办公楼物业管理采购项目投标文件---标书.文件.doc

【广州市城市管理委员会】物业管理服务投标书（正本）【广州市城市管理委员会】办公楼物业管理 采购项目投标文件 -131-广州常泰物业管理有限公司目录第一章 投标人服务情况表3第二章 服务响应差异表4第三章 公司情况介绍5第四章物业概况6一、物业概况6二、物业服务总体要求7三、物业服务费用8四、物业服务内容8五、物业服务质量指标要求18六、违约责任18七、其他要求19第五章 物业管理服务整体设想与配套措施21一、物业管理服务整体设想21二、 物业管理服务主要配套措施32三、 物业管理运作工作计划37第六章 物业管理机构设立方案及运作模式45一、物业服务中心组织机构设置45二、物业服务中心运作模式48第七章 管理服务人员的配备、培训、考核52一、人员岗位的设置及人员的配备52二、人员的培训方案56三、人员的考核方案60四、人员的管理65第八章 各项物业管理服务、物业维护计划和实施方案68一、物业接管验收实施方案68二、质量管理方案及措施70三、物业公共秩序管理71四、物业环境管理76五、物业设施设备维护保养计划及实施方案81第九章 物业档案的管理及规章制度的建立方案102一、物业档案的建立与管理102二、规章制度的建立104第十章各项管理指标承诺及相关措施107第十一章提出合理化的建议108第十二章其它109第十三章 项目经理情况表110第十四章投标人认为有必要说明的其他资料112第一章 投标人服务情况表评审项目查阅指引答辩情况对采购人需求的响应程度（投标服务方案）投标服务方案详见服务文件第 6 至 111 页。服务工作目标及管理方案详见服务文件第 21 至 44 页。机构设立、运作流程、管理计划详见服务文件第 45 至 51 页。工作人员培训及管理详见服务文件第 52 至 67 页。服务人员工资福利待遇的合理性详见商务文件第 11 页配置服务人员费用报价明细表。质量保证体系及措施详见服务文件第 68 至 103 页。项目经理的资格和经验详见服务文件第 110 页项目经理情况表，人员在本公司任职的外部证明材料及相关资格证书，见第 111 至 111 页。要求：请投标人正确填写本表，所填内容将作为评分的依据。其内容或数据应与对应的证明资料相符，如果不一致，可能导致该项的得分为0分。第二章 服务响应差异表采购人需求投标人响应序号项目内容承诺差异1项目概况见第二章采购人需求2物业服务总体要求3物业服务费用4物业服务内容5物业服务质量指标要求6违约责任7其他要求8付款方式9履约保证金要求：请列出差异内容，若无差异，留空，视为完全响应。第三章 公司情况介绍公司简介广州常泰物业管理有限公司成立于2003年5月，属物业管理企业二级资质，广东省物业管理行业协会会员单位，是一家从事专业化物业管理的民营股份制企业。 历经多年的稳步成长，公司内设人力资源部、行政部、策划部、财务部、物业部等部门，下属口岸大厦、广州南沙保税港区物流区、广州南沙保税港区加工区、广州南沙科技创新中心、珠江嘉园、海港花园、小北商住大厦、海珠分公司、亨晖分公司等分支机构。管理物业涉及写字楼、工业园区、住宅、别墅、商业等类型，管理面积300多万平方米。第四章 物业概况一、 物业概况（一） 物业概况广州市城市管理委员会办公楼（以下简称“办公楼”）位于广州市越秀区文明路贤思街34号，建筑面积约5541.58平方米，由东座、南座、北座和西面“假山围墙”围合成一独立院落，办公楼东座东侧为出入口。南座：楼高4层，首层为对外办公大厅，二层以上为办公室，每层均配备有男女洗手间，使用的空调是分体空调；东座：楼高7层，首层为架空层停车场，二层以上为办公室、会议室、娱乐室、饭堂等办公配套用房，每层配备有男女洗手间，使用的空调是分体空调；北座：楼高7层，负一层为办公楼消防水泵房，首层为架空层停车场，二层以上为办公室、会议室，使用的空调为中央空调（冷暖空调），安装有电梯1部。