五金家电汽配城物流中心项目-建设可行性研究报告.doc

*市五金家电汽配城物流中心项目申请报告*房地产开发有限公司二九年五月资金申请报告目 录第一章、建设单位及项目法人基本情况简介1第二章、建设项目基本情况22.1.项目基本情况22.2.物流中心的主要建设内容32.3.项目备案、规划土地、环保等相关手续办理情况5第三章、项目建设的背景必要性53.1.项目提出的背景53.2.项目建设的必要性7第四章、相关发展规划分析10第五章 工程技术方案125.1.工程概况及建设规模125.2.设计原则及设计理念135.3.建筑设计135.4.配套设施工程14第六章、项目投资计划与施工进度情况156.1.投资估算编制依据156.2.项目投资规模166.3.项目建设进度计划176.4.资金落实及使用计划17第七章、财务评价177.1.销售收估算177.2.营业税金及附加计算187.3.项目盈利能力分析197.4.与*市经济指标的比对20第八章、社会效益分析203资金申请报告第一章、建设单位及项目法人基本情况简介本项目建设单位为*房地产开发有限公司，公司成立于2007年3月30日，注册地点为*市*路*号，并于同年9月26日取得房地产开发企业资质证书，注册资金1500万元，实收资本1500万元，股东主要有*、*组成，其中*出资1050万元，占注册资本的70，*出资450万元，占注册资本的30。企业主要从事房地产开发及市场建设与经营。公司现有员工58人，其中高级专业技术职称6人，中级职称14人，初级职称10人。 *房地产开发有限公司以一流的管理人才、一流的工程技术人员，雄厚的经济实力和现代管理模式，以骄人的业绩为公司开拓进取并营造广阔的发展空间。公司坚持“信誉第一、质量第一、生态第一、以人为本、服务至上”的宗旨，遵循科学发展观，发挥“务本求实、团结协作、开拓进取、追求卓越”的精神，坚持质量、环境与物流服务的兴业之路，科学管理精益求精。公司法人代表*同志具有可持续发展的眼光和前瞻的经济思路，有广阔的胸怀，具有较强的领导、组织、指挥、协调能力。公司建立了科学的决策机制和统筹兼顾的经营战备体系，且制定了长期发展规划，确保公司具有强势发展后劲。为加快*市现代服务业的发展，决定在五金家电汽配城基础上，建设生活资料物流中心，进一步推进企业为社会化大生产提供增值服务，降低仓储、运输、销售环节成本，可在一定程度上提升区域服务的现代化，满足市场需求、吸纳劳力就业、带动经济发展具有现实意义。第二章、建设项目基本情况2.1.项目基本情况项目名称: *市五金家电汽配城物流中心项目建设规模：项目总体规划占地面积520亩，约35万平方米，总投资8.6亿元人民币；项目总建筑面积为50万平方米。本项目计划分三期完成，其中本次专项资金申请内容为一期工程。一期工程主要建设内容为五金家电汽配城和现代生活资料物流中心，占地159.67亩，建筑面积148320平方米，一期工程总投资2.6亿元人民币。功能定位：五金家电汽配城是以经营汽配、五金、家电为主，集商品贸易、批发、配送为一体的专业现代商贸城，而物流中心则以五金、家电、汽配为主的全方位生活资料为一体的区域性大型物流服务中心。项目的实施，将为五金、家电、汽配产品乃至生活资料提供一个功能齐全、现代化的物流平台，并且会成为*市及周围地区规模最大、品种较齐全、商品流动量最大的专业汽配家电物流中心。建设地点：本项目建设地点位于*新区区政府南1500米，东至*路，南到*路，西至*区主干道*路，北到*路（规划）。2.2.物流中心的主要建设内容a.物流中心的主要内容：一期工程物流配送中心的主要建设包括：物流配送、配件仓储，销售总部，展示中心，电子商务平台；最终建成集物流配送展示、销售、仓储于一体的汽车零部件、五金家电、仓储物流基地和产品分拨中心。b、物流中心目标客户定位根据项目的经营定位，该项目的目标客户主要包括以汽车零配件、五金家电产品经销商、大型物流企业及配套生活服务行业经营者等几类：产品经销商：选择质量、技术信誉较好的产品经销商，杜绝假冒伪劣商品进入市场。