成都万达广场工程可行性分析报告.doc

成都万达广场项目可行性研究报告万达集团成都万达广场项目可行性研究报告 54摘 要总 投 资：133885万元 销售收入：68490万元 年租金收入：10479万元 开发周期：3年（其中项目开工至项目竣工：2年） 目 录第1章 项目概况及公司介绍1第2章 市场调查分析4第3章 经济技术指标33第4章 开发建设进度计划36第5章 投资估算及效益分析37第6章 风险分析46第7章 综述50附件：附件一 关于锦江区“万达商业广场”项目备忘录附件二 商业租赁确认函附件三 规划设计方案附件四 关于成都万达广场项目相关问题的调研成果第1章 项目概况及公司介绍1.1 项目概况宗地位置：该地块位于成都市锦江区，是规划中的区域商业中心，地块四至范围：北至二环路东五段，南至新规划道路，东至锦华路，西至老成仁路。经济技术指标: 用地面积77788平方米，总建筑面积326140平方米，容积率3.74，覆盖率49.98%，建筑限高150米。地块所在位置示意图宗地现状鸟瞰照片土地状况：项目用地位于二环路与新成仁路交汇处西南角,包括A、B、C三地块。其中A地块面积约105亩,曾由锦江区政府协议出让给国内一家建材商并全部拆迁完毕，但因国家政策调整，该协议未继续履行。后经成都市政府相关部门研究决定：由于A地块属历史遗留问题，确定不再协议而采用挂牌方式出让。现在，A地块产权属锦江区且已全部是净地，B、C地块属川云商贸公司且C地块为净地。锦江区政府要求A、B、C三地块统一规划，整体开发，同时希望我司在该地块上开发建设商业广场。，锦江区已与我司签订备忘录，一旦我司摘牌成功，锦江区政府承诺将全力支持我司项目的开发建设。目前，A、B、c三地块整合已快完成，拟定于2005年11月整体挂牌，摘牌后政府将净地（五通一平）交付。1.2 大连万达集团介绍大连万达集团成立于1988年，1992年改制为股份有限公司，是东北首批股份制试点企业之一。经过十七年的发展，万达集团已形成以住宅地产、商业房地产、电影院线、高星级酒店为四大支柱产业的大型企业集团，集团总资产约200亿元。其中，住宅地产至今累计开发量超过800万平方米。从1999年住宅地产开始实施跨区域、规模化发展战略，目前已在北京、大连、长春、吉林、南京、南昌、成都、昆明、上海、宁波等城市进行规模开发，年开发量超过200万平方米，年销售额超过60亿元。房地产公司的目标是到2010年，年开发量400万平方米以上，年销售收入达到100亿元。商业房地产开发是万达集团支柱产业之一，在全国首创了“订单商业地产”的全新模式。目前，已与沃尔玛、时代华纳、欧倍德等16家跨国商业连锁企业签订了联合发展协议，在全国各大中城市投资建设“万达商业广场”项目。已开工建设16个“万达商业广场”，总面积约170万平方米。计划到2010年建设40个商业广场，总建筑面积达到600万平方米，年租金收入达到40亿元。第2章 市场调查分析2.1 城市背景成都是四川省省会，具有2300多年悠久历史，是中国西南地区的政治、经济、文化、科技、商贸、金融中心和交通、通信枢纽。改革开放以来，成都的发展充满了生机和活力，作为全国15个副省级城市之一，城市服务功能日臻完善。2004年，成都市继续保持快速发展态势，与其它副省级城市相比，其生产总值、固定资产投资、社会消费品零售总额等总量指标排位均靠前： 成都市地区生产总值2185.7亿元，居第四位； 固定资产投资累计完成1085.2亿元，居第六位； 社会消费品零售总额875.28亿元，居第四位； 居民人均可支配收入10394元，居第九位，人均消费性支出8997元，居第七位。城市发展潜力分析： 成都市具有成为西部大开发战略支撑点的条件和潜力在国务院最近批准的成都市城市总体规划中，明确成都市为“西南地区重要中心城市”，以成都市现有的经济实力和发展潜力，完全有条件、有能力、有责任承担起西部大开发战略支撑点的历史重任。 