整个办公楼区域配备有安防监控系统，供水为市政直接供水。（二） 设备概况1. 供电设备：250KVA变压器一台。2. 供水设备：市政直供水。3. 消防设备：消防水泵房水泵3台，楼层消火栓25个，设感烟探测器自动报警，无喷淋装置，另有112个灭火器。4. 空调：智能集中式空调12台；南楼、北楼概况为分体空调。5. 闭路监控。6. 电梯：广州日立电梯1台。（三） 服务期：自合同签订之日起3年。（四） 人员配备要求1. 本项目配置人员不得少于32人。2. 人员配置最低要求如下：序号岗位人数备注1项目经理11、项目经理必需具有5年以上管理经验及国家物业管理师资格证书，并且在投标人单位工作满3年或以上。2、项目经理必须专属本项目，不允许兼职。3、物业助理、工程人员、保安人员、饭堂服务人员须持专业上岗证。2物业助理13内勤24工程领班15保安部领班16保安人员97清洁绿化领班18清洁绿化人员69工程维修人员210会务接待人员211饭堂服务人员6合计32二、 物业服务总体要求（一） 本办公大楼对安全性、保密性、规范性要求严格，物业服务要求高标准、高档次。（二） 采购人的办公室对中标供应商组建的物业服务机构进行业务归口管理。（三） 中标供应商负责制订本办公大楼的物业服务方案，建立各项规章制度，确定组织架构及人员录用等，中标供应商在实施前要报告办公室，办公室有审核权。（四） 中标供应商对所录用人员要严格审查，保证录用人员没有劳动教养和刑事犯罪记录、有上岗资格证（物管证、电工证、保安证等）。中标供应商要依法纳税，要按规定为录用人员缴纳社保费。（五） 中标供应商各类管理、服务人员按岗位着装要求统一，言行规范，要注意仪容仪表、公众形象，一些公众岗位录用人员体形、身高要有规定。（六） 采购人对岗位设置、人员选用与日常管理具有监督权和协调权。中标供应商必须保证派驻工作人员的稳定性，如有主要工作人员调离，需书面通知采购人相关负责人。（七） 中标供应商负责属下员工的职业道德教育、业务知识培训工作；定期接受采购人关于服务工作满意度的测评。若测评不满意，采购人保留提出更换服务人员的权力。（八） 中标供应商需负责各工作人员的制服、劳动工具等。（九） 在处理特殊事件和紧急、突发事故时，办公室对中标供应商的服务人员有直接指挥权。（十） 中标供应商的工作人员在采购人委托管理项目内发生违法、违规行为的，所造成一切后果及损失，由中标供应商负全部责任。（十一） 中标供应商在做好工作的同时，有责任向办公室提供合理化建议，以提高管理效率和管理质量。（十二） 中标供应商要建立资料的收集、分类整理、归档管理制度。在日常管理中要建立交接班、项目故障与维修、保养等登记制度。（十三） 中标供应商组建的管理机构至少配置1名项目经理对本项目的服务实施综合管理，同时做好与采购人的沟通工作。（十四） 中标供应商应具备利用自身资源满足临时应急抽调含安全保卫、清洁管理、物业设施、设备的使用、维护和管理、绿化管理及会务接待等各工种人员一次性不少于17人的调遣能力。（十五） 中标供应商不可转包或分包本项目。三、 物业服务费用本物业服务费用采用包干制，中标供应商应承担以下费用：（一） 服务人员的工资、福利、养老保险、医疗保险、失业和工伤保险、体检、工作服和劳保用品等费用。（二） 电梯、中央空调主机、消防、安防等设施设备由中标供应商聘请专业公司承包维修、养护工作，并承担相应费用。（三） 购置物业管理、工程维修、安保、消防、保洁所需的各类设施设备用具的费用。维修费用中涉及小修和中修的（涉及的维修费用单项600元以下的为小修，维修费用单项1200元以下的为中修），由中标供应商负责承担，涉及大修的由采购人承担。（四） 承担单位饭堂及附属设施的水电费用和燃气费，2013年约为18万元。（五） 承担室内绿化租摆费用。（六） 简易消防器械的日常维护和更换费。（七） 属于中标供应商承担的其他各项费用。（八） 与上列各项物业管理服务费用相关的各种税款或费款。