综合保税区海关国检业务用房项目可行性研究报告.doc

综合保税区
海关国检综合服务业务用房

可行性研究报告

目 录
目 录
第一章 概 述 1
1.1 项目基本情况 1
1.2 编制依据及研究范围 2
1.3 主要工程技术经济指标 4
1.4 简要结论 4
第二章 项目建设背景 7
2.1 我国综合保税区情况简介 7
2.2 项目背景 12
2.3 项目单位简介 15
第三章 项目建设必要性 17
3.1 “21世纪海上丝绸之路”建设战略 17
3.2 有利于促进经济转型发展 18
3.3 有利于政府部门管理物流市场、提升服务水平 19
3.4 给##市民带来巨大实惠 19
3.5 有利于促进区域现代服务业发展、增加就业机会 19
3.6 必要性结论 19
第四章 项目选址及建设条件 21
4.1 项目建设地址 21
4.2 自然条件 22
4.3 公用工程现状及建设条件 25
第五章 项目定位 26
第六章 建设项目建设方案 29
6.1 设计依据 29
6.2 用地场地解读 29
6.3 规划设计构思布局 29
6.4 综合技术经济指标 30
6.5 道路交通组织 30
6.6 绿化景观规划 31
6.7 建筑设计 32
6.8 结构设计方案 32
6.9 给排水、消防设计方案 33
6.10 电气设计方案 35
第七章 环境保护 38
7.1 设计原则 38
7.2 设计依据 38
7.3 施工期和营运期的主要污染 38
7.4 环境保护措施 40
7.5 环境影响评价 42
第八章 节能 43
8.1 节能原则 43
8.2 节能措施 44
8.3 节能效果分析 51
第九章 绿色建筑 52
9.1 节地与室外环境 52
9.2 节能设计 53
9.3 节水与水资源利用 56
9.4 节材与材料资源利用 57
9.5 室内环境质量设计方案 58
9.6 资源管理方案 61
第十章 项目实施进度计划及招投标 63
10.1 项目进度计划 63
10.2 项目招投标 63
第十一章 投资估算和资金筹措 66
11.1 投资估算 66
11.2 资金筹措与运用 68
第十二章 社会风险评价 69
12.1 社会评价的目的 69
12.2 社会评价的原则 69
12.3 社会评价的方法 69
12.4 社会影响分析 70
12.5 互适性分析 73
12.6 社会风险分析 73
12.7 社会评价结论 74
第十三章 结论与建议 75
13.1 结论 75
13.2 建议 76
第十四章 附录 77
14.1 附表 77
14.2 附图 77

综合保税区海关国检综合服务业务用房可行性研究报告
第一章 概 述
1.1 项目基本情况
项目名称：综合保税区海关国检综合服务业务用房。
建设地点：本项目位于##市西南部梅兴华丰产业带核心区中的广梅园区的核心地带，紧临中央大道，西南侧有松棚站，西北侧有206国道通过（详见图1-1）。
建设单位：##市##区梅丰产业园建设投资有限公司。

图1-1 拟设##综合保税区海关国检综合服务业务用房区域位置图
建筑功能：
海关、检疫申报中心，联检单位和管理机构的集中办公中心，综保区监控、信息中心，后勤服务中心，保税服务类企业集中办理业务场所。
可行性研究报告编制单位：
##市##建设监理有限公司。
建设规模及内容：
该项目规划用地12430.18平方米，总建筑面积37453.51平方米，其中计容建筑面积29075.44平方米，地下室建筑面积8378.07平方米。
估算投资：
本项目总投资为14210万元，其中工程建设费用为11290万元，工程建设其它费用1628万元，预备费1292万元。
建设资金来源：由##区政府统筹。
建设进度计划：
2017年6月开始前期工作，拟2018年2月开工建设，2019年5月竣工验收。
1.2 编制依据及研究范围
1.2.1 编制依据
1、 《中华人民共和国城乡规划法》（2008）；
2、 《城市规划编制办法》（2006）；
3、 《城市用地分类与规划建设用地标准》（GB50137-2011）；
4、 《城市、镇控制性详细规划编制审批办法》（2011）；
5、 《广东省城乡规划条例》（2013）；
6、 《广东省城市控制性详细规划管理条例》（2005）；
7、《广东省城市控制性详细规划编制指引》（2005）；
8、《广东省国民经济和社会发展第十三个五年规划纲要》（2016）；