大型物流企业：有较强运营实力的物流企业。 生活服务行业经营者：主要包括餐饮、休闲、娱乐、住宿、购物等行业经营者； c、五金家电汽配物流中心功能定位 项目的实施，将为各类产品提供一个功能齐全、现代化的物流平台，形成以销售、售后服务、办公、生活配套等于一体，除生产外均能在物流中心内完成的物流中心。并且会成为*市及周围地区规模最大、品种较齐全、商品流动量较大的专业五金家电汽配产品物流中心。d、电子商务平台项目为保证物流中心的信息服务现代化，又建设了电子商务平台。除保安、车辆调度及清洁等常规服务外，信息系统采用先进的网络技术、Internet技术、通讯技术和语音视频技术，结合功能强大的物流管理系统、堆场管理系统、仓储信息系统WIS、IC卡闸口管理系统，构建集内部业务管理网、业务数据交换网、对外信息发布网为一体的电子商务平台。其内部网络系统以千兆以太网络为基础结构，采用基于802.11b技术标准的无线网络，通过VLAN虚拟子网为园区内各独立用户提供单独、安全的网络环境和服务。为物流中心信息系统提供标准外部接口，通过EDI电子数据交换中心，实现与制造企业、第三方物流企业和货主企业的信息共享与交换，构建起一条畅通的信息流渠道。同时，采用GPS技术，结合GIS功能为客户提供实时的货物跟踪等智能信息服务。另外，电子信息平台还特别提供秘书、翻译、图文传真、电报、复印、打字等商务服务。 2.3.项目备案、规划土地、环保等相关手续办理情况本项目已于2007年，先后办理了项目备案、土地、规划、环境评价等相关手续：a、企业投资项目备案通知书（备案号为2007093）b、土地证（宿国用2007第0131号）c、建设用地规划许可证（宿规用2007193）d、建筑工程施工许可证（编号3213002008050600001A）e、环评审批意见（编号HP61627）第三章、项目建设的背景必要性3.1.项目提出的背景淮北明珠*市，位于江苏省北部，建地级市于1996年，下辖*区、*市、*县、*县和*区。总面积8660平方公里，人口515万，其中市区面积136平方公里，人口24万。市区规划按“一体两翼”的原则，中间位市政府所在地，东部为宿豫区新城区，西部为*区政府所在地。*作为江苏、安徽、山东三省之通衢，新亚欧大陆桥东桥头堡城市群中重要的中心城市，区位优势突出，交通发达。京沪高速公路、宁宿徐高速公路、新沂至长兴铁路、黄金水道京杭大运河纵贯全境：距连云港港口140公里，距徐州观音国际机场和连云港白塔埠机场分别为6O公里和100公里。现代化、立体式、多功能通信网络初步建立，移动通信网、公用信息网、数据通信网覆盖所有县(区)、无线寻呼与全省自动联网，所有乡镇实观交换数字化。当前，国际金融危机对我国实体经济造成了较大冲击，物流业作为重要的服务产业，也受到较为严重的影响。为应对金融危机，国务院又颁布了物流业调整和振兴规划。规划中指出实施物流业的调整和振兴、实现传统物流业向现代物流业的转变，不仅是物流业自身结构调整和产业升级的需要，也是整个国民经济发展的必然要求。因此在当前背景下，物流产业振兴和发展，不仅是促进物流业自身平稳较快发展和产业调整升级的需要，也是服务和支撑其他产业的调整与发展、扩大消费和吸收就业的需要，对于促进产业结构调整、转变经济发展方式和增强国民经济竞争力具有重要意义。同时在汽车产业发展日新月异的大背景下*汽车产业的发展也迈上了一个新台阶，原来老汽配城已不能满足市场的需求，正要拆迁，*市政府与时俱进大力打造徐淮路汽车汽配一条街，实现汽车产业的聚集效应。在此背景下宇通公司与*区区政府签定协议在*新区*路北斥资8.6亿元人民币打造一坐全新的五金家电汽配城和物流中心，在项目一经立项就被市政府确定为*十大重点工程，在工商税务等方面都给予了大力的扶持，宇通房地产开发有限公司本着做精品工程，立时代丰碑的原则积极筹措资金，同时南下长三角和珠三角、北上北京天津等发达城市考察项目，经过近半年时间的考察完成项目的定位。3.2.项目建设的必要性1.现代物流业定义现代物流业是指原材料、产成品从起点至终点及相关信息有效流动的全过程。