房地产项目投资可行性研究---——以海东花园项目为例.doc

房地产项目投资可行性研究以海东花园项目为例I摘 要 房地产行业属于资金密集型行业，房地产项目具有开发周期长，投资规模大，面临政策复杂的财务管理特点。加强房地产项目投资可行性研究，能有效防范和预测房地产项目投资风险，为房地产项目投资提供决策依据。本文作者在实地调研房地产项目的基础上，对房地产项目的开发环境进行了宏观、中观、微观的分析。结合产品特点明确了目标客户群，并对项目进行了投资估算和销售预测，以及静态和动态的财务分析，最后对项目的不确定性展开深入分析。从而明确了该房地产项目的开发是否可行。关键词：房地产 可行性 财务分析 风险分析AbstractThe feasibility study of real estate investment is very important to the investment of real estate. Real estate is one of the capital-intensive industries. Considering of its long term of development cycle and large scales, if there are any kind of decision mistakes, there would be terrible risks. In that case, scientific decisions of investment are really needed to bring down the risks of real estimate investments.In this article, the general process of the feasibility study of real estate investment is considered. Firstly, it talks about the researching background, purpose and methods of research. Secondly, it provides methods and ideas of the future market research, product positioning, technical analysis, risk analysis and the use of capital. At last, it gives conclusion and suggestions of the feasibility study of real estate investment.Key words: Real Easement Investment;Feasibility study;Project Positioning;Financial Evaluation目 录摘 要IIABSTRACTI引言1第一章 房地产可行性研究的主要内容21.1 项目宏观环境分析21.1.1 项目经济环境分析21.1.2 项目政策环境分析21.2 西宁市房地产市场分析31.2.1 西宁市房地产市场发展状况31.2.2 项目区位因素分析31.2.3 项目交通环境分析41.2.4 消费者需求细分41.3 项目开发单位简介5第二章 投资项目基本评价指标及应用分析62.1 投资项目基本评价指标62.1.1 静态评价指标62.1.2 动态评价指标62.2 应用分析82.2.1 海东花园项目财务分析82.2.2 海东花园项目不确定性分析12第三章 风险分析143.1 政策风险143.2 市场风险143.3 利率风险143.4 资金链风险14第四章 风险对策分析164.1 政策风险的应对策略164.2 市场风险的应对策略164.3 利率风险的应对策略164.4资金链风险的应对策略17结束语18参考文献1引言随着我国经济的持续发展和城市化进程的逐步推进，中国房地产行业自1996年开始起步，经过近20年的高速发展，由粗放型向集约型转变，房地产行业已成为我国国民经济的重要支柱产业。这个产业的发展带动了建筑业、建材业等相关产业的发展。对推动城市建设，改善城镇居民的居住环境,推动国民经济稳定高速发展起着积极重要的作用。