四、 物业服务内容（一） 安全防范a) 范围为大院内日常门岗值勤，安全防范、巡查，消防、监控管理，车辆停放管理等工作，包括广场、通道、停车场、建筑物等。b) 组织一支思想素质高、业务能力强的保安队伍，执行严格的岗位纪律和岗位责任制,以确保整个大楼的安全、有序。c) 由办公室与中标供应商共同确定值勤岗位、值勤时间、岗位职责等，并对工作质量进行考核。参考数据：所需人员不少于9人（包括消防管理、停车场管理的人员）。d) 对一般外来的访问、办事人员，建立询问登记制度。e) 办公及公共场所要控制噪音，制止喧闹现象，无闲杂人员随意流动。在休息放假期间，做好进出大院人员的询问登记。f) 重要出口24小时值班、24小时监控。整个大院做到24小时有安全护卫人员巡查。g) 加强对领导办公区域、保密室、机房、停车场等重点部位的安全防范。未经批准，不得在以上区域内照相、录音和录像，不得泄漏有关人员的办公地点、电话、车牌号码等资料。h) 加强管理，预防重大火灾、刑事和交通事故的发生。对突发事件有应急处理程序和措施，一旦发现事件苗头必须立即报告采购人行政办，防止事态进一步恶化，协助保护现场。i) 其它与安全保卫有关事项。j) 中标供应商应当自开始保安服务之日起30日内向物业所在地设区的市级人民政府公安机关办理备案，并于终止保安服务之日起30日内到备案的公安机关撤销备案。（二） 消防管理a) 负责办公楼辖内的全部消防设施、设备的使用和管理及大楼火灾的报警和救助工作，并制定较为完善的大楼消防应急方案。b) 认真贯彻“安全第一，预防为主”的方针，设立消防组织机构、职责、规章制度和工作程序，落实各级消防责任人。全面熟练掌握消防报警、干式灭火（气体）、湿式灭火（喷淋）、防排烟及消防栓五个系统的作用、位置和操作方法。c) 按广东省公共建筑消防管理规定，负责对消防设备和设施的保养，定期和不定期进行全面检查，确保消防设备和设施随时处于正常工作状态。中标供应商须按照采购人的要求监督配合并积极联系、协调大楼消防系统专业承保公司的各项维修保养工作，严格按照保养合同进行设备保养，做好消防维保工作记录，并将记录资料和检测结果提供给采购人备案。办公区域和公共区域配装的各种灭火器材、防毒面具、烟感、喷淋设施以及楼梯、走道和出口的安全疏散指示、应急照明、通风设施等由中标供应商负责日常检查、维修、补充。d) 全天24小时消防中心值班，24小时消防主机监管。出现消防报警时30秒辨别消防报警的信息，1分钟内到达报警点。e) 建立义务消防队伍，出现消防事故4分钟内应有10人（非工作时间及公休假期应有5人）以上到达现场，进行必要的扑救。f) 每周进行一次全部消防设备、设施巡视检查工作，并做好记录，及时整改火险隐患，监护动火和易燃易爆用品存放情况，保持消防区及楼梯走道和出口畅通。重大节日前配合采购人进行节日消防安全大检查，并按采购人要求及时进行整改。g) 做好消防知识的培训和宣传，每年组织大楼综合消防应急演练不少于一次。h) 做好其它防火灭火工作及消防配套设施的维护。（三） 停车场管理a) 停车场管理要指定专人负责，要制定可行的管理制度。b) 车辆须有停放识别标记。c) 各种车辆停放有序，有专人指引按规定存放指定地点，做到车辆停放规范、整齐、分类、安全。d) 车辆停放建立登记制度，严防被盗事件发生。e) 车辆进出有序，一律不准按鸣喇叭。f) 其它与停车场有关的事项。（四） 清洁管理a) 范围包括整个大楼内所有办公室、会议室、公共通道、公共区域、停车场、大堂、建筑物外墙、门窗、大院内广场、道路、天台、大楼周边花基等。所有办公室内保洁工作必须安排在非办公时间进行（特殊部门除外）。b) 由办公室和中标供应商共同制订工作制度和标准，以对工作质量进行考核。清洁工作人员不少于6人。c) 房屋立面、公共楼梯、大院内广场、道路、通道整洁，无堆放杂物现象。d) 中标供应商按工作程序对范围内的场所进行日常定期清扫或不定期的清扫保洁，做到按制定标准全天候、全方位保洁，特别对卫生间做到按标准定人定点定时管理、巡查、监督。