物业管理有限公司经营管理部招商管理制度1.doc

城建物业管理有限公司HR标准 经营管理部招商管理制度（2012年4月16日整理） 目 录 经营管理部招商管理制度一、招商部管理制度1二、招商代表岗位职能4 三、招商网点合同5四、内网招商业户的管理条例11五、合同管理制度13（一）招商管理制度一、经营管理部招商工作按本制度执行。二、经营管理部为负责对外招商的主要部门，其他部门要积极配合促进招商工作的进程。三、招商计划：1、招商部根据公司总体规划制定月招商计划，同拟定的招商方案一起报主管经理审批。2、切实地招商计划执行，采取积极的措施促进招商进度。四、招商工作职责1、招商人员必须充分了解市场，作好市场调研、分析，向上级汇报，提出有效的招商方案。禁止编造市场调查报告和传播不利于市场招商的信息。2、扩展招商范围和区域，争取更多有势力、有实力的客户进驻。3、认真接待每位客户，服务周到，认真讲解，以礼待客，博得客商的信任。4、提高招商人员自身业务素质，熟悉掌握经营建材资料的基本常识，并做好租赁协议的签订工作。5、及时建立好客户档案资料，已签订协议的客户及时提交给公司品质部及财务部。因滞后导致的后果由负责人承担。6、签订招商合同必须认真审核，各条款是否符合法律及公司政策，如因签订错误或出现漏洞由当事人承担责任。7、招商合同拟定后经公司合同评审批准方可签订。8、招商谈判中禁止对客户承诺非公司政策允许的条件。9、对于已交定金的租赁户及时与其沟通，使早进入市场装修和经营。10、招商人员应互相协助促进招商进度，严禁为争抢客户而互相拆台。111、招商人员应作好入驻商户的后期服务工作，为商户提供帮助及办理有关手续。五、招商奖励1、招商人员考核奖金按月计算，按季度发放（具体考核办法另定）2、超额完成的优秀招商人员，给予记奖励一次，奖励标准（50元-1000元）招商部以外人员在招商工作中有突出业绩的，包括介绍客户成交并签订合同的给予记奖励一次。奖励标准（100元-2000元）六、惩罚办法1、招商工作人员为获得招商考核奖弄虚作假的，一经查实，给予扣发当月考核奖金处理。并记大过一次，直属主管记过一次。2、与客户串通，谋取私人利者，一经查实扣发当月薪资，赔偿损失，予以辞退，直属主管记过一次。3、以公司房产承租再抬高价格转租而赚取利益者，一经查实，扣发当月薪资，予以辞退，直属主管记过一次。4、因招商工作出差在外，或在公司外场所不执行工作任务者，一经查实，按旷工处理，并记大过一次，直属主管记过一次。5、挑拨公司与员工或客户之间关系，造成恶劣影响者，扣发当月奖金，作辞退处理，直属主管记小过一次。6、招商人员未完成月最低计划者，记大过一次，季度内均未完成者，予以辞退。7、未经公司允许私自对客户承诺条件而无法兑现者，给予记大过一次，直属主管记过一次。8、招商签订的租赁协议有差错或漏洞的，相关责任人记过一次。参照合同管理制度9、未按规定建立客户资料，或没有较交相关部门者，给予记过一次，直属主管记小过一次。10、泄露招商资料、合同内容以及毁坏、丢失相关文件者，给予记过一次。造成严重后果的，由直接责任人承担损失，直属主管记过一次。11、不服从上级的招商工作安排者，记小过一次。（二）经营管理部招商代表 岗位职能 在部门经理或主管领导下做好招商及客户关系的维护，确保公司招商的实现。 岗位职责负责：1、负责招商工作和开发客户;2、完成每月招商部下达的招商任务；3、负责客户拜访及回访;4、做好客户问题的回答,并热情向其推荐合适的经营场地；5、负责招商客户签定预定单、租赁协议、记录客户档案、整理客户资料； 6、负责招商客户办理相关经营手续及合同的签订； 7、做好市场调研、客户分析工作并及时反应市场信息，定期对竞争对手进行跟踪调查；8、负责客户资料的搜集与整理；9、负责客户定期拜访、回访客户, 并及时反映客户问题；310、负责客户在租赁房屋时与相关部门的协调工作；11、定期对竞争对手进行跟踪调查； 