作为一个投资密集型和资本密集型的产业，房地产业在中国仍处于初期发展阶段，在房地产实践过程中暴露了投资盲目性、市场调研分析不足、产品市场地位不准确等大量问题，这些问题已成为制约房地产业发展的瓶颈。另一方面，从当前我国经济发展的态势来看，房地产行业对国民经济的发展和人民生活水平的提高有着积极的影响。地产业的发展空间将逐步扩大，主要表现在以下三个方面：第一，随着我国经济的快速发展必将要求房地产业及住宅业保持适度增长。第二，我国城镇居民对住宅的需求量逐年加大。第三，城市化进程的加快需要建设大量住宅。由此可见，我国房地产市场尤其是住宅领域的发展空间十分广阔。数据整理自：房地产论坛.房地产风险分析及防范.哈尔滨房地产交易中心.2001（11）随着市场的日趋完善，投资者的日趋成熟，市场竞争日益激烈，科学合理的投资分析和完善的可行性研究与方案论证，必将成为房地产项目投资不可或缺的重要环节和项目成败的关键。因此，从理论与实证的角度研究房地产项目投资的可行性，对房地产项目投资具有重要的实际意义。目前，国内有关主管部门尚无对于房地产开发项目可行性分析报告内容的规定，因此，本论文试图在房地产项目投资可行性分析的内容和方法上进行一些探讨性的研究，希望能对房地产企业的相关工作具有借鉴作用。1第一章 房地产可行性研究的主要内容对于一般房地产投资项目而言，主要研究内容如下：1.1 项目宏观环境分析1.1.1 项目经济环境分析房地产经济是地区经济的重要组成部分。一个地区的经济对房地产行业的兴衰有着很大的影响。地区经济对房地产行业的发展具有一定的引导作用。地区经济的繁荣会促使房地产市场的发展，良好的区位和投资环境能够吸引房地产商敏锐的眼光。地区经济的不景气，对这个地区的房地产业同样存在不利的影响。因此，对房地产市场定位因素的分析研究必须考虑地区经济对房地产的整体影响。相反，房地产业健康有序的发展同时能促进地方经济更快更好的发展。海东花园项目拟建于青海省西宁市。随着经济体制改革步伐的不断加快，全市国民经济保持健康快速发展，城乡居民生活水平继续提高，各项社会事业全面进步。2010年全市完成地区生产总值628.28亿元，按可比价格计算增长18.2%。全市完成财政一般预算收入67.27亿元，增长19.3%。房地产开发投资完成95.4亿元,增长49.45%，其中，住宅完成64.11亿元，增长34.98%。随着国家投资政策向中西部倾斜和国内需求拉动，西宁市基础产业和城镇基础设施建设速度大大加大，以资源开发、生态建设、扩市体味和美化市容市貌为中心，有计划地进行大规模建设，从而为西宁市房地产业的发展创造了良好条件。同时房地产业的快速发展也为西宁的国民经济和城市繁荣做出了重大贡献。1.1.2 项目政策环境分析房地产开发作为特殊的经济活动，事关国民经济和国计民生，只有通过国家的宏观调控和地方政府的政策引导才能健康发展。房地产项目从立项开始的每个开发环节都被制约。项目开发必须遵守国家产业政策，服从政府对城市的统一规划，接受国家相关法规政策对房地产售价的调控等。在西宁市海东花园的项目中，西宁市城东区委、区政府为了全面落实市委、市政府东区工作会议精神，进一步加快城东区旧城改造步伐，全力配合入驻开发商在危旧房改造过程中的拆迁建设工作，特制定如下政策：1.凡在东区进行危旧房改造的开发商，实施住宅、市场、商贸、写字楼等建设项目，均享受西宁市人民政府2003年2月颁发的西宁市危旧房改造实施意见中规定的各项危旧房改造优惠政策。2.政府有关部门要为投资商提供全程服务，主动跟踪，努力为开发商协调解决拆迁建设中的一些政策性问题和其他需要政府解决的问题。3.政府有关部门及其他工作人员要规范行政行为，履行服务承诺，加强监督管理。4.享受优惠政策的开发商，应遵守工商、环保、税收、土地建设管理的有关规定，自觉接受工商行政管理部门、环保部门、税务部门、建设部门和国土资源部门的监督和管理。1.2 西宁市房地产市场分析1.2.1 西宁市房地产市场发展状况西宁房地产市场从九十年代末逐渐起步，当时房价每平方米1000元左右，价格上涨非常缓慢，到2005年房价每平方米还只在2000元以内。随着当地经济的发展，房产需求量快速增加，到2006年房价超过每平方米3000元。截止到2009年底，全市房地产开发及住宅建设项目共计140个，累计施工面积达730万平方米，较去年同期增长45%。本年累计完成投资63亿元，较去年同期增长44%，由此可见其市场的发展潜力很大。1.2.2 项目区位因素分析项目区位环境的选择对房地产项目投资的成败有着至关重要的影响，对房地产价格的形成起着举足轻重的作用。