酒业商贸配送中心可研报告.doc

第一章 总 论一、项目概况1、项目名称：XX市商贸物流配送中心2、项目性质：新建3、项目承办单位：XX公司4、项目负责人： 5、项目建设地点：XX市6、建设内容为促进XX市及周边地区的消费品商贸流通，推动地方经济发展，XX公司计划在XX市筹建商贸物流配送中心。项目新征土地10.23亩，规划总建筑面积4500平方米，其中仓库3500平方米、商务活动中心400平方米、综合办公大楼及宿舍600平方米，购置货物运输和装载车辆5辆，并配套道路、给排水、绿化、变配电及污水处理等设施。7、项目投资及资金筹措项目总投资504.7万元，其中建设投资455.3万元，铺底流动资金49.4万元。计划所需资金全部企业自筹。8、项目经济指标项目建成后，公司增加了糖酒、饮料、干果等其他副食品销售配送业务，年可实现销售收入1524万元，年利税229.5万元，投资利润率26.33%，内部收益率21.19%，税后净现值347.6万元，投资回收期5.75年（含建设期）。9、项目编制依据（1）国民经济和社会发展第十个五年计划纲要（2）工业企业设计卫生标准(GBZ1-2001)（3）建筑抗震设计规范(GB50011-2001）（4）建筑与建筑群综合布线系统工程设计规范（5）城市污染处理及污染防治技术政策国家建设部、环保总局、科技部、建程（2002）124号（6）投资项目可行性研究指南（2002试用版）（7）阜阳统计年鉴2004年（8）安徽省建筑工程预算定额估价表和XX市材料市场价格信息（9）项目建设单位提供的有关本项目的各种技术资料、项目方案及基础材料10、研究工作的主要范围（1）通过对市场的分析研究以及对项目规划的研究，推荐项目的建设规模、方案，论证项目建设的合理性；（2）根据建设场地的实际情况，进行总图布置方案研究；（3）对建设条件及原材料、燃料、动力供应情况进行调查研究，对厂址的选择方案进一步论证；（4）对工程技术及设备方案进行研究，并提出工程招投标方案；（5）对公用工程和辅助设施进行研究；（6）对节能、节水、环境保护、安全卫生与消防提出研究方案；（7）对投资估算、资金筹措、经济效益进行定量分析，测算各种效益指标和项目的抗风险能力；（8）对项目的社会效益进行综合评价；（9）提出可行性研究结论和建议。二、项目背景伴随着经济全球化进程的加快、现代信息网络技术的日益完善和世界经济的持续发展，现代物流业已在全球范围内迅速成长为一个充满生机、活力并具有极高价值潜力的新兴产业。作为皖西北重点发展城市，发展现代物流业是实现XX市跨越式发展的有效途径，是XX市产业结构调整的一场革命，是发展现代服务业的重要切入点。XX市是一个拥有918万人口的农业大市，近几年来在市委、市政府的正确领导下，XX市城市经济日趋繁荣，人均收入在不断增加，人民的生活水平也在逐渐提高，对消费的需求也在不断增加，XX市广大的日用消费品经营户大多从郑州、武汉等地购进货物，这样不利的情况主要有：一、增加了商品成本，提高了销售价格；二、在外出进货中，难免有假冒伪劣商品的掺入，过期、失效商品更加无法控制。三是不能形成规模，难以满足现有市场的需求，无法最大限度的刺激我现商品市场的发展。所以在XX市建立一个消费品配送中心，把许多外地日用品生产厂家的产品在XX市建立一个中转站，为人民购买商品提供了优质、实惠、便捷等多种有利点。项目的建设有利于XX市日用消费品销售及配送行业规范法发展，实现协调发展和可持续发展；不仅能推动消费品配送行业的发展，而且能促进相关行业的发展，如交通运输业、通信业、饮食服务业等，对于增加XX市的凝聚力和辐射力，有着现实和深远的意义。同时，项目的建设，还能解决部分人员的劳动就业问题。促进了XX市经济的发展，是XX市未来新的经济增长点，能极大的促进区域经济的发展，经济和社会效益都十分显著。第二章 项目建设的必要性和可行性一、项目建设的必要性专业化的现代物流企业又称第三方物流，是指既非商品供应方又非寻求方的第三方企业通过契约为客户提供商品流通过程的服务。在发达国家，第三方物流企业在整个企业中所占比重很大，日本已达80%，美国为57%。进入90年代以后，电子商务的飞速发展，使物流行业的发展突破了以往的传统物流的技术瓶颈，借助网络的力量形成了新的价值链和供应链，将流通环节的成本大大降低。