渭南市博思特老年公寓建设项目可行性研究报告书审查稿.doc

渭南市博思特老年公寓建设项目可行性研究报告
目 录
第一章 总论 4
1.1项目名称 4
1.2项目承建单位 4
1.3项目法人 5
1.4项目性质 5
1.5项目建设地点 5
1.6项目建设规模及内容 5
1.7项目总投资及资金来源 6
1.8项目建设工期 6
1.9可行性研究工作的依据 6
1.10研究范围 7
第二章 项目建设背景 8
2.1项目区概况 8
2.2老年群体相关政策 10
2.3老龄事业基本情况及存在问题 12
第三章 项目建设的必要性及可行性 16
3.1项目建设的必要性 16
3.2项目建设的可行性 22
第四章 项目建设条件 24
4.1项目选址 24
4.2项目建设条件 24
第五章 建设规模和建设方案 27
5.1设计思想 27
5.2设计原则 27
5.3项目建设规模 28
5.4建设内容 28
5.5建筑建设方案 31
第六章 项目投资估算 52
6.1投资估算编制依据 52
6.2项目总投资估算原则 52
6.3项目投资估算 53
6.4资金来源 55
第七章 环境影响评价 56
7.1场址环境质量现状和项目环境污染源 56
7.2环境保护目标和原则 57
7.3环境保护的标准 58
7.4环保措施 58
第八章 劳动及消防安全 61
8.1劳动安全 61
8.2消防安全 63
第九章 组织机构、人员编制及规章制度 66
9.1组织机构 66
9.2人员编制及培训 67
9.3经营管理 68
第十章 项目节能 72
10.1节能编制依据 72
10.2节能措施 73
10.3结论 75
第十一章 项目建设工期和实施进度 76
11.1项目的建设管理 76
11.2项目的进度计划 76
第十二章 风险分析及风险管理 78
12.1 风险分析 78
12.2风险管理 79
第十三章 市场分析及营销策划 81
13.1市场分析 81
13.2市场策划 82
13.3结论及建议 85
第十四章 综合效益分析 86
14.1 社会效益分析 86
14.2 经济效益分析 86
第十五章 结论与建议 89
15.1分析论证结论 89
15.2建议 89
第一章 总论
1.1项目名称
渭南市博思特老年公寓建设项目
1.2项目承建单位
项目承建单位为渭南市博思特家政服务有限公司。
渭南市博思特家政服务有限公司成立于2004年10月，位于渭南市东风街161号。现有办公场地1200余平方米，员工100多名，公司内设家政部、保洁部、搬家部、维修部、工程部、业务部、综合开发部和办公室。公司成立以来，始终坚持以人为本、诚信第一、质量至上的服务理念。着力打造家政服务品牌，大力开展就业与创业服务，加强规范管理，提高服务质量，实现了家政人员就业、市民受益、公司盈利的经营目标，取得了良好的社会效益和经济效益。今年公司又成立了博思特家政职业培训学校，学校学科门类齐全、教材规范全面、培训实操设施先进，师资力量雄厚。分类实施了家庭服务、月嫂、护理员、育婴员（师）、催乳师等专业技能培训，得到到社会广泛好评。
多年来，博思特公司获多种奖励及荣誉。2009年博思特公司获得渭南市商务局授予的“渭南市家政服务工程龙头企业”，获得临渭区妇联授予“妇女创业就业培训基地”， 被临渭区劳务局授予 “就业再就业基地”，被渭南市总工会誉为“工会促进就业再就业培训站”。 法人代表李玲也被评为“陕西省巾帼创业先锋”和“临渭区优秀女性”等荣誉称号。
1.3项目法人
李玲（渭南市博思特家政服务有限公司董事长）。
1.4项目性质
新建。
1.5项目建设地点
渭南市老年公寓小区规划内。
1.6项目建设规模及内容
1.6.1建设规模
项目总占地30亩，建筑总面积18710m2。其中：老年公寓楼12700m2，老年康复中心1000m2，老年活动中心2000m2，综合楼2000m2；附属用房1010m2。项目设计床位500张，并按此规模购置生活、活动设施。
1.6.2建设内容
1、建设综合楼一幢：建筑面积2000 m2，五层框架结构，主要设置办公、生活、培训等用房。
2、老年公寓楼四幢：总建筑面积12700 m2，二至五层框架结构。
3、老年康复中心：建筑面积1000 m2，二层框架结构。为老年人医疗、保健、理疗、抢救、监测、观察等用房。
4、老年活动中心：建筑面积2000 m2，二层轻质钢架结构。设有各种球类活动、茶艺室、书画室、健身等服务
