西部天地集团高台·时代世纪广场可行性分析报告.doc

兰州万嘉地产营销机构

西部天地集团高台·时代世纪广场
项目可行性研究报告

兰州万嘉地产营销机构

2015.01.06

目 录

一、 宏观市场论证篇…………………………………………………………………………………………1P

二、 区域市场论证篇…………………………………………………………………………………………7P

三、 项目分析及定位篇………………………………………………………………………………………23P

四、 风险评估与控制篇………………………………………………………………………………………28P

一、宏观市场论证篇

1、项目地位与受关注度的简要分析
时代世纪广场位于高台县湿地新区的北端，地处高台城市发展的战略性位置，是新老城区交通主轴和新区绿化主轴的交汇点，由于高台县委、市政府等相关行政办公机构多座落于此，使本项目成为高台形象名副其实的橱窗，再加上湿地公园、水景广场得天独厚的自然景观、以及即将形成的集高台行政中心与商业、经济、文化大都会的综合城市属性效应，促使市民、政府与社会各界对本项目的开发保持着一贯的高度关注。
本项目的成功开发势必极大提升城市公共空间质量、塑造新区超大综合商业中心，综合提升城市整体形象，增加城市影响力与吸引力，有着广泛的积极意义。
时代世纪广场开发项目是高台县委、县政府列入工作计划的重点工程，这些在政府行文与报告中可充分体现与认证。因此，项目独特的受重视地位与社会各界赋予本项目的高关注度使本项目成功开发的原始动力，从而也为本项目的开发成功提供了理想的外部生存环境。

2、项目生存的基本经济基础分析
2014年高台全市年末总人口15.8万人，其中城镇人口4.3万人，乡村人口11.5万人；城镇化率为39.8%，同比去年提高2.42个百分点。人口基数较去年有着较大提升；但同时这也意味着城郊刚需被进一步释放，在未得到大量新增人口的基础上，未来的刚需总量将会持续下降。同时值得注意的是目前高台县开发及待开发项目总体量较大，存量房体量不断攀升，总体而言，城镇人口的增长远远不及房地产开发总体量，且受制于全市乃至全省的整体市场风向影响，未来高台县房地产市场震荡下挫几成定局。

高台居民可支配收入及消费支出分析
2014年高台全县城镇居民人均可支配收入达到12273元，同比增长10.6%，比全市增速高0.3个百分点，比预期目标增速低2.4个百分点，增速居全市第2位。农村人口人均现金收入达到7158元，同比增长12.3%，比全市增速低0.3个百分点，比预期目标增速低0.7个百分点，增速居全市第5位。而就目前数据分析，高台县整体收入水平仍旧处于较低层级，且整体经济增速不断放缓。因此，虽然项目的区位优势较为明显，但由于购房刚需被大量消耗、保障性住房建设规划面积不断上升、而城镇居民收入又无法支撑改善型需求，可以说市场前景并不太乐观。
高台消费市场无论从市场供应来说，还是从消费品的选择面来说，目前大多还是中低档的消费用品，主要用以满足居民最基本的衣食住行的功能和日常要求。城市中高档消费的气氛尚未显现，缺少高档次的商场，有限的星级的酒店也成为部分富人的重要消费场所。高端客户更愿意到张掖、武威、酒嘉地区甚至去兰州进行消费购物。调查数据表明:仅2011年，高台走向张掖、武威、酒嘉地区与兰州的外出消费就达到了3.2万人次，平均消费2250元/人次，消费总支出七千余万，外流现象非常严重，但且综合近几年的消费外流调查显示，外出消费及消费流出总量虽有所增长，但平均增速仍旧较为缓慢。可以说目前高台消费市场出现了严重的两极分化，高收入群体不愿在本地消费，而中低收入群体又无法支撑较高的消费额度，因此虽然全县普遍缺乏中高端消费品市场，但这方面的需求总量亦相当稀少。
而另一方面，随着2010-2014这五年高台的房地产市场不断开发，目前高台全县人均商业面积已高达1.79㎡/人，如果仅计入城镇居民，那么这个数字将会是5.82㎡/人，这个数字已远远超越了张掖市区，与敦煌、酒泉等旅游城市比肩。但根据目前高台人均收入水平及外来人口、常住人口总量测算，市场目前虽仍旧存留有部分需求量，但整体已处于透支发展状态。

