城乡一体化滨海新村项目项目可行性研究报告.doc

城乡一体化“滨海新村”建设 项目申请报告 第一章 申报单位及项目概况1.1 项目申报单位概况1.1.1企业简介盘锦天格房地产开发有限公司成立于2010年4月，是具有独立法人地位的房地产开发公司，是集地产开发、销售、物业服务为一体的综合企业。公司一期楼盘位置在盘锦大洼东湖公园东侧，那里环境优美，交通便利。一期工程本着打造精品住宅城，建设一流的物业小区，竭诚服务于盘锦市民的企业宗旨。 天格公司前身是以生产工业及民用建筑电气产品为主的生产型企业。集团公司全体员工经过近十年的努力，不断发展壮大。天格人秉承天道酬勤，格物创新的企业理念，为盘锦市的民生工程房地产开发效力。为了实现大洼县榆树镇以科学发展观推进“三个集中”， 城乡一体化的目标，促进新型工业化、城镇化和农业产业化互动发展。该公司拟在大洼县榆树镇郭家村投资7062万元，建设城乡一体化“滨海新村”，为推动大洼县榆树镇郭家村社会经济的发展贡献自己的力量。城乡一体化是一个国家和地区在生产力水平或城市化水平发展到一定程度的必然选择。当城市化水平超过30%时，城市文明开始向农村渗透和传播，城市文明普及率呈加速增长趋势。建设社会主义新农村，必然要求工业反哺农业、工业为农业农村提供发展资金；只有工业化、城镇化发展了，才能为农民转移就业提供条件，才能为反哺农业、带动农村提供经济基础。快速推进工业化，走“一城带乡、以乡促城、城乡结合、优势互补、共同发展”的城乡一体化道路。在我国现阶段，城乡一体化建设有着深刻的内涵。它要求统一城乡规划 ，打破城乡分割的体制和政策，加强城乡间的基础设施和社会事业建设，促进城乡间生产要素流动，逐步缩小城乡差别，使农村和城市一样共享现代文明，以实现城乡经济、社会、环境的和谐发展。新农村建设和城乡一体化之间的关系：通过统筹城乡社会事业发展和社会管理体制改革，推进农村管理民主、社会事业得到快速发展；通过统筹城乡发展，实行工业反哺农业、城市支持农村，让广大农民共享改革发展成果，以城乡一体化的形式，逐步建立起以工补农、城乡良性互动、协调发展的新型城乡关系。1.1.2企业财务概况该公司属新建企业，资产负债、收益各项财务指标反映良好。资产负债见下表：表1-1 资产负债表 会开01表单位名称：盘锦天格房地产开发有限公司 2011年5月31日 单位：元资产行次年初数期末数负债及所有者权益行次年初数期末数货币资金 13397270.10其他应收款 557019929.20其他应收款 84981682.00流动负债合计 707019929.20流动资产合计 208378952.10负债合计 907019929.20实收资本 918000000.00未分配利润 96-6640977.10所有者权益 991359022.90资产总计 508378952.10负债及所有者权益合计 100 8378952.10补充资料：无 损益见下表：表1-2 损益表 会开02表单位名称：盘锦天格房地产开发有限公司 2011年5月31日 单位：元 项 目 行 次 本月数 本年累计一、房地产经营收入 1 减：经营成本 2 6238729.20 6238729.20销售费用 3 57529.00 63244.00 销售税金及附加 4 二、房地产经营利润 7 -6296249.20 -6501973.20 加：其他业务利润 9 减：管理费用 10 57904.89 139108.29 财务费用 11 -254.20 -104.39三、营业利润14 -6353899.83 -6640977.10 加：投资收益 15 营业外收入 16 减：营业外支出 17 加：以以前年度损益调整 18四、利润总额 19 -6296249.20 -6501973.20 减：所得税 20五、净利润 21 -6296249.20 -6501973.201.2项目概况项目名称：城乡一体化“滨海新村”建设项目；建设地点：大洼县榆树镇郭家村；建设单位：盘锦天格房地产开发有限公司。