经营分析--XXX旧货专业市场商圈分析区域经营环境分析.pdf

www.managecn.org 管理在线 1 一、大沙头旧货专业市场商圈分析区域经营环境分析 一、大沙头旧货专业市场商圈分析区域经营环境分析 1.1 大沙头沿线商业分布情况 1.1 大沙头沿线商业分布情况 大沙头作为昔日广州的对外港口之一， 在八十年代因为交通道路网络的未完 善， 水路客运一直担当着重要的角色， 而随着城市的加速发展， 桥梁建设的增加， 人民生活水平的整体提高， 过去曾一度辉煌的大沙码头由于水路客运的日渐稀落 而功能衷退。 经过政府的改造， 这里曾一度成为广州市著名的大排挡聚集地， “西 贡食街”更是成为市民品尝物美价廉、色香味俱全的海鲜的好去处。后来因为环 保、污染的问题，一度红红火火的“西贡食街”被迫停业。正在这个时候，家电 业和通讯业的飞速发展， 为今日大沙头成为全国闻名的二手旧货市场奠定了坚实 的基础。 时至今日，整个大沙头已经发展成为主要以二手手机、附以二手电脑、二手 数码产品买卖的专业市场，并且拥有 3000 多户的二手旧货经营商家。而广州也 因为大沙头的崛起，发展成为全国最大的二手产品集散地，全国各地的众多二手 商贩都是通过广州进货，其知名度已经达到海外，许多中东地区、甚至经济发展 沿 江 东 路 大 沙 头 大 马 路 大沙头三马路 大沙头四马路 沿 江 东 路 大 沙 头 大 马 路 大沙头三马路 大沙头四马路 海 印 布 艺 总 汇海 印 布 艺 总 汇 大 沙 头 旧 货 市 场 （ 港 湾 广 场 ）大 沙 头 旧 货 市 场 （ 港 湾 广 场 ） 海 印 广 场海 印 广 场 海 印 电 器 总 汇海 印 电 器 总 汇星 之 光 电 器 城星 之 光 电 器 城 盛 贤 大 沙 头 旧 货 交 易 市 场 盛 贤 纺 织 （ 布 艺 ） 城 盛 贤 大 沙 头 旧 货 交 易 市 场 盛 贤 纺 织 （ 布 艺 ） 城 盛 贤 数 码 电 器 城 盛 贤 数 码 电 器 城 宝 达 旧 货 市 场 宝 达 旧 货 市 场 奥 讯 旧 货 市 场奥 讯 旧 货 市 场 www.managecn.org 管理在线 2 相对落后的东非二手买家都会慕名而来。而其他主要以售卖一手手机、电脑数码 产品、家用电器等的大型卖场也分布在大沙头二手市场的周边，其中海印区域主 要是以卖新品水货为主的，二手交易相对较弱。现时的大沙头区域和海印区域， 已经成为市民选购一、二手数码产品的好去处。特别是大沙头，已经是购买和出 售二手手机的第一选择地。 1.2 大沙头二手手机经营情况分析 1.2 大沙头二手手机经营情况分析 根据现场的实地了解， 目前整个大沙头旧货交易市场里以经营二手手机的商 场有四个，具体分布如下： 1.2.1 海印大沙头二手旧货交易市场海印大沙头二手旧货交易市场 该市场作为海印集团旗下的二手手机专业市场， 拥有良好的品牌信誉作为支 撑，而且相对地靠近路面，人流情况比较理想，经营业务主要为零售，兼有少量 批发。场内的经营环境宽敞、明亮。但是面积相对地较小，难以长期聚集人流。 大 沙 头 旧 货 交 易 市 场 二 手 通 讯 总 汇 大 沙 头 旧 货 交 易 市 场 二 手 通 讯 总 汇 海 印 大 沙 头 二 手 旧 货 交 易 市 场 海 印 大 沙 头 二 手 旧 货 交 易 市 场 大 沙 头 特 价 手 机 市 场 大 沙 头 特 价 手 机 市 场 大 沙 头 澳 讯 二 手 手 机 市 场 旧 货 一 条 街 大 沙 头 澳 讯 二 手 手 机 市 场 旧 货 一 条 街 沿 江 东 路 入口 沿 江 东 路 入口 www.managecn.org 管理在线 3 每个柜位的租金维持在 1000～1300 元左右，目前出租率大概在 90%左右。 1.2.2 大沙头旧货交易市场二手通讯总汇大沙头旧货交易市场二手通讯总汇 虽然该市场处于整个二手旧货交易市场的深入处，而且装修、整体档次感对 比其前面的“海印”市场要差，但是其组建的时间却是最早，经营面积也是几个 二手手机市场里最大，同时档位的规划也比较集中。目前该市场已经成为整个二 手手机市场里的旗舰，其人流、手机种类、手机档次都是处于一个领先的水平。 