成都市与西部其他重要经济中心城市相比独具优势2003年成都与主要西部城市经济指标对比主要西部城市年末总人口（万人）国内生产总值（亿元）城镇居民人均可支配收入（元）重庆3130002250118094成都1044311870899641西安71658940357748昆明50079812007979贵阳34486380927985数据来源：成都统计年鉴2004与重庆、昆明、西安、贵阳相比，成都优势明显。作为特大型经济中心城市，成都在西南地区经济发展和结构调整中发挥着举足轻重的作用，在国家西部大开发的进程中，成都也具有重要的战略地位。 成都市工业化水平整体高于西部其它中心城市成都是西南地区重要的综合性工业基地，是西南地区电子信息、生物与现代医药、新材料、光机电一体化、环保技术等高技术产业的生长点，在西南地区结构调整和升级过程中，将发挥带动作用。 成都市交通通信枢纽的功能不断增强以铁路、民航、公路为骨干的运输网络基本形成，成昆、宝成、成渝、成达四条铁路干线交汇于此，南昆线的开通使其拥有出海通道，逐步具备货物大进大出的条件；双流国际机场是全国六大航空港之一和西南地区的枢纽港，客流量居西部第一。成都是全国七大交换中心和九大邮政通信一级处理中心之一。随着在建基础设施项目建成和新项目的兴建，成都市的交通通信枢纽作用将日益凸显。2.1.1 成都市宏观因素分析经济环境：2002年2003年2004年GDP（亿元）166711870921857年增幅（%）117%122%168%人均可支配收入（元）8972964110394年增幅（%）104%75%78%年末居民存款余额（亿元）12260149441726.4年增幅（%）232%219%155%年末全市金融机构存款余额（亿元）26356324083771.5年增幅（%）168%229%164%三产业产值比重8.6:45.5:45.98.0:45.9:46.17.7:46.8 :45.5数据来源：成都统计年鉴2004、成都市统计局关于2004年国民经济和社会发展的统计公报人口环境： 2002年2003年2004年全市城市人口总量(含流动人口和户籍人口）（万人)1028.481044.311124.42年增幅08%15%77%数据来源：成都统计年鉴2004、成都市统计局关于2004年国民经济和社会发展的统计公报政策环境：近年来，成都市政府明确提出：紧紧抓住第一要务，大力推进“三个转变”，实现工业新跨越，增创服务业新优势，开拓现代农业新局面，加快城市化进程，增强城市综合竞争力，努力建设中国西部创业环境最优、人居环境最佳、综合实力最强的现代特大中心城市。围绕“三新”、“三最”目标，成都市大力推进旧城改造，城乡一体化，创模范环保城市，强化城市经营，整顿房地产开发建设秩序，购房办户口，从而迅速改变了城市面貌，改善了百姓居住环境，推动房地产持续健康发展。目前，为保证城市经济持续快速发展，对旧城改造、重大招商引资，东调企业外迁，烂尾楼的处置等均有政策扶持和优惠措施，对本项目的扶持和优惠，政府将采取一事一议的方式处理。2.1.2 城市规划城市功能规划与布局: 按照成都市城市总体规划，未来“大成都”的城市布局将由单中心圈层式向多中心组团式转变。城市结构由单一的特大城市向城乡一体化都市圈转变。新成都的城市圈，将由“摊大饼”(从一个中心向外扩张)式的扩张，变成按“发展轴”向东、向南发展，形成两个城市副中心，同时通过路网的建设，打造成都半小时都市圈、一小时城市圈和3小时城市群。本项目所在区域正是东部副中心的起步区，连接二环内的成熟区和三环内的新兴区，同时，也是东部副中心和南部副中心的联结点。本项目所在区域将配套规划建设大型综合性服务中心，大型金融设施、综合性体育中心、大型综合医院如省医科附院等。目前，项目辐射区域人口（含常住和流动人口）为50余万人，五年内预计会增加到70余万人，中远期将突破100万余人。