协助：1、协助招商经理或招商主管做好疑难客户的处理工作；2、协助物业部、工程部处理好客户的异议；3、协助完成各种招商说明会及推荐会等活动的召开举行；4、协助财务部完成客户的签约及收款；岗位工作内容例行工作：1、负责每日客户接待,认真讲解招商政策；2、回答客户疑问；3、完成招商工作；4、积累客户并建立客户档案；5、负责招商道具的正确使用与维护；6、严格遵守公司各项管理制度,遵守值班安排；7、定期对竞争对手进行跟踪调研并将情况上报经理或主管；8、帮助客户挑选中意的房源并办理后续手续（交定金、下预定单、签房屋租赁合同、交租金、领钥匙等）；9、做好招商统计工作；10、每天例会汇报各自的招商情况及其他需要解决疑难问题；411、负责协助客户签定意向书、办理租赁的相关手续；12、帮助客户办理开业前的相关准备工作保证客户能顺利开业；13、保证招商部内外环境整洁、有序。 偶发工作：1、有大型活动要及时参加；2、及时到竞争对手那去做市场调查并掌握市场信息；3、客户合理退房；4、做好客户的说服工作；6、帮助其办理有关退房手续；7、领导交办的临时性工作；8、不定时上门拜访客户、积累招商客户资源； （三） 招商网点合同 （例） 商网合同书 甲方(出租方):乙方(承租方): 营业执照或身份证号码： 根据中华人民共和国合同法及有关法律法规，为明确双方的权利义务关系，在平等互利的基础上，经双方协商一致，就商铺租赁的有关事宜达成以下协议。5一、房屋（铺面）位置和用途乙方租赁甲方位于沈阳市大东区东逸 期 号商铺，间数 间，建筑面积 平方，用于 使用。 二、租赁场地租用方式：乙方租用商铺属于有偿租用。租赁期间为 年，即自 年 月 日至 年 月 日。 签约双方应共同遵守国家、省、市有关法律及房地产管理的各项规定，接受当地政府主管机关的监督、管理。三、租金、物管费、水电费保证金、经营保证金支付 1、该房屋年月租金为 元/平方，年租金计为 元; 每六个月缴纳一次，需提前日交缴下一次租金。2、物业管理费以物业公司当年度通知的标准执行。3、乙方在签署本合同的当日需缴纳 元人民币（大写） 作为经营保证金，缴纳 元人民币（大写） 作为水电费押金。以上经营保证金和水电费押金不能用以冲抵租金，合同期满或双方按本合同有关条款终止本合同（违约除外）并且乙方付清租金、管理费、水电费、滞纳金及其他所有有关费用，甲方应在一个月内将乙方的经营保证金和水电费押金无息退还给乙方。4、乙方在签订合同当日一次交清 年 月 日至 年 月 日的租金和及水电保证金等各项费用共计 元。5、后续年度租金按 支付一次，采取先付费后使用的政策。 后续年度租金支付节点： 。6、甲方收取租赁保证金，应向乙方开具收据。四、装修改动甲方同意：在不影响房屋结构和使用安全的情况下，乙方应合理使用其所承租的房屋及其附属设施。如因使用不当造成房屋及设施损坏的，乙方应立即负责修复或经济赔偿。乙方根据需要可对所承租铺面墙体及其它附属（门头等）设施作符合经营要求的改动，6但乙方装修前应将装修方案报甲方签字认可,同时乙方需在签订合同时缴纳装修保证金 元。合同届满或终止后当日内，甲方验收合格后退还装修保证金；否则，甲方不再退还装修保证金，自行恢复。装修保证金不足以支付恢复费用时,不足部分由乙方负责补齐。乙方遵循：1、乙方必须在甲方通知其领取进场装修通知书后，经双方派代表到现场检查租赁单位的移交情况，并签定租赁单位交付确认书（详见附件一）予以确认，方可进场装修（装修期为免租）。乙方需保证在甲方通知乙方进场所规定装修之日内完成装修。2、乙方如需对租赁单位进行装修设计，应在进场装修前向甲方管理部门提出装修方案及申请。经甲方同意后，乙方在不影响房屋建筑结构，不危及公共安全和第三者合法权益的前提下，乙方可按照业务需要对租赁单位的内部进行装修。3、乙方自行装修后的租赁单位及租赁单位原有的附属设施，乙方在租赁期间享有使用权，合同终止后，租赁单位及全部甲方所属的附属设施、乙方的装修应无偿移交给甲方，不得要求任何形式的补偿，对此乙方保证自已有充分的认知，并在装修设计时充分考虑这一因素。