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北京百万庄项目可行性研究报告
目录
第一部分 项目基本概况 3
一、 项目用地位置 3
二、 项目交通条件 4
三、 项目经济指标 5
四、 项目地块现状 5
第二部分 竞争市场研究 6
一、 住宅市场 6
二、 二手住宅市场 9
三、 公寓市场 10
四、 商业市场 11
五、 车库/车位情况 12
第三部分 项目定位分析 13
一、 项目初步定位 13
二、 项目客户定位 13
三、 产品定位 13
四、 项目价格定位 14
第四部分 经济分析 15
一、 谨慎的市场预期 15
二、 乐观的市场预期 17
第五部分 综合研判 20

第一部分 项目基本概况
一、 项目用地位置
项目位于北京国宾酒店东北处，西城区百万庄大街与北礼士路交叉口的西南角，临西二环路，属于城区最核心地段的绝版稀缺地块。东至：北礼士路。南至：北营房北街。西至：北营房社区。北至：百万庄大街。
西二环路
北礼士路
百万庄大街

项目周边重要标志建筑有：
东侧：阜成大厦，北京金都假日饭店。
南侧：国宾大厦，北京西城区银河小学。
西侧：北营房西里社区，外交学院。
北侧：北京行政学院，北京市委党校宿舍楼。
本案
北京行政学院
阜成门地铁(2号线)
车公庄地铁(6号线)
北京金都假日饭店
国宾大厦
外交学院

二、 项目交通条件
项目紧邻西二环路，道路通达性极佳。距离2号线阜成门站仅400米，距离地铁6号线车公庄站450米，步行可达。项目以北1000米即是北京西部最重要的交通枢纽-西直门交通枢纽站，在这里地铁，城铁，公交，铁路将实现零距离换乘。

北京北站（西直门交通枢纽）

本案
三环路
二
二环路

三、 项目经济指标
宗地面积
17685㎡，26.5亩
容积率
约3.3
总建筑面积
76757㎡，其中地上58495㎡，地下18262㎡
住宅体量
48681㎡（其中，回迁20000㎡，商品房28681㎡）
商业体量
9796㎡
拆迁部分
拆迁345户，约20000 ㎡
备注：另有土地方（市政公司）的一座1万多平方米的办公楼（已与项目方签定搬迁协议，补偿费1.52亿元,已支付0.27亿元）。
四、 项目地块现状

项目现状——待拆区域多为五层老式多层，拆迁户345户，约20000平米

距离二环路230米
距离天安门4300米
本案

第二部分 竞争市场研究
一、 住宅市场
本案
主城市场中因土地供应的稀缺，在售项目相对较少，仅个别项目后期在售，同类型类别项目主要分布在二环到三环之间，这里选取钓鱼台七号院、西单·上国阙、正源·金融世家及建邦·礼仕阁进行住宅市场分析。
西单·上国阙
正源·金融世家
钓鱼台七号院
建邦·礼仕阁

