城中村改造三期项目项目可行性研究报告.doc

第一章 申报单位及项目概况
1.1 项目申报单位概况
单位名称：**市城区**镇**村村委会
人口状况：**村共有村民853户，总人口2679人。
地理位置：**村位于**市市区北部8公里的太洛公路两侧，总占地面积506.34亩，该村与**集团、**镇政府毗邻，地处**镇政治、经济、文化中心。北与王台铺矿相邻，南与南石店村接壤，东与**集团生活区相对。
经济状况：近年来，**村先后建起了集种植养殖、休闲娱乐、科研示范为一体的千亩绿色农业科技示范园区、有200多间门面的集贸市场（后为餐饮市场）和精品商业街、有4000平方米的商饮服务楼，人民生活日新月异，农民人均纯收入已经超过了6000元，成为远近闻名的富裕村。
1.2 项目概况
1.2.1项目基本情况
项目名称： **城市化改造**村城中村改造回迁安置项目(三期工程)
建设单位： **市城区**镇**村村民委员会
项目性质： 新建
法人代表： **
项目负责人：
项目地址： **市城区**镇**村
1.2.2编制依据
1、《中华人民共和国城乡规划法》（2007）
2、《城市居住区规划设计规范》（GB50180-93）
3、《城市道路交通规划设计规范》（GB50220-95）
4、《城市工程管线综合规划规范》（GB50289-98）
5、**市人民政府关于印发《**市**区（矿区棚户区）城市化改造实施方案》的通知
1.2.3项目提出的背景
2009年4月14日，**市新编的城市总体规划获省政府批复通过。新规划确定中心城区为“两区四片”的组团式结构。“两区”即西城区 （主城区）和东城区 （金村区）。“四片”为**片、南村（金匠）片、巴公片、高都片。城市各区片之间以快速交通相联系、以生态绿地相隔离，形成环绕白马寺山生态区的六位一体、带状向心、联动发展的城市空间布局新格局。作为**市老工业区的**区是仅次于主城区的重要区域，也是**市未来城市“六区联动、组团发展”空间布局结构的重要组成部分。
**村地处**区中心区位，近年来，该村充分利用地处中心区位优势，以及紧邻**集团办公区和生活区的有利条件，大力发展以商业服务、餐饮娱乐为主的第三产业，建设了**贸易市场、商饮服务楼、商业街等，形成**区中心的商业娱乐中心。但是随着经济的发展，村庄存在的问题日益凸显。村庄大部分建筑为1-2层建筑，质量较差；村内局部地区垃圾随意堆放、道路扬尘、浮土较多，严重影响居民生活；缺乏绿地及公共活动场地，环境品质差；村内道路虽已硬化但多数较为狭窄，多以巷道为主，交通组织不畅，人车混杂，缺少公共停车场，给居民生活造成诸多不便。
为深入贯彻落实科学发展观，切实改善**区人居环境，加快城市建设和城镇化进程，促进城乡统筹协调发展，市人民政府第54次常务会研究决定，实施**区（矿区棚户区）城市化改造。**市**区城市化改造工程于7月21日上午正式启动。这是**市城建史上最大规模的成片集中改造工程，也是**市“六区联动、组团发展”的城市格局的开局工程。
1.2.4项目地点
本项目建设地点为**镇**村，该村与**集团、**镇政府毗邻，地处**镇政治、经济、文化中心。北于王台铺矿相邻，南与南石店村接壤，东与**集团生活区相对。
1.2.5项目主要建设内容
**改造建设用地较为零散，根据**市规划设计院2010—B—85《**城市化改造**村城中村改造回迁安置用地总平面意向图》（见附图），项目划分为A1、A2、A3、A4、A5、A6、A7七个地块（各地块包含内容如下表所示），总占地面积19.2439公顷，其中规划建筑占地面积38045㎡，规划总建筑面积271954㎡。根据项目的建设内容及投资，项目划分为五期进行施工，一期工程建设内容为A1、A3、A7地块的建安工程及其配套设施。二期工程建设内容为A2地块西部大部分的建安工程及其配套设施。本报告仅对项目三期工程进行研究分析。
三期工程建设内容为A2地块西部6#及A2地块东部10#、11#高层住宅楼、附属商业用房的建安工程及其配套设施。主要建设内容为6#、10#、11#高层住宅楼、附属商业用房、地下车库、热力换电站、厕所、垃圾收集站、消防水池等的建设以及电梯等配套设备的购置。
