杭州富阳别墅项目市场可行性研究报告.doc

杭州富阳别墅项目市场可行性研究报告目 录第一章、杭州宏观市场分析2一、宏观经济分析2二、杭州房地产市场分析4三、2009年杭城楼市展望6第二章、富阳宏观市场分析7一、富阳概况7三、银湖板块区位分析9四、富阳银湖板块别墅市场分析11五、在售楼盘个案分析12第三章、项目分析19一、九龙项目分析19二、横山项目分析25第四章、项目综合评价33第一章、杭州宏观市场分析一、宏观经济分析08年下半年，由美国次贷危机引发的金融风暴席卷全球，国内外经济环境出现了前所未有的变化，一系列困难和不确定因素集中释放，相互叠加，给杭州市经济的平稳较快发展带来了严峻的挑战，面对错综复杂的形势，杭州市沉着应战，着力解决影响经济运行的突出矛盾和问题，经济发展基本面依然良好，经济运行呈现总体平稳、增幅放缓、趋势严峻的发展态势。1-3季度，杭州市完成地区生产总值3321.11亿元，按可比价计算同比增长11.6%，快于全国、全省 1.7 和 1 个百分点，但增幅较上年同期有所减少，经济增长放缓趋势明显。其中，一、二、三次产业分别完成增加值116.88亿元、1697.39亿元和1506.84亿元，增长1.1%、9.8%和14.5%，与上半年相比回落1、3.9和1.8个百分点。三次产业对全市经济增长的贡献率2.2%、50.6%和 47.2%，产业结构为3.5 ：51.1：45.4.投资需求增长趋缓1-3季度，完成全社会固定资产投资 1221.77亿元，较去年同期增长20.1%，与上半年相比回落 4个百分点。扣除投资价格上涨因素，1-3季度，实际分别增长6.1%、7.5%，同比回落7.8个百分点。消费品市场增长平稳1-3季度，实现社会消费品零售总额1148.76亿元，增长 20.7%，增幅同比提高4个百分点，扣除价格因素实际增长12.4%，实际增幅同比回落1.7个百分点。对外贸易持续低迷，利用外资增速回落受世界经济减速的影响，杭州市对外贸易一波三折，进出口增速自去年6月起始终在低位徘徊。1-3季，进出口总额为373.69亿美元，增长14.9%，其中出口258.75亿美元，增长15.0%，外贸出口依存度同比下降6.7个百分点。1-3季，实际利用外资 26.84亿美元，增长29.3%，增幅同比回落19.1个百分点。财政收入总体保持增长1-3季度，杭州市实现财政总收入744.59亿元，增长21.9%；地方财政收入375.54亿元，增长25.5%，同比分别回落1.8和1.6 个百分点。其中与经济运行质量密切相关的三大主体税种增速减缓，一定程度上反映了当前经济的严峻形势，财政对经济的滞后反映已逐步显现。信贷投放有所增加07年，国家货币政策连续紧缩，金融机构贷款增幅逐月回落，至08年6月底，贷款余额增幅回落到12.3%的近年来最低点，7月开始出现回升。9月末，杭州市金融机构本外币贷款余额为9555.01亿元，增长15.6%；本外币存款余额11010.82亿元，增长19.8%，增幅同比回升1个百分点。二、杭州房地产市场分析开发经营2008年1-11月，除销售面积与销售额外，杭州商品房市场各项指标均有不同程度的上涨。1-11月，杭州市完成房地产开发投资489.96亿元 ，比去年同期增长27.16%,其中商品住宅投资额达368.3亿元，同比增长26.42%。1-11月，商品房销售额536.35亿元，同比下降26.35%，其中商品住宅销售额464.26亿元，同比下跌29.07%。房地产开发投资额与商品房销售额商品房竣工面积同比上涨幅度放缓1-11月份，杭州商品房竣工面积553.81万平方米，比2008年同期上升28.64。其中商品住宅竣工面积为440.48万平方米，同比增加23.79%。