网。公共建筑的厨房废水经隔油处理后排入小区生活废水管。（2）厨房油烟本项目在厨房通风排气措施，在炉灶上部设有吸排油烟机，以防止厨房油烟气味污染环境。（3）生活垃圾本项目垃圾处理采用“分类装放、定时收集、统一运送、集中处理”办理，要求各住户将有机垃圾和无机垃圾分开袋装，定时将垃圾送至自家楼寓门口外的分级垃圾桶内，然后由定点保洁员定时收集，运送到垃圾站。四、施工过程中的环境保护（一）项目施工阶段在施工过程中应科学组织、合理规划，争取在最大限度上减少对周围市容、市貌的负面影响。施工产生的建筑垃圾应尽快清运，现场堆放的粉、灰、沙等建筑材料要作防风遮盖，人员、物流进出场地的时间、路线须妥善安排，场址周围按有关部门要求设置整齐合格的临时护墙。对各类噪声源如打桩、混凝土搅拌、电机等进行控制，减少夜间施工时间，避免对附近居民的生活造成过大影响。施工时配备撒水车，做好防尘降尘工作，严格禁止施工车辆的道路遗撒。（二）项目运行阶段主要污染源包括污水、车辆及设备运行噪声等。为确保项目自身环境卫生要求，减少对周围环境产生的不利影响，须采取适当的治理措施。1、污水所产生的污水无需特殊处理，经化粪池沉淀后直接排入市政污水管道。2、噪声地下室设备噪音及振动影响较大的一层房间，其楼面应采取可靠的隔声、隔振构造。 7.2节能一、编制依据1、中华人民共和国节约能源法；2、国务院发布的节约能源暂行条例及国家和行业的有关规范、标准。本项目的建设，引入绿色环保理念，使用经济效益好、资源消耗低、环境污染少的节能墙体材料，对于降低建筑能耗，缓解能源紧张局面，具有十分重要的意义。项目建成后，可为投资者创造了较好的经济效益，为小区业户节省了能源开支，为国家减少了能源消耗。二、建筑节能采用高强砼（高层底部几层竖向构件采用C45-C40砼），提高承载力，可以减少构件截面，结构自重减轻；受力钢筋采用级钢。水平钢筋直径25的采用直螺纹机械连接。砌体外墙、分户墙用加气砼砌块，内隔墙用GRC轻质板材。1、使用冷轧带肋钢筋由于冷轧带肋钢筋握裹里强、钢性在，与使用普通元钢相比较每平方米节约成本，国家推广使用冷轧带肋钢筋，并颁布了有关规程，冷轧带肋钢筋用在现浇板及屋盖板受力配筋上，可以代替I型钢筋。2、使用PPR上水管，PVC下水管传统的铸铁管、镀锌管由于材料能耗大，二次污染严重，已属淘汰产品，PPR、PVC上下水管具有质量好、能耗小、不污染、安装维修方便等优点，因此已被大面积推广，水龙头采用陶瓷水嘴。3、外墙乳胶漆住宅外墙采用环保乳胶漆，并突出细部设计，不再使用外墙砖。4、使用钢板式或铝板暖气片因钢板和铝板暖气片具有轻巧美观、散热效果好的特点，所以本项目采用这种暖气片。5、供暖系统部门管道使用镀锌管。三、设备节能1、所有设备(包括变电配电设备、消防设备等)全部选用符合国家有关规定的节能型设备，国家已公布淘汰的产品和非节能型设备严禁使用，电器设备选用高效节能型，并采取电容补偿、提高功效因数、减少电能损耗，这样可减少物业管理费支出，并为购房业主节省费用。2、灯具以节能灯为主，以节约电能。3、卫生选用节水型卫生洁具，以节约用水。除上述措施外，小区管理机构应加强管理，完善各种规章制度，定期对各种设备、管道、器具等进行检修，保持正常运行，减少非正常损耗，最大限度节省费用。四、节能措施所有设备一律选用符合国家有关规定的节能产品，不使用国家已公布淘汰的机电产品；电器设备选用新型高效节能型产品，并采用静电电容器进行无功功率补偿，提高功率因数，减少电损耗。采用高效节能供水设备，卫生间出水龙头采用节水龙头，其它卫生洁具采用高效节水型卫生洁具。按照建筑节能设计要求，为降低建筑物的能源消耗，该项目拟采取以下节能措施：建筑物朝向采用南北向，以保证冬季室内能够得到较多的阳光，提高室内温度。同时，避免盛夏灼热的光线射入室内；控制窗墙面积比。不同朝向的窗墙面积比不应超过规定数值，即北向窗墙面积比为0.25，东、西向窗墙面积比为0.30，南向窗墙面积比为0.35；墙体采用新型节能墙体材料，使用推广的新技术、新工艺。建设过程中，在不增加投资的前提下，尽可能选用新型建筑材料，如空心砖、粉煤灰砌块及轻质保温隔板等，以降低能耗，使用气密性、保温性较好的塑钢窗；选用节能型变配电设备。推广应用节能、高效、合适、安全、有益环境的绿色照明灯具，提高用电效率；较大负荷的用电设备配备专用动力线，以降低线耗，提高供电质量和供电保证率；充分利用社会集中供能，尽量减少自产能源的种类和数量，尽可能做到能源综合利用；物业管理部门要加强能源管理工作，对使用水、电、气等，完善检测计量装置，严格考核和监督制度，努力降低能源消耗。