山东省县福安康老年公寓项目可行性研究报告.doc

XX县福安康老年公寓建设项目 可行性研究报告目 录1 总论31.1项目背景31.2可行性研究报告编制单位61.3可行性研究编制依据61.4可行性研究范围61.5项目概况71.6主要技术经济指标72 需求分析93 建设规模123.1建设规模123.2建设标准123.3建设内容124 场址选择144.1场址选择144.2场址条件145 建筑方案195.1指导思想与原则195.2项目总体规划方案205.3建筑方案205.4配套设施236 环境保护286.1编制依据286.2设计采用标准286.3主要污染源和污染物286.4综合利用与治理方案296.5绿化296.6环境管理机构及定员306.7环境监测机构316.8环保设施及投资概算317 节能327.1设计依据327.2设计采用的节能标准327.3节能措施327.4节能机构338 消防348.1设计依据348.2概述348.3总图348.4建筑348.5电气消防358.6消防给水359 职业安全卫生389.1设计依据389.2职业安全卫生现状389.3卫生要求389.4危害因素分析及控制措施399.5预期效果及评价409.6机构设置和人员配备419.7投资估算4110 组织机构与人力资源配置4210.1组织机构4210.2项目组织机构图4211 项目实施进度4511.1建设期4511.2项目实施计划4512 项目招标方案4612.1项目的招标4612.2项目招标内容4612.3项目招标组织形式4612.4项目招标方式4612.5项目招标具体方案4613 投资估算及资金筹措4814 财务评价5014.1结论5214.2建议521 总论1.1项目背景1.1.1项目名称XX县福安康老年公寓建设项目1.1.2承办单位XX县XX医院法人代表：1.1.3承办单位概况本项目承办单位为XX县XX医院，XX县XX医院位于XX县开发区中心，汇鑫路中段，公安局北邻，交通便利，环境优美。占地66亩，已建成门诊楼、病房楼、办公楼和三栋职工公寓楼，总面积33000m2。人代表：胡晓华 现在，全院共有医护人员79名，其中有高级职称的专家8名，中级职称12名，大专以上学历的50人。医院门诊部设有急诊、内科、外科、疼痛科、妇科、儿科、骨伤理疗科和养生科，住院部备有260张床位。医疗设备有美国进口彩色B超机，日本东芝500毫安X光机，经颅多普勒机、日立全身螺旋CT和先进的影像设施，生化检验设施，特别是百级洁净手术室，是县内唯一能完成高难度手术的全能性手术室。总之，医院可以说是技术力量雄厚，设备先进，管理严格，有较强的凝聚力，这些有利条件为本院今后的发展提供了可靠的保障。1.1.4项目提出背景和项目建设的必要性改革开放以来，我国人口出生率锐减，由1970年的33.4下降到2001年的13.4；总和生育率由1970年的5.8下降到2000年的1.6，加之城市化进程加快医疗卫生事业的发展，人口寿命快速提高，人口老龄化加速，我国60岁以上老年人口比重从1964年的6.08上升到1998年的9.97，至1999年已达到10，进入老年型社会。随着我国经济快速增长，人民生活水平迅速提高，老年人口规模越来越庞大。1982年第三次全国人口普查时，60岁以上老年人口为7664万人，1990年全国第四次人口普查时为9697万人，2000年第五次人口普查时上升至1.3亿人。这一数字几乎相当于目前一个俄罗斯的人口、两个英国的人口或四个加拿大的人口。若把这样庞大的人口群体当作一个国家的话，它将是世界上人口数排行第十位的国家。 从人口增长趋势看，根据2000年全国第五次人口普查资料，2000年全国总人口124261万人，与1990年第四次人口普查相比，总人口增长了12.8，而60岁以上老年人口增加了34.1，总人口年均增长速度只有0.92，而老年人口年均速度达到2.97，大大快于总人口增长速度。