1-11月份，杭州商品房销售面积608.99万平方米，同比下降了36.75%。其中商品住宅销售面积为536.18万平方米，同比下降39.43%，销售压力严重。商品房竣工面积与销售面积商品房新开工面积上升幅度放缓1-11月，杭州商品房新开工面积1025.16万平方米，同比增加30.31%，增速继续放缓，其中商品住宅新开工面积为737.95万平方米，同比增加27.84%商品房新开工面积土地成交面积大幅缩水，价格微涨2008年1-11月，杭州市主城区共出让土地38宗，出让面积104.07万平方米，其中纯住宅用地15宗，平均楼面地价6232元/平方米，较去年同期上涨21.26%。2007年与2008年同期土地成交类型及宗数对比三、2009年杭城楼市展望纵观2008年的杭城楼市，震荡起伏，居高不下的价格，再加上外部经济环境的影响，使得购房者的信心丧失，成交量大幅回落，楼市供需失衡，价格回调趋势明显。尽管从三季度开始，国家就出台了一系列的措施，地方政府也不断出台措施，给楼市以信心，也确实显现出了一定的效果，杭城楼市11月的成交量较10月大幅增长，但就此判断楼市回暖为时尚早，商品房市场尤其是住宅市场的存量巨大，再加上06、07年出让的土地势必有部分将在09年上市，楼市2009年的销售压力巨大，预计2009年上半年杭城楼市的依旧将动荡前行，供需比将减小，价格仍将回落。从目前的情况看，尽管信贷已有所放松，但是房地产行业目前的风险状况使得银行的放贷额度有限，资金紧张的房地产企业将继续降价，房价仍有下探的空间。购买需求方面，因贷款利率不断下调，后续仍有下调空间，再加上此前各项政策利好，如杭州市的买房入户政策、二套房贷款优惠等，09年，购房需求将得到释放，但仍不足以消化市场供应，预计在政策面还将有利好出台如退税补贴等政策以刺激消费。第二章、富阳宏观市场分析一、富阳概况富阳市地处浙江省西北部，富春江下游，属杭州市所辖。东接杭州市萧山区，南连诸暨市，西倚桐庐县，北与临安市、杭州市余杭区接壤，东北与杭州市西湖区毗邻。富阳市地处沪、杭、甬“金三角”交汇处，距杭州市中心35公里，是杭州的西大门，是国务院首批的沿海开放县（市）之一，先后荣获全国园林绿化先进城市、全国卫生城市、环境综合整治优秀城市、浙江省文明城市等荣誉称号。富阳行政区域面积1831平方公里，总人口62.8万，是一个“八山半水分半田”的丘陵半山区。 富阳市地势自西南向东北倾斜，地貌以“两山夹江”为特点，天目山余脉绵亘西北，仙霞岭余脉蜿蜒于境内东南和西南部，平均海拔300.5米。全市河流均属钱塘江水系，富春江横贯市境中部，流程52公里，纳渌渚江、壶源江、新桥江、常绿溪、龙门溪、青云浦、大源溪、小源溪、渔山溪等，沿钱塘江注入东海。全市低山、丘陵面积广大，地貌类型复杂。境内低山、丘陵面积1385平方公里，占全市总面积75.7%，水面积占5.6%，平原谷地占18.7%，故有“八山半水分半田”之称。境内有低山、高丘、低丘、谷地、盆地、平原等多种多样地貌。二、房地产市场分析 2007年完成房地产投资30.34亿元，其中住宅24亿，商业办公4.31亿。房地产新开工面积77.53万平方米，其中住宅62.98万平方米，商业办公2.55万平方米。房地产施工面积316.47万平方米，其中住宅262.68万平方米，商业办公用房30.01万平方米。竣工面积75.84万平方米，竣工住宅69.74万平方米，商业办公用房2.55万平方米。2007年房地产实际销售面积82.23万平方米，其中住宅74.76万平方米，商业办公用房4.67万平方米。实际销售额43.22亿元，其中住宅39.33亿元，商业办公用房3.04亿元。实际销售均价5256元/平方米，其中住宅5260元/平方米，办公楼7206元/平方米，商业营业用房6322元/平方米。