小港荣鑫府住宅小区可行性论证报告.doc

湖北楚立鼎置业有限公司小港荣鑫府住宅小区建设项目申请报告目 录第一章 申报单位简介及项目概况1第一节 申报单位概况1第二节 项目概况2第三节 结论与建议7第二章 发展规划、产业政策和行业的准入分析10第一节 发展规划10第二节 规划分析论证13第二节 产业政策及市场准入分析22第三章 资源开发及综合利用分析28第四章 节能方案分析33第一节 能耗分析33第二节 节能措施和效果分析35第五章 建设用地、征地拆迁及移民安置方案42第六章 建筑安全分析与评价45第一节 消防设计方案及评价45第二节 电气消防设计及评价47第三节 防雷设计方案及评价51第七章 环境和生态影响分析52第八章 项目招投标及实施进度安排56第九章 经济影响分析62第一节 总投资及资金筹措62第二节 经济效益分析64第三节 区域经济影响分析71第十章 社会影响分析73 第一章 申报单位简介及项目概况第一节 申报单位概况一、项目申报单位概况本项目建设单位为湖北楚立鼎置业有限公司。本公司是2010年9月成立的一家房地产开发企业，具有房地产开发暂定资质。公司注册资金1000万元，现有职员22人。公司按照现代企业制度的管理模式，遵循有限公司制度的运作方式，下设综合部，企划营销部，工程部，财务部，在总经理的领导下，通力合作，相互协调，初步形成了一个上进，勇于开拓的企业团队。湖北楚立鼎置业有限公司本着“以人为本，铸造精品”的理论，在洪湖市汊河镇、大同湖管理区、小港管理区等地正在投资铸就精品小区，将以新颖的设计，优美的环境，完美展示现在都市生活的新空间，为住户创造一个优美、舒适、文明和具较高文化品味的生活环境。二、资金实力及开发资质情况湖北楚立鼎置业有限公司成立于2010年9月，公司注册地为洪湖市新堤办事处桑柳村二组跑马路56#，；有限责任公司(自然人独资)；经营范围为房地产开发、经营和物业管理；经营有效期至2020年9月13日。公司注册资本金：壹仟万元；法定代表人：廖晓玲房地产开发资质等级：暂定资质荆房开暂【2010】051号第二节 项目概况一、项目名称：小港荣鑫府住宅小区建设项目二、建设性质：新建普通商品房开发三、建设单位：湖北楚立鼎置业有限公司四、建设地点：本项目拟选址在214省道旁，东临富迪小港购物广场，南临港南三路，西临小港中学，北临迎宾路，该地块呈现规则长方形格局，地势整体较为平整。该地段是小港农场管理区港南镇新区，规划超前，交通便利，人口密度适中，周围无噪音扰民与环境污染，是适宜人口居住较理想的场所。本项目开发建设小港荣鑫府住宅小区，项目总用地面积为8822平方米。详见下图：五、建设规模(一)建设规模：项目总占地面积为8822平方米(折合13.2亩)，总建筑面积为15792平方米，共七栋商用住宅楼。规划容积率为1.79，建筑密度为29%，绿地率为30%。可提供普通商品住宅132套，居住人口约428人。(二)项目建设内容1、建设内容：项目建设7栋，其中1#、2#楼为6层商用住宅楼，3#、4#楼、5#、6#、7#楼为6+1式居民住宅楼，地上合总建筑面积15792平方米。2、公用配套工程：建设室外绿化、道路、水电等配套设公用设施。90具体建设内容详见下表：功能用房分类项目层数高度(米)分摊土地面积()户型编号户型户型平均面积()地上()车库面积（）总建筑面积结构形式户数(户)总人数(人)备注住宅面积商用面积小计()商用住宅楼1#楼6+118.6883.57A三室二厅二卫114.991149.92254.41404.32砖混1032商用住宅楼2#楼6+118.61740.99A三室二厅二卫113.442268.82504.182773砖混2065住宅楼3#楼616.6819.31B三室二厅一卫107.021284.222351519.22砖混1239住宅楼4#楼616.61596.2B三室二厅一卫104.092498.24462.32960.54砖混2478住宅楼5#楼616.61109.92A/C三室二厅二卫/二室二厅一卫96.371734.69323.42058.09砖混1858住宅楼6#楼6+118.61540.59B三室二厅一卫100.472411.28445.42856.68砖混2478住宅楼7#楼6+118.61131.42C二室二厅一卫78.121874.83345.322220.15砖混2478合计-8822-13222758.581811.4215792-132428-四、项目定位该项目位于214省道附近，交通便利，是小港农场管理区港南镇开发新区地段，项目建成后，将形成三大功能：一是吸引商贸流通功能。