60岁及其以上老年人口以年均3速度持续增长。更为突出的是，我国80岁以上老年人口已达1100万，并以年均5的惊人速度递增。2005年底60岁以上老年人口将达到2.8亿，占总人口18.4左右；2050年将达到4亿左右，占总人口25以上，表现出“两高两大两低”特征，即高速、高龄，基数大，差异大，社区养老水平低、自我养老意识低。我国人口老龄化发展的不同阶段，将出现老年人口快速增长期、高龄老年人口快速增长期、农村老龄化加速期。我国现阶段人口老龄化问题必将对全球人口老龄化带来巨大影响，也必将对我国经济、政治、社会、文化发展带来深刻影响。如何应对人口老龄化挑战，将在一定程度上决定中国能否成为稳定繁荣的发达国家，在21世纪中叶达到中等发达国家现代化水平和全面建成小康社会。 人口老龄化现象是人类社会发展到一定阶段的产物，反映了人类社会的进步。然而老年人口比重的日益增大会给经济发展、产业结构、文化心态、社会发展带来一系列影响，成为21世纪我国必须认真对待、认真研究的重大社会问题。人口老龄化要求调整现有的产业结构，以满足老年人口对物质和精神文化的特殊需求。为了满足老年人口日益增长的物质和文化需求，发展老龄产业，增加老年人所需要的社会服务业，改造不适应人口老龄化的住宅、社区和环境。 人口老龄化引起家庭规模和家庭结构的变化，使传统的家庭养老功能不断弱化，迫切要求发展以社区为中心的各项社会福利和社会服务事业，以补充家庭养老功能的不足。 我国的社区养老服务从20世纪80年代起步，经过20多年的发展，已初具规模。但社区养老服务水平还比较低，许多地方社区养老服务还没有起步，不能满足老年人多种层次需求。 老年公寓作为专供老人居住的专有住宅，是一种居家养老与社区服务相结合的模式，满足了老年人对居住的特殊需求，解决了传统养老模式的不足，是一条老年公益性事业市场化运作的新路子，是解决老龄化问题的有效对策之一。一些地区经验表明，仅靠国家投资，远远不能满足需求，调动多方面积极性，吸引民间资本兴建老年公寓，市场化运作，是解决老龄化问题的好办法，一些新建的老年公寓出现了排队入住的现象，老龄福利事业社会化运作取得了很好效果。老年公寓创造了一个文明、卫生、舒适、和谐的生活环境，解决老年人在衣食住行医疗养生等日常生活中的各种困难和矛盾，使老年人安心养老，使其家属子女集中精力工作，对社会稳定起到了直接的促进作用。党中央、国务院历来十分关注老龄问题，2000年发出了关于加强老龄工作的决定等一系列文件指示，我国制定颁布了中华人民共和国老年人权益保障法，使我国老龄事业有法可依有章可循。我省和全国一样，已进入老年型社会。据2000年全国第五次人口普查，我省60岁以上人口达659万人，占人口总数的11（按国际通行标准，60岁以上人口占总人口比例超过10，即进入老年型社会）。据统计，2004年我省60岁以上人口已达870.75万人，占总人口比例上升至13.5，超过全国平均水平（10.5左右）。 中共山东省委、山东省人民政府十分重视老龄问题。早在2002年就发出了关于贯彻的实施意见，指出“老龄问题是关系国计民生和国家长治久安的一个重大社会问题。”“做好老龄工作，满足老年人日益增长的物质和文化生活需要，切实保障老年人的合法权益，对于促进我省两个文明建设，保持社会政治稳定，具有十分重要的意义。”省委、省政府制定了一系列方针政策和具体措施，投入财力物力，促进了我省老龄事业的健康发展。加快社会养老设施建设，逐步满足老年人养老的差异需求，提高老年人生活质量，是落实党中央国务院方针政策，构建和谐社会的新举措。