9、《##市国民经济和社会发展第十三个五年规划纲要》
10、《##市控制性详细规划编制技术规定》（2013）；
11、《##市城乡规划局业务管理制度汇编》（2014）；
12、《##市城市总体规划（2015-2030）》（2015）；
13、《广东##嘉应新区发展总体规划（2013-2030）》；
14、《##畲江镇土地利用总体规划（2010-2020）》；
15、《##工业新城总体规划》（2008-2020）；
16、《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）；
17、 其他国家、地方政府有关法律、法规、规程及相应规范、标准。
1.2.2 研究范围
本项目的可行性研究范围涉及项目建设的背景及必要性、建设条件、规划方案、环境保护、建筑节能、建设进度及建设投资。《可行性研究报告》对项目的可行性进行综合分析、论证，得出合理、正确的结论，为项目业主及审批部门提供决策依据，并作为开展下阶段工作的基础。
1.3 主要工程技术经济指标

1.4 简要结论
该项目的实施，符合国家宏观经济政策的需要，符合本地本区域产业集群化发展的需要和##物流市场发展变化趋势。给予##一个对外经济开放平台，加强对外交流沟通，推动##市经济的发展。项目的建设为一些企业提供平台和政策，发展相应的国际业务，从而促进##经济转型，一方面能吸引国内外优势资源和要素创新。同时，项目的实施也响应了当前国家提出的相关战略，为##进一步建设成为粤东西北地区中心城市作出重要贡献。
本项目的建设有利于提升##区位优势，把##建设成为粤东沿海向内陆腹地拓展的桥头堡、赣南闽西腹地南下的交通枢纽门户城市。可大大简化进出口手续，节省物流成本，降低生产费用，提升企业的生产规模和效益，有助于承接国际产业转移，完善招商引资环境,提升区域吸引力，促进产业发展。本项目的建设可省去大量的中间环节，使当地消费者在家门口就可以优惠的价格方便地购买来自世界各地的商品，有助于推动现代物流业发展，扩大对外贸易。能吸引国内外知名的大型国际采购商进驻，带动##本地特色产品出口外销，增加当地收入。
项目的建设有利于土地资源节约集约利用，将提供大量的就业岗位，制造、经营、服务业等的不断开发和发展，不仅能为企业、为地方、为国家创造更多的财富，也为社会提供了更多的就业机会。
项目建设总体规划符合城市区域发展规划的要求，功能定位准确。建设地点交通便利，具有较好的建设条件，该项目设计方案在技术上可行。
1.4.1 建议
1、本项目的建设用地已经安排落实，建议建设单位抓紧做好项目的建设立项、上报审批和各项相关工作；
2、抓紧落实项目的投资资金，争取投资资金按时到位，建议上级及政府相关部门按工程计划进度拨付工程款；
3、严格按照基本建设程序办事，认真实行项目法人责任制、招投标制和建设监理制，对工程的投资、进度和质量予以有效控制；
4、切实加强项目建设的监督、检查和管理，专项资金必须做到专款专用，确保工程质量和资金效益；
5、在建设过程中，需要做好施工现场的隔离措施，确保项目建设安全、有序进行。
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第二章 项目建设背景
2.1 我国综合保税区情况简介
2.1.1 综合保税区的概念及功能
综合保税区是经国务院批准设立在内陆地区的具有保税港区功能的海关特殊监管区域，由海关参照有关规定对综合保税区进行管理，执行保税港区的税收和外汇政策，是国家开放金融、贸易、投资、服务、运输等领域的试验区和先行区。综合保税区集保税区、出口加工区、保税物流园区、港口功能于一身，可以发展国际中转、配送、采购、转口贸易和出口加工等业务。它整合了海关特殊监管区域的所有功能政策，主要表现为：国外货物入区实行保税，国内货物入区视同出口、实行退税；企业在区内不仅可以进行货物的保税仓储和加工、制造业务，还可以开展对外贸易等业务，国外货物入区保税；货物出区进入国内销售按货物进口的有关规定办理报关手续，并按货物实际状态征税；国内货物入区视同出口，实行退税；区内可设厂进行出口加工，区内企业之间的货物可自由流动，交易不征增值税和消费税等。
2.1.2 我国综合保税区名录