竞品项目市场数据：
项目名称
成交价格
（元/平米）
主力产品
近期销售速度（套/月）
备注
钓鱼台七号院
150000-160000
（含8000元精装）
310-390㎡四居为主兼少量三居
1-2
09年6月开售，精装现房
西单·上国阙
90000-110000
280-290㎡四居160-165㎡两居240-270㎡三居
1-2
08年10月开售，总套数82
正源·金融世家
66000-70000
（含4000元精装）
182-195㎡三居
299㎡四居
386㎡五居
1-2
现房尾房在售，精装修交房
建邦·礼仕阁
60000-66000
（含5000元精装）
85㎡一居
135- 150㎡两居
4-6
70年产权精装
公寓
钓鱼台七号院项目月度成交数据：
更新月份
成交套数
成交面积(㎡)
成交均价
成交总金额
2012年8月
2
663.45
150000
9952万元
2012年7月
2
979.43
156590
1.53亿元
2012年6月
1
360.33
160003
5765万元
2011年10月
1
589.52
128579
7580万元
2011年8月
2
885.98
146497
1.3亿元
2011年3月
1
313.77
124277
3899万元
2011年2月
1
313.13
135966
4258万元
2011年1月
7
2398.59
133079
3.19亿元
2010年10月
3
1558.07
96440
1.5亿元
2010年8月
2
999.81
96150
9613万元
2010年7月
2
764.54
101909
7791万元
2010年6月
3
1405.32
102297
1.44亿元
2010年4月
5
1844.4
89833
1.66亿元
2010年3月
2
699.34
80645
5640万元
2010年2月
2
627.54
74275
4661万元
2010年1月
4
1604.2
83982
1.35亿元
西单·上国阙项目月度成交数据：
更新月份
成交套数
成交面积(㎡)
成交均价
成交总金额
2012年12月
1
165.49
96003
1589万元
2012年1月
1
295.76
104477
3090万元
2011年10月
1
165.49
81581
1350万元
2011年8月
1
281.11
81102
2280万元
2011年4月
1
281.11
86791
2440万元
2011年1月
4
765.08
78827
6031万元
2010年11月
2
537.56
54913
2952万元
2010年6月
2
459.47
50574
2324万元
2010年5月
2
575.09
47100
2709万元
2010年3月
1
286.29
55078
1577万元
2010年1月
1
273.53
47602
1302万元
正源·金融世家项目月度成交数据：
更新月份
成交套数
成交面积(㎡)
成交均价
成交总金额
2013年2月
1
273.29
66348
1813万元
2012年12月
2
195.58
70860
1386万元
2012年3月
1
94.53
61038
577万元
2011年6月
5
1002.78
47386
4752万元
2011年5月
2
182.94
48018
878万元
2011年4月
4
455.53
54178
2468万元
2011年2月
5
470.32
55716
2620万元
2011年1月
2
260.63
42153
1099万元
2010年12月
23
2793.46
50835
1.42亿元
2010年11月
16
1742.01
52947
9223万元
2010年8月
2
194.9
55846
1088万元
2010年5月
3
546.26
52237
2853万元
2010年4月
50
5504.96
44401
2.44亿元
2010年3月
14
1411.62
40467
5712万元
2010年1月
16
1728.18
43631
7540万元
建邦·礼仕阁项目月度成交数据：
更新月份
成交套数
成交面积(㎡)
成交均价
成交总金额
2012年12月
4
286.54
66172
1896万元
2012年11月
5
485.91
61566
2992万元
2012年10月
6
550.68
60447
3329万元
2012年9月
4
308.57
64923
2003万元
2012年8月
5
504.48
60622
3058万元
2012年7月
16
991.21
59443
5892万元
2012年6月
13
989.24
58483
5785万元
2012年5月
3
196.38
59147
1162万元
2012年4月
6
666.7
61264
4084万元
2012年3月
2
169.12
60915
1030万元
2012年2月
1
136.41
54374
742万元
2011年12月
1
56.93
55144
314万元
2011年11月
1
86.6
61151
530万元
2011年10月
3
255.2
57022
1455万元
2011年9月
5
520.38
54134
2817万元
2011年8月
9
697.77
53997
3768万元
2011年7月
8
842.21
75377
6348万元
2011年6月
8
736.38
54728
4030万元
2011年5月
49
4028.95
55363
2.23亿元
钓鱼台七号院、西单·上国阙及正源·金融世家等不同价格梯度的高端住宅项目，销售速度差异较小。钓鱼台七号院实现价格较高，因其景观资源条件好。建邦礼仕阁项目面积区间设置较小，实现价格平台较低，其销售速度相对较高，但对于项目所在区域的价值没有充分利用。
二、 二手住宅市场
地块周围二手房源多以老住宅小区为主，社区形象较差，内部配套缺失，本次选取了建邦礼仕阁、盈华盛嘉及南北露园做为同区域二手房市场进行分析。
南露园
本案
盈华盛嘉
建邦·礼仕阁
北露园