三、银湖板块区位分析打造三位一体的生态新城银湖板块地处富阳市受降镇，而受降镇紧邻西湖区，是富阳接轨杭州的前沿阵地。整个受降镇的规划面积是54平方公里，在杭州大都市郊区化的直接辐射范围内，区位优势明显。目前居住用地占了48%，村镇建设用地31%，工业用地18%，公共设施、市政配套较少。基于这样的现状，同时考虑到与杭州市西进战略的有效对接，最近获批的富阳市受降区块控制性详细规划最终将银湖板块定位为集景观居住、旅游休闲以及创意产业为一体的生态城市新区。这意味着原先单一的卧城定位开始升级。 银湖板块交通规划示意图未来受降区块将大力发展商贸商务、创意产业、科技型都市工业和生态农业，即形成“一主、一副、三轴、四区”的用地布局结构。其中一主即以九龙大道东端为主中心，集中布局办公商务、商业金融等主要公共设施功能区块；一副即以320国道以北老镇区为主中心，布局镇中心区居住片的公共服务设施；三轴即由九龙大道、祝闲线构成“十”字形相交的功能发展轴，320国道由东北向西南贯穿整个镇区，形成一条交通轴。为打造三位一体的生态城市新区，交通因素不容忽视，为此，根据受降控制性详细规划，今后银湖新区将以“优化东西、打通南北”为银湖交通道路规划设计的总体理念，开工完成一纵(祝闲路)、二横(320国道综合整治工程受降段、受降溪两岸景观道路)、三环(320国道环线外移工程受降段、九龙大道、九龙二环线)道路“杭”字标准建设。未来五年出让大量宅地根据规划，未来五年内，银湖板块将要完成6300亩土地的开发建设，其中房地产开发面积将达到4000余亩、房产总建筑面积将达到400万平方米。根据受降控制性详细规划显示，未来几年内即将出让的大量住宅用地，容积率的下限都将控制在11.2，这无疑表明银湖板块今后几年仍将继续保持低容积率的鲜明特色。随着大批优质地块的陆续推出，银湖板块也将鲜明打出“杭州西郊新田园城市”的金字招牌。该板块将计划在已建楼盘中设立三个社区。其中，富春山居、七里香溪等银湖村320国道以北的楼盘设绿都社区；伊甸山庄、紫云山庄、秀水山庄等银湖村320国道以南的楼盘设银湖社区；在梓树大庄区块设九龙社区。加快融入大都市步伐，率先实现由郊县向郊区的历史性跨越，这是富阳市委、市政府实现社会经济快速发展的战略选择。地处富阳东北部的银湖板块，由于毗邻杭城的特殊地理位置，决定其必然成为富阳融入杭州的桥头堡。四、富阳银湖板块别墅市场分析早在1993年，富阳市就在受降镇设立了银湖开发区，率先引入了房产开发项目，银湖也成为业界公认的杭州别墅发源地。杭州的别墅市场经过十几年的发展和完善，各大板块的定位日趋成熟。之江板块成了高档别墅的代名词，闲林形成了中产阶级可以接受的排屋别墅区，西溪的豪宅别墅群正在崛起，银湖板块，溪流、植被、田园、山林等占据了天然资源优势，1994年，杭州第一个别墅楼盘就在银湖诞生。但是这些年来，由于自身市场定位的模糊性，在杭州新兴的中产阶级心目中，银湖板块无法用一个清晰的词语形容，再加上杭州至富阳段的道路不通畅等原因，这些年以来，银湖板块逐渐没落了。富春山居、七里香溪、五月香山、上林湖、九龙一号等一大批高品质别墅相继开发面市，为“住在银湖”区域品牌起到了推波助澜的作用。目前，银湖板块的别墅项目已多达十几个，开发用地达到6000余亩。银湖地区以别墅为主的居住区已经初步形成了相当的规模，区域内整体的成熟别墅区风貌基本形成。目前约有10多个别墅楼盘聚集在这个区域内，其中包括九龙一号、九龙山庄、金都富春山居、清源上林湖、五月香山、万科公望等。