随着改革开放和经济的持续发展，我国市场供求关系发生了重大变化，长期以来形成的商品供不应求的市场格局被打破，初步形成了供求平衡或供大于求的市场格局。市场竞争加剧，商品制造成本的下降空间逐年减少，流通成本在价格中的比例呈上升趋势。制造商和终端商都意识到在制造成本下降空间不大的前提下，降低流通成本是降低商品总体成本价格，增加企业产品竞争的有效途径；现代物流也被普遍认为是企业在降低物质消耗，提高劳动生产率以外的“第三利润源”。2001年3月，国家经贸委、铁道部、交通部、信息产业部、对外经贸部、中国民航总局、联合下发了关于加快我国现代化物流发展的若干意见，明确了现代物流的概念。国务副总理吴仪在上海召开的“全国推进现代化物流工作现场会”上强调：国内外的实践都证明，现代化的大生产，需要现代化的大流通，只有现代化的大流通，才能带动现代化的大生产，否则，就没有真正意义上的社会主义市场经济，国民经济的整体素质和运行效率就不可能提高。通过网络信息服务生产企业可以随时跟踪每笔交易的流向，包括在途产品的发货量和终端用户使用的品种、规格、数量；另一方面，生产企业通过配售中心提供的适时信息服务，在组织生产，市场销售、货款回收等方面避免了传统营销模式和信息传递滞后带来的生产和销售的盲目性，极大的提高了生产效率，从而降低了企业的经营成本。物流中心直接从制造商进货销售给销售终端，流通环节大大减少，规模化经营和现代仓储技术的应用使流动成本大大降低。二、项目建设的可行性1、项目的建设可以大大提高经济运行质量和效益。随着全球经济一体化的发展，消费品行业的采购、仓储、销售、配送等协作关系日趋复杂，企业间的竞争已不单是产品性能和质量的竞争，也包含物流配送能力的竞争。目前不少企业仍沿用计划经济时期的以生产为中心的管理模式，造成一方面生产企业原材料和产成品库存过大，占用资金较多，另一方面，运输仓储企业有效货源不足，现有设施不能充分利用，导致企业资金周转不灵，经济运行质量不高。现代物流配送方式是对流通方式的一场革命，它作为一种先进的管理技术和组织方式，对资源进行优化整合，从整体上改变了消费品经营行业的一些运行方式。它要求企业以市场为导向，以需求为目标，最大限度的降低产品总成本，提高服务质量和经济效益。因此，推进现代物流配送模式是提高经济运行质量和效益的需要。2、发展现代物流配送可全面改善投资环境。改革开放以来，各地区为了加快经济的发展，都在采取各种措施吸引外资发展经济。对于投资者来说，投资地点的选择，不仅要考虑当地的经济条件和优惠政策，还要考虑作为提高企业竞争力的物流环境，即物流基础设施和物流服务质量。物流环境的好坏，已成为投资者评价一个地区投资环境的重要内容。3、项目的建设将加快地方经济发展。项目建成后，不仅可以满足XX市消费品供需，而且还可以覆盖周边等地。建设物流中心，是加快推进物资流通体系建设，是实现生产要素优化配置的有效形式，是推动政府转变职能、更好地服务经济建设的重要途径。第三章 建设规模与厂址选择一、建设内容与规模项目新征土地10.23亩，规划总建筑面积4500平方米，其中仓库3500平方米、商务活动中心400平方米、综合办公大楼600平方米，购置货物运输车和铲车5辆，并配套道路、给排水、绿化、变配电及污水处理等设施。二、厂址选择1、厂址选择的原则（1）符合国家、地区和城乡规划的要求。（2）满足项目对原材料、能源、水和人力的供应及生产工艺和营销的要求。（3）节约项目用地的原则。建设用地因地制宜，优先考虑利用荒地和空地，尽可能不占或少占耕地，并力求节约用地。（4）节约和效益的原则，尽力做到降低建设投资，节省运费，减少成本，提高利润。（5）减少拆迁移民。工程选址、选线着眼于少拆迁、少移民，尽可能不靠近、不穿越人口密集的城镇或居民区。（6）安全方便的原则，防洪、防震、防地质灾害和战争危害，有利于厂区合理布置和安全运行。（7）有利于环境保护和生态循环，以人为本，减少对生态和环境的影响，有利于项目所在地的经济和社会发展。（8）实事求是的原则，进行多个方案的科学对比和合理选择。2、厂址现状分析依据以上原则，经过多方案比选，该项目建设位于XX市。物流园区具有良好的交通条件，京九铁路南北过境，105国道横贯东西，市客运中心站、铁路货运站坐落在物流园区行政区域内，与阜阳飞机场相毗邻。