商贸市场，是贸易商品和生产产品流通的主要载体。在市场经济条件下，本区开展商贸业开发，既占有广阔的商贸市场，可形成一定规模的商贸营销渠道与网络，又能有效地促进商贸流通，进而促进全区经济的发展。二是房产开发功能。项目拟建部分中、高档住宅，以经济、美观、人性化的设计，倡导全新的居住理念，吸引更多的人口前来入住，打造小港农场管理区港南镇的舒适住宅环境和人性化的住宅家园。三是居民安置功能。通过良好的周边环境、优质的生活配套服务，满足居民的住房需求，提高当地居民的生活质量和居住条件，形成高起点、高品位、高质量的住宅区，改变现有面貌，将成为小港农场管理区港南镇区域商贸居住、休闲娱乐的高档品质水乡经典小区。目标客户主要为当地居民，项目产品主要为中、小套型普通商品住宅132套。主力户型为三室二厅二卫、三室二厅一卫和两室一厅一卫。其平均户型面积为109平方米左右。五、拟建项目建设期根据项目申报单位初步规划，本项目规划拟18个月建设完成(2012年1月至2013年6月)。六、拟建项目投资本项目总投资2100万元，其中工程费用1476.76万元，工程建设其他费用523.24万元(含土地费用) ，预备费100万元。详见投资估算表。七、资金筹措本项目全部由项目申请单位自有资金2100万元，没用任何负债。八、项目主要技术经济指标编号项目数量单位1规划总用地面积8822平方米2总建筑面积15792平方米3地上总建筑面积15792平方米其中住宅建筑面积13222平方米商用建筑面积758.58平方米储藏室1811.42平方米4容积率1.795住宅总户数132户6居住人口(3.25人/户)428人7非机动车停车数224辆8机动车停车数69辆9建筑密度29%10绿地率30% 第三节 结论与建议一、结论通过对拟建项目的规划布局、市场准入、资源利用、土地征用、生态环境、经济和社会影响等多方进行分析和论证，可得出如下审核结论：核准项目细化指标核准标准本项目拟用值评价评价依据建设用地方面征地取得的合法性土地使用权出让合同2011年10月23日由洪湖市国土资源局签的土地成交确认书合规合法洪湖市国有土地资源局签出让合同土地利用用途合规性住宅7栋住宅楼合规土规条件和建设方案土地使用强度合规性容积率1.79；建筑密度29%容积率1.79；建筑密度29%在规划控制指标之内规划设计条件和建设方案规划方面产业发展规划的符合性鼓励普通房建设新建普通商品用房符合政策洪湖市小港农场管理区发展规划城市总体规划的符合性节能小型住居区小型多层住宅区高度契合洪湖市小港农场管理区发展规划产业政策方面房地产宏观调控政策中小套型、中低价位普通商品房132套普通商品房符合宏观政策要求国发办【2006】37号文及洪湖市实施细则产业准入标准可一次性开发不超过15万平方本项目开发规模1.5万多平方米符合标准湖北省城市房地产开发经营管理办法产业政策不是淘汰类产业；鼓励类(节地、节能建筑)合规发改委令第40号行业准入方面资本金准入标准资本金不低于20%项目资本金100%优于标准项目申报单位提供的资金证明房地产开发资质四级(暂定级)暂定级符合要求资质证书拆迁补偿和移民安置拆迁补偿标准(洪城改办20082号)所列费用国有建设用地使用权出让合同符合政策要求鄂政办【2004】173号移民安置方案落实还建地块、储备用地、控制用地等工作该地块已落实拆迁安置补偿工作符合政策要求鄂政办【2004】173号资源利用节能新建建筑节能50%以上本项目节能58%优于标准节能评估报告节水综合节水率20%直接节水率20%；中水回用率30%；雨水利用率30%；非传统水源利用率30%。