五、节水项目用水主要为入驻企业综合经营业务和住户日常用水、消防用水和绿化用水。为控制用水，达到节约用水的目的，拟采取以下措施：1、严格控制卫生洁具的选型，不得使用水箱容量大于9升的洁具。2、采用瓷芯水阀和铝塑复合管材。3、控制绿化用水。根据土壤墒情合理确定用水量，浇水时间不宜选择在中午等温度较高时间进行，避免水分较快蒸发。4、加强物业管理，经常检查设施的完好情况，及时检修有问题的设备。 7.3消防根据建筑设计防火规范规定，该项目为丁类，各建构筑物的耐火等级均为一级。在各建构筑物内均设置消火栓，保证有两支水枪的充实水柱同时达到建构筑物内的任何部位。室外消火栓设置间距不大于120米，保护半径为150米。同一时间内的火灾次数按两次考虑，根据该项目建构筑物的耐火等级、危险类别、建筑容积与消防分区，室内消防水量为40L/s，室外消防水量为20L/s，火灾延续时间按2小时计算。消防管网与供水管网为同一管网。规划区消防给水采用与生活给水同压给水系统，消防设施按火灾次数同一时间发生两次设置。根据规范要求，综合经营业务用房要设置自动喷水灭火系统，按中危险级II级，自动喷水系统喷水强度为8L/min平方米，喷头工作压力9.8104帕斯卡。根据建筑灭火器配置设计规范要求，本工程属于中危险级，按中危险级及丁类火灾设计，所有消火栓内均配置化学灭火器或干粉灭火器。室内外消防水储存在室外地下消防水池，平时消防水不被动用，火灾发生时，消防水泵启动，消防储存用水方可使用。本项目消防设有室外消防系统和室内消防系统，室外给水设环状给水管道，室内消防分为：消火栓、自动喷淋系统。第八章投资估算与资金筹措 8.1投资估算一、估算依据1、国家计委、建设部发布的建设项目经济评价方法与参数（第二版）2、国家计委投资司、建设部标准定额研究所编建设项目经济评价方法与参数实用手册3、中国国际工程咨询公司编投资项目经济咨询评估指南4、江西省建筑工程消耗量定额5、都昌县安装工程消耗量定额6、江西省建筑工程价目表7、江西省安装工程价目表8、江西省房地产开发经营管理条例9、类似工程的造价 8.2总投资项目总投资220万元，其中建设投资200万元，流动资金20万元。序号项目名称数量单位平方米/元建筑工程设备工程安装工程其他费用合计备注1建筑工程951.1办公房794m21200952配套费用202.1给水工程794m2302.42.4按每单位建筑面积计2.2排水工程794m21211按每单位建筑面积2.3排污工程442.4供电系统794m2201.61.6按每单位建筑面积2.5监控系统112.6消防系统222.7道路市政工程222m21203道路面积乘以单价2.8绿化工程301m2602绿化面积乘以单价2.9景观照明33工程其他费用793.1土地购置费及税收40403.2勘测设计费1212国家计委、建设部计价格【2002】10号3.3监理费1212国家发改委、建设部发改价格【2007】670号3.4前期工程咨询费55国家计委价格【1999】1283号3.5建设单位管理费77财政部财建【2002】394号3.6人防建设费334不可预见费665建设总投资费（1+2+3+4）200 8.3 资金来源与筹措项目建设投资39790.6万元，全部由开发单位某某某某发展有限公司自筹。第九章 社会效益分析本项目的建设对项目所在区域的社会多个领域都具有拉动作用，对社会的发展具有积极作用。一、项目对社会经济影响的分析该项目对现有土地进行整合、统一安排，能够提高土地资源的综合利用率，增加对区域的房产供应量。对促进区域经济和国民经济的发展具有积极的推动作用。对社会广大农民工就业方面的影响有所缓解，解决社会底层劳动力的就业问题。该项目的建成，不但能给地方政府和财政增加税费收入，而且将改善居民居住生活环境和居住条件，为居民提供个合理、温馨、舒适、健康的居住环境，对促进该区域经济及原有区域环境建设有所改变。二、 社会风险分析房地产主要风险一般是市场风险、企业风险、政策风险、资金运作风险等。房地产业作为服务业，在国民经济和社会发展中占相当重要的地位，是国民经济发展的一个基本生产因素，为国民经济发展提供重要的物质条件。该项目是经县政府有关职能部门规划和审批的，项目运作资金也已全部到位，因此该项目建设不