1.2可行性研究报告编制单位（1）编制单位名称： （2）资格证书编号：（3）资格等级： （4）发证机关： （5）法人代表： 1.3可行性研究编制依据（1）中华人民共和国老年人权益保障法（2）中共中央国务院关于加强老龄工作的决定（中发200013号）（3）中共山东省委、山东省人民政府关于贯彻的实施意见（4）山东省老年服务业2005-2010年发展规划（5）老年公寓建设标准（6）项目承办单位提供的有关文件资料1.4可行性研究范围遵照国家有关法律法规和文件精神，依据国家计委投资项目可行性研究指南的规定，对XX县福安康老年公寓建设项目的建设规模、建设方案、选址、总平面布置、节能、环保、劳动安全卫生，投资和经济效益进行全面技术经济论证，为业主和政府主管部门提供决策依据。本报告研究范围包括：（1）论述项目建设的必要性和意义；（2）通过对老年公寓发展和需求情况调研，推荐工程建设规模与方案；（3）根据所选场址实际状况进行总体布置，确定工程技术方案；（4）对环境保护、节能、劳动安全卫生与消防提出方案；（5）对投资估算、资金筹措、经济效益进行定量分析；（6）提出可行性研究结论和建议。1.5项目概况1.5.1建设地点XX县经济开发区中心，汇鑫路中段，公安局北邻。1.5.2建设规模本项目总投资5000万元，占地35.68亩，总建筑面积26000平方米，项目竣工后可接收1400位老年人入住。1.5.3建设内容项目拟新建老年特护中心楼1栋，高档住宅式康复养生楼1栋，宾馆式合居型老年公寓3栋，并配套设置棋牌室、图书室、娱乐健身厅、医疗保健室、老年学校以及餐厅等，总建筑面积26000平方米，可接纳1400位老年人入住。1.6主要技术经济指标见表1-1。表1-1 主要技术经济指标序号名称单位数量或指标备注一建设规模1项目占地面积亩35.68237882项目总建筑面积平方米260003锻炼活动场地平方米10004道路面积平方米35005绿化面积平方米60006容积率1.17绿化率%25二老年公寓床位张14001其中：医护型床位张4002 全寿命型床位张7003 健康型床位张300三新增职工人数人80四项目总投资万元50001建设投资万元48002铺底流动资金万元200五经济指标1静态投资利润率11.42静态投资回收期年8.8全部投资六建设期年22 需求分析2.1老龄人口及抚养情况从1964至1980年，我国老年人口比重平均每十年增长0.65个百分点；从1980至2010年，老年人口比重每十年平均增长1.12个百分点，2010年至2040年为我国老龄化最快的时期，每十年提高3.99个百分点。这样高的老龄化速度在世界上是少见的。中国的养老问题将面临极为严峻的挑战。中国人口年龄结构、人口抚养比和老年人口数量的变化详见表2-1。表2-1 中国人口年龄结构和抚养比变化趋势年份人数（万人）比例（）总人口606580014岁1559岁6080/60014岁抚养比60抚养比总抚养比20002005 201020152020202520302035204020452050126 722131 789136 232140 329143 605145 655146 545146 511145 687144 220141 86713 01214 28216 61620 45123 37428 27234 03938 04839 20640 65243 5358 8379 96410 94412 93016 27718 72722 86427 67130 80831 44532 2491 2001 4791 8122 1752 5232 8623 7015 0545 6737 3529 25024.321.019.919.819.018.016.815.915.515.415.365.468.267.965.664.862.660.058.157.656.454.010.310.812.214.616.619.423.226.026.928.230.79.210.210.910.610.810.110.913.314.518.121.337.230.829.330.229.328.728.027.327.027.328.315.715.918.022.225.131.038.744.746.750.056.852.946.747.352.454.459.766.872.073.777.385.1我国人口抚养比（14岁以下人口60岁以上人口/1559岁人口）在未来50年中变化比较明显。