e) 中标供应商需负责垃圾的收集、清运，定期清理垃圾箱，做到垃圾日产日清（垃圾清运费包在投标总价中，由中标供应商向街道支付）。f) 定期杀灭蚊、蝇、鼠、蟑，做到无滋生源（除“四害”费用包在投标总价中，由中标供应商向街道支付）。g) 办公大楼内大堂、公共通道等公共场所的大理石地面，须定期打蜡或做晶面处理、打磨保养。h) 建筑物自来水水池定期清洗、消毒（每年4次），供水符合卫生标准，无二次污染及其它隐患。i) 定期清理大院内沟渠，保证污水排放通畅，定期清理化粪池（化粪池清理费用包在投标总价中，由中标供应商向环卫站支付）。j) 中标供应商负责卫生间各项用品（含洗手液、擦手纸、卷纸）的配置，购置的各项用品必须达到卫生防疫标准，保证质量。k) 定期清洗外墙（每年1次）（外墙清洗人员须持登高架设作业特种作业操作证)。非办公时间室内（办公室）清洁工作要求：(1) 每天一次日常保洁，每周一次全面清洁，具体时间由采购人确定。(2) 清洁标准：室内家具、器皿、洁具等用品表面洁净、摆放整齐，纸箩洁净，地面或地毡无污渍、垃圾。l) 一级领导办公室、休息室、卫生间要定期消毒，床上用品定期清洗。m) 协助机关饭堂做好每季度的全面卫生清洁及省、市、区临时迎检的卫生工作。n) 中标供应商需负责在清洁卫生中损耗的物料用品和工具。o) 遇到大型活动和重大节日前，须按采购人要求进行清洁卫生。p) 其它与清洁卫生有关的事项。q) 保洁服务的工作细则和质量标准序号服务项目工作内容清洁标准工作频率备注一、公用洗手间1地面拖擦无污迹、积水和垃圾3次/日（早、中、晚）2墙面擦抹无积尘、污迹、乱张贴物1次/周3蹲位冲刷无便渍、无积垢、无异味、无水锈3次/日4小便池冲刷便池与周围地面内外无便迹、无异味、无水锈、污迹3次/日、放卫生球5洗手盆、洗手台擦洗无污迹、积尘、水锈迹3次/日（早、中、晚）6垃圾桶（篓）清倒垃圾、擦抹或清洗垃圾桶垃圾不外溢，垃圾篓无污迹4次/日、勤倒垃圾7窗台擦抹无积尘、污迹1次/3日8门擦拭无积尘、无污迹1次/日9窗玻璃、窗框擦抹、刮洗、抹干无污渍和灰尘内侧1次/周、外侧1次/2周10消毒用消毒水拖地按卫生防疫标准1次/周11间隔板擦抹无污迹、积尘1次/日12照明灯擦抹灯具无积尘、污迹1次/月13空调风口和面板擦抹无明显积尘、污迹1次/月14镜子 擦抹、抹干无积尘、污迹2次/日15电开关、电箱面板擦抹或擦拭无积尘、污迹1次/2日二、走廊、大厅、梯间16走廊、大厅、梯间地面扫除垃圾、推尘、除污迹、香口胶、堵鼠洞无垃圾、积尘、积水、污迹、胶迹、鼠迹、鼠洞2次/日17墙面、柱面掸尘或擦抹无明显积尘和污迹，无乱张贴和搭挂物1次/周18天花板掸尘和扫蜘蛛网无积尘和蜘蛛网1次/月19镜子擦抹、抹干无水迹、污迹、保持透明度1次/日20楼梯扶手擦抹无灰尘、污迹1次/日21护栏擦抹或擦拭无灰尘、污迹1次/日22梯级及侧面清扫和擦抹无垃圾、沙尘、污迹2次/日23消防器材擦抹无积尘、污迹1次/周24过道窗台擦拭无灰尘、污迹1次/3日25过道门、窗玻璃擦抹、刮洗、抹干光洁透明、无污迹1次/周26电梯桥箱、电梯门、电梯外墙清扫和擦抹无垃圾、积尘、污迹、蜘蛛网、乱张贴物2次/日27照明灯具擦拭照明灯具、灯罩无明显积尘、污迹1次/月28过道垃圾桶、室内垃圾篓收集和清运垃圾、擦抹或清洗垃圾（篓）无污迹、无痰迹、无积尘、垃圾不外溢不少于2次/日29清除指定张贴点以外的张贴物清除无张贴物和污迹30卷闸门或拉闸门擦拭或擦抹无污迹、积尘、1次/周31镜子擦抹无水迹、污迹、保持透明度1次/日32空调风口和面板擦抹无灰尘、污迹1次/月33宣传栏、橱窗、标示牌清扫、擦抹无积尘、污迹、杂物1次/周34楼道垃圾桶、室内垃圾篓收集清理垃圾、擦抹或清洗垃圾桶（篓）无积尘、污迹，垃圾不外溢不小于2次/日35空调风口和面板擦抹无明显积尘、污迹1次/月36公共休息桌椅擦抹无积尘、污迹1次/日37洗手盆、洗手台擦洗无污迹、积尘、水锈迹3次/日（早、中、晚）三、办公室及会议室37地面清扫、推尘、除污迹、香口胶无垃圾、积尘、污迹、胶迹清扫、推尘2次/日，早、午、晚拾垃圾/1次会议期间加强巡回保洁38门、窗玻璃和窗框擦抹、刮洗、抹干无水渍和灰尘污迹内侧1次/周、外侧1 