现在，项目所在区域已建中高挡小区有：万达河滨印象、华润斐翠城一期、万科城市花园、国信花园、望江嘉苑、朝阳名宅、南府锦等，在建的有：中海格林威治、新加坡吉宝嶙江峰阁、新加坡盛吉立卓锦城、华润斐翠城二、三期、北京万基康郡、育才都市花园、天津融创蓝谷地等。城市交通现状与规划: 市政道路：井字加环状加放射 井字形道路：东城根街、红星路、新华路、滨江路（中心区快速交通路网）；环状道路：内环路、一环路、二环路、三环路、外环路；放射状道路：成绵、成渝、成南、成雅、成邛、川陕、成仁、老成渝。成都万达商业广场项目地处二环路东五段与锦华路交界处，紧临两个十字路口，市政交通非常发达，出入方便。既得一、二、三环线之便，又得成洛、成渝、老成渝、成龙、新成仁、老成仁放射道路之利。除主干道外，区域内还有顺江路、九三路、锦华路、双桂路、华润大道等次主干道。目前，共有11路公交车从本项目经过。地铁：成都市地铁初步规划中，地铁一号线北起动物园，南到华阳；二号线起于成灌客运站，止于成渝客运站；三号线起于柳家碾，止于琉璃场；四号线起于城南客运中心，止于竹子桥；五号线起于成雅客运站，止于成大。最高行车速度为80公里/小时。预计高峰小时单向最大断面客流量为4.10万人次。规划中的地铁3号线路经本项目并设有站点。轻轨：成都将在2005年开始着手大丰广汉、五桂桥龙泉、成灌客运站郫县3条轻轨快速交通项目的前期准备工作。五桂桥距离本项目有三公里多。基础设施状况：市政基础设施：城市东部新区规划有3座污水处理厂、两座220KV的变电站、12座天然气配气站、12个电信交换局等。本项目因处于二环路和锦华路之间，水、电、气、视讯网络等市政基础设施配套齐全，均可从项目红线外直接接入。区域配套设施：本项目紧临二环路，属东部副中心的起步区，公用配套设施较多，在本项目五公里半径内，分布多所大、中、小学校和医院，学校有四川大学、四川师范大学、信息工程学院、四川省艺术学校、四川音乐学院、四川航校、四川纺织学校、树德中学、七中育才学校、川师、川大附中、附小等。医院有空军医院、市第十人民医院、市第七人民医院、市传染病医院、锦江区妇幼保健院等成都万达广场项目位于成都市东南部，按照成都市城市总体发展规划，建设东、南新城将是城市总体规划的发展重点，一方面其发展潜力巨大，另一方面与政府发展方向一致，得天时地利人和之优势。2.2 商业市场调查2.2.1商贸业发展综述成都市是传统的商贸城市，近年来，随着成都市经济的发展、城市建设重心的转移以及社会消费水平的提高，促进了商贸业的快速发展，并带动商业业态不断升级，商业环境进一步提升，以及沿二环线形成众多区域性商业中心。随着成都市城填居民可支配性收入的稳定增长，成都的整体消费力及购买力发展趋势良好。2004年社会消费品总额明显增速。目前，商品消费能力名列大中城市前列，商品交易市场发展良好。2004年末共有商品交易市场902个，年成交额上亿元的商品交易市场有31个，其中上10亿元的市场有8个。商业网点不断完善，扩张速度进一步加快，沃尔玛、家乐福、易初莲花、欧倍德、欧尚等一批国内外商业巨头纷纷在蓉设点和扩建新的分场。除中心区域传统商圈改造升级，锦上添花之外，在二环路沿线出现了众多区域性商贸中心。目前，这些区域性商贸中心生机勃勃，后劲十足，共同推动成都市商业的迅猛发展。历年社会消费品零售总额分类表（单位：亿元）时 