出兑转让必须经甲方同意。4、乙方的装修、装饰应符合国家有关建筑、消防安全的法规规定及要求，如有违反，甲方有权责令乙方进行整改或解除合同，由此产生的一切后果由乙方自行承担，并赔偿由此给甲方造成的损失。5、乙方装修完毕不得擅自营业，必需经甲方统一规定开业时间方可营业。五、水电费及经营使用费用房屋（铺面）交付乙方后至合同期满（或解除、终止、失效）日所实际发生水电费、物业费等由乙方承担。该费用由乙方按照甲方规定的交纳时间和收费标准按时向甲方交纳。如乙方不按时交纳的，甲方有权直接逐次从租房、水电保证金及扣除，上述保证金不足扣付时，不足部分由乙方负责补齐。六、优先购买、续租及出租方和承租方的变更（一） 乙方对所租赁铺面享有优先购买权。在租赁期间，出租方如将出租房屋所有权转移给第三方，合同对新的房屋所有权人继续有效。（二） 合同期内乙方不购买租赁的房屋（铺面）或乙方放弃优先购买权的，甲方有权对外出售该房屋（铺面）。本租赁合同到期后自然终止。7（三） 合同期满后，租赁双方及时结清相关事项和费用。承租方如需继续承租，需提前 贰个月向出租方书面提出续租申请，若房屋（铺面）未销售，同等条件下乙方有优先续租权。（四） 承租方不得将租用房屋以任何形式转让给第三方承租使用,如果在规定使范围内，须经物业同意方可。七、合同解除、终止、失效（一）甲、乙双方协商一致，可解除本合同。（二）乙方有下列情形之一的，甲方有权解除合同并有权要求乙方按本合同当年租金总额的20%支付违约金：同时乙方不再享有本合同第三条的租金的优惠，未交齐的租金、物业管理费在合同解除后3日内由乙方负责补齐。1、未经甲方书面同意擅自撤场、转租、分租、转让承租房屋（铺面）的；2、利用承租房屋（铺面）进行违法活动的；3、逾期交付租金或物业管理费达一个月或合同期内连续两次逾期支付水、电费的；4、乙方未经甲方同意，擅自改变经营范围的；5、乙方在三个月内不能提供营业执照或相关营业资质及从业人员资格的证明，如不能提供，此后经营过程中产生的一切纠纷及法律后果与甲方无关。6、对于出售假冒伪劣产品及因商家服务质量等因素产生客户三起投诉以上的；甲方解除合同的，应当书面通知乙方，自通知到达乙方之日起本合同解除。乙方在本合同中记载的住所是乙方唯一合法有效的通讯地址，乙方变更住所应当书面通知甲方，甲方按本合同中记载的乙方住所或乙方书面通知变更的住所邮寄相关文件材料后即视同乙方已收到；若邮件被退回，则甲方将相应的文件材料张贴于本合同中的房屋（铺面）门口位置即视同甲方已通知到。（三）合同期满未续租的，本合同自然终止。(四) 违约责任处理规定1、甲方因不能提供本合同约定的房屋而解除合同的，应支付乙方本合同租金总额的20% 违约金，内容如下：（1）未经甲方书面同意擅自转租、分租、转让或转借的；（2）未经甲方同意拖欠租金、物业管理费及相关费用5日以上的；（3）不遵守物业管理公约，不接受甲方管理，经多次劝喻仍无改正的；8（4）伪造证照或证件不全，而不能正常开业经营的；（5）未经甲方同意擅自变更经营内容或利用该房屋进行违法活动的；（6）未经甲方书面同意，拆改变动房屋结构或损害房屋的。2、在租赁期内，乙方未经甲方同意，中途擅自退租的，甲方有权扣除保证金不予退还。3、租赁期满后，乙方应立即无条件腾空所承租的租赁单位交还给甲方，如逾期不搬迁，甲方有权从已经解除租赁关系的房屋中将乙方的物品搬出，不承担保管义务，所有的物品因此而发生损毁或灭失的后果由乙方承担。4、违反本合同约定，应按照合同总租金的20%向乙方支付违约金。5、如果租期不满月则按日计算违约金，日违约金为年租金的3（年租金3日数）八、其他约定事项（一）、合同期满（或解除、终止、失效）后当日内，乙方应当将恢复好原状的铺面（不损坏主体结构）交还甲方，逾期交还的，乙方应当按照本合同约定的四倍租金标准向甲方支付逾期租金，直到交还为止。 （二）、乙方应承担的违约金、逾期租金、未交纳的各项费用，甲方都可以从乙方的租房、水电保证金和装修保证金中直接扣除，上述保证金不足扣付时，不足部分由乙方负责补齐。