物流园区地势平坦，地质优良，地基承载能力强，此外，物流园区基础设施齐全，能满足生产所需的各种条件。第四章 项目建设条件一、XX市状况XX市地处黄淮海平原的西南端、安徽省西北部，辖界首市和太和、临泉、阜南、颍上四县及颍州、颍泉、颍东三区，74个乡、105个镇、4018个村。面积9775平方公里，耕地58.5万公顷，人口918万，是安徽省人口最多的地级市。阜阳经济发展迅速，前景广阔。改革开放以来，特别是1992年以来，阜阳经济步入了快速发展的轨道，正由传统农区向工业化城市迈进。全市已形成食品、纺织、化工、机电、皮革、医药等六大支柱工业。近年来，市委、市政府大力实施外向带动战略，千方百计优化投资环境，在京九枢纽黄金地段开发建设了省级经济技术开发区，已引起海内外投资者的普遍关注。二、地理位置地理位置：XX市地处淮北平原的腹地、安徽省西北部。北邻齐鲁，西连豫鄂，泉河、茨河、颍河交汇于此，市区地理坐标为东经1154754，北纬325256。周围是颍上、阜南、临泉、界首、太和等县。全市面积9775平方公里。地形：地形平坦开阔，地面标高一般为2831米，最低17米，最高38米，地形总趋势为西北高、东南低，地形坡降为0.00013。气象：阜阳地处暖温带南缘，区内气候温和，太阳辐射量年均120.6千卡/平方厘米。大于0的活动积温多年平均5446.2；大于10的活动积温多年平均4857.1，常年平均气温14.9，年日照时数22002500小时，无霜期220230天，日照时数长，无霜期长，适合大豆，小麦、棉花、水稻等多种水旱作物种植。水文：全市境内大小河道纵横交织，河沟稠密，主要河流有淮河、洪河、颍河、泉河、茨淮新河、黑茨河、西淝河，其中颍河和泉河是本市最主要的河流。该地区为松散岩系孔隙水分布区，含水层颗粒较细，厚度较大，坡度平缓，水量丰富，水质优良，埋藏浅，便于开发利用。土壤：土壤主要类型为砂姜黑土、潮土、水稻土。其中砂姜黑土占68%，有机质含量1.35克/公斤，含氮1.02克/公斤，速效磷11毫克/公斤，速效钾150毫克/公斤。生物：生物资源丰富，品种繁多。粮食作物以小麦、大豆、红芋为主，兼有高粱、玉米、水稻等。经济作物以棉花、油菜、芝麻为主。畜禽品种有牛、驴、骡、马、猪、羊、兔、鸡、鸭、鹅等。天然水域中的鱼类资源，约有30余种。地质：为第四纪地层，主要发育自上太古界五河群、新老界第三系。基底构造属华北凹陷南缘，工程地质土质为粘土、亚粘土、亚沙土及部分淤泥加人工填土，容许承载力为160至260kpa。地震烈度按7度设防。三、交通条件阜阳交通便捷，四通八达。大京九铁路穿越2县3区，与漯阜、濉阜、淮阜、商阜四条铁路在阜境内构成“米”字型布局。京九铁路阜阳编组站是京九线上最大的铁路枢纽，自动化程度居亚洲之首。东连京沪高速公路，西接京珠（海）高速公路的界阜蚌高速公路一期工程竣工，二期工程正在建设。境内淮河、颍河、泉河、茨淮新河等条通航水道可入长江、东海，是中原通往华东的水运要塞。4C级阜阳民航机场可起降波音737、麦道82飞机。1998年通航以来，已开通北京、广州、合肥、黄山等航线。四、环境与城市配套XX市是周围5000万人口区域的经济和商业中心，位于上海经济区过渡地带，是安徽经济发展的战略重点。随着京九铁路的开通，大电厂、大机场、大煤田、大商品粮基地等综合开发项目的实施，阜阳必将成为这一带的投资热点城市，其客流量将逐年加大，从而使阜阳逐步向大都市迈进。项目选址水、电、路等基础设施配套齐全。五、电讯设施项目区已全部开通程控电话和移动通讯，乡镇也实现了程控联网，Internet宽带网的实现和普及，为该项目的信息交流、传递提供了更加可靠的保障。六、物流园区简介省级阜阳物流园区位XX市颍泉区泉颍办事处境内，邻近阜阳生态园。物流园区是指由分布相对集中多个物流组织设施和不同的专业化物流企业构成，具有产业组织、经济运行等的物流组织功能的规模化、功能化物流组织区域，其功能除了一般的仓储、运输、加工（工业加工和流通加工）等功能外，还具有与之配套的信息、咨询、维修、综合服务等服务项目。物流园区可将众多物流企业聚集在一起，实行专业化和规模化经营，对物流企业发挥整体优势，促进物流技术和服务水平的提高，共享相关设施，降低运营成本，提高规模效益，将起到重要作用。