北京百万庄项目可行性研究报告.doc

北京百万庄项目可行性研究报告目录第一部分项目基本概况3一、项目用地位置3二、项目交通条件4三、项目经济指标5四、项目地块现状5第二部分竞争市场研究6一、住宅市场6二、二手住宅市场9三、公寓市场10四、商业市场11五、车库/车位情况12第三部分项目定位分析13一、项目初步定位13二、项目客户定位13三、产品定位13四、项目价格定位14第四部分经济分析15一、谨慎的市场预期15二、乐观的市场预期17第五部分综合研判20第一部分 项目基本概况一、 项目用地位置项目位于北京国宾酒店东北处，西城区百万庄大街与北礼士路交叉口的西南角，临西二环路，属于城区最核心地段的绝版稀缺地块。东至：北礼士路。南至：北营房北街。西至：北营房社区。北至：百万庄大街。西二环路北礼士路百万庄大街项目周边重要标志建筑有：东侧：阜成大厦，北京金都假日饭店。南侧：国宾大厦，北京西城区银河小学。西侧：北营房西里社区，外交学院。北侧：北京行政学院，北京市委党校宿舍楼。本案北京行政学院阜成门地铁(2号线)车公庄地铁(6号线)北京金都假日饭店国宾大厦外交学院二、 项目交通条件项目紧邻西二环路，道路通达性极佳。距离2号线阜成门站仅400米，距离地铁6号线车公庄站450米，步行可达。项目以北1000米即是北京西部最重要的交通枢纽-西直门交通枢纽站，在这里地铁，城铁，公交，铁路将实现零距离换乘。北京北站（西直门交通枢纽）本案三环路二二环路三、 项目经济指标宗地面积17685，26.5亩容积率约3.3总建筑面积76757，其中地上58495，地下18262住宅体量48681（其中，回迁20000，商品房28681）商业体量9796拆迁部分拆迁345户，约20000 备注：另有土地方（市政公司）的一座1万多平方米的办公楼（已与项目方签定搬迁协议，补偿费1.52亿元,已支付0.27亿元）。四、 项目地块现状 项目现状待拆区域多为五层老式多层，拆迁户345户，约20000平米距离二环路230米距离天安门4300米本案第二部分 竞争市场研究一、 住宅市场本案主城市场中因土地供应的稀缺，在售项目相对较少，仅个别项目后期在售，同类型类别项目主要分布在二环到三环之间，这里选取钓鱼台七号院、西单上国阙、正源金融世家及建邦礼仕阁进行住宅市场分析。西单上国阙正源金融世家钓鱼台七号院建邦礼仕阁竞品项目市场数据：项目名称成交价格（元/平米）主力产品近期销售速度（套/月）备注钓鱼台七号院150000-160000（含8000元精装）310-390四居为主兼少量三居1-209年6月开售，精装现房西单上国阙90000-110000280-290四居160-165两居240-270三居1-208年10月开售，总套数82正源金融世家66000-70000（含4000元精装）182-195三居299四居386五居1-2现房尾房在售，精装修交房建邦礼仕阁60000-66000（含5000元精装）85一居135- 150两居4-670年产权精装公寓钓鱼台七号院项目月度成交数据：更新月份成交套数成交面积()成交均价成交总金额2012年8月2663.451500009952万元2012年7月2979.431565901.53亿元2012年6月1360.331600035765万元2011年10月1589.521285797580万元2011年8月2885.981464971.3亿元2011年3月1313.771242773899万元2011年2月1313.131359664258万元2011年1月72398.591330793.19亿元2010年10月31558.07964401.5亿元2010年8月2999.81961509613万元2010年7月2764.541019097791万元2010年6月31405.321022971.44亿元2010年4月51844.4898331.66亿元2010年3月2699.34806455640万元2010年2月2627.54742754661万元2010年1月41604.2839821.35亿元西单上国阙项目月度成交数据：更新月份成交套数成交面积()成交均价成交总金额2012年12月1165.49960031589万元2012年1月1295.761044773090万元2011年10月1165.49815811350万元2011年8月1281.11811022280万元2011年4月1281.11867912440万元2011年1月4765.08788276031万元2010年11月2537.56549132952万元2010年6月2459.47505742324万元2010年5月2575.09471002709万元2010年3月1286.