5、配套设施：一层轻质钢架结构，总建筑面积1010 m2。其中餐厅及操作间600 m2；洗衣房200 m2；锅炉房及浴室80 m2；水泵房20 m2；配电室20 m2；车库40 m2；厕所50 m2。
6、配套建设水、电、汽等基础设施。
1.7项目总投资及资金来源
项目估算总投资3451.85万元（详见附表）。其中第一部分工程直接费2504.7万元，第二部分工程间接费782.78万元；基本预备费164.37万元。
资金来源: 项目资金全部为建设单位自筹。
1.8项目建设工期
拟定本项目总工期为个20个月，从2011年1月～2012年8月，确保2012年9月初项目投入运营。
1.9可行性研究工作的依据
1、关于加快发展养老服务业的意见（陕政办发（2009）110号）；
2、建设部、国家质检总局联合发布的《老年人居住建筑设计标准》（GB/T 50340-2003）；
3、民政部颁布《社会福利机构管理暂行办法》；
4、民政部社会福利和社会事务司《老年人社会福利机构基本规范》（MZ008－2001）；
5、民政部《关于支持社会力量兴办社会福利机构的意见》；（民发（2005）170号）；
6、《老年人建筑设计规范》（JGJ122-99）；
7、《无障碍设施设计标准》（DGJ08-103-2003）；
8、渭南市城市规划管理局《渭南市老年公寓小区建设项目选址意见书》（渭规选字第[2010]24号文）
9、项目单位提供的有关文件资料；
10、渭南市博思特家政服务有限公司 “关于编制渭南博思特老年公寓可研报告”的委托书。
1.10研究范围
本可研报告的研究范围如下：项目背景和建设的必要性及可行性分析；项目场址和建设条件分析；建设规模和建设方案；组织机构与项目管理；投资估算和资金筹措方案；财务分析和项目效益评价；项目进度安排；项目风险分析；可行性研究结论。

第二章 项目建设背景
2.1项目区概况
2.1.1渭南市自然概况
地处陕西关中渭河平原东部，东濒黄河与山西、河南毗邻，西与西安、咸阳相接，南倚秦岭与商洛为界，北靠桥山与延安、铜川接壤，南北长182.3公里 ，东西宽149.7公里，位居新亚欧大陆桥的重要地段，是陕西省和西部地区进入中东部的“ 东大门”。 辖2区（临渭区、高新区）、2市（韩城、华阴）、8县（华县、潼关、大荔、蒲城、澄城、白水、合阳、富平），196个乡镇/办事处，3221个行政村，总人口543.18万人，总面积1.3万平方公里。
项目地处临渭区，是渭南市委、市政府所在地，渭南市的政治、经济和文化中心。全区辖28个乡镇办，总人口89万，其中城市人口30万。区域幅员辽阔，总面积1221平方公里。
2.1.2渭南市经济概况
渭南市2009年生产总值实现655.5亿元，同比增长14.3%。地方财政收入完成28.25亿元，增长32.24%。全社会固定资产投资完成509.39亿元，增长52.7%。农民人均纯收入达到3584元，增长20.6%，净增608元。城镇居民人均可支配收入达到13652元，增长24.1%，净增2651元。城乡居民生活水平显著提高，全市城镇居民人均住房建筑面积30.62平方米，农村居民人均住房建筑面积29.22平方米。在近期召开的渭南市十二五发展规划研讨会上，提交讨论的《渭南市十二五发展规划纲要》中，初步提出渭南市2015年的主要目标：生产总值达到2000亿元，年增长15%以上，三次产业结构调整为8∶48∶44。人均生产总值达到36000元左右。工业增加值达到1000亿元以上。财政总收入达到200亿元，年增长18%以上；地方财政收入达到100亿元，年均增长25%左右。全社会固定资产投资累计突破1万亿元，年均增长30%以上。城镇居民人均可支配收入和农民人均纯收入分别达到35000元和10000元，年均增长17%和18%。社会消费品零售总额达到500亿元左右，年均增长17%。城镇化水平达到50%以上。随着经济的发展，社会保障体系将日益完善，老龄事业的发展将得到有力的保障。
2.1.3临渭区社会经济状况
