房地产开发企业的预收款预缴和跨地区预缴是不是一个预缴(老会计人的经验).doc

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房地产开发企业的预收款预缴和跨地区预缴是不是一个预缴（老会计人的经验）
话说这个事儿，还真是有点绕，事情的起因是这个样子的，且看财税[2016]36号文件中规定的原味，这是没有的情形，还是没有考虑的情形，那就是要进行明确的了，且让各地口径“诸候割据”如何是好!
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都是什么味道
味道一：
房地产开发企业中的一般纳税人销售房地产老项目，以及一般纳税人出租其2016年4月30日前取得的不动产，适用一般计税方法计税的，应以取得的全部价款和价外费用，按照3%的预征率在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。
味道二：
房地产开发企业采取预收款方式销售所开发的房地产项目，在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。
而后18号公告进一步明确了一般纳税人：一般纳税人应在取得预收款的次月纳税申报期向主管国税机关预缴税款。小规模纳税人应在取得预收款的次月纳税申报期或主管国税机关核定的纳税期限向主管国税机关预缴税款。
打住，小编，你这儿有问题啊，我们房开企业得罪谁了，让我们计算两次预缴呢？还是预缴是一个东东呢？
说实话，小编也没有搞清楚，两个是双胞胎啊，但不知是不是一个事，那我们先看看江西国税的相关性的一个内容：
19、房地产企业采取预收款方式销售房地产项目，收取预收款时应当在机构地还是项目地国税机关预缴税款？应当开具何种票据？
答：根据国家税务总局2016年第18号公告第十条和第十二条规定，一般纳税人采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，在收到预收款的次月纳税申报期向主管国税机关预缴税款。按照总局有关会议精神，“主管国税机关”为房地产项目地主管国税机关。
房地产企业收取预收款时应当开具何种票据，总局未明确规定。考虑到我省房地产企业在营改增前均通过地税部门“两业系统”进行项目管理和开具预收款收据，且根据试点政策房地产企业收取预收款时纳税义务并未发生，开具增值税发票容易造成申报纳税票表比对不符的异常情况，省国税局决定营改增后我省房地产企业继续通过改造后的“两业系统”开具国税部门统一印制的预收款收据，办理产权证时统一开具增值税发票。
注意，这儿提到的是界定主管税务机关在预缴款时预缴税的申报处理。
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这是一盘菜还是两盘菜
跨地区的预缴那是解决地区利益的问题，这一点36号对于一般计税方法的老项目，那是要求按3%在不动产所在地预征的。
对于预收款的预征，我们的国家税务总局的解释是这个样子的：
关于预收款的规定。原营业税下，房地产开发企业收到预收款时即确认为纳税义务发生。按照增值税原理，房地产开发企业收到的预收性质的款项，不需要确认纳税义务发生，但是考虑到房地产企业的项目，收入和支出期间极不匹配，为平衡税款入库时间，本条规定房地产开发企业在收到预收款时，需要按照3%的预征率先预缴增值税。按照纳税义务发生时间确认纳税义务并预缴税款，已预缴的税款可以抵减应纳税额。
这儿说的是财政等不及哟，所以要预收收点儿。但是跨地区呢，那是财政划分利益的问题。形式上看导引，还真不是一个事儿。那能不能理解成一个事儿呢。
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第三只眼的理解
不成熟但要勇敢理解。如果这个事儿，机构所在地与项目地是一块儿的，那没有跨地区预缴这个事儿。只有预收款的预缴，而且这种情形应该说占了很大的比重，也是大家常识当中知道的开发商都是项目公司的运营方式的。
但是如果在一个城市跨区之类的，那预收之时，这两个行为是不是可以一起融合考虑呢？以江西国税的理解，那是主管税务机关是指项目所在地的税务机关，意思可以进一步理解，机构所在地是不存在预缴的，跟你主管税务机关没有关系，我们认项目所有地的税务机关为主管，对不起了你呐。
但是在江西之内这个事儿还成，如果不是江西，外地的税务机关认为我们还要在机构所有地预缴的，跨地区36号只说了一种情形。
但预缴是预收款时的预缴，跨地区并没提预收款时预缴，依一般理解，应是纳税义务发生时的预缴，建筑服务也特别明确了这一点，因内从本质理解，这还是有所差别的，小编认为这个事儿还真是个不同的人有不同的理解的事。
为何说不同的呢，这不，不同税务机关对于跨地区，还将3%这个可能的理解解读成了5%，是转让不动产的一般处理借鉴。比如我们看山东的观点：
关于房地产开发企业跨县（市、区）预缴税款问题
目前出台的营改增政策中，对房地产开发企业销售跨县自行开发的房地产项目是否在不动产所在地预缴税款，并未进行相关规定。
本着不影响现有财政利益格局的原则，建议房地产开发企业在每个项目所在地均办理营业执照和税务登记，独立计算和缴纳税款；对于未在项目所在地办理税务登记的，参照销售不动产的税务办法进行处理，在不动产所在地按照5%进行预缴，在机构所在地进行纳税申报，并自行开具发票，对于不能自行开具增值税发票的，可向不动产所在地主管国税机关申请代开。
注意，这儿不提3%什么事儿了，这是要跟3%分家是如何呢？看来这是两道劲儿考虑的。只是小编阅遍当前所有的口径，也没有对此问题是不是重合还是不重合给出理解，或许也是难得糊涂呀。
小编寄语：不要指望一张证书就能使你走向人生巅峰。考试只是检测知识掌握的一个手段，不是目的。千万不要再考试通过之后，放松学习。财务人员需要学习的有很多，人际沟通，实务经验，excel等等等等，都要学，都要积累。要正确看待考证，证考出来，可以在工作上助你一臂之力，但是绝对不是说有了证，就有了一切。有证书知识比别人多了一个选择。会计学的学习，必须力求总结和应用相关技巧，使之更加便于理解和掌握。学习时应充分利用知识的关联性，通过分析实质，找出核心要点。