表1-1 各地块包含内容一览表
单位（m2）
地块
包含内容
总占地面积
建筑占地面积
总建筑面积
A1
13#村委办公楼、14#-23#住宅及商业楼、
46515
8805
52486
A2
3#-6#、10#-11#高层住宅及商业用房、
7#-9#多层住宅
80792
15634
125421
A3
12#商业大楼
4767
1323
7938
A4
1#高层住宅及商业用房
7457
2962
25922
A5
24#商业大楼
12477
4620
27720
A6
2#商业大楼
21094
5977
20100
A7
25#商业大楼
5896
1796
12370
1.2.6项目工程技术方案
一、总体布局
三期工程总建筑面积为60215平方米，其中住宅面积55095平方米，商业用房面积为5120平方米。场地布置如附图所示：6#高层住宅楼布置在A2地块的东南部；10#、11#住宅楼设置在A2地区的东部，由北到南依次为10#、11#。项目区内设厕所1个、垃圾收集站2个，消防水池1个，化粪池2个。
二、建筑结构设计
高层住宅楼采用框剪结构，地下一层（地下车库和防空），层高4.2m，其中地上一、二层为商业用房，层高3.6m，三层以上民用住宅，层高3.0m。设有70-120平方米的多种户型，其中90平方米以下户型建筑面积占总建筑面不低于70%。每幢住宅楼设电梯两部。
高层住宅楼采用箱型基础，墙体采用加气混凝土砌块砌筑，外墙做聚苯板保温层，外墙刷防水涂料，内墙及顶棚刷仿瓷涂料，中空玻璃塑钢门窗，地面铺地板砖，屋面采用聚苯板保温，SBS卷材防水。耐火等级为二级，抗震设防为6度，地下防水二级，建筑使用年限50年，基础抗渗等级为S6，屋面防水等级为二级，采用有组织排水。采用塑钢窗，做封闭阳台，木门。
楼间商业用房为商住楼的裙楼，总建筑面积为9314平方米，均为地上二层，层高4米。采用框架结构，采用现浇钢筋混凝土梁、板、柱，墙体采用加气混凝土砌块砌筑，框架抗震等级为四级。室内做仿瓷涂料墙面，室外刷涂料。采用平顶，聚苯乙烯泡沫塑料板保温，SBS卷材防水层。
地下车库为坡道式车库，停放汽车以小型车辆考虑。
室外厕所及垃圾收集站分散布置在项目区内，厕所占地为32m2/座，垃圾站占地为15m2/座，层高均为3.0米，粘土砖砌筑。地面做水泥砂浆地面，大白浆粉刷天棚，内墙贴瓷砖，外墙粉刷JH801涂料，屋面采用钢筋混凝土预制板，水泥砂浆找平层，水泥蛭石保温层，SBS防水层。
热力交换站占地200 m2，地上一层建筑。采用砖混结构，层高6.0米，建筑内、外墙面及顶棚刷涂料，外墙采用聚苯板保温，屋面水泥礁渣找坡，聚苯板保温，SBS防水层。
项目建设区内设500m3钢筋混凝土消防水池一座，设置20m3砖砌化粪池两座。
三、人防设计
依据《**市结合民用建筑修建防空地下室管理规定》（晋市政发[2000]29号）第九条规定：新建居民小区、住宅小区、统建住宅应建防空地下室建筑面积为一次下达地面规划总建筑面积的百分之二；则本项目应建防空地下室的面积为125421*2%=2508.42m2。本项目的地下车库及地下室面积满足防空地下室的面积要求可兼做防空地下室，按六级人防地下室设计建设。
四、给排水设计
1、设计参数
住宅用水量指标：130～300L/人·d
商场用水指标：5～8L/m2·日
绿地用水量指标：1.0～3.0/m2·d
道路用水指标：2.0～3.0L/m2·d
地下停车场冲洗用水指标：2.0～3.0L/m2·次
最高日用水量：42.67m3/最高日
平均时用水量：2m3/h
最大时用水量：4.39m3/h
2、给水系统
项目供水由畅安路、尚安街、及永安路等街道给水管网接入供水，作为室内生活用水水源，生活用水量为3704T/最高日。给水系统以环状与枝状管网相结合的供水方式，各街区将供水系统相连接起来，构成一个较完善的环状供水体系。室内给水系统采用分户计量式供水系统，采用下行上给枝状管网，管材采用PP—R管，热熔焊接。
