萧县青龙镇和谐大街可行性论证报告.doc

发证单位：国家发改委证书编号：11420060047等 级：丙 级萧县青龙镇和谐大街建设工程项目申请报告工程编号：2011XZS0014安徽省萧县工程咨询研究所二O一一年八月萧县青龙镇和谐大街建设工程项目申请报告工程编号：2011XZS0014单位负责人：技术负责人：安徽省萧县工程咨询研究所二O一一年八月 萧县青龙镇和谐大街建设工程项目申请报告主办单位：安徽省萧县工程咨询研究所咨询证书：工咨丙11420060047单位负责人：刘先引咨询工程师：王 坤 李维峰编制负责人：刘先引（高级经济师）参加人员：董纯洁（高级工程师）王向阳（高级工程师）董伯勤（高级工程师）李 明（工程师）王传仁（工程师）制图文印：尤 莉 孟艳丽目 录第一章 总 论1一、项目概述1二、项目单位简介1三、项目所在地概况2第二章 项目建设的必要性4一、城市规划发展的需要4二、基础服务设施建设的需要4三、创建卫生城市，改善城市环境的需要5第三章 街道工程建设方案6一、总体方案6二、道路工程7三、排水工程方案11四、道路照明14第四章 商业门面工程建设方案17第五章 环境影响分析18一、施工期的环境影响18二、运营期的环境影响19三、绿化原则20四、保护环境与水土保持原则21第六章 投资估算及资金筹措22一、投资估算22二、资金筹措方案22第七章 项目效益分析23一、商业门面房销售收入23二、项目销售利润23第八章 结论与建议24一、结论24二、建议25第一章 总 论一、项目概述（一）项目名称：萧县青龙镇和谐大街建设工程（二）企业名称：安徽蓝宇房地产开发集团有限公司（三）建设地点：萧县青龙镇青龙村（四）项目性质：新建（五）项目法人代表：谢方展（六）项目建设规模：项目占地面积14981平方米，总建筑面积24780平方米，总投资2779.4万元。（七）项目建设内容：29米宽，450米长商业大街一条、双面商业大楼24780平方米及供电、供水、排水、消防等配套基础设施。（八）、项目建设期：6个月（2011年9月2012年2月）。二、项目单位简介法人名称：安徽蓝宇房地产开发集团有限公司法人性质：有限责任公司法定代表人：任宇成立时间：2003年1月27日注册资金：1000万元业务范围：房地产开发、房屋租赁、承接室内外装潢工程、建设项目咨询服务等。公司实行董事会领导下的总经理负责制。公司重大决策由董事会议审定。，该公司经济基础和技术力量雄厚、设备先进。公司公司现有员工2000余人，专业技术人员500余名，熟练工人1500余名。经济基础、技术力量完全可满足该项目工程的需求。三、项目所在地概况青龙镇位于萧县西南，二省（安徽、河南）、三县（萧县、濉溪、永城）、一市（淮北市）结合部、311国道与S101省道在此交汇，下辖二十个行政村，五十五个自然村，总面积三十六平方公里，有耕地三万四千亩，人口二万八千人，六千三百户。青龙镇利用二省三县一市交界处的特殊位置，凭借311国道和S101省道两条公路交汇点交通便利的条件，及畜牧养殖业的快速发展，于一九八五年五月在青龙村征地40亩，建成皮毛专业市场一个。有玻璃钢瓦封闭大棚2100平方米，水泥地面2310平方米、水泥路面2882平方米、仓库21间416平方米、饭食小吃30间396平方米、下水道241平方米、市场门楼一个、市场营业大楼44间。使之青龙集皮毛专业市场成为全国闻名的四大皮毛专业市场之一。每逢农历的2、4、7、10逢市日时，皮毛市场内人头攒动，日上市客商1.5万人次，上市品种有牛皮、羊皮、马皮、狗皮、黄鼠狼皮、鸡鸭鹅毛、羊毛、猪毛、兔毛、人发等上百个品种，上市的数量平均在20吨左右，年成交额为8700多万元，每年为国家创税收50多万元。原省委、省政府领导卢荣景、张润侠等省、市领导多次来此检查指导工作，并给予了高度的肯定。青龙集皮毛市场的兴旺发展，带动了青龙地区畜牧业和第三产业的发展。