项目推动县域经济发展；以退让土地、推动城乡一体化为目标。工程由20112015年分期进行，2011年77月为第一期工程，本项目以第一期工程为研究对象。第一期工程主要经济技术指标见下表表1-1 主要技术经济指标序号指 标单位规模说明1 建设规模1.1总占地面积50000 1.2建筑构物占地面积 11790 建筑密度：23.6%1.3总建筑面积 64170 容 积 率：1.281.2 道路占地面积7500 15%1.3 绿化占地面积 20000 40%2 项目总投资万元 7788 2.1 土地出让金万元2.2固定资产投资万元 7062 固定资产2.3其他投资万元 726 递延资产2.4建设期利息万元 贴息3资金筹措万元 77883.1 企业自筹万元 3833 3.2 银行贴息借款万元 21003.3 国家、省、市、县补助万元 18551.2.1建设规模一期工程入住规模：700户（2185人）；占地面积：50000；建筑面积：64170；退让土地：1150亩；1.2.2建设工程及投资见下表序号项 目面积m2单价(元)金额万元备 注 第一期工程2011年50000 农户集中居住700户一土地费用 土地置换不计算费用。1土地出让金50000二前期费用4931可行性研究641700.31.92建筑扩初审查费3.2取建安费三+四的0.05%3设计费64170713同类建筑80%；取30%4审图费641701.152同类建筑80%；取30%5质检641700.966定额测定费8取建安费三+四的0.12%7交易中心手续费641703农工回迁8人防工程异地建设费6417040 减免9消防配套设施费6417053210散装水泥基金6417016.411白蚁防治641701.59.612沙石管理费641701.811.613环保排污费641701.59.614增容费 电农工回迁15增容费 水农工回迁16增容费 热力自建供热系统17临时用电64170319.218临时用水6417053219临时设施费6417053220物业维修基金641704025721档案管理641702.161422防雷检测费64170212.823环境评估641700.85.124室内环境检测641700.744.725电气消防安全检测6417016.4序号项 目面积m2单价(元)金额万元备 注26建筑消防设施检测6417016.4三主体建筑建工程6417050911回迁住宅楼615007604674框架结构2物业办公楼1230850105框架结构3锅炉房及变、配电间1440750108含辅助用房，砖混结构3-12台10t热水锅炉QSL7-1.0/95/70-AII144含脱硫、除尘及水处理3-2变、配电设施1000KVA变压器1台60配电箱、柜；电线电缆四其他工程4251防水工程6345010632外立面转6417015963道路工程（含停车场）7500180135含亮化工程4绿化工程2000040805围墙101645046含电动门6堆场600805600厚混砂压实五主体安装工程10981给排水系统63450251592空调系统宾馆123080103弱电物业2670205含供暖供电住宅6150015924强电物业26706016含供暖供电住宅61500503085消防物业26706016住宅6150080492六管网工程费5281供热管网费63450503172煤气工程6273015943室外给排水工程5000010504有线电视175智能化系统费850七配套设施费351环卫设施费42运动设施21八其他建设工程支出221工程监理641702132编审预决算641701.49九期间费用96合计75亩7788700户1.2.3项目开发方案依据本项目的特点，拟将滨海新村打造成为宜居、易行的绿化居住区。