五、在售楼盘个案分析九龙一号 楼盘名称：九龙一号 楼盘地址：位于富阳区银湖开发区九龙大道杭州野生动物世界旁 开 发 商：杭州银溪九龙房地产开发有限公司 物业管理：怡城物业管理公司区 域：富阳银湖板块 占地面积：150亩 建筑面积：10万左右容 积 率：1房屋类型：排屋、少量独立式别墅 工程进度：2007 年5月27日一期开盘，目前一期、二期已经售完，三期、四期在售 小区配套：超市、洗衣房、咖啡吧 开盘时间: 2008年5月四期开盘 交房时间：2008年12月底一期、二期交房，三期、四期09年年底交房 房 价：350万-560万一套主力面积：300-400 项目简介：九龙一号位于银湖板块杭州野生动物世界旁，背枕富春江山麓，南依九龙大道，总占地150亩，建有联体排屋和少量独立别墅。采用市场稀缺的中式风格，建筑古朴隽永，院落布局原汁原味，白墙青瓦下描绘出独有的中国气质。小区追溯中式庭院生活，每户拥有2-3个私家院落,尽享温馨自在的宁静生活。排屋面积约300-400，每户还设约100左右的底层空间。万科公望 楼盘名称：黄公望森林别墅 楼盘地址：位于富阳区沿江公路黄公望国家森林公园南麓 开 发 商：富阳万科房地产开发有限公司 物业管理：杭州万科物业服务有限公司建筑设计单位:上海中房建筑设计研究院景观规划：澳大利亚EDI国际设计公司 杭州午人景观区 域：富阳大银湖板块 占地面积：930亩 建筑面积：244000容 积 率：0.4绿化率：50%房屋类型：一期排屋、二期独立式别墅 工程进度：一期已经交付，二期在建 开盘时间: 一期原为富春泉水湾，万科接手进行二期及以后的建造，二期08年11月22日开盘交房时间：二期09年年底交付 房 价：450万-600万一套主力面积：340-380 项目简介：2008年，万科与黄公望结缘于杭州南郊的黄公望国家森林公园南麓，至此开始了杭州高端别墅作业的实践与探索。万科公望二期以上海兰乔圣菲为蓝本，以340-380为主的奢适独栋空间领悟别墅生活精髓，坚持关照人在其中生活需要的初衷，实现空间与时间的对话，从建筑本位和单体层面都回归生活功能，凸现“弱建筑，强生活”的哲学理念。清源上林湖楼盘名称：清源上林湖 楼盘地址：上林湖位于富阳区银湖别墅区 开 发 商：浙江清源房地产开发有限公司 物业管理：清源物业建筑设计单位：海南雅克设计机构；景观设计：MAUNSELLAECOM景观管理（香港）区 域：富阳银湖板块 占地面积：约500亩 建筑面积：15.5万左右容 积 率：0.46房屋类型：排屋、独立式别墅 工程进度：一期已交付，二期在建小区配套：超市、洗衣房、咖啡吧 开盘时间: 2007年10月二开盘 交房时间：09年年底二期交付房 价：排屋面积200-360，单价在10500-14000元/ ； 别墅定制，每幢占地2亩，800-1000万元/幢项目简介：清源上林湖位于杭州银湖风景别墅区内，南临九龙大道，北依午潮山国家森林公园，与杭州野生动物世界、高尔夫国际球场为邻，占地约500亩，规划建有独立别墅、双联别墅、联排别墅等。清源上林湖花园距杭州市中心28公里，三面环山，坐北朝南，以独特山水资源为背景，环境优静、空气宜人，是一处与自然融合、与山水为邻的理想栖居地。五月香山 楼盘名称：五月香山 楼盘地址：位于富阳区银湖开发区杭富路开 发 商：杭州龙凤房地产开发有限公司 区 域：富阳银湖板块 占地面积：100亩 建筑面积：6.5万左右容 积 率：0.96房屋类型：排屋工程进度：现房小区配套：现代会馆、游泳池、球场 开盘时间: 2004年7月20日 交房时间：已全部交付使用房 价：目前仅剩2套排屋，240-250，9000元/ 项目简介：五月香山别墅园位于银湖高尚住宅区，五月香山别墅园南望悠然的西湖山，北依国家级森林公园午潮山，是一个真正拥有双山景的排屋社区。总占地面积100亩，规划总建筑面积65000余平方米，建有联体别墅以及少量度假公寓，共300余户，五月香山别墅园在杭州首推双山景排屋，利用自然山地、溪流等不同地貌进行规划设计，集自然、景观、运动、休闲及居住于一体，营造出一种明媚而富有激情、悠闲而充满情调的生活方式。