物流园区与工业园区、科技园区一样具有产业一致性或相关性。物流园区同布置在其中的不同功能的物流企业之间的关系可以是租赁、资产入股、合作开发与经营等。由于物流的组织功能因园区的地理位置、服务地区及企业的物流组织内容和形式、区位交通运输地位及条件等存在着较大差异。物流园区具有良好的交通条件，京九铁路南北过境，105国道横贯东西，市客运中心站、铁路货运站坐落在物流园区行政区域内，与阜阳飞机场相毗邻。物流园区地势平坦，地质优良，地基承载能力强，适宜于兴办各类工商业项目。物流园区基础设施齐全，区内建有变电所、热电厂、水厂、污水处理厂，通讯网络已覆盖全区。物流园区以引入高新技术项目、高附加值项目、产品出口项目、高效农业和农副产品深加工项目、利用本地劳动力资源优势的项目为主，同时鼓励中外客商兴办一般工业项目和兴办商业、信息咨询、仓储、文化娱乐等第三产业项目。物流园区拥有精干、高效的管理和服务机构。阜阳物流园区管委会是市政府派出机构，在物流园区行使市级经济管理权限，主管区内行政、经济和社会事务，履行“规划、建设、协调、管理、服务”等职能，管委会设有党政综合办公室、经贸发展局、财税局、土地规划建设局、工商分局、公安分局等职能机构，加之XX市口岸、商检、海关的建立，可为进区企业实行“一幢楼办公”，提供“全程一站式”服务。物流园区管委会把改善投资环境为物流园区工作的重中之重，出台了关于优化投资环境的规定，深受进区企业的欢迎。第五章 物流中心规划及指导思想一、项目发展规划的指导思想在项目规划实施过程中坚持纵向争取与横向融通相结合，集体注入与个人投资相结合，广泛吸纳社会资金，加快物流中心建设步伐，具体表现为：1、物流中心的规划与建设要体现“一超三高”的基准。物流中心规划建设中所遵守的“一超三高”基准，是“超前性、高起点、高质量、高水平运作”的简称。所谓“超前性”是指在物流中心发展目标方向，要根据物流中心发展的客观规律与物流中心的发展前景，对物流中心建设进行超前规划。所谓“高起点”，是指在规划建设物流中心方面要站在同类物流中心的最前沿。所谓“高质量”，是指在建设物流中心时一定要把经济效益、社会效益和生态效益放在中心地位上。所谓“高水平运作”，是指无论在规划、建设方面，还是在策划宣传方面，都要体现高超的操作水平。2、物流中心的建设要以优化环境为目标，调整区域布局，合理使用土地，大力绿化和整合各项资源，全面提升可发展空间。创造良好的经营贸易环境是经济快速发展的重要条件，良好的经营环境包括硬环境和软环境，硬环境是指地块区位条件、自然条件和基础设施，软环境是指政策、条例、税收、效率以及市区和起步区的依托和支持。3、物流中心的建设要以科技为先导，优化工业结构、清洁生产推行环境无害化，在保护与治理环境的同时，推动地方特色经济的发展。4、物流中心的建设要以物流中心为载体，以文化为内涵，推动特色物流中心建设，深化资源共享，开发完善中心内景点建设，建造可持续发展的支撑体系。二、项目建设原则物流中心的建设按市场经济的原则运作，在建设物流中心过程中，应该坚持以下原则：1、科学选址原则物流中心如何选址，一般来说取决于出于哪种考虑建立物流中心，比如，如果以解决市内交通拥挤、缓解城市压力为重点考虑建立物流中心，将其建在城乡连结处。如果以经济效益为重点考虑建设物流中心，则可以将其建在交通枢纽地区或产品生产与销售的集散地区。我国如果根据物流中心在城市物流产业发展及物流体系中的地位和作用而对其进行分类的话，可分为综合物流中心和专业物流中心。2、统一规划原则物流中心功能的发挥，需要很多政策、社会设施等宏观因素和条件的指导和支持，这些职能都必须由政府出面积极推动甚至实施。政府在物流中心的规划建设中应当扮演好基础条件的创造者和运作秩序的维护者的角色。特别在全国运输大通道的割据下，建设物流中心需从宏观经济出发，对国内外市场的发展和货物流通量等情况进行认真的调查分析和预测，根据长远和近期的货物流通量，确定物流中心长远和近期的建设规模。同时对物流企业、交通运输设施等的分布和发展现状也要做好调查。在充分掌握第一手材料的基础上，搞好物流中心的规划。这要求政府具体问题具体分析，按照区域经济的功能、布局和发展趋势，依据物流需求量和不同特点进行统一规划，尤其要打破地区、行业的界限，按照科学布局、资源整合、优势互补、良性循环的思路进行规划，防止各自为阵、盲目布点、恶性竞争，避免走弯路、误时间、费钱财。