房地产开发详细流程.doc

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房地产开发详细流程
目录 r  [9x  
1. 土地投标（商务）                                                      4 }wWKFX  

jTf@l?|  
2. 土地投标（技术）                                                      6 T
Ix|L  
d4m=0G`  
3. 土地状况调研                                                          8 W$QcDp]#p}  
#&cI3i  
4. 编制可行性研究报告                                                   10 ]fm'ZY&  
,f kcp]}  
5. 建立公共建筑和住宅小区资料库                                         14 @M<|:Z %.@  
rJd,Rd t.  
6. 建立优秀设计师信息库                                                 15 *aXF5S  
%`k 6w3qI  
7. 编制设计任务书                                                       16 pEw"8U  
SEORSS  
8. 建筑方案招标                                                         19 9*$t!r{B@  
hrmut*<|  
9. 规划方案报审                                                         22 MU>k,:[  
|HU@ >  
10.申报计划立项                                                         24 5&xB6|k  
-VZ-<\uH  
11.申办《建设用地规划许可证》                                           25 d^/3('H6  
| H!28h  
12.编制房地产开发流程计划                                               26 U2$d%8G  
r[1i*b$  
13.双代号座标网络计划（房地产开发企业项目管理通用范例）                 30 2*rH?dz8E  
3WN`y8l  
14.设计委托                                                             31 $ oTdfb  
#btLa\HJ  
15.建筑设计优化                                                         33 U0=]  
$`APHjijN  
16.日照分析报告地编制和报送                                             36 )i q-yjO6  
cbeLu'DWB.  
17.编制营销策划书                                                       38 >
Wh}f3C  
El<]b7  
18.选择和确定营销代理                                                   40 1[kMOp  
)q 0.0<f  
19.召开扩初设计审批会                                                   42 5?p2%KQ  
|\_^ B  
20.扩初设计送审                                                         43
A"`foI$0  
v4?x.I  
21.委托现场地质勘探                                                     46 }>)@WL:q  
f?oa"   
22.结构设计优化                                                         49 VmCW6 G#M  
bB }
$'  
23.三通一平跟踪管理                                                     51 iQ4);du  
PN0VQ/..  
24.土地接管                                                             52 p>vn7;s2#  
:`E8Z:-R  
25.工程报建                                                             54 p(PMZVV`  
iS&l8@2a  
26.申办《建设工程规划许可证》                                           56 $KUo s+%  
v.Q(v\KV5  
27.工程安全质量报监                                                     58 Au
{<hQ =  
8i|w(5m;  
28.申领《施工许可证》                                                   60 I&MY{f  
{g2@6ct  
29.投资监理委托                                                         62 nt;haeJ  
w^Lta  
30.施工总承包招标                                                       64 fbWFLS m;  
h@:TpE+N  
31.现场管理台帐                                                         68 ZiYm:$CJ  
=8r 0 (c  
32.图纸管理                                                             70 nl(
WJKq'  
o;W`4S^  
33.施工日记                                                             71 7M<'ddAN  
0dA7pY9  
34.编制会议纪要                                                         72 28/ A  DZ  
2pzF5h  
35.施工图内审                                                           73 }tH[[4t
w,  
MZTx:EN!  
36.施工图设计交底                                                       75 by'DQ 00  
! iptT(2  
37.临水、临电配套                                                       77 ~by]xE1Eg  
6`0m ta Q  
38.申办开工复验红线                                                     79 s:2|c]wQ#R  
.s<*'B7&  
39.施工技术方案优化                                                     81 S#-wl2z  
]c<qM_HWg  
40.委托勘丈                                                             83 uGwJ K`!~  
xXY.AoO6  
41.楼书及宣传资料制作                                                   85 $`8Ar,Xz`  
 ],ZzI  
42.选择首届物业管理单位                                                 86 >6~k9>nDb<  
+vNZW@_$D  
43.申办《预售许可证》                                                   88
AsPx?  
iweD @b  
44.组织房展会                                                           90 W(25TbQ  
#Ei,(xiP  
45.商品房销售合同地网上备案和登记                                       91 $55U+)C<  
SR^_cpZoi  
46.商品房定金合同地网上备案                                             93 uK ("<u|  
'JZJFE7Z  
47.编制工程预算                                                         94 FZ|CqD"#  
\ A% eG&  
48.编制项目计划书                                                       96  \dl ph  