3、排水系统
排水采用生活污水和雨水分流排放的方式。
建筑内的污水采用集中收集，精华粪池处理后，进入到城市市政污水管网，最终进入城市污水处理厂。污水以自重自流形式排放，采用管径为D300mm~~500mm。室内排水系统为伸顶透气式枝状管网布置，管材采用PVC排水管；污水排放量3000T/最高日，粪便污水经化粪池处理后，排入污水管网，一般废水直接排入污水管网。
室外雨水排放：屋面雨水经天沟立管收集与场地雨水一并经雨水口就近排入雨水市政管网。雨水管采用钢筋混凝土圆管，最小管径为D300mm。
五、采暖设计
该项目采暖总面积271957m2，热负荷为13.6MW（50W/ m2）。根据《**市集中供热专业规划》，**区以煤矸石热电厂为主要供热热源。供热系统均由畅安路接入供热。
六、电气设计
1、用电方案
高压电压为10kv，引自畅安路，高压电缆采用YJV—10kv电力电缆。高压电缆穿低摩高强维纶线水泥电缆保护管直埋地敷设接入各箱式变电站。低压电压为380/220v，电缆采用YJV22—1kv电力电缆，由箱式变电站出线直埋地敷设至各建筑物。低压供电半径<=250m。
2、照明
小区道路照明平均照度51X，路灯采用半截光型灯具，光源采用高压钠灯，间距20~30m，安装高度5-8m，车行道路大于10的两侧布置；车行道宽度小于10m的单侧布置。
3、电视、电信工程
电视终端住宅按每户1个配置，公共建筑按每200m2配置一终端。电视终端数为4000+1645=5645只。有线电视主干电缆采用SYPFV-75-12，支线电缆采用SYKV-75-9，沿道路穿PE管埋地敷设。系统各指标需满足《有线电视系统工程技术规范》等的有关规定。
电话线住户按每户1.5条配置，公共建筑按每100m2配置一条。电话容量为：6000+3290=9290部。通信电缆采用HYA型市话通信电缆，沿道路穿PE管埋地敷设至通信电缆交接箱，再有交接箱出线穿PE管敷设至建筑。通过道路、建筑物、构筑物时均穿钢管保护。主干电缆沿道路东南侧由规划电信模块局引入。
信息终端的设置按住宅每户配置1.5个，公共建筑每100㎡配置一个。信息终端容量为6000+3290=9290个，设置建筑群总配线架，由单模光纤沿道路穿PE管直埋敷设引入。再由总配线架多模光纤出线沿道路穿PE管直埋敷设至各建筑物。
以上电视电信等工程具体施工安装由电信公司解决。
七、接地与防雷
项目区在电源侧设工作接地，负载侧设保护接地，接地系统采用TN—S系统。
项目按三类防雷进行设计，屋顶防雷利用建筑物基础做自然接地系统，屋顶避雷网网格间距不大于20×20m。利用建筑物内柱、梁及基础内主筋作为引下线，引下线间距不大于25m，将避雷带与建筑物基础作可靠连接，接地系统的接地电阻≤4Ω，如果达不到此要求增加人工接地装置。
八、燃气工程
项目燃气气源以管道煤层气为气源，计划由畅安路的市政管网燃气中压管网接入，采用中压一级配气系统，即采用中压输气、中压配气、柜式调压。中压管网起点压力：0.1Mpa；中压管网末点压力：>0.04Mpa。
区内燃气主干管道呈环状布置，直埋敷设于道路。管材选用DN100-200无缝钢管。
九、消防设计
消防系统主要由消防车出入口、消防通道、消防栓和消防回车场组成。消防车出入口由社区的各出入口组成。社区内的道路宽4-13米可以保证消防通道的要求，同时社区内的广场和住宅楼间硬质铺装都能满足消防车通行和回车的要求；社区内消防栓的设置按国家规范要求，给水干管上消防栓间距小于120米，不超过150米半径设置一个。另外地下车库均设置自动喷淋灭火系统
【注】：在以上给排水设计、采暖设计、电气设计、接地与防雷设计、燃气工程设计及消防设计等配套管网按投资分别布置在一期工程、四期工程和五期工程中，具体工程量如下表所示：
表1-2 配套管网工程情况表
序号
管线工程
单位
距离
单价
合计
一
供水管线