临渭区是渭南中心城市所在地，辖22个乡镇6个街道办事处495个行政村，总人口92万人。2009年临渭区在市委、市政府的正确领导下，抢抓机遇，乘势而上，积极实施中心城市带动和项目支撑战略，坚持实施工业强区和项目带动战略，突出抓好中心城市建设管理、现代服务业发展、园区建设工作，强力推进“一村一品”产业升级，扎实实施民生工程，全力保增长、保民生、保稳定，全区呈现出经济快速发展，民生持续改善，社会和谐稳定的良好局面。全年辖区生产总值完成102亿元，增长15.5%；区级财政收入完成1.33亿元，增长21%；城镇居民人均可支配收入达到14007元，增长24.2%；农民人均纯收入达到3736元，增长18.6%。  
临渭区中心城市的品位显著提升。城市服务功能不断完善。工业经济持续增长。新增规模以上工业企业15户，规模以上工业企业完成总产值62.04亿元，同比增长16.68%；新增非公有制企业895户，非公有制经济实现增加值38.1亿元。22个区级重点项目完成投资17.74亿元，占年度计划112.3%，12个市级重点项目完成投资16.86亿元，占年度计划117.7%；全年争取到位中省投资项目152个，落实到账资金3.5亿元。城市和村镇建设发展迅速，面貌发生了巨大变化，城乡居民收入连年增长，生活质量在逐步提高，生活方式也在发生着明显变化。
2.2老年群体相关政策
2.2.1《国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》中勾划了老年公共设施建设的蓝图
1、积极应对人口老龄化，注重发挥家庭和社区功能，优先发展社会养老服务，培育壮大老龄服务事业和产业。启动“社区为老服务工程”，解决老年人最关心、最直接、最现实的养老问题。在城镇建设为老服务中心，社区居委会建设为老服务站点，农村乡镇建设综合性老年福利服务中心。充分利用城市基层医疗机构的现有资源开展养老服务，逐步形成养老服务网络。初步建立起依托社区、为老年人提供生活照料、医疗保健、康复护理、家政服务、心理咨询、文化学习、体育健身、娱乐休闲等综合性服务的网络。积极推进公有制养老机构的多种形式改革，采取公办民营、民办公助、私营、股份制、合资经营等多种经营模式，逐步实现老年福利社会化，建立社区服务发展的财政保障体系。在公共财政预算中增设社区养老服务预算科目，并保持逐年增长。
2、进一步增加对养老设施建设的投入，通过新建和改、扩建的办法，办好示范性的养老服务机构。开展以生活完全不能自理和半自理老年人为对象的“爱心护理工程”试点和示范工作，采取中央财政拨款50%，地方财政和福利彩票配套资金50%的办法，有计划有步骤地在省会一级城市以及中等城市试点建设200所“爱心护理院”。省、市、县(区)都要建设有一定规模、设施齐全、功能完善、能起示范作用的服务机构。城市要有老年公寓、养老院、护理院、临终关怀医院、托老所、老年活动中心。养老护理机构的床位数达到老年人总数的12‰以上。
3、制定和完善各类老年设施的建设标准和技术标准，完善老年住宅、老年公寓、养老院、护理院、托老所等养老设施的标准规范。出台《城市和村镇老年服务设施规划设计规范》，同时制定《养老设施建筑设计标准》，逐步形成老年服务设施建设标准体系，使老龄事业基础设施的建设和管理工作有法可依。
2.2.2民政部在《民政事业发展“十五”计划和2015年远景目标纲要》中安排了社会福利事业建设的内容
要基本建成以老年人福利服务为重点、国有和其他所有制形式的福利服务机构为骨干、社区福利服务网络为依托、居家供养为基础的社会福利服务体系；要积极推进社会福利社会化进程，逐步实现投资主体多元化、服务队伍专业化、运行机制市场化、服务方式多样化、服务队伍专业化和志愿者相结合；要进一步解放思想，抓住机遇，大胆探索，充分运用市场机制，坚持以国家财政为主，多渠道、多形式增加对老年公共事业的投入，大力推进老年公用事业社会化进程。制定和完善支持老年公共事业发展的扶持和优惠政策。在城市、城镇的规划建设中要将社区服务和社会福利设施纳入计划之中，并在土地、水电、税收等方面予以扶持和照顾，争取金融部门在调整信贷结合中，对民政设施和项目在资金方面给予支持；要以社会化、产业化为方向，建立充满生机和活力的老年公用事业自我发展机制。
2.2.3陕西省出台了《关于社区老年福利服务星光计划的实施方案》
到“十一五”末，全省城市要以社区居委会建设为重点，新建、改扩建2000个社区居委会服务站点，新建、改扩建116个街道办事处、20个市辖区社区老年人福利服务中心，增加一批老年人福利服务设施和活动场所，逐步形成社区居委会有站点，街道、市辖区有服务中心的社区老年人福利服务网络。新建45个县、区老年福利服务中心，农村以乡镇敬老院建设为重点，新建、改扩建1200个乡镇敬老院，逐步形成乡镇有敬老院，县、区有服务中心的老年人福利服务网络。在确有需要和具备一定条件的地方，逐步新建、 改（扩）建少量示范性、综合性的老年人社会福利设施。