项目名称
户型面积（平米）
二手价格（元/平米）
建邦·礼仕阁
86-136
62500-70000
盈华盛嘉
243-256
70000-75000
北露园
63-100
56000-60000
南露园
52-110
58000-62000
由于主城区土地供应稀缺，宗地附近未出现高品质二手住宅社区，区域二手房源以较早的老住宅区为主，建邦礼仕阁及盈华盛嘉项目二手房实现价格较高为70000-75000元/平米。

三、 公寓市场
正源·金融世家：公寓市场数据
更新月份
成交套数
成交面积(㎡)
成交均价
成交总金额
2013年4月
14
1791.24
43254
7748万元
2013年3月
20
2059.03
60038
1.24亿元
2013年2月
8
755.28
50973
3850万元
2013年1月
1
88.77
51543
458万元
2012年12月
1
89.1
55062
491万元
2012年10月
16
1682.55
54568
9181万元
2012年9月
8
1340.43
57841
7753万元
2012年8月
13
1411.09
56296
7944万元
2012年7月
8
969.22
59481
5765万元
2012年6月
5
468.93
49236
2309万元
2012年5月
3
277.59
49383
1371万元
2012年4月
2
601.58
61983
3729万元
2012年3月
20
2252.63
55217
1.24亿元
2012年2月
4
585.66
56413
3304万元
2012年1月
2
196.52
54246
1066万元
合计
125
14569.62
54750
7.98亿元
正源·金融世家：住宅市场数据
更新月份
成交套数
成交面积(㎡)
成交均价
成交总金额
2013年2月
1
273.29
66348
1813万元
2012年12月
2
195.58
70860
1386万元
2012年3月
1
94.53
61038
577万元
合计
4
563.4
67022
3776万元
区域在售公寓产品较少，正源·金融世家2012年至今公寓产品成交均价为54750元/平米，与其住宅产品成交价格67022元/平米相比，价格有15%左右的贬损。

四、 商业市场
本案
西直门南小街（8.89元∕平米·天）
官园批发附近（9元∕平米·天）

项目名称
日租金
面积
层数
备注
车公庄北礼士路官园批发市场
9元/平米•天
1050㎡

共三层
地上三层，地下一层。临街商铺，广告展示面宽，紧邻车公庄地铁口
西直门南小街
8.89元/平米•天
180㎡
共一层
紧邻车公庄地铁，残联，五室一厅一卫，临街门面
月坛北街三十五中（110441万元∕平米）
西二环金融街商铺（10万元∕平米）
车公庄大街甲四号（14万元∕平米）
本案

项目名称
售价
面积
层数
备注
车公庄大街
甲四号
142857元/平米
84㎡
共1层
商业街商铺，紧邻
车公庄地铁站
金融城国际
商业大道
100000元/平米
500㎡
第一层共三层
西二环官园桥东南角
月坛北街
三十五中
110441元/平米
498㎡
第一层共一层
地下一层，地上一层
项目周边可售商业物业较少，这里选取了周边部分二手商业对其租金和售价进行了调研分析，与本项目相比，所取项目区位处于官园及车公庄等区域，商业价值较高，售价多处于100000元/平米以上，并且多为一层。因此，本项目商业物业价值约处于80000-100000元/平米之间。
五、 车库/车位情况
项目名称
售价(万/个)
面积
配比
建邦·礼仕阁
地下一层34 地下二层31
40
1:0.5
区域住宅停车位较为紧缺，车位价格实现较高，约30-40万/个，面积多设置为35-40平米之间，高端项目车位配比较高，客户对车位需求较大，钓鱼台七号院及缘溪堂均有约每户1.5-2个车位的比例。