217.41
1
DN200球磨铸管
m
870
600
52.2
2
DN150球磨铸管
m
1025
480
49.2
3
DN100球磨铸管
m
2565
400
102.6
4
DN80PE管
m
75
120
0.9
5
DN70PE管
m
460
105
4.83
6
DN50PE管
m
960
80
7.68
二
排水管线

273.565
1
D700
m
480
480
23.04
2
D600
m
950
380
36.1
3
D500
m
1345
310
41.695
4
D400
m
2135
260
55.51
5
D300
m
5690
200
113.8
6
D100
m
285
120
3.42
三
供电管线

185
1
YJV22-10KV-3*240-YDWG200A
m
3700
500
185
四
供暖管线

198.945
1
2*DN300焊接钢管聚氨脂泡沫保温
m
190
1000
19
2
2*DN250焊接钢管聚氨脂泡沫保温
m
150
800
12
3
2*DN200焊接钢管聚氨脂泡沫保温
m
1110
700
77.7
4
2*DN150焊接钢管聚氨脂泡沫保温
m
775
360
27.9
5
2*DN125焊接钢管聚氨脂泡沫保温
m
450
270
12.15
6
2*DN100焊接钢管聚氨脂泡沫保温
m
720
240
17.28
7
2*DN80焊接钢管聚氨脂泡沫保温
m
635
220
13.97
8
2*DN70焊接钢管聚氨脂泡沫保温
m
745
210
15.645
9
2*DN50焊接钢管聚氨脂泡沫保温
m
165
200
3.3
五
供气管线

436.18
1
DN300螺旋卷焊钢管
m
140
2000
28
2
DN250螺旋卷焊钢管
m
160
1800
28.8
3
DN200螺旋卷焊钢管
m
310
1500
46.5
4
DN150螺旋卷焊钢管
m
725
1200
87
5
DN125螺旋卷焊钢管
m
130
960
12.48
6
DN100螺旋卷焊钢管
m
1230
900
110.7
7
DN80螺旋卷焊钢管
m
825
800
66
8
DN50螺旋卷焊钢管
m
810
700
56.7
六
合计

1311.1
一期工程中布置的配套管网为总工程量的2/5，四期工程中不值得配套管网为总工程量的2/5，五期工程中布置的配套管网为总工程量的1/5，本期工程无配套管网工程。
1.2.7 项目招标
根据原国家计委发布的《工程建设项目招投标范围和规模标准规定》（2001.5.1）**城市化改造**村城中村改造回迁安置项目（三期工程）属于关系社会公共利益、公众安全的项目。
该项目总投资9929.14万元，其中建安工程费8547.65万元，设备购置费630万元，工程监理费101.57万元，工程勘察费12.82万元，工程设计费141.47万元。
依据以上规定，项目的勘查、设计、施工、监理和设备采购均应进行招标。建议委托有资质的招标代理机构对项目的勘查、设计、施工、监理和设备采购进行公开招标。招标情况见附表：
1.2.8 工程进度
参考《全国统一建筑安装工程工期定额》，确定项目计划建设工期为17个月，资金按项目进度分阶段投入，共分为四个阶段：第一阶段为申报立项等前期阶段；第二阶段为工程设计阶段；第三阶段为工程施工阶段；第四阶段为工程竣工验收阶段。具体进度安排见下表：
表1-3 工程实施进度表
工期
工程
2012年
2013年
6-7
8-9
10-12
1-2
3-4
5-6
7-8
9-10
11-12
前期准备