2.3老龄事业基本情况及存在问题
2.3.1陕西省老龄工作基本情况
据统计，截至目前，陕西省60岁以上老年人口有450多万，占全省总人口的12%以上，老龄化社会的特征日趋明显，高度关注和妥善处理人口老龄化问题，加快发展养老服务业，不断满足老年人多元化的需求，不仅是贯彻落实科学发展观、坚持以人为本的具体体现，也是促进社会和谐、维护社会稳定的具体行动。
截至目前，陕西省共有公办、民办福利机构1047家、床位46638张,全省老年人养老床位拥有率为9.16‰。计划至2012年底，全省老年福利机构增加养老床位7780张，全省乡镇敬老院增加供养床位66700张。届时，全省养老床位数由现在的46638张增加到107855张，养老床位拥有率由2010年3月初的9.16‰提升到21.6‰，能够较好的满足老年人养老需求。
2.3.2渭南市老龄工作基本情况
渭南市60岁以上老年人口73万，占全市总人口的13.2％。对此，该市着手突出解决以下几个方面问题：一是切实解决城乡老年人“养”和“医”的问题。要求在城乡低保、灾后救助、大病救助、新型农村合作医疗等各项政策执行中，让老年人成为主要受益者。2009年将8000名特困老人全部纳入低保。二是大力促进养老服务业的发展。该年将新增养老机构4所，床位600张。拟在1至2年时间内对爱心护理工程试点的老年公寓院长及护理员培训一遍，90％以上的工作人员获得上岗资格证书。拟出台《渭南市发展养老服务业意见》。三是坚持老龄工作重点放在基层社区和农村。要强化基层老龄工作，要求90％以上的行政村建立老年协会，每个县市区建立规范化村老协1—2个。今年新建3500个城市和农村社区，要求全部设立为老服务中心，增设公益性岗位，做好为老服务。四是加强老年人权益保障和优待工作。要求相关单位全面兑现优待老年人政策。五是做好助老工作，加大救助贫困老年人工作力度。会议提出，今年要筹集30万元，救助1000名以上贫困老人。
2.3.2渭南市老龄事业存在问题
渭南市养老机构与老年人现状相比，具有数量少、条件差、标准低、接待能力有限等现象，远不能保证社会养老保障的需求。主要表现为：
1、养老机构数量少。渭南市60岁以上的老年人约有73万多人,占全市总人口的13.2%。而现有的养老机构不能满足全市需要养老的老年人的入住，在养老院居住的老年人只是极少一部分人,远远不能满足老年人养老的需要。
2、养老机构的基础条件差。目前，全市除少数示范养老机构情况稍好以外，其他养老机构的条件都不同程度地存在着问题。这些问题主要体现在养老人员居住环境比较差。房间面积狭小，通风干燥不够理想，不适宜老年人居住，冬季的供暖和夏季的降温都不能满足老年人的要求。其次，有些公寓老年人居住的楼层太高，并且没有电梯，老人上下楼成为问题。房间内缺少卫生洁具等配套的生活设施。公寓内缺少能让老年人进行户外活动休憩的场所和绿地。在老年人的饮食和医疗上也存在突出问题，由于养老机构本身条件的限制，缺少专用餐厅，老年人饮食只能在住房内进行。医疗和护理条件有限，老人生病，不能很好得到有效的治疗和护理。
3、养老机构服务水平低，缺乏有效的科学管理。全市现有的养老机构大多数工作人员都是从社会上直接招聘的，没有经过专门训练，缺少专业护理知识，只能从事一些清洁工作和简单看护。无法做一些复杂的、有专业要求的和老年人需要特殊照顾的护理工作。养老机构整体也缺乏科学有效的管理，使得全市的养老事业只在一个较低水平上运行。
第三章 项目建设的必要性及可行性
3.1项目建设的必要性
3.1.1项目建设是解决社会人口老龄化突出矛盾的需要
1、人口老龄化矛盾日益突出
21世纪是中国老龄化的时代，每年老年人口以800万的速度在增加，养老已经成为建设和谐社会的其中一项大问题。目前我国人口老龄化矛盾日益突出，给经济、社会、政治、文化等方面的发展带来了深刻影响，庞大老年群体的养老、医疗、社会服务等方面需求的压力也越来越大。养老保障的负担正日益沉重。政府、企业、社会都已经感到养老保障方面的压力正在显著加大。
2、老龄社会服务的需求迅速膨胀