现代会馆内设有茶吧、餐厅、阅览室、棋牌室、桑拿浴室、及美容美发、医疗保健服务等,满足居者的休闲的需求。五月香山荣获2004年全国人居经典竞赛双项金奖2004年浙江人居经典楼盘2004年十大明星楼盘金都富春山居 楼盘名称：金都富春山居 楼盘地址：位于富阳区银湖开发区320国道旁 开 发 商：浙江金都房地产开发有限公司物业管理：浙江金都物业管理有限公司区 域：富阳银湖板块 占地面积：1000亩建筑面积：20万左右容 积 率：0.3绿化率：70%房屋类型：排屋、独立式别墅 工程进度：一、二、三期已经交付使用，泽闲居二期网球TOWNHOUSE山水休闲排屋在建小区配套：小区内配有中心会馆、私人会所两处，可提供餐饮、住宿、自助烧烤、垂钓、游泳、健身等娱乐活动。同时，位于园区西南角的网球中心即将开工建设，未来可为广大富春山居业主提供室内外网球习场、室内游泳池、室内羽毛球、壁球馆、乒乓球等运动设施和茶室、酒吧、影院等休闲娱乐设施 开盘时间: 2008年6月四期开盘 交房时间：2003年6月一期交付，2005年10月二期交付，2007年8月三期交付 ，泽闲居二期网球TOWNHOUSE山水休闲排屋将于09年6月交付房 价：350万-500万/套主力面积：250-300 左右项目简介：富春山居推出泽闲居二期网球TOWNHOUSE山水休闲排屋，网球Townhouse为联体排屋，楼高3层半，建筑面积300-337平方米，其中赠送车库层60-90平方米，价格在450万元/套左右。富春山居Townhouse户型大约在250-300平米左右，户型设计以提高生活的舒适性为中心，大面宽、浅进深、宽间距。整体面宽一般在8米左右，最大可达9.3米。总结：在售别墅均为经济型别墅，物业类型主要为联排、双拼别墅，独栋别墅较少； 在售别墅定位均为经济型别墅，但在后期操作上均向高档类别墅靠拢，最高总价达千万； 从在售别墅的面积来看，联排别墅主力面积在250-300平方米，而独栋别墅的主力面积在350-400平方米； 从在售别墅的销售价格来看，联排别墅的销售单价在10000-13000元/平方米，独栋别墅在16000-18000元/平方米，而万科公望区域相对九龙区域尚未形成规模，价格略低，联排别墅单价在6000-7000元/平方米，独立别墅单价在13000-15000元/平方米； 从销售的情况来看，受目前宏观经济影响，整体销售情况较差，基本处于滞销状态，但从物业类型来看，独立别墅销售情况略好于联排、双拼别墅； 购买客源为富阳本地，及杭州市区，暂无外来区域人员，其中以私营业主，及杭州市区的中高层管理人员为主，在售别墅投资客较少，但在前期已交别墅中，有部分投资客，；别墅成交特点分析银湖别墅成交呈现三大特点：第一，成交单价主要集中在10000-15000元/平方米，占成交总量的90%左右；第二，成交套总价主要集中在500万元以下，占成交总量的85%以上；第三，成交套型主要集中在250-350平方米套型内，占成交总量的50%以上。可以看出，杭州银湖别墅的销售是以经济型别墅为主。第三章、项目分析一、九龙项目分析1、 区位分析地点：九龙大道旁，九龙山庄正对面面积：504亩，合336168平方米2、 地块概况项目地处九龙大道南侧，东西两侧均为山脉，地块南侧为少量民居；地块东西两侧紧邻山丘，中间有自然水系，建设用地由坡地以及临湖的平地组成。项目整体使用率达75，用地内视野开阔，环境优越，是不可多得的高档低层花园住宅的建设用地。 