符合2010年建筑节水20%的目标要求优于标准节能评估报告节地节地率20%本项目节地率30%优于标准十二五规划纲要节材综合节材率降10%再生材料(3R材料)的使用量占所用材料的30%；建(构)筑物拆除时，材料的总回收率达40%优于标准十二五规划纲要建筑安全抗震抗震设防烈度6度本项目按6度标准设防符合标准多层建筑设计规范防雷商住小区三类等级设防雷系统按三类等级设防达标多层建筑设计规范消防耐火等级：地上和地下二级地上二级达标多层消规环景影响废气大气污染物综合排放标准(GB16297-1996)表2二级标准限值CO、NO2 、HC含量极少达标排放环评批复废水污水综合排放标准(GB8978-1996)表4中三级标准COD ：130mg/ L BOD5 ：70mg /LSS ：100mg/ L达标排放环评批复噪声GB12348-2008工业企业厂界环境噪声排放标准“2类标准”60分贝以下达标排放环评批复固体废物无害化处理零排放达标排放环评批复经济影响经济评价国民经济内部收益率21%本项目内部收益率21%优于标准经济评价(第三版)行业影响不能形成行业垄断本项目市场占有率不到1%不会形成市场垄断市场调查区域经济影响当地支柱产业房地产项目产业链长，产业带动能力强符合市场调查社会影响对区域社会影响利大于弊本项目为小规模房地产开发项目，对社会环境影响程度小影响小社会调查当地社区可接受性接受度高接受程度高符合要求社会调查风险防范措施有风险防范措施四条社会风险防范措施有措施且措施可操作性强社会调查二、建议1、做好征地拆迁补偿工作：一要深入宣传发动，让广大群众理解支持征地补偿；二要全面落实政策，做到公平公正公开；三要妥善处理矛盾，切实帮助群众解决实际困难；四要依法依规操作，让该地块的征地补偿成为法治公正的典范。2、建议政府相关部门对本项目予以审核通过。第二章 发展规划、产业政策和行业的准入分析第一节 发展规划一、洪湖市小港农场管理区经济发展现状简介洪湖市小港管理区位于洪湖市中南部，南枕长江，北倚汉宜高速公路，东毗三国古战场乌林，西临风光旖旎的百里洪湖，214省道纵贯全境，现有人口1.32万人，国土总面积26.5平方公里。小港农场管理区驻港南镇。管理区加大调整农业结构力度，实施水产板块建设，形成了全区水产养殖面积占耕地总面积85%；2007年全区水产产值占农业总产值85%；水产业收入占农业收入总额85%的格局。加大工业改制招商力度，工业发展迎来了第二个春天，企业税收利润年年创新高，现有规模工业企业5家，省级产业化龙头企业1家。主要工业产品有：水产品加工、食品饮料、石化填料、纺织服装，其中无铅松花皮蛋、素身荷叶茶、龙虾仁、九妹鱼、藕粉、香腊板鸭等绿色食品远销俄罗斯、美国、欧盟。城镇建设步伐加快。管理区抓住小港大桥新建、214省道改道的机遇，实施“西改东扩”战略，不断加快城镇建设步伐，集镇面积由原来的0.8平方公里，扩大到1.5平方公里，一个功能完善、设施齐备的小城镇已初具规模。新农村建设扎实推进。小港被纳入全省仙洪新农村建设试验区，小港经济社会发展迎来了千载难逢的机遇。随着一大批建设项目的对接和实施，必将有力地促进小港的建设和发展。全区2007年实现地区生产总值1.18亿元，工商税收首次突破150万元，农民人均收入4625元。小港管理区现有常住人口13269人，为确保职工基本养老保险惠民政策实现全覆盖，小港管理区加大政策宣传力度，通过广播、标语等多种形式向农工宣传社保政策，鼓励他们踊跃参保。在加大社保政策宣传的同时，不断完善服务体系，简化缴费程序，同时对未参保人员统一登记造册，并按现行参保政策，分类指导，组织参保。截至目前，全区已参保职工近6000人。洪湖市小港管理区得天独厚的区位优势，风景如画的自然风情，无穷碧绿的投资环境，是海内外投资者的理想之地，是开发商的发财之园。为充分发挥资源优势，小港管理区拟定在特种水产养殖加工、农副产品批发中心、建综合性生态旅游度假村、园林式的住宅区等方面对外招商，实行经济合作。二、项目建设的必要性随着人民生活水平的不断提高和人口的增多，现有的物资生活状况和物质条件难于满足人们生活的需要，特别是现有的住房条件难于满足人们生活的需要。