xx建材商城及物流配送专业市场项目建设可行性研究报告.doc

第一章 申报单位及项目概况 1.1 项目申报单位概况1.1.1 项目申报单位XX市民丰置业有限公司1.1.1 申报单位概况XX市民丰置业有限公司是由江苏新沂市远发置业有限公司、江苏淮安国康房地产开发有限公司、江苏中瓯置业有限公司等企业温州籍股东联合注资成立的投资有限公司，于2008年3月12日在XX市工商行政管理局登记注册，注册资本为1000万元人民币，主营房地产开发、销售、租赁，兼营物业管理，公司办公地点位于XX市工商银行二楼，企业运行机制是全体股东推举的董事会负责制，公司设立董事长室、总经理室、副总经理室、行政综合办公室、财务部、工程部、营销部、招商部，有中级职称的经济管理人员四名，中级职称的财会人员二名，高级职称的工程师一名，中级职称的工程师管理人员六名，助理级统计人员一名，目前有员工20多人。XX市民丰置业有限公司的注资股东在江苏等地已成功建成并投入运营多个建材、家居、五金类市场，具有多年的丰富经验和雄厚的资金实力，公司成立以来积极参与XX的城市建设，把改善XX城镇居民居住条件、提升城市品位，繁荣地方经济作为该公司的一项重要工作来抓，公司始终坚持“以人为本，面向大众，创优工程，服务经济”的宗旨，努力打造美化城市、造福于民的专业市场，有力地服务了XX经济建设，对振兴XX经济，促进社会和谐发展，起到了积极的推动作用。公司成立以来，锐意改革，勇于创新，积极引进现代化管理制度，培养和塑造全方面人才。建立健全了一整套科学、合理、高效的管理制度，形成了项目开发、产品研发、工程管理、营销策划等一系列科学运营体系。公司本着“追求社会进步，以质优价廉的产品满足社会对房屋的需求”的经营理念，为客户提供最满意的产品和服务，吸收和培养最优秀的员工，获得同行的尊重和敬佩，为推动社会进步做出自己的努力。1.1.3 法人代表公司法人代表：xxx，具有丰富的房地产行业经验和超前的现代化经营理念，优秀的管理水平在业界享誉盛名。 1.2 报告编制1.2.1 编制单位名称及资格等级项目申请报告编制单位： 资格等级：甲级证书编号：发证机关：中华人民共和国国家发展和改革委员会1.2.2 编制依据1、国务院关于投资体制改革的决定（国发200420号）；2、国家发展改革委关于发布项目申请报告通用文本的通知（发改投资20071169号）；3、商务部国内贸易发展“十一五”规划（商建发2006349号）、商务部全国商品市场体系建设纲要（商建发2004267号）；4、原国家经贸委关于加快我国现代物流发展的若干意见的通知（国经贸运行号）； 5、XX市国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要；6、XX市城市建设总体规划（2002-2020）；7、城建、土地部门提供的有关建设许可意见；8、XX市及项目周边地区市场调研和现场勘察资料；9、XX市民丰置业有限公司关于编制“XX建材城及物流配送专业市场建设项目”项目申请报告的委托合同。1.2.3 报告内容本报告重点对项目的外部性、公共性等事项进行阐述，从维护经济安全、合理开发利用资源、保护生态环境、优化重大布局、保障公众利益、防止出现垄断等角度，应根据政府公共管理的要求，对拟建项目从规划布局、资源利用、征地移民、生态环境、经济和社会影响等方面进行综合论证，为有关部门对企业投资项目进行核准提供依据。对项目的市场前景、经济效益、资金来源、产品技术方案等内容，在本报告中不再进行详细分析和论证。 1.3 项目概况1.3.1 项目名称XX建材商城及物流配送专业市场建设项目1.3.2 项目建设背景改革开放以来，我国商品市场建设取得了显著成就。多元化市场竞争格局已经形成，多样化的市场流通形式和新型业态不断出现，流通现代化水平显著提高，市场的法律制度逐步完善，初步形成了有形市场与无形市场、批发市场与零售市场、现货市场与期货市场、城市市场与农村市场共同发展的商品市场体系。在过去的十几年间，商品市场实现的社会消费品零售总额和生产资料销售额年均增长分别为141和11，远高于同期GDP的增速；近十年来商品市场及相关流通部门为社会创造了大量的劳动就业机会，从业人员在全社会就业人员总数中的比重达到6，平均每年为社会提供1775万个新的就业机会，对全社会新增就业的贡献为236。