间社会消费品零售总额市区消费品零售额县及县以下消费品零售额2001年6284012272002年7104592502003年7715052662004年875578297数据来源：成都统计年鉴2004、成都市统计局关于2004年国民经济和社会发展的统计公报2.2.2城市商业总体市场调查城市主要商圈及特点：商圈名称春熙路盐市口-天府广场骡马市规模级别（特级、一级、二级）特级一级一级发展进程（传统、新兴）传统传统传统核心区域北至总府路,南到东大街,东至红星路步行街顺城大道，上东大街交汇处西大街与人民中路交汇处主要影响区域范围全成都市以及周边县市、外来旅游全成都市以及周边县市成都市主要影响消费人口规模和构成描述（万人）消费人口规模覆盖成都及其周边县市/时尚人士，白领阶层等100万消费人口规模，城市中低收入者和以批发业为主的个体经营者50万常住人口/成都市本土居民为主主要商业点名称购物中心无熊猫城（部分营业）新城市广场，钱江铂金时代（均在建）百货王府井百货，太平洋百货，百盛，伊腾洋华堂，名嘉SHOP北京华联，人民商场，泰华，摩尔百盛，仁和春天，大业百货，百货大楼太平洋全兴店，罗马国际，时代-凯越，锦城丽都（均在建）超市屈臣氏、伊藤洋华堂好又多超市家乐福影院王府井影院，太平洋影院西南影都华协影城娱乐好乐迪KTV，良木缘咖啡，必胜客美高美国际娱乐中心铜锣湾KTV，热舞会所，单行道娱乐中心其他宾洛咖啡，西南书城，龙抄手，钟水饺，必胜客，哈根达斯，假日酒店，四川宾馆，紫薇酒店，第二医院，新中兴商业广场，染房街，必胜客，欧洲房子，仁和春天咖啡，银河王朝酒店三医院，全兴大酒店，新龙洋大酒店商圈成熟程度（改造或发展的余地）此商圈为成都市传统商业圈，具有最广泛的影响力，是成都市最繁华的商业商圈。在整个成都市乃至西南地区，具有极高的知名度。靠近红星路步行街一侧，有待进行改造完善。此商圈为成都市传统商业圈，具有较广泛的知名度，是成都市比较繁华的商业商圈。有待进行较大规模的改造升级，以提升档次和品牌形象。该商圈为成都市传统商业圈，曾经在成都市商业扮演重要角色，后因城市和交通改造逐渐衰落，现市政府正在对其进行重新设计和规划。力图重新打造使其成为黄金商圈。繁华地段专卖店的平均租金水平和租金分布特点（元月.使用面积）600-1200400-800400-600商圈规划打造红星路步行街与东大街一侧与盐市口商圈连成一片。与天府广场周边商圈连成一片，打造新兴的成都中央商务区拟建成城市中央商务区（CBD）目前存在的主要问题商业经营无超大规模的购物中心，产品档次参差不齐。档次较低，品种太杂，周边有待改造该区域由于前些年道路交通和城市改造而受到一定影响，新一轮的骡马市商圈重整计划正在实施当中交通周边停车场数量不足，比较拥挤。交通拥挤，交通限制较多，停车场不足交通限制较多（单行线路居多），在一定程度上造成人流量和商气的不足。其他/备注：* 特级：其影响力不仅限于本市，其消费人口主要还含有大量的跨城市消费者。 一级：市级商圈。二级：区级商圈。 商圈位置分布图示主要大型商业网点汇总统计：购物中心类（建成或在建）名称个数位置面积层数开业时间经营情况描述特点描述金沙时代国际商城1成都市二环路西二段73号总建筑面积13万余平方米，62005年1月经营情况一般该项目含2.2万平米 OBI欧倍德建材超市，西单商场1.8万平米，近6万平米创美家居，近4万平米的娱乐等集休闲，娱乐，办公、商住为一体，环境配套服务十分完善齐备。精心打造出极具品牌价值的休闲娱乐场所。天府汇城1武侯区科华中路与二环路交汇处万平方米，主要包括百联集团属下购物中心、世纪联华超市2.5万平方米、友谊百货2.5万平方米。4层2004年4月经营情况较差业态布局为：一楼主要是友谊百货卖场、社区服务（银行、邮局、电视演播厅）以及必胜客、肯德基等西式快餐；二楼主要是世纪联华超市、百货卖场；三楼主要是各类专卖店、专业店等；四楼主要是餐饮娱乐、健身中心。一家旗舰店。集购物、休闲、服务、娱乐、办公于一体熊猫城1成都市顺城大街289号熊猫城总建筑面积50万平方米，目前已开发完成30万平方米的一期。地上7层，地下2层2004年12月部分开业熊猫城内规划设计有三至五家大型主力百货公司和上千家的品牌店、若干主题卖场、CBD餐饮中心、酒吧街、文化广场、熊猫主题乐园、环球影院、大型会议展览中心等经营主体。但目前熊猫城商业氛围不浓，人气不佳，经营状况不理想。