《中国老龄事业“十一五”发展规划》指出：老龄社会服务的需求迅速膨胀，这一时期是全面应对人口老龄化的关键时期。目前，由于社会转型、政府职能转变、家庭养老功能弱化，为老服务业发展严重滞后，难以满足庞大老年人群，特别是迅速增长的“空巢”、高龄和带病老年人的服务需求。自1999年中国步入人口老龄化以来，老龄化加速发展，并日益呈现老年人口基数大、增长快，高龄化、空巢化趋势明显，需要照料的失能、半失能老人比例呈高发态势。 截至2009年底，中国1.67亿老年人中，80周岁及以上的高龄老人1899万。中国目前有失能老人1036万、半失能老人2123万，不同程度地需要提供护理照料服务。
按国际平均每千名老人占有养老床位50张测算，中国老年人共需养老床位800万张，而目前仅有266.2万张；按老年人口与护理人员配备比例3：1测算，共需要养老护理员1000万人，而目前中国养老机构的员工只有22万人，其中取得职业资格的仅有2万多人，供需矛盾十分突出。同时，养老服务队伍的整体素质较低，专业水平、业务能力、服务质量还不能有效地满足服务对象的要求。
3、人口老龄化使社会压力增大
我国正处于社会主义初级阶段，人均收入水平属于中等偏下国家的行列，城乡二元结构尚未得到根本扭转，经济发展水平和综合国力还相对落后，在这种基本国情下，人口老龄化必将带来一些新的矛盾和压力，对经济和社会的发展提出新的挑战：在建立适应社会主义市场经济要求的社会保障制度方面，养老、医疗等社会保障的压力巨大；在建立满足庞大老年人群需求的为老社会服务体系方面，加快社会资源合理配置，增加为老服务设施，健全为老服务网络的压力巨大；在处理代际关系方面，解决庞大老年人群和劳动年龄人群利益冲突的压力巨大。
我国已经进入并将长期处于老龄社会，针对快速老龄化的社会现实，各级政府和有关部门及全社会必须充分认识人口老龄化挑战的严峻性，树立老龄意识，增强应对人口老龄化和老龄社会挑战的紧迫性和自觉性，把应对老龄社会的挑战列入未来中国的发展战略。这需要我们未雨绸缪，充分做好应对各种挑战的准备。
Ø 解决社会人口老龄化的有效措施
1、加快老年社会保障体系建设。建设完善的老年社会保障体系，是从根本上解决老龄社会日益突出的养老医疗问题的制度安排。
2、大力发展老龄产业。发展老龄产业是应对老龄社会、满足庞大老年人群需求、促进经济社会协调发展的重要内容。要制定老年服务业发展规划，实施国家对老年服务业的扶持保护政策，建立老年服务业发展管理体制。立足城乡社区发展为老服务业，培育老年服务中介组织，培养专业化的为老社会服务队伍。故项目建设是解决社会人口老龄化突出矛盾的需要
3.1.2项目建设是构建和谐社会的需要
党的十七大以来，党中央、国务院提出要“深入贯彻落实科学发展观，实现全面建设小康社会奋斗目标的新要求，加快推进以改善民生为重点的社会建设”。构建社会主义和谐社会，是我们党从全面建设小康社会、开创中国特色社会主义事业新局面的全局出发提高的一项重大任务，适应了我国改革发展进入关键时期的客观要求，体现了广大人民群众的根本利益和共同愿望。构建社会主义和谐社会，关系到最广大人民的根本利益，关系到巩固党执政的社会基础，实现党执政的历史任务，关系到全面建设小康社会的全局，关系到党的事业兴旺发达和国家的长治久安。
建设和谐社会，是一个国家政治生活民主化、经济市场化、社会自治化、生态环境优化的持续性过程，是一个复杂艰巨的系统工程，需要全面考虑，综合平衡。其中解决弱势群众问题是构建社会主义和谐社会必须解决的重大问题之一。这些由于自然、经济、社会和文化方面的低下状态而难以像正常人那样去化解社会问题造成的压力，导致其陷入困境，处于不利社会地位的人群或阶层，在当前仍是一个规模庞大、结构复杂、分布广泛的群体。
据中国人民大学社会研究报告《走向更加公正的社会》的计算，目前我国弱势群体的规模已达1.4亿～1.8亿人左右，约占全国总人口的11%～14%。由于我国社会救助体系的建设起步较晚，且财政投入有限，使得体系建设相对于经济社会发展较为滞后。因此，弱势群体在生存、就业、医疗、住房、教育等方面存在着诸多困难和问题，已经成为我国当今一个日益凸显的重要问题。从长远来看，发展是解决这类问题的根本出路，但是在伴随发展的整个过程中，这些问题都将长期存在，如果弱势群体的困难和问题得不到及时有效解决，不仅会危及社会的稳定，而且制约经济健康发展，从而影响其他社会成员的利益。