过去青龙镇畜牧业的发展起伏较大，原因是货不能畅其流，往往因为暂时的，局部的过剩，或是收购部门的种种原因，致使饲养量急剧下降，有了青龙集皮毛市场带来了全国各地的信息，当地已成为皮毛价格最灵敏的地区之一。由于皮毛流量大、流距远，过去的一些滞销产品现在也成了畅销品，流通有力促进了生产。青龙集村有百分之八十的农户到集市上经商，各类门市部、小摊就有三百多个。青龙集村及附近的朱孙庄、张鲁庄、邱庄、鲍庄等村庄，已经成为皮毛购销专业村。全镇百分之六十五的劳动力参加皮毛购销，青龙正走着一条服务集市、富裕农民的新路。本镇丰富的皮毛资源，为皮毛加工提供了优越条件。2005年已有皮毛加工厂6个，年营销收入达4700多万元。乡镇企业以加工业为主，2005年已发展到145个企业，从业人员756人、产值8209万元。 第二章 项目建设的必要性一、城市规划发展的需要青龙是全镇的政治、经济和文化中心，也是国家红色旅游风景名胜区的服务基地，按照镇城发展目标，到2011年建成区人口将达3.5万人，城区面积将达2.5km2，城区将建设成为以农副产品加工、皮毛加工、销售、化工为主，商贸服务业发达的绿色生态型城市。完善城区道路、排水、服务等配套设施，是建设新型生态城市的基本保障，由于青龙镇地方财政用于基础设施建设的资金有限，造成城区道路、排水等工程建设比较滞后，311国道东西穿城而过，淮黄公路南北穿城而过，目前青龙城区尚无一条真正的商业大街，起路逢集的现象多年来一直难以解决，因此，项目建设是十分必要的。二、基础服务设施建设的需要近年来，青龙镇在皮毛加工业、餐饮业以及特色农产品种植及加工业的带动下，镇域经济有了较大的增长，地方财政状况有了明显改善，并且，在国家扶持政策的支持下，政府加大了城区基础设施建设力度，注重了城市形象的改善和提升，目前，政府正在筹建污水处理和生活垃圾填埋场建设项目，这两个项目的建设及运营，都对城区道路交通建设提出了一定的要求，垃圾收集设施布点，污水收集等均要求城区道路连接紧密，通行顺畅。和谐大街作为东西向主骨架道路之一，必须尽快实现东西贯通，以解决垃圾清运，污水干管敷设的基本需要和要求，因此项目建设势在必行。三、创建卫生城市，改善城市环境的需要为了不断加快地方经济发展，改善青龙镇财政落后的被动局面，青龙镇委镇政府多年来不断加大招商引资力度，以促进带动全镇的经济发展。在招商引资工作中的主要问题是，城市环境较差，招得来商，留不住客，为从根本上改善城市形象，政府近年提出创建省级卫生城市的奋斗目标。道路建设、排水工程、垃圾处理、环境保护等设施达标是创卫的基本要求，项目建设改善了城区交通状况，解决了污水收集排放问题，为创卫工作起到了一定的促进作用。因此，项目建设是创建卫生城市工作的需要。第三章 街道工程建设方案一、总体方案本项目为新街建设工程主要实施道路基础设施、城区南部排水骨干工程和土地开发整理三大部分工程内容，道路基础设施主要包括和谐大街主干道路及配套的排水、弱电、道路绿化、路灯照明等综合管网工程。区域排水骨干工程主要包括排水干管、渠道、跌水、溢流坝等排水设施。土地开发整理工程。随着道路的建设和土地的开发整理，土地增值空间大，并产生一定的经济收益。（一）设计指导思想1、应符合青龙镇城市总体规划，满足城市交通规划及交通流量的需求。同时还应结合城市发展，注意近期与远期相结合，考虑现实性和超前性并重。2、线路走向严格按规划红线设计，并有利于快捷、舒畅地疏导市区交通，充分发挥集散功能。3、主干路上的机动车道与非机动车道应进行分隔，并设置机非分隔带。主干路应与城市其它主次道路构成系统，与城市对外公路有顺畅和便捷的联系。4、道路与主干道交汇的道路数量应严格控制，相交道路的交叉口应符合有关规定。5、道路两侧应设置公共建筑出入口。6、设计应注意节约用地，合理拆迁房屋。7、坚持科学求实的态度，积极推广并采用新工艺、新技术、新材料。8、道路交叉口应根据相交道路的等级、分向流量、交叉口周围用地的性质等确定交叉形式及其用地范围。二、道路工程1、工程范围和谐大街东起淮青公路，西至青龙大道，全长450米。