地段位置指明了一宗房地产的具体空间区位，以及相邻地区的自然环境和社会经济环境。由于项目区位选择对房地产投资决策的成败具有重大影响，因此，在选择项目区位的过程中必须做充分的调研和分析，以便作出正确的决策。海东花园项目位于西宁市城东区，地理位置优越，交通便利，具有良好的区位环境。长期以来西宁市城东区在城市建设方面存在诸多问题：一是建筑层数低，建筑密度大、容积率低，土地利用率不高；二是房屋建筑年代久远、且危房比例大；三是沿街建筑参差不齐、门面破旧，影响市容观瞻；四是路网的基础设施配套条件差，给居民生活带来诸多不便；五是公共绿地少，环境质量差。旧城区的落后现状已不能适应现代化城区发展的需要。因此必须加快旧城区改造步伐，以节约用地、尽可能利用现有设施节约建设投资，加快城区的发展建设。因此本项目的实施可以促进西宁市城东区基础设施的建设和旧城改造步伐，提高东区居民的综合生活水平，改善城市环境，便利居民的生活，提高省会城市的品质和整体形象。1.2.3 项目交通环境分析交通设施的建设能促进土地的开发，使城市土地升值。因此，交通通达性是土地利用过程中首先要考虑的因素。不具备交通通达的地段通常很难被用于大规模的开发。便利的交通环境也是客户在购房选择时不得不考虑的问题。海东花园项目位于西宁市城东区，北起八一路、南至南绕城路、东起共和路、西至德令哈路。距离市中心20公里，公交车站设立完备，临近西宁火车站，距曹家堡机场25公里，该区素有西宁东大门之称，是连接甘肃的一条重要通道。区内道路畅通便捷，该地段是理想的商业居住用地。1.2.4 消费者需求细分房地产开发项目的类型特征是由潜在的需求特征所决定的。房地产开发商通常先要看准潜在的市场，根据目标客户群合理定做开发项目，进一步降低项目开发的投资风险。根据住宅市场的特点，了解潜在客户的消费水平和购买倾向，并对潜在客户群的年龄、性别、职业、婚姻状况和家庭规模等进行分类归纳和数量汇总，明确目标客户群，为项目的市场定位提供依据。1.西宁市人口及消费情况来自西宁市统计局的数据显示，截至2009年底，西宁市总人口为220.5万人，西宁市人口发展已进入“低出生、低死亡、低增长”的时期，其中出生率和自然增长率已连续四年逐年下降。西宁市人口增长速度的减缓，对进一步稳定低生育水平、提高人民生活质量，促进社会经济发展起到了积极的作用。表1.1 20002007年西宁市区居民消费价格指数年 份居民消费价价格指数（以上年=100）食品衣着医疗保健和个人用品娱乐教育文化用品及服务居住2000年99.90 98.30 100.10 101.20 99.70 110.70 2001年103.20 103.30 101.50 96.60 119.20 101.40 2002年101.40 99.70 103.30 99.20 105.60 101.60 2003年101.80 104.90 103.20 100.50 98.20 100.90 2004年102.60 106.00 102.30 98.00 101.40 102.70 2005年99.90 101.00 95.40 103.80 100.80 106.40 2006年101.80 103.00 99.90 104.40 97.20 106.10 2007年106.40112.07105.70103.40101.10107.0020002007年西宁市区居民消费价格年均增长2.43%。食品类、娱乐教育文化用品及服务和居住以及农业生产资料主要商品大幅上涨。物价上涨过快使居民实际收入缩水。据统计，2008年西宁地区实现社会消费品零售总额170亿元。人口增长也意味着物质需求的增加，拉动经济发展的“三架马车”中的消费将有所提升。人口增多还能够吸引更多外来商户。大量的商户将看准商机，纷纷入住西宁，有力地带动了本地消费，满足了市民正常的工作和生活需要。2.目标客户定位 本项目的目标客户群可定位为：拥有一定的财富，希望得到社会认同，享受人生并追求高品质生活的成功人士。注重物业为未来生活带来的升值空间，因为物业能表现自己的品位和成功人士的身份地位，对于总价敏感性不高。随着产品不断的更新换代，新产品在各个方面比早期别墅更具有优越性，作为追求高品质的他们将是本项目的目标客户。具体细分如下：追求名牌，追求享受，有较强的经济承受能力。1.3 项目开发单位简介青海汇通房地产开发有限责任公司创建于1995年，经过几年的不断发展，现已成为青海省开发建设规模最大的房地产开发企业。