次/2周39窗台擦抹无灰尘和污迹1次/日40窗帘擦抹或清洗无灰尘和污迹1次/半年41桌子、椅子擦抹、清垃圾无灰尘、无污迹、无垃圾清桌屉垃圾2次/日、台面擦抹1次/日,全面擦抹1次/周42灯具擦抹无明显积尘、污迹1次/月43天花清扫灰尘和蜘蛛网无积尘、蜘蛛网、污迹2次/月44门擦抹无灰尘和污迹1次/日45开关和电源箱面板擦抹无灰尘和污迹1次/2日46家具擦抹无灰尘和污迹1次/日47墙面清扫灰尘、清除污 迹无明显积尘、污迹，无乱张贴和搭挂物1次/周48洗手盆、洗手台擦洗无污迹、积尘、水锈迹3次/日（早、中、晚）49风扇、空调风口和面板擦抹无明显积尘、污迹3次/月四、天台50地面清扫无垃圾、积水、污迹、泥沙1次/日51排水沟、地漏口冲洗无垃圾、积水、泥沙1次/周52护栏擦抹无灰尘、污迹1次/周53墙面抹擦或擦拭无明显污迹、积尘，乱张贴和搭挂物日常清理乱张贴搭挂或擦拭1次/周（五） 绿化管理a) 绿化带日常管理(1) 保持绿篱完整无缺口，植物生长良好，叶色正常。(2) 除杂草，发现寄生藤必须马上清除，并入袋销毁，养护面松土，无板结，绿篱每年修剪整型6次以上。(3) 施肥：每年松土施复合肥4次，结合雨天进行，以撒施为主。(4) 补植：维修项目、自然灾害等原因造成的缺株、绿篱断层，须及时补植。(5) 淋水：每年不少于180次以上，补植后一星期内每天需淋水1次。施肥和补植需加强淋水。b) 乔木养护管理(1) 要求生长良好，叶色正常，无枯枝败叶，无明显无病虫害，及时喷杀虫药，防止蚜虫等病虫。(2) 修剪：每年修剪12次，三月至四月进行，乔木整形要与周围环境协调，保持树冠完整，保持无枯枝，以增强园林美化效果。不定期不定时对主干剥芽，减少树冠生长。(3) 施肥增加养份、改良土壤、增强树势。(4) 补植：维修项目造成死亡的树木，应及时清走，补回与原树种种类相同、规格基本一致的植株，并加强管理。(5) 每次台风前加强巡察，台风后立即扶树、护树、清理断枝、落叶。(6) 管理标准：生长旺盛、枝叶健壮、树形美观、下缘线整齐、修剪适度、干直冠美、无死树缺树、景观效果好。c) 室内外植物租摆管理(1) 范围包括大楼范围内的绿化地保养维护，会议室、办公室、大堂、天台、饭堂的绿化植物租摆和养护。(2) 每年春节大堂摆设年桔一盆（规格高1.8米以上，宽约1米以上），时花若干，以满足大堂和谐美为宜。重大会议或特殊情况（如上级领导来检查等）应根据采购人需求进行增加摆设（费用由双方另行协商），盆花摆设的地点、规格、数量等要按采购人要求选定，中标供应商需负责撤花清场。(3) 养护所需的水电费由采购人负责承担。(4) 养护所需的工具由中标供应商自行解决，中标供应商须根据养护需要及采购人的要求自行购置所需工具。(5) 采购人将按照以下所述“养护质量标准”的要求进行不定期检查，发现不符合养护技术标准的，采购人向中标供应商发出整改通知，中标供应商必须在3天内整改完毕。中标供应商在服务期内接到采购人发出的整改通知三次或以上的，采购人有权终止采购合同，且中标供应商必须赔偿由此给采购人造成的所有损失。(6) 绿化植物养护质量标准： 所有备换植物在使用前先喷一次广谱性杀虫药，以防带入病虫及蝇蚊。 摆放的盆栽植物为品质好、造型优美、叶色翠绿、色彩鲜明、无枯黄、无明显病斑的植物。 植物大小与摆放地点搭配合理，花盆摆放整齐，花木美观、高雅。 调整植物及花盆观赏面正对客人视线，将有残缺的地方尽量隐蔽至不显眼处。 每周定期对植物进行清抹灰尘、清除枯枝、黄叶、病叶及花盆内的杂物，确保叶面干净无明显积尘，植物明显无枯枝黄叶。 