会计实务：房地产开发企业清算土地增值税时应掌握的原则.doc

房地产开发企业清算土地增值税时应掌握的原则一、根据国税函2002512号文件规定，对房地产开发企业的土地增值税从2002年8月1日起开始进行清算审计。二、清算范围：凡是转让国有土地使用权，地上建筑物及其附着物并取得收入的单位及个人（不含集体土地项目转让）。三、计算依据：为纳税人转让房地产所取得收入减除扣除项目金额后的余额，即：收入指转让房地产的全部价款及有关的经济收益；扣除项目余额：1.取得土地使用权所支付的金额；2.开发土地的成本、费用；3.新建及配套设施的成本、费用或老旧房及建筑物的评估价格；4.与转让房地产有关的税金；5.财政部规定的其他扣除项目（可按取得土地使用权所支付的金额+开发土地和新建房及配套设施之和）加计20%的扣除。四、扣除项目金额中的利息支出。凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，可将不高于商业银行同类同期贷款利率所支付的利息据实扣除，其它房地产开发费用应按房地产成本之和的5%的比例计算扣除金额。凡不能按转让房地产项目计算合摊利息支出并提供金融机构证明的，房地产开发费用按房地产成本之和的10%比例计算扣除金额。五、关于成片开发、分期分批转让房地产的企业，其扣除项目金额的确定。原则上按建筑面积计算分摊，如采取其它方式计算分摊的，须报地方主管税务局批准。对成本核算的核算项目或核算对象为单位计算，对普通标准住宅面积进行审核时，可按栋号掌握，平均每户建筑面积在120平方米以下。对以“开发小区”为计算单位的房地产综合开发企业，对开发小区内的建筑（含公房、办公写字楼、非标准住宅）应分别按单位工程（栋号）计算土地增值税。普通标准住宅与其他办公成本了解不清的，一律按规定征税。成本核算单位一经确定，在土地增值税未清算之前，不得变动。六、纳税登记及申报。房地产开发企业应在转让房地产合同签订后的7日内，到房地产所在地税务机关办理纳税申报，申报时须提交：1.房屋及建筑物产权、土地使用权证书；2.土地转让、房产买卖合同；3.房地产评估报告及其他与转让房地产有关的资料。房地产所在地：是指房地产的座落地，纳税人转让房地产座落在两个或两个以上地区的，应按房地产所在地分别申报纳税。七、清算期为：竣工清算后2个月内到地方税务机关一次汇算清缴，多退少补，清算期为3年，外商投资企业申报地点为地税局涉外所，外籍个人在地税局涉外分局。八、减免税规定：凡是在1994年1月1日前签订的房地产开发合同或已立项并按规定投入资金进行开发的，在1994年1月1日至1998年12月31日期间首次转让房地产的，免土地增值税。（签订合同以有偿受让土地合同之日为准。）相关文件中规定的首次转让房地产，多指1994年1月1日至1998年12月31日期间新购的房地产第一次转让的行为。九、关于延长纳税期的规定。关于对1994年1月1日前签订开发及转让合同的房地产征免土地增值税的通知中规定的“对1994年1月1日以前签订房地产开发合同或已立项，并已按规定投入资金进行开发，其在1994年1月1日以后5年内首次转让房地产的免征土地增值税”的税收优惠政策已于1998年底到期，但为配合国家宏观调控政策，启动投资和消费，促进房地产业的发展，经各相关机关研究决定，此项免征土地增值税的政策期限延长至2000年底。十、关于以房地产进行投资、联营的征免税问题。对于以房地产进行投资、联营的，投资、联营一方以土地（房地产）作价入股进行投资或作为联营条件，将房地产转让到所投资、联营的企业中时，暂免征土地增值税。对投资、联营企业将上述房地产再转让的，应征收土地增值税。十一、关于合作建房的征免税问题。对于一方出地、一方出资金，双方合作建房，建成后按比例分房自用的，暂免征土地增值税，建成后转让的，应征收土地增值税。十二、对纳税人预售普通标准住宅，在季度申报时暂缓按预售收入的0.5%预征土地增值税，申报期为季度终了后15日，需在此期间办理纳税申报手续。十三、既建普通标准住宅又搞其他类型房地产开发的征免税问题。应分别核算增值额。不分别核算增值额或不能准确核算增值额的企业，其建造的普通标准住宅不能运用条例第八条（一）项的免税规定。（注：条例第八条（一）项规定，建造标准住宅出售、增值税未超过扣除项目金额20%的免土地增值税）十五、纳税人在项目全部竣工结算并转让房地产取得的收入，由于涉及成本确定或其他原因而无法据以计算土地增值税的，可以预征土地增值税，待该项目全部竣工，办理结算后再进行清算，多退少补。十六、房地产开发项目，纳税申报时间为自取得销售（预售）许可证起，在每季度15日内办理纳税申报手续（含零申报）。小编寄语：会计学是一个细节致命的学科，以前总是觉得只要大概知道意思就可以了，但这样是很难达到学习要求的。因为它是一门技术很强的课程，主要阐述会计核算的基本业务方法。诚然，困难不能否认，但只要有了正确的学习方法和积极的学习态度，最后加上勤奋，那样必然会赢来成功的曙光。天道酬勤嘛！