项目全貌 项目正对面的九龙山庄 九龙大道 3、 地块SWOT分析优势（S）： 项目地处杭州较为认可的银湖别墅板块，目前开发且较为成熟； 项目整体占地达504亩，在该区域属中型社区，易于开发及管理； 项目东西依山，中间平坦，内部分布自然水系，土地使用率达75%左右，自然条件较好； 至杭州市区较为方便，从九龙大道转入320国道，进入市区，仅40分钟左右。劣势（W）： 项目容积率较高，达0.75左右，很难规划为高档别墅区； 本项目的高容积率，势必使本项目建造大量联排别墅，而目前该区域滞销产品，也均为联排别墅； 至杭州通道320国道，路面破旧，高低不平，对该区域形成高档别墅群影响较大；机会(O)： 该区域独立别墅销售情况均好于联排、双拼别墅，若以相关部门沟通后，可适当降低容积率，建造以独立别墅为主的高档别墅区； 至杭州通道320国道有望在近年列入拓宽工程，由目前的双向四车道，拓宽至双向六车道； 富阳政府将在今后的5年内，再将推出600多亩低容积率土地，使银湖板块形成规模效应的别墅区；威胁（T）： 该区域目前整体销售情况较差，基本处于滞销状态； 该区域将在今后的5年内推出大量的低容积率产品，未来竞争将越来越激烈； 目前房地产市场低迷，近几年宏观形势可能仍不乐观，销售情况较差，为本项目未来销售带来一定压力。项目产品规划建议规划方案：独栋别墅高层住宅社区主入口开设在九龙大道上，社区总征地面积336431M2，可建设用地占总征地面积的75。社区总建筑面积273040M2，其中地上建筑面积247240 M2，社区容积率为0.73。社区利用地块的原有水系，蜿蜒联结整个社区，共布置140户独栋别墅，平均每户占地1.7亩，平均户型为380 M2/套，总建筑面积为53200 M2。地块西北面布置7栋28层的高层住宅，建筑面积18144M2，这部分产品为满足容积率要求而设计，如能通过政府公关工作，降低容积率的话，不建议开发。整个社区共布置3处会所，九龙大道入口处和别墅、高层交界处的两个会所为整个社区居民共享，地块南面会所为上峰集团企业私人会所。项目投资收益分析1、产品定价：根据市场篇章节分析，再参考本项目的地理位置、项目市场定位、项目产品规划以及未来宏观经济背景等情况综合分析，我们本着保守的原则，拟定的建议销售价格如下：1) 高层： 4500元/平方米 2) 独栋别墅：18000元/平方米 3) 沿街商铺： 8000元/平方米2、成本分析： 各类成本具体项目估算金额（万元）土地及前期费用土地费用（150万/亩）78720.90前期工程费用1712.41启动资金小计80433.31项目建设成本工程及配套费用44585.52政府规费7256.52不可预见费用1638.24物业维修基金1256.53小计54736.81销售及管理成本销售费用3660.16管理费用900.00财务费用6240.00小计10800.16税 金5.565%营业税及附加12939.541.5%土地增值税土地使用税交易税总成本共计158909.843、收益分析：产品类型销售收入（万元）成本（万元）总利润（万元）高层81648（销售单价4500元/平米）109276.16别墅95760（销售单价18000元/平米）37287.83商铺5600（销售单价8000元/平米）4166.74公建02703.72地下车库05475.38总销售收入183008.00158909.8424098.16投资回报率15.16%注：以上成本与收益测算详表，请见附件一总结： 为维持常规15投资回报率，本地块投标竞价不宜超过150万元/亩； 高层产品为满足容积率要求而设计，如能通过政府公关工作，降低地块容积率，则不建议开发本类产品； 项目前期启动资金约为8亿元； 项目运作时间约为3-4年；二、横山项目分析1、 区位分析地点：富阳沿江公路万科公望东侧面积：739亩，合492691平方米2、 地块概况项目地处富阳沿江公路北侧，项目南北为山丘，中间为平地，项目西侧紧邻红十字会老年公寓、万科公望。