定期进行施肥和病虫害防治，生长季节每月施肥1次，每季度进行病害防治1-2次，以确保植物长势旺盛、翠绿、无病虫危害。 室外的盆栽植物夏秋两季要求晴天每天淋水一次，春冬季视天气情况每1-2天淋水一次；室内植物根据需要进行浇水，确保植物不缺水枯萎。 时花单盆开残率2/3以上，观叶植物观赏叶片少于正常植株的1/3以上的在3日内进行更换。 运送植物应使用指定电梯，修剪更换植物和浇水后，确保花盆、垫碟、花基整洁，并及时进行现场的清理工作。 室内植物租摆规格明细表：类别规格植 物 种 类数量（盆）特类高2.0-3.0米或宽1米以上（价值500元以上）五杆发财树、大金钱树组盆、大叶棕竹、金山棕、层状杜鹃、高杆苏铁、山海带、大叶伞、富贵竹笼、滴水观音、荷兰铁、富贵树、金元宝、绿宝石、榕树盆景、旅人蕉组盆15一类高1.5米以上或宽1米以上（或单价300元以上）苏铁、凤梨、拼盆、龙血树、红掌拼盆、发财树、福禄桐、龙血树、金钱树、散尾葵、幸福树75二类高0.9-1.5米宽0.6-0.8米（或单价200元以上）巴西木、发财树、粉掌、红星、红掌、火炬、金钱树、蓝宝石、绿萝、散尾葵、心宝石35三类高0.5-0.9米（或时花）变叶木、一品红、红菊、白兰竹、黄菊、金心也门铁、丽皇后、散尾葵、白雪公主、绿巨人、雅丽皇后、也门铁73四类高0.35-0.45米袖珍椰子、金鱼吊兰、白掌、富贵竹、太阳神、虎尾兰、银皇后、春羽、玛丽安、孔雀竹芋、长春藤、吊萝、黄金葛、碧玉、仙人球(直径10cm内)、长春藤、绿萝吊兰、长寿花，富贵树，合果芋，黑美人，金边铁，文竹，富贵椰子110（六） 物业设施、设备的使用、维护和管理a) 中标供应商要有熟练、专职的工程技术人员，对物业的各项设施、设备进行维修、养护，工程技术人员必须具有年审合格的上岗证及专业资格证，配电房需每日进行巡查。工程技术人员不少于1人。b) 电梯、中央空调主机、消防、安防等设施设备由中标供应商聘请专业公司承包维修、养护工作。中标供应商要制定措施，指定专人做好与专业公司的协调及监理工作，明确责任。对专业公司承包保养的电梯、中央空调、分体空调设施设备，在日常使用过程中要制定使用运行制度，定人定时开、关设备，及时发现设备使用过程中的隐患并通知专业公司维修、保养，杜绝安全事故发生。c) 对消防设施、设备物业服务人员要做到人人有消防知识，人人会基本操作，杜绝火灾事故。要做好巡视工作，制止破坏消防设施现象发生。d) 除专业公司承包、维修、养护的设施设备外，其余物业设施设备，包括各种机电设备、供配电、照明系统、给排水系统、应急系统、电子监控安防系统、避雷系统、分体空调、建筑物设施、会议厅、会议室的音像系统、办公室内的等各种设备设施、停车场设施等均由中标供应商进行日常维修保养管理，进行定期或临时的保养和维修，以确保各项设施的完好和正常使用，维修保养工作要建立制度，强调时效性，必须做到当日事当日清，对无法解决的事故或较大型的保养和维修，及时报采购人处理。e) 中标供应商需配备专业工程人员对会议中心和大楼其它会议室的各项设备，进行使用前的测试和使用过程中的监控和管理。f) 设施设备维护保养及零部件、物料、工程维修等费用由中标供应商包干，采购人不另行支付费用。g) 中标供应商负责大楼直饮水的制作与相应设备的清洗、滤芯的更换等。h) 中标供应商负责大楼饭堂设施设备的维护及小修（煤气炉头除外）。i) 中标供应商负责办公家具的日常养护和小修。j) 其它与物业设施、设备使用、维护和管理有关的事项。（七） 公共设施维护和管理a) 建筑物本体、道路、场地（结构、防水、外立面除外）。b) 室外排污、排雨水管道维护，地下管网。c) 市政设施、沙井、雨水井、污水井。d) 物业装修管理。（八） 饭堂管理与服务a) 负责大楼干部职工早中餐的烹饪。b) 建立健全饭堂管理制度，确保食物品质与安全，创建整洁、干净、舒适的用餐环境。c) 做好饭堂管理成本的控制，开源节流，保障服务及时、到位。d) 保障餐标，做到账目清晰，数据真实。