熊猫城具有不可复制的庞大规模，仅一期工程的裙楼商业面积就相当于如今成都春熙路商圈商业面积的总和。一期已建成，二期金融中心项目将于2006年正式启动。新城市广场1成都市西大街1号10万平方米。6层在建在建18000平方米百佳超市，23000平方米百盛百货，6000平方米数码影城，1100个停车位，83部电梯，12条主题街区，26条空中走廊。钱江铂金时代1成都市青龙街27号4万平方米地上5层，地下一层在建在建采用代表国际商业发展趋势的室内步行街规划设计，以特色商品卖场和独立店相结合，充分体现休闲购物消费模式。汇龙湾商业广场1成都市沙湾路与一环路交汇处58000平方米的商业面积，20000平方米的易初莲花购物中心。5层2004年12月11日开盘。预计2005年10月开业招商中第一个双首层四维纯立体街铺：首上层：米兰精品百货，统一经营产权铺面。首层下：第一条室内景观商业步行街独立经营产权铺面。2-3层易初莲花购物中心，4层数码家电家居广场国内知名家电商家争相入驻。5层天下美食坊数据来源：市场调查和楼盘资料百货类名称个数位置面积层数开业时间经营情况描述特点描述太平洋百货2成都市总府路12号（春熙店）18000平方米地下1层，地面6层1993良好太平洋百货一九九三年落户于蓉城最繁华的商业区-春熙路，是最早进入成都的外资百货。公司无论从商品组合、服务方式还是环境规划、经营风格逐步迈向国际化；成为集购物、餐饮、娱乐、一体的大型多元化商场。成都市人民中路二段68号（全兴店）30000平方米4层1996年一般王府井百货1成都市总府路15号28000平方米6层1999年12月良好成都王府井百货是王府井百货集团对外投资项目中最大的一个，位于成都市繁华的中心商业区春熙路段，集酒店、商务公寓、百货商场、电影院、餐饮等多项设施于一身。仁和春天2人民东路59号12000平方米4层1998年9月良好成都市最早的高档百货商场之一，汇集高档次的品牌商品。四川省成都市人民南路四段19号10000平方米4层2004年好摩尔百盛1成都市东御街55-223号33000平方米5层地下2层2002年2月良好北京华联2成都市盐市口广场30000平方米52002年良好北京华联集团是国内规模最大的商业零售企业之一，成立于1997年。目前，集团旗下有两家上市公司，北京华联商厦股份有限公司和北京华联综合超市股份有限公司，主要经营业态有城市购物中心、百货商厦、大型综合超市和大型综合商场。集流行百货、综合超市、美食街为一体的社区型百货商厦人民商场1成都市东御街19号33226平方米61993年12月良好是成都营业面积最大、销售额最多的综合商业企业。百货大楼1成都市东御街18号20000余平方米6良好始终按照“经营品牌、经营商品、经营项目、经营人才”的新经营思路，以经营家电类商品提升公司的销售规模，以穿着类商品提高公司的经营效益。美美力诚百货1成都市人民南路二段18号川信大厦4000平方米2层2001年12月良好美美力诚百货是与具有百年历史的香港著名高档百货公司-香港连卡佛百货公司合作所开设的西南地区最高档的精品百货商场。美美力诚百货由香港连卡佛的全资公司-华镫商管集团直接管理，以经营国际顶级品牌服饰系列为主体的精品百货公司。伊藤洋华堂2成都市大科甲巷8号30000平方米6层，地下三层1996年12月良好以日本株式会社伊藤洋华堂为主要股东，合作伙伴有中国华孚贸易发展集团公司、日本伊藤忠商事株式会社、伊藤忠（中国）集团有限公司及邱永汉集团中国永利都（成都）房产开发有限公司。成都市置信路32000平方米5层2003年9月良好超市类名称个数位置面积层数开业时间经营情况描述特点描述好又多6成都市科华北路58号亚太广场50008000平方米1999年良好是最早进入成都市的大型连锁外资超市，目前已开6店。家乐福4成都市双桥子立交桥9300平方米32005年1月好家乐福是世界第二大国际化零售连锁集团，是大型超级市场(Hyper-mart）概念的创始者。