由此可见，商品市场的发展已经支撑和带动我国经济增长的重要力量。 然而，我国商品市场体系的发展还不尽完善，在市场规模、组织发育、交易方式、市场秩序以及相关基础设施方面还存在许多问题。主要表现在：传统的商品流通组织与经营形式仍然占据主导地位，市场主体规模普遍偏小，组织化程度较低；城乡市场之间、区域市场之间、不同市场形式之间还存在较大的发展差距；商品市场信息化程度和现代流通技术的应用水平很低，现代化流通设施建设严重滞后等方面。因此，发展与完善商品市场体系的任务仍然十分繁重。近年来，随着改革开放的不断深入，XX市经济和各项社会事业得到了长足的发展，城市建设正处于高峰期，2007年，全市固定资产投资达71.3亿元，对建筑材料的需求越来越大，仅市内从事建材经营的就达300余家，分布较零散，由于没有一个集中有序的建材市场，不仅影响市貌，而且给买卖交易带来很多不便，也不利于市场管理。一方面，以街代市的方式给城市带来头严重的交通阻塞或中断，人流拥挤不堪，市场功能单一，停车、食宿、仓储、卫生等设施极不完善，使得环境质量日益恶化，市场也失去了它应有吸引力；另一方面，由于自身历史渊源、民俗习惯、地理优势等原因，使得市场交易逐年增加，并成为当地国民经济的支柱产业。为进一步提升城市品位、改善城市形象，XX市把加快家居建材市场建设作为加强城市管理、完善城市功能的重要举措，采取积极措施，加快家居建材等专业市场建设，推进划行归市管理，进一步加速经济要素积聚、促进区域经济发展。为推进XX市专业市场建设的发展，XX市民丰置业有限公司决定在新孟路和东环路交汇处，投资2亿元建设占地127.43亩，总建筑面积10万平方米的XX建材商城及物流配送专业市场建设项目。项目将本着“建立高标准、高起点、高品位、具有一定辐射性、凝聚力、集建材批发”为一体的大型专业市场总的指导思想，规划建设有标志性建筑物以体现其独特的建筑风格。该市场通过建设集陶瓷卫浴洁具、灯具、厨房用具、油漆涂料、铝材、玻璃、石材、木料板材、家居装饰布艺、五金、汽摩配、农机等产品展示、物流、配送、营销、购物、商务办公为一体的现代化建材专业市场，切实增强产业集约化，不仅便于管理，有利于聚集人气，兴旺商气，吸纳外来投资，提高XX的知名度，更有助于推动XX市经济的发展。1.3.3 项目建设地点 该项目位于XX市新孟路和东环路交汇处，是XX市城区规划的重要商业用地。1.3.4 建设规模与目标XX建材商城及物流配送专业市场建设项目占地面积127.43亩，总建筑面积10万平方米，包括6栋8层临街楼和20栋3层建材展厅、仓储设施及其他附属设施等。项目根据全方位、多功能、生态式、高标准、现代化科学理念定位，将贸易区划分陶瓷卫浴洁具、灯具、厨房用具、油漆涂料、铝材、玻璃、石材、木料板材、家居装饰布艺、五金、汽摩配、农机等若干交易区域。XX建材商城及物流配送专业市场将以XX为中心，向四周覆盖，创建豫西北乃至周边地区规模较大、门类齐全、档次最高、辐射面较广、交易管理手段先进、集产品展示、物流、配送、营销、购物、商务办公为一体的现代化建材专业市场。1.3.5 项目建设期限 项目建设期限计划为期12个月，即从2008年12月起至2009年12月。1.3.6 项目投入总资金及效益情况本项目总投资估算为21130.64万元，具体构成为建设投资16309.65万元，流动资金4645.99万元，建设期贷款利息175万元。项目资金来源为企业自有资金10955.64万元，申请中央资金5000万元，银行贷款5000万元以及贷款宽限期内建设期利息175万元。 本项目完成后，预计年实现营业收入6亿元，扣除成本，减去营业税金及附加3300万元后，预计利润总额为5199.44万元。