昆明房地产市调研报告.pptx

昆明市房地昆明市房地产市市场调研研报告告2017年10月part1、昆明城市概况、昆明城市概况part3、昆明市房地、昆明市房地产市市场政策政策导向向part6、区域市区域市场实际调研情况研情况part2、昆明城市、昆明城市规划划part4、昆明市土地市、昆明市土地市场part5、昆明市商品房、昆明市商品房销售市售市场章节目录2024/5/21 周二2Part1昆明城市概况昆明城市概况2024/5/21 周二3昆明，享“春城”之美誉，位于中国西南云贵高原中部，南濒滇池，三面环山。昆明是中国面向东南亚、南亚乃至中东、南欧、非洲的前沿和门户，具有东连黔桂通沿海，北经川渝进中原，南下越老达泰柬，西接缅甸连印巴的独特区位优势。目前随着中国提出“一带一路”政策的延伸，同时，昆明也成为“一带一路”战略上的重要区域。城城 市市 概概 况况-区区 位位2024/5/21 周二4昆明市下辖6个市辖区（盘龙、西山、官渡、呈贡、五华、东川）、1个县级市（安宁）、4个县、3个自治县，全市常住人口662.6万人，其中城镇常住人口457.5万人，占常住人口比重为69.05%，昆明市人口以汉族为主，占全市常住人口的86.16%。各少数民族人口占全市常住人口的13.84%2016年全市GDP总量首次突破4000亿，达4300.43亿元，相比2015年增长8.5%,2017年上半年实现地区生产总值2049.1亿元，同比增长9.6%城城 市市 概概 况况-行行 政政 区区 划划2024/5/21 周二5城城 市市 概概 况况-经济情情况况昆明市2011全年地区生产总值2509亿元，2012年3011亿元，同比增长20%；2013年3415亿元，同比增长13%；2014年3712亿元，同比增长9%；2015年3968亿元，同比增长7%；2016年4300亿元，同比增长8.5%,2017年上半年，GDP达近2300亿元。2024/5/21 周二62016全年地区生产总值4300.43亿元，按可比价格计算，比上年增长8.5%。其中，第一产业增加值200.51亿元，增长6.0%；第二产业增加值1660.46亿元，增长7.6%；第三产业增加值2439.46亿元，增长9.3%。三次产业结构为4.7%:38.6%:56.7%200.511660.462439.462016年年产业结产业结构构第一产业 4.7%第二产业 38.6%第三产业 56.7%城城 市市 概概 况况-产业结构构2024/5/21 周二7城城 市市 概概 况况-固固定定资产投投资全年固定资产投资（不含农户）3920.07亿元，比2015年增长12.1%。在固定资产投资（不含农户）中，第一产业投资53.63亿元，增长50.7%；第二产业投资630.11亿元，下降2.5%；第三产业投资3236.33亿元，增长14.9%。全年完成房地产开发投资1530.50亿元，比上年增长5.5%。其中，住宅投资931.82亿元，增长6.4%；办公楼投资130.32亿元，下降3.9%；商业营业用房投资222.68亿元，下降10.7%。2024/5/21 周二8城城 市市 概概 况况-存存款款余余额年末金融机构（不含外资）人民币存款余额12655.68亿元，比年初增长6.8%。其中，住户存款余额4124.21亿元，比年初增长7.6%；非金融企业存款余额5209.16亿元，比年初增长10.3%。2024/5/21 周二9城城 市市 概概 况况-人人均均可可支支配配全年城镇常住居民人均可支配收入36739元，比上年增长8.2%；农村常住居民人均可支配收入12555元，增长9.7%。2024/5/21 周二10经济小小结近年来，昆明市全市经济指标普遍呈现回升向好态势，经济运行良好，居民消费能力稳中有升。2017年1-5月昆明市社会消费品零售总额940.57亿元，同比增长12.40%。全市消费品市场较快发展，社会消费品零售总额仍持续保持两位数的增速水平，金融机构人民币存款余额平稳增涨。2017年1-5月规模以上固定资产投资完成1268.31亿元，同比增长14.20%；2017年全市房地产开发投资549.59亿元，增长11.50%。房地产投资额约占规模以上固定资产投资总额的43%。2017年上半年全国经济运行总体平稳、稳中有进、稳中向好的发展态势没有改变，结构在调整中优化，动能在转型中升级，发展新常态的特征更加明显。