2002年2月经国家建设部的核准，成为青海唯一一家房地产开发具备一级资质的企业。并由省建设厅审定，列为全省房地产开发十强企业。注册资金一亿元，员工1000多人，其中有职称的200多人，工程系列职称人员达150人，高级职称80人，具有二级资质以上的项目经理9人，公司成立初期就提出和组建高标准、高起点、高效率的组织机构，建立起现代企业管理制度。2001年5月获国家质量体系认证证书。累计完成开发工作量40余万平方米。已连续两年被省、市政府评为房地产开发的先进企业和全省房地产开发十强企业的第一名。公司实力雄厚，技术力量强，具备完善的项目开发到交付使用的“一条龙”服务体系。为增强企业的活力和竞争力，不断提高项目工程质量和服务质量，公司将继续深化改革，转化机制，建立适应社会主义市场经济发展要求的现代化企业经营管理制度，将公司的发展作第一主要任务；抓住机遇，加快发展，同时进一步营造亲和的企业文化。17第二章 投资项目基本评价指标及应用分析2.1 投资项目基本评价指标2.1.1 静态评价指标 静态指标是指在计算过程中不考虑资金时间价值因素的指标，包括：资本收益率和静态投资回收期。1.资本收益率 资本收益率可以逐年计算，然后以各年的资产平均账面价值为权数进行加权平均；也可利用平均收益与平均投资进行计算。 计算公式：税前资本收益率=支付利息和所得税前收益/平均资产账面价值税后资本收益率=税前资本收益率（1-所得税率）局限性：（1）不区分前期已投入资金和项目将要投入资金之间的差别，指计算从会计核算角度得出的整体的资产净值。（2）当资产的净值由于折旧而逐年递减时，导致资本收益率明显上升，这种变化并不是完全由项目的投资行为引起的，而与人们选择用哪种折旧政策有非常大的关系。（3）当项目营业收益滞后，或与项目现金流量相差较大时，只注重营业收益而不注重现金流量的评价方法有可能导致投资决策的失误。2.静态投资回收期静态投资回收期是指不考虑资金时间价值的情况下，用技术方案的年净收益回收其全部投资所需的时间。静态投资回收期的经济意义明确，且计算简便，在一定程度上反映了方案经济效果的优劣。但是一般认为静态投资回收期只能作为一种辅助指标，其原因有两点：第一没有考虑资金的时间价值；第二没有考虑回收以后的情况。计算公式：投资回收期=累计净现金流量开始出现正值的年份数-1+（上年累计净现金流量的绝对值/当年净现金流量）2.1.2 动态评价指标动态指标体系是指在指标计算过程中，充分考虑和利用资金时间价值因素的指标。与静态指标不同的是，动态评价指标更加注重考察方案在其计算期内各年现金流量的具体情况，更能直观的反映方案的赢利能力。动态评价指标通常有净现值、净现值率、内部收益率等。1. 净现值（NPV） 净现值反映了方案投资的赢利能力，是重要的动态评价指标。普遍应用于项目方案的经济评价。它以金额表示投资收益的大小，较为直观，并考虑到了资金时间价值以及在整个计算期内方案的费用、收益情况。但净现值指标存在以下不足：（1）确定一个符合经济现实的基准收益率有时比较困难。（2）项目运营期间各年的经营成果不能被说明。计算公式：净现值（NPV）=NCF1/（1+Kw）+NCF2/(1+kw)2+NCFn/（1+Kw）n-INPV 净现值 NCFn 第n年的净现金流量 Kw 折现率I 初始现金流2. 净现值率（NPVR）净现值率是净现值与全部投资现值的比值。净现值率是一种动态投资收益指标，用于衡量不同投资方案的获利能力大小，说明某项目单位投资现值所能实现的净现值大小。净现值率小，单位投资的收益就低，净现值率大，单位投资的收益就高。净现值率的经济含义是单位投资现值所能带来的净现值，是一个考察项目单位投资盈利能力的指标，常作为净现值的辅助评价指标。计算公式：净现值率（NPVR）=NPV/I NPVR 净现值率 NPV 净现值 I 原始投资的现值合计3. 内部收益率(IRR)内部收益率是指方案净现值为零时的折现率。内部收益率可以理解为方案占用资金的恢复能力或可承受的最大投资贷款利率。即对某方案来说，如果折现率取其内部收益率时，则该方案在计算期内的投资恰好得到回收，净现值等于零，动态回收期正好等于该方案计算期。 计算公式： nNCFt(p/F,IRR,t)=0 t=0 NCFt 第t年的现金流量 p/F 普通年金现值系数 IRR 内部收益率2.2 应用分析2.2.1 海东花园项目财务分析 1. 