e) 现饭堂就餐人员为160-175人，饭堂全部交给中标供应商管理，其不得再对外转包。中标供应商需要配6名服务人员，其中厨师2名，工作人员4名。f) 主副食材购买费用由采购人负责；食堂服务人员工资、燃气、水电等相关费用由中标供应商负责。（九） 其它与物业服务内容有关事项a) 日常会务、重大会议的服务及会场布置、组织工作（包括活动场地、音响设施设备的布置等）。收集宾客和采购人意见，及时做出处理和反馈工作。全面负责会议室、接待室、会议厅、多功能会议室的保洁工作。参考数据：会务接待服务定编岗位人员不少于2人。b) 协助采购人临时搬运物品，清理废旧物品。c) 节假日、重大日子的彩旗、花卉、横幅等布置。d) 协助重大活动、临时接待等会务接待工作。（十） 档案资料管理a) 中标供应商要建立资料的收集、分类整理、归档管理制度。b) 在日常管理中要建立交接班、设备故障与维修、保养等登记制度。五、 物业服务质量指标要求（一） 中标供应商必须参照国家及省、市对物业服务示范项目的有关规定和具体标准，结合中标供应商自身的管理服务水平制定相应的质量指标，中标供应商要具体承诺物业服务各项目要达到的指标，包括但不限于清洁保洁率；治安案件发生率；车辆被盗率；道路、停车场、路灯使用完好率；房屋及配套设施公用设施场所完好率；设备完好率；火灾、违章发生率；违章处理率；用户投诉率；物业使用人对物业服务的满意率等。（二） 中标供应商为完成承诺指标采取的措施和愿意承担的责任。六、 违约责任（一） 中标供应商所提供的服务未达到要求，采购人书面提出整改通知，累计提出达三次，中标供应商未按要求及时整改的，采购人有权终止合同，由此造成采购人经济损失的，中标供应商应给予赔偿。（二） 扣罚标准（不含造成经济损失的赔偿金）： 中标供应商工作人员违反管理规定受到有效投诉或由于中标供应商责任出现管理过错，以5万元为基数扣罚当月物业管理服务费，共分为八档，分别是：一般过错的有效投诉，扣罚比例为2，即100元/次。一般过错的重复性有效投诉，扣罚比例为3，即150元/次。 较大过错的有效投诉，扣罚比例为5，即250元/次。较大过错的重复性有效投诉，扣罚比例为1%，即500元/次。 重大过错的有效投诉，扣罚比例为2%，即1000元/次。一般事故过错的扣罚比例幅度为3%-8%，即15004000元/次。 较大事故过错的扣罚比例幅度为8%-20%,即400010000元/次。重大事故过错的扣罚比例幅度为20%-50%,即1000025000元/次。（三） 上述物业管理服务费扣罚涉及的投诉类型、过错大小、事故性质、有效性的确定由采购人与中标供应商另行协商予以明确，个别投诉事项可以具体个案具体明确，有分歧异议的，以采购人的意见为准。（四） 罚金原则上用于采购人奖励中标供应商派驻人员中的服务表现优秀员工，具体奖励事项、奖励金额由采购人确定。七、 其他要求（一） 遇特殊情况（加班、接待等）中标供应商工作人员有义务协助采购人进行各项工作。（二） 采购人提供给中标供应商约50的办公、住宿用房，月租金合计为3000元/月， 所发生的水电费由中标供应商支付。（三） 根据采购人通知要求布置的临时性、突击性、值班、急修、清洁等服务任务，中标供应商应无条件接受并增派人员按时按质按量完成任务，发生的费用由中标供应商自行在投标报价时考虑并自行消化，采购人不再另行支付服务费。投标人在报价中可按总费用的58列支不可预见费用，该费用包含（但不限于）以下各项费用开支：突发事件处理、领导视察、大型活动、专题活动、设备急修等及其他非正常性突击任务增派值班、清洁工、维修工等，物品的搬移和增加设备等（无论投标报价中是否列明或计算此项费用，采购人均视为投标人已计入此费用，而不另行支付费用）。（四） 采购人与中标供应商签订合同后将协商制定本项目实施的评分标准，主要是采购人对中标供应商在项目实施过程中工作质量及服务态度的评价；并将此评分标准列为合同附件一部分。（五） 服务人员工资不得低于广州市企业职工最低工资标准。