昆明市经济增长创近三年来新高，工业经济平稳向好，固定资产投资平稳增长，消费品市场健步小跑，主要经济指标普遍呈现回升向好态势，经济运行良好。2024/5/21 周二11Part2昆明城市昆明城市规划划2024/5/21 周二12二、城市概况二、城市概况-城市城市规划划云南省、昆明市提出了建设现代新昆明的伟大构想，昆明将围绕滇池实施“一湖四片”（一湖滇池、四片安宁、富宁、宜良、崇明）、“一湖四环”工程。把昆明建设成为集湖光山色、滇池景观、春城新姿，融人文景色和自然风光于一体的森林式、环保型、园林化、可持续发展的高原湖滨特色生态城市。规划以昆明中心城区为核心，以楚雄-昆明-红河、曲靖-昆明-玉溪、禄劝-富民-安宁-晋宁、东川-寻甸-嵩明-宜良、寻甸-禄劝为发展轴的“一核五轴”，形成“中心城区、二级城市、三级城镇(市)、重点镇、一般镇”五级配置的市域城镇等级结构。到2020年，昆明市域城市化水平将达73%。中心区新增190平方公里核心昆明=主城+呈贡新区+空港经济区,以东西、南北两轴带动周边二线城市、三线城镇发展空港经济区空港经济区东西向发展主轴东西向发展主轴南北向发展主轴南北向发展主轴宜良宜良安宁安宁海口新城海口新城晋宁新城晋宁新城主主城城嵩明嵩明昆明城市总体规划（2010-2020）2024/5/21 周二13二、城市二、城市规划划“一湖四片一湖四片”+航空港航空港规则未未来来昆昆明明将将围围绕绕滇滇池池构构建建“一一湖湖四四片片”（东西西南南北北城城）+一一航航空空港港，建建设现现代代新新昆昆明明市市区区。总规划划用用地地面面积490平平方方公公里里，总规划划人人口口450万万人人。其中其中东城呈城呈贡新城新城为大昆明市区启大昆明市区启动区。区。东城城即呈贡新城，形成新兴工业、科研文教园区，以花卉产业为特色的生物产业基地。规划人口95万人，用地100平方公里。南南城城即晋城晋宁新城，形成新型旅游度假城。规划人口75万人，用地80平方公里。西西城城即昆阳海口新城，形成以磷矿精加工、机械制造、电子仪表、旅游服务为主要产业的工业城。规划人口60万人，用地60平方公里。北北城城即现在的主城，以五华、盘龙、官渡、西山4个区为依托，形成金融商贸旅游服务中心、现代新昆明城市的核心区。规划人口220万人，用地220平方公里。空港空港经济区区航空港占地30平方公里，旅客吞吐量达到3500万人次/年，奠定全国第四、西部第一的国家大型门户枢纽机场地位。东城东城南城南城西城西城主城主城空港空港经济区经济区2024/5/21 周二14中心城区中心城区发展方向展方向-南延、北拓南延、北拓南延：南延：引导城市空间向东南方向的呈贡地区拓展，有机疏散主城区的城市功能；北拓：北拓：引导城市空间向东北方向的大板桥地区及空港新区拓展，作为区域重要的对外交通枢纽和临空型产业发展的空间。并依托城市发展轴，在主要交通节点引导建设空间，中心城区形成“一城三区（主城区、呈贡新区、空港经济区），多组团、生态穿插、有机联系”的城市空间结构。2024/5/21 周二15中心城区功能定位中心城区功能定位-五五华区区五五华区功能定位区功能定位集商贸商务建设用地、区域金融服务、科技信息、文化创意等功能为一体的，以城市门户形象和公共服务为特色，体现多元复合、山水园林、生态人文的区域性国际城市高品质中心城区2024/5/21 周二16中心城区功能定位中心城区功能定位-盘龙区区盘龙区功能定位区功能定位集行政办公、现代服务业、金融商贸、高品质居住、体育休闲、旅游度假等产业于一体的，山水特色突出、历史人文丰厚、游憩功能显著的现代都市经济核心引领区2024/5/21 周二17中心城区功能定位中心城区功能定位-西山区西山区西山区功能定位西山区功能定位以西山、草海山水景观为核心的城市山水景观视廊和湖滨高原生态城市风貌展现区，是集商、游、居等功能为一体的综合性城市核心2024/5/21 周二18中心城区功能定位中心城区功能定位-官渡区官渡区官渡区功能定位官渡区功能定位具有国际一流品质的城市滨水区，具有国际化特征的重要城市新中心，城市最具影响力的公共游憩区和文化展现区2024/5/21 周二19中心城区功能定位中心城区功能定位-呈呈贡新区新区呈呈贡区功能定位：区功能定位：全省高教、健康、旅游产业中心，昆明城市重要的行政、商贸和花卉物流服务中心。