目前，我国有天津滨海新区综合保税区、海南海口综合保税区、广西凭祥综合保税区、黑龙江绥芬河综合保税区、上海浦东机场综合保税区、江苏昆山综合保税区、广州白云机场综合保税区、潍坊综合保税区、成都综合保税区、苏州高新技术产业开发区综合保税区、陕西西安综合保税区、新疆阿拉山口综合保税区、武汉东湖综合保税区、江苏盐城综合保税区等32家。其中，苏州工业园综合保税区、天津滨海新区综合保税区、北京天竺综合保税区、重庆西永综合保税区、河南新郑综合保税区已封关运行。
2.1.3 我国综合保税区的运作模式
目前，我国综合保税成功运作的发展模式主要有以下三种：一是苏州模式——依托“虚拟空港”和“海港”，实现“区港联动、海陆联运”，主要功能为口岸作业、保税物流、保税加工、国际贸易、采购分销、金融服务、检测维修、展示展览；二是重庆西永模式——以保税加工和保税物流为核心，主要功能为出口加工、保税物流、港口，在价值曲线上，不仅有低端的加工，还有高端的研发和结算；三是海口模式——综合保税区与保税港区互为补充，错位布局，主要功能为仓储物流、对外贸易、国际采购、分销和配送、国际中转、售后服务、商品展示，研发、加工、制造作业。
2.1.4 综合保税区享受的主要优惠政策
（1）税收政策
从境外进入综合保税区的货物予以保税；从保税港区运往境外的货物免征出口关税；对国内运入综合保税区的货物视同出口，由海关办理出口报关手续，并依照国家有关出口退税规定实行退税；保税港区与其他海关特殊监管区域或者保税监管场所之间的流转货物，不征收进出口环节的有关税收；综合保税区内企业之间的货物交易不征收增值税和消费税。
（2）海关监管政策
海关对综合保税区与境外之间进出口货物实行备案制管理，货物的备案、报关、查验、放行、核销手续一律在区内办理；综合保税区内企业可向海关集中申报手续；保税港区内获取可以自由流转；海关对于保税港区与其他海关特殊监管区或者保税区监管场所之间往来的货物，实行保税监管；保税港区货物不设存储期限。但存储期限超过2年的，区内企业应当每年向海关备案。
（3）加工贸易政策
综合保税区内企业不实行加工贸易银行保证金台帐和合同核销制度，不实行单耗标准管理；综合保税区与境外进出口的货物，不实行进出口配额、许可证管理；综合保税区内企业在加工生产过程中产生的边角料、废品，以及加工生产、储存、运输等过程中产生的包装材料，经海关批准，可以运往区外；综合保税区内企业在加工生产过程中产生的残次品、副产品出区内销售的，海关按内销时的实际状态征税；经海关批准，综合保税区内企业可以将其进口料件和生产的半成品委托区外企业加工，经加工后返回综合保税区。
（4）检验检疫政策
税区内企业从境外进入保税区的仓储物流货物以及自用的办公用品、出口加工所需原材料、零部件免予强制性产品认证；从非保税区进入保税区的货物，又输往非保税区的，不实施检验；经保税区转口的应检物，在保税区短暂仓储，原包装转口出境并且包装密封状况良好，无破损、撒漏的，入境时仅实施外包装检疫；对入区后又复出区进入国内市场的货物，在检验检疫有效期内免予实施检疫；转口应检物出境时，除法律法规另有规定和输入国家或地区政府要求入境时出具我国检验检疫机构签发的检疫证书或检疫处理证书的以外，一般不在实施检疫和检疫处理；保税区内企业之间销售、转移进出口应检物，免予实施检验检疫。
（5）外汇管理政策
区内与境外之间的经济往来，除另有规定外，应当以外币计价结算；区内与境内保税监管区域外（以下简称境内区外）之间货物贸易项下交易，可以以人民币计价结算，也可以以外币计价结算；区内机构之间的交易，可以以人民币计价结算，也可以以外币计价结算；区内企业向境外出口货物，在海关办理保税货物出境备案的，收汇后无需办理出口收汇核销；在海关办理非保税货物出口报关的，区内企业应当按照境内区外相关规定到外汇局办理出口收汇核销；境内区外企业购买区内货物，凭有效凭证和商业单据可以向区内企业支付，可以直接向境外支付，也可以向其他境内区外货权企业支付。境内区外货权企业收到前述境内区外企业的外汇后，按规定凭入账通知活着结汇水单等凭证办理核销手续。

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2.2 项目背景
2.2.1 国家层面