它将运输、仓储、装卸、加工、整理、配送、信息等方面有机结合、形成完整的供应链，为用户提供多功能、一体化的综合性服务。现代物流业是一个新型的跨行业、跨部门、跨区域、渗透性强的复合型产业。现代物流业所涉及国民经济行业具体包括：铁路运输、道路运输、水上运输、装卸搬运及其它运输服务业、仓储业、批发业、零售业。2我国现代物流业发展状况中国经济的现代化，离不开流通业的现代化，我国目前正处于经济起飞期，人民生活从温饱型转向小康型带来的是消费的急剧变化，按其它国家所经历的过程，必然要产生一场流通业革命，从而在实现国民经济工业化与市场化的同时，实现流通业的现代化。实现物流现代化，就必须加大对仓储业、配送中心、物流中心、批发中心以及集装箱中转站等物流设施的投入，资金不足时可以引进必要的外资，共同建设物流中心，引进先进的物流管理技术。要认真解决物流过程中部门分割，各自为政的状况，认真解决目前生产企业大而全、小而全的状况，走专门化、集约化的道路。我国物流业起步较晚，进入21世纪现代物流业发展受到前所未有的关注，国内物流热持续升温，发展势头迅猛。广东、江苏、天津、上海、浙江等省市行动迅速，在实际工作中创造性地开展工作，各地政府纷纷对本地区的物流业发展作出规划，进行规范，制定政策，扶持重点项目，抓紧园区建设，加大投入力度，已经在新一轮的竞争中抢占了先机，占领了制高点。江苏是全国经济大省。全省地区生产总值占全国的10%左右（不含台湾省和香港、澳门特别行政区）。但作为国民经济发展动脉和基础的物流业，发展水平在一定程度上滞后于经济发展水平，与国内沿海发达省市相比，也存在不少差距。本项目建成后将形成现代化的物流配送中心，物流配送中心是一种全新的流通模式和运作结构，其管理水平要求达到科学化和现代化。通过合理的科学管理制度、现代化的管理方法和手段，物流配送中心可以充分发挥其基本功能，从而保障相关企业和用户整体效益的实现。管理科学的发展为流通管理的现代化、科学化提供了条件，促进流通产业的有序发展。专业化、社会化、国际化的物流配送中心显示了巨大优势，有着强大的生命力，代表了现代物流配送的发展方向，物流配送中心将是未来物流配送中心发展的必然趋势。3.汽配产品物流市场需求分析本项目一期工程，主要是以汽配产品为主，因此汽配产品的物流市场需求对项目的实施有极其重大意义。国内的整车厂商发展至今，在原材料、人力成本上已难有大的压缩空间，物流却是一个公认可以优化成本的环节。据悉，上海大众一年的物流费用高达十几亿元，如果通过优化物流体系，它完全可以将物流成本降至现在的2/3甚至1/2的水平。所以，汽车产业高速的发展以及中国物流业的落后，为汽车物流创造了很大的发展空间，本项目一期工程以汽配产品为主的配送物流中心，正是符合国内汽车产业的发展趋势，同时汽配物流也成为产汽车业链中不可缺少的一部分。因此，*市五金家电汽配城和物流中心将有利推动*乃至周边地区物流业的发展，为地区服务业创收增效作出极大的贡献。为保证投资建设项目的顺利实施，特申请省服务业发展引导资金予以扶持支持。第四章、相关发展规划分析物流业是融合运输业、仓储业、货代业和信息业等的复合型服务产业，是国民经济的重要组成部分，涉及领域广，吸纳就业人数多，促进生产、拉动消费作用大，在促进产业结构调整、转变经济发展方式和增强国民经济竞争力等方面发挥着重要作用。早在国家“十一五”规划纲要明确提出要大力发展现代物流业，中央和地方政府相继建立了推进现代物流业发展的综合协调机制，出台了支持现代物流业发展的规划和政策。江苏省现代物流业发展规划中指出到2010年，全省基本建成与经济发展相适应的现代物流体系，物流区域、物流枢纽城市、综合物流园区、专业物流中心和城乡快递系统五个层次的网络构架初步形成、功能完善，高效、便捷、与国际接轨的现代物流公共信息平台运作顺畅，第三方物流企业成为物流业的主体，社会化、专业化、信息化、规模化成为我省现代物流业的基本特征。2002-2010年，全省现代物流业增加值增长率快于国内生产总值增长率2030%。