第三部分 项目定位分析
一、 项目初步定位
项目位于北京国宾酒店东北处，西城区百万庄大街与北礼士路交叉口的西南角，临西二环路，属于城区最核心地段的绝版稀缺地块。近些年城市核心区土地供应稀缺，区域房源已销售殆尽，在售高端项目已进入尾盘。本项目地理位置优越，具有先天的豪宅属性，市场情况支持力度较大，项目应高举高打，打造区域精品豪宅。
二环沿线，稀缺主城
城市一线高端华宅
二、 项目客户定位
主力客群:
Ø 以金融街区域内的顶级人群为主的地缘性客户；
Ø 北京西部，包括金融街与长安街沿线的企业精英人士；
Ø 外地户籍来京置业的传统型财富阶层（可自行解决限购问题）。
三、 产品定位
住宅产品定位：
锁定主流市场需求，以中大户型产品、高端社区形象积极的销售策略引爆市场，面向城市核心区需求客群进行营销，实现项目影响力和品牌号召力。
户型
销售面积（平米）
套数比例
舒适两居
100-120
10-15%
舒适三居
180-240
55-60%
舒适四居
260-300
25-35%
商业产品情况：
鉴于本案周边公寓价格较之住宅有明显贬损，同时地上租售价格均有极好的市场表现，建议项目商业部分指标以底商物业为主，北侧、东侧沿主路商业氛围最佳，均可布置2层为主的底商（转角处可局部三层），南侧道路等级较低，建议布置1层为主，整体进深控制在20米之内。

四、 项目价格定位
作为核心城区稀缺的纯新住宅物业，本项目具备极高的价格预期空间：
住宅价格实现在90000-110000元/㎡左右
商业价格实现在80000-100000元/㎡左右
第四部分 经济分析
指标设定
项目
指标
单位
建设用地
17685
平米
容积率
4.3

总建筑面积
76757

规划地上面积
58495
平米
回迁住宅
19600

可售住宅
29099

可售底商
9796

规划地下面积
18262
平米
地下车库
18262
40平米/个
总户数
380

可售户数
140
车位比1:2
回迁户数
240
车位比1:0.8
车位数
472

Ø 本案含较大体量的回迁住宅，但实际可售面积也达到了近40000平米，其中含近万平米底商；
Ø 商品住宅定位为城市顶级置业人群，车位配比按1：2考虑，同时也考虑了回迁部分的停车需求，车位配比按1：0.8考虑。
一、 谨慎的市场预期
1. 收入分析
项目
规模（平米，个）
均价（元/平米，个）
销售率
销售额
住宅
29099
80000
100%
232792
底商
9796
70000
100%
68572
车位
472
350000
60%
9912
小计
38895

311276
Ø 在谨慎的市场预期下，住宅按照目前的市场价格预估，按80000元/平米计；
Ø 按照区域商业市场，本案底商首层可实现均价约90000元/平米，二层按首层40%的贬损约为54000元/平米，实际商业均价约为70000元/平米；
Ø 车位销售率暂按60%考虑（主要考虑到回迁部分客户购买车位的不确定性，实际去化情况会更好，下同），底商及住宅完全销售考虑。
2. 成本分析
序号
项目
建筑面积(平米)
单方成本 (元/平米)
可售单方成本(元/平米)
总投资
（万元）
备注
一
开发成本

1
项目取得费用
76757
13145
25942
100900

1.1
受让费
76757
3257
6428
25000
含出让金6000万
1.2
居民拆迁补偿费
6000
80000
12341
48000
每平方米加1万元
1.3
单位补偿

3214
12500

1.4
拆迁周转费等

2571
10000

1.5
回迁住宅建安费
19600
2600
1388
5400

2
前期工程费用
76757
80
158
614

3
基础设施费
76757
300
592
2303
含小市政等
4
园林环境设施费
76757
200
395
1535

5
建筑安装工程费
76757
4890
9649
37531

5.1
可售住宅
29099
4500
4500
13095

5.2
可售商业
9796
4500
4500
4408

5.3
地下面积
18262
3000
3000
5479

5.4
住宅精装修
29099
5000
5000
14550

6
配套设施费
76757
200
395
1535

7
不可预见费
76757
170
336
1306
2-6项的3%
二
开发费用

8
企业管理费
76757
113
224
870
2-6项的2%
9
财务费用
76757
4732
9339
36324
取得成本*2年*年利率18%
10
销售费
76757
1014
2001
7782
销售额的2.5%
11
营业税金及附加
76757
2230
4402
17120
销售额的5.5%
12
土地增值税
76757
1217
2401
9338
销售额的3%
三
开发总成本
76757
28292
55832
217158

