白水县林皋湖景区旅游开发可行性研究报告.doc

白水县林皋湖景区旅游开发建设
项目建议书

第一章 概 论
一 、项目名称：白水县林皋湖景区生态旅游开发建设项目。
二、建设性质：新建。
三、建设单位：白水县林皋湖开发建设有限责任公司。
法人代表：
四 、建设地点：白水县林皋镇，规划面积161.5平方公里，其中林皋镇92.5平方公里，云台镇69.0平方公里。
重点规划范围：以林皋湖及其周周边山、林、谷、古城等为主体进行开发，规划面积为7.34平方公里。
五、 建设规模及主要内容：
以将林皋镇打造成陕西省文化旅游名镇为目标的思路进行开发建设中国西部特色林皋湖国际慢城。
主要建设内容：按照建设林皋湖生态景区、林皋镇文化旅游名镇和林皋镇生态农业观光产业园三部分。重点建设林皋湖生态景区。具体规划建设：
（一）白水县林皋湖生态景区旅游开发项目内容
一心：游客服务中心。一环：环湖景观带。八区：综合游乐区、果园体验区、综合观光区、农业观光区、度假养生区、度假康体区、生态观光区、水上游乐区。
（二）白水县林皋镇文化旅游名镇建设项目内容
一个接待中心、两个服务基地、三条旅游线路，五个旅游功能区。功能区包括：林皋文化古镇旅游区、方山康体度假旅游区、可仙—新卓农业观光旅游区、林皋湖会议度假旅游区、高东民俗文化旅游区。
（三）白水县林皋镇生态农业观光产业园建设项目内容
七个功能区：休闲农业开发区、现代农业生产区、农业产业化区、生态农业休闲观光区、人工森林及新农村建设示范区、生态别墅度假区、富林大道商业区。
六、 建设年限 ：建设期为2013-2030年，共18年。其中，近期为2013-2015年， 中期为2016-2020年 ，远期为2021-2030年。
七、项目投资 ：项目估算总投资7亿元。
八、效益分析 ：
1、经济效益
近期年接待游客量为58.95万人次，年营业额为5895万元，年获利为1768.5万元。中期年接待游客量为121.2万人次，年营业额为36360万元，年获利为10908万元。远期年接待游客量为294万人次，年营业额为176400万元，年获利为53920万元。经济效益十分可观。
2、社会效益
项目建设对于保护特色建筑，挖掘关中特色文化及民俗民艺，展示多姿多彩的民间文化、丰富当地人民的文化生活，促进社会文化产业的发展具有重要作用；项目建设是带动交通、餐饮、商业等相关行业发展的“综合性产业”，为“离土不离乡”的广大农民提供一条就近从事服务业的致富道路；树立“旅游即发展”的理念，不断加大资金投入及招商引资力度，完善配套设施功能，以“慢城休闲地、白水林皋湖”为旅游发展主题，不断提升林皋湖国际慢城的知名度和竞争力，带动林皋镇经济社会健康发展。
3、生态效益
林皋湖生态旅游开发度建设项目将始终把生态建设放在首位，通过退耕还林还草，将现有坡耕地改造成为具有涵养水源、巩固土层、调节小气候的生态林，减少自然灾害，造福后代。同时，严格控制生活污水的排放，保护水资源，保持良好的生态环境，增强林皋湖旅游的品牌效应。

第二章 建设背景及必要性
一、建设背景
早在20世纪90年代初，旅游业就已发展成为超过石油工业、汽车工业的世界第一大产业，也是世界经济中持续高速稳定增长的重要战略性、支柱性、综合性产业。当前，在经济全球化和世界经济一体化深入发展的巨大推动下，世界旅游业更是进入了快速发展的黄金时代。
2009年12月，《国务院关于加快发展旅游业的意见》指出，旅游业是战略性产业，资源消耗低，带动系数大，就业机会多，综合效益好的重要产业，应把旅游业培育成国民经济的战略性支柱产业和人民群众更加满意的现代服务业，并要求因地制宜，突出优势，推动各地旅游业特色化发展。
2011年，陕西省专门出台了《陕西省水利风景区“十二五”开发建设规划纲要》，明确提出将统筹水利工程与水利风景区建设，规划创建国家水利风景区12家，省级水利风景区26家。此《纲要》为水库风景区的开发建设，提供了新的思路和政策支持。
林皋湖位于白水县城西20公里处林皋镇境内，水面之大、风景之美，在关中平原和陕北地区实属少见，具有较高的旅游观光价值。
在《白水县旅游产业总体规划》中，将白水县未来旅游发展的大空间格局概括为“一核、两带、四组团”，林皋湖位于山水生态景观带上，同时为云台山山水生态旅游组团的重要组成部分。开发林皋湖旅游度假区，是白水县旅游发展重点项目之一。