29550781577万元2010年1月1273.53476021302万元正源金融世家项目月度成交数据：更新月份成交套数成交面积()成交均价成交总金额2013年2月1273.29663481813万元2012年12月2195.58708601386万元2012年3月194.5361038577万元2011年6月51002.78473864752万元2011年5月2182.9448018878万元2011年4月4455.53541782468万元2011年2月5470.32557162620万元2011年1月2260.63421531099万元2010年12月232793.46508351.42亿元2010年11月161742.01529479223万元2010年8月2194.9558461088万元2010年5月3546.26522372853万元2010年4月505504.96444012.44亿元2010年3月141411.62404675712万元2010年1月161728.18436317540万元建邦礼仕阁项目月度成交数据：更新月份成交套数成交面积()成交均价成交总金额2012年12月4286.54661721896万元2012年11月5485.91615662992万元2012年10月6550.68604473329万元2012年9月4308.57649232003万元2012年8月5504.48606223058万元2012年7月16991.21594435892万元2012年6月13989.24584835785万元2012年5月3196.38591471162万元2012年4月6666.7612644084万元2012年3月2169.12609151030万元2012年2月1136.4154374742万元2011年12月156.9355144314万元2011年11月186.661151530万元2011年10月3255.2570221455万元2011年9月5520.38541342817万元2011年8月9697.77539973768万元2011年7月8842.21753776348万元2011年6月8736.38547284030万元2011年5月494028.95553632.23亿元钓鱼台七号院、西单上国阙及正源金融世家等不同价格梯度的高端住宅项目，销售速度差异较小。钓鱼台七号院实现价格较高，因其景观资源条件好。建邦礼仕阁项目面积区间设置较小，实现价格平台较低，其销售速度相对较高，但对于项目所在区域的价值没有充分利用。二、 二手住宅市场地块周围二手房源多以老住宅小区为主，社区形象较差，内部配套缺失，本次选取了建邦礼仕阁、盈华盛嘉及南北露园做为同区域二手房市场进行分析。南露园本案盈华盛嘉建邦礼仕阁北露园项目名称户型面积（平米）二手价格（元/平米）建邦礼仕阁86-13662500-70000盈华盛嘉243-25670000-75000北露园63-10056000-60000南露园52-11058000-62000由于主城区土地供应稀缺，宗地附近未出现高品质二手住宅社区，区域二手房源以较早的老住宅区为主，建邦礼仕阁及盈华盛嘉项目二手房实现价格较高为70000-75000元/平米。三、 公寓市场正源金融世家：公寓市场数据更新月份成交套数成交面积()成交均价成交总金额2013年4月141791.24432547748万元2013年3月202059.03600381.24亿元2013年2月8755.28509733850万元2013年1月188.7751543458万元2012年12月189.155062491万元2012年10月161682.55545689181万元2012年9月81340.43578417753万元2012年8月131411.09562967944万元2012年7月8969.22594815765万元2012年6月5468.93492362309万元2012年5月3277.59493831371万元2012年4月2601.58619833729万元2012年3月202252.63552171.24亿元2012年2月4585.66564133304万元2012年1月2196.52542461066万元合计12514569.62547507.98亿元 正源金融世家：住宅市场数据更新月份成交套数成交面积()成交均价成交总金额2013年2月1273.29663481813万元2012年12月2195.58708601386万元2012年3月194.5361038577万元合计4563.467022 3776万元区域在售公寓产品较少，正源金融世家2012年至今公寓产品成交均价为54750元/平米，与其住宅产品成交价格67022元/平米相比，价格有15%左右的贬损。