特别是一些比较新款的高端机，也能在这个市场里可以找到。而这个市场的经营 业务也有别于其他几个市场， 主要是以批发为主， 零售为副。 许多二手手机商家， 包括本地和外地的，也经常来这里采购。由于其经营状态良好，因此其租金也相 对较高，一般维持在 1300—2000 这个水平。 1.2.3 大沙头特价手机市场大沙头特价手机市场 这个市场是四个市场里唯一一个没有二手牌照的市场， 由于这个最致命的原 因， 虽然其位置正对沿江路， 而且拥有一定的经营面积， 但是其人流却是最少的， 市场里的经营者由于没有牌照的关系，因此在柜台里只能摆放手机的模型，但私 下却可以进行二手手机的交易。总体来说，这个市场的人气最少，没有良好的经 营氛围。 1.2.4 大沙头澳讯二手手机市场大沙头澳讯二手手机市场 澳讯二手手机城位于整个旧货交易市场的边缘， 紧邻隔壁的大沙头特价手机 市场。这个商场在早期曾经面临着客源不足的情况，主要是因为位置不如其他两 个商场理想和招商未满的问题，后来经过调整，主要以针对零散客户，并且以中 www.managecn.org 管理在线 4 抵挡手机零售为主，渐渐地有所起色，目前已经成为一个人流相对充足的市场。 该市场主要以零售为主，装修档次相对大众化，租金基本与海印大沙头二手旧货 交易市场持平。 小结小结 从以上四个市场了解得知， “海印大沙头二手旧货交易市场”主要是以“海 印集团”良好的品牌口碑来进行吸引客户，由于海印集团在大沙头、海印桥一 带由来已久，因此有一定的品牌追随者。而“大沙头旧货交易市场二手通讯总 汇”则走规模路线、以批发为主，零售为副。时至今日，已经成为二手手机行 业的“龙头” ，相反， “大沙头澳讯二手手机市场”则巧妙地避开了前者的风头， 坚决地走差异化路线，以零售中抵挡手机为主，同样获得了成功。 从以上四个市场了解得知， “海印大沙头二手旧货交易市场”主要是以“海 印集团”良好的品牌口碑来进行吸引客户，由于海印集团在大沙头、海印桥一 带由来已久，因此有一定的品牌追随者。而“大沙头旧货交易市场二手通讯总 汇”则走规模路线、以批发为主，零售为副。时至今日，已经成为二手手机行 业的“龙头” ，相反， “大沙头澳讯二手手机市场”则巧妙地避开了前者的风头， 坚决地走差异化路线，以零售中抵挡手机为主，同样获得了成功。 但是，现在整个大沙头旧货交易市场却面临着一次重大的变化，因为政府 已经下令对其进行迁拆，将其改造成为“港湾广场” 。也正在这个时候，周边已 经有三个商场打着“二手手机旧货”的旗号进行招商，下面将对这三个商场进 行详细地分析，了解其状况。 但是，现在整个大沙头旧货交易市场却面临着一次重大的变化，因为政府 已经下令对其进行迁拆，将其改造成为“港湾广场” 。也正在这个时候，周边已 经有三个商场打着“二手手机旧货”的旗号进行招商，下面将对这三个商场进 行详细地分析，了解其状况。 1.3 大沙头现正招商的二手手机市场情况分析 1.3 大沙头现正招商的二手手机市场情况分析 www.managecn.org 管理在线 5 大沙头现正招商的二手手机市场概况 大沙头现正招商的二手手机市场概况 商场名称 商场名称 澳讯旧货市场 澳讯旧货市场 盛贤大沙头旧货市场 盛贤大沙头旧货市场 海印大沙头二手城 海印大沙头二手城 位置 位置 大沙头三马路， 盛贤旧货市场对 面。门面宽 180 米 大沙头三马路与东华南路之间 东华南路 装修档次 装修档次 风格较为简洁， 立面设计较为时 尚 装修相对二手交易市场较豪华 装修一般，较为简单 经营层数 经营层数 1F 2F -1F 1F 1F 2F 经营面积（㎡） 经营面积（㎡） 2300 1200 约 3750 约 3750 2300 1900 柜位 铺位柜位铺位 柜位 铺位 柜位 铺位柜位 铺位 柜位 铺位 租金 （元/月） 租金 （元/月） 1000 2000700 185 元/ 月/㎡ 800、 1300、 1600 1400、 1700、 1900 1000、 1300、 1600、 1900 1900 柜位 800、1000 元/月；固铺为 1400～ 1800 元/月 柜面尺寸 柜面尺寸 柜台 809550cm， 铺位门面 2 米 1005090cm 柜位分 1.2 米及 1 米长两种 柜位及铺位数量 柜位及铺位数量 160 50 －1F 柜位约 700 个，1F 柜位约 300 个；档口数约有 200 个，固定档位约 70 间。 —— 管理费（元/月） 管理费（元/月） 300 600 300 60元/月 /㎡ —— —— 配套设施 配套设施 收费停车场、中央空调、货梯、 电话（宽带）、喷淋装置、监控 摄像头、 无天花吊灯式灯光、 双 向手扶电梯 收费停车场、中央空调、货梯、喷淋 装置、监控摄像头、双向手扶电梯、 豪华天花吊灯 收费停车场、货梯、喷淋装置、监控摄 像头、单向手扶电梯 www.managecn.org 管理在线 6 预计开业时间 预计开业时间 2005 年 9 月试业 2005 年 9 月试业 2005 年 9 月试业 备注 备注 管理费包括水电费、 中央空调及 卫生费， 铺内电费自负； 商户从 大沙头搬迁后开始计租， 前半年 5 折租金。 租金已包含管理费、中央空调费、公 共水电费、保安（24 小时）、卫生广 告推广； 由开场日起， 一年 5 折计租。 租金已包含管理费 负责人 负责人 吴镇忠 范贵然 邵建明 广州智成房地产顾问有限公司 7 从上表可以看出，这三个新的市场无论从档次、规模、配套等几个方面都比 原来的“大沙头旧货交易市场”有着较大的提升。而且其位置都集中在原来的二 手旧货市场的北面，希望延续原来大沙头二手旧货市场的商业环境，形成一个新 的二手旧货商圈。 1.3.1 盛贤大沙头旧货市场盛贤大沙头旧货市场 其档次在新的三个市场里是最高的，同时经营面积也是最大的。完全摆脱了 二手旧货市场的感觉，但是租金相对其他两个市场要昂贵一点，而且首次需要二 手手机商家到负层经营，对于其心理有一定的影响。从现场的销控情况所看和根 据其招商人员介绍，目前其经营二手手机的首层和负一层均已达到 95%的出租 率，整体出租率处于一个相对理想的状态。 1.3.2 澳讯旧货市场澳讯旧货市场 主要延续其旧场的经营模式，走中低端路线，其最大优势是临近大沙头三马 路路面，而且有原来旧场的资源。首层出租率也达到 90%左右，二层出租率大概 在 70%左右。 1.3.3 海印大沙头二手城海印大沙头二手城 海印集团的又一出品，品牌知名度成为其最大的亮点，而且其经营范围与规 模对比“盛贤大沙头旧货市场”毫不逊色。但是其位置相对偏离原来的二手旧货 交易市场商圈，严格来说，其位置已经不属于大沙头的范围。其首层出租率相对 其他两个市场要差，维持在 85%左右。 广州智成房地产顾问有限公司 8 小结小结 据资料显示，1996 年，广州旧货业兴起之始就取得了不俗的利润，许多人 纷纷跻身这个过去并不引人注目的行业。从 1997 年到 2001 年，短短的 5 年时 间里，广州的旧货市场和旧货企业上升到 30 多家，吸纳安置下岗工人、消化农 村富余劳力数十万人，旧货业也成为广州市新的纳税增长点。 近几年新产品愈演愈烈的价格战在一定程度上拉低了二手货的利润空间， 旧货市场竞争日益激烈。而不少行内的专业人士认为:广州的二手市场包括未来 的大沙头二手市场商业圈不能再向横向扩展，而应该“向上拓展”，那些换代 快、 高科技含量高的产业将会成为二手市场争夺的重点。 他们认为:二手市场中， 录音机、电视、冰箱、部分小家电将逐步被市场淘汰，但像电脑、办公设备、 音像等高科技产品的利润空间还是很大的，在美、日等发达国家，二手市场的 交易数量比一手的还大。 现时大沙头新起的这三个市场，定位都集中在手机、电脑设备、办公设备 等，也证明了这三个市场的幕后企业，对二手行业是十分看好的。而且希望通 过自身的独特优势，尽可能地全面吸纳经营二手手机的商户。 据资料显示，1996 年，广州旧货业兴起之始就取得了不俗的利润，许多人 纷纷跻身这个过去并不引人注目的行业。从 1997 年到 2001 年，短短的 5 年时 间里，广州的旧货市场和旧货企业上升到 30 多家，吸纳安置下岗工人、消化农 村富余劳力数十万人，旧货业也成为广州市新的纳税增长点。 近几年新产品愈演愈烈的价格战在一定程度上拉低了二手货的利润空间， 旧货市场竞争日益激烈。