2014年3月，随着国家发改委《赣闽粤原中央苏区振兴发展规划》的出台，##市整个市域被纳入原中央苏区，将与整个赣闽粤原中央苏区21.8万平方公里的地区一样享受相应的政策，该地区将与中部崛起、东北老工业基地振兴、西部大开发一样成为又一片开发的热土。##正处于珠三角、海西、汕潮揭与赣州之间，是东西连接珠三角与海西、南北贯通赣州与汕潮揭的重要节点，是沿海地区向内陆辐射的次沿海上的重要跳板。尤其是随着CEPA和ECFA的实施，该区域的经济合作将进一步加强，对于以客家文化为特征的##地区将迎来前所未有的发展机遇。
《赣闽粤原中央苏区振兴发展规划》要求培育壮大新型电子、新能源、新材料、生物医药四大产业集群，促进##中心城区扩容提质，把##市打造成粤闽赣边区域性中心城市、广东省绿色崛起先行市和文化旅游特色区、生态文明先行示范区。
《赣闽粤原中央苏区振兴发展规划》要求提升##航空口岸对外开放水平，加强与沿海地区区域合作，全面深化区域通关业务改革，提升对外开放水平。支持符合条件的地区按程序申请设立综合保税区， 推进电子口岸建设，实现“一站式”通关服务。支持符合条件的省级开发区按程序申请升级为国家级。
##市申报综保区符合《赣闽粤原中央苏区振兴发展规划》的要求，##综保区的设立将有利于强化与珠三角、厦漳泉、长三角等沿海地区的经贸联系，提升##对外开放水平和促进区域周边地区的联动发展。

粤闽赣原中央苏区范围
2.2.2 广东省层面
《关于进一步促进粤东西北地区振兴发展的决定》要求##市建设成为全国生态文明建设试验区、广东文化旅游特色区、粤闽赣边区域性中心城市、世界客都。加大工业投资力度，大力开展多种形式的招商引资活动，引进有实力的企业到粤东西北地区投资。
2.2.3 ##市层面
为贯彻落实省委胡春华书记去年9月来梅调研重要讲话精神，主动融入国家“21世纪海上丝绸之路”建设，推动产业集聚发展，促进经济转型升级，致力打造广东原中央苏区绿色发展试验区和国家经济开发区。
根据##市在编总体规划，##市的城市职能国家历史文化名城、世界客家文化的交流、活动、展示中心；粤闽赣边区域商贸物流中心与交通枢纽；广东省文化旅游特色区与绿色产业基地；广东省生态宜居示范城市。随着##机场的扩建以及与揭阳潮汕机场关系的强化，济广、大潮、汕湛、梅龙等高速公路的建设，浦梅铁路、鹰梅铁路、广梅汕与梅坎扩能高速铁路的建设以及与厦深高速铁路关系的强化，##与珠三角、潮汕、海西、赣南等周边地区的时间距离将大大缩小，其交通枢纽地位将逐渐突出。未来通过中心城区、兴宁等地区传统商贸物流的复兴以及电子商务等现代新型商贸物流业态的引入，将成为整个粤闽赣边区乃至更大区域的商贸物流中心。##综保区将为##建设成为粤闽赣边区域商贸物流中心与交通枢纽提供强有力的支撑。
2012年底，习近平总书记对广东省提出了“三个定位、两个率先”的目标，为确保实现该目标，广东省发布了《关于进一步促进粤东西北地区振兴发展的决定》，其中要求##建设成为全国生态文明建设实验区、粤闽赣边区域性中心城市、世界客都。
在实行上述目标的同时，为了加快原中央苏区及周边地区的经济跨越发展，国务院出台了《赣闽粤原中央苏区振兴发展规划（2014-2020年）》（国函［2014］32号），范围涉及江西、福建、广东三省的17个市，其中##全境纳入规划范围，是广东省唯一全域均被纳入原中央苏区的地级市。规划从空间、产业、开放合作等方面描述了区域发展方向，提出要将中央苏区打造成全国稀有金属产业基地、现今制造业基地和特色农产品深加工基地，重要的区域性综合交通枢纽等，并提出将##建设成为粤闽赣边区域性中心城市、广东省绿色崛起先行市和文化旅游特色区、生态文明先行示范区等。
原中央苏区区位优越、资源丰富，但是由于种种原因，经济社会发展明显滞后，与全国的差距仍在拉大。国家正通过建设政策洼地、监理各类区域发展平台促进区域经济发展，建设##产业集聚区基础设施项目依托其功能和政策优势，引进国内外先进制造业和现代服务业的发展要素，如技术、资金等，鼓励地区特色产业与国际合作，促进地区产业向高端发展，提升地区产业价值链；综合保税区的物流功能可延伸至口岸，与周边各类港口区港联动，更能促进##物流业发展，将##综合保税区建设成为区域物流中心，促进原中央苏区区域间的合作，并为企业走出去创造条件，加快促进##开放型经济的发展。周边道路的建设完善，将为各企业提供便捷的物流服务，降低运输成本，加速经济增长。从而使项目的建设成为原中央苏区的开放型经济高地，促进落实原中央苏区振兴发展战略。
2.3 项目单位简介