工程设计

土建工程

竣工验收

1.3投资估算和资金筹措方案
1.3.1编制依据
1、2005年《**省建设工程计价依据》
2、2005年《**省建筑及安装工程消耗量定额》
3、2003年《**省建设工程投资估算指标》
4、2003年《**省建筑安装工程概算定额》
5、2009年《**省建设工程其他费用标准》
6、2002年修订本《工程勘察设计收费标准》
7、**市建设工程材料指导价
8、设备价格以市场询价为准
1.3.2 建安工程估算说明
一、建筑安装工程费
（1）住宅楼55095m2，按1300元/m2估算，小计7162.35万元；
（2）商业用房5120m2，按1000元/m2估算，小计512万元；
（3）地下车库4555m2，按1800元/m2估算，小计819.9万元；
（4）厕所32m2，垃圾收集站30m2，按2000元/m2估算，小计12.4万元；
（5）500m3消防水池1座，按25万元/座估算，小计25万元；
（6）20 m3化粪池2座，按8万元/座估算，小计16万元；
二、设备购置费
21层电梯12套（台），按52.5万元估算，小计630万元；
三、工程其它费用
根据《**市**区（矿区棚户区）城市化改造实施方案》及有关规定，回迁安置的住宅，一律免收城市基础设施配套费等各种行政事业性收费和政府性基金。改造涉及的18项经营服务性收费（土地价格评估费、规划设计费、工程勘察设计收费、招标代理服务收费、文物考古调查费、文物考古勘探费、房地产中介服务收费、地产交易服务费、土地档案咨询费、城建档案咨询服务费、工程建设监理费、施工图设计文件审查费、工程造价咨询费、有形建筑市场交易费、招标文件编制费、建设项目前期工作咨询费、防雷技术服务费、房产交易手续费），在征得相关企业同意后，按低限减半收取。
1、建设管理费
（1）建设单位管理费按工程费用的1.8%计取，减半后小计68.83万元；
（2）工程监理费按《建设工程监理与相关服务收费管理规定》（晋价服字【2007】126号）计，减半后小计101.57万元；
（3）施工图设计审查费按设计费的13％计取，减半后小计7.79万元；
（4）招标代理服务费按《招标代理服务收费管理暂行办法》计价格[2002]1980号计取，减半后小计14.45万元；
2、可研编制费按国家计委关于印发《建设项目前期工作咨询收费暂行规定》（计投资[1999]1283号）计取，减半后小计10.45万元；
3、勘察设计费
（1）工程勘察费按建安工程费用的0.3％计取，减半后小计12.82万元；
（2）工程设计费按《工程勘察设计收费管理规定》（计价格［2002］10号）计取，减半后小计141.47万元；
其中基本设计费减半后为119.89万元，施工图预算编制费按基本设计费的10％计取，小计11.99万元；竣工图编制费按设计费的8%计取，小计9.59万元；
4、场地准备及临时设施费按建安工程费的1%计，小计85.48万元；
5、环境影响评价费按《关于规范环境影响咨询收费有关问题的通知》(计价格[2002]125号)计取，小计2.88万元；
6、特殊设备安全监督检查费按设备费的0.8%计，小计0.20万元；
四、基本预备费
基本预备费按建安工程费、设备购置费、其他费之和的8%计取，小计735.49万元；
1.3.3估算结果
该项目总投资9929.14万元，其中建安工程费8547.65万元，设备购置费630万元，其他费445.95万元，基本预备费735.49万元。
1.3.4资金筹措
该项目总投资9929.14万元，全部由项目单位自筹解决。
表1-4 总投资估算表
序号