二、项目区概况
1、地理位置
林皋镇位于白水县城西北22公里处，总面积92.5平方公里,境内有陕西省最大的人工造林基地——方山森林公园和林皋湖生态风景区，是白水县唯一的省级重点镇、生态示范镇、历史文化旅游古镇。林皋湖地处林皋镇西南侧，紧邻镇区，南接铜川市、北靠云台乡，区位优势明显，
2、自然环境
林皋镇地处关中平原与陕北高原的过渡地带,境内地貌复杂,地形破碎,沟壑纵横交错，地貌主要以黄土塬和沟壑区为主，总体趋势是由西北向东南倾斜。
林皋镇位于中纬度半干旱地区，属北暖温带半干旱大陆性季风气候，四季分明，雨热同季，无霜期长，年平均气温11℃，年极端最低气温-16.7℃，年极端最高气温39.4℃，无霜期198-203天，年平均降雨量577.9毫米，降水年际变化大，年内分配不均，多为暴雨。冬季盛行西北季风，夏季盛行东南季风。
林皋镇水资源比较丰富，境内有白石河、林皋河两大河流，林皋湖为人工湖，总容量3300万立方米，水面2200亩。
3、社会经济
林皋镇现辖林皋村、吴尧村等20个行政村，全镇共5359户，总人口为31409人。耕地面积2806公顷，人均耕地面积为0.14公顷。林皋湖区及周围坡地面积为734公顷，人口350人。
林皋镇是以苹果产业为主导的农业镇，有少量养殖和大棚水果蔬菜种植。2012年，全镇农业总产值达到5.08亿元。
4、规划区现状
规划区主要由耕地、园地、林地、居民点用地、交通用地和水域等用地组成。耕地面积110.59公顷、园地面积20.66公顷，林地面积393.79公顷，居民点用地14.2公顷、道路用地4.93公顷、水域及其他用地189.79公顷，岸线长10.71公里。
5、基础设施
镇域内交通发达，305省道、白铜公路、白云公路、白林公路贯穿镇内17个村。林皋湖区现状有白云公路和白铜公路穿过，宽度为6米，新建环湖路宽度为12米。
6、特色产业
林皋是白水苹果主产区之一。苹果色泽艳丽，个大皮脆，浓香爽口，荣获省优产品称号，参加了全国优质农产品的展销会，并远销到国内20多个省市，出口到泰国、越南、新加坡及东南亚国家，深受外商赞誉，客户青睐。
生态旅游发展迅速，依托林皋湖和方山林场建设了林皋湖生态旅游区和方山林场森林公园。
三、旅游资源及开发
（一）旅游景点
林皋镇主要旅游景点有林皋湖生态旅游区和方山森林公园。
林皋湖生态旅游区：位于林皋镇西南侧, 由林皋河、白石河汇聚而成，水域面积130万平方米。白铜公路从湖区经过,省道305线由东南向西北方向紧靠林皋湖南侧，交通方便。
方山森林公园：位于林皋镇北侧，林区面积10万亩，是陕西最大的人工森林，据统计有60类500多个品种的野生动植物资源，有景色壮观的大神山、斩断山及传说中的马刨泉、石梯子等景点。
（二）文物古迹
1、永恒陵：刘曜母墓，晋人刘曜，前赵主，执政11年，永恒陵位于林皋乡李塬子村北，墓冢仍完好。
2、林皋河遗址：位于林皋河村西北约300米处。遗址内发现房屋遗迹1处，为红烧土和灰土上下两层，另有灰坑两处，系新石器时代仰韶文化古村落遗址。
3、普渡庙：普渡庙旧址在原许道乡政府所在地。座北朝南，庙址约有30余亩，传说为清康熙年间所修。
4、林皋古城，位于林皋村南400米处， 始建于明洪武年间。
5、林皋古堡，位于林皋镇区西南侧，城墙和城门保存较完整，登上城堡，林皋湖区及周围美景尽收眼底。
（三） 旅游资源特征
1、地域特征
林皋镇处于关中平原与陕北高原的过渡地带，规划区南部为平原沟壑地形，有区域少见的林皋湖和独特的梯田美景；北部为山地丘陵型地貌，有风景秀丽，景点众多的云台山，森林茂密、景色优美的方山等，是西北干旱地区少见的山林资源。
2、文化特征
由汉、回、满、蒙藏、土家族构成，其中汉族占多数，形成多民族融合的文化特征。
3、产业结构
2005至2010年，三次产业结构由33∶24∶43调整为35∶27∶38。目前，林皋镇和云台乡仍以第一产业为主，第二、三产业比重较小，旅游服务业为主的第三产业有较大提升空间。
（四）景观特征
规划区四面环山，中为湖区、总体地势中间低、四周高。从湖畔到周围平原，有多条深谷,可概括为“一湖、两河、三湾、四岸、多谷”。
一湖：林皋湖；
两河：林皋河和白石河；
三湾：分布位于湖区西、北、东三个方位的湾区；
四岸：湖区四个不同方向的四条岸线；
多谷：多条各具特色的沟谷。