##市##区梅丰产业园建设投资有限公司成立于2014年12月18日。公司尊崇“踏实、拼搏、责任的企业精神，并以诚信、共赢、开创经营理念，创造良好的企业环境，以全新的管理模式，完善的技术，周到的服务，卓越的品质为生存根本，我们始终坚持用户至上用心服务于客户，坚持用自己的服务去打动客户，并通过市场运作方式从事其他经营范围允许的、以盈利为目的的经营业务，实行独立核算、自负盈亏，在创造社会效益的同时努力实现经济效益的最大化。
公司经营范围：基础设施投资、开发与经营、工程管理、物业管理及市政建设、房地产开发经营、咨询服务。兼营：实业投资、国内贸易。另外，为了园区日常工作的顺利开展，开发公司还提供完善的园区物业管理服务、金融帮扶服务和园区企业所需的其他服务。
公司自成立以来，不断完善发展战略，优化产业结构，积极探索“政府推动、企业为主、市场运作”的现代企业发展模式，借鉴先进的投资理念，通过市场化运作，先后介入投资理财、市政建设、项目招商等多个行业和领域，投资渠道不断拓宽，为实现开发公司跨越式发展奠定了坚实基础。
面向未来，##市##区梅丰产业园建设投资有限公司将始终以科学发展观统领全局，进一步夯实主营业务，大力发展节能环保新能源，积极推进“走出去”战略，努力将##市##区梅丰产业园建设投资有限公司建设成为有实力、有影响力、有凝聚力的现代企业。
第三章 项目建设必要性
当前粤东西北地区迎来前所未有的发展机遇。专家指出，粤东西北12市的加快发展，不仅有利于广东顺利实现“两个率先”的宏伟目标，还为珠三角的优化发展带来机会，将推动广东形成改革开放新格局。##市作为广东省东北部一个重要的城市，地处闽、粤、赣三省交界处，在全省的经济发展中占据重要的战略位置，##市正面临着巨大的发展机遇。
“粤东西北发展起来了，广东的经济就有了两个‘发动机’。”中共中央政治局委员、省委书记胡春华在召开的全省进一步促进粤东西北地区振兴发展工作会议上，以此形象比喻振兴粤东西北的战略意义，“广东要实现更大的发展，不仅需要把珠三角这个增长极继续做优做强，还需要把粤东西北培育成新的增长极，共同支撑广东经济长远发展。”
##市作为广东省东北部一个重要的城市，地处闽、粤、赣三省交界处，在全省的经济发展中占据重要的战略位置，当前##市面临着巨大的发展机遇。
3.1 “21世纪海上丝绸之路”建设战略
海上丝绸之路开始于古中国，是古代中国与外国交通贸易和文化交往的海上通道。丝绸之路的建立有利于各国人民友好往来、互惠互利。“一带一路”是当下我国正在积极推进的重要战略，也是我国构建开放型经济新体制的重要举措。##与海上丝绸之路有着千丝万缕的联系，##市的松口镇是##客家人走向印度洋的始发站，是海上丝绸之路不可或缺的重要一环。
##由于缺少对外开放的窗口导致开放发展较为落后，而该项目设立的##综合保税区为地区提供开放型经济平台，一方面促进##与海上丝绸之路沿线国家进行贸易往来；另一方面##作为“世界客都”，可充分发挥侨乡优势，利用综合保税区的政策优势，促进资金的融通，吸引海内外资金投资兴业，加快##经济的发展，同时为国内企业投资“21世纪海上丝绸之路”沿线国家和地区搭建文化和信息的桥梁，促进##加快融入“21世纪海上丝绸之路”战略。
3.2 有利于促进经济转型发展
受发展基础等多种因素影响，##经济社会发展水平与发达地区相比还有较大差距，经济综合实力整体偏弱，产业结构也不尽合理，农业比重较高，二三产业比重较低，尤其工业发展水平层次较低，六大支柱产业的作用较弱，产业形态较为单一，仍处于工业化初期阶段，从而导致工业优势不明显。另外由于地区开放程度较低，地区消费能力有限，直接导致商贸流通业增长缓慢，尤其国际物流业限制更大，已有的加工贸易和国际商贸企业大多需要通过深圳、厦门等地开展业务。
在这一前提下，##急需建设对外经济开放平台，加强对外交流沟通。拟设立##综合保税区，一方面吸引国内外优势资源和要素创新发展，促进转变经济发展方式，调整产业结构，这将逐步凸显出##的后发优势，提升产业价值链，加快产业升级；另一方面为本地保税需求的企业提供平台和功能政策，发展相应的国际业务，还能依托本地特色优势资源，如稀土等，引进先进设备进行稀土深加工，引进相应的物流企业开展保税仓储、国际集拼、国际分拨等业务，补足并延长产业链，从而促进##经济转型发展。
3.3 有利于政府部门管理物流市场、提升服务水平