本项目位于规划中的徐连盐淮宿物流区域：包括省内*、*、*、*、*5市，辐射淮海经济区内鲁豫皖其他各市。该区域位于苏、鲁、豫、皖四省接壤地区，是由20个地市所组成的淮海经济区的中心，具有独特的商贸区位优势，是全国重要的货物集散地。作为我国陇海-兰新线经济开发带五大中心城市之一，在实现西部大开发战略中，区位优势将会更加突现出来。*还是我国重要的综合交通枢纽，宿淮盐、京沪、京福、连霍、宁徐高速公路纵贯*；京杭运河穿境而过；再加上观音机场，使其成为辐射淮海、沟通全国、连接国际的商贸大都会。为*商贸流通业提供了巨大的物流发展空间。作为淮海经济区重要物流枢纽城市，必须加快物流基础设施和物流公共信息平台的建设，构造多层次、货畅其流、快捷便利、经济合理的社会化、专业化、信息化、规模化现代物流服务网络体系，才能在全省范围起到物流及信息枢纽的作用。2009年5月，省发改委、财政厅、经贸委联合发布了关于组织申报2009年省服务业发展专项引导资金项目的通知。而本项目建成后将形成以汽配、五金、家电为主的商品贸易、批发配送功能与一体的专业物流中心，项目的实施与建设既满足党中央、国务院保增长、扩内需、调结构、振兴物流业的总体要求，同时也符合此次专项引导资金申报中现代物流业的申报范围。因此，本次申请2009年省服务业专业引导资金用于建设投资，有利于增强企业发展后劲和带动区域经济及社会发展。第五章 工程技术方案5.1.工程概况及建设规模五金家电汽配城项目位于*新区区政府南1500米，东至高速路口，南到威海路，西至*区主干道南海路，北到青海湖路（规划）。其中一期东至东海路，难道威海路，西至*区主干道南海路，北到青海湖路（规划）。主要区域划分一期工程项目总占地面积159.67.亩，整个物流中心划分为6个主要功能区：a、商用车、家电分拨中心，占地26亩；b、仓储配送区，占地26亩；c、第三方物流区，占地7亩；d、商用车品牌展示区，占地26亩；e、总部经济区，占地7亩；f、生活配套区占，地20亩；g、五金与家电展销区47.67亩。项目经济指标如下表项目五金家电汽配城总用地面积106560平方米总建筑面积148320平方米项目总投资26000万元建筑密度37.38%容积率1.4绿地率38.5%5.2.设计原则及设计理念 简洁的体形能协调城市空间，呼应周边的建筑群，挺拔的体块与通透明快的玻璃体，形成强烈的虚实对比，注重整体性，通过虚与实的手法将单体建筑组合成有机的整体，增强市场的整体凝聚感，采用现代的设计手法，大方有度又不失典雅，铝板、石材、玻璃等现代的设计元素，结合虚实对比，体块穿插的设计手法，使市场充满生机和现代感。单体建筑在最大限度地满足使用功能的同时，力求立面造型新颖，并尽量节省建筑投资，将适用、安全、经济、美观的设计原则有机的结合起来。5.3.建筑设计 根据市场总体布局和市场功能的需要，细分为二大类建筑单体，包括物流信息大厅建筑，独立商户建筑，及相关配套建筑等。物流商务建筑群：在市场区域内结合出入口和临街面，布置了具备更多综合物流功能的建筑，满足了市场的服务要求，又适当扩大了市场的外延，是新时代市场建筑的方向。独立商户建筑：设置了五个不同门类细分的专业市场，采用独立独立商户建筑，每个单元一层商业，二层办公，三层四层储藏，便于小型业主的需求，又相互串联围合，形成商业内街，具有广阔的市场需求。 本工程建筑采用现浇框架结构，结构中的填充墙均采用轻质墙体。5.4.配套设施工程给水 （1）、水源采用城市自来水。从市政管网上引DN200给水管在小区内形成环网，室内外生活用水、室外消防用水，绿化及冲洗路面等用水均由该环网供给。（2）、用水量最大日用水量约2000立方天，最大小时用水量300立方/小时。排水 本工程雨、污水分流。污水经二级生活污水处理装置处理后排入市政污水管道。雨水经雨水管道汇集后排入市政污水管道。消防每区块由市政道路接入两根DN200给水管作为消防水源。 电气设计 电气设计应按照国家现行的有关规程、规范进行。 （1）、负荷估算 采用单位指标进行负荷估算：本营业部分按75w/m2进行估算，本工程估算常用电装接容量为27328Kw （2）、供电系统 综合考虑同时系数、功率因数、补偿及负荷性质等因素，分变电所四座，内含1250KVA变压器十台，及630KVA变压器二十台，共计25100KVA。第六章、项目投资计划与施工进度情况6.1.投资估算编制依据根据国家概算指标及*市相关部门规定的收费标准，对本项目投资进行了初步估算。A、*市办公室转发市物价局等部门关于全市行政事业性收费调整意见的通知。B、江苏省建设工程工程量清单计价项目指引、江苏省建筑与装饰工程计价表、江苏省安装工程计价表、建设工程工程量计价规范；C、关于转发省建设厅关于建筑安装工程劳保统筹费标准的批复的通知；D、*市建设局发布的有关定额、材料价格等文件资料；E、其他相关法规及规范；6.2.项目投资规模本项目全部工程计划总投资8.6亿元，其中本次一期工程总投资2.6亿元。详细投资计划如下：项目投入总资金估算汇总表单位：万元序号项目名称投资额占总投资的%备注1土地费用2874.0710.98%2前期工程费1100.174.20%4建筑安装工程费15034.8357.46%5公共配套设施建设费2061.657.88%6开发间接费8733.34%7管理费用842.463.22%8财务费用288.841.10%9销售费用962.823.68%10开发期税费407.521.56%11其他费用144.440.55%12不可预见费1574.76.02%13项目投入总资金26164.5100.00%6.3.项目建设进度计划本项目于2007年12月开工，项目一期工程建设期为20个月，截止到2009年5月，一期工程除部分水、电、绿化等配套工程外主体工程已基本完成建设，预计一期工程于2009年10月竣工验收，并进行试运行。6.4.资金落实及使用计划本项目截止到2009年5月，已累计投入资金2.6亿元，其中建设单位自筹资金7000万元，在项目开发过程中可将预收售房款作为项目建设资金，预售房面积共4万平方米，共筹集约7000多万元的预售款，其余资金向银行贷款解决；同时本项目是市、区两级政府重点工程和市级现代服务业集聚区，为确保项目早日建成，*市*区人民政府承诺将安排600万元专项资金扶持项目配套设施建设。因此本项目资金已基本落实。第七章、财务评价7.1.销售收估算五金家电汽配城及物流中心项目一期工程总建筑面积约为148320平方米，其销售商业房分为两种，经测算，一期工程销售收入为36904.50万元。详见营业收入估算表。营业收入估算表序号项目名称建筑面积（m2）单价（元/ m2）金额（万元）备注1内部商业94842238022572.402综合商业53478268014332.103合计36904.57.2.营业税金及附加计算根据中华人民共和国营业税暂行条例等有关规定，汽配五金城及物流信息大厅建设工程项目销售适用营业税率5，城市维护建设税率为营业税的7，教育附加为营业税的4。经测算，项目销售营业税为1845.23万元，城市维护建设税为129.17万元，教育附加税为73.81万元，本项目营业税金及附加合计为2048.21万元。详见营业税金及附加计算表营业税金及附加计算表序号项目名称计算基数（m2）税率金额（万元）备注1营业税36904.5051845.232城市维护建设税1845.237129.173教育费附加1845.23473.814合计2048.217.3.项目盈利能力分析本项目建成后，项目营业利润为8691.79万元，按25所得税率计算，应交所得税2172.95万元，该项目的税后利润为6518.84万元 。详见损益表损益表序号项目名称金额（万元）备注1营业收入36904.502项目投入总资金26164.50开发成本3营业税金及附加2048.214利润总额8691.791-2-35所得税2172.95425%6税后净利润6518.844-57投资利润率24.91%628投资利税率41.05%(6+3+5)2根据以上测算，项目投资利润率为24.91，投资利税率为41.05。