丰富的水资源和独特的自然地貌资源是规划区内最具有价值的景观资源，综合人文评价与自然评价，总结提出林皋湖四大景观要素：
·山：典型黄土高原渭北残垣丘陵沟壑地貌景观，丘、峁、沟、壑鳞次栉比。
·水：林皋湖水面宽阔、水量较大，是周边地区少有的资源。
·田：在林皋湖头尾两侧各有一处保护良好的湿地，在中西部山坡呈梯田状，极具地域特色。
·林：植被茂密，季相变化明显，四季景观各异。
林皋湖四面环山，库区两侧岸线绵长蜿蜒，景色优美，步移景异，但分布较散，缺乏规划与整合，资源特色不明显。
（五）资源评价
林皋镇地处陕西旅游北线辐射区内，路程时间均在两小时内，区位优势明显；区域旅游资源种类丰富，可吸引不同兴趣和爱好的游客；湖区自然景观与生态环境良好，植被物种丰富，在关中和陕北地区，属于比较稀缺资源；文化底蕴深厚，具有较强的人文资源优势；境内黄土高原地貌景观丰富。
（六）开发存在的问题
1、自然生态脆弱，急需恢复。由于区位、气候、人为破坏等原因，景区植被覆盖率差，水土流失严重，环境不容乐观。
2、基础设施配套薄弱，甚至缺失。多年来，尽管建设了一些道路及其它基础配套，总体缺口很大。
3、旅游、娱乐设施稀少，服务功能不健全。目前旅游、娱乐等服务设施均为民间投资，规模小，分布散乱，无法满足旅客发展需求。
4、生态农业起步晚，差距大。以苹果为主的生态农业开发才起步，基础薄弱。
5、旅游产业初具规模，发展不够迅猛。目前林皋湖基础配套设施部分配套，宾馆、农家乐、水上娱乐迅猛已经建成运营，景区列入国际AAA级旅游景区，游客人数逐年递增，旅游收入快速增加。2013年全县旅游人数110万人次，旅游收入4.4亿元，其中林皋湖景区旅游人数、旅游收入占到全县50%左右。但总体的旅游产业薄弱，接待能力，接待人数，营业收入有限。
二、项目建设的必要性和可行性
（一）项目的必要性
1、项目建设是加快城镇建设步伐，统筹城乡发展的必然要求。
国家支持小城镇建设，加快城镇化步伐，林皋湖景区旅游开发建设必将加快促进林皋镇小城镇建设，进一步打造山水旅游、生态农业、文化名镇。
2、 项目建设是发挥林皋镇优势资源，加快经济发展的需要。
林皋湖景区旅游开发建设是充分利用开发林皋湖、方山森林公园、云台山及历史文化资源，发展生态农业、旅游业，加快地方经济发展的迫切需求。
3、 项目建设是调整产业结构，有效增加农民收入的需要。
林皋湖景区旅游开发建设，发展生态农业、旅游业及配套服务业，可以转变群众观念，安排就业，有效增加农民收入，加快脱贫致富奔小康步伐。
4、 项目建设是发展低碳经济，改善和保护生态环境的需要。
林皋湖景区旅游开发项目属于生态清洁生产项目，对于保持水土流失、净化空气、绿化美化环境、改善和保护生态环境有十分重要的作用。
（二）可行性
1、项目建设符合国家加快城镇化进程和历史文化古镇建设的政策。
林皋镇已经被国家列入陕西省重点镇建设、历史文化古镇建设和生态文明镇建设名单，国家在政策、资金等方面给予扶持。
2、 林皋镇基础设施建设取得一定成效，为国家慢城建设奠定了良好的基础。
林皋镇仿古商业街已经建成运营，高标准的富林大道及商业街初步建成，农家乐一条街运营良好，垃圾处理、污水处理厂建设开工。街道商铺林立，商业繁荣。
3、项目前期工作进展迅速，为加快项目建设进度创造条件。
《白水县林皋镇历史文化名镇规划》编制完成并申报成功。
白水县林皋镇农业生态休闲观光产业园获省上批准；投资3000万元，占地300亩的森林公园启动建设，完成投资500余万元，将依托“山—水—游”进一步打造休闲观光农业产业园。
《白水县林皋湖国际慢城规划》完成，完成总投资7300余万元，总长13.4公里的林皋湖环湖路建设；所占土地全部征用到位，第一批次的基础工程，机械全部进驻工地已正式破土动工；总投资600余万元的林皋湖休闲会所主体已经封顶。
林皋镇重点镇建设完成道路及污水管网工程、商业开发工程、润林苑小区建设、文化广场建设以及老城改造工程五项，累计完成投资1.1亿元。
4、 林皋镇旅游产业初具规模，为国际慢城建设打下良好基础。
目前开发的林皋湖和方山森林公园景区基础配套设施逐步完善，已经列入国际AAA级旅游景区，游客人数逐年递增，旅游收入快速增加。2013年全县旅游人数110万人次，旅游收入4.4亿元，其中林皋湖景区旅游人数、旅游收入占到全县50%左右。
5、 党的“十八大”提出加快服务业发展，也必将对林皋湖慢城建设提供良好的机遇。