项目包括：拟建64170、容纳700户居民的住宅楼、物业中心及供电、供暖、供排水、煤气、通讯设施。在基础设施建设上、科学合理的规划道路、供电、供水、排水、供暖等设施，以满足城镇化滨海新村的需求。新规划的城镇主要道路为沥青路面，供电接受国家电网、供水、排水接入镇区管线。供暖、物业采用商业化招标方式，由专业化公司承建和管理。整个项目分期进行开发和建设。一期开发建设内容有回迁住宅楼64170及公用工程设施。首先建设样板楼展示工程、完善居往区的基础设施建设。让农民充分体验党和政府的关爱、体验城镇化小区带给农民的实惠。从而加大城乡一体化建设的进程，缩小村屯占地控制面积。到2015年，实现农垦职工危房改造3000户，户均居住占地由原来的1167削减到71.4，可实现复垦面积4929亩。本期工程可实现复垦面积1150亩。1.2.4项目运作方案城乡一体化“滨海新区”建设项目，由镇政府报请县政府及相关部门，改变土地使用性质和进行必要的土地置换。该项目由大洼县榆树镇出资承建。建筑的住宅楼全部返还动迁居民和商业业主，新建的锅炉房、变配电间、物业管理用房由建设单位招标商业化经营。1.2.5总图布置拟建项目选址在榆树镇郭家村，位于305国道路西、镇中心北1km处、南邻榆树中学。第一期工程占地50000。以305国道中心向西45m、以榆树中学北侧20m宽规划路中心向北20为规划红线，规划东西为375m、南北为133.33m。其余向北为下期规划用地。第一期总图布置（规划图附后）：1、住宅楼布置新村楼群纵向布置3排，横向布置6栋，共18栋。其中住宅、物业楼17栋，锅炉房、配电间一栋。2、围墙、绿化带及环形消防通道小区规划红线内为钢柱铁艺围栏，内2m为绿化带，绿化带内南北侧7m、东西侧12m为环形消防通道。3、新村道路以东侧规划红线中间点开一条东通305国道、西通小区消防通道9m宽的进向主路。以南侧规划红线中间点开一条南通20m规划路、贯通小区北侧消防通道9m宽的出向主路。住宅楼南侧布置进户门，门前开一条5m宽、两侧通出入主路和环形通道的东西路。南北主路两侧、三栋住宅楼之间各开两条宽8m、南北贯通环形通道的南北路。建筑物距离路边5m。4、建筑构物（1）住宅楼及物业中心共建17栋：每栋4115m、6层框架结构，每栋建筑面积3690，总建筑面积62730。每栋安排居民42户，合计安排居民700户。其中一栋12层安排物业中心，占用面积1230，实际住宅面积61500。建筑构物轴向间距15m，进户路宽5m；径向间距30m。（2）锅炉房及变配电间布置在小区中间主路北端右侧（消防通道以南）。规划占地5135m、面积1785。建设锅炉房及变配电间4018m，可容纳两台10锅炉并列运行及变配电设施。檐顶标高8.1m，单层、框架结构、建筑面积1440。内置两台10t热水锅炉并列运行（一台备用位置，配套脱硫、除尘、水处理和上煤辅机）及变配电设施。在锅炉房北侧间隔8m，规划建设烟囱1200/240040m、砖混结构。在供热中心南部，规划煤及煤灰堆场4015m；占地面积600，600深混砂压实。五、交通布置保证人流、车流出入方便、避免交叉。纵、横、消防通道转角半径12m。1.2.6建筑工程该项目严格遵照国家颁布的现行设计规范及盘锦市有关城市规划，消防、交通要求，并按照设计任务书所确定的条件进行设计。考虑镇区景观及区域内已有的建筑风格，发挥项目优势，利用建筑造型、体量、颜色、创造出一个造型大方得体、简洁具有时代气息的现代建筑新形象。