1.3.7 主要技术经济指标主要财务数据及评价指标表序号名 称单位数量一财务数据1总投资万元21130.642固定资产投资万元15404.653项目资本金万元15955.644营业收入（经营期平均）万元600005营业税金及附加（经营期平均）万元33006总成本费用（经营期平均）万元51500.567利润总额（经营期平均）万元5199.448所得税（经营期平均）万元1299.869税后利润（经营期平均）万元3899.58二财务评价指标1销售利润率%8.67%2投资利润率%24.61%3财务内部收益率（所得税前）%29.16%4财务净现值（所得税前）万元14149.995投资回收期（所得税前）年4.526资本金收益率%22.96%7资产负债率（经营期第1期）%17.68%8利息备付率（偿还期内平均）83.439偿债备付率（偿还期内平均）4.9610总投资收益率%24.79%11项目资本金净利润率%24.44%1.4 结论XX建材商城及物流配送专业市场建设项目以全方位、多功能、生态式、高标准、现代化科学理念定位，将在吸纳XX现有众多商户的同时，着力引进一批国内外有实力、有规模的商家携带名牌产品进驻经营，在产品定位上，将完善高、中、低价位梯形布局；在市场营销上，将以XX为中心，向四周覆盖，创建豫西北乃至周边地区规模较大、门类齐全、档次最高、辐射面较广、交易管理手段先进、集产品展示、物流、配送、营销、购物、商务办公为一体的现代化建材专业市场。项目投入运营后，预计年营业额达6亿元，创利税3300多万元，产业链可解决一万多人就业，项目建成后对当地经济发展的拉动促进作用，将会非常明显，逐步形成的人流、物流、信息流、资金流，将产生更大的市场集聚效应，从而带动当地农业、工业、建筑业的发展，对当地“三产”发展的促进推动作用更为广泛，运输业、餐饮业、住宿、娱乐、医疗卫生、教育、文化、金融等行业，都可以得到更快更好的发展，同时还有利于城区“创卫”、“创文明”，改善城区面貌，提高城区品位，树立城区形象。完全符合党的十七大提出的建设和谐社会、小康社会的要求。也完全符合XX市提出的建设“生态城市、魅力城市”的要求。 本项目申请报告通过对项目建设的理由、选址、建设内容与规模、建设工程设计、社会效益等方面的分析和多方论证，认为本项目的建设，将改善城市专业市场设施，提升城市品位，项目建设内容与规模符合实际需要，资金使用合理，建设方案具备可行性。第二章 项目建设背景及项目建设的必要性和意义 2.1 我国现代商品市场建设概述商品市场是现代市场体系的重要组成部分，是国民经济中商品与服务交换的基本场所和主要形式。大力发展商品市场有利于引导消费、扩大消费，提高人民群众的生活水平；有利于引导生产，降低交易成本，加快流通速度，提高国民经济运行的质量和效率；有利于增加就业，改善居民生活环境，加快城市化进程，促进城市繁荣。2.1.1 我国商品市场发展现状1978年-1992年的流通市场化改革为培育和发展商品市场奠定了重要的物质基础、制度基础和观念基础。1993年，中共十四届三中全会通过的关于建立社会主义市场经济体制若干问题的决定中，明确提出了培育和发展市场体系的任务是：“必须培育和发展市场体系。当前要着重发展生产要素市场，规范市场行为，打破地区、部门的分割和封锁，反对不正当竞争，创造平等竞争的环境，形成统一、开放、竞争、有序的大市场。”进入新世纪，2002年，中共十六大报告指出，要健全现代市场体系。中共十六届三中全会通过的中共中央关于完善社会主义市场经济体制若干问题的决定中，再一次强调完善社会主义市场 经济体制的主要任务之一是建设统一开放竞争有序的现代市场体系。建立现代市场体系有助于进一步完善以公有制为主体、多种经济成分共同发展的基本经济制度，有助于形成城乡经济、区域经济协调发展的良性机制，有助于完善宏观调控体系，有助于市场机制的充分发挥。2007年，中共十七大报告进一步指出，“加快形成统一开放竞争有序的现代市场体系，发展各类生产要素市场，完善反映市场供求关系、资源稀缺程度、环境损害成本的生产要素和资源价格形成机制，规范发展行业协会和市场中介组织，健全社会信用体系”。改革开放以来，我国商品市场建设取得了显著成就。多元化市场竞争格局已经形成，多样化的市场流通形式和新型业态不断出现，流通现代化水平显著提高，市场的法律制度逐步完善，初步形成了有形市场与无形市场、批发市场与零售市场、现货市场与期货市场、城市市场与农村市场共同发展的商品市场体系。