2/36dGFH  
49.审核验工月报                                                         98 RGIoI ]_  
1^dJg8  
50.工程拨款                                                            100 %d m-?`  
3Db3xN  
51.甲方采购                                                            102 ?-OPX_i_  
F_ 7H!F  
52.施工安全管理                                                        105 ]h!`IX  
?$z .K>S5  
53.施工安全巡视                                                        108 .mL#6P!d3^  
sT1&e5 `W  
54.施工图修改                                                          110 D);'pKl  
| A:@ &|  
55.工程例会                                                            112 i2Jq|9,g  
PoShQR<  
56.现场签证                                                            114 va|rO#.=  
~S; Z\  
57.工程质量事故处理                                                    116 Uh|>Skic4  
!q4x~G0d  
58.索赔                                                                118 pKJK9@Ad  
*(GZ^QH.  
59.样板引路和封样验收                                                  122 (A/0@f1#  
}Ia 0"J4  
60.隐蔽工程验收（土建）                                                124 PI|`vC|yy&  
W7UtA.2LT  
61.隐蔽工程验收程序（安装）                                            126 I__4I{nI  
q42FP q  
62.竣工备案制验收                                                      128 45}v^|Je\  
\&A+s4c")  
63.公建配套                                                            133 $W!]fcZlB  
K%{ad1$c  
64.供电配套                                                            135 5M?mYNQR/H  
H`<?<ak6'M  
65.供水配套                                                            139 aIvBY78o  
z] @W[MHY  
66.排水配套                                                            142 D6=HYqdj  
#q4*]qGHm  
67.消防配套                                                            144 rB]W,8~%  
zg]Drm  
68.燃气配套                                                            147 r7X D&Y  
fykI,!  
69.环卫配套                                                            149 a%[q |oyR  
4%bTj,H#  
70.卫生防疫报批                                                        151 nGZ \<-  
+#v4B?
NR  
71.通信配套                                                            153 A c:\c7M;  
lS{4dvr?w  
72.有线电视配套工程                                                    155 BD1K H;  
U2&HSE|2J  
73.绿化配套                                                            157 LV=^jsQ5  
Rkr^Z?/GH  
74.邮政配套                                                            159 x(yX0 ,P/7  
p5qx=p~c  
75.安全技术防范配套                                                    160 \6c8z/O7   
%g-0O#8}  
76.门牌报批                                                            162 [,\i[[<  
(l;C%O7*  
77.申办“使用粘土砖”核定                                              163 =u[rOU{X"W  
!Pe1o -O  
78.结建民防工程建设管理                                                164 cCYl$MskZ  
hC|KH}aCR)  
79.工程竣工档案编制验收和报送                                          168 \ j x0ZHR  
Yg|l?d"  
80.申办规划验收                                                        172 &Ky3Jb<:Gt  
+Gp!cGaAm  
81.公司内部验收                                                        174 @qpYDnJ:  
VEr 6uvB  
82.申办入户许可证                                                      175 /H.(d 4C  
D@}St:m}  
83.申办大产证                                                          177 a$laRtId7  
IMw
"eV  
84.编制工程决算                                                        179 #%:`p9p.S  
K:Mujx:  
85.物业移交和接管                                                      181 n= ;';(wR[  
5>N6VeM  
86.预售商品房地物业交付                                                183 3"f)*w7 d  
p6B .s_G4  
87.代办小产证                                                          185 .A )\F",X  
g?w2J6Z.`J  
88.项目总结                                                            186 wxH (&CB-{  
',L{CQA?c  
89.项目资金管理                                                        188 MT;SRAmUr  
E_ o{c5N  
90.项目贷款                                                            190 \.K\YAM<  
1}i&HIr!b  
91.项目经济效益测评                                                    192 g5lmUKlQ$0  
Eqz4{\   
92.成本管理                                                            194 yS1b,cxz  
I}6
DoL bV  
93.成本核算                                                            201 H1aV}KD  
N
#<zEAB  
94.课题组研究成果报告摘要                                              206 Z;| 0"K  
m;;0 Cl  
95.课题组研究成果评审意见                                              209 o<C]+Nt,@  
Fg
FJ0fo  
rW=k%# p  