高台房地产开发情况
2014年前三季度全县固定资产投资完成28.42亿元，增长22.8%。其中，项目投资完成25.56亿元，增长20.8%；房地产开发项目完成投资2.86亿元，增长44.2%。新上项目逐步增多，拉动投资作用显著。三季度，全县纳入统计范围的在建项目95个，其中新开工项目74个，比去年同期增加33个。新开工项目累计完成投资16.78亿元，同期增加10.44亿元，同比增长164.7%，对全县固定资产投资的贡献率达197.7%，新开工项目有力推动了全县项目投资的发展。
与之相对应的是商品房销售放缓。2013年以来房地产市场观望气氛浓厚，商品房屋销售与2012年之前的年高增幅相比，已在持续减弱。2014年全年有12家企业有销售业绩，销售总量超过去年0.17万平方米。全年实现商品房屋销售面积12.2万平方米，同比增长1.8%，比2012年同期55.5%增幅回落近54个百分点。其中，住宅销售10.05万平方米，同比下降1.17%。截至2014年底，高台县商品住房销售均价为3471元/平米，同比增长7.20%，环比增长2.96%。基本处于稳中有升态势。

分析：
随着全省地产市场步入震荡下行阶段，高台县地产市场也面临需求不足、供应膨胀、存量房高企、去化率降低等不良因素的影响。在当前市场趋势下，能否抢占不多的市场份额，能否尽快回款保证资金安全，已成为决定一个项目成败的关键性因素。因此，必须要注意对开发节奏的控制，尽量避免长开发周期，缩短项目时间跨度，以此规避市场风险。

二、区域市场论证篇

1、项目开发价值的核心支撑

（1）巨大的商业价值支撑
项目位于高台县行政中心与经济中心的核心地带，能够形成中心市场的强力辐射效应。项目定位集休闲、居住、娱乐、购物、旅游、体验、服务七大功能为一体的城市综合体，项目自身具备的业态优势、功能优势、品味优势、特色优势、规模优势、服务优势、品牌优势等八大优势使项目整体处于极具竞争力的主导地位，项目涵盖的诸如：购物中心、停车场、住宅、大型超市、4D影院、美食广场等诸多商业元素不仅自身能够产生不菲的商业价值，通过相互关联与支持衍生难以想象的商业预期收益，更重要的是，如果运作得当、在品牌建设上做好文章，通过销售、出租方式的项目短期收益以及相叠加商业运营与项目升级开发产生的中长期收益将是难以估量的商业回报，据此，开发本项目的商业目的也因此得以实现。

（2）项目的附加价值支撑
作为复合地产模式的城市综合体项目，大多具有清晰的业态，有独特的商业定位与特有的核心竞争力，有比较完善的功能配置与支持系统，这些不仅为项目提供了更广阔的生存空间，使项目在开发伊始合理的规避了市场风险，同时使项目的盈利方式多样化，经营层次多元化，使项目在整体上形成良好的联动与互补，促使项目的经济价值实现多渠道化。
本项目作为城市综合体的一个代表，本身具有核心商圈的固有属性与类同价值，但作为在开发上有独特定位——居住、休闲与商业联动的商业广场，具有其它城市综合体不具备的附属价值，这些附属价值有的在项目开发时就可以展现（统一规划，分级开发），有的在项目投入运营时方可体现，但客观上，在确定本项目开发规划时就已经为商业产品注入了增值或价值延伸功能。
具体到本项目，它的附加价值主要体现为：
1． 项目直接体现的自身商业价值；
2． 项目由文化衍生的其它商业价值；
3． 项目的品牌价值；
4． 项目功能互动而延伸的增加价值；
5． 项目梯次、升级开发而带来的次生价值
6． 项目经营与运作过程中所带来的市场价值；
基于此，保证了项目对行业、市场的良好融入与切入，能够找到自己的发展方向，为项目的快速成长与成熟注入了强大内力。