少儿人口抚养比（14岁以下人口/1559岁人口）从2000年的37.2下降到2050年的28.3，下降了8.9个百分点。老年人口抚养比（60岁以上人口/1559岁人口）则从15.7上升到56.8，上升了41.1个百分点。虽然少儿人口抚养比下降，但由于老年人口抚养比大幅度上升，致使总人口抚养比从52.9提高到85.1，上升了32.3个百分点（见图2-1）。人口高龄化或老年人口老龄化是我国不能回避的一个严重问题（见表2-2）。表2-2 两个年龄组老年人口比重的变化年份年龄组1953196419821990200020102020203020402050607995.595.793.492.190.489.189.689.686.179.2804.54.36.67.99.610.910.410.413.920.8合计100100100100100100100100100100据2000年第五次全国人口普查，我省60岁以上人口达659万人，占人口总数的11）已进入老年型社会。据统计，2002年我省60岁以上人口为760万，占总人口12.48；至2004年底，我省60岁以上人口已达870.75万人，占总人口比例上升至13.5，超过全国平均水平，我省人口加速老龄化。据有关部门预测，至2025年，全省60岁以上人口将增至1750万，占总人口比例将达到25，每4人中就有一个老人。我省人口老龄化呈现未富先老，老龄人口基数大、增长快，社会养老市场需求大幅增加，整个社会思想、物质准备不足。2.2老龄服务业发展现状我省老龄事业社会化运作尚处在起步阶段，现有福利机构较少，养老机构普遍存在着养老模式单一，完全依赖民政部门，资金投入不足，养老居所品质及功能落后，服务项目不配套，不能适应老龄群体的需求。XX县所属的聊城市，现尚无一所能提供老年人娱乐、康复助残、自费养老等项社会服务的老年公寓。2.3需求分析据第五次人口普查，我国有65岁及以上老年人的家庭户数占全国家庭总户数的20.09。在全国一人家庭户中，65岁以上单身老年人口占27.71，在全国二人家庭户中，有两个65岁以上老人户占13.41。城市和镇有老年人家庭户的比例比较接近，农村则明显高于城镇。2000年，全国有65岁以上老年人家庭中，单身老人户占11.46，只有一对老夫妇户占11.38，合计为22.84。而老年人与其他人一起居住的情况，占77.17。单身老人户和只有一对老夫妇户这两种完全老人户所占比例城市26.93，镇为26.13，农村20.98。从另一角度看，农村老年人与其亲属一起居住的情况最多，达79.02，而镇（73.87）和城市（73.07）水平接近。由此可见城镇老人与后代分开居住的趋势较农村更为显著。我省情况也大致如此。近30年来，我国人口出生率明显下降，导致家庭规模向小型化、核心化转变，加之人口流动性增强，传统大家庭失去了普遍存在的根基，小家庭成为主导模式。随着现代化的发展，人口流动性加快及城镇地区住房紧张问题的缓解，家庭小型化趋势将更加明显。家庭养老和照料的功能明显弱化。这为老年公寓提供了一个庞大市场。XX县和全省一样早已进入老年型社会，据统计，全县60岁以上老年人已达13285人，占总人口13.56，其中离退休干部1008人，离退休职工1290人。另一方面，在外定居的XX县籍人士很多，他们大多数子女已成家立业，不在身边，无人照顾，又有思念家乡之情，想“回归故里，叶落归根”。本项目提出后，辐射周边市县，如德州、聊城，部分农村老年人因子女外出工作，无精力照顾老人，均考虑由子女出资，入住老年公寓。本项目完工后，必将出现供不应求之势。