单位
数量
单价（元）
合计（万元）
一
建设工程费

9177.65
1
建安工程费

8547.65

10#-11#住宅楼+6#
m2
55095
1300
7162.35

10#-11#商业楼
m2
5120
1000
512

地下车库
m2
4555
1800
819.9

厕所及垃圾站
m2
62
2000
12.4

500m³消防水池
m3
1
250000
25

化粪池
m3
2
80000
16
2
设备购置费

630.00

电梯
部
12
52.5
630.00
二
工程建设其他费用

445.95
1
建设管理费

192.65

① 建设单位管理费
（一）
1.50%
68.83

② 工程监理费
（一）

101.57

③ 施工图纸审查费
基本设计费
13%
7.79

④ 招标代理费
（一）

14.45
2
可行研究费
（一）+（二）+（三）
10.45
3
勘察设计费

154.30

① 工程勘察费
⑴
0.30%
12.82

② 工程设计费

141.47

基本设计费
（一）

119.89

施工图预算编制费
基本设计费
10%
11.99

竣工图编制费
基本设计费
8%
9.59
4
场地准备及临时设施费
⑴
1.00%
85.48
5
环境影响评价费

2.88
6
特殊设备安全监督检查费
设备总价
0.80%
0.20
三
预备费

735.49

基本预备费
（一）＋（二）
8%
735.49
四
建设项目总投资
（一）+（二）+（三）
9929.14

第二章 发展规划、产业政策和行业准入分析
2.1 发展规划分析
1、项目建设符合《**市城市总体规划》（2001—2020年）规定的发展方向。
《规划》中提出：**市城市总体规划确定的城市性质：**市是**省重要的门户城市，为能源煤化工基地服务的园林式区域中心城市。城市发展目标：到2020年**市将成为充满经济活力的城市、富有文化特色的城市和良好人居环境的城市。城市空间布局结构：为“两区四片”的组团式结构。“两区”为主城区、金村区；“四片”为**片、南村（金匠）片、高都片、巴公片。规划期限为2001—2020年，规划期末本市总面积54平方公里，人口55万—76万，其中主城区面积40.2平方公里，人口42万—68万。
**市**村位于**市**镇，符合规划中“两区四片”的规划意图，因此**村城中村改造项目符合《**市城市总体规划》（2001—2020年）的发展方向。
2、项目建设符合《中共**市委关于制定国民经济和社会发展第十一个五年规划的建议》的要求。
《建议》提出，要加快城镇化进程，提高中心城市的辐射力和带动力。加大中心城市建设力度，不断完善城市功能。坚持以科学规划引导城市发展，拓展规划编制深度，提高规划的前瞻性和科学性。城市规划要与区域规划、土地利用总体规划及重大基础设施规划相互衔接。强化规划编制和规划实施的监督管理，维护规划的权威性、严肃性。尽快搞好中心城市新区规划。处理好新区开发与老城改造的关系，有序发展房地产业。抓住城市新区开发、城中村改造和城镇基础设施规模逐步扩大的机遇，加快经济适用住房和普通商品房建设，形成多层次的住房供应体系。塑造城市个性特色，注重提高城市发展的内涵和质量，不断增强城市功能，改善城市人居环境。
3、项目建设符合《**市**区（矿区棚户区）城市化改造实施方案》的要求。
《**市**区（矿区棚户区）城市化改造实施方案》明确提出：改造范围北起朝天宫，南至陵沁路，规划畅安路（50米）及其两侧各75米范围内建设用地（现状）和批准改造的“城中村”； 改造内容（1）新建4.6公里长、50米宽的城市道路；（2）对畅安路两侧各75米范围内的街道、棚户区、工矿企业等进行拆迁改造；（3）对畅安路两侧批准的“城中村”实施改造；改造采取“政府监管、市场运作、自我改造、自求平衡”的运作模式。即：市政府负责审批改造规划和方案，制定和落实优惠政策，调控土地市场，统一协调改造；由城区政府、**煤业集团按“城中村”改造、矿区棚户区改造的办法组织实施；除回迁安置和公益设施划拨用地外，经营性用地和商品住宅实行公开出让，出让所得返还用于改造工程；规划新征建设用地出让所得，一律上交市财政。
2.2 产业政策分析
作为一个历史遗存，城中村不仅日渐脱离主流社会的管理，存在着多种隐患，成了治安、卫生的死角和犯罪的温床，拖了城市发展的后腿，而且还代表了一种落后的经济模式和生活方式，直接影响到了村民的人居环境、收入水平和生活质量。
面对**市“城中村”现象，市委市政府加大了改造城中村力度。2003年黄花街城中村改造确定了政府主导、市场运作、以土地收购储备为主体实施改造的总体思路和运作模式，并取得了成功，使黄花街面貌焕然一新。2005年，**市局提出 “政府监管、村为主体、自我改造、自求平衡”的“城中村”改造新模式，并首先在泽州县杨洼村试点成功，然后逐步推广到各县（市、区）。2008年《**市城市总体规划（2008-2020）》和《**市人民政府关于市区城中村改造的实施意见（试行）》的公布，**市加大了城中村的改造力度，在几年的发展中，城中村改造取得了很大成绩。