本工程建筑耐火等按级设防，采用钢筋混凝土框架结构，抗震设计烈度为七度。1.2.6装修外装修：主楼正面干挂彩色瓷砖，其他三面按建筑构物分不同层次配刷米黄、紫红、白色涂料。内装修：住宅楼装修由入住业主自行决定。杜绝使用非阻燃和甲醛超标的装潢材料。1.2.7公用工程1.2.7.1供水新村给水系统，来水经DN150管道接入住宅小区给水管网，要求供水压力0.45MPa，保证不间断用水。用水指标：住宅用水指标：14Lm2/ d公用设施用地用水指标：3.8Lm2/ d道路广场用水刷地指标：2.5Lm2/ d绿地用水指标：2Lm2/ d时变化系数 ：l.50建设方案： 根据上述参数资料，新村最高日用水量为1392m3d，最高小时最大时用水量为116m3h。 由榆树镇供水管网接两条DN150管线供水，当其中一路管线发生事故时，另路管线仍能供给规划区内的用水。管网采用环状和枝状相结合的方式布置。1.2.7.2排水新村排水系统，其排水体制为分流制，排水管网为暗渠和管道两种形式。设计参数： 污水量按用水量的70%计算： 雨水量Q=qF I/S 其中径流系数=0 .60 暴雨强度q按盘锦市暴雨强度公式计算， 汇水面积F按起步区汇水面积计算排水设计方案： 根据上述参数，新村区内污水量为820m3/d，雨水量为0.17m3s。该项目雨、污分流排出。雨水由水落管流入农田排水网。生活污水排到污水沉淀池、污水经沉淀可用作厕所冲洗水和绿地浇灌水。通过排污泵将污水排入化粪池，设计主排水管采用DN500砼管。1.2.7.3通风系统（1）物业公司空调工程：按分体式空调考虑(外墙预设空调室外机搁板并预留冷凝水管孔洞)。（2）通风工程：本工程消防排烟和空调排风分开设置，每个区域均设有排风机，排烟风机设在屋面。1.2.7.4采暖工程一、热负荷估算计算指标取用综合热指标70W/ m2，容积系数取0.65；第一期工程供暖：70W64170=4.4919MW/0.65=6.91MW，估算本项目的供热负荷为6.91MW,选用一台10tQSL热水燃煤锅炉即可满足本期工程供热要求。二、供热方案根据供热要求，由供暖中心接出两根DN150两根主供、回水管，由新村纵向路向南敷设，再沿横向路敷设分管DN100,进入到楼前各单元的支管采用DN50钢管。供水温度95，回水温度70，地热供暖。三、供热一级干管的布置应尽可能靠近热负荷集中的地区；供热管道尽量避开交通干道和繁华的街道；规划供热管道采用枝状布置形式，直接铺设。1.2.7.5环境工程按大气环境要求。根据新村的建设要求，大气环境质量执行GB30951996环境空气质量标准二级标准，大气污染物排放执行国家相关标准。固体废弃物处理：新村区内的固体废弃物应分类收集存放，由环卫部门统一收集处理。有毒、有害的危险废弃物必须依法委托有资质的单位处理。固体废弃物的处理标准执行城市生活垃圾产生源分类及垃圾排放J/T3033-1996。1.2.7.6强电工程本项目用电负荷为一级负荷，由榆树供电所高压线路接入，用地下电缆接入到变配电室，变配电室采用高压真空开关柜，低压抽屉式配电屏，操作电源采用硅整流镉镍电池组，作分合闸直流操作电源。采用电磁操作。由变配电室送电到各用电单元。断电保护与计量进线柜采用过电流保护，变压器柜采用过电流过负荷保护。该园区规划用电总负荷1.344MW，考虑同时系数0.8，应为1.075MW详见下表：表4-1 园区用电负荷预测表用地名称建筑面积（万）综合用电指标：W/用电量(MW)住宅、物业63450201.269道路、景点亮化7500100.075小 计1.344乘同时系数0.81.075本项目用电负荷为一级负荷，由10KV高压线路接入，用地下电缆接入到4#楼的变配电室，变配电室采用高压真空开关柜，低压抽屉式配电屏，操作电源采用硅整流镉镍电池组，作分合闸直流操作电源。