（3）项目的品牌价值支撑
品牌是企业的第二生命，同样，品牌也是一个项目的第二生命，它代表着项目的竞争制高点与核心竞争力，同时，从某个角度讲，品牌决定了项目的中远期市场。商业地产的根本与终极竞争就是品牌力的竞争，通过对行业的总结，也可以从我们身边发现：成功的商业地产与复合地产项目都具有一个成熟的自身品牌，沃尔玛，家乐福，大润发，好又多，万达……，再深层次研究，可以发现：国外商业巨头进入中国，几乎全是租赁物业，他们不用开发项目，玩的是“借壳上市”，“壳”就是他的品牌，“市”就是市场，他们积累了几百年，甚至更久，有了一个成功或者成熟的自身品牌，消费者通过品牌识别，不仅可以明白它的属性，还可以对它的产品、价格、品质、服务做出识别，他们的商业已走上了成熟的生产线模式；国内的商业地产还处于行业发展的初级阶段，需要通过项目的开发与运营占领属于自己的市场，还处于资金积累、专业积累、市场推广、品牌积累的原始阶段。万达也不例外，只是他做的更专业，投入的更多，对市场的占有率达到了一个较高的高度，形成了一定的品牌识别与品牌辐射能力，所以它的项目有一定的生命力与竞争力，目前也走了生产线模式。
由此，我们得到：作为一个有中长远追求的商业与复合地产缔造者，作为一个对自己负责、对社会负责、对项目自身负责的开发者与运营者都应首先注重品牌建设与推广的重要性，只有这样，项目开发才可以获得成功，才可以在行业做的持久，才可以追求大的成就。时代世纪广场可以充分利用母公司庞大的现有商业资源，通过与相关业态的互动，促成真正的商业集群效应，同时要在内涵、展示方式、体现手段、经营手法、品牌建设策略上下功夫，体现它应有的品牌价值，通过品牌建设、提升与完善最终树立一个带动整体综合效应、刺激相关产业的发展、获得良好社会价值回报的知名品牌，因此，我们认定：西部天地的品牌是独一无二的，它的影响力、传播力、辐射力、领导力、拉动力、竞争力也是独一无二的，同样，项目若成功开发并能够专业、高标准运营，它的品牌价值也是独一无二的。

2、项目竞争优势支撑
高台县2014年住宅市场调查

天 和 家 苑 市 场 调 查 报 告
项目名称
天和家苑
项目位置
高台新城区财政局对面
开发楼栋
多层：9栋（6层）
开发公司
甘肃省嘉峪关**建筑公司
高层：7栋（12层）
公 摊
15%——16%
楼 距
高层：50米
物 业 费
高层：1.10元
多层：30米
多层：0.4元
高层价格
1-3层:3300元
优 惠
总房款的1%
9-11层:3700元
高层12层带阁楼
阁楼半价销售
12层：3450元
面 积
105㎡、120㎡、90㎡左右
备注：多层基本销售完毕，下剩的只有6层；高层总计7栋，目前销售良好的只有5、6号楼，大概卖了60%左右，其余高层基本处于未销售阶段，

滨 河 丽 景 市 场 调 查 报 告
项目名称
滨河丽景
项目位置
高台天和家苑对面
开发楼栋
多层：16栋（6层）
开 发 人
王虎
高层：2栋（12层）
面 积
113㎡、109㎡、89㎡、98㎡左右
楼 距
高层：44米
物 业 费
高层：1.20元
多层：25米
多层：
高层价格
1-3层:3300元
优 惠

7层：3650
多层价格
1层：3170元
9-11层:3800元

备注：多层销售情况良好，下剩的只有1、6层；高层总计2栋，前面1栋7号楼采光较好，6层以上基本无遮挡，视野良好，销售40%左右；后面1栋基本无销售

华 龙 家 苑 市 场 调 查 报 告
项目名称
华龙家苑
项目位置
高台县解放街小学西侧
开发1期
多层：3栋（6层）
开发公司
嘉峪关市豫龙房地产开发公司
高层：4栋（11层）
面 积
115㎡、114㎡、103㎡、120㎡左右
楼 距
高层：39.8米
物 业 费
高层：1.10元
多层：
多层：
高层均价
3500元
优 惠

高层7层价格
3598元

多层均价
3500元

备注：目前销售已开发的3、4、5栋楼（高层），从销控表情况看已销售70%左右；明年3月份在开发其余楼栋，基本都是1梯4户、1梯3户的户型。

如 意 馨 苑 市 场 调 查 报 告
项目名称
如意馨苑
项目位置
高台县老检察院北侧
开发1期
多层：21栋（6层）
开 发 人
王虎
高层：3栋（12层）
面 积
99㎡、121㎡、101㎡、107㎡、117㎡
楼 距
高层：
物 业 费
高层：
多层：
多层：
高层均价
3400元
优 惠