2024/5/21 周二20Part3昆明市房地昆明市房地产市市场政策梳理政策梳理2024/5/21 周二21房地房地产市市场政策概况政策概况2024/5/21 周二22昆明市昆明市关于促关于促进建筑建筑业和房地和房地产业平平稳健康健康发展的若干意展的若干意见摘要：3月28日，为深入贯彻中央城市工作会议、中央经济工作会议，全国、全省住房城乡建设工作会议和省第十次党代会、市委十一届二次全会、市委经济工作会议精神，推进我市供给侧结构性改革，按照“房子是用来住的，不是用来炒的”要求，进一步优化产业结构，持续促进建筑业和房地产业平稳健康发展，昆明市出台关于促进建筑业和房地产业平稳健康发展的若干意见。解析：就在全国超40个城市出台超百次严控政策的背景下，昆明市关于促进建筑业和房地产业平稳健康发展的若干意见中有关房地产的最新五条措施，给昆明楼市吃了一颗定心丸。继续鼓励首套首改购房需求，继续去化城改库存。意见中唯一有点调控意味的措施，就是针对重点项目土地可施行最高限价熔断机制，以及可采取规划招标与竞价相结合方式进行土地出让，这是明显提高进入门槛的措施，对品牌开发商来说更加有利。重要政策概况重要政策概况“昆昆26条条”稳定土地价格、加大定土地价格、加大闲置土地清理力度置土地清理力度摘要：4月23日，昆明市工信委、市商务局、市发改委及市国土资源局4部门相关负责人，就昆明市人民政府关于进一步促进全市经济平稳健康发展26条措施的意见进行了细致解读。昆明市国土资源局在解读时提到，在“符合规划的前提下，经政府批准，国有土地使用权人可通过自主、联合、转让等多种方式，对其使用的国有建设用地进行改造开发，鼓励国有土地使用权人收购相邻多宗国有土地地块进行成片改造开发”。解析：在国家加大实施宏观调控政策的情况下，土地资源少和用地需求量大的供需矛盾越来越尖锐，只有坚持高水平节约集约用地，加大闲置土地清理力度，才能依法保障经济社会发展的用地需要；只有以最小的土地资源代价谋求经济社会最大限度的发展才是最有效的用地途径。为支持经济的平稳增长，市国土资源局即将实行促进土地流转、稳定土地价格、进行区域性开发等几项政策。市国土资源局局长王涛表示，土地资源的正常流转能够保证土地资源的供给，对土地的合理利用有着重要意义。零散式的用地规划带来了交通堵塞、生活不便等诸多问题，未来，用地全面规划，进行区域化整合发展会成为趋势。2024/5/21 周二23昆明公昆明公积金政策收金政策收紧：缴存存6个月才可个月才可贷款款摘要：5月27日起，职工缴存住房公积金且开户满6个月以上才可以申请贷款，暂停特殊情况提取（包括重大疾病、重大自然灾害、低保家庭子女上大学支付学杂费等）。昆明市住房公积金管理中心全辖个贷率为86.27%，已经处于高位运行。为了防止住房公积金资金流动性不足带来的风险及突发事件，确保昆明市住房公积金的安全，根据昆明市住房公积金管理中心资金流动性风险管理应急预案相应应急措施，昆明市住房公积金管理中心就个人住房贷款、提取部分政策进行调整。政策调整前分中心、各管理部受理的业务按原政策办理。暂停户籍不在昆明市，在云南省其他州市缴存住房公积金的职工在昆明市行政辖区内购房贷款申请。借款申请人的还贷年限调整至法定退休年龄，不超过最高的贷款期限，即男60岁，女55岁，贷款期限最长30。解析：昆明楼市持续火爆1年半之久，直接导致公积金贷款、提取频繁，据报道个贷率达86.27%，公积金管理中心提高贷款门槛，间接提高了买房压力，但昆明楼市近期一直处于快速去库存状态，此次公积金中心政策也仅为小调整，对整个楼市预计不会造成较大影响。重要政策概况重要政策概况2024/5/21 周二24重要政策概况重要政策概况10月12日，云南省昆明市政府办公厅出台红头文件昆明市人民政府办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知，为贯彻“房子是用来住的，不是用来炒的”这一定位，详细规范了房地产市场发展的各方各面。文件主要涉及新建商品房出售、公积金贷款问题、土地出让和旧区改造等方面内容。2024/5/21 周二25政策小政策小结2017年上半年，政策主要强调坚持住房居住属性，地方继续因城施策，控房价防泡沫与去库存并行。