采用电磁操作。由变配电室送电到各用电单元。断电保护与计量进线柜采用过电流保护，变压器柜采用过电流过负荷保护。1.2.7.7弱电工程引入市话电缆线路。住宅楼、务业中心设外线电话。本工程设有线电缆电视系统和宽带网络系统。主要出入口、住宅楼、务业中心等区域设置不同类型（定焦、自动光圈半球型、变焦云台型、针孔型）的监控摄像机，有效监视和实时录像。在一些无人值守的重点场所，根据风险等级要求进行区域设防。系统控制主机及分控机分别设在物业楼一层消防控制中心。采用计算机停车场管理系统，在停车场进出口处设置读验卡机、信号灯、拦车器、感应线圈及LED显示屏，主控计算机设出口管理室。入口无人看守，出口自动或人工管理。1.2.8总图数据总图占地面积50000m2；总建筑面积64170m2；容积率1.28；建筑密度23.6%；绿地面积20000m2，绿地率40%。1.2.9工程进度安排工程分期建设，本项目为第一期工程。一期工程占地75亩(5000),建设规模 61500（700户）；物业中心1230，锅炉房配电室1440。第一期工程：2011年7月2012年7月；工程进度见下图图1-1 施工进度计划横道图 进度工作内容 2011年2012年78 10 12 246 7项目前期工作土建施工安装竣工验收第二章 发展规划、产业政策和行业准入分析2.1 发展规划分析2.1.1建设项目符合国家的投资政策党的十六大以来，党中央提出的“树立和落实全面、协调和可持续的科学发展观”、“群众利益无小事”等论断，为盘锦金芳地丽都小区建设，改善农民群众的生产、生活条件提供了理论和政策依据。在农村推进“三个集中”，即农业向适度规模经营和现代都市农业规划区集中，乡镇工业向开发园区和工业集中区集中，农民向城镇和农村新型社区集中，是党的十六届五中全会提出的建设社会主义新农村的目标要求和重大发展战略。其中，农民居住集中的顺利推进，一大批农村新型社区的建设落成，大大改善了农民的生产生活条件，加快了城乡一体化进程。2.1.2 项目符合大洼县“十二五”规划2011年是实施“十二五”规划的第一年，也是实现大洼县跨越发展的关键一年。加快城镇化步伐坚持统筹城乡发展，推进农村城镇化和城乡一体化，建立适应社会主义市场经济发展要求的新型城乡关系，健全有利于促进城镇化发展的体制和政策环境，增强城镇经济实力，提高城镇发展质量，完善城镇功能，进一步提高各类城镇的要素集聚、辐射和带动力。尽快完成县域城镇体系规划、县城近期规划、县城中心区详细规划、县城集中供热规划等专项规划和全县各乡镇所在地的总体规划工作。初步形成分工有序、功能完善、布局合理、结构协调的城镇体系框架，为我县经济发展提供广阔的市场和持久的动力。推进城市综合管理，增强服务意识，提升城市品位。建立健全执法监督机制，大力开展对行政执法情况的监督管理，促使城市建设管理纳入法制化轨道。到“十二五”末，大洼县城镇化水平提高到40%。一、有序促进农村人口城镇化以协调城乡利益关系为出发点，健全促进农村人口城镇化的体制机制。允许农村富余劳动力有步骤分阶段地自愿跨地区流动就业和进入城镇定居，形成促进城乡劳动力和人口有序流动的机制。研究制定进城落户农民原有承包地的流转办法。坚持城乡的统筹就业，逐步降低农村劳动力进入城镇就业的门槛，取消针对农民进城就业的歧视性就业条件和各种不合理限制，推进城乡劳动力市场一体化。二、积极发展专业型小城镇要依托产业基础，以园区为载体，加强城镇基础设施和公共服务设施建设，大力发展县域经济，加快产业聚集和人口聚集，不断扩大建城区和人口规模。