因此，项目建设投资能够及时回收，在经济上具有较强的可行性。根据企业2008年财务审计报告得出，企业2008年无销售收入，故项目建成后可增加销售收入36904.5万元，新增利润6518.84万元。因此项目财务指标符合专项资金申报条件。7.4.与*市经济指标的比对*市2008年实现国内生产总值655.06亿元，其中*第三产业实现增加值216.10亿元；2008年*市社会固定资产投资605.00亿元，第三产业完成投资151.20亿元。本项目可实现增加值约7000万元、固定资产投资约2.6亿元，以2008年*市经济指标为基数计算，则预计该项目建成后对*市第三产业的增加值贡献率达0.32，对*市第三产业的投资贡献率达1.59%。第八章、社会效益分析随着市场经济的发展，物流业已由过去的末端行业，上升为引导生产、促进消费的先导行业。现代物流业是以现代运输业为重点，以信息技术为支撑，以现代制造业和商业为基础，集系统化、信息化、仓储现代化为一体的综合性产业。因而它的发展，必将对优化产业结构、增强企业发展后劲、提高经济运行质量起到巨大的促进作用。首先，加快发展现代物流业是优化区域产业结构，振兴第三产业的必然选择。根据产业结构发展演进定律，产业结构的发展方向是一次产业向二、三次产业演进升级的过程。现代物流业的本质是第三产业，属于技术密集型和高附加值的高科技产业，是现代社会分工和专业化高度发展的产物，它具有资产结构高度化、技术结构高度化、劳动力高度化的特征，能够促进传统的运输、仓储企业的转型，整合传统经营业务，延伸服务范围。其次，加快发展现代物流业是企业降低成本，提高经济运行质量和效益的有效途径。现代物流是流通方式的一场革命，是企业降低物资消耗，提高劳动生产率以外的“第三利润源泉”。计划经济时代是以生产为中心，生产企业、流通企业库存大，占用资金多，而运输和仓储企业有效货源不足，设施利用率低，导致企业资金周转不灵，经济运行质量不高。落后的物流和巨大的库存占压资金，使我国众多企业资本周转极其缓慢。目前，我国国有独立核算工业企业流动资本年平均周转速度为1.2次，国有商业流动资本年平均周转2.3次。现代物流体系发达的国外企业流动资金年平均周转15至18次，沃尔玛、麦德龙、家乐福等跨国连锁流通企业的年周转速度则高达20至30次。我国传统物流采取的是“大而全”、“小而全”的经营方式，各种物流方式互不关联，物流过程中的物耗惊人。据估算，全国一年蔬菜损失价值达1354亿元，粮食损失价值35.7亿元，钢材锈蚀损失价值1000亿元。在传统的物流模式下，一件商品从生产环节到最终的消费环节，至少要搬运十几次，如果实行社会化的多式联运、一单到底，物流过程中的物耗至少可以减少几倍。在市场经济条件下，生产要素、资金的流动是以获取利润为前提条件，“唯利是图”是其根本的特征。通过运用现代物流业，可以提高工作效率、降低生产成本，从而使企业获得更多的利润。再次，加快发展现代物流业，是提供就业岗位、缓解就业压力的重要手段。同任何新兴产业的诞生和发展一样，现代物流业在促进国民经济产业结构调整的同时，也带动了劳动就业的扩张。而第三产业属劳动密集型产业，同样的投入能创造出比第二产业多得多的就业岗位。最后，加快发展现代物流业，是改善投资环境，扩大对外开放的迫切需要。现代物流产业作为服务性产业，对交通、通信等基础设施条件有较高的要求，是一个地区十分重要的投资环境，关系到一个地区的对外开放水平和形象。高度发达与成熟的现代物流业已成为吸引招商引资的重要因素。如今对于城市而言，招商引资能力被视为综合竞争力的一部分，表现为与其他城市相比能吸引更多的商流、物流、人流和辐射更大的市场空间。尤其以物流为主，提高综合服务能力能使外资企业从设在中国境内的研发生产据点直接进行采购、生产，进而将成品或半成品运往全球或在中国境内进行分销和售后服务，最终通过便捷、完善的物流服务达到缩短生产周期、供货时间和降低成本，提升快速反应和盈利水平的目的。第 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