（三）、乙方应自觉购买财产保险，以有效防范风险，降低损失，承租人自行承担因发生火灾或其它意外事故而造成的损失。因乙方原因导致火灾，祸及到其他商户财产及人身损害的，甲方有权追究其责任，此外，本房屋仅作为经营使用，不作为居住使用，不得排放油烟，否则我公司有权终止租赁合同，所有费用均由乙方承担。（四）、拖欠房租、水、电费以及物业管理费用逾期一个月，同时甲方将在保证金中扣除所拖欠的各项费用，当保证金不足其拖欠的房租、水、电费时，甲方有权随时停水停电等一切手段强制收回房屋。（五）、如乙方提前终止合同，则不享受优惠免租期。（六）、免责条件因不可抗力原因致使本合同不能继续履行互殴造成的损失，甲、乙双方互不承担责任。因国家政策需要拆除或改造已租赁的房屋，使甲、乙双方造成损失的，互不承担责任。因上述原因而终止合同的，租金按照实际使用时间计算，不足正月的按天数计算，多退9少补。不可抗力系指“不能预见、不能避免并不能克服的客观情况”。 (七)、争议解决本合同项下发生的争议，由双方当事人协商或申请调解；协商或调解解决不了的，按下列第1种方式解决（以下两种方式只能选择一种）：（1）提请沈阳市仲裁委员会仲裁。（2）依法向有管辖权的人民法院提起诉讼。(八)、其他约定事项1、合同签订后，乙方装修时需按照甲方要求包装门头，经甲方验收合格后方可营业。2、如经营餐饮须注意以下环保事项：（1）饭店操作间窗户封闭完好，不得在外墙开孔。（2）不得改动排烟道。（3）操作间内安装国标品牌油烟净化器，安装完后须报物业公司验收。（4）隔油池定期清理，清理过程中不得污染路面。（5）不得占用走廊等公共场地随意摆放物品，保持门前整洁。注：如乙方违反本条款约定，甲方有权以随时停水停电等一切手段强制收回房屋，另按照合同总租金的20%向甲方支付违约金。3、本合同未尽事宜，双方可根据国家有关法律法规的规定，共同协商另议定补充，其补充协议书竟双方签章生效后，作为本合同的附件，与本合同具有同等的法律效力。4、本合同的订立、效力、解释、履行和争议的解决等均适用中华人民共和国法律。九、附则本合同自双方签字盖章之日起生效，一式两份，甲方执壹份乙方执壹份。甲方： 乙方 ： 委托代理人： 委托代理人： 10 年 月 日 年 月 日 租赁单位交付确认书附件一租赁单位交付确认书交付前租赁单位设施明细表项 目数 量完好程度备 注照明灯店铺门墙面、地面窗户玻璃消防设施电源设施（四）内网招商业户的管理条例附件二内网业户的管理条例尊敬的业户您好：为了更好的完善社区内的服务品质，保证业户的经济利益，希望您以整街的形象为重，文明经商，热情服务，为创造繁荣辉煌的小区经济而共同努力，现制定关于东逸花园管理条例如下：1、业户在经营中保持良好的环境意识，不得有任何超标准噪音和污染，干扰社区居民生活。2、业户所经营的项目应该是在市场上运作成熟的并有一整套完善的行销管理系统，具有一定的知名度和社会美益度。3、业户对经营场所的主体建筑和管线不可以随意改动或拆卸。114、业户在经营过程中应以信誉为重，对所售商品实行质量保证，现场服务尽职尽责，保证消费者的利益，如发生纠纷按相关法律法规处理。5、业户承租期不可转租、转兑或承租商铺，不得擅自变更业务。6、业户在经营中要严格遵守消防、卫生防疫、环保、市容及商业行政管理的相关规定。7、业户应自觉维护小区内的公众形象，所售商品不可摆设门外，不得私自占用公共区域、公共设施、不得随意在场所外任何公共区域张贴、摆放灯箱、广告牌等相关物品。业户在获得甲方同意之前，不得以任何目的或形式使用该场所的名号及标志或该名号及标志的各种图象。不得饲养家禽、宠物。8、业户经营的店铺所陈列商品应美观规范、卫生整洁、货真价实、明码标价。9、店铺内营业区不可放置任何与营业无关的家居设备。10、店铺外不可摆放任何助力车、倒骑驴、有碍观瞻。11、乙方在承租期间不得在网点内留宿，做饭，禁止使用摆放储存有危险、易燃易爆、违禁物品。12、乙方自己的物品要妥善保管，出现丢失或损坏由乙方自行负责。