2、道路等级（1）交通量本项目的交通量预测，根据青龙镇近期建设规划、交通规划、用地规划、人口规划和社会经济发展规划，以近年来交通现状实际观测资料为基础，采用总量控制法进行。路段交通量预测结果见下表： 未来年度交通量预测结果表年份20112012201520202025和谐大街32603730437057507450注：表中日交通量为混合车辆数（2）道路等级的确定根据城市道路设计规范（CJJ3790）规定，主干路为城市各主要分区的干路，以交通功能为主。自行车交通量大时，宜采用机动车与非机动车分隔的形式。和谐大街位于青龙镇区南部，是青龙镇区近期建设规划确定的“一主二副”的城市中心的主中心，该区域布置商贸、大型公共设施，通过建设将形成一个以娱乐休闲、商贸办公等多种功能的综合型城市主中心。拟建道路属该区的一条东西向主干道路。项目的建设将显著提高城市中心区车辆的运行效率和车辆在城市路网中的合理分布。根据交通量及上述分析，本道路应定位为城市II级主干路，并设机非分隔带，部分控制进出口。（3） 横断面布置道路横断面布置为：规划红线为29米，设双向四车道。根据工程实际，横断面布置方案：5m（人行道）+1m（机非分隔带）+17m（机动车道）+1m（机非分隔带）+5m（人行道）（3）沿线交通组织城市主干路必须与其他等级的道路组成合理的道路网络，方便集散，才能发挥其快速、顺畅的特点。随着道路的发展，路网日趋完善，本项目不但能很好地为青龙镇区提供快捷、舒适的交通条件，同时给沿线居民生产和生活也带来了方便。（4）推荐方案和谐大街按规划的道路平面走向定线，道路全长为450米。道路规划红线宽度为29米，设计为双向四车道。（5） 路线及横断面a、平面线形设计道路平面设计按城市规划红线进行，线形标准按照城市道路设计规范（CTJ3790）中的设计速度为50km/h城市主干道路标准执行。和谐大街道路全线无平曲线。另外，根据和谐大街道路沿线实际情况，拟预留现状相交道路路口和单位出入口。b、纵断面设计和谐大街道路为东西走向，根据城市道路设计规范，为满足道路排水的需要，道路最小纵坡不宜小于 0.3%。在按照规划控制标高的前提下，综合考虑以上控制因素，本次道路纵断面设计标高基本与现状自然地面标高接近。道路最小纵坡0.5%，最大纵坡0.75%，最小坡长310m，最大坡长600m。凸形竖曲线半径为20000m。c、车行道确定和谐大街道路规划红线宽度为29m。根据交通流量预测分析及规划，道路设双向四车道，设计车速50km/h，一个车道宽为3.75m。3、路基填料选择据勘察所有路段表层出现的杂填土、耕土均不能做为天然路基，应予以挖除或对厚度大的地段进行必要的地基处理。该场地黄土状粉土和粉质粘土层是整个路段主要的组成地层，黄土状粉土具有I级湿陷性。根据工程需要可采用原土翻夯碾压加灰土垫层处理措施可为路基使用。4、路面柔性路面行车舒适，摊铺快速，施工方便，工期可安排较短；且便于今后地下管线的二次埋设，局部开挖、修补比较方便，有利抗震、抢险、救灾。刚性路面优点是使用寿命较长，而抗性好，初期养护维修少。缺点是要求地下管线尽可能一次到位。路面折裂损坏维修复杂，施工期及维修期都长。另外，刚性路面板缝多，行车舒适性较差，行车噪音大。拟建道路两侧是以商业、居住和第三产业协调发展的现代化区域，为减少噪声污染，减少扬尘，保持良好的城市生态环境，创造优越的工作、生活条件，同时考虑地块开发与管线埋设在时间上存在不同步的情况，推荐采用柔性路面。考虑拟建道路等级，确定路面结构面层采用三层式结构，基层采用半刚性基层，并设置垫层。其路面结构如下：a、机动车道3cm中粒式沥青混凝土5cm粗粒式沥青混凝土30cm二灰碎石22cm二灰土b、非机动车道3cm中粒式沥青砼4cm粗粒式沥青砼20cm二灰石15cm二灰土c、人行道5cmC30混凝砖2cm M10水泥砂浆5cm C20细粒式水泥混凝土15cm二灰土5、交叉设计平面交叉口转弯半径按主干道2030m，次干道1520m，支干道1015m设计，道路均作渠处理。