居者有其屋，是大部分中国人家庭观念的使然，根深蒂固的传统居家思想，使得中国现有的住房状况和住房水平远远达不到人们生活的需求。洪湖市作为湖北省的一个重要县市，人们的生活和住房水平成为市委市政府关心的重点。1987年7月31日，经中华人民共和国国务院批准，撤销洪湖县，设立洪湖市，行政区域、隶属关系不变。洪湖市现属湖北省荆州市管辖。由此以来，洪湖市作为荆洲区域县市之一，成为武汉城市经济圈的重要组成部分，为洪湖经济的腾飞提供一定的基础，同时由于区位优势及洪湖市近几年房地产行业的快速发展，洪湖市房地产行业由此也得到了飞速发展，部分洪湖市民及周边市民出于居住或投资需求，纷纷前往洪湖市及小城镇购房置业。伴随洪湖市小港农场管理区数十年的经济发展变迁，小港荣鑫府结合当地特色民俗文化、休闲文化和旅游资源，形成一处具有多层次综合性的复合体住宅小区，满足当地居民住房保障需求已经成为洪湖市小港农场管理区近几年建设工作中所必须进行的重点。现小港农场管理区港南镇新区属于镇商居发展新区，按照小港农场管理区布局规划，小港农场管理区港南镇的居住环境将大大改善，从而可以提高小港农场管理区港南镇房地产的价值。预计未来二、三年小港农场管理区港南镇的房地产市场以改善型自住和购买首套房的刚性需求为主，经调查小港农场管理区港南镇及相邻镇区的在售和已售楼盘，一些中、高档精品小区的销售情况很好，经向相关楼盘的销售人员调查和分析得出，其主要是因为近年来小港农场管理区港南镇的经济迅速，很大一部分在小港农场管理区港南镇及相邻镇区投资办厂做生意的老板、外出打工的建筑包工头、种粮大户和本地人，他们的收入大大提高后，有比较强烈的改善型自住要求。经调查小港农场管理区港南镇相邻镇区做得好的高档楼盘，即便价钱高点也基本上是供不应求的。住宅价格已达到1500-1800元/m2，商铺价格到3800-5000元/m2。预计小港农场管理区港南镇未来类似的高档楼盘还有很大的市场和上升空间。因此本项目小港荣鑫府的建设，不仅是洪湖市小港农场管理区住房建设规划内容的重要组成部分，同时也是洪湖市人们生活的迫切需要，项目的开发建设很有必要。第二节 规划分析论证一、区域城市总体发展规划符合性分析(一)洪湖市十二五总体规划1、加快基础设施建设“两圈一带一区”和城乡一体化试点的深入推进，将加快基础设施建设步伐，加快推动农村生产发展和城镇化进程，城乡生产生活条件和城乡面貌将发生根本性转变。(1)优化城镇空间布局。按照“全域洪湖、城乡统筹”的规划理念，以谋划城镇空间布局和产业空间布局为先导，以促进城乡基本服务均等化为重点，全面推进城乡一体化进程。根据“以城带乡、以工促农、城乡一体、统筹发展”的总体要求，大力推进“三个集中”(工业向园区集中、人口向城镇集中、居住向社区集中)，基本形成以中心城区为核心，辅城区为支撑，特色乡镇为节点、中心村(社区)为基础的城乡一体化空间布局。辅城区在参与洪湖中心城区差异化发展的同时，加快基础设施配套建设，提升发展实力，尽快形成产业特色；特色乡镇和其他建制镇根据各自的区位、资源、产业优势和经济结构等，建成各具特色的商品集散型、特色旅游型、工业主导型、生态宜居型城镇，不断提高小城镇产业集聚力和就业凝聚力。(2)加快中心城区建设步伐。以湖北长江经济带重要节点城市创建为契机，继续实施中心城区“西优东拓南抑北延”工程，力争通过5年左右的努力，全市城镇化率达到50%，中心城区规模30平方公里，增12平方公里，具体为港口工业区2平方公里，开发区6平方公里，湿地生态新城4平方公里，城区总人口超过30万人。依照洪湖长江经济带节点城市规划布局，进一步加快城市基础设施建设。一是加快城区现有道路框架建设。加快文泉西路延伸工程、汉洪线城区至石码头电排河省道改造工程等建设；启动四桥及四桥道路建设工程，从而形成中心城区三横四纵三桥的主干道框架和环绕全城、交错贯通的城市交通网络。二是抓好中心城区功能区建设。中心城区以北为以“洪湖岸边是家乡”湿地生态旅游城为代表的生态宜居区；中心城区以西老城区实施综合改造工程，着力打造商业集中区和生活服务区；内荆河以东则建成以水产加工业为主体的现代工业园区、行政服务区、文化和商务服务区。