项目投资估算（1）投资估算依据 1999年全国统一建筑工程基础定额青海省单位估价表 1999年青海省建筑工程费用定额 2001年全国统一安装工程基础定额青海省单位估计表 2006年青海省西宁地区工程建筑材料及预算价格 工程建设全国机电设备1995年价格汇编（2）建设投资估算表表2.1 项目总投资估算表序号成本构成总费用（万元）1土地费用646102前期工程费66243建安工程费1024304规费、税费336805项目管理费62206销售费用170037基本预备费62008财务费用2339投资总额合计2391662. 项目投资与筹资计划项目总投资239166万元。其中银行贷款20000万元，银行借款本息在2008年底可全部偿还。剩余资金由开发单位自筹。投资使用计划与资金筹措见表2.2。表2.2 投资使用计划与资金筹措表 （单位:万元）序号年份项目建 设 期合计20072008200920102011一项目总投资8583837545396514585630277239166占总投资比例36%16%16%20%12%二资金筹措858395642575460929341152474259051自有资金64610646102借贷资金20000200003销售收入5642575460929341154273400664施工方垫资122912293. 企业财务评价（1）住宅、商业用房销售单价的确定根据成本估算及市场研究的结果，确定联排别墅销售为6400元/平方米；双并别墅售价为8200元/平方米；商业用房售价为8475元/平方米；车位70000个/元。从2011年开始销售。（2）项目财务评价销售收入的确定根据上述确定的住宅及商业用房单价，计算出实际的销售总收入，总售房收入695095.00万元。详见表2.3。销售总收入预测表表2.3 销售收入预测表分类可销售面积（平方米）建议销售价（元/平方米）销售及租金收入（万元）一 住宅297029.601 联排别墅2398906400153529.602 双并别墅1750008200143500.00二 商业45000847538137.50三 车位（50%）700个70000个/元4900合计340067.103.项目利润估算项目利润估算根据项目投资安排、筹资方式、建设进度、销售情况，项目利润计算如下表2.4所示。表2.4 损益表序号项目金额（万元）备注一销售收入3400661联排别墅1535292双并别墅1435003商业381374车位（销售50%）4900二建设总投资239166三静态利润总额100900四所得税33297利润的33%五静态税后利润67603六税后投资利润率28%4.项目现金流与财务净现值、财务内部收益率（1）全部投资财务现金流量表如表2.5所示。（2）财务净现值与财务内部收益率根据表2.5可计算出全部投资的财务净现值和财务内部收益率。其中：财务净现值：FNPV=44826万元财务内部收益率：FIRR=25.86%由上述计算可知，项目财务净现值（FNPV）0，表明项目利润率超过基准贴现率，具有财务上、经济上的可行性，项目财务内部收益率（FIRR）=25.86%0，且水平高，表明项目具有极强的盈利能力。（3）投资收益率项目的销售收入约340066万元，总投资约239166万元，项目总利润100900万元，扣除所得税后的净利润为67603万元。税前投资回报率为42.19%，税后回报率为28.26%。从投资回报率来看，该项目利润在正常范围。（4）静态投资回收期本项目的投资回收期为3.89年。计算式如下：项目的投资回收期：T=3+37741/42431=3.89（年）数据表明，本项目在建设完成前可收回全部投资，意味着投资风险较易控制。表2.5 全部投资财务现金流量表 (单位：万元)序号年份项目20072008200920102011合计1现金流入1.1销售收入564267546092933115247流入小计5642675460929331152473400662现金流出2.1建设开发费83338299303322038156226992073432.2项目管理费2500898996114568162202.3销售费用2821377346475762170032.4基本预备费149716611907113562002.5财务费用239923992.6所得税（按销售收入5%计提）282137734647576217003流出小计85838403664342350502360392561683净现金流量-85838160603203742432792084累计净现金流量-85838-69778-377414689838975折现净现金流量（ic=8%）-79480137682543231188539086累计折现净现金流量-79480-65712-40270-9082448267财务评价指标7.1内部收益率25.86%7.2财务净现值44826（万元）7.3投资回收期3.89（年）2.2.2 