加快小城镇综合开发建设，“十二五”期间，各个乡镇要因地制宜，充分发挥区位优势，发展专业小城镇，促进各城镇间的分工协作，形成综合服务功能较强的城镇职能体系。统筹城乡规划建设，稳步实施建设用地增减挂钩，加强土地储备管理和增值开发。逐步推进户籍管理、劳动就业、社会保障等工作城乡一体化，进一步提高城镇化发展水平。加快生态宜居新县城建设，依托305国道、向海大道以及中华路延伸工程，大力实施田家镇、王家镇、榆树镇、唐家镇（西部）、新立镇和清水镇（南部）及赵圈河镇“同城化”发展战略。三、完善促进城镇化健康发展的体制机制建立健全与城镇化健康发展相适应的财税、征地、行政管理和公共服务等制度，完善户籍和流动人口管理办法。改革创新城镇基础设施和公用事业经营管理模式。加快城市经营性基础设施市场化进程，推进市政公用事业改革，培育多元投资主体。转换城建机制，将公用事业由政府操作变为企业实体操作，实现建设项目业主化、市场化。鼓励企业、个人及外商以多种方式参与小城镇基础设施投资、建设和经营，多渠道投资小城镇教育、文化、卫生等公用事业，走出一条在政府引导下主要依靠社会资金建设小城镇的路子。由此可见，本项目的建设符合大洼县“十二五”规划的精神。2.1.3 项目符合城乡一体化、土地有效利用规划大洼县实施了县城道路、给排水、绿化、亮化等基础设施工程，县城集中供热得到巩固和完善，温泉城、临港生态新城、红海滩湿地旅游度假区、职教城规划编制工作已经启动，县城内改外扩综合路网、滨河景观带、平面休闲广场以及文化活动中心等重要基础设施、公用设施建设前期工作准备就绪。建立了土地储备管理新机制，实施了一批建设用地增减挂钩项目，金远宝兴狮城开工建设，拉开新县城建设和全县城乡一体化建设的序幕。田家镇、新立镇、唐家镇推进城镇化试点工作有效开展。实施了湖畔花园二期、筑景地中海等一批房地产项目，开发面积153万平方米，竣工面积110万平方米，地产业、建筑业迅猛发展，成为经济增长的重要支撑。实施了荣港路、红海滩生态旅游路建设和大南线、库二线拓宽改造等重点公路工程，完成新港路、疏港铁路、盘营客专、盘海营高速公路互动立交的征地拆迁、土方工程等，为加快形成完备的综合交通体系夯实基础。在农民向小城镇集中的同时，启动了农民集中居住区建设，促进了土地节约集约使用。规划对本项目的退线要求为：控制容积率1.8，绿化率不小于30%。本项目方案完全遵照规划的要求进行设计。2.2 产业政策分析2010年国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知中指出：2.2.1增加保障性住房和普通商品住房有效供给一、加快中低价位、中小套型普通商品住房建设。对已批未建、已建未售的普通商品住房项目，要采取促开工、促上市措施，督促房地产开发企业加快项目建设和销售。要适当加大经济适用住房建设力度，扩大经济适用住房供应范围。商品住房价格过高、上涨过快的城市，要切实增加限价商品住房、经济适用住房、公共租赁住房供应。二、增加住房建设用地有效供应，提高土地供应和开发利用效率。各地要根据房地产市场运行情况，把握好土地供应的总量、结构和时序。城市人民政府要在城市总体规划和土地利用总体规划确定的城市建设用地规模内，抓紧编制20112015年住房建设规划，重点明确中低价位、中小套型普通商品住房和限价商品住房、公共租赁住房、经济适用住房、廉租住房的建设规模，并分解到住房用地年度供应计划，落实到地块，明确各地块住房套型结构比例等控制性指标要求。房价过高、上涨过快、住房有效供应不足的城市，要切实扩大上述五类住房的建设用地供应量和比例。要加强商品住房项目的规划管理，提高规划审批效率。要及时向社会公布住房用地年度供应计划，对需要办理农用地征转用手续的，要加快审批工作，确保供地计划落到实处。