翠岛花城房地产项目可行性论证报告.doc

翠岛花城

可行性研究报告

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目录
第一章、申报单位及项目概况 1
一、项目申报单位概况 1
二、项目单位介绍 1
三、项目简介及选址 2
第二章、市场分析及预测 5
第三章、住宅及价格定位 7
第四章、建设规模与方案 8
第五章、项目组织及进度计划 10
第六章、项目投资估算 10
第七章、节能节水措施 11
一、节能措施 11
二、节水措施 14
三、运行管理节能技术措施 15
第八章、劳动安全与职业卫生 16
一、劳动安全 16
二、职业卫生 17
第九章、社会环境影响分析 18
第十章、结论 19

第一章、申报单位及项目概况
一、项目申报单位概况
申报单位名称：石林集团 南京市雨花城镇综合开发有限公司
企业性质：有限责任公司
资质等级：一级
注册地址：南京市雨花台区卡子门大街88号
法人代表：
二、项目单位介绍
石林集团•南京市雨花台城镇建设开发综合有限公司是翠岛花城项目建设的投资和实施主体。
石林集团创立于1984年，是一家以大型商业连锁、家居超市连锁和房地产为支柱产业的现代服务业集团公司。石林集团在“务实、研究、创新、发展”企业文化的指导下，强调以人为本和精细化、现代化的管理，坚持走内涵式和外延式相结合的发展道路，不断延伸经营业态，发展现代服务业。于2006年成功收购了雨花台区城镇建设综合开发总公司，并更名为南京市雨花台城镇建设开发综合有限公司，总资产逾20亿，是国家房地产开发建设资质一级企业，主要经营房地产开发建设、商品房销售、物业管理，兼营房地产咨询、建筑材料等业务，多年来积累了良好的开发业绩。目前，存量开发用地600亩，开发面积达80万平米的板桥项目和6万平米的翠岛三期项目正在全力推进当中。
三、项目简介及选址
本项目位于南京市雨花台区宁南街道丁墙村——花神庙村，用地总面积332841.0平方米，实际出让面积328651.4平方米，规划为住宅用地。
本项目选址基于以下四个方面：
（1）符合南京城市发展规划
项目所属的宁南区域素有南京“南大门”之称，紧邻南京主城区，区内环境优美，具有得天独厚的自然生态环境及非常优越的基础设施条件。宁南新区是南京市规划中城市“南延东进”发展的重要环节所在，是南京市重点开发建设的五大城市新区之一。随着紫金花路、雨花台中学等一批市政建设，以及各种城市基础设施的全面竣工，宁南新区将规划建设成为环境优美，具有现代化功能的城市生态区；以高新技术产业研发区为主，高档住宅区、高级商贸区、为辅的复合型现代化城市新区。
根据宁南规划，区域总规划面积8.9平方公里，规划入住人口达33.7万人 ，其中绕城公路以南片区总计入住15.1万人。“宁南新城”将与以新街口为中心的南京老城、奥体为中心的河西新城，形成三足鼎立的局面。
（2）生态资源良好
宁南新区有山有水，地形起伏，植被完好，拥有得天独厚的自然环境和丘陵地貌，新区绿化超过40％，人均绿地约37平方米，是名副其实的高绿化覆盖区。南部旅游风光区由南北向和东西向两大条块构成：由北向南，以雨花台风景区为龙头，整合菊花台、花神庙、浡泥国王墓、龙泉寺、将军山、牛首山等旅游资源；由东向西，沿总长12公里的秦淮新河，充分利用历史遗存、传统文化、山林资源，走农、旅结合的都市观光农业之路，发展生态型、生产型旅游业，不断强化“山青、水秀、林绿”相交融的宁南城市形象。最终形成宁南新城以雨花台、望江矶、菊花台三大公园群为核心，以生态廊道、沿河、沿路绿色开敞空间为网架的生态住宅区，构筑绿色空间布局结构。
（3）交通利好不断
宁南区位优越，交通便捷，五纵五横的高标准路网通达四方，宁溧路、绕城路、机场高速穿街而过，区域内先后建设了宁南大道、紫荆花路、郁金香路、丁墙路等多条道路，凸显交通优势。
同时根据南京市轨道交通规划，宁南区将拥有连同地铁1号线在内的5条轨道交通，另外4条地铁分别是3号线、6号线、7号线和8号线。加上目前已有的高速公路和规划中的高速铁路，将会为宁南带来巨大的人流物流，为宁南区的商业发展提供一大契机。南京铁路南站的建设对线路周边的辐射功能也已经引起众多人的关注。
（4）配套设施不断完善
宁南的文化、教育事业蓬勃发展。建有全省硬件设施一流的现代化中学——雨花台中学。雨花文化广场和卡子门市民广场是人们休闲的好去处，并且10万平方米花神湖碧波荡漾、湖畔莲花广场、梅花广场等休闲设施一应俱全。
宁南高档商贸区的规划建设，大型苏果超市的进驻，农贸市场、银行等配套的逐一落实，大型医院与学区配套的引进，未来集购物、休闲、娱乐为一体的大型购物中心的落成，无论从大的规划，还是从满足业主基本需求的配套来看，宁南新区的发展前景一片光明。