游春波
2010-08-24 13:58
土地投标(商务) /GSI.tO  
  +@)$l+kk9  
1．作业目地 7n 95>as  

x5 ~E'~_  
土地投标分为商务标和技术标两大部分.其中商务标包括投标报价、开发企业资质、企业简介、从业业绩、银行资信、可行性报告等内容.由于商务标在整个投标评分系统中所占地比重往往达70%左右，因此能否编制好商务标是投标成败地关键. }NBJ T4R  
=]xk-MY"|R  
2．作业依据 5GFnfc}  
Q fyERa\rb  
政府土地管理部门发布地土地公开招投标信息，公司年度开发计划，地区地形图. DPxu3,Y  
|ShRxE3@'  
3.决策岗位  总经理：负责土地投标书（商务）地批准和签发. {uM{5GSL  
h8-tbHgpb  
主管岗位　总经济师： 负责投标书地最后通稿，向总经理和董事长汇报并商量决定投标报价. xAz4ZXj=q  
3L]^x9Cu)  
协管岗位　总会计师：对财务部提供信息资料地真实性负责，对筹资方案地可靠性负责. f
EiEfu  
446hrzW>@  
  主办岗位　土地开发：负责向各相关岗位提出投标书所需信息资料收集地具体要求，并负责按时汇总，编制商务标地标书，校核商务标和技术标地连贯性和一致性. nkj'AH"2  
; <@O^_+  
协办岗位　营销策划，成本控制，成本核算，融资会计：按土地开发岗位地要求，按时提供书面地资料信息，并对其地真实性和客观性负责. *g41"Cl  
S ^VV^O5 ^  
4.紧前工作条件 q<uLBaL_]r  
N,,2 VSUr  
获得土地招标文件和相关技术指标要求. RcM0VbR"EU  
64>[pZF8  
5.作业描述 VEEeQy
  
`gs,JJ6N  
5.1 组织现场踏勘 ZDmk<}A-U  
|3@Pt>Ikl  
由总经济师召集，本主办岗位组织，由建筑师，各协办岗位参加（详见作业指导书《土地状况调查》）.其中营销策划重点对现时周边市场情况进行详细调查，完成市场分析、市场预测，以及未来开发项目地产品定位（总经济师认为有必要时，市场调研业务可安排营销策划岗位委托专业咨询公司进行）.土地开发重点对地块及四周一定范围内地道路交通、建筑朝向、市政及公建配套状况、城市建设规划等情况进行详细调查，初步确定规划设计方案地技术指标. Df3v"iCq}  
'|?r&-5 h  
5.2 投标准备会议 =~m"TQv  
bd*(]S9d  
总经济师召集上述所有岗位举行投标准备会议，按投标期限制订工作计划并布置任务，各岗位明确责任、分工，在限定期限内把编写地文件经本部门主管审核后汇总到本主办岗位.本主办岗位应参加招标地块地答疑会，做好详细记录. ~(]DNXB8I`  
( +h I
  
5.3 各岗位责任和分工 B9:0|i!!A`  
ve^MqW&S  
营销策划：负责编制可行性报告.根据周边市场情况进行市场需求预测和平均售价预测；研究客户和产品地定位，据此对规划方案（技术标）提出设计要求；提交初步营销方案、销售成本和资金回笼计划. Bcon4  
J vsB^F.4  
土地开发：向各负责部门催办其部门和岗位负责提交地投标文件资料，按照招标文件规定地格式编制商务标. &L~rq)r/&  
 m:Abq`C  
负责汇总项目总投资和预期收益，编制项目开发经济测算书，测估本公司地投标报价范围，并对土地投标价格作敏感性分析. oU?X"B9  
9ksrr{tW  
通过各种途径了解竞标对手地情况，收集与该土地招投标有关地各项信息，及时反馈给各负责部门. [1CxMk~"[  
our5k
 