三是加快城市配套设施建设。重点加快长江外滩公园等文体休闲娱乐设施；进行市场化运作，建设市政公共交通停车场，引导和鼓励企事业单位建立收费式停车场，解决日益膨胀的城市交通环境；加快污水处理厂管网延伸工程、中心城区垃圾无害化处理厂、自来水及管网建设、天然气管网等设施建设，逐步提高城市管理水平，完善城市功能，提升城市整体形象和品位。(3)加强综合交通体系建设。按照构建“大路网、大港口、大物流”的交通发展格局，围绕“两路两桥一港”交通主骨架，重点实现“六个三”目标：一是突出建设以汉洪监高速公路洪湖段、武汉城市圈环线高速洪湖境段和仙崇一级公路为代表的三条高等级公路；二是完善沿江、沿河、沿湖“三沿”的公路建设与内河疏浚；三是加快三大港区建设步伐，即尽快开工建设洪湖新堤港区，尽快启动新滩港和洪湖旅游港口前期工作；四是升级汊腰线、黄观线和新峰线三条省干线公路；五是改造中心城区、峰口和新滩三个等级客运站；六是打造经济开发区、新滩新区和洪湖新堤港区仓储配送中心三大物流园。另外，力争长(孝感长江埠)荆(门)线至赤壁货运铁路和武(汉)荆(州)城际铁路途径洪湖。(4)加大农村基础设施建设力度，加快新农村纵深推进步伐。着力加强水利基础设施建设。重点围绕国家加大对中小流域整治政策的出台，加快推进水利基础设施建设。一是狠抓防洪保安，重点抓好东荆河堤整险加固工程、洪湖围堤整险加固工程、下内荆河防洪排涝工程、四湖中区增容新堤电排站等项目；二是狠抓排灌体系建设，重点抓好隔北灌区、莲花泵站更新改造、中小河流治理、城市防洪排涝等项目；三是保障供水安全，继续抓好55.7万人的农村安全饮水工程；四是加强水环境保护，重点抓好洪湖湖泊治理、水利血防、水土保持、水污染防治等项目。着力抓好农村道路建设、农业综合开发工程和大沟大渠疏浚改造等基础工程，加快农村道路、沟渠、桥梁、涵闸、泵站的改造升级，健全和完善农业科技推广体系、农业机械化推进服务体系、农产品安全体系、农业市场信息服务体系，提升农业服务水平和能力。着力开展国土整治和节约集约用地示范建设，推进农村集体建设用地使用权流转制度改革、土地承包经营权流转改革和“迁村腾地”试点扩面工程，合理利用农村资源，切实保护耕地，提高土地经济效益，促进区域、城乡协调发展。(5)加快城乡电网、信息网络不断升级，提高城乡信息化与农用水平。继续实施城乡电网改造工程，重点抓好工业园区和重大项目电网配套建设，提高供电能力和水平，保障供电安全。加强信息基础设施建设，参与建立和完善长江经济带信息系统基础框架，建成各地区、各种类信息网络互联互通的传输网络，加强本地基础数据资料库建设，完善电子政务应用平台和协调共享的门户网站建设，为社会提供信息服务，推进农村信息资源共享平台建设，提高城乡信息化水平。2、突破性发展现代服务业大力发展以旅游业为主体的生活性服务业，充实提升现代商贸流通业；大力发展以现代物流业为主体的生产性服务业，拉动提升其他服务业。(1)以特色生态资源为基础加快旅游业发展。加快“洪湖岸边是家乡”湿地生态旅游城和滨江度假村为代表的生态旅游、以湘鄂西苏区革命纪念公园和瞿家湾革命旧址群为代表的红色旅游、以悦兮半岛温泉和三国文化为主体的温泉文化旅游、以新农村建设观光休闲为代表的乡村一日游项目建设力度，构筑立体旅游格局。加快省道干线沿线村庄环境整治，科学规划设置沿线特色景点，努力把洪湖建成集生态观光、文化体验、休闲度假、科普考察、水上运动等功能为一体的生态文化旅游目的地。推进旅游区域合作，联合周边景区、城市，形成区域和旅游经济辐射圈，实施稳住一大片(武汉、长沙及周边)、开发两条线(京珠、沪蓉线)、瞄准三个圈(珠江经济圈、长三角经济圈、环渤海湾经济圈)的市场营销战略，大力拓展旅游市场。改善旅游设施，大力发展长江经济带人文山水风光游、休闲度假与生态观光游、沿江三国遗址寻踪游，努力打造长江经济带黄金旅游节点。到2015年，全市接待海内外旅客200万人次以上，实现旅游总收入20亿元以上，提供直接就业1万人、带动城乡间接就业6万人，扶持发展旅行社10家以上，4A级以上旅游景区达到3家，创建湖北旅游名镇2个、旅游名村5个，星级“农家乐”、“渔家乐”达到50家。