第二章、市场分析及预测
（1）高新技术产业集聚，企业员工产生的购房需求为本项目提供强有力的支撑。
附近宁南软件园内入驻中兴通讯、华为软件、中国普天、东软研发、新华科技、富士通、苏豪科技、华博科技、中软华通、丰盛软件园等多个大型企业，已经基本形成了软件产业集聚发展的态势。软件园企业总数突破100家，软件产业建筑面积突破100万平方米，软件从业人员总数达2.5万人，至2010年，宁南软件园企业总数将达到150家，从业人员将达到6万人，其企业员工产生的购房需求是可靠的。
（2）员工具有较好购买力
区域内企业多为高新技术企业，企业制度完善，市场竞争力强，员工收入高，收入稳定，很多员工已然超出“中产阶层”的收入。同时员工年龄层次较为年轻，家庭人口少，有较多的资金用于购房消费。因此，该类企业员工的购买能力较强，购买需求亦旺盛。
（3）区域外客群将会对本项目提供有效支撑
宁南是主城与河西新城、江宁新区的连接带，随着地铁l号线的南延，火车南站、公交总站的建成，宁溧路的快速化、卡子门高架的建成，交通状况会得到有力的改善。同时宁南定位是高档居住区、商贸区，区域内仁恒翠竹园、仁恒玉兰山庄、花神美境、阅城国际等中高端楼盘的集聚，入住率高，使得区域内居住氛围良好，生活配套日渐成熟，对城南居民，甚至其他城区内购房者都具有强有力的吸引。

第三章、住宅及价格定位
我们将本项目定位于中、高档商品房项目，主要基于几下几点考虑：
（1）政府规划具有远瞻性，区域经济发展态势强劲，发展潜力巨大
宁南新区紧邻主城区，根据政府规划，将建设成为高科技产业区，高级现代商贸区、高档住宅区、高品位文化设施区、高绿化覆盖区为一体的复合型现代化城市新区。同时本项目处于铁路南站的辐射半径内，相关规划和配套建设已经全面展开。可以预见，未来的宁南将在京沪高速铁路的推动下，城市功能更加完善，区域经济进一步发展。
（2）宁南软件园内企业员工是本项目重要客群组成，消费层次较高。
宁南软件园内企业多为高新技术企业，IT精英聚集，该类员工年龄层次较为年轻，素质较高，收入高而稳定，追求较高的消费层次和消费价值。
（3）区域开发氛围的需要
宁南区域内的开发商都有这样的意识：要做精品工程，塑造高品质楼盘。目前区域内精品住宅林立，包括阅城国际、仁恒翠竹园、仁恒玉兰山庄等，中高档住宅开发氛围已然成熟。
我们认为，高起点的规划、高水准的建筑、完善的配套和高素质的业主相匹配，宁南堪称最佳人居环境，未来宁南新区将成为以高新技术、高品位文教、高绿化覆盖率、高新商贸、高档住宅、快捷交通体系为特征的新区。

第四章、建设规模与方案
一、控制性规划要点
1、地块内主要安排多层住宅及居住区公共服务性附属配套设施。建筑容积率不大于1.19；规划建筑高度东面不高于14米，西面不高于19.2米（满足机场净空要求）。
2、规划建筑退规二路、纬九路、玉兰路规划道路红线的距离不得小于10米；退其他规划道路红线的距离不得小于6米。
3、规划住宅的南北向间距系数不得小于1.2，且不得小于15米。多层条式建筑山墙间距不得小于6.5米；多层点式建筑山墙间距不得小于10米；多层的点、条式建筑山墙间距不得小于8米。
4、组织好用地内外交通，防止不同类型交通间的相互干扰。规划区内居民自行车按2辆/户考虑设置停车库，并按照总户数的25%考虑机动车停放场所。自行车库应在建筑物内部统一考虑（底层架空或半地下室停放）。同时居住区内公共服务设施应按以下指标配件公共停车场（库）。
自行车：7.5车位/100平方米建筑面积
机动车：0.3车位/100平方米建筑面积
5、规划设计应按国家规定的指标统一安排居住区公共服务性附属配套设施。如室内农贸市场、文化活动中心、居委会、煤气调压房、基层商店、公共绿地等。规划红线范围内按居住小区要求配置小学一所、幼托二所。
6、做好竖向设计及小区环境设计，处理好与相邻用地及保留建筑之间的关系，规划建筑风格应新颖，住宅建筑的屋面形式应有新意，建筑细部要精心设计，水箱要做屏蔽处理。