多层均价
3280元

备注：目前正在做客户登记，3月份开始预订，

京 东 花 苑 市 场 调 查 报 告
项目名称
京东花苑
项目位置
高台县原图书馆
开发楼栋
高层：2栋（17层）
开 发 人

面 积
105㎡、101㎡、130㎡
楼 距
48.8米
物 业 费
高层：1.10元
高层价格
1-2层:3200元
定 金
10万
3层：3228元

9-10层:3578元

15层：3678

备注：目前规划修建2栋，1栋已交房，100㎡左右的还有1层、15层，其他楼层均无；130㎡的1、2、3、7层个别有。另外1栋目前还无开发。

承 宝 房 产 市 场 调 查 报 告
项目名称

项目位置
商品街夜市十字向西100米处
开发楼栋
高层：2栋（12层）
开 发 人

面 积
全部110㎡
楼 距

物 业 费
高层：1.10元
高层价格
6楼：3450
定 金
10万
9层：3600元
优惠
一次性：10000左右
11层:3680元
按揭：水泥、沙子等免费搬运
12层：3350

备注：目前修建2栋，1栋（东侧）已销售完；另外1栋（西侧）3、7、8、9、10层销售完。

高台县2014年商业市场调查
Ⅰ 项目名称：汉唐文化美食街
楼层：前面1-2层 中间：1-3层 后面：1-5层 1-2层
面积：50㎡--200㎡
销售价格：9600/㎡ 暂时无优惠活动
租金情况：1层 40元/㎡
2-5层 20元/㎡
销售情况：前面的1层销售80％, 2层基本未销售 中间和后面的区域只销售了个别几间
出租情况：前面1层主要以销售为主，2层50％已出租，3-5层20％已出租
经营业态：业态种类不限制，根据自己的情况而定
装修风格：装修风格不限制，根据自己经营的产品而定
交房标准：毛墙毛地，只安装进户门，室内自己装修
交工时间：2015年4--5月份完工（大概）

Ⅱ 项目名称：商品街地下商业城
开发商：高台县鑫博房地产开发有限公司
总面积：5238㎡
总商铺：120间
租金情况：60元/㎡
销售价格：12800元/㎡，13800元/㎡
销售情况：30％已销售
出租情况：
经营业态：男女服装.百货.童装.童玩.精品饰品
交房标准：只做地面跟吊顶，室内自己装修，门头自己做
装修情况：地面，吊顶，门，隔墙已全部做完
开业时间：2015年1月28日（已开业）

因此，对比市场同期项目，可见本项目具有五大竞争优势：
业态优势
世纪广场项目作为高台未来商业经济亮点的大型城市综合体项目，不仅能够满足目标人群与潜在消费人群的生活与消费需要，而且由于项目本身具有的居住、休闲、旅游、体验等其它独特资源，使项目在业态规划、品位打造与特色提炼上有更丰富的关联与互动，各业态之间又相互支撑与补充，形成良好的产业链综合效应，不仅为项目带来广阔的生存空间，也为项目带来良好的投资回报。
功能优势
区域内，同业态的商业项目大多只具有传统的商业功能，在国内，大型商业综合体项目大都在品位与特色突出的基础上做到功能的完善与强力互补，而本项目不仅具有传统商业的购物功能外，利用自身优势，在文化、休闲、旅游、体验、服务、娱乐、商务等板块做足文章，以求达到更大的市场覆盖，实现品牌的快速提升，获得更丰厚、更长远的综合回报。
品牌优势
商业地产项目大多市场培育周期较长，品牌建设过程较慢，品牌竞争期较短，有的直至退出市场竞争也没有一个像样的品牌识别。品牌力不强也是商业地产项目缺乏竞争与生存空间的主要根源。为了建设好自身品牌，开发商不仅投入了大量的时间与资金等其它资源，商业运营者也是大伤脑筋。而本项目在高台已有成功开发经验，那么通过专业操作，就能使品牌能够在短期内达到应有的认知与相应的高度。因此，品牌打造的成功是这个项目最终开发成功的关键，也是项目进入成熟期后中长期生存与发展的有力保障。
运营优势
商业地产的产权使用期相对住宅及工业地产相对较短，对商业地产产权的出让国家与地方政府都有不同程度的限制，由于商业地产特有的价值及属性，造就了商业地产经营模式的不同。商业地产项目的运营模式目前主要有三种：自持产权、租赁经营，产权打包、委托经营，产权共持，合作经营；结合本项目的特点与实际状况，为了合理规避市场潜在风险，摆脱经营中的各种压力，实现项目最大的商业回报，可采取如下经营策略：统一规划、分期开发，合理操作、确保成功，先期运营、中期销售、后期升级，市场建设先走、品牌打造伴行。
深度优势
本项目有四个层面的纵深：
①、开发资源的纵深，项目有充分的土地及其它可利用自然资源，支持项目的深度开发，根据市场，能够提供不同的产品组合；
②、业态的纵深与功能的纵深，这直接带来消费深度的纵深；
③、市场生存空间与品牌提升价值空间的纵深，有利于项目的持续繁荣，培养各界及投资者对项目的持续关注与发展信心；
④、商业价值与其它综合价值的纵深——项目运营后，商业租金及销售收入、项目相关功能所显现的商业价值体现、项目所带动的社会、人文与其它综合效益都是不可估量的投资回报。
五大竞争优势奠定了项目的生存和发展空间，保证了项目中远期的可持续性繁荣。

