宁波天一广场项目建设投资可行性研究报告.doc

宁波天一广场项目建议书项目建设单位：宁波城建有限公司编制单位：林奇集团有限公司目 录第一章 总论1、项目名称2、项目建设单位3、项目法人单位概况4、项目建议书编制依据5、项目概况6、主要结论第二章 项目建设的必要性1、项目提出的背景和依据2、现有信息系统装备和信息化应用状况3、信息系统装备和应用目前存在的主要问题和差距4、项目建设的意义和必要性第四章 需求分析1、与政务职能相关的社会问题和政务目标分析2、业务功能、业务流程和业务量分析3、信息量分析与预测4、系统功能和性能需求分析第五章 总体建设方案1、建设原则和策略2、总体目标与分期目标3、总体建设任务与分期建设内容4、总体设计方案第六章 本期项目建设方案1、建设目标与主要建设内容2、标准规范建设3、信息资源规划和数据库建设4、应用支撑平台和应用系统建设5、网络系统建设6、数据处理和存储系统建设7、安全系统建设8、其它（终端、备份、运维等）系统建设9、主要软硬件选型原则和软硬件配置清单10、机房及配套工程建设第七章 环保、消防、职业安全、职业卫生和节能1、环境影响和环保措施2、消防措施3、职业安全和卫生措施4、节能目标及措施第八章 项目组织机构和人员1、项目领导、实施和运维机构及组织管理2、人员配置3、人员培训需求和计划第九章 项目实施进度第十章 投资估算和资金筹措1、投资估算的有关说明2、项目总投资估算3、资金筹措第十一章 效益与风险分析1、项目的经济效益和社会效益分析2、项目风险与风险对策第一章 总 论11项目名称宁波天一广场12项目开发单位宁波城建有限公司13项目法人单位概况该项目计划建成国内一流融休闲、商贸、旅游、餐饮、购物于一体的大型城市中心商业广场，成为宁波市又一个对外开放的亮点。广场建筑以2-4层低层为主，充分体现现代商业气派为特点，中央以3.6公顷绿地广场为依托，缀以一条南北相向的水街，一池碧水，点缀着几幢精致通透的建筑，优雅的环境，丰富的景观，将使CBD广场的商业氛围更富情趣。广场更以体现浓郁的商业文化为特色，通过露天舞台安排演出，展卖宣传等商业文化活动，为宁波市民提供一个开放的、参与性较强的城市客厅。作为宁波市最大的城市中心商业广场，CBD项目将建造16.7万平方米的商铺，2万平方米的停车场，64000平方米的绿地，6000平方米的水街，1000平方米的演艺舞台。宁波天一广场东起车轿街，西至开明街，北沿中山东路，南临药行街，总占地面积为19.6公顷，是国内一流的融休闲、商贸、旅游、餐饮、购物为一体的大型城市商业广场。广场集购物、休闲、娱乐、文化、旅游于一体 ，被誉为宁波的商业航母，是宁波城市又一张亮丽的名片。景致通透的广场建筑、一池碧水、一块3.6公顷的城市绿地，使天一广场充满了现代的商业气息，也给市民提供了一个环境优雅的休闲娱乐中心。14编制依据141宁波城市总体规划142国家和地方有关政策法规、标准和规范143有关设计的基础资料及拟建场址的规划方案15项目概况151项目位置项目地址位于在宁波最繁华的商业中心，东起日新街，西至开明街，北沿中山路，南临药行街。152建设规模项目占地10万平方米；总建筑面积7.13万平方米；商业面积 4.94万平方米153投资估算与资金筹措项目总投资估算为：12.5亿元，详细估算如下：（1）、土地费用：17280万元（2）、建安费用：116669万元（3）、其他费用：213000万元（4）、预备费用：111600万元（5）、建筑期利息：21742万元16研究结论本项目符合国家产业政策、我市有关政策和城市规划、对于盘活国有土地资源，使其开发增值，进而提升我市居民的居住环境和品位，有着重要的实际意义。同时，也落实了市政规划，促进了省会旧城项目改造，合理利用了土地资源；项目市场前景良好，从经济效益上看，项目具有较强的盈利能力、清偿能力和抗风险能力，在财务上可行。从社会效益上看，项目社会效益良好，所以项目是可行的。项目法人单位概况该项目计划建成国内一流融休闲、商贸、旅游、餐饮、购物于一体的大型城市中心商业广场，成为宁波市又一个对外开放的亮点。广场建筑以2-4层低层为主，充分体现现代商业气派为特点，中央以3.6公顷绿地广场为依托，缀以一条南北相向的水街，一池碧水，点缀着几幢精致通透的建筑，优雅的环境，丰富的景观，将使CBD广场的商业氛围更富情趣。