第五章、项目组织及进度计划

第六章、项目投资估算

第七章、节能节水措施
建筑节能对于促进能源资源节约和合理利用、缓解资源供应与经济社会发展的矛盾，有着举足轻重的作用。该项目节能设计将遵循建筑节能法规，认真贯彻国家节能设计标准和节能要求进行设计，同时重视配套工程的设计和施工，因地制宜，充分利用朝向、日照、绿化等生态环境，优化建筑单体设计，优先选用经国家各省推广认定的建筑节能技术、产品、材料和设备，满足社会对住宅建筑节能性和经济型的要求，达到节能、省地和优质的效果。
本项目位于南京市，属夏热冬冷区，包含公共建筑和居住建筑两个主要大项，分别执行《公共建筑节能设计标准》和《江苏省民用建筑热环境与节能设计标准》。该项目将严格按国家相关规范的要求，杜绝采用限制使用和限期淘汰的落后工艺、技术、制备和高能耗装备，采用符合节能标准的设计标准、设计规范，从以下几个方面采取节能措施：
一、节能措施
1、总图布置
总平面规划设计师建筑节能设计的重要内容之一。根据第十、环境和气候情况，在规划中注意合理布置不同高度的建筑物与树木植被，在冬季，寒风被后排高大建筑物所遮挡，同时建筑物内部有足够的日照。在夏季，建筑群内部有阴影遮蔽效果，同时形成通风气流。
住宅片区力求最佳朝向和充足的日照和通风，设计方案中住宅单体尽可能按照正南北向布置的，符合南京地区居住建筑最佳朝向要求，高层公寓交错布置并保持足够间，证每栋住宅户户均有良好的日照和通风。本项目总体布局北高南低，建筑规划则由南向北、由低到高排列，能最大限度保障住户通风、采光以及景观视野。
公建通过总平面的有效规划设计，还是可以做到尽量避免东西向日晒，有用良好的自然通风效果，时限降低热岛强度，改善建筑室内热环境，提高舒适度，提高空调设备外机的工作效率，节省设备的运行能耗之目的。
总平面规划和方案设计中非常重视场地绿化及水面的设计，足够的绿化植被减弱热岛效应，改善区内湿热环境。除机动车道路外，其他广场硬地均为透水地面。
2、单体型体
从有利节能出发，不采用过多凹凸面，拟采取各种有效措施减小体形系数，降低建筑物耗热量指标。居住建筑体形系数一般控制在0.30左右。高大的绿篱设置在建筑物的冬季迎风作为风障也是很有效的办法。
3、绿化节能
绿化对居住区气候条件起着十分重要的作用，它能调节改善气温，调节碳氧平衡，减弱温室效应，减轻城市的大气污染，减低噪声，遮阳隔热，是改善居住区微小气候，改善建筑室内环境，节约建筑能耗的有效措施。
4、墙体、门窗
一般来说，外墙体在建筑的外围护结构中占的比例最大，墙体传热造成热损失占整个建筑热损失等比例也很大，因此外墙体的保温隔热是整个建筑节能的一个重要组成部分。
在确定外墙体的传热系数时采用的是加权平均传热系数的概念，主要是必须考虑维护结构中混凝土梁、柱、剪力墙等“热桥”的不利影响。
该项目建筑外墙面拟采用浅色外装饰，有效降低太阳辐射吸收系数ρ值，以反射夏季太阳辐射热能，从而减少房间的夏季得热量和外墙内表面温度。
由于南京地区已经不允许使用粘土实心砖（砌体结构仍然使用KP1），考虑采用自保温墙体材料结合外墙内保温体系，以保证墙体保温隔热。
5、材料
该项目积极采用符合国家、行业或地方标准新型墙体材料，不使用粘土实心砖，最大限度减少粘土多孔砖的使用。积极推广使用保温隔热、隔声性能好的轻质砌块，减轻墙体自重，并有利于抗震。
6、电气
照明光源采用新型节能灯，选用电子镇流器，并选用光维持率高的灯具，照明控制采用智能型控制器达到高效节能目的。
提高照明配电系统和照明灯的功率因素，区域内公共部位照明应采用自动控制，可选择声、光、时控等方式，以减少浪费。
项目将变电所及配电房选择在用电负荷中心，适当加大照明配电线路的截面，力求减少不必要的线损。选用节能型变压器及其他节能型电机设备、水泵设备等。
按照居住、商业、办公、车库等使用功能及所有者的不同需求合理设置计量电表，促进使用者行为节能。
7、施工
凡大面积、大规模的混凝土浇注均采用商品混凝土，土地上少量的混凝土及砂浆拌制采用散装水泥。
除上述措施外，还应该加强管理，完善各种规章制度，按时对设备、管道等进行检修，减少跑、冒、漏等现象，减少不必要的浪费。
二、节水措施
合理规划和建设小区水环境，提供安全有效的供水、污水处理、日用系统，节约用水。实现水资源的可持续发展和利用，改善小区生态环境。建立完善的给水系统，保证供水水质符合卫生要求，水量稳定，水压可靠。建立完善的排水系统，雨水或生活污水经处理后回用作生活杂用水等各种用途时，水质应达到国家规定的相应标准，以保障回用水的安全和适用。
完善小区屋顶和地表径流规划，避免雨水淹渍、冲刷给环境带来的破坏。充分利用雨水，减少市政供水。整个项目统一考虑设计雨水或者生活污水回收处理后再利用系统，可以解决区域内绿化及景观水面的用水需求，有利于节水及利用自然渗透补充地下水。
景观用水应设置循环系统，并应结合中水系统进行优化设计以保证水质，提高用水效率。提倡营造少灌或免灌绿化群落。
三、运行管理节能技术措施
在实际运行中，对于系统形式相同和建筑规模相似的建筑物，其运行能耗也存在较大的差别。因此，加强运行管理，加强对管理人员的专业培训，提高运行管理人员的技术素质，实行管理人员从业证书制度，合理降低设备的运行能耗可以大大的节约能源，并带来显著的经济效益。

