会计实务：对财税[2012]82号中的三个问题的解析.doc

对财税201282号中的三个问题的解析在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人为契税的纳税人，应当缴纳契税。其中转移土地、房屋权属是指下列行为：国有土地使用权出让；土地使用权转让，包括出售、赠与和交换；房屋买卖；房屋赠与；房屋交换。售后回租业务免征契税的规定根据近期出台的关于企业以售后回租方式进行融资等有关契税政策的通知(财税201282号)的规定，分别对当前较为关注的问题做了明确规定。财税201282号规定对金融租赁公司开展售后回租业务，承受承租人房屋、土地权属的，照章征税。对售后回租合同期满，承租人回购原房屋、土地权属的，免征契税。 本条款需要注意的是适用本条规定开展售后回租业务的主体是金融租赁公司，即专门经营租赁业务的公司，是租赁设备的物主，通过提供租赁设备而定期向承租人收取租金。除此之外其他企业开展售后回租业务并不适用。招拍挂方式出让国有土地使用权涉及到的契税问题财税201282号规定以招拍挂方式出让国有土地使用权的，纳税人为最终与土地管理部门签订出让合同的土地使用权承受人。首先了解什么是招拍挂方式？根据土地法及国土资源部相关的部门规章规定，对于经营性用地必须通过招标、拍卖或挂牌等方式向社会公开出让国有土地。其含义是指经营性用地必须通过上述方式出让土地，统称为招拍挂制度。其次了解计税价格如何确定？根据国家税务总局关于明确国有土地使用权出让契税计税依据的批复(国税函2009603号)规定：“根据财政部、国家税务总局关于土地使用权出让等有关契税问题的通知（财税2004134号）规定，出让国有土地使用权，契税计税价格为承受人为取得该土地使用权而支付的全部经济利益。对通过“招、拍、挂”程序承受国有土地使用权的，应按照土地成交总价款计征契税，其中的土地前期开发成本不得扣除。”拆迁过程涉及到差额计税办法财税201282号规定市、县级人民政府根据国有土地上房屋征收与补偿条例有关规定征收居民房屋，居民因个人房屋被征收而选择货币补偿用以重新购置房屋，并且购房成交价格不超过货币补偿的，对新购房屋免征契税；购房成交价格超过货币补偿的，对差价部分按规定征收契税。居民因个人房屋被征收而选择房屋产权调换，并且不缴纳房屋产权调换差价的，对新换房屋免征契税；缴纳房屋产权调换差价的，对差价部分按规定征收契税。同时废止了财政部国家税务总局关于城镇房屋拆迁有关税收政策的通知（财税200545号）中第二条规定，即拆迁居民因拆迁重新购置住房的，对购房成交价格中相当于拆迁补偿款的部分免征契税，成交价格超过拆迁补偿款的，对超过部分征收契税。 其中所谈到的房屋产权调换是指不要补偿款而是选择房子，是否缴纳契税就要看选择的该房产是否要缴纳差价，如果缴纳了差价，那么这个差价还是要缴纳契税。例如因拆迁居民获得70万元补偿款，但是购置新房需要90万元，其中的20万元差价是需要加纳契税的；若利用拆迁补偿款购置新房后有剩余款项，用该笔补偿款再次购置新房的话，是否能够享受契税减免政策呢？根据江苏省财政厅关于土地房屋拆迁补偿费安置补助费抵减契税问题的通知规定，被拆迁单位、个人重新承受土地、房屋权属时，其拆迁补偿费、安置补助费一次没有使用完的部分，可以在再次承受土地、房屋权属时继续使用，但契税征收机关应在纳税人第一次办理契税抵减手续时，将纳税人获得拆迁补偿费、安置补助费的有效凭证收回存档，重新开具未抵减部分的证明。由此可见可继续享受契税抵减的优惠。但对拆迁后购置新房的出资人不是被拆迁房屋产权人的话，契税该由谁来缴纳呢？根据江苏省财政厅苏财农税200225号关于房屋拆迁过程中有关契税问题的复函的规定：被拆迁的产权人不重新购房，由其子辈、孙辈或其他非拆迁产权人重新购房的，不能按拆迁安置的有关政策缴纳契税。在具体操作中，按以下规定执行： 1、被拆迁房屋产权人或其配偶购房，其拆迁补偿费部分可全额减免； 2、父母房屋拆迁，与子女共同购房的（共有产权）可以全额享受； 3、被拆迁房屋产权人死亡，子女购房的，按其继承拆迁补偿费份额享受契税减免，但须提供死亡证明及购房人的社会关系证明。其中：父母一方已故的，按拆迁补偿费的一半计算；父母双方已故的，按拆迁补偿费全额计算。如有多个继承人，按可继承份额在继承人中平均分配；如其他继承人放弃，由其中一人享受的，需提供书面协议，由其约定人享受契税减免。 江苏省财政厅苏财农税200123号关于明确契税有关政策的通知精神，对拆迁前一年内购买的房屋可享受契税减免，超过一年的，不得享受。小编寄语：会计学是一个细节致命的学科，以前总是觉得只要大概知道意思就可以了，但这样是很难达到学习要求的。因为它是一门技术很强的课程，主要阐述会计核算的基本业务方法。诚然，困难不能否认，但只要有了正确的学习方法和积极的学习态度，最后加上勤奋，那样必然会赢来成功的曙光。天道酬勤嘛！