因此，救助弱势群体的受益者并不仅仅是弱势群体，同时受益的还包括强势群体在内的所有社会成员。所以，救助弱势群体、构建和谐社会也是全体社会成员应当关注和重视的一项共同责任和战略任务。
3.1.3项目建设是我国社会福利社会化的需要
社会福利社会化是在社会主义市场经济条件下发展我国社会福利事业的必经之路，推进社会福利社会化必须广泛动员社会力量多渠道、多层次参与福利事业、兴办福利机构，开展形式多样的系列化服务。目前，我国由社会力量兴办的为老年人、残疾人、孤儿和弃婴提供养护、康复、托管等服务项目的福利机构已经发展到1403家，床位总数达10万余张。社会办福利机构的出现和发展，改变了传统福利事业投资主体和机构种类单一的局面，推动了社会福利社会化进程，并极大地促进了以居家为基础、社区为依托、福利机构为骨干的社会福利服务体系的建立和完善。
我国已进入人口老龄化社会，60岁以上老年人已达到1.44亿，占人口总数的11％，其中80岁以上高龄老年人为1300多万。今后一个时期，伴随着人口老龄化的发展趋势，我国的老年人数量和社会化的养老需求将持续增长。目前，我国的社会福利服务体系尚不健全，传统的家庭养老服务功能正在逐步弱化，养老机构的床位数量严重不足，居家养老服务还只是处在起步阶段。因此，鼓励和支持社会办福利机构的发展有利于较快地增加福利服务设施数量，扩大福利事业的覆盖面，对于有效缓解人口老龄化、家庭小型化和城市化发展进程所带来的日益突出的社会福利服务供需之间的矛盾具有重要的作用。
社会福利事业的发展需要大力弘扬全社会的慈善意识，为包括慈善资金在内的社会力量兴办福利机构营造良好的舆论氛围和投资环境；同时，社会福利事业也是慈善事业发挥作用的重要载体之一，社会力量兴办福利机构既是慈善事业的有效实现形式，又可以充分体现慈善事业由政府倡导、社会监督、民间组织运作的特点，
因此，鼓励和支持社会办福利机构的发展是推进慈善事业和社会福利事业良性互动、共同发展的有效途径，也是建设社会化救助体系实现社会公平的需要。
3.1.4项目建设是是解决渭南老龄老人生活需求的迫切需要
渭南市是陕西省一座新兴的中等城市，是陕西省和西北地区进出我国中东部的“东大门”，具有承东启西的重要地位。改革开放20多年来，渭南国民经济飞速发展，人们的生活水平有了很大提高，人口老龄化的社会问题也逐渐浮出水面。2010年，城区总人数达到40万人，老人约有三万多人，但是目前能提供多功能、全方位服务的老年公寓还属空白。社区养老服务质量不高，社会养老机构数量少，基础条件差，服务水平低。“三无”老人，低保老人，残疾老人、高龄老人和空巢老人的生活照料与护理服务需求与社会政治、经济快速发展的步伐极不相称。传统分散的供养方式和小规模的机构养老已无法解决这一问题，即时建设博思特老年公寓是解决老年人生活照顾、心理支持、康复、护理，紧急救助等方面需要的必然途径。也是解决老年人生活需求的迫切需要
3.2项目建设的可行性
3.2.1地方建设的积极性
本项目的建设符合渭南市发展总体规划，项目的建成将有效促进当地的养老事业的进一步发展。项目得到了当地政府及有关部门的高度重视和积极配合，全力支持该项目的建设，提供良好的施工环境，项目建设单位决心大，积极性高，要求迫切，愿望强烈。
3.2.2项目建设的技术可行
项目建设施工难度较简单，施工技术已经成熟，不存在因技术方面的难度，因此该项目建设在技术上是可行的。
3.2.3项目建设的方案可行
项目建设符合《养老设施建筑设计标准》、《城市居住区公共服务设施设置标准》等规范、标准的要求，能够完全满足消防、卫生、绿化、给排水、交通等标准，满足规划要求，在方案上是可行的。
3.2.4项目建设社会效益显著
老年公寓是微利行业，初期投资规模较大、项目周期较长、资金回笼较慢，因此，作为公用事业的养老院在所考虑的社会效益将大于经济效益。由于渭南市老年人口比率的不断攀升，促使政府不断加大对养老院建设的重视。项目建成后将会解决500名老年人的养老问题，社会效益显著。
第四章 项目建设条件
4.1项目选址
渭南市博思特老年公寓项目拟选地址位于渭南市市区北部，规划中的老年公寓小区内，项目占地30亩，建设高档老年公寓。
4.2项目建设条件
4.2.1选址条件
渭南市在城市北部规划用地185亩，专门用于建设老年公寓及相关设施, 地理位置优越，环境适宜，空气清新，交通便利。目前渭南市规划局已颁发了“渭南市老年公寓小区建设项目选址意见书”(渭规选字[2010]24号文)，本项目拟建在规划区内。