在过去的十几年间，商品市场实现的社会消费品零售总额和生产资料销售额年均增长分别为141和11，远高于同期GDP的增速；近十年来商品市场及相关流通部门为社会创造了大量的劳动就业机会，从业人员在全社会就业人员总数中的比重达到6，平均每年为社会提供1775万个新的就业机会，对全社会新增就业的贡献为236。由此可见，商品市场的发展已经支撑和带动我国经济增长的重要力量。 2.1.2 我国商品市场体系面临的问题虽然我国市场体系的发育取得了重要进展，但也必须看到，市场体系的发育过程中仍存在诸多问题，我国商品市场体系的发展还不尽完善，在市场规模、组织发育、交易方式、市场秩序以及相关基础设施方面还存在许多问题。这主要表现在：传统的商品流通组织与经营形式仍然占据主导地位，市场主体规模普遍偏小，组织化程度较低；城乡市场之间、区域市场之间、不同市场形式之间还存在较大的发展差距；商品市场信息化程度和现代流通技术的应用水平很低，现代化流通设施建设严重滞后；商品市场法律体系不健全，已出台的法律法规缺乏配套细则，操作性差，法律约束力不足；区域与部门分割、封锁市场的问题依然存在；商品流通标准化、规范化等基础工作十分薄弱，信用体系尚待发育，市场秩序依然比较混乱。因此，发展与完善商品市场体系的任务仍然十分繁重。2.1.3 国家关于商品市场体系建设的政策措施新世纪的前十年，我国社会主义市场经济体制将进一步健全和完善，全面建设小康社会的战略目标将取得关键性进展。在这一阶段，我国经济增长将实现比2000年翻一番的阶段目标，增长的动力将更多地倚重国内市场的需求扩张，这将为商品市场的持续增长提供更广阔的空间；消费结构的加速升级和以市场为导向的经济结构调整以及新型工业化道路的实现，都迫切要求现代化的流通方式与高效运行的市场组织，这将进一步推动商品市场的结构调整与功能提升，促进新型商品流通业态的加速发展；与此同时，在我国西部大开发、振兴东北老工业基地以及缩小城乡差距等一系列重大发展战略的实施过程中，更需要引入市场机制，进一步培育和发展商品市场，提高经济落后地区的市场化程度；随着加入WTO过渡期的全面结束和中国融入全球经济一体化步伐的加快，全球范围内商品资源的优化配置和产业布局的调整，将极大地推动中国商品及市场主体参与国际市场的竞争，迫切需要建立和完善与国际规则相衔接的、公平有序的商品市场运行规则与规范，以推进中国商品市场与国际商品市场的融合。为此党的“十六大”报告明确提出“要在更大程度上发挥市场在配置资源中的基础性作用，健全统一、开放、竞争、有序的现代市场体系”；“要打破行业垄断和地区封锁，促进商品和生产要素在全国市场的自由流动”。作为现代市场体系的重要组成部分和运行基础，商品市场体系的发展与完善，已成为关系中国经济长远发展和现代市场体系的完善的大事。在此背景下，商务部在原有关于加快我国现代物流发展的若干意见的基础上，有分别制定出台了全国商品市场体系建设纲要和国内贸易发展“十一五”规划，确定了今后商品市场体系建设的三个重点领域，即大力发展消费品市场，推进生产资料流通方式的创新、加快农产品流通体系建设，这些政策不仅有利于各级商品市场管理部门把握工作的重点，为商品市场建设创造良好的发展环境；另一方面，也是更为重要的方面是，有利于市场主体对加快商品市场建设重要性的认识，明确自身发展方向，积极参与商品市场体系建设，以加快现代化商品市场体系的形成和发展。 2.2 XX市宏观经济环境分析2.2.1 XX市人文经济状况XX市行政上隶属于焦作市，位于豫北平原西部，是一个以农业为基础，以现代工业为主的新兴县级市，地理位置十分优越，南依黄河，与孟津、巩义市隔河相望，北接沁阳市、济源市，遥望太行山、东临温县，西与洛阳吉利区相接。东距省会郑州79公里，西南距洛阳40公里，北距焦作57公里，交通四通八达。新洛、焦洛、常洛公路、207国道以及二广高速公路贯境而过。全市辖6镇1乡4个办事处，265个行政村，总人口37万。XX市气候温和，光热资源充足，土地肥沃，农业生产发达。由于优越的地理位置和富饶的区域经济，XX历来是商贾云集、商品集散之地，商品经济发达、被誉为“南北之咽喉，东西之要津”。近年来，随着改革开放的不断深入，XX市经济和各项社会事业得到了长足的发展。