广场更以体现浓郁的商业文化为特色，通过露天舞台安排演出，展卖宣传等商业文化活动，为宁波市民提供一个开放的、参与性较强的城市客厅。作为宁波市最大的城市中心商业广场，CBD项目将建造16.7万平方米的商铺，2万平方米的停车场，64000平方米的绿地，6000平方米的水街，1000平方米的演艺舞台。第七章 环境保护，节能与消防1、环境保护本项目涉及环境保护方面的内容主要有污水处理，排烟处理，防噪声处理及施工期间环境保护等方面。1.1污水处理本项目污水主要是生活污水，包括卫生间污水和厨房及餐厅污水。卫生间污水和厨房餐厅污水经化粪池和隔油池处理后，排入市政污水管道，普通生活废水经中水设施处理后回用。1.2排烟处理本项目中餐厅所产生的炊烟，将用符合国家标准的净化设备处理，达到环保要求后排出。1.3防噪声处理噪声主要来源于送，排风系统及空调系统等机电设备在运转时发出的机械噪声。设备选型时采用低噪声设备，风机选用低噪声的轴流风机，同时对设备专用房采用隔声处理。1.4施工期间环境保护项目在施工过程中，机械设备噪声及施工过程中粉尘对周围人群和环境会造成影响。因此在施工过程中对噪声较大的机械设备加隔声装置，对浮土进行覆盖，同时使用商品混凝土，以降低粉尘量。2、 节能2.1节电采用紧凑型荧光灯，细经直管荧光灯等新型高效光源及电子镇流器，降低照明用电量。2.2节水水龙头，截门以及卫生器具采用节水型新产品。2.3建筑节能供暖，供电，供气，供水系统采用合理的工艺流程。建筑物外墙，顶棚，楼板采用新型保温隔热材料。3、 消防为确保项目的消防安全，拟设置火灾自动报警系统，自动喷淋灭火系统，消防栓灭火系统，手提式灭火系统等消防设施。第九章项目实施进度建设进度本项目计划建设期为2年多，计划在2002年底全部建成，具体计划如下：2001年3月前1）完成项目可行性报告的编制和报批工作，2）完成规划方案的调整和报批工作。2001年8月前1） 初步完成拆迁工作，2） 进行工程前期准备工作，3） 完成工程一期施工图设计，4） 选定施工单位，完成手续，开始项目建设。2002年1） 工程施工，2） 工程进行设备安装，调试，3） 工程装修，4） 工程环境布置。2002年底1） 竣工验收，2） 交付使用。第十章 投资估算和资金筹措1、投资估算的有关说明1.1根据本项目拟定的建设规模，建筑方案，相关系统设计要求进行估算，投资估算所涉及的费用主要包括项目前期费用，建筑安装工程费用，室外工程费用等。1.2本项目建设用地系政府已有土地1.3本项目建筑安装工程费用参照近年来宁波市类似工程竣工决算资料，并根据建设时间，规模，标准等方面的差异进行合理调整，按单方造价指标进行估算。1.4本项目前期工程费主要有可行性研究费，原旧房拆迁费，工程勘察费，设计费，工程相关费等。2、 项目总投资估算项目总投资估算为：12.5亿元，详细估算如下：（1）、土地费用：17280万元（2）、建安费用：116669万元（3）、其他费用：213000万元（4）、预备费用：111600万元（5）、建筑期利息：21742万元3、资金筹措本项目总投资14亿，拟申请政府固定资产投资解决。第十一章 效益与风险分析1、项目的经济效益和社会效益分析广场以放射性轴线为骨架，既达到了组织，吸引人流汇集于中心广场，聚集人气的效果，又通过轴线于外围景点产生对话，更好的与周围环境融为一体。在节假日，中心广场聚集的人数高达5到6万人。这既增添了广场的热闹氛围，又激发了商家的销售热情，互动效果明显。自2002年10月开放以来，吸引了近250家客户，一批世界顶级品牌也纷纷入驻，形成了以大型品牌商场为龙头，服装，餐馆，娱乐，精品共同发展的商业体系。每年盈利916万元。首创的以企业管理为主体，以政府执法为保障的新型管理模式，也是该广场与周围的街区形成共荣的大商业环境，推动了宁波商贸经济的蓬勃发展。2、 项目风险与风险对策中心广场的尺度虽几经调整但任然显得过大，广场内硬质铺地过多，软质绿化过少，便民设施和场地任不足。停车问题有待解决。天一广场在交通方面有两点教训：1没有预见到人流的高度密集给周围城市交通带来的冲击，缺乏从城市层面上对人车分流的组织安排。2停车位考虑的预见性不够。相应对策应该加大绿化投入和增加停车位。15