6、 白水县制定的《关于加快旅游业发展的决定》、《白水县旅游发展规划》、《白水县“十二五”旅游发展规划》均把林皋湖、方山森林公园列入发展重点；县委、县政府提出发展“果、煤、酒、电、游”五大重点发展产业；县政府规划把林皋镇建设成为白水县城区副中心等一系列决策，都必将强力促进林皋湖国际慢城建设步伐！

第三章 项目策划
一、策划起因
1、市场需求：到2009年，我国拥有水库87151座，全国目前共有475处国家级水利风景区，仍以水库型为主。这表明，水库对旅游市场开发具有很大的吸引力。
2、政策支持：陕西省2011年专门出台了《陕西省水利风景区“十二五”开发建设规划纲要》，明确提出将统筹水利工程与水利风景区建设，规划创建国家水利风景区12家，省级水利风景区26家。
3、规划指引：2012年编制的《白水县旅游产业发展总体规划》将林皋湖及云台山纳入县域重要的“云台山山水生态旅游组团”，为林皋湖的发展提供指导意见。
二、发展策略
1、把握潮流，打造西部首个国际慢城
小城镇的舒缓步伐之于大都市的紧张节奏，青山秀水之于高楼大厦，构成林皋湖独特的吸引力。可通过延续林皋镇舒缓、和谐的人文特质，以“慢”制快，以“慢村镇”、“慢社区”为起点，倡导一种新的城市生活模式，使游客慢下来，好好看风景，慢下来，好好生活，慢下来，好好享受工作。紧抓当前游客新的消费观念，打造宜游、宜居、宜业的国内首批“国际慢城”，创造全国特色的“慢经济”。
2、异质发展，提升景区吸引力
对于西北干旱缺水的地方，亲水游憩对游客有着非同一般的吸引力。白水是陕北、关中与秦晋豫旅游经济圈的重要扩散点，陕西北部山区的起点，未来有可能成为三大旅游经济圈之间的中转站。独特异质化旅游产品的设计，吸引西安及周边地区人群来此休闲、旅游乃至置业养生养老。
3、区域协调，丰富旅游产品类型
统筹林皋湖、云台山旅游景区和方山森林公园及周边开发的旅游资源，丰富旅游产品类型，吸引不同兴趣爱好的游客。
4、圈层布局，构建功能合理、生态安全的度假区
湖泊的自然结构形态决定了湖泊型旅游区在保护利用上具有“圈层”式结构模式。该模式包括湖面水体—湖滨带—沿岸带—近湖带—集水区5个层次，每一个层次都具有自身的功能和保护利用重点。
三、设计借鉴
林皋湖景区旅游开发项目策划借鉴韩国新安郡曾岛、江苏省南京高淳县桠溪、台湾台中-中台禅寺、礼泉县烟霞镇袁家村慢城规划设计理念，打造中国西部独特的旅游慢城。
四、开发总体思路及定位
林皋湖的总体发展思路：立足方山、云台山、林皋湖生态优势，挖掘苹果之乡、杜康酿酒文化，着力实施“远三、近三”战略，努力创建一个具有良好的生态环境、丰富的文化内涵和浓厚的度假氛围的，集休闲、娱乐、度假、养生、观光、运动为一体的中国西部首个国际“慢城”。
五、 发展愿景
通过打造宜游、宜居、宜业的国内首批“国际慢城”5A景区，创造全国特色的“慢经济”。将旅游区建设成山水交融的生态慢城、传承地域文化的魅力慢城、汇集多功能的林皋慢城。
六、 发展主题及宣传口号
项目开发主题：宜游宜居，健康快乐农业园区、休闲历史文化镇区、度假湖区，三区一体，合力打造白水林皋湖国际慢城休闲观光产业园。
为提高景区的知名度，更直观、更形象的宣传林皋湖旅游，结合开发特色，提出景区宣传口号“慢城休闲地，白水林皋湖”。

第四章 总体规划
一、性质定位
借助方山森林公园和云台山省级风景名胜区旅游带动，资源互补，差异发展，以深度观光与趣味游赏作为林皋湖区旅游的主导产品，规划应适度超前，秉持从观光向休闲度假的转型发展思路，依托西安大都市，以招商为导向，加速进入观光与休闲度假并重发展的阶段，将林皋湖区打造成养生养老、宜居宜游的国际慢城，将林皋镇建成白水县城区副中心，打造成陕西省历史文化名镇。
二、人口规模预测
1、现状
2013年底规划区范围内主要有焦家河、段家河和林皋村的部分居民点，总人口约350人。
2、规划预测
根据规划区近几年人口变化统计及相关资料分析，确定户籍人口增长率为6‰，到2015年，规划区户籍人口为363人；到2030年，户籍人口为385人。
3、旅游度假人口预测（人口容量法）
①度假居住人口预测约为15090人。
②旅游人口根据旅游专项规划人口预测，近期（2015年）可达58.95万人，远期（2030年）可达294万人。