2.4本项目服务对象本项目服务对象为60岁以上老人，以XX县及周边县市老人为主，惠及全国各地高唐籍老人。本项目4栋老年公寓按入住对象分为三种类型，以适应不同需求的老人。其中医护型老年公寓，接收体弱多病的老人和残疾人；全寿命老年公寓，接收长期入住颐养天年的老人；健康型老年公寓，接收短期（1年以上，3年以下）入住的老人，经短期生活习惯后可转入全寿命老年公寓。3 建设规模3.1建设规模本项目投资5000万元，建设XX县福安康老年公寓及生活配套设施。项目建成后可接收1300位老年人安度晚年，为老年人提供一个休闲、娱乐、健身、康复等综合活动场所。3.2建设标准（1）宾馆式合居型老年公寓：按照二星级酒店标准建设。分别设置标准单人间和标准双人间，其中标准单人间每套20平方米，标准双人间每套25平方米，并且每间生活间设室内卫生间；（2）高档住宅式康复养生楼 以面积为70平方米的家庭式住宅为主，共计50套。3.3建设内容（1）老年特护中心楼（2）高档住宅式康复养生楼（3）宾馆合居型老年公寓：三栋，其中十二层两栋，六层一栋。（4）配套建设棋牌室、图书室、娱乐健身厅、医疗保健室、老年学校、餐厅等。（5）室外锻炼活动场地表31 工程项目表序号项目名称单位数量备注一老年特护中心楼m24000二高档住宅式康复养生楼m23714三宾馆合居型老年公寓m274281高层公寓1号m27428十二层2高层公寓2号m27428十二层3多层公寓1号m23430六层四道路m23500五锻炼活动场地m21000六绿化m260004 场址选择4.1场址选择4.1.1地点及占地面积 本项目XX县福安康老年公寓选址在XX县经济开发区中心，汇鑫路中段东侧，县公安局北邻，占地35.68亩，依托XX县XX医院，地理位置优越，周边环境良好，交通便捷。4.1.2地理位置 XX县地处鲁西北平原，位于东经1160000至1163000，北纬363730至370230之间，南北长42.4公里，东西宽40.75公里，总面积949平方公里。北靠平原县，南接茌平县，西与临清市、夏津县接壤，东与齐河县、禹城市为邻。4.2场址条件4.2.1地形、地貌XX县的地貌是微波起伏、类型不同的黄泛冲积平原。总趋势是由西南向东北倾斜，平均坡降为1/7000-19000。平均海拔27米，最高点在清平镇张庄西、海拔32.1米；最低点在涸河镇三甲王村西北，海拔22.6米。4.2.2气候、气温XX县属暖温带半干旱季风区域大陆性气候，具有显著的季节变化和季风气候特征。年降雨量306.0975.9mm，年平均气温12.014.1，历年极端最高气温为41.2， 极端最低气温-20.8，气候资源中热量、光照充足，水资源欠缺。各季节特征如下：春季降雨少，风速大，气候干燥，温度回升快，季降水量占全年降水量的13.7%，由于上述气候特点， 所以常造成春旱，素有“十年九旱”之说；夏季温度高、湿度大、降雨多而集中且强度大，季降水占全年降水的66.5%； 秋季气温急降，雨量骤减，季降水量占全年降水量的17.1%；冬季低温寒冷，雨雪稀少，季降水只占全年降水的2.7%。4.2.3河流水文该项目所处地段，地形平坦、自然地面绝对标高约23.34-25.65m，地下水位埋深为8.6m，应水位标高为14.74-17.05m。4.2.4工程地质、水文地质条件本项目场址位于黄河冲击平原，土壤类型为亚沙土。地层为第四纪全新统黄河冲击层，第四系沉积较厚。（1）填土：上部为杂填土，下部为素填土厚0.71.2米。（2）粘土：棕黄棕红色，可塑，含少量砖和生活垃圾，厚度0.91.2米，承载力120Kpa。（3）粉土：灰黄色，承载力100Kpa。（4）粉砂：褐黄色，锈黄色，湿、中密层厚1.11.3米，承载力130Kpa。4.2.5交通条件高唐位居济南、德州、聊城三大城市构成的“金三角”中心，境内有2条国道和2条省道通过，沿308国道向东80公里到达济南，向西则可以到达石家庄；沿316省道南下56公里则到达聊城市，高唐成为聊城、德州之间的最重要的中转枢纽。