3、市场化运作原则规划建设物流中心，既要由政府牵头统一规划和指导协调，又要坚持市场化运作的原则。逐步建立起与国际接轨的物流服务及管理体系。物流中心的运作以市场为导向，以企业为主体，在物流中心的功能开发建设，企业的进驻和资源整合等方面，都要依靠优良的基础设施、先进的物流功能、健康的生活环境和周到有效的企业服务来吸引物流企业和投资者共同参与，真正使物流中心成为物流企业公平、公开和公正地竞争经营的舞台。4、高起点现代化原则现代物流中心是一个具有关联性、整合性、集聚性和规模性的总体，其规划应该是一个高起点、高重心的中长期规划，并具有先进性和综合性。因此规划现代物流中心必须瞄准世界物流发展的先进水平，以现代化物流技术为指导，坚持高起点现代化。物流中心必须以市场为导向，以物流信息管理系统的建设为重点，以第三方物流企业为主体，成为现代物流技术的研发、应用或转化的孵化基地。5、柔性化原则针对我国目前现代物流产业发展还不够完善，人们的认识还不够深入的情况下，现代物流中心的规划应采取柔性规划，突出规划中持续改进机制的确定，确立规划的阶段性目标，建立规划实施过程中的阶段性评估检查制度，以保证规划的最终实现。6、风险预防原则由于现代物流中心的建设投资大、周期长、效应长、建设风险大，因而必须有合理的“风险评估报告”，通过定性、定量结合的风险评估，建立一套科学的投资决策机制和项目风险评估机制，提高规划的科学性和可行性，并起到预防风险的作用。7、人才优先原则物流中心的建设规划是非常复杂、非常庞大的工程，涉及的专业领域也很广泛，必须有众多的各种类型的专家型人才参与才能妥善地完成。所谓专家型人才，是在某个领域积聚了多年经验、在理论上有一定造诣、有一定技术专长的人员，在项目进行的不同阶段，应该让不同类型的专家发挥作用。三、建设目标通过规划的实施，指导中心的建设，把中心建设成为高技术、高文化、高质量、高效益，富有经济活力、城市魅力和环境吸引力的物流中心，以达到促进和带动XX市和周边地区经济发展的目标。项目建成后，物流中心将形成以仓储、销售为主的区域，达到上下延伸，相互配套，中心实现经济规模、调整区域布局、合理使用土地、整合各项功能，让资源得到合理高效的运用。具体目标为：1、中心战略定位：遵循现代物流产业发展趋势，利用良好的区位优势和基础条件，在传统物流功能和以专业市场为代表的商流功能的基础上，为华东地区日用消费品行业发展提供仓储、配送、运输、商品批发、展示、电子商务交易和全程信息服务。着力构建产业结构合理、服务体系完善、专业化程度较高的新型物流中心产业体系，把该物流配送中心建设为融商流、物流、信息流于一体，集批发采购、展示配送、配套仓储服务、电子商务、物流信息与金融服务等多种功能于一体，以专业市场为特色的现代消费品批发采购中心和物流中心。2、中心产业模式、管理模式与软硬环境：要实现中心的超常规战略，使中心高效快速发展，中心必须具有明确的产业发展模式，具备明确的管理模式，以及与其相匹配的中心软硬环境建设。3、物流中心外宣战略与外宣措施：外宣战略与外宣措施是物流中心后期营运中的多渠道、多层次客户宣传策略。中心的外宣措施要注意科技、生态和人文的资源整合。4、加快物流中心配套设施建设，强化服务，全面实施各项优惠政策。对重点挂牌保护的高载能企业进行跟踪服务，规范各种收费办法，坚决制止“三乱”，为高载能企业发展创造宽松的环境。落实好外引内联的优惠政策和高载能企业建设的各项优惠政策。5、道路系统进行整体规划，提供高效率的运输系统，对地块功能分区进行合理的规划，做到功能布局合理。6、创造一个健康、充满活力和注重环保的新行商贸物流配送中心。四、物流中心市场运作及发展思路1、进一步解放思想，以改革创新的思路来建设物流中心建设物流中心是当前经济发展中的一个新生事物、是新形势下发展工业经济的一个新手段，只有进一步解放思想、改革创新、破除一些不合理的、阻碍生产力发展的陈规陋习，才能取得较好的成效。要鼓励企业打破行政区划的束缚、实施跨地区的自主发展。2、整体推进。整体推进就是要求物流中心建设在发展过程中进行时、空上的全面综合发展。