海东花园项目不确定性分析不确定性分析是指对决策方案受到各种事前无法控制的外部因素变化与影响所进行的研究和估计。通过该分析可以尽量弄清和减少不确定性因素对经济效益的影响，预测项目投资对某些不可预见的政治与经济风险的抗冲击能力，从而证明项目投资的可靠性和稳定性，避免投产后不能获得预期的利润和收益，以致使企业亏损。不确定性分析包括盈亏平衡分析、敏感性分析。1.项目盈亏平衡分析盈亏平衡分析是通过盈亏平衡点(BED)分析项目成本与收益的平衡关系。当影响投资效果的变化因素达到某一临界值时，方案的收入与支出相平衡，此时方案既不盈利也不亏本，此临界值即为盈利平衡点。项目盈亏平衡分析包括项目经营收入保本点和项目经营成本点分析。（1）项目经营收入保本点分析项目销售收入=340066（万元）保本点=239166/340066=70.33%即销售收入达预测收入的70.33%时，项目处于盈亏平衡状态。（2）项目经营成本保本点项目保本开发经营成本=239166万元，保本点=340066/239166=142.19%。即项目开发经营成本达到预测成本的142.19%，项目处于盈亏平衡状态。实际上项目盈亏平衡点在开发经营各阶段是不同的，这是按照计算期平均状态计算的结果。2.项目敏感性分析敏感性分析是通过分析、预测项目主要因素(如成本、价格、销售周期等因素)发生变化时对财务评价指标的影响，从中找出敏感因素和极限变化幅度。本项目敏感性分析主要针对项目总投资和项目营业收入两项因素进行。（1）项目总投资本项目占地面积较大，开发周期较长，其间可能会出现各种不能预期的变化，故项目的总投资额可能会发生一些变化，估计最大的变动幅度达10%，如果投资额增加10%，那么从全部资金的现金流量表转化的财务敏感性分析（表2.6）的情况来看，FNPV=26551万元，项目仍然可行。（2）项目销售收入在项目开发经营的各个过程中，由于销售收入的预测主要是建立在对本项目的未来前景分析及预测基础之上的，虽然项目前景乐观，但毕竟是变数，销售环节上的细小失误，市场需求的细微变化等因素都有可能影响项目的销售价位，从而对项目的销售收入产生不利影响，由于在价格定位时相对较低，故销售收入最大的下降幅度不会太大，如果下降幅度为10%，那么，从全部投资现金流量表转化的财务敏感性分析(表2.6)的情况看，财务净现值下降至21864万元，如果下降15%，财务净现值下降至10388万元，其值仍然大于零，项目仍然可行。表2.6 财务敏感分析表方案内部收益率（%）财务净现值（万元）投资回收期（年）税前投资利润率（%）税后投资利润率（%）基准方案25.86448163.8942.1928.27建设开发投资+10%17.91265514.1930.2220.25-10%35.05630803.4856.5837.91销售收入+10%34.25677683.5155.3037.05-10%17.00218644.328.8919.35-15%12.35103384.4022.1614.85第三章 风险分析3.1 政策风险政策风险是指由于政府相关政策的变化，有可能给房地产市场商品交换者和经营者带来经济上的损失。房地产业与国民经济的发展密切相关，因此很大程度上受到政府的控制，政府对房屋售价的限制，对房地产按揭的规定，对土地使用的约束，对环境保护的要求，对投资规模和投资方向的控制，对金融和税收的控制等，都会对房地产开发商构成风险。房地产开发商的政策风险按其影响因素主要有政治环境变化风险、经济体制改革风险、产业政策变化风险、房地产制度变化风险、金融政策变化风险、环保政策变化风险等。3.2 市场风险市场风险因素是指一系列与经济环境和经济发展有关的不确定因素。市场风险由市场供求风险、地价风险、融资风险、财务风险、管理风险、国民经济状况变化等风险构成。