家乐福集团的主导经营产品分为食品类和非食品类两大类，食品类由店内生鲜处、杂货处进行管理；非食品类主要由日用百货处、家电处、纺织处进行管理成都市八宝街一号8000平方米21999年好成都新光路大世界广场10000平方米32003年6月良好光华村路口2003年9月好世纪联华1四川省成都市科华中路19号25000平方米12004年4月一般人人乐1成都市双楠小区22500平方米32001年一般欧尚1成都市金牛区金沙路39号48000平方米22003年11月好麦德龙1成都市清江中路1号12000平方米2层2003年8月一般与其他百货业态不同的是,麦德龙以仓储会员制为经营模式,只有持有营业执照的法人和企业才能成为麦德龙的会员。数据来源：成都购物网和消费成都网以及市场调查走访影院和娱乐类名称位置面积层数开业时间经营情况描述特点描述太平洋文艺成都市暑袜南街29号6815平方米。24个影视厅3层3000余座1991年良好成都市较大规模的电影院，配套设施齐全，消费大众化。紫荆电影院成都市二环路南三段紫荆北路6000平方米，7个影视厅，1000余座位3层2003年12月良好成都市第一个五星级概念的影城王府井电影院成都市总府路15号12个影视厅，1964个座位4层2000年9月良好是屹立在成都市的第一座国际水准的标志性影城。融娱乐，休闲，购物一体。影院可播放数字电影，胶片电影，3D电影，天地数码电影，是国内电影种类最多的影院花园电影院成都市一环路南三段18号9个电影厅，9个电影自选厅3层1991年好主要针对学生观众，对学生5-8折优惠。西南影都成都市下顺城街75号9400平方米。7个放映厅，1602个坐位3层1992年好其环境优雅舒适,艺术氛围浓郁。可与国际先进影院的高品质视听设备媲美,是影都卓尔不群的亮点之一。在这里，三套全球顶级数码立体声系统DTS、SDDS、SR.D及超大银幕让影迷沉浸其间，加上原装引进的德国SHCNEIDER高清晰度镜头，让您充分领略21世纪电影的迷人魅力。文化宫电影院成都市提督街61号6个电影厅，4个影视厅，4个自选厅1000座4层1985差是成都市最早的电影院之一，现设施设备落后。东方世纪电影院成都市一环路南三段世纪电影城4楼16个放映厅，2000余座1层2003年好影厅全部采用进口高级座椅，人性化设计，减少坐姿疲劳，座椅安排采用美国体育场无遮挡间隔式，不会因前排座位阻碍视线。位于电影广场大厅，展现多幅令人怀念的精彩电影海报及明星巨照，并配合新片上映举办相关活动，让观众如同走进星光大道。旁边设有开放式咖啡座。华协影城成都市青龙街青龙巷28号14000平方米。2000余座。15个电影厅3层1989好华协影城地处成都市中心骡马市金融商贸圈内，西临家乐福超市，东靠太平洋全兴店，是一座综合性娱乐城。2002年下半年华协影城对各个影厅进行了重新装修，对座椅进行了更换，对放映设备进行了升级更新。使观众在温馨典雅的气氛中欣赏中外电影。是成都市休闲娱乐的好去处。数据来源：“峨嵋院线”和“太平洋院线”2005年成都大型商业零售企业开店计划名称位置面积预计开业时间特点描述泰国正大易初莲花成都市沙湾路与一环路交汇处20000平方米预计2005年5月1日开业第一个双首层四维纯立体街铺：首层上：米兰精品百货，统一经营产权铺面。首层下：第一条室内景观商业步行街独立经营产权铺面。2-3层易初莲花购物中心，4层数码家电家居广场国内知名家电商家争相入驻。5层天下美食坊。宜家成都商场城南25000平方米2006年初宜家成都商场共有3层，一楼为停车场，二、三楼为商场部分，包括宜家自选仓库、展示室、客商仓库和餐厅等。欧尚待定单层8000平方米以上2005年开店计划1-2家百佳超市成都市西大街1号18000平方米2005年年底百联集团待定单层4000平方米以上2005年3家开设在城市主干道，社区人口密集区人人乐商业集团待定单层面积4000平方米以上，四层以内2005年2-3家选址要求社区人口密集区，交通便利五星电器成都八宝街6000多平方米2005年5月6家以上西单商场待定单层面积4000平方米左右2005年开店计划：2家左右。