由于近期规划道路交通流量较少，平面交叉以信号灯控制。三、排水工程方案（一）区域排水现状和谐大街区域道路及排水系统尚未形成，现状排水系统不太完善，已建成部分管道管径偏小，缺乏统一规划。部分路段单位和居民排水还属散排。该区地处城区南部（旧城区），由于排水设施的严重滞后，给区域人民生产、生活带来极大不便，而且也影响到了城市的外部形象及招商引资工作。（二）排水原则1、根据青龙镇区近期建设规划，和谐路段排水系统应采用雨、污水合流制。2、和谐大街区域雨水系统按照“分段集中，自成体系，就近排放”的规划要求，排入金水沟。3、依照城市雨水规划及道路总体规划的要求布设管线。雨水管线设计应遵从“依据规划，满足现状，适当超前”的原则。4、拟建道路雨水管道应与城市防洪排涝规划相结合。（三） 雨水工程方案根据城市排水规划，和谐大街排水骨干工程雨水收集范围工程直接排入径流区2个，汇水面积95万，涉及径流区6个，总汇水面积555万。排水方向自东向西至金水沟。（四）雨水工程水量和规模研究1、暴雨强度公式q=2700（1+Lgp）/（t+17）0.58式中：q设计暴雨强度（升/秒公顷）p设计暴雨重现期，取1年t地面集水时间，取10分钟2、雨水流量公式Q=qF式中：Q设计流量（升/秒）地面综合径流系数，取0.60q设计暴雨强度（升/秒公顷）F汇水面积（公顷）3、雨水流量计算该工程直接径流区2个，雨水汇流面积为95万。根据上述雨水流量公式计算，终点设计雨水流量为2.15m3/s。涉及径流区6个，汇水面积555万，设计排洪流量12.54m3/s。（五）污水工程方案依据青龙镇区总体规划，和谐大街截污干管为城区南部排水主干管，承担着县城南部区域内的大多数污水的排放，排水方向自东向西至污水处理厂，经处理后最终排入金水沟。（六）污水工程水量和规模研究城市给排水工程其主要内容为确定其水量规模，而规模预测是否符合城市发展趋势和实际需要，对城市的建设和经济发展有着十分重要的作用。城市总体规划阶段的给水工程规模是根据城市发展目标，用地人口规模，空间布局安排和水资源情况，提出供水系统的规划期内工程水量、水质目标和设施布局。依据城市排水工程规划规范，“城市污水量应由城市给水工程统一供水的用户和自备水源供水的用户排出的城市综合污水量和工业废水组成”。所以在确定了城市综合用水量（平均日）以后，就可以根据城市污水排入系数确定城市污水量。（七） 给排水用水指标的确定1、给水用水量指标根据城市给水工程规划规范（GB50282-98）及合阳县城给水专项规划，城市单位人口综合用水量指标为0.30万m3/万人d。2、排水污水量指标污水排放系数取0.8。3、水量计算根据给排水专项规划，依据人口综合法和比例相关法平均计算，青龙镇区城设计水平年（20112015年）污水排放量为1.48 m3/人d。四、道路照明（一）电源道路照明设专用变压器，电源就近由城市10KV公网引接，负荷等级为二级。（二）变电站型式及设置原则设照明专用箱式变电站一座，供电半径为800m左右，变压器选用环氧树脂浇注干式变压器。（三） 照明及布灯方式1、设计标准：道路照明按“城市道路照明设计标准”执行，标准见下表项目平均亮度维持值(cd/m2)平均照度维持值(Lx)照度均匀度(Emin/Emax)最小照度(Lx)眩光控制指数快速路、主干道1.22.0200.4852、照明布灯方式及灯具选择采用双挑灯杆照明方式，双侧对称布置，灯杆高度选用10m路灯杆，间距约为40m；光源采用NG400+NG250。3、配电线路10kv电缆选用YJV2210KV，335交联电力电缆，道路照明选用等截面VV1KV电力电缆。4、照明控制采用自动、时控控制器控制照明灯的关启。5、无功补偿采用分散无功补偿方式，在每座灯处安装电容器。补偿后其功率因数不小于0.9。（四）防雷与接地1、箱式变电站及户外配电箱均应可靠接地。2、所有道路灯灯杆均应可靠接地。