本项目的住宅社区定位为中高档次，它面对的目标客户是高收入阶层，他们要求的社区不仅仅要满足最基本的居住需求，而是要具有较高居住主题。这就给项目公司带来了两个方面的要求：第一，在项目设计中，如何精雕细琢，使得开发的产品能够符合这些目标客户的要求；第二，如何在广大的市场与客户面前展现本物业独特的魅力和优势。3.3 利率风险利率风险是指利率的变化给房地产项目投资者带来损失的可能性，由于金融市场上利率的波动，使房地产开发商在筹措资金时可能蒙受的损失。主要表现为开发商在不合理的时间或用不合理的方式进行资金的筹集，从而付出更多的利息，以致于蒙受损失。调整利率是国家对经济活动进行宏观调控的重要手段之一。政府可以通过调整利率来调节资金的供求关系、引导资金的投向，从而达到宏观调控的目的。利率的调升会对房地产投资产生两个方面的影响：第一，导致房地产实际价值的折损，利用升高的利率对现金流折现，会使投资项目的财务净现值减小，甚至出现负值；第二，利率调升会加大投资者的债务负担，导致还贷困难。利率调升还会抑制房地产市场上的需求量，导致房地产价格下降，从而造成经济损失。3.4 资金链风险房地产业资金链是指维系房地产企业正常经营运转所需的基本循环资金链条，即现金资产现金（增值）的循环，是企业经营的过程。企业若要维持运转，则必须保持这个循环不断运转。当企业资金的使用效率下降，资金周转减速，严重影响企业的正常运行，甚至导致企业的破产倒闭，就是所谓的资金链风险。资金链的运转流畅对房地产的开发至关重要，在我国大多数开发商在银行贷款和上市融资等支持下自有资金充裕。然而由于地产企业扩张过度，银根紧缩导致地产贷款减少等原因，资金链风险逐步加大。在自有资金方面。去年是房地产行业的夏天,开发商获得了巨额收入，但所得资金大都用于买地，手中实际的资金并不宽裕。在银行方面，最近银监会的表态基本上宣告了房地产开发信贷的末路。4月16日，银监会要求商业银行严格检查房地产开发商的信用和财务情况，对开发商贷款实行名单式管理，禁止开发商用土地做抵押品。证监会在审核房地产企业首次公开发行股票与再融资的过程中，新增了国土资源部出具意见的环节。如此多的限制使得资金链本来就紧张的房地产开发商们更加捉襟见肘。第四章 风险对策分析4.1 政策风险的应对策略政府的政策对房地产行业的影响是全局性的，政策风险的防范对开发商而言至关重要，直接关系到房地产项目开发的成功与否。因此，开发商应密切关注相关政策的变化，及时避免因政策原因而导致的开发成本上升，租售价格下降和租售困难等，避免实际投资损失。为尽可能的避免政策风险，开发商应注重以下三个方面：第一，履行自己的社会责任，主动与地方政府、各专业管理部门、金融机构、当地群众等搞好关系，争取获得他们对开发项目的理解、支持和帮助，从而减少来自各个层面的干扰，同时获得最新相关政策信息，确保项目能够顺利进行。第二，调查当地群众的需求，走访城市规划、通讯、电力、市政、文物管理等有关部门，获得他们对地块使用意图的确认。了解地块的自然属性和使用属性，根据地块具体情况来制定相应对策。第三，妥善处理征地、拆迁和安置补偿问题，讲原则性和灵活性，防止矛盾的激化。4.2 市场风险的应对策略房地产市场是一个区域性市场。主要受本地区房地产市场发展状况、消费者购买力和消费偏好、房地产市场竞争程度等多方面因素的影响。目前我国房地产市场发展尚不完善，市场风险是房地产开发商必须谨慎对待的重要风险。企业的生存环境是不断变化的，环境的变化不仅给企业带来发展的机遇，也带来生存的威胁。首先，地产开发商必须对房地产市场进行调查，通过市场调查，企业能够了解消费者对住房的需求、对现有住房的意见，以确定项目开发的定位，确保开发的经济效益，规避市场风险。其次，搞好项目投资可行性研究，对开发方案进行经济评价和风险分析，选择风险隐患少和风险程度低的开发方案。4.3 利率风险的应对策略国家政治、经济形势和有关金融政策变动对银行信贷利率有较大影响。房地产开发商可以采取一定的方法来预测利率的变化趋势，科学的选择浮动利率贷款和固定利率贷款，用来防范利率风险。当利率处于下降趋势或利率变动无常时，力争浮动利率并同时保留调整为固定利率的机会，以防止利率再次上升的可能。当利率处于上升趋势时，选择固定利率。由于不同房地产贷款种类和金融机构，贷款利率也不同，开发商应根据自身的情况，科学的选择贷款种类和金融机构来防范利率风险。4.4资金链风险的应对策略首先，国家可以通过制定有关政策来解决我国房地产市场的结构性失衡。中国人民银行出台的关于进