一方面，热点城市政策频频加码，周边三四线城市也同步联动调控，传统限购限贷政策不断升级，创新性的限售政策抑制投资投机需求，房地产供需两端信贷资金逐步收紧，年初以来政策效果逐步显现；昆明市场由于全国省会城市严格调控的挤压下，全国投资性客户涌入较多，进入下半年，昆明市在10月份又进一步下发了一系列的调控政策，有效的调控了当地市场的稳定发展；目前目前购房条件：房条件：目前昆明市是全国不进行限购的省会城市之一，至于贷款方面，首套房依然可走20%首付，二套房目前30%首付，利率上浮10%，相比较其他省会城市在金融政策方面依然在下线游走，但据调研反映，近期金融政策也在逐步收紧；如有购买三套房则只能全款购买；公公积金金贷款款由今年二季度下发的六个月缴存调控至满一年方可使用；落落户问题：缴存社保一个月，按人均25进行户口落定；目前客目前客户群体：群体：昆明中心城区区域大多以本市居民居住为主；但在呈贡区域、官渡区域，大多以全国性投资客户用于旅游度假为主，外地客户约占比到60%-70%之间。2024/5/21 周二26Part4昆明市土地市昆明市土地市场2024/5/21 周二27土地市土地市场供供销走走势分析分析2024/5/21 周二28土地市土地市场供供销走走势分析分析从以上两个供销图上看出2017年上半年土地市场成果喜人，整体呈现量价齐升的状态。成交环比上涨25.56%，地价增至425万元/亩，成交总金额198.54亿，达历年新高。2017年上半年土地供应57宗，面积3467亩，成交67宗，面积4675亩，楼面价2330元/，溢价率9.30%。（万达在草海片区以底价拿下的23宗土地楼面价为4158元/，新希望在高新板块拿下的4宗土地楼面价为6358元/，且溢价率为208.2%，此两次拿地拉高了楼面价及溢价率）。2024/5/21 周二29区域供区域供销价价对比分析比分析2017年上半年土地供销主要集中在西山区和官渡区，供应占比分别为50%和34%，成交占比分别为45%和44%；五华区因新希望溢价208%拿下4宗土地，使得楼面地价居于榜首，为5362元/；呈贡区仅两宗土地成交。南市区和西市区为17年上半年土地供求热点区域。红星美凯龙、鑫海汇、北大资源、恒大、金科等一线房企布局会展板块；万达和新希望则将目标转向西市区；未来房地产热门地区将围绕广福路和环湖东路沿线以及呈贡高铁和东西三环地铁附近。2024/5/21 周二302017年昆明市拿地房企年昆明市拿地房企TOP前前102017年开发商拿地最大面积为万达地产在西山片区拿地1375亩，用于建设万达城。拿地金额前三位是万达、新希望和云南菌悦实业。2024/5/21 周二312017年昆明市土地成交年昆明市土地成交TOP前前102017年上半年成交地块最高总价为16.99亿元，为商业用地，由万达竞得。成交总价前十以住宅用地为主，为万达、北大资源和新希望获取。2024/5/21 周二32土地市土地市场小小结供求价：供求价：2017年上半年，昆明土地市场成果喜人，量价齐升，出现整体供销两旺的景象。供应3647亩，成交面积4675亩，成交单价425万元/亩，成交总金额198.54亿。土地供应相对减少，但成交面积、单价、金额均有一定幅度上涨，土地市场一路飘红。土地性土地性质：上半年纯住宅用地供应1952亩，成交2701亩，楼面地价2159元/；商业用地供应744亩，成交1331亩，楼面地价2265元/；住宅兼容商业用地供应771亩，成交662亩，楼面地价3129元/。区域板块：南市区和西市区为17年上半年土地供求热点区域；西山板块由于万达拿地影响，17年供求价均处于高位。2024/5/21 周二33Part5昆明市商品房昆明市商品房销售市售市场2024/5/21 周二34历年主城区年主城区销售数据售数据2012年2013年2014年2015年2016年2017年020040060080010001200693.993151023.85181078.87331000.34881011.778.045512.05312.870911.226511.5358主城成交面积（万）成交套数（万套）统计数据显示，2016年昆明主城各类商品房共成交11.5358万套，相比2015年增加3093套，同比上涨2.76%；各类商品房总成交面积1011.7700万平方米，相比2015年增加11.4212万平方米，同比上涨1.14%，继2013年以来，连续第四次全年商品房成交量突破十万套，且全年成交面积超过千万平方米。2024/5/21 周二352016年城区月度成交走年城区月度成交走势整体分析可以看到，2016年昆明楼市各类商品房成交走势相对较为平稳，抛开受春节假期影响多日成交挂零的2月份，各月份成交量没有出现太大幅度的波动。其中，2016年6个单月成交量突破万套的月份各类商品房合计成交68319套，除了10月和12月的单月成交量分别在13000套和12000套以上外，其余4个单月成交超过万套的月份，月均成交量均在11000套上下。