(2)以交通基础设施为依托加快发展现代物流业。依托“两路两桥一港”等交通基础设施，在洪林大道以北、大兴大道以东建设占地20万平方米的综合物流园，运用其运输、仓储配送、装卸、搬运四大基本功能，发展和壮大冷链物流，直接服务洪湖经济技术开发区，辐射整个市域范围。加快建设占地面积约10万平方米的洪湖新堤港区仓储配送中心，利用水运特殊优势，直接服务于临港工业园大宗货物运输与仓储；支持富迪洪湖调配中心功能和规模提升，扩大日用消费品辐射范围；加快实施府场、峰口、新滩等重点城镇物流集散中心建设项目。逐步形成由物流园区、配送中心、乡镇物流集散中心组成的市域三级物流体系。(3)以刺激和扩大消费为手段改造提升其它服务业。以扩大消费需求为重点，寻求投资与消费的结合点，逐步实现增投资、促发展与扩消费、惠民生相生相容。一是围绕“万村千乡市场工程”和“新农村现代流通服务网络工程”，认真落实家电、农机、汽车和摩托车下乡补贴政策和家电“以旧换新”政策，促进耐用消费品升级换代。二是积极引导新的消费热点，支持宽带通信、广播电视和互联网“三网融合”建设，大力倡导网上交易、电子配送等电子商务消费方式；支持银行、证券、金融保险业参与消费信贷，规范咨询、代理等中介服务业发展。三是积极发展文化产业，力争在发展广播影视、新闻出版、文娱演艺、动漫游戏四大产业上有突破，丰富城乡居民精神生活。四是加快建立面向社区居民、社会特殊群体、社会企事业单位的社区服务体系建设，实现社区服务社会化、功能多元化、管理规范化。(二)洪湖市小港农场管理区城镇发展总体思路洪湖市小港管理区(农场)位于美丽富饶的江汉平原南部，南枕黄金水道长江，通巴陵，畅潇湘；北接宜黄高速公路，上游三峡，下览武汉；东与三国古战场乌林寨毗邻；西临风光旖旎的百里洪湖；内荆河可载千吨货轮绕场，214省道自北向南横穿全境，地理位置十分优越。洪湖市小港管理区下辖5个农业大队、2个商贸服务公司、11家工业企业、4所学校、1所职工医院，是一集农、林、牧、副、渔，工、商、建、运、服务于一体的综合性农垦管理区。辖区现有人口1.2万人，国土总面积25平方公里，耕地面积2.7万亩，其中特种水产养殖面积1.8万亩。现有成材树木78万株，活立木蓄积量6万方，森林覆盖率22.8%。受亚热带季风气候影响，四季分明，雨量充沛，气候适宜，农业资源丰富。主要农副产品有：稻谷、蔺草、瓜果、蔬菜、莲藕；主要水产品有：草鱼、鲤鱼、白鲢、鲫鱼、河蟹、甲鱼、乌鳢、龙虾、黄鳝、泥鳅；主要林木有：水杉、池杉、棕榈树、香樟，各种花卉苗木；主要工业产品有：藕粉、香腊板鸭、磨皮莲、武昌鱼、九妹鱼、洪湖鱼、虾仁、虾壳、素身荷叶饮料、素身荷叶茶、无铅松花皮蛋、红心咸蛋、榻榻米草席、草编工艺品、塑料编织袋、铲运机、化工填料、服装服饰、纺织印染、电源电瓶等。2009年全区(场)实现工农业总产值1.8亿元，其中农业总产值7000万元，出口创汇200万元，实现利税800万元。小港管理区始办于二十世纪五十年代后期，前身为国有农场，进入新世纪后改制为管理区。辖区现有1.8万亩特种水产养殖基地，引进无污染的天然洪湖水养殖，水草资源丰富，名特优水产品肉美味鲜，畅销海内外，已形成规模效益。有湖北省农业产业化龙头企业鱼米乡绿色食品有限公司、宏业特种水产品有限公司，采取基地+农户的形式，一头连市场，一头连农户，把产、销、加，贸、工、农有机结合，延伸农业产业链条，形成了强大的幅射和带动效应。有获国家级铜牌奖的立体生态林业，农田林网化、渔池林网化已具规模，新兴村庄、集镇掩映其间，被誉为“江汉平原的绿宝石”，无处不以其独具情趣的水乡风情向世人展示着她自然、纯朴的生态之美；还有最具现代气息的园林式小城镇，街道宽阔，楼房鳞次栉比，绿树成荫，商业网点密布，是洪湖东岸重要的商品集散地。小港农场管理区港南镇的思路是，一是坚持工业兴区战略不动摇，扩大工业企业，新招千万元企业落户工业园区，壮大工业经济。二是大力发展现代农业发展两个农业板块，调优农业产业布局，大力发展名特优。三是加大内部管理力度，勤俭办事业。四是抓住危房改造等项目发展机遇，搞好城镇、乡村建设。