2007年，全市国民生产总值达113亿元，同比增长19.6%，全社会固定资产投资完成71.3亿元，同比增长52.8%，社会消费品零售总额完成21.5亿元，同比增长20.8%，出口创汇完成18900万美元，同比增长35%，经济增长质量明显提高。农民人均收入5498元，综合经济实力居全省109个县（市）第11位。近年来，全市上下坚持科学发展，抢抓发展机遇，创新发展思路，破解发展难题，以经济建设、城市建设、新农村建设为工作重点，着力工作创新，努力建设富裕文明开放和谐的新XX，圆满完成了“加快发展年”各项目标任务，各项事业继续在高起点上保持高水平发展势头。先后荣获“2007年度全国中小城市投资百强”、“国家级生态示范区”、“全国科技进步先进市”、“河南省知识产权优势区域”、“河南省食品工业强市”、“省级文明城市”等195项国家、省市级荣誉。2.2.2 XX市建材商贸流通现状及政策举措近年来，随着改革开放的不断深入，XX市经济和各项社会事业得到了长足的发展，城市建设正处于高峰期，2007年，全市固定资产投资达71.3亿元，对建筑材料的需求越来越大，仅市内从事建材经营的就达300余家，分布较零散，由于没有一个集中有序的建材市场，不仅影响市貌，而且给买卖交易带来很多不便，也不利于市场管理。一方面，以街代市的方式给城市带来头严重的交通阻塞或中断，人流拥挤不堪，市场功能单一，停车、食宿、仓储、卫生等设施极不完善，使得环境质量日益恶化，市场也失去了它应有吸引力；另一方面，由于自身历史渊源、民俗习惯、地理优势等原因，使得市场交易逐年增加，并成为当地国民经济的支柱产业。为进一步提升城市品位、改善城市形象，XX市把加快家居建材市场建设作为加强城市管理、完善城市功能的重要举措，采取积极措施，加快家居建材等专业市场建设，推进划行归市管理，进一步加速经济要素积聚、促进区域经济发展。2.2.3 在XX市建设建材大市场有许多有利条件1、城市发展现状良好自1996年XX市撤县建市以来，城市建设开始进入快速发展阶段，现在城乡建设正处于高峰期，2007年，全市固定资产投资达71.3亿元，年建筑规模达60万M2。公共设施及工业建设处于起步期，20012020年总体规划规划建设面积为26平方公里，建设范围广、建材需求量大。2、建材经营户多据统计，XX市从事建材经营行业的有300余家，其中包括陶瓷卫浴洁具、灯具、厨房用具、油漆涂料、铝材、玻璃、石材、木料板材、家居装饰布艺、五金、汽摩配、农机等。3、优越的区位条件及便利的交通XX市位于河南省西北部，北依巍巍太行，南临滔滔黄河，毗邻黄河小浪底旅游区，洛常路、新孟路、207国道穿境而过，洛阳黄河大桥、焦作黄河大桥分布东西两侧，与陇海铁路和连霍高速公路相连。本项目距离连霍高速公路接口不足5 公里，规划中“五横六纵”的道路网架将使XX的交通更加便捷。优越的地理位置，提供了大型综合性建材物流配送及专业批发市场的先决条件。4、城市规模的发展影响XX市全市总面积为541.61平方公里， 2000年底全市总人口为37万人，其中非农人口12.45万人；市区人口9.45万人，城区面积15平方公里。根据河南省城镇体系规划的安排和本次规划测算，到2020年规划期末，城区非农业人口达12万人，人口的增加是建材市场持续发展的有利因素。2.3 项目建设的必要性拉动消费内需是国家的宏观经济政策，居室静亮永运是每个居民的追求目标，绿色环保是建材工业的基点。目前，XX市正在创建“文明卫生城市”，但是市场的不规范在很大程度上影响了XX的市容市貌，特别是建材业。因为XX城市建设正处于高峰期，对建筑材料的需求越来越大，仅县城内从事建材经营的就达300余家，分布较零散，由于没有一个集中有序的建材市场，不仅影响市貌，而且给买卖交易带来很多不便，也不利于市场管理。一方面，以街代市的方式给城市带来头严重的交通阻塞或中断，人流拥挤不堪，市场功能单一，停车、食宿、仓储、卫生等设施极不完善，使得环境质量日益恶化，市场也失去了它应有吸引力；另一方面，由于自身历史渊源、民俗习惯、地理优势等原因，使得市场交易逐年增加，并成为当地国民经济的支柱产业。