项目南侧被小山丘遮挡，沿江公路入口当对较为狭窄，人口宽度仅百余米，西侧为红十字会老年公寓，土地利用率较高，达95%以上，但整体来看，风水不佳。 项目西侧红十字会老年公寓 项目南侧山丘 项目全貌 项目西侧万科公望3、 地块SWOT分析优势（S）： 项目占地739亩，在该区属超大盘量，具有较好的规模优势； 项目地势平坦，土地利用率较高，利用率达95%以上； 项目多面环山，进入小区意境幽远，外界抗干扰性强；劣势（W）： 项目正南被小山包遮挡，入口狭窄，仅百米宽，自然条件较差； 项目西侧紧邻红十字会老年公寓，风水较差； 周边土地开发程度过低，尚未形成居住氛围。机会(O)： 沿江大道将由目前的双向四车道拓宽至双向六车道，并建设为景观大道； 项目所属区域在未来的一段时间，将成为富阳重点建设区域； 该区域售价略低于银湖九龙板块，随着不断的开发建设，该区域未来升值潜力较大。威胁（T）： 万科项目万科公望紧邻本地快，对未来销售将面临正面竞争； 未来5年该区域将推出大量低容积率土地，市场竞争将更为激烈； 目前房地产市场低迷，近几年宏观形势可能仍不乐观，销售情况较差，为本项目未来销售带来一定压力。方案一：项目产品规划建议规划方案：独栋别墅山水排屋本地块占地739亩，被两座小山峰所围合，形状极不规整，对规划设计带来了极大的挑战。社区主入口开设在沿江公路上，社区总征地面积492691M2，总建筑面积341590M2，社区容积率为0.69。地块南面布置97栋别墅，平均每户占地1.5亩，平均户型为401 M2/套，总建筑面积为38880 M2。地块北面布置联体式排屋，建筑面积294710M2，这部分产品密度较高，多为四联排及以上，品质有一定程度的降低。企业会所设置在地块中间，起到分隔别墅区和排屋区的作用。整个社区共设计4处会所，其中别墅区1处，排屋区2处，均为共享型会所；企业会所为私人型。项目投资收益分析产品定价：根据市场篇章节分析，再参考本项目的地理位置、项目市场定位、项目产品规划以及未来宏观经济背景等情况综合分析，我们本着保守的原则，拟定的建议销售价格如下：1) 独栋别墅：13000元/平方米 2) 排屋： 6000元/平方米2、成本分析： 各类成本具体项目估算金额（万元）土地及前期费用土地费用（140万/亩）107598.10前期工程费用2152.02启动资金小计109750.12项目建设成本工程及配套费用48906.06政府规费7114.88不可预见费用2049.54物业维修基金1734.67小计59805.15销售及管理成本销售费用4547.40管理费用900.00财务费用6240.00小计11687.40税 金5.565%营业税及附加16222.731.5%土地增值税土地使用税交易税总成本共计197465.413、收益分析：产品类型销售收入（万元）成本（万元）总利润（万元）别墅50544（销售单价13000元/平米）25149.68排屋176826（销售单价6000元/平米）168544.33公建03771.39总销售收入227370.00197465.4129904.59投资回报率15.14%注：以上成本与收益测算详表，请见附件二总结： 为维持常规15投资回报率，本地块投标竞价不宜超过140万元/亩； 本方案别墅及排屋的建筑密度较大，居住品质较低； 项目前期启动资金约为11亿元； 项目运作时间约为3-4年；方案二：项目产品规划建议规划方案：独栋别墅山水排屋高层住宅由于前一个方案形状极不规整，不是别墅的理想开发福地，我们建议发展商增加地块西北角临近地块，合围成约1250亩的，具有一定规模的别墅开发用地，并且也利于规划方案的排布和设计。根据这一设想，我们为发展商提出一个新的设计方案。