3、主要材料数量主要电气材料表序号道路名称型号规格单位数量备注1和谐大街箱变125KVA台1内置照明开关箱及时钟控制器2和谐大街灯杆10m普通路灯根664、弱电管道和谐大街道路按规划敷设弱电管道，管道采用高密度波纹管，管道沿路敷设在路南人行道下，管道为12孔。管道应与路面工程同步实施，管道最小埋深一般在120cm左右，为了方便线缆出线、方便施工、维护，弱电管沿道路设人孔，人孔间距不大于200m。弱电管道建成后，可供各电信、广电运营商使用。第四章 商业门面工程建设方案该项目商业门面房共104户，214间。其中：a户型建筑面积158平方米，共74户；b户型筑面积232平方米，共74户；c户型筑面积403平方米，共3户；综合楼一处，三层2000平方米；超市四层2835平方米。共24000平方米。第五章 环境影响分析一、施工期的环境影响施工期的环境影响：本项目为市政基础设施工程，需开挖管沟，土方的开挖和运输量较多，在此过程中产生大量粉尘，同时施工机械本身产生废气及烟尘，石料的采集、破碎、筛分产生粉尘，沥青熬制过程中产生沥青烟等，这些对大气环境产生影响。施工中应加强管理，对运送散体物质的车辆应用蓬布盖严，避免运输过程中产生粉尘污染；正在施工的道路应经常撒水，以达到降尘、抑尘的目的；沿线附近有少量居民区，沥青的熬制、混凝土的搅拌应远离居民区敏感点，并设于其下风向。（一）污水：施工材料如沥青、油料、化学品等应远离地面水，以防意外溢污染地面水；开挖管沟所积雨水应排至市政雨水管道；施工人员的生活污水应达标后就近排入市政管网。（二）噪声：施工期的噪声主要来自施工机械和运输车辆。施工期间施工机械采用有减振消声装置的机械，避免在干扰居民休息的时间进行施工，同时调整施工作业时间及同时施工作业的施工机械数量，满足建筑施工场界噪声限值（GB1252390），施工期的噪声限值为：推土机、挖掘机、装载机：昼间75dBA，夜间55dBA；各种混凝土搅拌机、振捣棒、电锯；昼间70dBA，夜间55dBA。施工车辆，特别是重型运载车辆的运行路线和时间，应尽量避开噪声敏感区和敏感时段。文明施工，尤其在夜间，尽量减少机具和材料的撞击。（三）生态：土方开挖工程直接破坏植被，扰动土壤，在施工范围内造成一定的水土流失。对裸露面在施工中或竣工后应进行整治、植草绿化、及时加固，最大限度的恢复植被，使因该工程占地而失去的植被得到有效补偿，施工期的临时工棚、料场等临时占地，待施工结束后，应立即全部进行复垦和绿化，减少植被覆盖度。该道路两旁设有绿化带，工程完成后应迅速在绿化带种植草皮，并在人行道边缘1米处种植树木。（四）取土及弃土：根据本项目工程设计，道路土方以填方为主，土方用量大，取土场设在环城西路取土场。工程杂填土、耕土等将作为绿化用土加以利用，少量弃土和建筑垃圾将运至城市建筑垃圾填埋场处理。 （五）固体废物：沿线两侧所拆房屋的砖块等垃圾、施工人员的生活垃圾（如蔬菜叶、瓜果皮、废纸先前主废料等应集中堆放，及时运至垃圾场集中处理。二、运营期的环境影响项目建成运营后，道路两侧土地开发形成住宅、停车场、综合商业等功能区，没有产业区和工业园区，因此污染源主要来自道路。（一）大气：道路进入运营期，散装货物的运输和汽车尾气对大气环境产生一定的影响，可以建立地方法规，从燃烧条件、添加剂等方面降低各类污染物的单车排放因子标准，或强制性加装尾气净化装置，同时，对运输分散性的物质采用全封闭形式。（二）噪声：道路运营期间的噪声主要为交通噪声。本项目为市政道路，车辆在经过居民集中区时，应尽量降低行驶速度，减少呜笛次数，其噪声限值应满足城市区域环境噪声标准（GB309693）中交通干线道路两侧噪声标准值：昼间70dBA，夜间55dBA。沿线的草皮和树木，对噪声也有一定的吸附和阻挡作用。同时加强道路路面管理，经常整修路面，保持路面平整。三、绿化原则绿化设计应本着投资少、收益多、易管理的原则，在选择树种时，根据当地暖温带半干旱的大陆季风气候的特点，选择根系发达在此地大量生长、对土壤要求不高的树种，并可抑制粉尘、吸收有害气体。