本项目本着“建立高标准、高起点、高品位、具有一定辐射性、凝聚力、集建材批发”为一体的大型专业市场总的指导思想，规划建设有标志性建筑物以体现其独特的建筑风格。这种市场建成将有利于增强产业集约化。目前，XX市第三产业大部分呈网点分布，不能形成一定的规模，更谈不上规模效益，没有一定的辐射性。建设集各产业为一体的功能区，不仅便于管理，有利于聚集人气，兴旺商气，吸纳外来投资，提高XX的知名度，更有助于推动XX经济的发展。所以在XX市建设一个建材及物流配送专业市场是有必要的。2.4 项目建设意义1、关于城市发展的意义随着城市经济的发展，XX市的商业格局已经初现雏形，形成了以韩愈大道和黄河大道为核心商圈向周边辐射的商业格局。目前，韩愈大道商圈已经呈现出向西发展的趋势，本项目的落成必将加快XX市西城发展的进程，进一步完善XX市城区的整体规划。2、关于行业市场的意义针对目前XX市建材市场过于分散、经营场所环境差和缺乏统一的市场经营等现状，本项目拟定的“一站式”家居建材广场，将凭借主力店强大的品牌效应、统一的市场管理和广告推广，把XX建材市场整合优化，并以贴心服务、优质化的产品、低廉的价格和舒适的购物环境来吸引消费者，从而使XX市建材行业顺应发展趋势实现良性发展。 3、关于社会综合效益的意义随着建材行业的重要性日益突显，专业的建材市场不可或缺地成为城市名片和亮点工程。本项目的落成，一方面将弥补XX市家居建材行业这一市场空白，为广大经营户提供了更为集中、现代、舒适的经营环境，也将为XX市人民提供与大中型城市保持同步的家居建材产品和服务，从而杜绝目前存在于XX家居建材行业中以次充好，质量、环保均难以得到保障的现象，为XX人民造福；另一方面也将进一步美化城市的形象，提升城市形象，解决目前当前市内建材市场区域经营环境较差，为城市交通、管理和消防带来隐患的问题，真正成为XX市旧城改造、行业整合、商业市场发展的“地标性”物业。并为社会了提供了众多的就业机会，并将为极大的影响和带动周边街区的商业发展，推动和促进韩愈大道商圈的形成，带动XX市城西的发展。第三章 建设条件分析 3.1 建设选址XX建材商城及物流配送专业市场建设项目拟建于XX市新孟路和东环路交汇处，是XX市城区规划的重要商业用地。占地面积85000平方米（折合127.43亩）。交通便利，地势平坦，水、电等配套设施齐备，符合有关部门对选址的要求。3.2 项目建设条件3.2.1 自然条件XX市属大陆性季风型气候，四季分明。春季干旱多风，夏季炎热雨足，秋季日照较长，冬季雨雪较少。平均年降水量641.2mm；最多的1958年为1014.3mm，最少的1966年340.4mm，且降水量在年际、季节的分布上也极不均匀，其中夏季平均降水量329.9mm，占全年总降水量的54%；冬季降水量26.4mm，占全年降水量的4%，春秋则介于两者之间。年平均气温14C，最高气温42.8C，最低气温-18.3C。全年日照总时间2491.1小时，年平均太阳辐射总量为122.3千卡/平方厘米，无霜期为209.8天。根据当地地质资料，该地属黄沁河冲积平原，区域内土壤类型为冲积褐土，土层厚度不一，第一层为褐土，第二层为粘土，第三层为粉质粘土。区域内地震烈度为六度。地下水埋深17米左右，地震设防烈度为7度，地基承载力fk=120kN/m2。3.2.2 公共设施条件1、 供、排水本工程的新增用水由城市自来水管网供应，供水设施能满足工程新增用水的需要，供水有保证。场区内排水分为雨水和生活污水，雨水采用盖板明沟，沿道路汇集后分别排入新孟路和东环路排水系统，能有效避免汛期洪水浸入的危险。生活污水经过处理达标后排放。2、供电本工程主要用电负荷为生活照明用电，该工程区用电由城镇电网供给。采用双回路电路，设施齐备，变压器富裕容量能满足新增用电量的需求，无需新增；新增发电机一台，以便在临时停电时能保证现场施工用电需求。当地电力资源丰富，能够保证工程用电需要。3、采暖本工程采暖的气源采用城市集中供热源，实行统一供暖。3.2.3 施工条件工程建设地拆迁完毕，“三通一平”工作也已完成，具备开工建设条件。3.2.4 建材供应条件该工程建设主要原材料为水泥、钢材、木材、石子、砖、沙以及装饰装修材料，均可由当地建筑材料市场供应，货源充足，渠道畅通，运输距离短，供应没有问题。