要求位于城市一类商圈内，社区居民密集区，交通便利。成百永乐待定总租赁面积2500平方米以上不等。2005年计划：68家总租赁面积2500平方米以上不等，层高不低于3米。伊藤洋华堂待定单层面积4000平方米以上2005年计划：1-2家单层面积4000平方米以上，有足够的停车场，居民密集，交通便利数据来源：成都商报在线新闻中心城市商业发展规划简述：上世纪90年代中期，成都市商业格局是顺应单核心城市布局而自发形成，即以盐市口春熙路商圈为城市中心商圈，向外强力辐射、扩散。目前，成都市政府已提出向东向南发展，在城南和城东建立两个城市副中心，逐步由现在的密集饼状布局转变为疏密结合的扇叶式布局，城市结构逐步由单核心模式发展转变为多核心模式。综述：成都市是我国西部地区最大的经济中心城市之一，是综合性的工业基地，西南地区的科技、商贸、金融中心和交通通信枢纽。改革开放以来，成都市发展潜力逐步发挥，经济增长迅速，经济实力和辐射与扩散能力进一步增强，作为西部地区经济中心城市的地位更加突出。成都市商业服务网点、商业从业人数在西部大商贸圈中优势明显，大商贸、大流通、大市场的格局初步形成。随着商品市场的扩大和完善，资金、技术、信息、劳务、房地产等要素市场的迅速发展，以及在城区建立若干中心商业区，成都将不断增强西部商贸中心的功能，进一步扩大辐射范围和增强扩散能力。作为西南商贸中心，在糖酒会、电脑节等各种国际性、全国性商贸、文化活动的推动下，成都对周边省市乃至整个西部地区的市场影响力也越来越大，辐射范围已从四川扩展到全国，甚至辐射到东南亚一些国家和地区，市场规模及容量均位居西部城市之首。目前，成都已初步形成四大物流基地，五大区域性配送中心。2005年的成都商业将迎来更大的机遇。2004年12月，中国零售业对外资的限制已取消，跨国零售企业大举进入中国内地，成都作为西部的焦点城市，也吸引了众多商家聚于此地抢占市场和有利口岸。2.2.3地块区域商业分析地块区域商业发展现状： 成都商业的环域分布商业项目分布最多的区域还是一环内和二环至三环之间，占到了整体的86%，其中一环路内属城中心区域，历年来都是商业项目集中的地段，而二环至三环区域所占的比例则大大超过一至二环区域，说明目前成都商业发展的新兴热点在二环至三环之间。 成都商业方位分布在各方位中以城中和城南的商业项目数量最多，其次才是城西和城北，项目数量最少的是城东方位。随着成都市向东向南发展规划的实施，大量新兴住宅和大规模社区的建成，城东方位目前商业的稀缺带来的是极大的市场潜力和发展空间。 主要商业网点（百货、超市、购物中心等）、竞争程度和特点目前，城东板块内，特别是二环路三环路范围内商业较少，主要网点分布如下名称位置面积层数开业时间经营情况描述特点描述家乐福双桥店成都市锦江区大田坎街162号蜀都花园31200平方米4层2005年1月31日该店采用了低价促销政策，大量商品售价甚低，开张前即吸引了为数不少的顾客，开业当天因市民蜂拥抢购而发生安全事故，目前每日客流量巨大，经营十分火爆。与其他门店不同，双桥子店除日常生活用品经营外,将主要立足于服务周边2.5公里范围内的顾客，并针对城东顾客群，推出“1元特卖专区”，强化家庭日常用品的销售，同时在蔬菜、猪肉制品上大做文章，进一步凸显“农贸市场”的氛围。北京华联双桥子店经华北路2号(蜀都花园对面)25000平方米5层2003年底 开业， 2004年11月24日重新开业打出“城东第一商厦”的旗号，以新兴的家庭百货店出现，采用多层布局、多业态的组合方式，经营品牌较贴近该区域消费者的实际需求，经营情况较好，但品牌专柜分布较杂乱，装修简单，布局也不够合理。