四、 商业市场本案西直门南小街（8.89元平米天）官园批发附近（9元平米天）项目名称日租金面积层数备注车公庄北礼士路官园批发市场9元/平米天1050共三层地上三层，地下一层。临街商铺，广告展示面宽，紧邻车公庄地铁口西直门南小街8.89元/平米天180共一层紧邻车公庄地铁，残联，五室一厅一卫，临街门面月坛北街三十五中（110441万元平米）西二环金融街商铺（10万元平米）车公庄大街甲四号（14万元平米）本案项目名称售价面积层数备注车公庄大街甲四号142857元/平米84共1层商业街商铺，紧邻车公庄地铁站金融城国际商业大道100000元/平米500第一层共三层西二环官园桥东南角月坛北街三十五中110441元/平米498第一层共一层地下一层，地上一层项目周边可售商业物业较少，这里选取了周边部分二手商业对其租金和售价进行了调研分析，与本项目相比，所取项目区位处于官园及车公庄等区域，商业价值较高，售价多处于100000元/平米以上，并且多为一层。因此，本项目商业物业价值约处于80000-100000元/平米之间。五、 车库/车位情况项目名称售价(万/个)面积配比建邦礼仕阁地下一层34 地下二层31401:0.5区域住宅停车位较为紧缺，车位价格实现较高，约30-40万/个，面积多设置为35-40平米之间，高端项目车位配比较高，客户对车位需求较大，钓鱼台七号院及缘溪堂均有约每户1.5-2个车位的比例。第三部分 项目定位分析一、 项目初步定位项目位于北京国宾酒店东北处，西城区百万庄大街与北礼士路交叉口的西南角，临西二环路，属于城区最核心地段的绝版稀缺地块。近些年城市核心区土地供应稀缺，区域房源已销售殆尽，在售高端项目已进入尾盘。本项目地理位置优越，具有先天的豪宅属性，市场情况支持力度较大，项目应高举高打，打造区域精品豪宅。二环沿线，稀缺主城城市一线高端华宅二、 项目客户定位主力客群: 以金融街区域内的顶级人群为主的地缘性客户； 北京西部，包括金融街与长安街沿线的企业精英人士； 外地户籍来京置业的传统型财富阶层（可自行解决限购问题）。三、 产品定位住宅产品定位：锁定主流市场需求，以中大户型产品、高端社区形象积极的销售策略引爆市场，面向城市核心区需求客群进行营销，实现项目影响力和品牌号召力。户型销售面积（平米）套数比例舒适两居100-12010-15%舒适三居180-24055-60%舒适四居260-30025-35%商业产品情况：鉴于本案周边公寓价格较之住宅有明显贬损，同时地上租售价格均有极好的市场表现，建议项目商业部分指标以底商物业为主，北侧、东侧沿主路商业氛围最佳，均可布置2层为主的底商（转角处可局部三层），南侧道路等级较低，建议布置1层为主，整体进深控制在20米之内。四、 项目价格定位作为核心城区稀缺的纯新住宅物业，本项目具备极高的价格预期空间：住宅价格实现在90000-110000元/左右商业价格实现在80000-100000元/左右第四部分 经济分析指标设定项目指标单位建设用地17685平米容积率4.3总建筑面积76757规划地上面积58495平米回迁住宅19600可售住宅29099可售底商9796规划地下面积18262平米地下车库1826240平米/个总户数380可售户数140车位比1:2回迁户数240车位比1:0.8车位数472 本案含较大体量的回迁住宅，但实际可售面积也达到了近40000平米，其中含近万平米底商； 商品住宅定位为城市顶级置业人群，车位配比按1：2考虑，同时也考虑了回迁部分的停车需求，车位配比按1：0.8考虑。一、 谨慎的市场预期1. 收入分析项目规模（平米，个）均价（元/平米，个）销售率销售额住宅2909980000100%232792底商979670000100%68572车位47235000060%9912小计38895311276 在谨慎的市场预期下，住宅按照目前的市场价格预估，按80000元/平米计； 按照区域商业市场，本案底商首层可实现均价约90000元/平米，二层按首层40%的贬损约为54000元/平米，实际商业均价约为70000元/平米； 车位销售率暂按60%考虑（主要考虑到回迁部分客户购买车位的不确定性，实际去化情况会更好，下同），底商及住宅完全销售考虑。2. 