第八章、劳动安全与职业卫生
拟建项目劳动安全卫生与消防的研究是在已确定的技术方案和工程方案的基础上，分析论证在建设和生产过程中存在的对劳动者和财产可能产生的不安全因素，并提出相应的防范措施。
一、劳动安全
1、保证道路畅通，安全施工
（1）在施工地段一定距离设置明显的施工路段预警标志，做到时时有专人指挥从施工路段经过的车辆。
（2）施工人员必须穿着明显的施工服。
（3）注意行人安全，对堆放材料或深挖地段要通宵照明预警。
2、工程项目的安全与环境管理
（1）工程项目施工的安全管理。加强现场管理，搞好工程的保卫，防盗，搞好永久工程和临时工程安全，防止发生安全事故。
（2）、对于施工现场及周围的高压电线，变压器等设立醒目的安全标志。
（3）、结构工程施工中，高空作业，应绑好安全网，带好安全帽，系好安全带，防止落人落物，对架板等设计，注意起吊的安全与平稳。
（4）、对材料和设备储存的库房或堆放点，施工人员生活区，特别注意防火安全，配备一定数量的灭火器具，以备急用。
（5）加强工程中的环境保护管理，促使安全生产，随时清除施工场地不必要的障碍物，设备，材料及各类存储物品安全堆放井然有序，即要保持施工现场环境的整齐，以对安全生产有利。自觉遵守有关机构对卫生及劳动保护的要求，及时清洁工地上的废物、垃圾、水泥袋、废弃的模板等，在全部工程竣工移交之前，将任何场地或地表面恢复原状，减少由于不合格环境规定而导致的罚款和经济损失，创造良好的文明施工环境。
二、职业卫生
1、本项目内容为基础设施项目，要严格按照《南京市城市市容和环境卫生管理条例》，做好项目建设期间和建成后的日常管理工作。
2、所有参加的施工企业，必须采取有效措施控制施工过程中扬尘、土方和建筑垃圾的运输，堆放过程中要防止撒、漏对环境卫生的影响。
3、在施工过程中建立严格的防粉尘危害、防机械伤害等安全生产措施，并对上岗工人组织安全教育，制定严格的安全生产操作规程，防患于未然。
4、所有机械设备运到部位有损安全的均应加设安全防护网罩或标注安全提示。
5、对所有存在危险因素的区域均放置警示标志，对特殊工种的操作人员，实行定期体检，即使掌握职工的身体状况，预防职业病的发生。
6、各用电设备应有可靠的接地或接零措施，特殊设备有防静电措施，确保操作安全。所有电影、电线均由有资质的电力部门负责实施。
7、施工企业必须根据施工特点，根据各岗位要求配备必要的安全与健康。
8、通过选用低噪声设备、设置减振台座等措施以降低噪声。