3.2.5 交通、通讯该址已在程控电话网覆盖范围内，用户传真、移动通讯、因特网方便快捷，通讯十分方便，可以充分满足本工程通讯需求。工程建设地交通十分便利，公路四通八达。3.2.6 防雷措施在建筑物的顶部，设置避雷针，以避免雷害侵袭。第四章 建设方案 4.1 设计依据与指导思想4.1.1 设计依据1、XX民丰置业有限公司提供的委托设计有关文书。2、民用建筑技术规范（MY50333-2004）。3、常规建筑设计规范（CG49-88）。4、2002年版工程建设标准强制性条文（房屋建筑部分）中有关建筑、消防、安全等方面的规定。4.1.2 设计原则1、布局合理，安全舒适，统筹兼顾，实用结合。2、商业区布置流程顺畅，各功能区均有独立的出入口和专用的交通循环道，增加无障碍设计。3、设置足够的停车位，道路绿地与其性质和功能相匹配。4、选择适宜的园林植物，形成优美和谐的园林小品景观。4.1.3 建筑设计指导思想以国民经济和社会发展第十一个五年计划纲要提出的“加快城市建设，提高人民群众生活水平”的发展目标。积极采取措施，精心组织、合理布局、功能齐全、设施完善、安全高效、文明施工的生产经营理念。打造一流的现代化购物精品购物中心。4.2 建设方案与规模4.2.1 总体布局XX建材商城及物流配送专业市场建设项目根据全方位、多功能、生态式、高标准、现代化科学理念定位，将贸易区划分陶瓷卫浴洁具、灯具、厨房用具、油漆涂料、铝材、玻璃、石材、木料板材、家居装饰布艺、五金、汽摩配、农机等若干交易区域，主要由交易、储藏、管理、金融、停车、食宿以及环卫、基础设施等功能区构成。功能分区的排布方便交通运输，有利储藏，便于交易与管理，必要的卫生设备（如厕所、垃圾场等）设于隐藏处，同时在每幢建筑中也都分别设男女卫生间。建筑应大幅度降低建筑密度与容积率，建设中心广场，中心广场以硬质铺装为主，雕塑、喷泉、小品点缀其中，结合丰富多彩的铺地图案，为商人和顾客提供休闲场所。项目占地面积127.43亩，总建筑面积10万平方米，包括6栋8层临街楼和20栋3层建材展厅、仓储设施及其他附属设施等。临街楼主要用于营业、住宿、运输、服务、餐饮以及银行、邮电、物业、市场管理办公；建材展厅、仓储设施及其他附属设施一层作为商业店铺，营业为主；二、三层可作为办公、仓储和居住，建筑采用框架结构，各商铺设有独立楼梯、卫生间、水电、电话线位，用户出入方便，采光良好。中心部位建设5000平方米的广场。在总体布局上，以中心广场为轴心，建设8条16m宽的主干道为骨架，向四面幅射，20栋商铺分东、西、南、北四大区，按归行划市细分为钢材、铝材、木材、五金灯饰、水暖器材、陶瓷、石材等八大经营区域，具备了现代综合市场功能。根据经营者不同的要求，每套商铺内设有有线电视、电话线位、卫生间、厨房齐全，宜商宜居，单个看象一套别墅，整体才是大市场，使买房不如买商铺的房地产开发新理念的内函得到充分的展示。按各类建材的特殊要求，建设不同型号的二、三层商铺400套。商业场地划分以单间门面为主，大开间通透式商场为辅。主要设计指标1、总占地面积85000平方米2、建筑面积40000平方米3、绿化面积达到35%以上。4.2.2 建筑结构设计与建筑材料4.2.2.1 工程地质根据场区已建工程岩土工程勘察报告知，拟建项目场地为II类场地，场地土类型为中硬土，场区存在着6级左右地震的背景，因此，拟建项目抗震按七度设防。该项目地基基础设计等级为甲级，基础拟采用满堂钢筋砼基础。4.2.2.3 主体结构工程拟建项目临街楼为框架结构，仓储等设施为砖混结构，墙体采用新型建筑材料。4.2.3 建筑材料混凝土：基础垫层采用C10，带型基础、圈梁、构造柱、压顶采用C20，框架部分采用C30。钢材：采用-HPB235级 -HPB335级砌体：0.00以下采用Mu10，M5.0的水泥砂浆砌筑，0.00以上外墙采用Mu10红机砖，M5.0混合砂浆砌筑，框架填充墙为加气混凝土。4.2.4 装饰工程1、外墙：采用银灰色和磨菇石。2、内墙：混合砂浆墙面。3、卫生间：水泥砂浆墙，外粘瓷砖。4、楼地板：大理石地面。5、屋面：采取平顶坡式屋面，有组织排水。