根据“行道树株距参考表”，窄冠树选择株距4.0米，其它树木株距选择5.0米。该工程全线进行绿化，人行道边缘1米处栽种栾树、樱花树等适合当地环境条件的树木，绿化带种植草皮。四、保护环境与水土保持原则环境保护和水土保持工程应“全面规划、预防为主、防治结合、化害为利”,并严格执行环保措施建设与主体工程同时设计、同时施工、同时投入使用,达到保护环境、保护工程施工的目的。第六章 投资估算及资金筹措一、投资估算经估算工程总造价2779.4万元。其中：商业门面房24780平方米，1982.4万元；街道建设139.5万元；公用工程及附属设施80.5万元；土地购置562万元；其他费用15万元。全部为固定资产投资。二、资金筹措方案工程总造价2779.4万元，全部由企业自筹。第七章 项目效益分析一、商业门面房销售收入门面房销售收入2478万元，商住房售收入1239万元。项目总收入3717万元。二、项目销售利润3717-2779.4=937.6（万元）第八章 结论与建议一、结论（一）、本项目符合青龙镇国民经济和社会发展计划，是青龙镇近期建设规划中的重要项目，项目的实施对城区新旧城区协调发展，分流过境交通，改善市民居住环境，完善城市路网布局具有重要意义。（二）、项目实施后，既满足了城市过境交通分流需要，也对旧城区的改造拉动作用突出，无疑将对城区形成完善的基础设施条件，创造良好的投资环境，为合阳县城发展、创建卫生城市和招商引资奠定坚实的基础。（三）、从工程技术角度看，本项目的道路和基础设施工程，技术是成熟可靠的，不存在技术风险，只要建设资金到位，定能如期建成。（四）、由于开发整理形成的建设用地位于拟建道路两侧，按照县城近期发展规划，该区将开发成为住宅、综合及商业等功能区，发展潜力巨大，土地升值高，通过整理开发前后的地价差异，不但能使项目借款还本付息，还将有一定的超额回报。根据财务分析，项目的各项经济指标较好，同时这种项目运作方式也是成熟的。综上所述，本项目符合国家和合青龙镇经济发展战略，对青龙镇经济和社会发展具有重要作用，工程技术方案和运作模式成熟可靠，财务各项指标较好。本项目不仅是必要的，也是可行的。二、建议（一）、本项目成功的关键在于资金按时足额到位，因此，除资金筹措方案提及的筹资措施外，还要有备用筹资渠道，以使资金有充分的保证。（二）、项目承办单位应加强与相关部门的沟通与联系，做好项目实施前的各项准备工作，以便为项目实施提供必要的条件。（三）、按基本建设程序精心组织项目建设管理，推行限额设计，加强项目质量控制、进度控制，严格控制项目投资，按相关规定管好专项资金，保障资金安全运转。目 录第一章 概 论11.1项目名称11.2项目地点11.3区域特点11.4建设规模11.5可行性研究范围21.6项目估算总投资额3第二章 项目市场分析32.1#县经济发展趋势分析32.2#县房地产发展概况42.3区域市场分析102.4项目利弊分析11第三章 项目定位及销售预测123.1项目定位123.2销售情况预测143.3销售价格预测14第四章 项目的工程技术方案154.1总平面及建筑方案154.2结构164.3供配电工程164.4给排水工程164.5人防174.6弱电工程174.7主要设备设施174.8交通与停车174.9环境保护17第五章 项目管理与建设进度计划195.1项目运作模式195.2招投标管理195.3工程监理195.4物业管理195.5建设进度计划195.6销售计划20第六章 项目营销和招商方案216.1销售、租赁比例216.2运营策略216.3招商策略22第七章 投资估算和资金筹措257.1投资估算257.2资金筹措277.3资金平衡计划：见下表28第八章 效益分析298.1销售收入、销售税金及附加估算298.2经营成本及费用估算30第九章 项目风险及防范措施319.1市场风险319.2筹资风险319.3销售不确定性风险319.4项目开发的风险329.5成本控制的风险32第十章 结论及建议3310.1结论3310.2建议33