高唐东距济南国际机场95公里，距京九铁路聊城站、临清站均50多公里。环省高速公路、青银高速公路以及县乡道等的新建改造，使XX县交通的更加便利。4.2.6历史人文条件XX县有两千多年的历史。春秋时期即为高唐邑，西汉初置县，宋、元、明、清设州，至民国初年撤州复县。悠久的历史孕育了灿烂的文化。高唐有众多的人文景观和历史遗址。战国时期齐盼子墓、三国时期华歆墓、东魏时期房公墓、宋代兴国寺塔、清初文昌宫大成殿等保护较为完整，具有较高的的文化和考古、旅游价值。按水浒传说复建的柴府花园、三眼井、李逵井再现了宋代古建筑群的风采。孙大石美术馆藏画丰富，文物荟萃，精品纷呈，新建的李苦禅艺术馆高高耸立，气势磅礴，是国内一流，省内档次最高的艺术馆，为县城增添了新的文化内涵。丰厚的历史文化底蕴造就了一代又一代英杰奇才。东汉鲁相乙瑛，三国魏相华歆，唐代著名哲学家、音乐家吕才，金朝状元闫咏，元代中书左丞王懋德，清代三省总督朱昌祚等历史名人就诞生在高唐。当代国画大师李苦禅，归国华侨山水画大师孙大石，西域画派创始人谢家道，学者画家李燕，著名作家、军旅画家韩静霆，新中国第一个文学博士王富仁等都是高唐文化艺术的杰出代表。浓厚的文化艺术氛围使XX县“个个会泼墨，人人习丹青”。1996年被国家文化部命名为“中国书画艺术之乡”。高唐境内生态环境优良，有丰富的生物资源。清平森林公园，占地3万余亩，是鲁西北地区面积最为集中、生长最好的人工森林之一，地势平坦，环境优美。公园内木本植物有93种，主要树种有毛白杨、北京杨、泰青杨、沙兰杨、榆、槐、柳、椿、桑、松、柏、泡桐等。果品树种主要有大枣、鸭梨、苹果、石榴、葡萄、桑葚、桃、杏等。生物药材资源约有77种，天花粉是名优特产之一，闻名全国；有各种花卉10余种。全县境内分布着众多的古树名木。如位于县城的千年国槐、隋槐、唐槐，位于梁村镇的唐槐、龙凤古柏，位于清平中学的十余株汉柏。这些古树，大都枝繁叶茂，苍劲有力，堪称奇观。野生兽类主要有狐狸、狸子、獾、兔子、黄鼬、刺猬、鼹鼠等，野生鸟类主要有乌鸦、喜鹊、啄木鸟、布谷鸟、黄雀等。这些丰富多彩的动植物资源给XX县增添了亮丽的景观。XX县的工业与交通事业都有了长足的发展，工业涉及到纺织、食品、机械、造纸、化工、电子六大行业，并形成了以时风集团、泉林纸业集团和蓝山集团三大集团为骨干的农用车制造业、造纸业和农副产品加工业的工业经济体系，形成并稳固了XX县作为全国农机械、区域性林浆纸及纸制品综合生产基地和畜产品加工基地的产业地位，为全县经济与社会的全面迅速发展奠定了坚实的基础。2004年工业总产值达到了188.37亿元，是1998年年产值的2.6倍多。全县公路运输已较发达，国道105线纵贯全县南北，308线、322县横穿东西，省道009线自西北向东南斜穿全县，形成了交通干线骨架，12处乡镇街道办事处都与县城通上了沥青路，到2004年底，全县公路通车里程493公里，县、乡、村公路达到1200公里，每百平方公里通车里程达到178.4公里。XX县以种植小麦、玉米为主，兼种谷子、大豆；经济作物以棉花、花生为主，兼种芝麻等。2004年农作物总播种面积为100.465千公顷，其中小麦播种面积为24.311千公顷、玉米面积为23.373千公顷、花生3.421千公顷、棉花16.749千公顷，复种指数1.67，粮食总产量达31.03万吨，农业总产值达到19.24亿元。XX县自然条件优越，交通方便快捷，基础设施完善，商业流通活跃，政策务实优惠，各项服务优质高效。4.2.7社会经济状况XX县的工业与交通事业都有了长足的发展，工业涉及到纺织、食品、机械、造纸、化工、电子六大行业，并形成了以时风集团、泉林纸业集团和蓝山集团三大集团为骨干的农用车制造业、造纸业和农副产品加工业的工业经济体系，形成并稳固了XX县作为全国农机械、区域性林浆纸及纸制品综合生产基地和畜产品加工基地的产业地位，为全县经济与社会的全面迅速发展奠定了坚实的基础。