③服务人口据测算，近期（2015年）可达4416人，远期（2030年）可达14720人。
参照相类似的旅游度假区测算，湖区常住总人口：2015年， 1240人，2030年3525人。
三、规划建设内容
项目区形成 “一心、一环、八片区” 规划结构形态。
一心：游客服务中心。
一环：环湖发展带。
八区：根据各片区发展的功能定位不同，将规划区划分为八个特色功能区。
1、综合游乐区——为度假区的核心游乐区，集中了游客服务中心、主题广场、帐篷营地、汽车营地、跑马场、酒吧餐饮、特色度假酒店、客运码头、游艇码头等；
2、果园体验区——此片区坡度较大，不适合做建设用地，主要发展观光果园、开心农场等；
3、综合观光区——结合湖尾湿地、杨树林，建设湿地公园、杨树林亲子乐园和室外儿童游乐场；
4、农业观光区——利用特有的梯田地形，引导农业分区种植，使其一年四季都有不同的景象，结合几个特色谷地，打造咖啡休闲港湾、美丽七彩坡、高优农作物种植区等不同主题的自然景观；
5、度假养生区——此片区处于山体阳面、坡度较小，对岸自然风景较好，适合发展度假和养生酒店；
6、度假康体区——利用湖尾平坦用地，建设湿地公园和体育公园，在其北侧配套高档度假酒店，吸引区域高端客户；
7、生态观光区——此片区生态植被较好、山体坡度较大，不适合开发，应发展森林探幽、深谷寻宝等原生态观光游；
8、水上游乐区——水面是规划区最重要的自然资源，应结合总体发展思路，重点发展水上运动、游泳水疗、滨湖游艇会等项目。
四、用地布局
建设用地总计105.15公顷。其中居住用地面积25.51公顷，公共管理与公共服务设施用地面积2.23公顷，商业服务业设施用地面积为18.16公顷，娱乐康体设施用地面积7.09公顷。

第五章 市场分析及营销策划
一、旅游客源市场分析
（一）国内旅游客源市场消费模式的转变表现在：
消费市场大众化；消费行为自主化；消费对象多元化；出游动机休闲化；出游空间近程化。
人们需求总体从3S到3N的转变，3S:SUN：温暖阳光，SEA：蓝色大海，SAND：惬意沙滩。3N：NATURE：到大自然中去，NOSTALGIA：缅怀人类曾经与自然和谐共处的怀旧情节，NIRVANA：融入大自然最高精神境界。林皋湖畔的田园自然风光、山水湖林、当地传统民俗更具有吸引力。
（二）客源市场现状及相应的发展重点
当前，林皋湖的旅游市场主要表现出以下特征：
1、从游客的客源地结构来看
林皋湖旅游度假区的游客主要来自于渭南、铜川、延安等周边城市，目前的市场辐射面仍然非常窄，单独作为旅游度假目的的游客较少。未来需要拓展其对周边区域市场的影响力，并通过旅游项目的开展、旅游产品档次的提高和产品类型的完善，拓展市场覆盖面，扩大市场规模。
2、从游客的旅游目的来看
林皋湖及其水上部分游乐项目是目前林皋湖旅游度假区最主要的旅游吸引项目，因此，未来需要结合林皋湖旅游度假区可开发利用的旅游资源开发出更多类型的旅游产品，这也是近期林皋湖旅游度假区发展的重中之重。
3、从游客的旅游方式来看
是以散客为主，受旅游产品特征的影响和交通的限制，其中结伴自助的游客又占据着比较大的比重，包括与家人结伴旅游、与朋友结伴旅游、与同事结伴旅游等。未来还需要在巩固这一部分市场的基础上，通过相关产品的完善，争取更多的团队旅游市场。
4、从游客的消费水平来看
受林皋湖旅游度假区整体旅游产品水平的限制，游客在林皋目前的市场消费水平一般，除农产品采购和简单用餐的直接收入以外，在餐饮、住宿、购物、娱乐等方面的花费都非常少，甚至为零。未来需要在旅游产品开发的基础上，逐步丰富和完善林皋湖旅游度假区的餐饮、住宿、购物和娱乐等服务设施。
5、从游客的过夜情况来看
由于林皋旅游度假区的旅游产品类型单一且缺乏配套的旅游服务设施，因此，旅游区的过夜率极低。这一方面表现出游客对林皋湖旅游度假区目前的综合期望值不高，也说明游客普遍没有把林皋湖旅游度假区与“生态”、“休闲度假”等结合起来，因此，未来如何引导消费，打造旅游目的地产品和品牌至关重要。
整体上，林皋湖旅游度假区的旅游市场受旅游产品开发的局限，仍处于市场发展的初级阶段，未来需要通过旅游产品类型的丰富和相关旅游服务设施的完善对旅游市场加以引导。
（三）客源市场发展分析与定位
1、客源市场发展分析
（1）潜在客源市场规模大
随着经济的发展，人们生活水平的提高和消费观念的转变，以及国民休闲计划的出台，生态观光、休闲度假旅游越来越成为人们旅游的首选，其潜在的市场规模巨大。