而不少行内的专业人士认为:广州的二手市场包括未来 的大沙头二手市场商业圈不能再向横向扩展，而应该“向上拓展”，那些换代 快、 高科技含量高的产业将会成为二手市场争夺的重点。 他们认为:二手市场中， 录音机、电视、冰箱、部分小家电将逐步被市场淘汰，但像电脑、办公设备、 音像等高科技产品的利润空间还是很大的，在美、日等发达国家，二手市场的 交易数量比一手的还大。 现时大沙头新起的这三个市场，定位都集中在手机、电脑设备、办公设备 等，也证明了这三个市场的幕后企业，对二手行业是十分看好的。而且希望通 过自身的独特优势，尽可能地全面吸纳经营二手手机的商户。 广州智成房地产顾问有限公司 9 1.4 区域未来发展情况分析 1.4 区域未来发展情况分析 ? 大沙头旧货交易市场将变身成为“港湾广场”大沙头旧货交易市场将变身成为“港湾广场” 早在前几年， 政府已经决定将大沙头旧货市场一带改造成为广州市最大的滨 水广场———港湾广场。但由于种种原因旧货市场的拆迁工作一直未能进行，这 也影响了港湾广场的动工。目前，有关方面终于放出消息：广州市沿江东路大沙 头旧货交易市场已经铁定于 2005 年 9 月 1 日正式开始分步清拆，并计划明年春 节前完成拆除。 同时港湾广场的总体设计方案已全部完成并得到规划部门的正式 批复，整片港湾广场将于 2008 年全面投入使用。 以下是港湾广场的简介： 以下是港湾广场的简介： 港湾广场将是一个集办公、旅游、商业、休闲于一体的多功能广场，并加入 古代帆船、相关雕塑等内容，以期重现历史上“海上丝绸之路起点”的古老东方 港口城市风貌，整片港湾广场将于 2008 年全面投入使用。目前，港湾广场的总 体设计方案已全部完成并得到规划部门的正式批复。其中，广场东面靠海印桥方 向，以绿化广场占地空间为主的 2000 多平方米建筑用地将设有旅游观光码头， 这里的大型旅游巴士停车场将成为珠江夜游游客上落的集中点。 而靠东方向还将 建设两座楼高两层、占地 2 万平方米的商业功能建筑，建筑物的负一层将设有 100 多个车位的停车场。 广州智成房地产顾问有限公司 10 1.5 “港湾广场”对本区域的发展影响 1.5 “港湾广场”对本区域的发展影响 ? 加大市场对本区域的关注度加大市场对本区域的关注度 由于港湾广场的建立，引发到现时的旧货二手交易市场需要拆迁，商户将面 临何去何从的问题，一时间各个媒体都对这次事件进行报道，从而让大沙头这个 区域迅速升温， 加深了消费者对本区域的印象， 侧面提升了大沙头区域的知名度。 ? 改变了大沙头的区域形象，提升区域价值改变了大沙头的区域形象，提升区域价值 由于大沙头区域一直主要以经营旧货二手生意为主，给消费者有点“破烂、 陈旧”的感觉，现在摇身一变成为港湾广场，整个形象都有翻天覆地的改变，提 升了自身的区域价值。 ? 填补广州没有沿江大型综合广场的空白填补广州没有沿江大型综合广场的空白 大凡知名的城市，都有其代表性的建筑物，“江海城市”多以临江临海建筑 著称，如上海的外滩、美国的渔人码头等等。珠江穿广州而过，却没有这样一座 标志性的江边建筑。 现在港湾广场的建立， 能够填补广州这个大都市的缺憾之余， 也可以成为广州新的旅游景点和标志性建筑。 ? 带旺本区的经济发展，突现无限商机带旺本区的经济发展，突现无限商机 由于港湾广场的定位为办公、旅游、商业、休闲于一体的多功能广场，这就 意味着大沙头区域有望成为广州继北京路步行街、上下九步行街，天河城一带以 及东山农林下路商业街的又一个新生消费热点，重现广州昔日的“外滩”风貌， 吸引大量消费群体进入该区域消费，从而为本区带来良好的经济收益。 ? 加速广州城市体系的升级，塑造国际化都市形象加速广州城市体系的升级，塑造国际化都市形象 随着港湾广场的建立， 广州“一年一小变三年一中变五年一大变”的 业绩也进一步体现，为整个广州的都市形象的提升带来利好动力，广州成为国际 化大都市的目标将会越来越近。 广州智成房地产顾问有限公司 11 1.6 区域经营商家的整体摸底调查 1.6 区域经营商家的整体摸底调查 我们通过对市场的整体分析，已经对现时市场的情况有一个清晰的了解。下 面， 我们将会对现时市场的经营者进行彻底的了解和调查， 获得具有实效的数据， 从而指导我们应该如何为本项目作精确的定位。 （调查分析结果将以附件的形式交付）（调查分析结果将以附件的形式交付） 小结 通过对市场经营者的两次摸底调查，我们发现许多经营者对未来的二手旧 货行业还是十分有信心的，其中大部分商户对于大沙头旧货商圈拥有浓厚的情 结，希望能够在这个区域继续经营，因此本项目的位置成为我们最大的优势。 基于现时正在招商的几个商场的位置分布相对零散，因此商户对于未来的核心 商圈确立仍然感到迷惘。这种情况对本项目来说，是我们的一个机会。 （具体详细分析请参阅附件） 小结 通过对市场经营者的两次摸底调查，我们发现许多经营者对未来的二手旧 货行业还是十分有信心的，其中大部分商户对于大沙头旧货商圈拥有浓厚的情 结，希望能够在这个区域继续经营，因此本项目的位置成为我们最大的优势。 基于现时正在招商的几个商场的位置分布相对零散，因此商户对于未来的核心 商圈确立仍然感到迷惘。这种情况对本项目来说，是我们的一个机会。 （具体详细分析请参阅附件） 广州智成房地产顾问有限公司 12 二、项目理解与 S.W.O.T 分析二、项目理解与 S.W.O.T 分析 2.1 项目理解 项目位置概述 2.1 项目理解 项目位置概述 项目位于大沙头马路与沿江东路之间的区域，共六层商业建筑。 项目四至介绍 ? 本案东面为水电局属下的建筑，首层除一间士多外无临街商铺。 ? 在南面是大沙头旧货市场，已成为地区甚至是全国等地知名度与影响力 较高的二手交易地区，是大沙头旧货商圈的核心，但由于该地段的新规 划而需迁拆。今年 9 月该市场将结束经营。 广州智成房地产顾问有限公司 13 ? 西面为本案的附楼附楼， 附楼旁边紧靠居民建筑， 大沙头马路的临街铺较少， 除个别经营音响的店铺、食肆、士多外无其他商铺，该路段的商业氛围 较淡。 ? 本案的北面正对海印广场，海印广场是档次较高的电器商城。 项目各楼层投入运营的时间 ? 首层除北面的喜市多便利店以及南面惠爱餐厅外的中间区域部分（总面 积约 450 ㎡左右）于 8 月底可进场装修，计划 9 月份试营业，而惠爱餐 厅明年合约期满，而喜市多便利店合约则要到 2010 年才期满。 ? 二层 06 年可归还一部分，余下的商户需到 07 年才撤场。 ? 三、四层于 06 年底方可交付使用。 ? 五、六层在今年年底可交付。 广州智成房地产顾问有限公司 14 6F：05 年底可交付 6F：05 年底可交付 5F：05 年底可交付 5F：05 年底可交付 4F：06 年底交付 4F：06 年底交付 3F：06 年底交付 3F：06 年底交付 2F：06 交付部分、07 年全部交付 2F：06 交付部分、07 年全部交付 1F：中间部分 8 月底交付，其余则需较长时间 1F：中间部分 8 月底交付，其余则需较长时间 项目所处商圈区位介绍 项目区位示意图 项目区位示意图 传统核心商圈： 传统核心商圈：沿江东路大沙头旧货市场（深黄色板块） 传统二级商圈：传统二级商圈：沿江东路往北至海印广场的片区（淡蓝色板块） 传统三级商圈：传统三级商圈： 以大沙头旧货交易市场为核心， 辐射至大沙头三马路的新建旧货 专业市场（浅绿色板块） 新 兴 商 圈： 新 兴 商 圈： 以新建的四个旧货专业市场为主的新大沙头旧货商圈 （粉色板块） 大大 沙沙 头头 三三 马 路 东 马 路 东 华华 南南 路路 白白 云云 路路 沿沿 江江 东东 路路 大沙头马路大沙头马路 大沙头二手市场大沙头二手市场 本案本案 海印大沙头二手城海印大沙头二手城 盛贤大沙头旧货市场盛贤大沙头旧货市场 澳讯旧货市场澳讯旧货市场 宝达电器城宝达电器城 海印广场海印广场 往二沙岛往二沙岛 海印澳讯海印澳讯 广州智成房地产顾问有限公司 15 2.2 项目 S.W.O.T 分析 2.2 项目 S.W.O.T 分析 2.2.1 项目优势（S） 2.2.1 项目优势（S） ? 本案的地理位置处于大沙头传统的旧货商圈核心区域，享有“旧货交易 到大沙头”的地段知名度优势。 ? 本案所处区域消费人流最为旺盛的地段，在这里多为专业消费群体（二 手旧货交易、音响消费、时尚视听娱乐设备与办公用品消费等）以及属 于冲动、追逐潮流型的青年消费群体，因此，所处地段的商业价值相对 邻近地段较高。 ? 大沙头经过多年的艰苦经营，到现在已成为区域较具影响的二手旧货市 场，行业商家汇聚。