时间上的整体推进要求中心各项产业必须抓住各种发展机遇，相互依托，相互促进，联动发展；空间上的整体推进说明在地域发展上不必过分严格地划分产业开发顺序，应根据项目条件成熟情况，及时启动。3、加大中心基础设施建设力度。中心当年上缴所得税比上年增长的地方所得部分，由同级财政全额奖励给中心用于基础设施、企业技术改造等建设，实行滚动使用。深化投融资体制改革，拓宽融资渠道，用市场经济的手段启动中心基础设施建设。第六章 项目建设方案一、物流中心的含义1、物流中心是指由分布相对集中多个物流组织设施和不同的专业化物流企业构成，具有产业组织、经济运行等的物流组织功能的规模化、功能化物流组织区域，其功能除了一般的仓储、运输等功能外，还具有与之配套的信息、咨询、维修、综合服务等服务项目。2、物流中心可将众多物流企业聚集在一起，实行专业化和规模化经营，对物流企业发挥整体优势，促进物流技术和服务水平的提高，共享相关设施，降低运营成本，提高规模效益，将起到重要作用。物流中心同布置在其中的不同功能的物流企业之间的关系可以是租赁、资产入股、合作开发与经营等。由于物流的组织功能因中心的地理位置、服务地区及企业的物流组织内容和形式、区位交通运输地位及条件等存在着较大差异。二、物流中心的主要功能1、集聚功能：形成XX市及周边地区的大型消费品集散中心；2、扩散功能：将区内的人才、技术、产品、组织等资源不断向区域外扩散，逐步形成产业链；3、渗透功能：将区内的技术、信息和组织等要素向传统产业以及社会各领域和部门渗透，推动区、市乃至全省经济发展和社会进步；4、示范功能：将区内先进的管理经验、企业组织和分配制度、经营理念进行推广，使之成为其他企业和组织仿效的榜样；5、内推功能：中心内产生的巨大经济、社会效应，反过来使物流中心本身的集聚功能进一步增强，形成良性循环。三、物流中心总体布局物流中心分为仓储区、管理区、商务活动区等及配套道路、绿化等公共设施。1、仓储区综合仓库总建筑面积3500平方米。2、管理区建设600平方米的2层综合楼（电子商务、办公等）。3、商务活动区建设400平方米的商务活动区，用于产品的展示、销售（内设宾馆）等。4、道路、绿化用地道路主要为快车道、慢车道、人行道；绿化包括公共绿地、防护绿地、道路西侧设置的绿化带。四、基础设施布局（一）物流中心道路工程设计本着适用、经济、安全、美观的原则，在满足交通功能的前提下，因地制宜，力求技术先进、造型美观、造价经济、运行合理、车辆行驶安全流畅。此外，该工程还应具备以下设计原则。综合考虑中心的现状，用地布局以及外条件和自然条件，规划路网为方格网状，道路系统尽量简捷，宽、平、直。近远期相结合，既要满足近期交通功能，又要适应远期交通发展的需要。适应物流中心远景规划，为吸引外资创造良好的投资环境。造型新颖、美观大方，具有时代感，为XX市增景添色。（二）给排水物流中心排水采用双管网排水系统，实行排污管道和雨水分流，雨水直接排入河内。污水排入污水处理厂处理。1、给水系统物流中心的生产、生活用水由城市自来水厂供给，并且构成环状供水管网，与城市管网连接，组成可靠的生活消防供水管网，个别需加压提升解决，以保证生活消防用水要求。2、排水雨水：规划设计排水管径为400600mm。由于中心地势平坦，雨水系统尽量利用地形，沿区内道路敷设雨水管道，并在适当位置处设雨水口，将雨水有组织汇集后就近排入河道。污水：规划设计排污管径为400800mm污水管道沿道路敷设，污水管道采用混凝土管，近期污水排放要求，工业用水由各厂自行处理，达到排放标准后，方可排入规划的污水管道，由污水处理厂统一处理，污水排放与城市建设相协调，污水统一收集后经污水厂处理后排放。（三）电力沿中心内主要干道敷设输电干线，并布置成环状，提高供电的可靠性。同时中心将投建600KVA的变压器，以放射式向动力配电箱供电10W，动力配电箱以放射式和树干式相结合的方式向各用电器具供电。电力线沿主干道引入，以保证工业生产用电。动力干线用VV型电力电缆沿电缆沟敷设局部沿桥架敷设。动力支线用BV500塑料铜芯线穿钢管沿地敷设。五、物流作业1、仓库储备当对仓库进行产品储备时，要遵循的理想程序是要在启动储存作业之前，首先要获得完整的储备。在制订仓库计划时，应该要确定通过仓库配送的个别产品以及每一个基本存货单位的储存数量；而储备要计划储存商品到达的时间表，以实现有序的内向流动。