4.2.5 给排水及消防系统4.2.5.1 给水拟建项目水源采用城市自来水供水系统供应，分生活用水和消防用水，最大日用水量约2000m3/天，年用水量约为50万立方米。生活给水、生活热水主管采用热镀锌钢管，DN100，螺纹连接，生活用水支管为DN15-DN25的铝塑管。饮用水的水质标准应符合GB5749-85标准，技能操作用水部分须净化处理后使用。4.2.5.2 排水场区内排水分雨水和生活污水，生活污水经消毒处理后排入道路两旁现有排水沟中。院内雨水采用盖板、明沟，沿院内道路汇集后排入雨水系统，室外污水管采用DN300DN400水泥砼管。室内排水系统为污水合流系统，粪便污水经室外化粪池处理后排入市政排水管道。室内排水采用PVC管。4.2.5.3 消防给水按照建筑设计防火规范GBJ-87规定，按一次火灾计算，室内消火栓用水量15L/S，室外消火栓用水量30L/S，重要防火位置设FM200-7氟丙烷灭火装置，室外设DN150水泵结合器，与室内消火栓连接，水泵结合器设在室外便于消防车使用的地方。4.2.6 供电系统该项目为双回路供电，主要用电负荷为居民日常生活用电，并配置安全供电设施。电源由城区110KV变电所引至小区内配电室。项目年用电量约为300万度。所有电源线均穿金属管沿吊顶内敷设，有特殊接地要求的操作设备另做接地装置。4.2.7 采暖、通风4.2.7.1 采暖该项目建设地点属于采暖区，所有房间应考虑采暖措施，采暖热煤用压力0.6MPA的蒸汽。4.2.7.2 通风购物中心的通风按设计部门要求施工。4.2.8 道路以中心广场为轴心，建设8条16m宽的主干道为骨架，向四面幅射，能满足机动车通行和消防需要。4.3 组织机构及人力资源配置4.3.1 组织机构设置XX市民丰置业有限公司企业运行机制是全体股东推举的董事会负责制，公司设立董事长室、总经理室、副总经理室、行政综合办公室、财务部、工程部、营销部、招商部。4.3.2 人力资源配置由于商业流通行业属于劳动密集型行业，本项目建成运营后将需要大量的劳动力，保守估计项目定员将达到5000人以上，全部从社会上招聘，主要以下岗职工和未就业城乡居民为主，可解决大量的劳动力再就业问题。4.4 项目实施计划4.4.1 建设工期该项目的建设工期为12月。项目承建单位要科学组织建设过程中各阶段的工作，按工程进度安排建设资金，保证项目按期建成交付使用，发挥投资效益。4.4.2 项目管理与实施进度项目建设拟分二个阶段进行。第一阶段为项目前期工作，包括项目申请报告、图纸设计、报建手续等的编制和审批；第二阶段为项目的实施阶段。项目实施进度详见项目实施进度表（横线图）4.4.3 项目管理在项目实施阶段，应按国家有关规定，实行项目法人负责制，建立健全项目组织机构，成立建设领导小组，一把手任组长。做到有组织机构，有专门人员负责，有责任落实。对项目建设的全过程进行监督管理，并按照中华人民共和国建筑法、中华人民共和国招标投标法的规定，对项目的设计、施工、监理以及所有设备、材料等的采购，均进行招标，择优选定中标单位，以保证工程质量和进度，使项目早日发挥其社会效益。项目实施进度表序号月份工作阶段123456789101112131项 目 报 批-2图 纸 设 计-3土 建 施 工4设 备 安 装5竣 工 验 收4.5 投资估算与资金来源4.5.1 投资估算4.5.1.1 估算依据工程投资估算依据有河南省建筑工程单位估价表、河南省建筑工程费用定额、建设部发布的建筑工程工程申请报告估算编制办法以及河南省政府、省发改委、省建设厅的有关补充文件等。4.5.1.2 投资估算说明1、建设投资估算本项目建设投资为16309.65万元，其中工程费用10500万元，工程建设其他费用5033万元，预备费776.65万元。详见建设投资估算表。2、建设期利息本项目需申请银行贷款5000万元，贷款年利率7%，建设期贷款利息为175万元。3、流动资金估算经估算，本项目需新增流动资金4645.99万元，详见流动资金估算表。4、项目总投入资金估算本项目供需投入资金21130.64万元，具体构成为建设投资16309.65万元，流动资金4645.99万元，建设期贷款利息175万元。4.5.2 资金来源项