会计实务：贪图延迟纳税产权丧失追悔.doc

贪图延迟纳税产权丧失追悔

不动产权属通常应经办理法定登记才能生效，仅签订买卖合同是不够的。然而，有些购房者出于延迟缴纳契税等原因，忽视物权法等相关规定，结果丧失产权，追悔莫及。
一、案例
自然人张某，2014年3月从某商业市场开发商A公司处购买商业用房3套。张某与A公司已签订了商品房销售合同，但未办理过户。张某考虑到办理产权需要缴纳不少契税，不如等等再办理，当地规定契税的纳税义务发生时间是以办理权属登记为准，延迟办理产权不会产生滞纳金。2015年12月，A公司因债务纠纷被债权人B公司申请对其部分开发产品进行拍卖抵债，这其中就包括张某已购买的这3套房产，而张某却浑然不知。2016年2月，法院裁定A公司以相关房产抵偿所欠B公司债务，B公司凭法院裁定书到税务部门申报缴纳契税，并到不动产登记部门办理产权过户。
二、契税政策分析
1．契税缴纳期限的规定。只要在纳税期限内申报缴纳契税，就不会产生滞纳金。《契税暂行条例》第八条规定，契税的纳税义务发生时间，为纳税人签订土地、房屋权属转移合同的当天，或者纳税人取得其他具有土地、房屋权属转移合同性质凭证的当天。第九条规定，纳税人应当自纳税义务发生之日起10日内，向土地、房屋所在地的契税征收机关办理纳税申报，并在契税征收机关核定的期限内缴纳税款。本文案例中，契税的纳税义务发生时间虽然是签订销售合同的当天，但具体纳税期限应以税务机关核定的期限为准。以江苏省为，《江苏省地方税务局关于契税纳税期限的公告》（苏地税规〔2015〕3号）规定“在我省行政区域内承受土地、房屋权属的单位和个人，应当向土地、房屋所在地的地方税务机关办理契税纳税申报，契税纳税期限为纳税人依法办理土地、房屋权属登记手续之前”，即直到办理产权登记时才是契税纳税期限截止时间，延迟办理产权登记就可以延迟缴纳契税，且不会产生滞纳金。
2．没有发票能否申报契税。《国家税务总局关于实施房地产税收一体化管理若干具体问题的通知》（国税发〔2005〕156号）规定，纳税人在办理契税纳税申报时，须提交销售不动产发票，否则税务机关不予受理。但是，2015年9月25日起，《国家税务总局关于契税纳税申报有关问题的公告》（国家税务总局公告2015年第67号）规定，根据人民法院、仲裁委员会的生效法律文书发生土地、房屋权属转移，纳税人不能取得销售不动产发票的，可持人民法院执行裁定书原件及相关材料办理契税纳税申报，税务机关应予受理。本文案例中，故B公司在2015年9月25日之后凭法院裁定书可以到税务部门申报缴纳契税。
三、物权法分析
本文案例中，B公司缴纳契税后可办理产权登记。张某虽然先签订购房合同，但依据《物权法》第九条规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”，张某没有办理登记，不能取得产权。不过值得一提的是，依据《物权法》第十五条的规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力，故张某虽然不能不能取得产权，但其与A公司签订的合同效力并不受影响，张某可以依法请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，维护自身的合法权益。
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