最初对仓库进行储备所需要的时间取决于储存产品的数日和数量、在大多数情况下需要花费30天以上的时间才能完成。在储存区内，各托盘继载的产品被分配到预定的托盘位置上。对此，有两种常用的货位分配方法，分别为可变的货位和固定的货位。可变的货位安排系统，也称作动态定位（dynamic slotting），是在每次有新的装运到达时允许产品改变位置，以便有效地利用仓库空间、而固定的货位安排系统则在选择区内为每种产品分配一个永久性的储备。只要产品的移动流量保持相同水平，储存产品就始终保持这种位置。如果产品的流量日。发生增减，就有可能对储存产品进行重新分配位置。一般说来，固定货位安排优越于可变货位，因为它以对某种产品提供及时定位。2、安全系统从广义上来讲仓库内的安全是防止商品被窃和损坏。每一种形式的安全都值得管理部门注意。（1）防盗防止商品被偷窃已成为仓库经营管理中的一大关键问题。于是，就会对如何预防雇员偷窃提出要求。其结果，会愈来愈显示出厂商在对各种干扰和民事骚乱方面的软弱无能、因此，对整个企业来说，每一个仓库都必须严格实施所有正常的预防措施，防患于未然。作为防止偷窃的标准程序，任何人必须经许可方能进入仓库设施及其周围场地，并且应严格通过一个大门进出库场。此外、无论是经理级的人员还是顾客，凡是驾驶私人汽车、都毫不例外地不准穿过仓库附近的场地。然而，储存商品的短缺始终是仓库作业中的一个主要考虑因素。有许多短缺是在订货选择和装运作业中所犯的一般错误所致。因此，除非附有计算机输出的单证，否则，仓库不应该发放任何产品项目。如果是销售人员有权使用的储存样品，那么这些商品就应该与其他存货分隔开来。需要指出的是，并非所有的偷窃都是个别人所为、从大量已经暴露的案例中可以发现，其中还包括有仓库人员与卡车司机之间的内外勾结，他们有组织地采取各种行动，或随意地多提取订货，或以低价值产品换取高价值产品，企图从仓库中搬走未经许可的商品。因此，通过雇员轮换、总箱数清点以及偶尔地对全部产品项目进行突击检查，可以减少这类勾结活动的发生。（2）防止损坏在仓库内，有一系列因素会导致某种产品或材料不可使用或无法销售。产品变坏最明显的形式，就是在运输或储存中因疏忽导致的损坏；产品变坏的另一个主要形式，就是储存在同一设施内的产品不相容性所致。这方面的主要问题是由于不恰当的仓库工作程序所引起的产品变化。例如，当一个装满商品的托盘码垛到很高的堆放层时，一旦空气中的湿度或温度有显著的变化，就会导致支持堆层的包装货物塌方。仓库的环境必须仔细地予以控制和测量，以提供适当的产品保护。仓库管理中始终存在的一个问题就是仓库工作人员的疏忽大意。铲车作业是管理部门最头疼的问题。尽管曾无数次地提醒操作人员绝不要超载，但在没有适当的监督时，仍然会有人把超载当作一种作业捷径。例如，铲车司机企图在食品仓库的收货站台上一次就堆放四层托盘，结果导致托盘从铲车上倒下来，而标准的作业程序是每次装载只能移动两个托盘。一般说来，这类商品损坏的价值往往超过了两个超市的日平均利润。此外，在仓库内由于搬运疏忽所产生的产品变质和变坏，是一种得不到保险补偿的损失，也构成没有收入补偿的100%的成本。（3）结账和存货大多数厂商都认为，根据各种产品的周转特征来搬运大量储存产品，最经济的方法是使用计算机进行结账和存货控制。利用计算机可以为仓库里面每一箱商品都准备一份收货单，当仓库接到一份订单时，计算机就可以按照仓库布局列出产品清单。例如，如果使用选货区域，订单就可以按区域进行分组，清单上将为拣选人员列明该订货的号码或货位：并且在任何结定的时间内都能打印出现有商品的存货清单。但是，计算机存货管理必须经常根据实际存货进行检查，以便于确保收取记录和装运记录的精确性。所有的存货都应该定期进行循环计数，以使实际存货与计算机保持的存货记录相符。六、消防1、设计原则与目标原则：预防为主，防消结合；目标：厂区消防基础设施状况与工业发展相适应；消防实力和消防保障能力达到规定水平。2、消防设施与给水消防给水管网：消防给水给合中心供水管网，消防栓的布置应满足消防规范需要，每120米一个的标准设置消防栓，且建设一步到位，与中心道路，给水管道同步设计，同时施工，同步建设。给水管网最小管径不小于100毫米，最不利点的消防栓压力不小于1.01105帕斯卡，流量不少于45升/秒，提高供水保证率。