第九章、社会环境影响分析
一、项目对所在地区居民收入的影响。
我司所做的翠岛花城项目为房地产开发项目，因为房地产是特殊的固定资产，它能保值增值，如果本项目完成后达到了预期的经济和社会影响，就会产生连带效应，带动项目所在地区的房地产价格有所上升，从而项目所在地区居民的房地产会增值，居民财富间接增加。而对于本项目住房购买者而言，住宅更会保值增值。
二、目对所在地区的居民生活水平和生活质量的影响。
本开发项目位于雨花台区宁南新区，这一地区属于规划中重点发展的城市新区，规划前居民生活质量有待提高，生活配套相对不够完善，翠岛花城的开发将为宁南新区的发展带来巨大的变化，有利于推动宁南新区最佳人居环境的营造，配套的商业、文体活动场所将极大改善这一区域现有面貌，改善当地居民的生活水平和生活质量。
四、项目对当地基础设施、社会服务容量和城市化进程等的影响。
作为房地产开发企业，我司有承担社会责任的义务，项目建设的同时相关配套基础设施和服务设施亦应运而生，如道路绿化、各种管线的铺设、项目配套的商业设施、及公共服务设施等等，这些都会对宁南新区的城市化进程以及社会服务容量产生很大的促进作用。
规划只是一个概念，我们必须保证开发的实施过程严格安装规划要求进行，在工程施工过程中，我们必须选定高质量的施工单位和监理企业，注重施工过程中的投资、质量、进度控制。

第十章、结论
（1）翠岛花城拥有良好的市场前景，宁南区域内对高档次、休闲型住宅的需求旺盛，其市场前景较为乐观。
（2）翠岛花城项目的建设符合的城市的地区发展规划，自然资源、道路路网和交通系统等各项条件较好，为项目的实施提供了良好的外部条件。
（3）翠岛花城项目的实施促进了本地区居民居住条件的良好改善和引导并促使该区域房地产业的健康发展，提高了本地区黄金地段的土地利用率，同时满足社会日益增长的消费需求，有较好的社会效益。目 录
第一章 总论 1
一、项目概况 1
二、项目提出的理由与过程 6
三、项目建设的必要性 8
四、项目的可行性 12
第二章 市场预测 15
一、市场分析 15
二、市场预测 16
三、产品市场竞争力分析 19
第三章 建设规模与产品方案 22
一、建设规模 22
二、产品方案 22
三、质量标准 22
第四章 项目建设地点 25
一、项目建设地点选择 25
二、项目建设地条件 25
第五章 技术方案、设备方案和工程方案 28
一、技术方案 28
二、产品特点 30
三、主要设备方案 32
四、工程方案 32
第六章 原材料与原料供应 35
一、原料来源及运输方式 35
二、燃料供应与运输方式 35
第七章 总图布置、运输、总体布局与公用辅助工程 37
一、总图布置 37
二、 运输 38
三、总体布局 38
四、公用辅助工程 39
第八章 节能、节水与安全措施 44
一、主要依据及标准 44
二、节能 44
三、节水 45
四、消防与安全 45
第九章 环境影响与评价 47
一、法规依据 47
二、项目建设对环境影响 48
三、环境保护措施 48
四、环境影响评价 49
第十章 项目组织管理与运行 50
一、项目建设期管理 50
二、项目运行期组织管理 52
第十一章 项目实施进度 55
第十二章 投资估算和资金筹措 56
一、投资估算 56
二、资金筹措 58
第十三章 财务评价与效益分析 61
一、项目财务评价 61
二、财务评价结论 65
三、社会效益 68
四、生态效益 68
第十四章 风险分析 70
一、主要风险分析识别 70
二、风险程度分析及防范风险的措施 70
第十五章 招标方案 72
一、招标范围 72
二、招标组织形式 72
三、招标方式 72
第十六章 结论与建议 74
一、可行性研究结论 74
二、建议 75
附 件 77
一、附表 77
二、附件 77
三、附图 77