本项目的建立有利于实现资源整合，将不同规模、不同服务项目、不同专长的物流服务企业，将工商、财税、运管、公安等政府的监督管理服务职能集聚到同―平台上，从而有利于促进政策协调、节约行政资源，实现物流市场的高效管理和政府的对外服务。物流园区的建成为社会零散车辆运营服务的税收管理提供了便利条件。
3.4 给##市民带来巨大实惠
对市民来说，综合保税区的建设，也将带来巨大的实惠，大量国内外商品可以直接进入##消费市场，市民在家门口就能以实惠的价格买到丰富的境外商品。因为海关和检验检疫部门对出入货物实施全程严格监管，质量从源头上得以保障，相比海外代购和传统“海淘”，保税区商品质量更让人放心。
3.5 有利于促进区域现代服务业发展、增加就业机会
本项目的建设、企业的入驻，以及各类生活服务设施的配套运营，为社会，特别是当地富余人员提供了大量的就业机会。而当地的经济发展和周边企业的竞争力提高，也进一步加大了就业需求，扩大了就业渠道。
3.6 必要性结论
综上所述，##综合保税区海关国检综合服务业务用房的建设从国家层面来看，是为贯彻实施并积极融入国家“21世纪海上丝绸之路”建设；是为了落实原中央苏区振兴发展战略，打破政界线，促进区域合作和共同发展。从地区层面看，是为落实广东省关于粤东西北振兴发展战略，促进广东省区域协调发展，促进##经济转型发展。从企业层面看，是为企业提供国际国内先进生产要素，降低生产成本，提高物流率，从而提升国际竞争力。
因此，该项目的建设是符合国家发展战略需求，也是响应国家相关政策的举措，也能让项目建设地成为经济发展的辐射点，提高粤东西北地区甚至广东省的经济发展。本项目的新建意义重大，理由充足、迫切性强、建设条件具备，急待实施。
第四章 项目选址及建设条件
4.1 项目建设地址
##市##区位于广东省东北部，韩江上游。介于北纬23°55′—24°48′、东经115°47′—116°33′之间，东西宽78公里，南北长98公里。##区于2013年10月18日经国务院正式批准撤县设区，是叶剑英元帅的故乡，位于##市中心区域，东北与福建上杭、永定毗连。总面积2483平方公里，下辖19个镇（办事处、高管会），人口60.11万人，旅居海外华侨和港澳台同胞有100多万人。
本项目的建设用地位于位于##市西南部畲江镇梅兴丰产业带核心区中的广梅园区的核心地带，距离主要城区约40公里，地势高低不平，交通方便。
畲江镇位于广东省##市##区西南部，位于##区、兴宁市、丰顺县、五华县等四市区县交界处，毗邻13个镇，是客家先民的发源地之一、省立的中心镇之一。畲江镇人口4.5万人，面积175平方公里，下辖23个村民委员会2个居民委员会。地理位置优越，206国道贯穿全镇，广梅汕铁路在畲江设立货运站，汕梅、梅河高速公路在畲江交汇。该镇以发展工艺编织业为龙头，保持工业、农业、林业快速稳定发展；也是乡镇信息化建设较早的镇之一。1998年，该镇被区委、区政府授予“三级文明圩镇”称号；2001年被授予“广东省卫生先进镇”；2002年获“广东省卫生先进镇"称号；2004年被评为“##市文明单位”荣誉称号、镇文化站被评为“省一级文化站”；2005年，畲江镇被区委评为“五好”镇党委，被省科技厅评为广东省工艺专业镇科技创新试点单位，被区委、区政府评为机关作风先进单位等荣誉称号。2013年4月##区畲江镇联合区司法局邀请律师为镇村干部作 《土地管理法》、《城乡规划法》等法律法规专场讲座。律师结合农村实际，深入浅出地讲解了农村建房管理、土地争议调解、征地拆迁等法律实务，让镇村干部进一步掌握法律知识，引导他们依法行政、依法管理，更好地服务##高新技术产业园区建设。
4.2 自然条件
4.2.1 气象条件
##市##区地理位置靠近北回归线，且东近太平洋，属亚热带季风气候，气候温和，阳光充足，热量丰富，雨量充沛，雨热同季，干冷同期，但易旱易涝，偶有奇热和严寒，四季宜耕宜牧。##区年平均气温21.3℃，极端最高气温39.5℃（1971年7月25日），最低气温零下7.3℃（1955年1月12日）；年平均日照时数1874.2小时；年平均降雨量1528.5毫米，最多年降雨量2355.4毫米（1983年），最少降雨量979毫米（1955年）；年均相对湿度77%；年均无霜期306天，最长霜期117天（1962年至1963年），1997年2月至1998年无霜冻出现。
4.2.2 工程地质条件
根据现场情况，依据周边项目开发经验，项目场地覆盖层为杂填土、粉质粘土，下伏主要为花岗岩。根据《广东省地震烈度区划图（1990年）》，该场区处于地震基本烈度Ⅵ度区，抗震设防烈度为6度，设计基本地震加速度值为0.05g。