（2）未来游客旅游需求倾向
能够体现“生态、文化、休闲”特色的旅游产品，是林皋湖旅游度假区游客的首选；旅游消费较高，愿意为满意的旅游产品、旅游服务支付较高的费用；旅游目的以生态观光、休闲度假为主，购物娱乐为辅；旅游方式以团队、家庭居多。
2、客源市场细分定位
从地域特征及旅游观念和消费水平所指向的相应客源地分析，将林皋湖旅游区客源市场分为国内一级、二级、三级和海外一级、二级客源市场五部分，并在每个级别客源中细分出重点目标市场和拓展机会市场。详见《林皋湖旅游度假区旅游客源市场细分一览表》
二、市场营销策略
1、树立旅游区整体形象
以生态为主题，以农业为基点，以葱郁的山林为依托，以“关中＋陕北”文化为特色，进行旅游区整体形象的营销，塑造“三秦文化、高原风情、休闲慢城、度假胜地”的鲜明形象和品牌，树立国际著名慢生活旅游目的地的整体形象。
2、加强与周边景区和地区的联合营销
加强与云台山生态旅游区、方山森林公园旅游区、杜康酿酒体验旅游区、苹果乡村休闲度假区、仓颉造字文化旅游区等同县景区甚至是渭南、铜川及延安等地著名景区的联合营销，强化与周边空间旅游地域的资源互补和市场互育。
3、始终贯彻生态营销理念
在营销运作中始终贯彻生态营销理念，培养游客的生态消费观念；创建生态企业文化；构建生态服务产业体系；实施生态管理。
4、近期进行强势宣传
近期综合运用报纸、广播、电视、网络等大众媒体及户外广告进行大范围的强势宣传，逐步打开、加强“林皋湖国际慢城旅游区”的大众知名度。
5、 叠加促销，滚动发展
联系媒体对林皋湖国际慢城的环境整治和旅游发展情况定期进行后续报道，形成和媒体的良好合作关系，在最容易接触潜在客源的地方，进行反复促销，形成面向不同消费群体的促销网络。
6、重点客源市场营销策略
近期营销策略：以本地及周边地区为主，逐步向陕西省及河南西部、山西西南部辐射，积极向中远程地区（珠三角、长三角发达地区环渤海经济发达区）开展宣传，吸引游客，开拓海外市场。
远期营销策略：对周边市场主要提供优质度假旅游产品，对中远程市场主要提供高档次的生态旅游产品;将市场营销的重点向高档次市场转移;参与制定中国慢城标准;送专题电视片，参加中旅、国旅的国风展览;进一步完善网络营销的软硬件建设，使之成为林皋国际苹果慢城旅游度假区重要营销手段之一
三、旅游容量预测
1、游客环境容量预测
采用综合面积法与线路法预测：林皋国际慢城旅游度假区的日游客环境容量为20614人，年游客环境容量可达410万人。
2、旅游容量预测
（1） 近期游客容量计算日游客容量4416人，年游客接待量年接待游客量58.95万人。
（2） 中期日游客容量为7360人，年游客接待量121.22万人。
（3） 远期游客容量计算日游客量有望达到极限值14720人，则年极限游客接待量为294万人。
  四、旅游产品开发
1、区域游线
（1）观光休闲游： 林皋古镇－林皋湖旅游度假区(主题广场、普渡寺、特色美食街、水上游乐区、湿地公园、儿童乐园等）－万亩苹果园－方山森林公园－云台山风景区-杜康庙-雷公庙-仓颉庙。
（2）休闲度假游：林皋古镇－林皋湖旅游度假区－万亩苹果园－方山森林公园－云台山风景区
2、区内游线
（1）观光休闲一日游：入口形象区（换乘、古建商业街）－主题广场（苹果、酒神、演艺）－普渡寺-水上运动区－餐饮美食街（午餐）－赛马场－儿童游乐场（亲子游）－湿地公园－七彩坡－万花谷－七彩坡－游客码头－古堡及－农夫市场（购买土特产品）－返回。
（2）休闲度假二日游
Day1：入口形象区（换乘、古建商业街）－主题广场（苹果、酒神、演艺）－普渡寺－窑洞酒店（养生文化主题小镇、养生午宴、午休）－赛马场－水上游乐区（游艇体验、水上动力伞）－开心农场－湿地公园－湖底餐厅（码头美食中心）－入住窑洞特色酒店。
Day2： 万花谷－七彩坡－体育公园－人造沙滩－森林探险（放松、休闲－高级酒店（午饭、午休）－古堡 －农夫市场－返回。
（3）康体拓展1.5日游：入口形象区（换乘、古建商业街）－主题广场－环湖自行车（养生休闲、午餐）－拓展训练－赛马场－特色酒店（晚餐、住宿）－万花谷 －七彩坡－体育公园－划船－返回。
3、节事策划
（1）“特色年货”节（农历12月，新历1月）
（2）喜庆春节系列节事（除夕美食美艺团圆会、元宵灯会等）（农历1月，新历2月或3月）