2004年工业总产值达到了188.37亿元，是1998年年产值的2.6倍多。全县公路运输已较发达，国道105线纵贯全县南北，308线、322县横穿东西，省道009线自西北向东南斜穿全县，形成了交通干线骨架，12处乡镇街道办事处都与县城通上了沥青路，到2004年底，全县公路通车里程493公里，县、乡、村公路达到1200公里，每百平方公里通车里程达到178.4公里。XX县以种植小麦、玉米为主，兼种谷子、大豆；经济作物以棉花、花生为主，兼种芝麻等。2004年农作物总播种面积为100.465千公顷，其中小麦播种面积为24.311千公顷、玉米面积为23.373千公顷、花生3.421千公顷、棉花16.749千公顷，复种指数1.67，粮食总产量达31.03万吨，农业总产值达到19.24亿元。XX县自然条件优越，交通方便快捷，基础设施完善，商业流通活跃，政策务实优惠，各项服务优质高效。4.2.8公共设施条件（1）供电项目拟采用200KVA变压器一台，高压线路由开发区变电所引入。（2）供水本项目用水由XX县自来水公司供给，水质优，可以满足本项目用水需求。目前，XX县自来水供水管网已辅设至场地。（3）排水场区内辅设排水管网，通往汇鑫路排污总管。本项目拟建污水处理站一座，生活污水经污水处理站处理达标后排入水池中，中水回用，作为绿化、消防、卫生冲洗用水。（4）供热本项目位于XX县经济开发区，项目冬季取暖采用城市集中供暖，由附近城市供暖管线接入即可。5 建筑方案5.1指导思想与原则老年公寓宜建在城郊，但应离主干公路近一些，以方便入住老人外出旅游和就医；公寓最好是电梯公寓，占地要少。房间分为公共间（一室两到四人，提供给由社保供养的孤寡老人），单间、二室间和豪华间几类，但都有老年人卫生间和个人厨房，应有空调；公寓应配备各种安全设施，包括：适合老年人行走的地面，防跌滑设计；电气的安全设计，防盗和应急呼叫装置；有室内公共活动场所、娱乐设施、老年健身设备，在室外有园林式的宽阔休闲活动场所和运动场所；保证公寓的水、电、气、电话、电视、宽带网常年24小时的不中断；设有各种服务设施，如公寓厨房、公寓洗衣房、医务室、餐厅、洗理按摩房、保安室及管理用房；设置残疾人设施；老年人住房的特殊要求一般应突出环境清净，采光好，进出方便，特别是要坚持无障碍原则。比如，要有防滑地面、防跌扶手、坐式便器、紧急呼救装置等，公寓楼内还应有各种生活服务、娱乐、医疗保健设施等，配备专门的服务人员和医护人员；公寓建造、房间设计应考虑到老人的多样要求，可分别建造单元式带卫生间和阳台20平方米的房间，有单人或双人房，楼房三层以上设计安排电梯。同时应有一定的室内、室外活动空间，花草绿地，营造一个舒适温馨的养老环境；公寓服务模式，按照“养老、康复、休闲、娱乐、服务一体化”的服务要求调整结构与布局，形成功能合理，方便住寓老人的服务模式，量力而行，统一规划，合理确定老年公寓的规模和布局、调整结构和功能。力争公寓办成“内部设施现代化，休闲场所园林化，康复设施医院化、管理服务制度化”的老人乐园。5.2项目总体规划方案本项目在XX县经济开发区，汇鑫路东侧、鼓楼路北侧。 场区分服务区、生活区、活动区、动力区四大功能区。服务区：服务区布置场区的南侧，布置有老年特护中心楼、值班室和停车场。生活区：生活区布置在场区的东、西两部分，各布置两栋老年公寓。活动区：活动区布置在场区的中部和西北部。场区中部布置综合楼，场区的西北部布置场外运动场地，安装部份健身器材和和羽毛球场地等。动力区：配电室，污水处理水池，清水池。生活区的四栋公寓楼和活动区的综合楼之间，楼与楼之间，采用连廊连通起来，使其成为有机的整体，便于老年人活动。场区的主入口大门布置在场区的西侧，紧临汇鑫路，作为人流大门。场区内主干道宽6米，次干道宽4米，支干道宽3米，各主要建筑设施均有道路相通，形成环形通道。