3、高台消费市场分析
（1） 本市消费能力对项目的拉动：
本市居民全年消费支出约11.4亿，其中住房、医疗、教育支出占30%以上的比重，其他日常生活支出约占50%以上，与本项目联系的消费支出比例约30%，约近3.42亿，若本项目占据市场20-30%的份额，预计可实现消费0.6-1.02亿左右。
（2） 消费者调查:
2015年1月1日——2015年1月20日，我们对高台消费市场做了比较深入的调查，本次调查发出问卷810份，有效问卷780 份，采用随机采访和专项采访的方式，填写调查问题的方式。针对项目中高档定位特性，访问地点主要选择在高台县人流较集中的中高档商业中心、休闲广场以及部分企事业单位。
消费者调研分析：
1) 消费金额基本在200-400元左右，且频率较低；
2) 消费场所看重商业环境、商品品类、消费环境；
3) 主要为中低端消费场所，高端消费走向张掖或兰州

市场论证结论：
通过以上综合市场分析，我们可以作出以下判断：本项目有一定的生存与发展空间及市场前景，具备多项竞争优势条件，有旺盛的生命力与极强的竞争力，能够促使项目在中长期内健康运行，是一个蕴藏极大商机的优质项目，满足各种项目开发所需的市场基础与先决条件。
但同时我们应该看到，目前高台乃至全省地产市场存在的诸多不良因素影响，必须在启动项目之前对此做出合理应对，否则必将影响到项目的收益，基于此，本公司做出如下建议：
1. 鉴于目前住宅市场形势及消费者普遍需求，建议将原计划修改为两栋南北通透板式住宅，并将面积调整为80-100㎡，在户型设计上应注意规避户型采光及解构硬伤，以求快速出清。
2. 根据目前商业市场调研报告，建议业态调整为以休闲娱乐业态为主要带动支撑点，所占比重上调
（仲总商业部分你看着改一下，我不是很清楚他们的规划）
三、项目分析及定位篇
1、项目概况
项目占地9927平方米(14.89亩),规划总建筑面积：地上37661.8平方米、地下7509.5平方米，建筑总层数：地上21层、地下1层，建筑总高度70.4米，容积率3.79,绿地率35%,建筑密度34%。本项目地下一层为超市及停车场,设停车位185个；地上1至4层为商业,设有购物、娱乐（茶吧、KTV等）、餐饮、4D影院等分区；地上5至21层为住宅；屋顶设有观光平台。
l 周边交通情况：
（待补充）
l 周边生活配套：
文娱休闲：（待补充）
市场：（待补充）
教育：（待补充）
医疗：（待补充）
金融：（待补充）
酒店：（待补充）
市政：（待补充）
l 周边商业环境：
（待补充）
[主要商业业种]：（待补充）
l 周边住宅区：
天河家园（待补充）