4.2.3 公用工程供应条件
1、交通网络四通八达
##区交通途径主要包含铁路、公路及航运，其中铁路有广梅汕铁路和梅坎铁路贯通广州、##、汕头。公路有205国道、206国道；高速公路有梅河高速公路、汕梅高速公路、梅大高速、天汕高速，分别连接潮汕沿海和河源、##、广州、深圳。此外，梅江区内有##机场，直飞广州、香港等地；梅汕205国道、梅河高速公路、206国道与广梅汕铁路和梅坎铁路连结成沟通闽、粤、赣的交通网络，是泛珠三角区域联系闽、粤、赣的枢纽中心。水泥道路纵横交错，四通八达，实现村村通四级公路，其中100%的行政村实现水泥硬底化，公路密度达每百平方公里102.59公里。
2、邮电通信业广泛普及
##区境内移动信号覆盖全辖区，现代化的通讯网、程控电话、图文传真、无线电话和传呼可直接与国际国内各大城市传讯。
4.2.4 自然资源供应条件
一、矿产资源
##市##区矿产资源以大理石、煤、铁、锰、钨、锌、铜、石灰石等为大宗，其中大理石储量40多亿吨、煤近4亿吨、铁1318万吨、锰700万吨 。
二、水资源
##市##区主要河流有梅江河、石窟河、程江河和松源河，梅江为主干流（母亲河），流经该区境内约75公里，年平均径流总量90多亿立方米，水能理论蕴藏量30万千瓦，占全区水能理论蕴藏量40.13万千瓦的75%。隆文镇岩前村“绿窟源”是中国国内首个顶级待开发的水下全淹洞 。
4.2.5 经济文化条件
一、##区文化条件
##区是汉族客家民系聚居地，迄今已有1500多年历史，素有“文化之乡”、“华侨之乡”和“足球之乡”的美誉。历来崇文重教，名人辈出，宋有进士、抗元英雄蔡蒙吉，明有侍读学士、翰林李士淳，清有“岭南第一才子”、诗人、书法家宋湘，当代有作家、雕塑家李金发以及开国元勋叶剑英等一大批光耀中华的名人贤士。百年来诞生了229名将军，建国后培养出62名大学校长（书记）和14名院士，郭沫若先生曾赞美“文物由来第一流”。还是原中央苏区县、全国文化先进县、中国长寿之乡、中国金柚之乡、中国山歌艺术之乡、中国旅游强县、中国最具民俗文化特色旅游目的地、全国绿化模范县、全国水果百强县、全国文明县城。
二、##区经济发展
2016年，##市##区##区经济保持平稳增长。千方百计加大投资，坚定不移壮大实体经济，推动经济提质增量。2016年全区生产总值187.18亿元、人均生产总值34628元，分别增长8.1%、7.6%；公共财政预算收入21.89亿元、税收31.55亿元，公共财政预算收入总量在粤东西北74个县（区）中排名第二位；全社会固定资产投资152.99亿元，增长10.5%；社会消费品零售总额142.01亿元，增长14.1%；全体居民人均可支配收入22329元，增长10.7%。
2017年##区将全力发展新型工业。加快推进产业集聚地等产业发展平台建设，努力在园区规模、基础设施和项目落户上取得新突破，助力广东梅兴华丰产业集聚带建设。争取综保区尽快获批，推进广铁物流园、深圳有信达保税物流、中新汽车零部件、盈方创投、盛富五金等项目早日建成见效；力促联邦快递、国际陆港及水车生物谷等一批项目尽早落户动工。深化产业共建，主动承接珠三角产业梯度转移，引进更多的龙头企业和上下游关联企业落户。落实扶持实体经济发展政策，释放助保贷等政策红利，支持和鼓励骨干企业通过设立研发总部与出口基地、项目技改等渠道实现增资扩产。力争今年新增规上工业企业10家以上，力促1家企业上10亿元、５家企业上亿元产值台阶。
4.3 公用工程现状及建设条件
项目建设用地及周边环境主要以平地为主。工作面广，无外部环境、人员干扰，但应规划好场地施工，修建临时施工便道、施工场地和施工用房。
在整个施工场地中，建设单位应与相关部门相协调，做好“三通一平”的施工环境，确保项目的顺利进行。项目建设用地位于畲江镇，附近公共设施完善，具有比较良好的工作环境，在项目施工过程中，具有一定的便捷性，但不可避免产生的垃圾及噪音会对周围的环境及居民造成一定的影响，所以，施工过程中应当遵循环保规范及周边居民的作息时间安排施工。
第五章 项目定位
##综合保税区海关国检综合服务业务用房包括的主要功能为：
l 一站式服务（报关报检）大厅
l 海关/国检业务用房
l 银行营业网点或窗口
l 信息中心、监控中心
l 管委会业务用房