2.2.2合理引导住房消费抑制投资投机性购房一、加大差别化信贷政策执行力度。金融机构在继续支持居民首次贷款购买普通自住房的同时，要严格二套住房购房贷款管理，合理引导住房消费，抑制投资投机性购房需求。对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套（含）以上住房的家庭（包括借款人、配偶及未成年子女），贷款首付款比例不得低于，贷款利率严格按照风险定价。二、继续实施差别化的住房税收政策。要严格执行国家有关个人购买普通住房与非普通住房、首次购房与非首次购房的差别化税收政策。对不符合规定条件的，一律不得给予相关税收优惠。同时，要加快研究完善住房税收政策，引导居民树立合理、节约的住房消费观念。2.2.3加强风险防范和市场监管一、加强房地产信贷风险管理。金融机构要进一步完善房地产信贷风险管理制度，坚持公平、有序竞争，严格执行信贷标准。要严格执行房地产项目资本金要求，严禁对不符合信贷政策规定的房地产开发企业或开发项目发放房地产开发贷款。人民银行、银监会要加大对金融机构房地产贷款业务的监督管理和窗口指导。有关部门要加强对信贷资金流向和跨境投融资活动的监控，防范信贷资金违规进入房地产市场，防止境外“热钱”冲击我国市场。二、继续整顿房地产市场秩序。住房城乡建设部门要会同有关部门，加大对捂盘惜售、囤积房源，散布虚假信息、扰乱市场秩序等违法违规行为的查处力度，加强对住房特别是保障性住房的工程质量安全监管。国土资源部门要严格土地出让价款的收缴，深化合同执行监管，加强对闲置土地的调查处理，严厉查处违法违规用地和囤地、炒地行为。价格等有关部门要强化商品住房价格监管，依法查处在房地产开发、销售和中介服务中的价格欺诈、哄抬房价以及违反明码标价规定等行为。税务部门要进一步加大对房地产开发企业偷漏税行为的查处力度。国有资产监管部门要进一步规范国有大企业的房地产投资行为。三、进一步加强土地供应管理和商品房销售管理。各地要综合考虑土地价格、价款缴纳、合同约定开发时限及企业闲置地情况等因素，合理确定土地供应方式和内容，探索土地出让综合评标方法。对拖欠土地价款、违反合同约定的单位和个人，要限制其参与土地出让活动。从严控制商品住房项目单宗土地出让面积。要结合当地实际，合理确定商品住房项目预售许可的最低规模，不得分层、分单元办理预售许可。已取得预售许可的房地产开发企业，要在规定时间内一次性公开全部房源，严格按照申报价格，明码标价对外销售。进一步建立健全新建商品房、存量房交易合同网上备案制度，加大交易资金监管力度。 四、加强市场监测。地方人民政府要继续加强房地产市场统计、分析和监测，及时针对新情况、新问题提出解决措施和办法。有关部门要及时发布市场调控和相关统计信息，稳定市场预期。2.2.4加快推进保障性安居工程建设一、力争到2012年末，基本解决1540万户低收入住房困难家庭的住房问题。各地要通过城市棚户区改造和新建、改建、政府购置等方式增加廉租住房及经济适用住房房源，着力解决城市低收入家庭的住房困难。要加快建设限价商品住房、公共租赁住房，解决中等偏下收入家庭的住房困难。全面启动城市和国有工矿棚户区改造工作，继续推进林区、垦区棚户区改造。同时，加大农村危房改造力度，适当增加试点户数。二、中央将加大对保障性安居工程建设的支持力度，适当提高对中西部地区廉租住房建设的补助标准，改进和完善中央补助资金的下达方式，调动地方积极性，确保资金使用效果。各地区、各有关部门要加强监督检查，确保保障性安居工程建设用地和资金的落实。同时，鼓励金融机构向符合条件的城市和国有工矿棚户区改造项目提供贷款。保障性安居工程的建设计划、建设进度和资金使用等情况，要及时向社会公示。