而成交不足万套的4月、5月、7月、8月、11月单月成交量也均维持在80009000套的区间，全年整体成交走势未有大幅震荡出现。2024/5/21 周二362016年城区月度成交走年城区月度成交走势政策性因素影响明政策性因素影响明显：2016年9月30日，北京率先提高贷款购房首付比例收紧调控，随后的十一长假期间，先后有21个城市相继以限购或限贷的方式加码楼市限制性措施，为了规避政策加码风险，2016年10月昆明楼市出现一波成交高潮，甚至部分购房者趁假期火线买房，致使2016年国庆期间昆明楼市1252套的商品房成交量创近五年同期最高，并直接带动当月成交量全年最高。2024/5/21 周二372016年城区季度成交走年城区季度成交走势年初2月昆明楼市不足2000套的成交量也是因政策所致。据了解，自2016年2月1日起，昆明开始实行新版购房合同，由于新版合同内容增加多项开发商监管内容，并引入惩罚性赔偿金条款，使得开发商在与客户签订购房合同时更为谨慎，这也导致2月份网签备案量下降。而结合次月昆明楼市成交快速上涨的情况推测，新版合同更换影响的部分备案量被挤压到了3月成交。除此之外，2016年多次出现的楼盘涨价信息，某种程度上也在起到推动昆明楼市成交的作用，而反观上调售价依旧能够取得良好销售业绩的楼盘，无外乎大品牌、高品质、配套齐全、地段出色的优质项目，这似乎也说明2016年昆明楼市上行发展的同时，行业两极分化也在不断加剧。2024/5/21 周二382017年上半年供年上半年供销存价情况存价情况2017年上半年商品房供销存南市区占主力（供占39.94%，销占38.80%，存占37.51%）；其次为呈贡区，东市区各项占比均最小。昆明市最高售价约15000元/（精装）。2024/5/21 周二392017年上半年物年上半年物业类型供型供销存存截止2017年6月商品房存量2778万，较2016年底下降了145万；按照2017年上半年月均去化107万计算，还需26个月消化。单纯住宅来讲，存量503万，需去化7个月可去化完毕，但据调研目前截止到9月份，市场住宅存量约360万方，按照目前的去化速度，4-5个月即可去划完毕。2024/5/21 周二402016-2017年开年开发商商业绩TOP20俊发地产作为本土企业，具有强大的客户号召力，在2016年及2017年均保持第一的销售额；2017年上半年完成销售额591.33亿元，2016年上半年完成销售额422.97亿元，同比增长39%；其中TOP20开发商所创造的销售额占整体市场的60%；2017年上半年前20房企销售金额占比60.4%，较2016年上涨了5个点，品牌房企市场份额进一步提高。2024/5/21 周二41商品房市商品房市场小小结昆明市2017年上半年新增供应494.81万，成交量640.56万，成交均价9232元/。昆明是二线半、三线典型城市，商品房住宅截止到9月底约360万方存量，去化周期在45个月左右。商品房供销存主力依旧是南市区，其次为呈贡区；东市区供销存占比均最小；昆明市市场均价1000011000元/。昆明市房地昆明市房地产市市场发展展预判判（1）昆明房地产市场发展仍具备潜力：从全国城市房价，可以看出二线过热的城市房价空间被透支，所以价格回归是有很大的可能性，但昆明拥有滇中新区和呈贡新区两个具备产业和人口支撑的新兴区域，一方面是城市潜力逐渐显现，另一方面为房价尚属相对洼地，由此，尚有发展潜力。（2）昆明房价走势预判：各地城市的限购、限贷、限价、限售等政策对房地产市场的投资投机造成了打击，被严厉调控围堵的部分投资需求和资金从核心城市“外溢”至昆明，大批投资客在昆置业，致使昆明房价稳中有升。（3）发展区域导向：昆明热点区域是南市区与西市区，昆明的南市区和西市区是2017年上半年土地供求热点区域。未来房地产热门地区将围绕广福路和环湖东路沿线，以及呈贡高铁和东、西三环地铁附近。2024/5/21 周二42Part6昆明市房地昆明市房地产市市场实地地调研研2024/5/21 周二43调研概述研概述昆明市下辖6个市辖区（五华、官渡、西山、盘山、呈贡、东川区）、1个县级市（安宁市）、4个县（静宁、富明、嵩明、宜良）、3个自治县（石林彝族自治县、寻甸回族彝族自治县、禄劝彝族苗族自治县）。呈呈贡新区新区（1）昆明市老城区位于五华区、盘龙区，地产开发项目极少且以央企、国企开发建设项目为主；（2）西山区、官渡区沿滇池周边区域是昆明市最先发展的高端居住区，产品主要以为别墅、洋房产品为主；（3）呈贡新区依托于市政府、大学城的搬迁、高铁的开通是区域房价涨幅最快的片区。