2、项目SWOT分析
S—优势：
项目临城市主干道，处于交通枢纽的黄金地段，且属于新城片区，基础设施好，交通网络发达；
处于新城核心，拥有成熟的生活配套远景规划，教育、医疗、金融、市场、公园、休闲娱乐等设施齐全；
周边人口密集，且分布有（待补充）等住宅小区，能够满足本区域目标客群的生活需求；
W—劣势：
项目周边待开发项目较多，市场竞争激烈；
项目投入资金大，开发周期长；
项目地块位于待开发区域，形成规模需要一定时间。
O—机会：
集商业、居住、购物、娱乐、旅游等为一体的商业模式，弥补了本区域高档综合体的空缺；
高台城市化进程加速，城市及消费群体扩张，居民消费能力的提升及追求高品质的生活质量，对城市综合体的迫切需求；
城市政策导向，形成商业综合体、旅游经济共赢局面，客观上扩大了客户群体和项目知名度；
天河家园商街的新建运营，一定程度上增添了本区域商业氛围；
贵公司前期在高台有成功开发项目，拥有一定的市场认知度；
T—威胁：
高台县现有实力开发商较少，城市市场空间有限，给城市综合体带来了前期招商的难度；
高台县整体市场供应量过大、需求量不足、市场情况不容乐观；
新区板块整体去化率较低，新商圈新住宅区尚未形成规模。

3、项目定位
3.1 产品定位
打造高台县集购物、酒店、住宅、餐饮、娱乐为一体的生态型城市综合体，包含居住区、工作生活区、餐饮聚集区、休闲娱乐区、时尚购物区，以各种功能均衡发展的模式，将体验式消费、创新和特色相结合，形成一个对内互补、对外辐射的城市新中心。
产品配比情况
主力产品方向：标准两居20%，小三居10%
辅助产品方向：大型卖场40%、主题商城20%（餐饮娱乐等），共60%
附加产品方向：大型超市、停车场，共10% （这部分仲总你看着改一下）
3.2 规模定位
就城市发展而言，高台非常需要真正意义上的大体量城市商业综合体，但高台毕竟城镇人口消费水平距离张掖等地还有较大差距，高台城市商业综合体的“少而精”更显重要。城市综合体体量的大小与现有城市商业承载能力不无关联，因此高台的开发体量总建面控制在3-5万平米左右比较合适。
3.3 级别定位
作为城市高端的领导者，打造城市地标性建筑，区域的价值创造者，商圈辐射整个高台县及周边村镇。本项目将承担政府向心增长策略的排头兵。
3.4 形象定位
以新都市主义，打造高台魅力生态型城市生活中心，以地标性建筑，做城市名片，集“居住、餐饮、休闲、娱乐”于一体，创造自由、和谐、共享的高效生活空间。

四、风险控制与评估篇

（1）项目前瞻市场不确定性风险

针对前瞻市场的不确定风险，建议项目整体规划、分级开发，着重建设项目品牌、打造项目核心竞争力，占领市场制高点，通过文化元素积极向市场渗透与辐射，做好市场的推广工作，根据市场发展状况，做好项目的深度开发与升级工作，推出满足市场需要的不同产品组合，与市场同步并尽可能的捕捉市场先机。