七、绿化布局项目建成后，中心每一地块绿地率不得少于30%，突出主要景观轴线和绿色带状空间分布，用主要道路和干道将各块状绿地串联起来，形成串珠状绿地系统。八、防灾体系规划根据国家省颁布实施的有关规范标准，总体规划分别对消防抗震、人防及防洪等设施布局进行了论述和需求，力求将灾害影响减小到最低，保证国家及人民生命财产安全，并在物流中心区内建立消防机构。1、防洪：结合XX市总规划，中心排洪设施与排水体系连成系统，以利于水流循环。2、抗震：按7度标准设防。一切建设工程严格执行建筑抗震设计规范（GBJ1189），并按建设工程抗震防灾规定实施建设管理规划基本目标。3、人防：建设以人防工程为主体的设施配套、功能完善，在特定情况下能有效采取措施。第七章 节能措施一、设计原则（1）坚持节约与开发并举，把节约放在首位的方针，提高能源利用率，减轻环境污染，走可持续发展道路。（2）认真贯彻国家产业政策和行业节能设计规范，严格执行节能技术规定，努力做到合理使用能源和节约能源，最大限度地进行综合利用。（3）积极采用先进的节能新材料、新工艺、新技术，严禁采用国家或行业主管部门已公布的淘汰落后工艺。二、节能措施1、管理、建筑（1）加强控制设施，减少因操作不当带来的材料及能源损失。（2）设置专门的能源及材料管理机构，检测各部门能耗及节能情况，并制定奖惩制度。（3）厂区总平面布置尽量做到紧凑合理，物流通畅，运输路线便捷，避免往返运输。2、供水（1）在供水系统的各个环节上均设水表计量，以便分级核算成本，达到节水目的。在设备选型上，采用高效节能设备，以节约能源。（2）对于冷却水均采用冷却循环装置循环使用。3、电气（1）变压器选用S9型节能变压器，负荷率在80%左右，处于经济运行状态。变电所布置在用电大户边，减少路耗。（2）低压电器柜在低配室内和低配电柜并列安装，低压侧的功率因素自动补偿到0.9以上。（3）生产工艺设备和各种辅助设施所配备的电机均为新型的Y系列或变频调速电机。（4）照明灯具选用新型的高效节能型日光灯分片控制，厂区道路照明设光控装置，节省照明用电。第八章 环境影响评价一、环境影响分析项目环境影响主要是工程施工期间所造成的，项目建成后将不会对环境造成污染、破坏区域小气候等不良影响。该项目在建设期对周围环境产生的不良影响主要表现在施工时的噪音。生活垃圾、建筑垃圾、废渣以及施工造成沿街区的进一步拥挤等，但无有害物质产生。物流中心建成后，环境影响主要表现为，废水、废气，严格按国家指定标准排放对环境有不利影响的物质。中心采有集中供热，特殊情况必须使用锅炉的单位，烟囱必须安装消烟除尘装置，并高空排放，工业污水无论自行处理，还是污水厂统一处理，必须达到国家规定标准方可排放。用水单位应节约用水，改进工艺，提高水循环利用率。工业垃圾应在环卫部门的监督下，集中收集转运，并进行无害化处理。二、环境质量标准（一）设计依据地面水环境质量标准 GB3838-88环境空气质量标准 GB3095-1996污水综合排放标准 GB8978-1996（二）大气环境质量国家标准（单位：毫克/立方米）取值时间一级标准二级标准三级标准总悬浮微粒(T.S.P)年平均日平均0.080.120.200.300.300.50飘尘（P.M10）年平均日平均0.040.050.100.150.150.25二氧化氮（NO2）年平均日平均一小时平均0.040.080.120.040.080.120.080.120.24氮氧化物（NOx）年平均日平均0.050.100.050.100.100.15一氧化碳（CO）日平均一小时平均4.0010.004.0010.006.0020.00光化学氧化剂(O3)1小时平均0.120.160.20物流中心执行二级标准。注：1.“日平均”为任何一日平均浓度不许超过的限值。2.“任何一次”为任何一次采样测定不超过的浓度限值。不同污染物“任何一次”采样时间见有关规定。3.“年日平均”为任何一年的日平均浓度值不许超过的限值。（三）污水综合排放国家标准排入中心污水管网的污水执行三级标准。三、措施认真贯彻执行国家的有关环境保护法律法规，做到污染防治工程与主体工程同时设计，同时施工，同时投入使用。四、绿化在道路用地上采取栽树、铺草和种花措