l 保税展厅
l 区内物流、生产企业业务用房
l 保税服务企业（金融、贸易等）业务用房
从以上功能可以明确综合业务楼功能定位为：海关、检疫申报中心，联检单位和管理机构的集中业务中心，综保区监控、信息中心，后勤服务中心，保税服务类企业集中业务场所。

表：部分综保区综合业务楼面积

重庆西永综合保税区（㎡）
郑州新郑综合保税区（㎡）
北京天竺综合保税区（㎡）
地上面积
35,722.06
26,349.5
13,280
地下面积
4,234
5,075.13
-
总面积
39,956.06
31,424.63
13,280

通过对郑州、重庆、北京等地综保区业务楼的了解，可知在综合业务楼内，一站式服务大厅一般面积在2,000㎡左右，海关、检疫业务用房一般面积在全楼总面积的30%（海关、检疫业务面积一般按照2:1的比例分配）。管委会业务面积一般为全楼面积的20%~30%，出租业务面积一般为全楼面积的40%。
通过对以上综保区综合业务楼的分析，可知不论是以劳动密集型加工制造业为带动的重庆西永、郑州新郑，还是以空港口岸带动的北京天竺，在综合业务楼建设过程中，均充分满足了联检单位及管委会的需求。在这一基础上，再根据周边业务设施的情况、商业环境、业务人群等情况，提供一定数量的业务用房供出租使用。
但需要注意的是，对于重庆西永、郑州新郑两个综保区来说，由于地处区域较为偏僻、周边配套差，无高标准业务设施，因此在出租业务用房面积方面预留较大，约为10,000~20,000㎡。而对于北京天竺综保区来说，由于周边已经拥有较多业务设施，且综保区围网范围内针对物流企业提供了约10,000㎡的仓库贴临业务用房，因此其综合业务楼并未在出租业务用房方面做过多考虑。
考虑到##综保区实际地理环境及周边产业情况、业务设施情况，有以下定位应予参考：
Ø 由于##综保区周边尚未形成较为良好的商务环境，且位于开发区核心区域，未来发展服务业、商务商业的可能性较小，尽管周边无高标准写字楼，但不建议在综合业务楼内设置过多出租业务用房；
Ø 由于该综合业务楼拟建设成为地标性建筑之一，其建筑体量不宜过小，但考虑到未来出租需求，也不宜过大。按照国内兄弟区域的相关情况，建议建筑面积不大于40,000㎡；
Ø 如按照裙/附楼、主楼形式设计，裙/附楼面积应不小于5,000平米，按照地上2层设计，一楼作为一站式服务（报关报检）大厅，二楼作为联检单位临时业务、机房、监控中心，同时供管委会、物流企业等临时使用或承担一定后勤服务功能（如、餐厅等）；
Ø 主楼建筑面积应控制在30,000㎡以内，主要功能为联检单位、管委会业务用房及区内保税物流、服务企业的业务用房；
Ø 除保留12,000㎡左右的联检单位业务、3,000㎡的管委会业务、3,000㎡左右的后勤服务功能以外，3,000㎡的保税展示预留区域，尚有约9,000㎡业务用房可供出租；
Ø 如果未来周边产业环境发生变化，商业、商务等功能在综保区周边聚集，可考虑在综合业务楼周边用地上再行修建高标准写字楼，以满足商业、商务功能的发展需要。
从国内现有综保区综合业务楼的使用情况来看，由于联检单位对于该业务楼均为无偿使用，因此对于开发企业来说或将开发建设成本转嫁给地方政府，或由地方政府按照政府购买服务的方式按年支付租金。

第六章 建设项目建设方案
6.1 设计依据
·##市城乡规划局业务管理制度汇编
·##市城乡规划局颁布的##市《建设用地规划批准书》
·规划核准的用地范围红线图及基地地形图
·建设方提供的设计委托书
6.2 用地场地解读
本项目位于##市西南部梅兴华丰产业带核心区中的广梅园区的核心地带，紧临中央大道，西南侧有松棚站，西北侧有206国道通过，周边交通十分便利，十分适合业务用房建设。
整块场地相对规整，但是场地周围的竖向标高相对比较复杂，周围的道路形成了西高东低的格局，所以在场地设计时要结合场地的实际情况，更好的与场地道路相衔接，局部进行自然放坡，且尽量减少土方量的开挖。
总规划用地面积12430.18平方米，总建筑面积37453.51平方米，其中计容建筑面积为29075.44平方米。
6.3 规划设计构思布局
本次设计了2层的裙房跟13层的塔楼相互洽和在一起。项目选址环境良好，设计结合地形将建筑呈平行式布局，将综合服务大楼分为两栋楼，一至三层通过裙房连接在一起。将建筑靠用地北侧设置，南面沿规划路一侧形成开阔的广场，可以用于解决地块内部交通