1-5层为流行百货，经营品牌汇集国际国内知名品牌，同时更贴近居民的实际需求；一层、二层部分卖场为超市，包括生鲜、食品及百货，并新增许多地方名优特商品；负一层为美食城和特卖场；负二层为大型停车场。天府汇城购物中心二环南路与科华路的交叉路口旁10万平方米4层2004年4月天府汇城因体量大、定位不准，开业时间短、缺乏人气支撑，经营情况不太好。集购物、休闲、娱乐、餐饮、办公、康体于一体的大型购物中心，包括世纪联华超市（万平方米）、友谊百货（万平方米）及各类知名品牌专卖店、专业店等。国美万年场店二环路东三段40号12000平方米3层2004年6月19日以低价策略、和各种经常性的促销活动为主要营销手段，经营情况很好。专业经营空调、彩电、冰箱、洗衣机、日用小商品、数码产品等各类电器。成百永乐万年场店二环路东三段40号10000平方米3层以低价策略、和各种经常性的促销活动为主要营销手段，经营情况很好。与国美竞争经营空调、彩电、冰箱、洗衣机、日用小商品、数码产品等各类电器。成百永乐成仁路店锦华路1号9000平方米3层2004年12月18日以低价策略、和各种经常性的促销活动为主要营销手段，经营情况很好。专业经营空调、彩电、冰箱、洗衣机、日用小商品、数码产品等各类电器。地块区域商业发展规划简述： 概况根据最新的成都市中心城市向东发展规划，成都市向东发展规划控制区范围一共226平方公里，其中外环路以内是76平方公里，外环路以外是150平方公里，范围是西至沙河成仁公路，南至三环路成龙路南侧用地控制界，东至龙泉驿区东侧成环路，北至城南高速公路。因而城东区域可划分为城东市区和城东新区两大区域，以沙河为纽带，依托“五横五纵”的交通网络将整个城东区域有机的联系起来。按照政府的规划，建成后的城东副中心规划面积平方公里，规划人口万人，人均城市建设用地平方米，是以生活居住、旅游休闲、教育科研等功能为主的生态型城市新区， 功能定位按照政府的规划，建成后的东部新区，将成为我市以生活居住、旅游休闲、教育科研和办公等功能为主，具有历史、人文特色的生态型城市新区。政府在规划中明确的将“生活居住”排在了第一的位置。 规划特点 生活新城新城东共占地76平方公里，东部新区将建设成都平原上最具有特色的绿色“坡地新城区”，给久居平原的成都人在居住理念上带来新的冲击。 旅游新城新城东将被全力打造成历史文化旅游之城，依托明十陵，建成万亩十陵文化风景区，周边还有成都最大的城市湖泊占地千亩的青龙湖。很多有着自然山地园林风貌和历史人文景观旅游设施以及旅游景点也将一一开放。 人居新城四川师范大学、成都大学、信息工程学院等大专院校的先后入驻，使新城东在文化底蕴上成为未来成都的最佳居住区，同时也会给这里的房产带来投资价值。 生态新城新城东水体资源极为丰富，水库、河塘星罗棋布，与蜿蜒流经的东风渠相映相衬，占总用地33.1%；36%的绿地覆盖率使这里成为成都绿地最为集中的区域。 配套设施 基础设施：3座污水处理厂、两座220KV的变电站、12座天然气配气站、12个电信交换局等。 学校：四川大学、四川师范大学、信息工程学院、成都大学、四川音乐学院、树德中学等。 公园绿地：青龙湖公园、十陵历史文化风景区、市政公园。 其他配套：根据规划，副中心作为新区核心将规划建设大型综合性服务中心，大型金融设施、综合性体育中心、大型综合医院如省医科附院等。 区域交通环境 五横五纵的交通系统 车站：五桂桥汽车总站、城东客运中心。以上车站距本项目4-10分钟车程 地铁：规划中的地铁2号线、地铁4号线、地铁5号线横穿新区而过，连接南北、东西的1、2号地铁线力争在2010年底建成投入使用。3号地铁线与本项目相接。到2035年，成都将建成以三角形为核心的放射状地铁网线。 轻轨:规划中的轻轨也将从五桂桥一直延伸到龙泉。距本项目十分钟车程。发达的交通体系，使得无论是走进市中心还是出行远郊，城东道路皆是一路绿灯。道路通畅，环境改观，居住城东优势显现。 区域人口分布情况目前项目周边五公里范