甲方（签字、盖章）：乙方（签字、盖章）电话：电话：乙方需提供相关证件复印件1、 营业执照副本复印件；2、 税务登记证复印件；3、 组织机构代码证；4、 法人、授权人身份证复印件；5、 产品质量检验报告；6、 食品生产许可证复印件；7、 代理商品的法人授权委托书及授权单位的营业执照复印件、税务登记证复印件等相关资料；12 （五）合同管理制度1、招商代表负责招商部有关合同、协议的领取、登记、保管、分发与存档工作。合同签定盖章之后，原件一式两份，客户一份，公司行政部档案室一份。招商代表必须另外复印三份，本部门留档一份，物业管理一份，财务一份，每份合同必须由当事人或部门负责人签名确认，以便备查。2、招商经理负责招商人员签定的合同、协议的审阅，严格按照公司规定的流程进行操作。3、招商代表必须严格按照公司规定租金价格与客户进行谈判，如果有主力店或著名品牌店的客户，租金浮动应请示领导批准后，方可与客户谈判。4、招商人员必须严格按照公司规定的有关合同范本进行相关合同的填写，客户有特殊要求的，必须告知经理同意后方可受理。5、招商代表必须严格按照有关流程进行合同、协议的领取、签定、交纳等。6、招商代表在填写完相关合同后，严格按照公司规定的合同审批程序进行审批，审批后方可盖章。7、招商在签定相关合同时，必须保证公司利益。8、招商代表必须严格按照合同规定对客户进行租金的交纳工作，逾期或少交的客户，公司将对招商人员的奖金进行滞留。9、如果招商代表没有按照公司的有关规定操作，造成的后果有本人负担，造成的严重的经济后果公司将保留法律追诉权。10、合同、协议的签定流程：（1）、招商人员到文员处领取合同、协议，并做好登记工作。（2）、签约完毕后及时交回文员处，文员应做好归档工作。（3）、当天没有签约完的合同、协议，下班前应交回文员处。（4）、招商人员在签定完后，应将客户的资料、相关手续一并交回文员处。 13目 录1 总论11.1项目摘要11.2 编制依据与研究范围31.3 建设规模41.4 主要建设内容41.5 投资估算及资金筹措41.6 工程效益52 投资环境及建设条件分析62.1 投资环境分析62.2 建设条件分析103 项目建设的必要性与可行性分析153.1 项目建设的必要性153.2 项目建设的可行性164 开发区规划与交通量预测174.1 项目区总体规划174.2 项目影响范围的交通量预测185工程建设方案215.1 设计标准及设计规范215.2 道路设计方案225.3 给排水工程设计285.4 道路照明345.5 电力综合管沟355.6 道路绿化工程355.7 交通安全及管理设施356 节能分析376.1 设计依据376.2 项目概况376.3 项目对所在地能源供应状况的影响376.4 项目用能方案、用能设备386.5 项目能源消耗量、能源消费结构、效率水平和能源管理水平386.6 节能措施分析评价386.7 节能措施建议396.8 结论397 环境保护407.1 大气环境质量407.2 交通噪声417.3 振动环境质量427.4 日照环境质量428 组织机构与人力资源配置438.1 施工组织机构438.2 项目部的职责438.3人力资源配置449 项目实施进度459.1建设工期459.2 工程实施进度安排4510 征地拆迁4610.1 项目建设用地面积4610.2 建设用地现状4610.3 征地赔偿4610.4 道路两侧需拆除建筑物与安置办法4611 投资估算与资金筹措4611.1投资估算4611.2投资筹措4611.3工程利润分析4912 招标投标管理5012.1招标依据5012.2招标范围5012.3 招标组织形式5012.4招标方式5012.5招标遵循的原则5113 社会影响分析5313.1优化投资环境，提升开发区服务功能5313.2 项目对社会的影响分析5413.3 项目与所在地互适性分析5413.4 社会评价结论5414 结论与建议5514.1 结论5514.2 建议5518