各建（构）筑物相互间距应满足消防间距要求。场区内绿化：在生活区，活动区、服务区、主要出入口、道路两旁和建筑物周围以及场区空地进行绿化。场区绿地构成有乔木、亚乔木、花灌木、绿篱、花坛、草坪和喷水池、假山、凉亭等。根据功能区的性质，环境构成，采取不同的绿化方式。场区绿化面积不小于30。场区四周设置围墙，使之形成一个封闭的安宁的舒适的空间。5.3建筑方案5.3.1建筑方案描述新建老年公寓生活楼采用一字形的布置方式，建筑沿规划红线方向布置，顺应地形并且体形舒展。 老年公寓生活楼功能分区将根据功能按层划分，采用竖向连接，功能分区明确。其中高层公寓楼三层以下为各功能用房，如餐厅、医疗康复中心、老年活动中心等，三层以上为老年公寓生活区。并且将公共电梯厅结合公共使用功能用房布置在建筑的中部，使竖向交通便捷高效，力求做到功能集中，布局合理、交通流畅。（2）建筑特征新建老年公寓楼的立面设计原则为形式与功能有机结合，反映出老年公寓建筑鲜明的个性和内涵，并与周围环境相协调，建筑立面简洁美观，色彩明快。在强调整体的同时注意细部设计。各公寓楼之间采用连廊连通，使其成为有机整体，便于老年人活动。在建筑上，连廊使建筑空间似隔还连，有收有放，富于层次变化。楼内设台阶式楼梯和斜坡式楼梯，便于轮椅车通行。老年公寓内装修为木地板地面、乳胶漆内饰墙面。各卫生间内防滑地板砖辅地，墙面砖内饰面，石膏板吊顶。办公楼和活动间内装修采用防滑地板砖辅地，乳胶漆内饰墙面。塑钢推拉窗、玻璃门。餐厅采用防滑地板砖辅地，墙角1.5米贴瓷砖内饰面。其余乳胶漆内饰面。厨房操作间面贴瓷砖内饰面，石膏板吊顶。（3）结构选型a.宾馆式合居型老年公寓楼（12层），为高层建筑，单体建筑面积7428平方米，宜采用框架结构。b.高档住宅式康复养生楼、老年特护中心楼以及六层的老年公寓楼，均为多层建筑，采用砖混结构。c.其他辅助用房，包括门卫值班室、配电室等，采用普通砖混结构。（4）建筑、平面布置老年特护中心楼：以服务身体较差的老年人为主，一层主要为医疗服务配套用房，二层及以上为老年特护生活间，并且各楼层分别设护士站，以满足老年人的特护需求。宾馆式合居型老年公寓：高层公寓1-3层为公共服务用房，包括餐厅、洗浴室、活动室、棋牌室等；4-12层为入住老人的生活用房，设有标准起居室，每套配备老人卫生间。高档住宅式康复养生楼：为六层建筑，1层设计为生活辅助及管理用房，2-9层为家庭式住宅，每户面积70平方米，可接收100位老人居住。5.3.2主要设备（1）设备选择原则a.满足使用要求，产品质量可靠。b.选择技术先进、造型美观，物美价廉，注意设备利用率和成本核算。c.选用能耗少，效率高，维修方便，并能一机多用的设备。d.回转部位与危险部位装置安全保护设施。e.运转时保持低噪音。f.设备尽量采用封闭式操作，操作方便，简单，安全可靠。（2）主要设备明细表表52 主要设备明细表序号设备名称单位数量备注1柜式空调台202分体式空调台503微机台54电风扇台10005电视机台3006电冰箱台57太阳能热水器台808健身器械台509消毒柜台210厨具套111洗衣房设备套112通讯系统套15.4配套设施（1）给水本项目所需的生活用水由XX县自来水公司供应。a.用水量表53 用水量表序号用水部分日用水量（吨）备注1生活用水332绿化浇灌用水43未预见水量9合计46不包括消防用水量b.水质、水源本项目水的用途一般可分为：生活用水、绿化用水和消防用水等。不同的用途，有着不同的水质要求。生活用水的水质要求符合生活饮用水水质标准，消防用水可低于生活饮用水的标准，锅炉用水应符合锅炉用水标准。用水由当地自来水公司供应。c.水质水压要求水质要求：生活用水应符合生活饮用水卫生标准GB547985要求。水压要求：依据上述水质、水压、水量要求，按照公司生产区的供水能力设计采用生活消防联合供水的管网形式。（2）排水本项目将建设完备的排水系