成本分析序号项目建筑面积(平米)单方成本 (元/平米)可售单方成本(元/平米)总投资（万元）备注一开发成本1项目取得费用7675713145259421009001.1受让费767573257642825000含出让金6000万1.2居民拆迁补偿费6000800001234148000每平方米加1万元1.3单位补偿3214125001.4拆迁周转费等2571100001.5回迁住宅建安费196002600138854002前期工程费用76757801586143基础设施费767573005922303含小市政等4园林环境设施费7675720039515355建筑安装工程费7675748909649375315.1可售住宅2909945004500130955.2可售商业97964500450044085.3地下面积182623000300054795.4住宅精装修2909950005000145506配套设施费7675720039515357不可预见费7675717033613062-6项的3%二开发费用8企业管理费767571132248702-6项的2%9财务费用767574732933936324取得成本*2年*年利率18%10销售费76757101420017782销售额的2.5%11营业税金及附加767572230440217120销售额的5.5%12土地增值税76757121724019338销售额的3%三开发总成本767572829255832217158 成本构成中，项目取得成本占到了近一半的比例； 项目可售商品房面积单方成本约为近56000元/平米。3. 利润分析类别指标单位总投资217158 万元总收入311276 万元毛利润94118 万元毛利率43.34%二、 乐观的市场预期1. 收入分析项目规模（平米，个）均价（元/平米，个）销售率销售额住宅29099100000100%290990底商979680000100%78368车位47235000060%9912小计38895379270 在乐观的市场预期下，住宅可按照相对较高的100000元/平米预估（高于二手房社区价格，但仍低于西单上国阙等项目价格） 底商首层可实现均价约100000元/平米，二层按首层40%的贬损约为60000元/平米，折合商业均价约为80000元/平米； 车位销售率暂按60%考虑（实际市场去化情况会更好）； 底商及住宅物业均按完全销售考虑。2. 成本分析序号项目建筑面积(平米)单方成本 (元/平米)可售单方成本 (元/平米)总投资（万元）备注一开发成本1项目取得费用7675713145259421009001.1受让费767573257642825000含出让金6000万1.2居民拆迁补偿费6000800001234148000每平方米加1万元1.3单位补偿3214125001.4拆迁周转费等2571100001.5回迁住宅建安费196002600138854002前期工程费用76757801586143基础设施费767573005922303含小市政等4园林环境设施费7675720039515355建筑安装工程费7675748909649375315.1可售住宅2909945004500130955.2可售商业97964500450044085.3地下面积182623000300054795.4住宅精装修2909950005000145506配套设施费7675720039515357不可预见费7675717033613062-6项的3%二开发费用8企业管理费767571132248702-6项的2%9财务费用767574732933936324取得成本*2年*年利率18%10销售费76757123524389482销售额的2.5%11营业税金及附加767572718536320860销售额的5.5%12土地增值税767571482292511378销售额的3%三开发总成本767572926657755224637 成本构成中，项目取得成本占到了近一半的比例； 项目可售商品房面积单方成本约为近58000元/平米。3. 利润分析类别指标单位总投资224637 万元总收入379270 万元毛利润154633 万元毛利率68.84%第五部分 综合研判项目地处长安街北、西二环外，传统的核心金融及政商核心区内，具备无可比拟的区位优势，稀缺的地块价值，也赋予了该项目极强的抗风险能力与自我定价能力；即便在谨慎的市场预期下，项目初步估算毛利润率高达43%，利润额约9.4亿元，属于较为优良的开发利润水平；而在乐观的市场预期下，毛利润率则高达68%，利润额约15.4亿元。但应注意的是，该项目前期周期较长，拆迁户数量众多，即便已经达成一定的拆迁意向，但在市场变化的过程中，仍存在极大的补偿成本和拆迁时间的不确定性；同时，相关项目拆迁、开发手续的办理也存在较大的不确定性，前期运作中，应对上述问题予以充分的了解和考虑。综合来看，虽然项目实现市场端的成功开发仍具备一定难度，但在开发的设计、营销等各环节，行业内均有行业成熟的一线团队资源可以运用，项目的市场风险极小，主要风险依然是拆迁、手续等带来的时间不确定性。19 |