五是不断解放思想，大胆探索，学习外地先进经验，发展地方经济。二、洪湖市经济社会及产业发展规划符合性分析洪湖市国民经济与社会发展“十二五”规划纲要及洪湖市住房建设“十二五”规划纲要均对洪湖市的住房建设做出了以下发展规划：科学规划，合理布局，配套建设，建立业主自治和专业管理相结合的社会化、专业化、市场化的物业管理体制，加快房地产业商品化、市场化、现代化发展步伐，努力把房地产业培育发展成为县域经济的重要产业。一是管好土地一级市场。加强宏观调控，不断扩大土地有偿使用范围，结合城市规划和发展，对商业性用地实行公开招标、竞标，优化土地资源配置。二是放开搞活二、三级房地产市场。加快建立健全规范、公开、有序的房地产交易市场体系。制定鼓励促进住房消费的政策，提高房地产交易率，使房地产租赁、转让、抵押、置换规范化。三是加快城镇住房、特别是经济适用住房建设。适应人民生活水平不断提高的要求，不断提高完善住房工程质量、功能、环境，努力降低住房造价，扩大住房销售与流通。积极拓展住房信贷业务，增强居民的实际购买能力。根据荆住保发20119号文件要求，下达我市2011年住房保障目标任务分别是：新增住房补贴家庭100户；新建廉租住房200套；新建公共租赁住房590套；经济适用住房200套；城市棚户区改造390套；国有垦区危房改造2639套；(其中：大同湖农场1128套、大沙湖农场1010套、小港农场431套)。洪湖市棚户区改造2011年目标任务2639套，现有部分签订拆迁补偿安置协议户数，未开工项目名称是大同湖农场、大沙湖农场、小港农场，套数2000套。未开工原因没有配套资金，计划在年底开工。本项目正是紧紧围绕洪湖市国民经济和社会发展“十二五”规划纲要和洪湖市住房建设规划的指导精神，建立健全洪湖市住房建设体系，扩大洪湖市新建商品住房建设的供给总量，同时结合小港农场管理区总体规划，有针对性开发适合洪湖市人们生活习惯的个性化住房。本项目的开发与建设，将产生良好的经济效益和社会效益，同时也将促进洪湖市国民经济和社会的发展。本项目经过严格的专项规划和区域规划，结合各项有关因素的分析，项目的目标与规划内容相互衔接。本项目为了响应市委市政府关于加快住房保障建设力度，改善小港农场管理区港南镇集镇面貌及当地居民居住环境，将小城镇规划的新区开发成商品房项目，符合当地政府规划要求。第二节 产业政策及市场准入分析一、国家房地产宏观调控政策及评价2012年要继续搞好房地产市场调控，严格执行并逐步完善抑制投资、投机性需求的政策措施，进一步巩固调控成果，促进房价合理回归。现在投机、投资性需求得到明显抑制，多数城市房价环比下降，调控效果正在显现。继续推进保障房建设，注重建设和管理制度的完善。近几年政府大力推进保障房建设，2010年计划开工量580万套，实际开工590万套，建成370万套；2011年计划开工1000万套，实际开工1043万套，建成432万套；考虑到地方政府资金压力，今年计划开工量700万套以上，相比去年有所减少，基本建成500万套，今年的保障房在建量和竣工量将达到历史高点。中央财政在保障性住房方面安排资金1713亿元，是2010年的2.2倍。中央完善财政投入、土地供应、信贷支持、税费减免等政策。同时还抓紧完善保障性住房建设、分配、管理、退出等制度，显示中央政府在2012年将更注重保障房建设和管理制度的完善。表：近几年全国保障房计划及完成情况(单位：万套)住房信息系统建设和房产税改革成为政策重点。今年政府工作报告中指出加快建设城镇住房信息系统，改革房地产税收制度，促进房地产市场长期平稳健康发展，这是中央政府首次将住房信息系统建设写进政府工作报告。2011年初至今，中央多次提出加快推进个人住房信息系统建设。今年1月份，姜伟新在住房和城乡建设部机关工作会议中指出继续加快个人住房信息系统建设，保证在2012年6月末前实现40个主要城市的联网。另外，房产税在去年沪渝两地试点的基础上范围有望扩大。由此可见，住房信息系统建设及改革房地产税收制度将成为今年房地产政策重点，这将为梳理个人住房信息、完善限购等行政手段、房产税改革试点范围扩大等政策提供必要条件，可能为房价合理回归、限购等行政手段的逐步退出创造条件。