（六） 重要提示：请投标人充分考虑服务期（36个月）内物价水平及人员薪金的调整因素，服务期内采购人将按中标金额支付服务费不作调整。第五章 物业管理服务整体设想与配套措施一、物业管理服务整体设想（一）管理服务模式根据【广州市城市管理委员会】物业管理服务的需求，我司拟采取先进合理的“综合一体化”的物业管理方式和“一站式”物业管理服务模式，并在物业管理服务过程中，严格按照物业管理有关条例、法规和我司物业管理体系，制订和落实可行适用的物业管理工作计划，来实现对【广州市城市管理委员会】“规范化、专业化、一体化”的物业管理。主要体现如下：1. 三个结合：管理和服务相结合，管理和文化相结合，管理和效益相结合。2. 规范运作：在物业管理体制上,要求做到规范化、专业化、一体化。3. 综合效益：在物业管理目标上，追求社会效益、环境效益和经济效益的统一。4. 服务创新：注重服务创新，使物业管理服务重科学、上品味、有文化内涵、有新颖感。5. 倡导文化：以企业精神、经营管理理念和企业发展目标构成我司企业文化，形成员工队伍共同价值观、信念追求和行为准则。（二）管理服务内容（一） 安全防范1. 服务范围为大院内日常门岗值勤，安全防范、巡查，消防、监控管理，车辆停放管理等工作，包括广场、通道、停车场、建筑物等。2. 组织一支思想素质高、业务能力强的保安队伍，执行严格的岗位纪律和岗位责任制，以确保整个大院的安全、有序。3. 与广州市城市管理委员会行政处共同确定值勤岗位、值勤时间、岗位职责等，并对工作质量进行考核。4. 对一般外来的访问、办事人员，建立询问登记制度。5. 办公及公共场所要控制噪音，制止喧闹现象，无闲杂人员随意流动。做好进出大院人员的询问登记，货物出校要凭采购人放行条（保卫科），经检查后放行。6. 重要出口24小时值班、24小时监控。整个大院做到24小时有安全护卫人员巡查，监控视频室24小时有人值班，红外线防盗监控室每天20:00至次日8:00有人值班。7. 加强对领导办公区域、保密室、机房、停车场等重点部位的安全防范。未经批准，不得在以上区域内照相、录音和录像，不得泄漏有关人员的办公地点、电话、车牌号码等资料。8. 加强管理，预防重大火灾、刑事和交通事故的发生。对突发事件有应急处理程序和措施，一旦发现事件苗头必须立即报告采购人行政处，防止事态进一步恶化，协助保护现场。9. 其它与安全保卫有关事项。（二） 消防管理1. 负责院内的全部消防设施、设备的使用和管理及大院火灾的报警和救助工作，并制定较为完善的大院消防应急方案。2. 认真贯彻“安全第一，预防为主”的方针，设立消防组织机构、职责、规章制度和工作程序，落实各级消防责任人。全面熟练掌握消防报警、干式灭火（气体）、湿式灭火（喷淋）、防排烟及消防栓五个系统的作用、位置和操作方法。3. 按广东省高层公共建筑消防管理规定，负责对消防设备和设施的保养，定期和不定期进行全面检查，确保消防设备和设施随时处于正常工作状态。做好院内消防器材的各项维修保养工作，严格按照保养合同进行设备保养，做好消防维保工作记录，并将记录资料和检测结果提供给广州市城市管理委员会备案。办公区域和公共区域配装的各种灭火器材、防毒面具、烟感、喷淋设施以及楼梯、走道和出口的安全疏散指示、应急照明、通风设施等由中标供应商负责日常检查，发现问题及时报采购人。4. 建立义务消防队伍，出现消防事故7分钟内应有10人（非工作时间及公休假期应有5人）以上到达现场，进行必要的扑救。5. 每周进行一次全部消防设备、设施巡视检查工作，并做好记录，及时整改火险隐患，监护动火和易燃易爆用品存放情况，保持消防区及楼梯走道和出口畅通，每月30日前将当月检查情况汇总报保卫科。重大节日前配合采购人进行节日消防安全大检查，并按采购人要求及时进行整改。6. 做好消防知识的培训和宣传，每年组织综合消防应急演练不少于一次。7. 做好其它防火灭火工作及消防配套设施的维护。（三） 交通、车辆、停车场管理