（2）项目操作模式选择带来的资金与发展空间风险

商业地产项目的经营模式目前国内通用的有以下三种：
①、自持产权、招租经营模式，这种模式的优点是：方便经营与管理，能够打造商业地产的优秀品牌，能够保证项目的中长期健康发展，获得长远的商业回报。但它同样存在自己的缺陷：经营初期资金压力较大，项目运行中存在不确定性风险，有实力的开发商大多选择了这种模式。
②、万达模式：开发商开发完项目把项目整体出售给专业的商业公司，由其持有自行经营，但现今万达拥有了自身的商业管理公司，以满足庞大的万达商业王国的需要。这种模式的优点是：开发商比较省心，不需考虑经营中的诸多问题，目标业绩在商业管理公司那里可以得到分解与体现；缺点是：目前国内的商业地产开发商无法同万达站在同一起跑线上，缺失万达成熟的管理团队与运作经验，委托给别的公司自己不放心，自己经营又不能保证一定能做好，专业性或复合型人才是困扰企业的头等课题。
③、租售结合、捆绑运营，这种模式的特点是：开发商将一部分产权出让，然后从业主那里返租（赋予业主一定的利率回报），交由商业管理公司统一运营，这种模式的优缺点同样明显，优点是：可以加快资金回笼，规避市场风险；缺点是:开发商与业主签订的返租协议有一定的期限（大多是五年），协议结束后，市场情况发生了改变，业主不一定再把物业出租给开发商或商业管理公司，他们或许自主经营，这样，市场就失去了统一的商业规划，失去了应有的品位与特色，从而也失去了应有的竞争力，市场生存的空间受到削弱，最终迫使项目退出市场竞争。目前国内大多商业项目操作采用的是这种模式，但在这种模式的操作中也有两种选择：一种是边开发边销售，招商与销售同步，加快资金回笼，另一种是先培育市场，放水养鱼，待市场进入成熟时（一般为三年左右）再销售产权，这就是所谓的“温水煮鱼”。开发商这么做，一方面是增加投资者的信心，另一方面是通过成熟的商业运作，使商业地产升值，此时销售，可以保证一个较高的销售价位，能够得到最大的商业回报。本项目可采取这种模式，以保持项目平稳、健康运行的同时，缓解投资者资金压力，追求尽可能多的商业回报。
（3） 评估结论
从当前市场分析与投资分析看，本项目短期内不可能出现危及项目生存与发展的直接与潜在风险，项目采取初期经营市场、中期出让产权的运作模式，一方面可实现自己的快速回笼，为产业升级、项目深度开发做好基础；另一方面，保持了市场的健康、稳定发展，打造了一个具有辐射力的商业地产品牌。此外，实行初期培育市场、建设品牌，中期销售的经营策略，可以获得最大的商业回报。

总结：
通过对项目市场的全面分析，以及对项目投资价值与投资风险的深度论证，我们认为：时代世纪广场项目开发市场潜力巨大，竞争优势明显，各方配置资源良好，投资环境优越，符合项目投资开发的综合市场要求；此外，项目开发资金需求合理，投入与产出性价比高，预期风险可控，商业回报与综合回报率高，品牌成长基础良好，具备一个成功商业地产投资的综合条件，因此，我们建议：推动项目付诸实施，促使项目顺利开发，打造一个成功的商业地产项目。目　录
第一章 可行性研究报告概述 1
1.1项目名称 1
1.2项目承担单位 1
1.3项目建设地点 1
1.4可研报告编制单位 1
1.5项目概述及主要经济技术指标 1
第二章 编制目的、依据、原则和范围 5
2.1编制目的 5
2.2编制依据 5
2.3编制原则 5
2.4可行性研究的范围 6
第三章 建设的必要性 7
3.1符合国家“十一五”规划纲要和循环经济要求 7
3.2环境保护和节能降耗的需要 8
3.3企业可持续发展的需要 9
第四章 项目建设条件 10
4.1主体工程概况 10
4.2厂址选择 12
4.3公用设施及社会依托条件 12
第五章 改造规模与产品方案 15
5.1改造规模 15
5.2生产方案 15
第六章 生产设备节电技改方案 16
6.1企业能耗现状分析 16
6.2改造设备运行参数 16
6.3技术方案、设备方案 17
6.4项目建议改造方案 22
6.5消耗定额 25
6.6小结 25
第七章 项目实施机构和项目法人 28
7.1项目实施机构 28
7.2项目法人 28
第八章 环境保护 28
第八章 环境保护 29
第九章 社会经济效益 31
9.1环境效益 31
9.2社会效益 31
第十章 节约和合理利用能源 33
10.1节能依据及标准 33
10.2节能设计原则 33
10.3能耗分析 33
10.4节能措施及节能效果分析 34
第十一章 环境安全与劳动保护 35
11.1安全 35
11.2劳动保护 36
第十二章 生产管理与人员编制 38
12.1生产管理 38
12.2人员编制 38
第十三章 项目实施进度 39
13.1 建设工期 39
13.2 项目实施时期各阶段进度建议 39
第十四章 项目招标方案 41
第十五章 投资估算及资金筹措 42
15.1投资估算 42
15.2资金筹措 43
第十六章 经济评价 44
16.1项目周期 44
16.2成本参数 44
16.3损益类参数 44
16.4经济评价结果 45
第十七章 结论 47
17.1结论意见及总的评价、存在的问题和建议 47

35
--------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
甘 肃 地 产 营 销 实 力 第 一 军 团