政策出台的主要目的是遏制住房价格过快增长，保证房地产业健康、持续、有序的发展，本项目主要开发的产品为中低价位、中小套型普通商品住房，与政府倡导的加快普通商品住房建设政策意见完全相符。二、洪湖市房地产市场运行情况1、洪湖市房地产2012年伴随着房地产市场的调控继续深入，洪湖市普通商品房(含二手房)成交量呈下降态势。虽然官方网站因某些原因存在长达半个月的数据未能及时更新，但我们仍然能从1月到3月的成交量上看出房地产销售面积的走势和发展前景。洪湖市销售面积供应趋势图洪湖市住宅用房销售套数供应趋势图从上图中不难看出，2012年前一季度呈下滑态势，下半年度的走势将稳中持平趋势。这主要与2011年底一系列的调控政策即将出台有密切联系。进入到2012年，房地产市场在经过了1年的调整之后，开始出现整体下降的态势。从目前的走势看，全球性的经济减速和房地产市场本身的规律在起主导作用，房地产市场的信心一时还难以恢复。今后几个月的住房成交量有可能进一步缩减，房地产投资等还可能继续下行一段时间。但国务院已有明确的指示，国务院有关部门已经出台或正在考虑相应的政策，加上一些地方陆续出台了一些稳定市场的措施，所以，后几个月的总趋势还可能缓慢下行一段时间，但楼市继续向下的空间也会非常有限，房价大跌的可能性也大大减少。2010年洪湖市建筑业快速发展。伴随固定资产投资的高位运行，建筑业呈现快速发展的势头，2010年全县建筑业实现增加值32.30亿元，增长40.65%。具有资质等级的建筑企业5家，实现利润2668.5万元。全市房屋建筑施工面积152.76万平方米，同比增长12.2%；房屋建筑竣工面积128.13万平方米，同比增长53.7%。受国际经济危机影响，洪湖市2011年下半年房地产开发产销出现回落。洪湖市不属限购城市，全市房地产开发本年投资11.37亿元，同比略增21.3%。商品房销售面积33350平方米，同比上升36.4%；商品房销售额21.45亿元，同比上升16.6%。至2011年9月份开始，受国家调控政策的深入影响，洪湖市房地产市场未出现大起大落趋势，房地产市场火爆难再现，与此同时作为荆洲地区之一的洪湖市，房地产市场受荆洲市的带动，市场也出现了回暖，成交量及成交价格均出现了一定程度上涨。2、本项目定位本项目为房地产开发项目，形象定位于新建商品房项目，建成小型节能生态多层住宅社区，目标客户主要为当地镇居民，项目产品主要为中、小套型普通商品住宅132套。主力户型为三房二厅二卫、两室一厅一卫、三房二厅一卫。其平均面积为109平方米左右。三、项目资本金政策及评价2008年12月国务院办公厅印发了关于促进房地产市场健康发展的若干意见(国办发2008131号)提出13条意见促进房地产市场发展，2009年5月国务院将普通商品住房投资项目最低资本金比例从35%下调至20%，本项目投资全部由开发商自筹，项目资本金为100%，比例远高20%最低要求，符合项目资本金政策要求。四、产业政策及评价本项目属于节能生态小型社区房地产开发项目，根据国家发改委出台的产业结构调整指导目录(2011年本)规定，节能省地型建筑的开发为国家鼓励类产业，因此，本项目的建设符合国家产业政策的要求。五、行业准入标准及评价城市房地产开发经营管理条例、房地产开发企业资质管理规定以及湖北省城市房地产开发经营管理办法就房地产行业的准入等做了相应的规定。1、房地产开发企业，应当依法向工商行政管理部门申请进行注册登记。设立房地产开发企业，除应当符合有关法律、行政法规规定的企业设立条件外，还应当具备下列条件： (1)注册资本金在200万元以上； (2)有四名以上持有资格证书的房地产专业、建筑工程专业的专职技术人员，二名以上持有资格证书的专职会计人员，一名以上持有资格证书的专职统计人员。 2、房地产开发企业应当依照下列规定承担相应的房地产开发项目，不得越级承揽项目： (1)一级资质的房地产开发企业承担开发项目的规模不予限制； (2)二级资质的房地产开发企业一次承担开发项目的建筑面积不超过60万平方米； (3)三级资质的房地产开发企业一次承担开发项目的建筑面积不超过