会计实务：利用增加可扣除项目金额进行纳税方案选择的案例点评.doc

利用增加可扣除项目金额进行纳税方案选择的案例点评

北京某房地产开发企业，1999年商品房销售收入为2亿元，其中普通住宅的销售额为1．2亿元，豪华住宅的销售额为8000万元。税法规定可扣除项目金额为1．4亿元，其中普通住宅的可扣除项目金额为9000万元，豪华住宅的可扣除项目金额为5000万元。
如果不分开核算(纳税人应了解清楚当地是否允许不分开核算)，该企业应缴纳土地增值税为： 增值额与扣除项目金额的比例(以下简称增值率)为(20000—14000)÷14000×100％=42．9％，因此适用30％的税率，应纳税：(20000—14000)×30％=1800(万元)
如果分开核算，应缴纳土地增值税为： 普通住宅：增值率为(12000—9000)÷9000×100％=33％，适用30％的税率，应纳税(12000—9000)×30％=900万元 豪华住宅：增值率为(8000—5000)÷5000×100％=60％，适用40％的税率，应纳税(8000—5000)×40％一5000×5％=950万元 二者合计为1850万元，分开核算比不分开核算多支出税金50万元。
因为普通标准住宅的增值率为33％，超过20％，还得缴纳土地增值税。进一步筹划的关键就是通过适当减少销售收入使普通住宅的增值率控制在20％以内。这样做的好处有两个：一是可以免缴土地增值税；二是降低了房价或提高了房屋质量、改善了房屋的配套设施等，可以在目前激烈的销售战中取得优势。我们对上例给出的条件作一点改动，然后来计算土地增值税的税负和企业的收益情况。
假定上例中其他条件不变，只是普通住宅的可扣除项目金额发生变化，使普通住宅的增值率限制在20％，那么可扣除项目金额从(12000一Y)÷Y×100％=20％等式中可计算出，Y=10000万元。此时，该企业应缴纳的土地增值税仅为豪华住宅应缴纳的950万元，比不分开核算少缴纳850万元，比分开核算少缴纳900万元。
增加可扣除项目金额的途径很多，比如增加房地产开发成本、房地产开发费用等，使商品房的质量进一步提高。但是，在增加房地产开发费用时，应注意税法规定的比例限制。税法规定，开发费用的扣除比例不得超过取得土地使用权支付的金额和房地产开发成本金额总和的10％，而各省市在10％之内确定了不同的比例，纳税人要注意把握。
控制普通住宅增值率的另一种方法是降低房屋销售价格，销售收入减少了，而可扣除项目金额不变，增值率自然会降低。当然，这会带来另一种后果，即导致销售收入的减少，此时是否可取，就得比较减少的销售收入和控制增值率减少的税金支出的大小，从而做出选择。
小编寄语：会计学是一个细节致命的学科，以前总是觉得只要大概知道意思就可以了，但这样是很难达到学习要求的。因为它是一门技术很强的课程，主要阐述会计核算的基本业务方法。诚然，困难不能否认，但只要有了正确的学习方法和积极的学习态度，最后加上勤奋，那样必然会赢来成功的曙光。天道酬勤嘛！