Ø 成本构成中，项目取得成本占到了近一半的比例；
Ø 项目可售商品房面积单方成本约为近56000元/平米。
3. 利润分析
类别
指标
单位
总投资
217158
万元
总收入
311276
万元
毛利润
94118
万元
毛利率
43.34
%

二、 乐观的市场预期
1. 收入分析
项目
规模（平米，个）
均价（元/平米，个）
销售率
销售额
住宅
29099
100000
100%
290990
底商
9796
80000
100%
78368
车位
472
350000
60%
9912
小计
38895

379270
Ø 在乐观的市场预期下，住宅可按照相对较高的100000元/平米预估（高于二手房社区价格，但仍低于西单上国阙等项目价格）
Ø 底商首层可实现均价约100000元/平米，二层按首层40%的贬损约为60000元/平米，折合商业均价约为80000元/平米；
Ø 车位销售率暂按60%考虑（实际市场去化情况会更好）；
Ø 底商及住宅物业均按完全销售考虑。

2. 成本分析
序号
项目
建筑面积(平米)
单方成本 (元/平米)
可售单方成本 (元/平米)
总投资
（万元）
备注
一
开发成本

1
项目取得费用
76757
13145
25942
100900

1.1
受让费
76757
3257
6428
25000
含出让金6000万
1.2
居民拆迁补偿费
6000
80000
12341
48000
每平方米加1万元
1.3
单位补偿

3214
12500

1.4
拆迁周转费等

2571
10000

1.5
回迁住宅建安费
19600
2600
1388
5400

2
前期工程费用
76757
80
158
614

3
基础设施费
76757
300
592
2303
含小市政等
4
园林环境设施费
76757
200
395
1535

5
建筑安装工程费
76757
4890
9649
37531

5.1
可售住宅
29099
4500
4500
13095

5.2
可售商业
9796
4500
4500
4408

5.3
地下面积
18262
3000
3000
5479

5.4
住宅精装修
29099
5000
5000
14550

6
配套设施费
76757
200
395
1535

7
不可预见费
76757
170
336
1306
2-6项的3%
二
开发费用

8
企业管理费
76757
113
224
870
2-6项的2%
9
财务费用
76757
4732
9339
36324
取得成本*2年*年利率18%
10
销售费
76757
1235
2438
9482
销售额的2.5%
11
营业税金及附加
76757
2718
5363
20860
销售额的5.5%
12
土地增值税
76757
1482
2925
11378
销售额的3%
三
开发总成本
76757
29266
57755
224637

Ø 成本构成中，项目取得成本占到了近一半的比例；
Ø 项目可售商品房面积单方成本约为近58000元/平米。

3. 利润分析
类别
指标
单位
总投资
224637
万元
总收入
379270
万元
毛利润
154633
万元
毛利率
68.84
%

第五部分 综合研判
项目地处长安街北、西二环外，传统的核心金融及政商核心区内，具备无可比拟的区位优势，稀缺的地块价值，也赋予了该项目极强的抗风险能力与自我定价能力；
即便在谨慎的市场预期下，项目初步估算毛利润率高达43%，利润额约9.4亿元，属于较为优良的开发利润水平；而在乐观的市场预期下，毛利润率则高达68%，利润额约15.4亿元。
但应注意的是，该项目前期周期较长，拆迁户数量众多，即便已经达成一定的拆迁意向，但在市场变化的过程中，仍存在极大的补偿成本和拆迁时间的不确定性；
同时，相关项目拆迁、开发手续的办理也存在较大的不确定性，前期运作中，应对上述问题予以充分的了解和考虑。
综合来看，虽然项目实现市场端的成功开发仍具备一定难度，但在开发的设计、营销等各环节，行业内均有行业成熟的一线团队资源可以运用，项目的市场风险极小，主要风险依然是拆迁、手续等带来的时间不确定性。
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