因此本案具有较为明确且大体量的商户客源支持。 ? 综观该区域的专业市场，包括新兴的专业旧货市场，多无仓库配套，个 别仅提供小面积空间可间隔仓库，大部分市场要去其他地方租用仓库。 而本案的四层附楼可作为仓库配套，将具有其他专业市场无可复制的自 身优势。 项目核心竞争优势—— 地段知名度优势 地段知名度优势 广州智成房地产顾问有限公司 16 2.2.2 项目劣势（S） 2.2.2 项目劣势（S） 本案在配套资源上缺乏停车场或可供商家及客户临时使用的户外空间， 这是项目在推广招商及日后经营过程中所无可避免的硬伤。 项目位于单行线路段，交通导向的限制使客户的易达性受到一定程度的 影响。 项目的商业层数有六层，商业运营的空间高度过高，四层以上的商业经 营将面临严峻的考验与压力。 由于现阶段仍有部分商户的租约仍未期满，而且各层的交付时间有断 层，各层不能统一规划或包装会对项目的招商及正常运营将带来潜在的 不利因素，加大操作难度；同时亦不利于项目品牌形象的建立。 本案的建筑已有一定的时间，其硬件设备都已出现不同程度的损耗，硬 件设备对日后的经营可能有一定的影响。 本案的发展商初次介入二手专业市场，对二手专业市场的经营模式与 “行业游戏规则”方面相对处于弱势，而未来数个新兴的二手专业市场 都是由一直在该区域运营二手市场的“庄家”操盘，因此本案在竞争上 处于较为不利的位置。 项目核心竞争劣势—— 商业体量的竖向结构，致使高层商业面临严峻考验 商业体量的竖向结构，致使高层商业面临严峻考验 广州智成房地产顾问有限公司 17 2.2.3 项目机遇（O） 2.2.3 项目机遇（O） ? 政府现阶段已进行大沙头改造的筹备实施阶段，大沙头旧货市场即将拆 迁重建，而现时港湾广场的利好前景亦在逐渐升温，未来该区域将成为 沿江东大型综合的临江景观休闲娱乐广场，从而提升该地段的形象。 ? 政府已对该区域未来的二手旧货商圈发展制定明确目标，政策与资源的 支持力度将不断加大，为该区域的发展营造利好的环境。 ? 目前二手市场普遍经营的种类较多，产品覆盖面广，未有形成专业经营 某种类型产品的二手专营市场，而且同一商场内的同属性产品分布亦相 对散乱。因此，打造规模集约化的二手专营市场是本案的市场机会点。 项目竞争机遇综述—— 大沙头再造工程以及港湾广场的利好前景，有利于提升地段的形象与影响力，大沙头再造工程以及港湾广场的利好前景，有利于提升地段的形象与影响力， 而且二手专营市场的经营模式目前处于市场空白 而且二手专营市场的经营模式目前处于市场空白 2.2.4 项目威胁（T） 2.2.4 项目威胁（T） 大沙头旧货市场的撤迁，使该地段在行内的影响力有所下降或黯淡，并 容易受邻近新兴的二手专业市场趁此形成商圈新坐标。 从现时各新兴二手专业市场的招租情况分析，目前二手市场铺位的租金 水平上升幅度较少（各场都采取首年或半年减半租金的招商策略） ，未 来项目的利润空间可能有所影响。 项目竞争机遇综述—— 新兴二手专业市场的切入，对传统商圈带来的威胁 新兴二手专业市场的切入，对传统商圈带来的威胁 广州智成房地产顾问有限公司 18 2.2.5 项目 S.W.O.T 分析 2.2.5 项目 S.W.O.T 分析 核心劣势核心劣势 核心优势核心优势 商业体量的竖向结构商业体量的竖向结构 地段知名度优势地段知名度优势 致使高层商业面临严峻考验致使高层商业面临严峻考验 确立大沙头商圈腹地地位 树立专业优质品牌二手专营市场 确立大沙头商圈腹地地位 树立专业优质品牌二手专营市场 利好机遇利好机遇 潜在威胁潜在威胁 区域利好前景区域利好前景 新兴二手专业市场的竞争市场机会点的发新兴二手专业市场的竞争市场机会点的发 掘掘 三、项目定位建议 三、项目定位建议 3.1 项目定位 3.1 项目定位 广州智成房地产顾问有限公司 19 基于我们对大沙头旧货商圈的调查研究， 以及与发展商进行过多次的深入沟 通，结合现时的市场状况，并综合考虑未来区域的发展，我们为项目确立以下定 位： 雄踞大沙头旧货商圈核心位置 雄踞大沙头旧货商圈核心位置 大众二手专营商城 大众二手专营商城 定位阐述 ? 项目位置——大沙头传统二手贸易腹地 大沙头传统二手贸易腹地 ? 