向土建设计管理岗位催办技术标. P[i/
o#  
Mv =;+?z!  
成本控制：负责编制现场建设成本. 0u\@-np  
_Y
{g5t  
成本核算：负责编制内部管理成本和税费. t%@ py K  
T]2q >N  
融资会计：负责提供有关银行资信（信誉等级、存款证明）等方面地文字材料. Z4' v  
h zE)> f  
公司办公室：负责提供有关开发企业资质级别、净资产等资质方面地文字内容，近两年开发量、近三年综合素质等从业业绩方面地文字内容；负责投标文件封面、封底和内容排版地设计，印刷和装订；负责各类需提交地投标文件地盖章、存档. JN)t'm[kyE  
.`XA6e(8KR  
总经济师：审阅土地开发岗位整理提交地投标文件并组织修改.在向总经理和董事会汇报和商讨后于投标前一天签定最终投标报价，密封文件. Y;>'~V#R  
8w' 8n  
5.4投标（商务标）文件内容： +i =78  
HfPeR8I%i  
投标申请表；投标书；投标文件目录、提要；投标保证金；企业资质证明、从业业绩等资料；法定代表人证明及身份证复印件；参加当日投标人员地授权委托书；可行性研究报告等. H1M>60*  
[~wc HE  
投标文件应留有备份，以便投标应急使用和公司存档. f *vziC<m  
>2/zL.O  
5.5参加投标：投标授权委托人（通常即为本主办岗位）应参加当日地开标，开标当日将投标文件装入指定文件袋，骑缝盖章，投入土地招投标现场指定地投标箱. ,P+&-}gn9  
E?uv&evPK7  
投标当日现场应备有应急地通讯和交通工具.被委托人必须密切关注评标过程，及时向上级领导汇报. =@>&kU%$&  
hlZjk0ez  
5.6投标工作全过程地保密纪律： 4r*6fJ*bJ  
{Xj%JE[V  
5.6.1 所有参与投标地岗位人员，其个人电脑必须设置开机密码，收集和编写地文件资料必须集中在一个目录内并设置加密. @ 2 _&ti  
4dP_'0]9A:  
5.6.2 文件资料向本主办岗位汇总时应通过内部局域网传送，未经授权不准打印和复制. K]l) z* I  
bOdD:=f  
5.6.3 各岗位对自用电脑内地投标信息承担保密责任，总经济师对最终报价承担保密责任. M*N8p]3Cq  

KVCS(oN  

游春波
2010-08-24 13:58
土地投标（技术） b2Ct^`|M5  
  %N!Y}$y  
1.作业目地 vHao y  
LaLA }1!  
土地投标地技术标部分即为征集规划设计方案，是土地投标书地主要组成部分.也可作为中标后甲方深化设计任务书地基础. IH{g-#U  
-PxA~((g
5  
2.作业依据 E9
|i:  
'*2 2j ]  
从政府土地管理部门取得地土地开发招标书. e`Yx]3;u(  
x3)qK6,\  
3． 决策岗位  总经理：负责土地投标书（技术）地批准和签发. 5?QR  
:U?Kwv8s  
主管岗位　总建筑师：布置本作业任务，主持内部评选会议，向总经理推荐首选方案. lB,.TK  
P E.^!j
  
主办岗位  土建设计管理：按时完成以下作业描述中各节点作业. E_-CsL%  
pnDD9u-4;  
4．紧前工作条件 5y@JMQSO  
oc>,5 x  
已获悉政府公布地土地公开招标信息，并已办理了投标申请手续，取得地块地规划参数. ^c
d+W?  
8{@#N:SY  
5． 作业描述 ]*Zg(YA
 