4.2.2自然条件
区域处暖温带大陆性半干旱气候区，冷、暖、干、湿四季气候分明，区域年平均气温15℃，年平均降雨量621.8 mm，降雨主要集中在7～9月份，最大冻土深度24cm，连续冻土层平均25天，最长72天，无霜期平均为210天。土壤为粘土类，地震烈度为8度。自然条件对项目建设较为有利。
4.2.3交通条件
渭南市是陕西省东部政治、经济、文化中心，市域内交通发达。陇海铁路、西潼高速公路、310国道横贯东西，西延铁路、西侯铁路、渭清公路、108国道纵穿南北，基本实现县县通铁路、乡乡通公路。市内华山大街、朝阳大街、东风大街、乐天大街、双王大街、金水路、民主路、解放路、前进路、仓程路、六姑泉路、兴盛路等市政道路纵横交错，交通条件极为优越。
4.2.4 给水、排水条件
目前市区实际供水量为18万m3/d，项目区供水为市自来水公司东水厂和西水厂，日供水能力3.2m3/d，现有供水井28眼，3000m3水池两座、1000 m3水池一座，一级加压泵站三处。供水范围为华山大街以北，渭清路以东中心城区及老城区。市区供、排水管网的布置是以现有街道和规划街道为基础，沿路侧布置铺设，管网布局已呈“十九纵”（由西至东），“十二横”（由北至南）为基础的环状管网格局。项目所在地给、排水市政管网均已建成，给、排水条件极为方便。
4.2.5电力条件
渭南市是陕西重要的火电基地，渭南市区现有渭南变电站、毕家变电站和开发区变电站三座110KV变电站，总装机容量72万KVA, 项目区电力供应充足，高压线路布局合理，项目用电就近由城市10KV公网引接，接线方便，完全可以满足项目用电需求。
4.2.6天然气供应条件
渭南市天然气工程的设计规模为年供气量3000万立方米，其中一期工程年供气量1950万立方米，已建成运营。
4.2.7通信条件
近年来，渭南市邮电通信事业发展迅猛。市区已建成的固定电话交换机容量达50余万门，移动电话用户达14余万户，中国联通公司、移动公司在区域内的无线通讯基站布局合理，宽带等网络通讯覆盖全区。通讯条件完全可满足项目建设及以后运行的通讯需要。
4.2.8建筑材料
砂：临渭区境内的沋河中下游、赤水河下游所产砂料，是理想的建筑材料，且运距短、成本低，汽车运输方便。
石灰、水泥：项目区北邻的蒲城县盛产石灰、水泥，质量稳定，其运距短，有202省道相连。
第五章 建设规模和建设方案
5.1设计思想
按照渭南市城市总体规划及老年人社会福利机构基本规范要求，依据地形特点，合理规划，科学分配服务功能，使所有建筑物功能明确，系统分明，布置整齐。注重社会效益，体现“以人为本”的和谐社会理念，整体设计方案及实际设施上考虑老人的起居、日常事务、个人爱好习惯、社会接触及文娱体育活动等方面，以体现他们生活方式的连续性，最重要的目标就是尽可能长时间维持其独立生活能力。建设一个设施先进、功能齐全、服务一流、管理现代、环境优美、绿色环保的老年公寓。
5.2设计原则
1、以老年人的生理需求和精神需求为根本，把“老有所养、老有所乐、老有所医、老有所学、老有所为”作为基木指导思想。
2、根据社会养老机构的功能特点，按功能分区，对设计方案进行优化选择，以求投资和运营成本最低。
3、根据市场需求决定项目建设规模,并考虑发展余地，确保老年公寓可持续发展。
4、满足工作生活要求，尽量缩短电力、供（排）水管线，降低成本，充分考虑给水、排水和供电的方便性。
5、满足消防要求，严格执行有关设计规范，节约能源，减少建筑物的占地面积，尽量合并利用；各建筑物的排列要整齐，美观，并注意朝向、采光和自然通风条件。
6、考虑老年人适应性的户外环境设计特色，着力弥补老年人减退和丧失的机能，采取无障碍设计，提供足够面积的室外活动场所，保证老人户外活动的需要。
5.3项目建设规模
项目总占地30亩，建筑总面积18710m2。其中：老年公寓楼12700m2，老年康复中心1000m2，老年活动中心2000m2，综合楼2000m2；附属用房1010m2。项目设计床位500张，并按此规模购置生活、活动设施。
5.4建设内容
5.4.1土建工程
1、建设综合楼一幢：建筑面积2000 m2，五层框架结构，主要设置办公、生活、培训等用房。
2、老年公寓楼四幢：总建筑面积12700 m2，框架结构，条形基础。其中：
老年双人标准间公寓楼一幢，建筑面积4900m2，设计床位280张，五层框架结构；
