蓝敏：土地出让金收据还算合法凭证吗？(老会计人的经验).doc

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蓝敏：土地出让金收据还算合法凭证吗？（老会计人的经验）

“怎么不算合法凭证，我们昨天才收到一张！”
有一种观点甚至认为：只有国土部门开出的土地出让金收据，才是唯一有效的土地入账凭证。
问问：“为什么呢？”
没有人说得清楚。本该如此吧，一直都这样吧。
没什么本该如此的东西。实际上，土地出让金收据之所以一直都这样属于合法凭证，原因只有一个：土地出让金不能开发票。
为什么呢？因为：土地出让行为，不是营业税的应税行为。
逻辑是这样：出让土地行为，不是营业税应税行为→不征营业税→营业税上不属于经营收入→不能开营业税发票。
同理，土地被政府征回，也不是营业税应税行为，也不需要对收到的赔偿款交营业税，也不能开营业税发票。
参看文件：
营业税科目注释
土地所有者出让土地使用权和土地使用者将土地使用权归还给土地所有者的行为，不征收营业税。
蓝老师，你这说的是营业税啊！现在是什么年月了？
是的，现在营改增了，土地问题就被搞乱了。
按营改增政策的规定（36号文附件3）：
营业税改征增值税试点过渡政策的规定
一、下列项目免征增值税
（三十七）土地所有者出让土地使用权和土地使用者将土地使用权归还给土地所有者。
注意，土地出让和土地征回，变成“免税”了，不再是“不征税”了。（同时，没有其是不征税行为的规定）
其中的差别是：免税属于应税行为，但被免了；不征税，根本就不是征税范围，与增值税无关。
“现实中反正都是不交税，不征税跟免税，应该没有什么区别吧？”
外行这样问可以原谅，专业的会计、税务人员不行。内行必须要从规则角度把税务的要点把握死。
1、变成免税后，必须开免税的增值税发票。
现在，出让和征回土地的行为属于增值税应税行为了，只是被优惠免税而已。所以，出让土地与被征回土地，在增值税上都是经营收入，按《中华人民共和国发票管理办法》，必须开增值税发票。
如果此时采用土地出让金收据、财政收据之类的凭证，则全都是违法凭证。
房地产企业傻眼了吧：土地出让金扣除还能凭出让金收据吗？国土局会开发票吗？
也不用太担心。
要么财政部、税务部局再打补丁，要么就将错就错地错下去。这并不是希罕事，客运火车票、动车票、高铁票，都不是发票，都不满足《中华人民共和国发票管理办法》的明确而硬性的规定，编码、发票监制章、发票专用章……规定要有的一概没有，是典型的违法凭证。但，税务还不是照样不管，任随作为发票报销。
但下一点，就需要担心了。
2、变成免税后，进项不能抵扣
他们为什么硬要把土地出让、征收，由不征税变成免税呢。
你看：如果继续不征税，征地时，土地被征的赔偿（不含地上建筑物）就不能征销项，但土地原来有进项的话照样可以抵扣，有进项无销项，在一些观点看来，是国家吃亏了。
这一变化会导致非常大的问题。
比如，公司投资1.11亿，购买一办公楼土地可用50年，其中房价1亿，进项0.11亿，并按规定进行了抵扣。
十多年后，土地被政府建国防设施征收，取得赔偿款，这个赔偿免税，即无形资产转用于免税项目，那么，十多年前抵的0.11亿要不要进项转出？
转用于免税项目，当然要转进项。从现在政策看，应该按无形资产摊销的净值来转。但此时应该首先将0.11亿进项分清不动产与土地的进项，其中不动产进项显然是可以抵扣的，因为不动产被拆的行为不是应税行为。
谁也不敢保证自己的房子明天不会被征，所以要关注这一风险。
小编寄语：不要指望一张证书就能使你走向人生巅峰。考试只是检测知识掌握的一个手段，不是目的。千万不要再考试通过之后，放松学习。财务人员需要学习的有很多，人际沟通，实务经验，excel等等等等，都要学，都要积累。要正确看待考证，证考出来，可以在工作上助你一臂之力，但是绝对不是说有了证，就有了一切。有证书知识比别人多了一个选择。会计学的学习，必须力求总结和应用相关技巧，使之更加便于理解和掌握。学习时应充分利用知识的关联性，通过分析实质，找出核心要点。