2024/5/21 周二44调研楼研楼盘分布分布图本次调研主要以昆明市为核心，根据目标地块的分布位置，城市客群对五华区、盘龙区、西山区、官渡区、呈贡新区进行市场调研。西山区：西山区：在售在售53个楼个楼盘，均价，均价12000元元/（代表楼（代表楼盘：恒大云：恒大云报华府、俊府、俊发逸天峰、北大逸天峰、北大资源博泰城）源博泰城）五五华区、区、盘龙区区在售在售53个楼个楼盘，均价，均价10000元元/主城区房价主城区房价较高楼高楼盘少，向北少，向北辐射射（代表楼（代表楼盘：碧桂园云南印象、俊：碧桂园云南印象、俊发盛唐城）盛唐城）官渡区官渡区在售在售65个楼个楼盘，均价，均价10000元元/，巫家，巫家坝和和滇池片区价格滇池片区价格较高，最高可达高，最高可达15000元元/（代表楼（代表楼盘：万科翡翠、融：万科翡翠、融创澜玥台）玥台）呈呈贡新区新区在售在售约25个楼个楼盘，均价，均价8000元元/（代表楼（代表楼盘：七彩云南第壹城、：七彩云南第壹城、中交中交锦绣雅郡）雅郡）2024/5/21 周二45一、西山区一、西山区北大北大资源博泰城源博泰城北大资源博泰城二期住宅即将开盘，推出户型建筑面积为72-145，带装修交付，价格预计为15500元/。二期约推出300余套住宅预计11月认筹，一期产品主要为北大医学部家属楼。位置一环内人民西路与环城西路交界处开发商北大资源集团占地面积5484501平方米建筑面积427000平方米容积率4.63楼栋数9栋总户数1228户物业费2.35元/月销售情况产品咨询中，预计11月份认筹产品情况6栋住宅、2栋公寓、1栋写字楼以及一个商业MALL价格公寓15500元/（精装）住宅17000元/（精装）2024/5/21 周二46北大北大资源博泰城源博泰城项目目实景景地铁3号线2024/5/21 周二47二、西山区二、西山区大大观首府首府大观首府处于尾盘的销售期，2016年初售价在8900元/左右，目前少量产品在售，毛坯住宅均价12000元/，毛坯公寓11000元/左右。位置西山区大观路与西园路交叉口北150米开发商云南广电房地产开发有限公司占地面积76666平方米建筑面积400000平方米容积率6.29销售情况接近尾盘，少量产品在售产品情况公寓、住宅、商业价格公寓11000元/（毛坯）住宅12000元/（毛坯）2024/5/21 周二48三、西山区三、西山区恒大云恒大云报华府府位置日新中路与前卫西路交叉口西行300米开发商云南恒云置业有限公司占地面积4605600平方米建筑面积1165000平方米容积率4.42总户数4661户户型面积97143销售情况目前在售楼栋为41栋,主力户型建筑面积为80-151，均价约14800元/；推出16栋户型面积143两梯两户板式大宅，均价为15500元/价格均价15000元/（精装）恒大云报华府项目位于南市区滇池版块与主城区交汇处，由恒大集团与云报传媒集团联合打造，是集居住、商务、教育、综合商业于一体的大型城市综合体，目前在售住宅价格15000元/左右。2024/5/21 周二49恒大云恒大云报华府府项目目实景景2024/5/21 周二50四、官渡区四、官渡区万科万科翡翠翡翠万科翡翠位于巫家坝片区（昆明旧机场拆迁起步区），周围配套完善，一期少量精装住宅在售，均价在1.5万/左右，预计2019年3月交房。项目近期将加推4#、5#、8#住宅，目前诚意登记中，预计11月推售。位置官渡区巫家坝路与广福路交叉口开发商昆明万添房地产开发有限公司占地面积56253平方米建筑面积249858平方米容积率3.20楼栋数13栋面积区间115、128和141总户数1308户销售情况一期少量产品在首脑，二期三栋楼在产品咨询中，预计11月推售产品情况13栋板式住宅，楼层为24-29F。价格精装住宅15000元/（精装）2024/5/21 周二51万科万科翡翠翡翠项目目实景景2024/5/21 周二52五、官渡区五、官渡区融融创澜玥台玥台融创澜玥台高层住宅带装修，目前处于前期前期产品咨品咨询期期，预计11月份一期开盘，价格预计在1.3万/左右，整体预计2019年9月交房。