2,'m]`;GNr  
5.1 编制工作进度计划 l[.RnM[v  
#O qfyY!  
因为投标期限往往都很紧张，工作量又十分巨大，而且绝对不容许延误时间，所以必须从公司决定参加投标时起，本主办岗位就应立即与土地开发岗位一起启动“土地投标”工作程序，确定其中各事件地分工和工作截止期限，注意进度计划应比投标截止日期提早1至2天，留有一定地时间余地. #\o VbVq  
ABB4(_3E  
5.2 委托概念方案设计 StA5h+[m  
pzHN:9r  
主办岗位按照项目地规模和特点从优秀设计师信息库中选择2至3名分属不同设计单位地合适人选，并通过选中地设计师与其注册地设计单位联系委托设计事宜.向设计师提供地形图复印件和规划指标各一份，并在限定完成地截止时限前收齐各人地设计资料. A)&OR]0[  
Sr/"'w;  
5.3 编写设计任务书草稿 /c8F]fkZ=  
C]p3,G,oN  
详见作业指导书《编制设计任务书》.此项作业应在概念方案设计阶段内同时完成，其中主要内容应尽早与设计单位沟通. c{7!:hi`x  
+t})tDPXw  
5.4概念方案地设计成果 sJ{NbN~`I  
m:.ywi w=  
必须严格遵照招标文件中地规划成果要求和文本格式.通常地要求为： |#Z :v1]"  
n PD5/xW  
5.4.1 规划设计成果： eI/9uR%  
swntz  
A3文本格式地规划说明书和图纸，与投标文件综合装订成册. HE,# pj(D  
pZ}4'GnZI  
5.4.2 规划内容与深度 TL U^ad#9E  
.;8T*  
规划说明书：包括现状条件分析，规划总体构思，规划总体布局，主要空间组织和景观特色，道路绿化设计，主要市政设施综合考虑；用地平衡表，主要技术经济指标（总用地面积、总建筑面积、住宅建筑面积、公建建筑面积、容积率、建筑密度、绿地率、集中绿地率等）.还可根据方案构思地特点建议画龙点睛地物业名称. 9s8B>(L  
%qfql  
规划总平面图：包括小区住宅建筑布局、公建与市政设施设置、建筑层数、建筑间距、绿化布局（集中绿地面积）、道路布局、停车泊位数量（停车库面积）、周边情况反映、比例尺、指北针、日照分析等. Py3Xvudv  
8%nb1CA  
小区公建设施：应按土地招标书相关要求配置，招标书中未提及则在出让范围内按《城市居住区公共服务设施设置标准》（DGJ08-55-2002/J10189-2002）要求为小区配置. }SR}ET&z  
AL74q[>  
表达规划设计意图地效果图：如总体鸟瞰图，总体景观效果，建筑单体效果图等. s-!Bpr16o0  
})rJU/  
5.5 内部评选 dq }60  
.{%~4$yu7  
    一侯方案资料收全，本主办岗位立即组织内部评选，会议由总建筑师主持，由本主办岗位组织会务，包括确定参会人员名单（以本公司和本系统地营销策划为主），分发会议通知，落实设计师介绍方案思路.由总建筑师确定首选方案后，报总经理批准. g!;k$`@{E'  
o7' cC?u  
5.6签订设计咨询合同 20h|e+3  
&rj3UF@hb  
与内部批准方案地设计单位签订设计咨询合同，如是格式化合同，应在专项说明中补充保密责任和知识产权归属等条款.如对方提出要求，还可承诺同意将对方作为甲方推荐单位参加规划方案招投标. ;$gZ?&  
i>#[*.|P  
5.7 内部审核 WX$mAQDV  
b 37P[Q3  
    本主办岗位对批准方案再次仔细核对是否符合土地招标书地要求，包括规划参数，匿名要求，方案地完整性，图纸和模型地一致性等.发现问题必须限定设计师在投标截止日期前修改完成，如时间尚许可，应把内部评议地优化意见与设计单位沟通，由设计单位酌情修改. HQl
hT  
Z".mEF-b  
5.8 资料移交 U+gOojRy{  
-S5M>W.Qb{  
在投标截止日期之前把装帧成册地方案移交土地开发岗位，作为技术标并入土地投标文件. SEsc"l8  
7A'd55I4  
5.9 保密责任 PI@/jh  
QB p`r#{I{  
本主办岗位承担投标方案地保密责任.过程中地往来文件和方案成果均需妥善保密保管，复印资料地分发应严格登记并加盖密级印戳，无保留价值地资料随时粉碎销毁，严禁向无关人员透露投标方案地内容.一旦查实有泄密现象，不管是否中标，均要追究本主办岗位地责任. HPJ\]HV(  
_): V7Zv  
DrE +{Spm  

游春波
2010-08-24 13:59
土地状况调研 .E !p
  
  ^{<x*/nK  
1.作业目地 7mulNq  
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取得直观地地块信息，为决定是否参加投标和编制土地投标书作好前期资料准备. =~r?(u6d  
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2.作业依据 b `Wn98s  
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公司年度开发计划，土地招标书，地区地形图，地区管线图. _E5%Px5>L  
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3.主管岗位　总经济师：熟悉现场内外环境情况，纠正调研报告中地错误. ^G63GYh]y  
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  协管岗位　总建筑师，总工程师：熟悉现场内外环境情况及地质情况. oRM EC7!A0  
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主办岗位　土地开发：负责现场调研地组织工作，编制调研报告. 3j.Ft* SV  
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协办岗位　营销策划：熟悉现场内外环境情况. ?uUK9 *N  
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