经营种类——二手手机批发零售以及办公设备租售 二手手机批发零售以及办公设备租售 ? 项目档次——中档次大众化经营中档次大众化经营 ? 专营≠专业，专营更是在专业的基础上的进一步深化，是集中了某种产 品经营的规模与优势，产品的规模化经营将更有利于市场的竞争。 专营≠专业，专营更是在专业的基础上的进一步深化，是集中了某种产 品经营的规模与优势，产品的规模化经营将更有利于市场的竞争。 3.2 市场（目标客户）定位 3.2 市场（目标客户）定位 鉴于项目所处的地理位置优势，以及该区域较长历史的二手旧货交易氛围， 在市场上已具有相当的影响力与知名度，再加上大沙头旧货市场的迁拆，为此， 本案的市场（目标客户）定位为： 承袭大沙头旧货市场的商户资源 承袭大沙头旧货市场的商户资源 辐射周边地区的二手经营商户 辐射周边地区的二手经营商户 市场客户细分 ? 二手手机零售商户 二手手机零售商户 以二手手机的零售经营商户为主力目标客户群体。 广州智成房地产顾问有限公司 20 思考：由于首层经营面积受到限制，二手零售的商业氛围有待进一步优化， 以便为上层商场的经营营造利好氛围。 ? 二手手机团批商户 二手手机团批商户 以二手手机批发业务的商户为主力目标客户群体，主要是大沙头澳讯、海印 旧货市场即将撤离的商户。 思考：该区域数个新兴的二手专业市场是由澳讯、盛贤旧货市场以及海印专 业市场的投资商开发， 发展商的背景因素在一定程度上对搬迁商户的经营场地选 择产生一定的影响。 ? 二手办公设备经营商户 二手办公设备经营商户 主要针对大沙头旧货市场内经营复印机等办公设备的商户。 思考： 考虑到本案的经营层数较多， 高层商场的经营将有很大的压力； 此外， 现时该区域的二手新兴商场都是以手机及配件为主要经营种类， 而且整个大沙头 旧货商圈对于二手办公设备产品的关注度仍未有重视； 综观现时广州商业地产市 场的发展， 写字楼需求的急速增量对二手办公设备租售业务的发展将带来利好的 动力。 3.3 项目形象包装 3.3 项目形象包装 形象包装是本案有效区隔其他竞争对手，展示个性，凸显优势的有力手段。 我们通过调查了解到现时新兴二手旧货市场的形象包装情况如下： 广州智成房地产顾问有限公司 21 商场名称 商场名称 澳讯旧货市场 澳讯旧货市场 盛贤大沙头 盛贤大沙头 旧货市场 旧货市场 海印大沙头 海印大沙头 二手城 二手城 宝达电器城 宝达电器城 位置 位置 大沙头三马路， 盛贤旧货市场 对面。门面宽 180 米 大沙头三马路 与东华南路之 间 东华南路 大沙头三马路 装修档次 装修档次 风格简洁， 立面 设计较为时尚 装修相对二手 交易市场较豪 华 装修一般，较 为简单 规模不大，装 修较简陋，环 境与大沙头旧 场相似 我们亦对二手行业的经营状况进行了一次调研，统计分析后发现： ? 二手经营商户对商场的经营环境不需过高级过豪华。装修一般，但较为 整洁明亮的经营环境选择意向最高。 ? 商户对商场的配套需求最多的是停车场地、茶水间以及仓库。 ? 经营办公设备的商户以需求铺位或较大经营面积的居多。 综合以上市场现状，对本案的形象包装我们提出—— 大众信息化 二手手机及办公设备专营 品牌商城 大众信息化 二手手机及办公设备专营 品牌商城 形象包装阐述 ? 大众信息化大众信息化——项目的档次及市场形象 ? 二手手机及办公设备专营二手手机及办公设备专营——项目经营业态定位 ? 品牌商城品牌商城——项目给予市场上的商户及消费者的信誉保证 广告推广语 信誉经营信心保证 信誉经营信心保证 3.4 项目商业及功能规划建议 3.4 项目商业及功能规划建议 3.4.1 商场业态定位建议 3.4.1 商场业态定位建议 针对本案的竖向建筑结构，在各楼层的商业定位上必须准确，否则将对高楼 层的商业经营甚至整个商城带来危机。 广州智成房地产顾问有限公司 22 根据我们对大沙头商圈的研究，我们为项目制定的业态定位： 楼层 楼层 商业业态 商业业态 经营模式 经营模式 目标客源 目标客源 1F 1F 二手手机零售 以柜位经营为主， 规划1～ 2 间铺位引入主力商户 以在澳讯经营的商 户为主 2、3、4F 2、3、4F 二手手机团批，兼顾零售柜位、铺位经营相结合 以二手通讯总汇的 批发商户为主 5、6F 5、6F 二手办公设备租售 以铺位经营为主 以大沙头经营办公 设备的商户为主 3.4.2 建筑立面设计建议 3.4.2 建筑立面设计建议 建议本案的建筑立面以简约、时尚的风格为设计构思。 