位置官渡区广福路中段（海丽宾雅酒店旁）开发商昆明国瑞房地产发展有限公司占地面积41333平方米建筑面积185000平方米容积率3.20楼栋数10栋总户数983户户型面积96-144销售情况总共10栋住宅，法式风格建筑，梯户比：T2T4T5产品情况项目规划有12层洋房和高层住宅价格住宅13000元/（精装）2024/5/21 周二53融融创澜玥台玥台项目目实景景2024/5/21 周二54六、官渡区六、官渡区俊俊发湖畔俊园湖畔俊园是昆明俊发地产城中村改造项目，地处生态半岛轴心位置，共享配套和资源，坐拥三大湿地公园，近揽滇池景观，目前在售第6#产品是项目大面积赠送最后一期精装房源，实际赠送面积可达2030。位置官渡广福路与云秀路交叉口官渡政府旁开发商云南俊发房地产有限责任公司占地面积232亩建筑面积681410.46平方米容积率2.9总户数4794户型面积78117（每户赠送2030实际面积可达107146）销售情况项目第6栋78、84、103、109和117小高层住宅已于10月15日开盘，产品情况小高层、高层、板塔结合价格建面售价约1.4万/实得面积价格约1.1万/（精装）2024/5/21 周二55俊俊发湖畔俊园湖畔俊园项目目实景景赠送主卧套送主卧套（78，实际面面积可达可达100）2024/5/21 周二56七、七、盘龙区区俊俊发盛唐城盛唐城俊发盛唐城项目集时尚商业、商务写字楼、国际公寓、创意SOHO、高档住宅五大物业形态于一体，是盘龙区比较大的城中村改造项目，目前住宅一期仅余141产品在售，价格9500元/，预计二期产品11月入市销售，价格预计11000元/。位置穿金路与北辰大道交汇处开发商云南凯华房地产有限公司占地面积485333平方米建筑面积2250000平方米容积率4.90总户数10000户户型面积79141平方米，大平层291373，二期预计11月推售销售情况仅余大平层住宅在售，户型为291-373平米之间，均价10000元/平米起。产品情况住宅由33幢35-42层高层组成价格950011000元/（毛坯）2024/5/21 周二57八、八、盘龙区区俊俊发逸天峰逸天峰位置白龙路与白塔路交汇处开发商云南俊发房地产有限责任公司占地面积120533平方米建筑面积614969平方米容积率4.76总户数2517户户型面积97143销售情况期产品目前只剩余少量大平层在售，二期预计会在年底推出，价格预计在22000元/左右价格住宅22000元/（精装）俊发逸天峰剩少量大面积住宅在售，户型仅剩213和289，均带装修交付，均价22000元/，后期将推新品住宅，具体推出时间待定，预计房价在22000元/左右，项目整体预计将于2019年5月交房。2024/5/21 周二58九、九、盘龙区区碧桂园碧桂园kcc云南印象云南印象位置穿金路与铂金大道交汇处开发商云南碧城房地产开发有限公司占地面积220000平方米建筑面积700000平方米容积率2.00总户数3002户户型面积110149销售情况一期由3栋12层、1栋33层高层住宅，目前已经售罄，二期在认筹中，预计11月中旬开盘。价格住宅13000元/（精装）碧桂园KCC云南映象地处北市区北三环外，位于昆明世博片区，小区内部柳溪湖环绕，目前项目二批房源认筹中，主推住宅、别墅产品，预计2019年整体交房，预计精装高层13000元/。2024/5/21 周二59碧桂园碧桂园kcc云南印象云南印象项目目实景景2024/5/21 周二60十、呈十、呈贡新区新区七彩云南第一城七彩云南第一城位置呈贡区新城吴家营片区开发商云南春城财富置业有限公司占地面积509.29亩建筑面积179.38万容积率4.67总户数住宅6392户户型面积97143销售情况目前关于产品在售，10月底住宅加推，预计价格10000元/产品情况30层高层住宅楼，主打户型为97平米价格预计价格10000元/（毛坯）七彩云南第壹城七彩公寓在售，建面约67-95，均价9000元/平米，10月底住宅产品加推，价格预计在10000元/平方米。2024/5/21 周二61七彩云南第一城七彩云南第一城项目目实景景2024/5/21 周二62十一、呈十一、呈贡新区新区中交中交锦绣雅苑雅苑位置呈贡区新城吴家营片区开发商中交地产占地面积118000平方米建筑面积420000平方米容积率2.50总户数2144户户型面积96195销售情况目前处于产品咨询期，预计11月份开始认筹。产品情况高层：22F/33f,小高层:11F/18F价格预计价格在8800元/（毛坯）中交锦秀雅郡项目位于呈贡新区，紧邻市级行政中心、紧靠地铁1号线宜和路站口，临近昆明高铁新南站，方便快捷。目前处于前期咨询期，11月开盘。