（3）关中（赏槐、苹果、山花等）花节（3－5月）
（4）“城市农夫”旅游节（5月、10月）
（5）体育赛事（野外拓展训练、水上摩托、滑翔伞、高空热气球、马技竞赛等）（6月）
（6）“魅力林皋湖”摄影节（7、8月）
（7）中秋节（赏月、农产品品尝采摘等）（农历8月、新历9月）
（8）国际苹果节（10月）
（9）论坛（林皋湖旅游发展论坛、生态环保高科技主题论坛等）（11－12月）
五、旅游度假区主要项目策划
（一）白水县林皋湖生态旅游开发项目策划
1、中心游乐区：林皋古城商业街、苹果文化主题广场、千米文化长廊、普渡庙、古堡自驾车营地、古城跑马场、滨湖餐饮酒吧街、坡地特色度假酒店、客运码头、游船码头、大苹果景观台等。
2、水上游乐区：水上游艇会、水上高尔夫运动、水上滑翔伞、水上摩托艇、浮动游泳池、水幕电影、高空热气球等。
3、休闲康体区：体育公园、休闲会所、度假酒店、湿地公园、赛马场等。
4、度假养生区：养生苑、度假酒店、垂钓基地。
5、综合观光区：儿童游乐场、湿地公园、亲子乐园。
6、果园体验区：开心果园、拓展运动区、城市农夫乐园。
7、农业观光区：滨湖苹果观光带、特色风情咖啡谷、七彩坡、高优农作物观赏。
8、生态观光区：从林探秘，深谷寻宝，茶马古道。
9、环湖景观带：环湖观光栈道、环湖自行车道、环湖绿道。
10、林皋古城区：古城餐饮街、古玩市场、商业街区、古城遗址。
（二）白水县林皋镇文化旅游名镇项目策划
一个接待中心，两个服务基地，三条旅游线路。五个功能区：
1、林皋文化古镇旅游区
2、方山康体度假旅游区
3、可仙—新卓农业观光旅游区
4、林皋湖会议度假旅游区
5、高东民俗文化旅游区
（三）白水县林皋镇生态农业观光产业园
1、休闲农业开发区
2、现代农业生产区
3、农业产业化区
4、生态农业休闲观光区
5、人工森林及新农村建设示范区
6、生态别墅度假区
7、富林大道商业区

第六章 项目运营管理体系建设
一、项目运营机构设置
白水县城市开发有限公司设立白水县林皋湖开发建设有限责任公司，总经理兼旅游区总经理，下设多个经营公司，总经理只管下属各单位第一负责人，形成总经理——经营实体负责人——顾客的直接指挥形式。
二、项目运营指导思想
1、指导思想
项目带动、产业升级、精品发展；
集中设置、相对独立、相辅相成；
政府领导、企业经营、效益共享。
2、投资模式　
实行企业投资、自主开发；分期开发、滚动投资；自有与融资相结合的模式。
3、运营模式
（1）先中心、后外缘的运营节奏；
（2）先观光，再旅游，后综合架构的运营格局；
（3）“景城一体化”的运营战略；
（4）健全政策体系的运营保障。
4、管理模式
市场化运作，减少层次管理；独立核算，自负盈亏，加强监管；加强专业化管理，规范服务；实行社会化服务，展开公平竞争；公司统一形象、统一财务、统一投资、统一政策、统一规划等。

第七章 环境保护
一、政策依据：
1、《中华人民共和国环境保护法》。
2、现行有关法律法规。
二、环境影响分析
    本项目区没有污染源，现环境较好。项目开发影响环境的因素主要是游客的废弃物和生活垃圾。
三、环境保护措施
进行环保宣传和法制管理相结合。在各旅游景点都出台游客守则，强化对环保的宣传，增强游客的环保意识。同时通过导游和工作人员对游客进引宣传和管理。出条环境保护条例，依法实施环保管理。生活住宿设施进行严格管理，对生活垃圾一律倒放规定的地方。

第八章 投资估算及资金筹措
一、估算依据
主要参照类似项目结合白水当地物价水平进行估算。
二、投资估算
项目总投资7亿元，其中，白水县林皋湖生态旅游开发项目投资35543万元，白水县林皋镇历史文化名镇项目投资23056万元，白水县林皋镇生态农业休闲观光产业园项目投资11411万元。
三、资金筹措
资金筹措上政府争取国家各类基础配套和产业专项资金扶持，实行各类资金捆绑投入，构建景区大骨架；旅游娱乐服务设施通过招商引资引进国内外投资，鼓励全社会民间资本加入林皋湖景区旅游开发项目。
拟争取国家专项资金方向：
（1）省级重点镇建设项目资金；
（2）省级历史文化古镇建设项目资金；
（3）国家村镇旅游开发、农业旅游开发项目资金；
（4）国家农业产业园建设项目资金；
（5）国家农业综合开发项目资金；
（6）国家文化遗址和文物保护项目资金；