老年单人标准间公寓楼一幢，建筑面积3000m2，设计床位100张，三层框架结构；
老年两居室单元楼一幢，建筑面积1300m2，为老年人提供家居式服务，设计床位20张。三层框架结构；
老年康复护理楼一幢，建筑面积3500㎡，设计床位100张。二层框架结构；为各类老人提供相应服务，
3、老年康复中心：建筑面积1000 m2，二层框架结构，条形基础。为老年人医疗、保健、理疗、抢救、监测、观察等用房。
4、老年活动中心：建筑面积2000 m2，二层轻质钢架结构，柱形基础。是老年人体育活动、休闲娱乐场所，设有各种球类活动、茶艺室、书画室、健身等服务
5、配套设施：一层轻质钢架结构，总建筑面积1010 m2。其中餐厅及操作间600 m2；洗衣房200 m2；锅炉房及浴室80 m2；水泵房20 m2；配电室20 m2；车库40 m2；厕所50 m2。
6、装修综合楼、老年公寓楼等总计17700 m2。
5.4.2公用工程
1、铺设室外运动场、道路、停车场：总建筑面积4260m2。其中生态停车场800 m2，树阵式结构；室外运动场600 m2，彩色水磨石结构，道路硬化工程2400 m2，水泥砼结构。
2、绿化：该项目作为老年人的住养场所，其环境绿化非常重要，拟在院内建设水、亭、桥、路、场造型综合构造，室外景观园林，并对道路两旁进行种植花草树木，创造一个好的环境氛围，场地绿化面积为4200m2。规划总绿化率为35%。
3、项目拟设大门一处，拟采用10m宽电动开关门。
4、蓄水池：水池容积300m3，钢筋混凝土结构。
5.4.3配套建设
项目配套建设有给排水、供电、采暖与通风、弱电系统等工程。
本方案设计总用地30亩（20000平方米），划分为生活区、附属区、综合区和休闲区四个功能区，其主要技术经济指标如下：
主要技术经济指标
项 目
指 标
总用地面积
20000平方米
建筑占地面积
7073平方米
总建筑面积
18710平方米
其中：生活区
12700平方米
附属区
1010平方米
综合区
2000平方米
休闲区
2000平方米
道路用地面积
2400平方米
室外运动场
600平方米
绿化用地面积
4200平方米
功能绿化（停车场）
800平方米
建筑容积率
0.94
绿化率
35%
5.5建筑建设方案
5.5.1 设计依据
1、《民用建筑设计通则》 GB50352-2005；
2、《现行结构设计规范》（结构荷载规范GB50009-2001）；
3、结构规范GB50010-2002、砌体结构规范GB50003-2001；
4、《建筑给排水设计规范》 GB50015-2003；
5、《室外排水设计规范》 GB50014-2006；
6、《建筑设计防火规范》 GB50016-2006；
7、《建筑灭火器配置设计规范》 GB50140-2005；
8、《建筑内部装修设计防火规范》 GB50222-95；
9、《民用建筑电气设计规范》 JGJ/516-92；
10、《建筑照明设计标准》 GB 50034-2004；
11、《建筑物防雷设计规范》 GB 50057-94 （2000年版）；
12、《民用建筑热工设计规范》 GB50176-93；
13、《建筑抗震设计规范》 GB500011－2001（2008 年修订）；
14、《建筑工程抗震设防分类标准》 GB50223-2008；
15、《老年人建筑设计规范》 JGJ 122—99；
16、《钢结构设计规范》（GB50017-2003）；
17、《冷弯薄壁型钢结构技术规范》（GB50018-2002）；
18、《钢结构工程施工质量验收规范》（GB50205-2001）；
19、《建筑钢结构焊接技术规程》（JGJ81-2002、J218-2002）。
5.5.2 建筑设计
（一）综合区
1、综合楼
 综合楼设置在大门和其他服务区之间的通道上,以便内外联系。设计遵循实用、功能需求和人性化管理结合的原则。整个分区能很好满足各个部门的功能要求，对人流进行分流，同时有使各个部门有机结合，合理利用空间，提高工作效率。
综合楼建筑面积2000m2,五层框架结构，基础为柱下独立基础和条形基础。拟建综合楼呈“一”字型分布，设置安全出口1个，主要功能为：
一层为门厅、值班室、接待室、小商场、机控室和多功能会议室；
二、三层为办公室、小会议室、档案室和培训等用房；
四层以上为招待客房及员工宿舍。
综合楼进行必要的装修