“营改增”后-房地产企业材料甲供or乙供？——房地产营改增应对策略系列文章之二.doc

从业二十年的老会计经验之谈，如果觉得有帮助请您打赏支持，谢谢!“营改增”后,房地产企业材料甲供or乙供？房地产营改增应对策略系列文章之二为帮助我们的咨询客户应对营改增，智慧源（深圳）管理顾问股份公司（股票代码 837079）特提醒大家，材料并非像某些砖家所言：由乙供改为甲供一定会降低税负，不要拍脑袋想当然地决策，要做精准的定量分析。以下我们将做详细的说明，以正视听。营改增后，材料甲供 or 乙供？很多人甚至一些所谓的砖家不经思索，想当然地认为，材料由乙供改为甲供好，原因是材料供应商开具的增值税票是17%，而建筑商开具的进项税票是 11%，两者相差 6%。这个想法是否正确呢？所谓甲供，可以简单理解为：乙方（建筑商）包工不包料，材料特别是主材由甲方（开发商）直接供应；乙供可以简单理解为：乙方包工包料。材料甲供还是乙供，是房地产行业老生长谈的话题，在营业税时代基本上已经有了比较明确的答案：中小型开发商大都会选择乙供，少量大型房地产企业会选择甲供。营业税时代，甲供或乙供方式计税有何差异？如何缴纳？税法规定，无论是乙方包工不包料，还是包工包料，乙方都需要按照料钱加工钱全额缴纳营业税。实操中，全国各地税务局规定虽有所不同，但税为了防制乙方偷逃税款，大都强制性规定甲供材不允许在甲方计入土增税和所得税前扣除，这样逼着大家材料必须乙供。从纳税的角度，房地产企业甲供或乙供纳税总额是一样的，甲供时乙方往往会向甲方收取材料管理费，且材料浪费现象会比较严重。因此，中小开发商最终就选择乙供算了。大型开发商选择甲供往往有以下几方面原因：一是在采购环节对材料供应商有很强的议价能力，可以节省材料成本；二是可以保证项目所需材料的及时供应，保证项目进度；三是税务局对大型开发商甲供政策相对宽松。那么，在营改增后的增值税时代，企业又该如何选择呢？会发生变化吗？我们先简单分析，增值税时代，不管是甲方还是乙方都可以直接从材料供应商那里获得 17%的增值税专票，有 17%的进项税可抵扣。如果材料供应乙方，再由乙方为甲方提供包工包料的建筑服务时（即材料乙供时），乙方作为建筑企业只能给甲方提供 11%的增值税专用发票。这样一来，甲方在将来企业纳税时只有11%的进项税可抵扣。则将来甲方纳税时须多缴 6%的税款。这样一看，顺理成章的甲方就会要求材料甲供！由于这种表象的迷惑，很多砖家和房地产专业研究机构都会建议：在增值税时代，房地产企业毫不犹豫的选择材料甲供，事情真有这么简单吗？作为专注房地产行的财税咨询，智慧源强调不仅定性分析，更应定量分析，作更深层次的思考和分析测算。下面，我们先来看看数据对比测算分析：（表一）假设甲方与乙方为非关联方、材料：人工=7：3，另假设材料中砂石、混凝土占比 10% 并按 3%简易征收，另 60%材料取得 17%进项税票，建筑公司毛利润率10%甲方乙方进项税销项税进项税销项税乙供乙供时甲方可取得进项税额：100*11%=11乙供时乙方需缴纳税金：100*11%-20*6%-60*17%-10*3%=-0.7甲供甲供时甲方可取得进项税额：30*3%+60*17%+10*3%=11.4甲供时乙方需缴纳税金：30*3%=0.9结论乙供改甲供后甲方税赋下降 0.4乙供改甲供后乙方税赋上升 1.6说明：由上表一可知，当乙方税负上升后，乙方自然会选择加价，只要加价超过 0.4，则材料由乙方改为甲供的好处即荡然无存。（表二）假设甲方与乙方为关联方，材料：人工=7：3，另假设材料中砂石、混凝土占比 10% 并按 3%简易征收，另 60%材料取得 17%进项税票，建筑公司毛利润率 10%乙供甲供进项税销项税进项税销项税乙方乙供时乙方可留抵的增值税额：20*6%+60*17%+10*3%-100*11%=0.7甲供时乙方需缴纳的增值税项额：30*3%=0.9甲方乙供时甲方可留抵的增值税项额：100*11%=11甲供时甲方可留抵的增值税项额：30*3%+60*17%+10*3%=11.4结论乙供时甲、乙双方可留抵增值税金额合11.7甲供时甲、乙双方可留抵增值税金额合计 10.5说明：由上表二可知，当甲方与乙方为关联方时，乙供与甲供相比，整体可留抵税负会增加 1.2，乙供更有利。（表三）假设甲方与乙方为非关联方、材料：人工=6：4，另假设材料中砂石、混凝土占比 10% 并按 3%简易征收，另 50%材料取得 17%进项税票，建筑公司毛利润率 13%甲方乙方进项税销项税进项税销项税乙供乙供时甲方可取得进项税额：100*11%=11乙供时乙方需缴纳税金：100*11%-27*6%-50*17%-10*3%=0.58甲供甲供时甲方可取得进项税额：40*3%+50*17%+10*3%=10甲供时乙方需缴纳税金：40*3%=1.2结论乙供改甲供后甲方税赋上升 1乙供改甲供后乙方税赋上升 0.62说明：由上表三可知，当材料占比由 70%下降为 60%时，乙供改为甲供后，无论乙方还是甲方，税负均是上升的。所以，更没必要改为甲供。（表四）假设甲方与乙方为关联方（同一股东），材料：人工=6：4，另假设材料中砂石、混凝土点比 10%并按 3%简易征收，另 50%材料取得 17%进项税票，建筑公司毛利润率 13%乙供甲供进项税销项税进项税销项税乙方乙供时乙方需缴纳的增值税额：100*11%-27*6%-50*17%-10*3%=0.58甲供时乙方需缴纳的增值税项额：40*3%=1.2甲方乙供时甲方可留抵的增值税项额：100*11%=11甲供时甲方可留抵的增值税项额：40*3%+50*17%+10*3%=10结论乙供时甲、乙双方可留抵增值税金额合计10.42甲供时甲、乙双方可留抵增值税金额合计 8.8说明：由上表四可知，当甲方与乙方为关联方时，乙供与甲供相比，整体可留抵税负会增加 1.62，乙供更有利。从上述测算分析可知，甲方与乙方为是否是关联方？以及在建筑材料和人工成本占比不同的情况下，甲方与乙方的税负会有明显的变化。如果甲方单纯考虑自身的利益，由乙供改为甲供，此时，乙方税负必然上升，乙方一定会跟甲方重新议价，要求甲方增加服务费用。对甲方反而不利！另外我们再从项目管理角度来分析：1、乙供时乙方会垫资做项目，缓解甲方资金压力；2、乙供时材料使用上一定会谨慎节省，杜绝浪费；3、乙供时，大型建筑商有团购材料优势，价格便宜，甲方可节省资金。真理越算越明，综上考虑，智慧源认为，在营改增后的增值税时代，房地产企业仍然选择乙供会比甲供更好！智慧源（深圳）管理顾问股份公司（股票代码 837079）