由于本案具有较为优越的地位位置，可充分利用东、南、北面的建筑立面空 间为经营者带来额外的收益。 建议： ? 在东、南、北面 2～6 层（高度约 22.5 米）的外立面搭建户外广告牌， 并同一规划项目东面首层上檐的招牌。 在东、南、北面 2～6 层（高度约 22.5 米）的外立面搭建户外广告牌， 并同一规划项目东面首层上檐的招牌。 ? 利用东面与北面的转角位置作本案的形象宣传。 利用东面与北面的转角位置作本案的形象宣传。 ? 在顶层搭建霓虹灯广告牌。 在顶层搭建霓虹灯广告牌。 3.4.3 商场室内装修建议 3.4.3 商场室内装修建议 ? 打造大众化档次的整洁经营场所 打造大众化档次的整洁经营场所 营造简约、整洁的大众化档次的经营环境，在经营不同种类业务的楼层以不 同的色调显示，以突出专业经营的形象。 ? 营造绿色健康的经营氛围 营造绿色健康的经营氛围 在经营场所以及公共通道多放置绿色植物，墙身点缀塑料绿化装饰，以营造 以人为本的健康氛围， 体现项目的个性， 并形成与区内其他竞争对手的市场区隔。 3.4.4 室内的灯光设计建议 3.4.4 室内的灯光设计建议 室内天花安装吊顶射灯，以明亮炽白灯为主要室内光源，尽可能使用节能灯 广州智成房地产顾问有限公司 23 或节能灯与炽光灯混合使用。 在建筑的立面处理上尽量将室外的自然光引入室内， 力求控制灯光布局的密 度与数量，节约日常经营成本。 3.4.5 柜台设计建议 3.4.5 柜台设计建议 目前市场上的经营柜台尺寸主要为 1005090cm。建议本案的柜台尺寸以 此为参考，并根据现场的具体尺寸与装修设计对柜台尺寸进行微调。 3.4.6 配套设施建议 3.4.6 配套设施建议 本着成本控制，建立项目形象个性化与服务差异化的原则，有效区隔市场竞 争，建议本案的配套设施为： ? 仓库、临时汽车停放点仓库、临时汽车停放点——将附楼改建成仓库，既为本案的商户提供货 仓场地，又可对外租赁经营，以降低附楼因处于凹位而不利于经商的影 响，提高附楼的使用率。在附楼的首层划拨临时停车场地，让需要装卸 货物的商家或客户使用，尽量降低本案无停车场的劣势。 ? 室内中央空调室内中央空调——设置中央空调，改善通风设备，以优化室内的空气质 素，营造舒适的经营环境。 ? 垂直电梯、货梯垂直电梯、货梯——由于本案有六层高，若设置手扶电梯将占据较多的 空间，一定程度上缩减了本案每层的经营面积，而且手扶电梯上楼需要 的时间较长，不利于高层商业的客源引流。而且在高楼层经营办公设备 需要货梯作为货物运输工具。 ? 茶水间、洗手间茶水间、洗手间——为经营商户提供便利的设施服务，让商户在行内形 成良好的口碑传播。 ? 休息区休息区——在部分楼层或天台设置休闲区，供客户（主要针对批量交易 或办公设备消费客户）在此休息或与商家进行洽谈，又可起到引流客户 上楼的作用。 ? 视象大屏幕视象大屏幕——在部分楼层安装视象屏幕，定期滚动播放场内商家信息 与经营种类，亦可适量播放宣传广告，营造氛围。建议可联系相关的经 营者（例如分众传媒） ，成为其下的室内媒体宣传成员，提供场地由经 广州智成房地产顾问有限公司 24 营者负责广告投放。 ? 背景音乐背景音乐——日常播放些流行歌曲及电台节目，有需要时可用作管理处 广播使用。 3.4.7 专业服务平台搭建 3.4.7 专业服务平台搭建 针对二手手机批发以及办公设备的经营商户，搭建与外界的信息交流平台， 成为大沙头旧货商圈首个信息化二手专营商城； 建立本案的专属门户网站与服务 中心，为每个经营商户建立 ID 身份信息库，并针对目标客户市场（市内的写字 楼集中区域、大沙头区域）定期进行推广宣传，为商家及客户提供专业的二手交 易咨询服务。在社会及行内塑造本案的公平、放心、信誉的品牌二手专营市场形 象。 营造大众化、信息化的二手手机及办公设备专营商城,树立行内首个二手旧营造大众化、信息化的二手手机及办公设备专营商城,树立行内首个二手旧 货交易的品牌商业旗舰，透过完善自身的软硬件配套资源，为二手交易商家及