根据上述内容，**市**提出城中村改造项目是完全符合**市城中村改造政策要求的。
2.3 行业准入分析
城中村改造已成为**市城市改造的重要手段之一，其为推进城市化进程，优化城市环境，改善人民生活，提高城市规划、建设、管理水平有重要的现实意义，城中村改造已得到广大市民的认可，并得到市委市政的大力支持。为了进一步推进城中村改造，防止把城中村搞成半拉子工程，确保人民群众利益不受损害，对城中村旧村改造提出了以下政策要求：
2.3.1优惠政策的保证
城中村改造范围内建设安置房和村（组）或房地产开发企业按规划新建非营利性公共事业用房（包括中小学、幼儿园及公共配套设施用房）的，除国家和自治区明文规定不得减、免之外的行政性收费和财政全额补贴单位的事业性收费予以免收；市政府规定权限范围内的经营服务性收费按最低收费标准减半征收。
　　建设商品房等经营性项目的，市政公用设施配套费、土地使用权出让金（除国家、自治区规定应上缴财政的部分外）上缴市财政后，由市人民政府以城中村改造工程范围内基础设施配套建设名义安排相应资金拨付到区人民政府（稀土高新区管委会），用于城中村改造基础设施建设；其他收费享受建设安置房的规费减、免政策。
2.3.2土地、执法等方面的政策制约
1、人民政府办公厅发出了《关于加强城中村旧村改造范围内建设用地管理的通知》。《通知》中提到：（1）城中村改造要坚持两个原则：坚持“先拆迁、先安置、后开发”的原则，坚持优先保证拆迁居民回迁住房。（2）建设单位要按照市规划局审核批准的城中村规划严格实施，不准突破国土部门核准的城中村改造用地指标。城中村改造在没有完成拆迁安置之前，不准开发建设商品用房。（3）城区政府、泽州县政府、经济开发区管委会要高度重视城中村改造工作，并负总责。
2、**市城区人民政府办公室《关于进一步加强城中村改造执法工作的通知》。《通知》中要求：（1）严格按照《**市人民政府办公厅关于加强城中村旧村改造范围内建设用地管理的通知》晋市政办[2008]63号文件的有关规定，在城中村改造没有完成拆迁安置之前，不准开发建设商品房。（2）国土、建设等部门要加强执法巡查，坚决制止和查处城中村改造过程中的违法行为。（3）进一步强化各镇（办）在城中村改造中的主体监管职责，区国土资源分局在城中村改造中的土地方案审批、土地报件、土地执法等土地行政管理职责，区建设局在城中村改造中的房屋拆迁备案、工程报建、招标投标、质量监督等建设行政管理职责。
从上述内容可以看出，城中村改造项目从城市总体发展上**市政府是积极支持的，并得到各级部门的支持，但其在改造过程中，并非毫无规则的任意改造，而是首先要保证回迁居民的居住问题，并在土地出让、拆迁户安置、社会稳定、执法工作等方面有严格的规定。
第三章 资源开发及综合利用分析
3.1 资源开发方案
**镇**村改造项目涉及的资源主要为土地资源，根据**市城中村改造政策，土地资源开发方案如下：
1、妥善处置改造区土地。原国有企业用地进行补偿或置换用地后，收回土地使用权；原集体企业用地进行补偿后征为国有土地；农用地按国家有关规定和程序报批；原有宅基地和村内公益事业用地，进行安置补偿后变更为国有土地；所有收回、征用、变更的土地，统一变更给市土地收购储备中心。
2、公开出让经营性用地。改造区新的用地，除回迁楼和教育用地以划拨方式使用外，经营性用地一律进行公开出让。
3、向地下和空间要面积。对改造区的高层住宅实行“以高带低”方案，即6层以下用于回迁，7层以上采用出让土地使用权附带地上建筑物方式向社会出售，这样既符合国家土地利用政策，又保证了购房户的合法产权，还回收了投资效益，同时还对地下停车场、住宅底商进行公开出让，以保证改造资金的回收。
3.2 资源利用方案
**市城中村改造土地资源的利用方案为：由政府确定总体规划、制定政策、调控土地市场，把整个城中村改造区域的土地纳入土地收购储备轨道，实行拆建分离、净地出让，除回迁房和公益服务设施划拨供地外，经营性用地一律公开出让，出让所得返还用于城中村改造，建立土地运营和城市建设的良性循环机制。
3.3 资源节约措施
**市国土资源局在《加强市区“城中村”改造土地利用规划管理意见》中指出，对全市“城中村”改造土地利用实行统一规划管理，规定凡规划容积率不达2.0，成片中心绿地和休闲场地的地下空间未规划利用的，原则上不予批准土地规划利用方案。同时鼓励充分利用地下空间，利用地下空间建设生产、生活性项目和文化活动场所的，经批准可减免土地使用权出让金。
**市政府出台的《关于加强“城中村”旧村改造范围内建设用地管理的通知》中指出， “城中村”改造必须按照批准的改造规划严格实施，不准突破国土部门核准的用地指标，改造范围内拍卖建设用地的出让金必须全部优先用于回迁居民的安置。