（7）国家水土保持和区域环境综合治理资金；
（8）国家林业建设资金；
（9）国家环保项目资金；
（10）国家与景区旅游开发相关的其它项目资金。

第九章 项目建设进度计划
一、近期建设规划
（一）近期发展目标
到2030年，林皋湖景区年旅客接待量为58.95万人。按照建设西部首个国际慢城的战略方针，以中心游乐区为开发核心，逐步带动湖区整体发展，打造慢行、漫游的旅游理念，构筑“景在水边、水在景中”的生态格局。
（二）近期建设重点
1、总体思路
进一步加强景区入口处的开发建设力度，并结合已施工的道路，围绕景区大门及入口广场进行旅游相关项目的开发。以低开发强度的露营、农家乐、集市等项目带动其他具备较强文化及地域特色的旅游主题，如酒文化广场、苹果主题雕塑广场、窑洞酒店、滨水度假村、七彩坡等。
从长远的角度来考虑景区整体基础配套设施建设，保证湖区周边在未来的开发建设中达到可持续发展的目的。同时，提高各类旅游设施的品质及施工的质量。
2、片区建设重点
建设入口道路和环湖路，与对外道路网相衔接，使道路建设适度超前于其它设施建设和用地开发。
（1）建设景区入口道路，尽快形成连接平原和湖区的景观大道。根据道路功能及景观需要，道路宽度为24米，其断面形式为：中间车行道为10米，两侧为自行车道和人行道，宽度各为3.5米。
（2）修建环湖路，环湖路为景区的主要旅游道路，将串联湖区不同功能区，兼有旅游观光和交通的双重功能，规划红线宽12米，并设有人行道和自行车道。
（3）将白云路拓宽到12米，此条道路将是湖区对外交通联系的又一重要通道。
（4）近期以开发核心游乐区为主、建设入口广场、苹果文化广场、酒神文化广场、花海等，形成吸引游客和提升知名的景点。
（5）建设入口游客服务中心、休闲度假会所、游客码头、入口停车场等配套设施。
（6）加强湖岸的绿地建设，逐步形成环湖绿色景观带。
（7）加强白云路和规划的其它主要道路两侧的绿化建设，形成生态旅游观光道。
（8）建议将核心游乐区和滨湖游客码头片区作为重点启动片区，吹响林皋湖旅游度假区建设的冲锋号。
二、中远期建设规划
（一）发展目标
2030年前全面完成整个湖区旅游景观开发建设，进一步提高湖区的生态环境质量，大力建设旅游度假设施，使林皋湖国际慢城成为西北地区最具影响力的慢生活旅游度假目的地。
（二）建设重点
1、继续完善湖区基础设施建设及各项旅游服务配套设施，如道路建设、综合管网规划等；
2、提高湖区“第二居所”配套设施及环境档次，如度假养生区、健康养老区等；
3、加强生态型运动休闲区及其配套服务设施的建设，如湿地公园、体育公园、拓展训练区、儿童游乐区等；
4、加强山体、林地、河流的保护和维护，加强环境景观改造和丰富。并通过林间步道、亭廊的设置，将游人引至大自然中，感受自然、融入自然。
5、全面建设旅游商业配套设施，如星级酒店、特色餐饮街、农夫集市、儿童游乐场、休闲度假会所等。
三、白水县林皋镇历史文化名镇和白水县林皋镇生态农业休闲观光产业园同步实施建设。

第十章 效益评价
一、经济效益
近期年接待游客量为58.95万人次，年营业额为5895万元，年获利为1768.5万元。中期年接待游客量为121.2万人次，年营业额为36360万元，年获利为10908万元。远期年接待游客量为294万人次，年营业额为176400万元，年获利为53920万元。
二、社会效益
1、保护资源
林皋湖的旅游在生态的首要原则下发展，必能保护各种优质资源，尤其体现在对特色建筑及民俗民艺的保护与开发上。
2、特色建筑
保护、修缮、适当开发乡村特色建筑（窑洞、窑楼、古民居等）、历史文化载体等文化资源，合理开发自然资源，拉动旅游业的发展。
3、民俗民艺
进一步开发挖掘关中特色文化及民俗民艺，继承、培养民间民俗文化艺术人才，展示多姿多彩的民间文化、丰富度假区、当地人民的文化生活，促进社会文化产业的发展。
4、促进经济
在经济发展中，旅游业是一个能够拉动内需，增加外汇，带动交通、餐饮、商业等相关行业发展的“综合性产业”。 随着人民生活水平的不断提高，远离城市喧嚣，回归自然、放松身心、度假休闲的旅游类型越来越受人们的青睐，加上政府的支持和激励，林皋湖的旅游前景光明，必将为林皋镇带来良好的经济效益。
5、扩大就业
旅游业是现代服务业的重要组成部分，涉及吃、住、行、游、购、娱六大要素，是劳动密集型产业，将为“离土不离乡”的广