会计实务：私营企业自建房产申报缴纳房产税问题探析.doc

私营企业自建房产申报缴纳房产税问题探析近年来，随着私营企业的不断发展壮大，私营企业在原址上扩建、新建厂房的现象很是普遍，由于大多中小企业都是采取的自建行为，在建造审批手续、工程管理、财务核算等方面很不规范，从而造成了房产税计税依据的难以确定，给纳税人申报缴纳房产税带来了困难。本文通过梳理存在的问题，对相关的房产税政策进行解析，以期对纳税人申报缴纳房产税带来帮一、企业自建厂房存在的问题（一）审批手续不全，厂房建造简易且不规范企业一般都是在自己厂区内搭建厂房，厂房大多采取钢构或板房方式，结构简单、造价低廉、技术要求不高，基本上不采取招投标方式，而是自己备料，包工建设，无需规划、住建部门审批。（二）难以取得建筑发票和产权证书由于企业自建厂房大多自己购料采取包清工方式，购料时很少索取发票，完工后很少有企业主动到地税机关开具发票；另外，由于企业厂房建造审批手续不全或未经职能部门审批，再加上一些企业是在租赁土地或集体土地上建厂房，所以一时产权证无法取得。（三）企业固定资产核算不健全企业很少有专门的基建部门管理在建工程，企业因拖欠工程款等原因不能取得建筑发票，企业财务部门很难取得合法凭据进行固定资产核算，在建工程长期挂往来账不结转固定资产，许多企业固定资产账簿中均存在未登记、少登记或未正确登记房产原值现象，导致房产原值提供不实。（四）新建房屋投入使用不按规定时点申报由于企业自行建造的厂房基本不经建筑质检部门监管，厂房完工后无需竣工验收便自行投入使用，但在建工程并不转入固定资产，由于在建工程管理不规范，企业竣工、验收、投入使用日期等确认缺乏凭据，再加上企业对房产税政策的理解偏差，往往是等税务机关发现后才申报房产税。鉴于以上原因，造成了房产税纳税人、计税依据和计税时点的难于确认，致使纳税人产生了不申报或少申报的侥幸心理，形成了税收风险，同时也增加了税务机关的执法风险。二、相关房产税政策解析（一）关于房产税的定义房产税是以房屋为征税对象，按房屋的计税余值或租金收入，向产权所有人征收的一种财产税。（二）无产权证房产纳税人的确认根据中华人民共和国房产税暂行条例第二条规定，房产税由产权所有人缴纳，产权未确定的，由房产代管人或者实际使用人缴纳。企业自建的厂房虽没有取得房屋产权，但是属于房产的实际使用人，因此，应当照章缴纳房产税。（三）房产税计税依据的确认本问题所涉及的计税依据，主要指房产原值，即纳税人按照会计制度规定，在账簿“固定资产”科目中记载的房屋原价。财政部、国家税务总局关于房产税、城镇土地使用税有关问题的通知（财税2008152号）第一条“关于房产原值如何确定的问题”规定，“对依照房产原值计税的房产，不论是否记载在会计账簿固定资产科目中，均应按照房屋原价计算缴纳房产税。房屋原价应根据国家有关会计制度规定进行核算。对纳税人未按国家会计制度规定核算并记载的，应按规定予以调整或重新评估”；江苏省房产税暂行条例施行细则（苏政发1986172号）第四条规定：“没有房产原值的，由房产所在地税务机关会同建行、城建、房管等有关部门参考当地同类房产核定”。对于长期不结转固定资产并正在使用的厂房，纳税人应及时按国家会计制度规定核算并结转，对按照会计制度规定确实难以核算的，积极主动委托有资质的资产评估机构，出具资产评估报告，作为计提申报房产税的计税依据，计算缴纳房产税。（四）房产税申报时点的确认财政部、国家税务总局关于房产税若干具体问题的解释和暂行规定（86财税地字第008号）第十九条“关于新建的房屋如何征税”规定，纳税人自建的房屋，自建成之次月起征收房产税。纳税人委托施工企业建设的房屋，从办理验收手续之次月起征收房产税。纳税人在办理验收手续前已使用或出租、出借的新建房屋，应按法规征收房产税。三、相关建议本文在梳理私营企业自建房屋申报缴纳房产税存在问题的基础上，对现行相关的房产税政策进行了解析，并有针对性的提出如下建议：（一）委托权威职能部门评估确认计税依据关于企业自建厂房计税依据的评估和核定问题，苏政发1986172号和财税2008152号都作出了明确规定，但在实际操作中却存在很大的难度。目前现行政策尚没有具体的房产原值评估和核定操作办法，鉴于建行、住建等职能部门、资产评估等中介机构受部门利益的制约，再加上没有明确的法律责任，很难会同地税部门形成一个公正的评估核定结果。为此本文建议在县级以上地税部门建立房产税的纳税评估体系，制定具体的、可操作性强的房产税评定指标和办法，使纳税人及基层税务人员都容易执行。可委托物价部门以房屋建造年份与房屋结构分段设定每平方米的房产原值来作为评估指标。对地税机关认为（或纳税人主动提出）需要评估核定的房产原值，委托物价部门出具价格评估报告，评估费用由政府支付，纳税人以物价部门的评估价格作为申报缴纳房产税的计税依据，这样既规避了纳税人的涉税风险，又化解了税务机关的执法风险，实现征纳共赢。（二）做好税法宣传和政策辅导作为税务机关，应充分运用新闻媒体和现代载体，如报纸、电视、网站，手机短信、纳税人申报平台等，加强房产税相关政策的宣传，及时有效的告知房产税的纳税的义务人、计税依据、征税对象、税种特点等等，对个体企业，则采取沟通、交流、答疑、辅导等个性化服务模式，减少纳税人因政策模糊而造成的征纳矛盾。同时，要曝光一些偷、漏、抗税案例，增强企业自律性。（三）加强固定资产的财务核算和管理作为房产税计税依据的房产原值，直接来源于企业的固定资产账簿，所以作为企业，一定要健全财务管理制度，积极获取合法、有效的原始记账凭据，真实、正确地核算在建工程成本，及时结转固定资产，对因特殊原因确实无法结转而投入使用的房产，要及时、主动的委托有资质的中介机构评估入账，按法定计税基础和时点计提折旧和房产税，以规避因税务稽查处罚而带来的损失，以实现企业利益最大化。小编寄语：会计学是一个细节致命的学科，以前总是觉得只要大概知道意思就可以了，但这样是很难达到学习要求的。因为它是一门技术很强的课程，主要阐述会计核算的基本业务方法。诚然，困难不能否认，但只要有了正确的学习方法和积极的学习态度，最后加上勤奋，那样必然会赢来成功的曙光。天道酬勤嘛！