三、进一步健全和落实稳定房地产市场、解决低收入家庭住房困难问题由省级人民政府负总责，市、县人民政府抓落实的工作责任制。各地要结合本地区房地产市场情况，认真落实差别化的土地、金融、税收等政策，抓紧清理和纠正地方出台的越权减免税以及其他与中央调控要求不相符合的规定。对于境外机构和个人在境内投资购买房地产的，要严格按照现行政策执行。要按照支持居民合理住房消费、抑制投资投机性购房、增加有效供给、完善相关政策的原则，加大工作力度，促进房地产市场健康发展。 2.2.5 强化地方人民政府稳定房地产市场的职责 落实地方人民政府稳定房地产市场的职责。稳定房地产市场实行由省级人民政府负总责，市、县人民政府抓落实的工作责任制。各地区在执行中央统一政策的前提下，可以结合当地实际，进一步采取加大保障性住房建设力度、鼓励住房合理消费、促进房地产市场健康发展的政策措施。廉租住房建设以配建为主。要科学合理地确定土地供应总量、结构、布局和时序，保证房地产开发用地供应的持续和稳定。依法做好拆迁管理工作。严格建设程序管理，确保工程质量。 因地制宜解决其他住房困难群体住房问题。在坚持住房市场化和对低收入住房困难家庭实行住房保障的同时，对不符合廉租住房和经济适用住房供应条件，又无力购买普通商品住房的家庭，要从当地实际出发，采取发展租赁住房等多种方式，因地制宜解决其住房问题。2.2.6 推进城乡统筹进程建设社会主义新农村，按照中央“生产发展、生活宽裕、乡风文明、村容整洁、管理民主” 的五点要求，最终达到缩小以至消灭城乡差距，必须有产业的带动，以便乡村的基础设施建设、农民就业、收入提升都迈上一个新台阶。房地产开发企业介入城乡统筹，从目前普遍的作法来看，就是到农村去搞房地产，合理处置农村空置房及宅基地。按照统一规划、集中建设、节约集约的要求，在保证农民生产生活方便的前提下，引导农民向城镇有中心村适度集中居住。鼓励迁入城镇并有固定住所的家庭自愿放弃宅基地，对自愿放弃的宅基地，各地可结合实际制定相应的补偿政策给予补偿。在符合土地利用总体规划的前提下，允许从事规模经营的房地产开发商有偿使用闲置的宅基地用于生产经营活动。2.3 行业准入分析本项目建设单位盘锦天格房地产开发有限公司和拟建项目项目以推动县域经济发展；以退让土地、推动城乡一体化为目标。城乡一体化“滨海新村”建设项目符合辽宁省对房地产企业市场准入的各项规定与要求，目前盘锦天格房地产开发有限公司已具备营业资格和房地产开发企业资质。公司的房地产开发企业资质为暂定资质。本项目的建筑面积为64170平方米，该公司具有开发该项目相应的开发资质。从上述内容可以看出，盘锦天格房地产开发有限公司对城乡一体化建设及农村房地产开发，无疑是可以起到促进作用的，房地产行业在城乡统筹事业中一定大有作为。第三章 资源开发及综合利用分析3.1资源现状据粗略计算，农民分散居住户均居住占地面积1167，村屯道路占地户均150；道路折旧维修费户均938元/年。供变电线路、供水管网折旧维修费112元/户年。3.2资源综合利用分析3.2.1土地资源该项目开发总占地面积90657，总建筑面积11790，到2013年，实现农垦职工危房改造1928户，户均居住占地由原来的1167削减到68.7，可增加土地资源储备3176亩。本期工程开发占地面积50000，建筑面积64170，可安排居民700户，可增加土地资源储备1150亩。村屯道路占地户均150，集中居住后户均道路占地14。本期工程可缩减道路占地：（15014）700=95200/143亩。3.2.2电网、水管网节省财政投资见下表表3-1 农民集中与分散居住财政投资比较表 单位：元项目方式 道路折旧维护（户）水电折旧维护费（户） 合 计集中居住 322物业管理 0 322分散居住 938 112 1050投资比较 -72