社区主入口开设在地块南面的沿江公路上，社区总征地面积832552M2，地上总建筑面积574460M2，社区容积率为0.69。地块南面布置590户联体式排屋，建筑面积135700M2，这部分产品密度较高，多为四联排及以上，品质有一定程度的降低。地块北面布置高层住宅，总用地面积88689M2，总建筑面积335810M2，该区域的容积率为3.8，表现形式为约30层左右高层建筑。这部分产品为满足容积率要求而设计，如能通过政府公关工作，降低容积率的话，不建议开发。地块其余部分布置277户独栋别墅，平均每户占地1.5亩，平均户型为350M2/套，总建筑面积为96950M2。企业会所布置在地块坡度较陡的北面山峰下，总建筑面积为6000 M2。项目投资收益分析1、产品定价：根据市场篇章节分析，再参考本项目的地理位置、项目市场定位、项目产品规划以及未来宏观经济背景等情况综合分析，我们本着保守的原则，拟定的建议销售价格如下：1) 高层： 3800元/平方米 2) 独栋别墅：13000元/平方米 3) 沿街商铺： 8000元/平方米2、成本分析： 各类成本具体项目估算金额（万元）土地及前期费用土地费用（125万/亩）162339.50前期工程费用3619.04启动资金小计165958.54项目建设成本工程及配套费用90292.47政府规费15434.85不可预见费用3446.70物业维修基金2955.94小计112129.96销售及管理成本销售费用7243.98管理费用900.00财务费用6240.00小计14383.86税 金5.565%营业税及附加25994.501.5%土地增值税土地使用税交易税总成本共计318464.053、收益分析：产品类型销售收入（万元）成本（万元）总利润（万元）高层127604（销售单价3800元/平米）182742.23别墅126035（销售单价13000元/平米）58751.47商铺108560（销售单价8000元/平米）74387.02公建02583.32总销售收入362199.00318464.0543734.95投资回报率13.73%注：以上成本与收益测算详表，请见附件三总结： 为维持常规15投资回报率，本地块投标竞价不宜超过125万元/亩； 高层产品为满足容积率要求而设计，如能通过政府公关工作，降低地块容积率，则不建议开发本类产品； 项目前期启动资金约为16.6亿元； 项目运作时间约为5年；第四章、 项目综合评价一、富阳银湖在经过多年的别墅开发，已形成较为成熟的别墅开发区，且在近年将不断推出低容积率土地，将不断扩大别墅区规模；二、九龙地块属于银湖中心区域，市场开发成熟度较高，已成为较为认可的别墅区，但周边环境、行车线路较差，周边在售楼盘均为经济型别墅；三、衡山地块属银湖新兴开发区域，市场认可度较低，目前仅万科开发的万科公望一个楼盘，但周边环境、行车线路均好于九龙地块；四、从风水角度来看，九龙地块明显好于衡山地块，九龙地块地势开阔，而衡山地块，南侧被山遮挡，入口狭小，且紧邻红十字会老年公寓；五、受国家低容积率禁地的影响，近几年内不可能再推该类土地，未来的升值潜力较大；六、鉴于目前的房地产形势，若与政府协商，降低土地容积率，建造高档纯别墅群，两地块均为不错的投资项目；综合以上各因素初步评价，两地块具有一定的投资价值，建议开发商加快跟进，展开实质性商务谈判和政府关系协调工作。目 录第一章、杭州宏观市场分析2一、宏观经济分析2二、杭州房地产市场分析4三、2009年杭城楼市展望6第二章、富阳宏观市场分析7一、富阳概况7三、银湖板块区位分析9四、富阳银湖板块别墅市场分析11五、在售楼盘个案分析12第三章、项目分析19一、九龙项目分析19二、横山项目分析25第四章、项目综合评价33