预计价格8800元/左右。2024/5/21 周二63中交中交锦绣雅苑雅苑项目目实景景2024/5/21 周二64十二、晋宁区十二、晋宁区七彩云南七彩云南古滇名城古滇名城七彩云南古滇名城望海居、关山月、林语曦三大组团现房呈现，户型面积为299-773；总价550万起，目前在售地块主要为湖光里地块洋房，户型为84127，均价在1000011000元/左右。位置昆明环湖南路滇池南岸开发商昆明七彩云南古滇王国投资发展有限公司占地面积1.6万亩总户数首期2472户户型面积84127销售情况在售地块主要为湖光里地块洋房产品情况目前在目前在售地块主要为湖光里地块洋房，户型为84127，均价在1000011000元/左右价格洋房1000011000元/（精装）2024/5/21 周二65七彩云南七彩云南古滇名城古滇名城项目目实景景七彩云南古滇名城坐落于昆明滇池南岸，占地1.6万亩，依托云南得天独厚的气候人文资源、500里滇池山水宜居环境，打造一个集中展示古滇历史文化、云南民族文化、云南本土文化一站式深度旅游目的地。2024/5/21 周二66市市场调研小研小结一、昆明市房地一、昆明市房地产市市场：昆明市2017年上半年新增供应494.81万，成交量640.56万，成交均价9232元/。昆明是二线半、三线典型城市，商品房住宅截止到9月底约360万方存量，去化周期在四个月左右。商品房供销存主力依旧是南市区，其次为呈贡区；东市区供销存占比均最小；本次调研中了解到昆明市市场整体均价在1000011000元/。二、地二、地产开开发热门区域区域：昆明市老城区位于城市北侧五华区、盘龙区地块，城市向南向西发展，房地产开发集中区域分为：（1）呈贡新区：近年来随着市政府、大学城搬迁、高铁开通，呈贡新区进入快速发展阶段，房地产开发取得较大增幅，代表性楼盘像七彩云南第壹城、中交锦绣雅郡。（2）主城区辐射区域：围绕老城区五华盘龙官渡，借助于主城区便利的交通区位优势项目和城市发展红利外溢带来的优势发展，区域配套较为完善，大多为老城拆迁改造或者定向开发后剩余产品市场，代表楼盘如盘龙区的俊发盛唐城、北大资源博泰城、碧桂园kcc云南印象等。（3）资源优势区：依托滇池等湖泊、水域资源发展起来的区域，主要为沿滇池发展起来的西山区南侧、官渡区西侧等沿着滇池发展起来的区域，代表楼盘像七彩云南古滇名城、万科翡翠等。，2024/5/21 周二67市市场调研小研小结三、市三、市场产品情况：品情况：目前昆明市市场在售项目主要以精装为主，房源主力户型以为110120三室为主，部分项目附带4580左右的公寓产品，在城区旧城改造项目及其环滇池沿线的主要楼盘销售区户型面积普遍较大，主要以三室为主，整个昆明两室的住宅极少。除部分项目房源正南正北外，多数项目房屋朝向西南、东南为主。四、价格四、价格趋势：昆明市房地产售价在2016年取得显著增幅，在2016年年初整个市场均价在60007000元/左右，典型楼盘代表均价在80009000元/左右，2017年10月底调研中了解到昆明市市场整体均价在10000元/左右，典型楼盘代表价格在1300015000元/，市场均价取得较高增幅。增幅最快的区域为呈贡新区，随着政府搬迁，高铁、地铁的开通，原先客源寥寥的“鬼城”价格由原来的30004000元/增长到目前的80009000元/，部分楼盘售价近10000元/。五、五、2016年昆明房价上年昆明房价上涨原因：原因：昆明市房价的上涨首先得益于各省频繁颁布的限购限贷政策，使得各地投资客“现金”外溢，昆明市作为唯一一个不限购的省会城市，投资价值凸显；其次得益于北方雾霾天气的影响，作为南方城市，昆明房价较低，环境较好，吸引了一批改善环境度假、养老的客户；第三得益于昆明市从2008年开始的旧城拆迁，带动当地居民购房的小热潮。2024/5/21 周二68市市场调研小研小结六、六、购房政策：房政策：目前昆明市限贷不限购，首套房依然可走20%首付基准利率，二套房目前30%首付，利率上浮10%，但据调研反映，近期金融政策也在逐步收紧；如有购买三套房则只能全款购买。目前最目前最热门的呈的呈贡新区新区政府政府为了控制外来投了控制外来投资客炒房，客炒房，规定房屋在取得不定房屋在取得不动产登登记证后二年才能上市交易。后二年才能上市交易。七、客七、客户构成：构成：目前昆明认购不认贷政策对外投资客户较为有利，较大程度上吸引了一批外来投资客，在实际走访调研中，发现昆明市有超过50%以上客户来自外来客户置业，像