第四章 节能分析
建筑节能是世界性的大潮流，人们逐渐认识到建筑节能是关系拯救地球、拯救人类的大事情。许多发达国家，新建建筑均为节能建筑，既有建筑也已经或正在改造成为节能建筑。建筑节能已成为建筑的共同选择。我国建筑节能工作起步较晚，建成的节能建筑只占很小比例，建筑能耗远高于发达国家。我国的节能技术水平与发达国家相比也有较大差距。由于政府的重视，制定了一系列的政策法规，开展了众多科研项目。我国的节能技术水平已有很大提高，取得了丰富的研究成果，并广泛地推广应用。
4.1 评价依据
1、《中华人民共和国节约能源法》（1998）
2、《能源节约与资源综合利用“十一五”规划》
3、《中国节能技术政策大纲》(1996)
4、《公共建筑节能设计标准》（GB50189-2005）
5、《民用建筑节能设计标准》(采暖居住建筑部分)**地区实施细则（第二阶段）DBJ04-216-2006
6、国家发展与改革委员会《节能中长期专项规划》
7、《建筑照明设计标准》GB 50034-2004
8、《民用建筑节能管理规定（2005）》建设部令第143号
9、《**市城市给水与节约用水专项规划》
10、《**市集中供热专业规划》
11、《城镇燃气专项规划》
12、国家颁布的现行有关节能和合理利用能源政策的有关规定及标准
4.2 节能原则
1、要加强新建建筑的节能管理
建筑节能管理，要从源头上遏制建筑能源过度消耗，要对新建建筑节能全过程做好监管工作。规划主管部门应在规划许可审批阶段，承担起指导、审查和监管职能。规划审查时，需要针对建筑设计方案是否满足民用建筑节能强制性标准征求同级建设主管部门的意见；对于那些不满足强制性标准的，要加强指导，督促改进；对予不满足强制性标准的，不应颁发建设工程规划许可证。施工图审查机构应在设计阶段，重点审查施工图设计文件是否严格执行民用建筑节能强制性标准的规定，对于不符规定的，不应忽视，应指导督促建设单位改正；建设主管部门要把好发证关，对施工图设计文件经审查不满足强制性标准的，不得颁发施工许可证。在建阶段，建设单位不得要求设计单位、施工单位违反节能强制性标准进行设计、施工。当然，设计人员要保持职业操守，严格执行强制性标准，不应为了降低成本而曲意理解规范要求，抱着侥幸的心理进行设计。施工单位不应迎合建设单位的违规行为，对国家和社会造成实质性的损害。对于违规操作的建设单位、设计单位、施工单位、工程监理单位及其注册执业人员必须严厉处罚。竣工验收时，建设主管部门应当重点查验建筑物是否满足节能强制性标准；对不满足强制性标准的，不得出具竣工验收合格报告。
2、加强节能技术和节能产品的开发应用和推广
建筑节能涉及到建筑物的方方面面，建筑围护结构的保温隔热性能、设备的能效、新能源的利用、用水用地等等。①建筑节能最有效的手段是提高建筑围护结构的保温隔热性能。建筑围护结构保温隔热性能的优劣是影响建筑能耗最直接的因素，所以，建筑节能的最有效手段就是提高建筑围护结构的热工性能。外墙、屋顶和外窗是建筑围护结构最主要的三个部分。在楼盘销售时，销售人员往往重点推荐外墙保温系统，而且将大飘窗、大幅落地窗、大阳台作为房屋的卖点，其实外窗是整个建筑围护结构中影响节能的最重要因素，外墙保温系统起到的作用还次于外窗。我们在对常州一些使用玻璃幕墙的大楼用电情况进行调研时发现，这些大楼的用电量明显要大，而且很多大楼考虑对外墙进行改造以降低用电量。
4.3 项目所在地能源供应条件及能耗分析
1、供水
供水管由畅安路、尚安街及永安路等街道给水主管网接入供水。**村的给水系统以环状与枝状管网相结合的供水方式，各街区将供水系统连接起来，构成一个完善的环状供水体系。**村人口为1.4万人，根据指标统计，最高日综合生活用水量为2940m3/d。
2、供热
**村以煤矸石热电厂为主要供热热源。规划**村各街区供热系统均由畅安路接入供热。按城市供热管网。**村人口为1.4万人，根据指标统计，**村供热总负荷为42.4MW。
3、供气
**村燃气输配以中低压二级系统为主，中压管沿进入社区内部，经燃气调压站调压，以低压管网为各用户供气。**村人口为1.4万人，根据指标统计，项目区最高日用气量10586Nm3/d。
4、供电
**村高压电压引自畅安路，高压电缆穿低摩高强维纶水泥，电缆保护管直埋地敷设接入各箱式变电站。低压电压电缆由箱式变电站出线直埋地敷设至各建筑物。**村人口为1.4万人，根据指标统计，则项目区最高日用气量为25856KW。
4.4 节能方案
4.4.1 能源结构方案
该项目位于**市城区**镇**村，该项目区常规能源有水、热、电力和天然气，可再生能源有太阳能。部分道路绿地照明采用太阳能灯；其余照明和