石家庄市城市综合投资开发项目预可行性研究报告.doc

石家庄市城市综合投资开发项目预可行性研究报告目 录第一章 项目背景1一、项目由来1二、项目的必要性与意义4三、项目开发意向5第二章 石家庄市城市发展概况6一、石家庄市社会经济发展概况6二、石家庄市城市发展规划9三、石家庄市重点开发区域介绍11第三章 石家庄市土地开发概况18一、石家庄市近期土地开发利用规划18二、石家庄市土地交易历史情况19三、石家庄市房地产市场概况19四、石家庄房地产市场前景分析21第四章 结论25一、项目社会评价25第一章 项目背景一、项目由来 21世纪是城市的世纪，未来的中国是城市的中国。率先实现城市建设现代化，是加速推进城市发展的必然选择。石家庄市作为河北省省会和环渤海经济圈及华北地区的重要城市，紧紧抓住城市建设的重要战略机遇期，充分发挥其自然和区位优势，把城市建设作为繁荣城市经济，破解发展难题、活跃经济社会发展全局的方法，全力以赴加快推进城市现代化建设，全力打造繁华舒适、充满活力的现代化一流省会城市。当前石家庄已站在新的历史起点上，面临着前所未有的良好发展机遇。一、随着全球经济一体化和区域经济的发展，生产要素流动和产业转移加快，工业化、城市化进程加速，产业结构和消费结构全面升级，环渤海地区尤其是京津冀都市圈已经成为继“珠三角”、“长三角”之后加速崛起的新的增长极，加快发展的外部环境日趋优越。石家庄作为这一区域的重要城市，作为冀中南的中心城市，作为建设“沿海经济社会强省”的省会城市，面临着构筑更高城市发展平台、承接产业转移的良好时机。二、省委、省政府高度重视省会城市建设，对省会建设和发展提出了新的更高标准，要求省会城市建设“每年一大步、三年大变样”，真正发挥省会功能，早日建成繁华舒适、现代一流的省会城市，在河北省起到示范带头作用，并在资金、政策、项目等各方面给予了大力支持。特别是2008年12月26日，省委书记在视察省会城市建设时要求，石家庄要以十几年达到500万人口为目标，打造河北冀中南区域中心城市，成为京津冀都市圈的重要发展极”，为省会城市建设指明了方向，也说明省委、省政府对搞好省会建设，在全省率先崛起、发挥带头作用、看得很重，寄予厚望。三、虽然受国际金融危机的影响，国内经济增速明显放缓，但国家经济发展的基本面和长期向好的趋势没有改变。面对新的经济形势，国家采取了积极的财政政策和适度宽松的货币政策，集中出台了一系列扩大内需、促进经济增长的有力措施，安排了大量的基础设施项目建设。另一方面，当前钢材、水泥等建材价格回落，城市改造和房地产开发成本进一步降低。这些都为实施基础设施建设和环境改善为突破口的城市建设提供了转危为机的历史机遇。同时，大规模的城市建设也必将有力拉动石家庄的经济增长。四、经过改革开放30多年的建设与发展，石家庄城市建设日新月异，综合载体功能不断增强，蓄势起飞的战略思路更加清晰，体制环境更加完善，特别是随着京石、石太、石郑高速铁路和张石高速公路、石环公路、石家庄机场及内陆港扩建等重大交通设施的建设和投用，使石家庄的区位优势更加突出，发展空间更为广阔。五、随着生活水平的提高，市民对城市环境的要求越来越高，比以往任何时候都更渴望享受美好的大自然，更渴望拥有碧水蓝天绿地，更渴望通畅的交通、宁静的环境、和谐的社会氛围。建设现代化城市，创造优美环境，已是民心所向、众望所归，为实施基础设施建设和环境改善为突破口的城市建设提供了坚实的群众基础。石家庄市委、市政府在基于上述认识和认真分析当前形势、把握发展趋势以及当前面临任务的基础上，把石家庄摆在全国省会城市中去定位、去谋划，紧紧围绕建设繁华舒适、现代一流省会城市的目标，按照“政府主导、市场运作，统筹城乡、省市互动，拆建结合、以建为主，体现匠心、突出特色”的原则，着力落实主城改造与新区建设双轮驱动战略，从“环境提质、交通提速、居住提档、品位提升、管理提效”入手，着力实施大力度推进城市空间布局优化和功能完善，打造具有现代特色的城市亮点工程、特色区域、标志性建筑群，初步建成城市布局进一步优化、城市功能趋向合理、配套设施基本齐全、城市品味明显提升、山水特色初步凸现、生态环境持续好转的现代化生态型区域中心城市。二、项目的必要性与意义（一）加快城市建设，是建设繁华舒适、现代一流省会城市的需要。建设一流的省会城市，就是要提升实力、增强活力、体现魅力，实现交通环境、居住环境、生态环境和文化环境全面优化，这将涉及到城市建设的各个方面。当前，城市环境建设是一个地方经济发展、社会进步和管理水平最直观、最重要、最具体的体现，也是域外客商在确定投资方向时首先考虑的基本条件，已成为经济发展的第一立足点、第一增长点和第一竞争点。城市环境、城市形象、城市品位以及市民文明程度对投资者的信心具有重大影响，已经成为进入国际、国内市场的“通行证”。只有加快城市建设，创造良好的环境，才能吸引更多域外生产要素的集聚，经济发展才会更具活力,才能真正把石家庄的区位优势，变为吸引人才、资金和项目的竞争优势，加快现代化一流省会建设进程。（二）加快城市建设，是实现城市可持续发展的需要。推进城市建设可持续发展，投融资是关键，土地储备开发是基础。为此，必须按照“政府主导、市场化运作”的原则，广泛吸纳社会资金，做好土地储备，统一组织征地拆迁、土地平整、配套基础设施建设等；同时，大规模开展城市环境整治，大范围的实施环境建设，大力度整合城市投融资平台，全力提升城市品位和环境质量，实现城市土地进一步升值，为更好地实现城市经济可持续发展注入强大的活力。（三）加快城市建设，是满足人民群众日益增长的物质文化需要的客观要求。发展的根本目的，就是不断地满足人民群众日益增长的物质文化需要。城市的道路、公交、供水、住房等各项建设，涉及到千家万户，是满足人民群众生活工作的基本需求，直接关系到人民群众的生活质量和身心健康，特别是随着物质文化生活水平的日益提高，人们对城市环境质量的要求越来越高。因此，市委、市政府工作从群众的需要和利益出发，从老百姓最关心的问题抓起，进一步加大基础设施投入力度，大力改善城市生态环境，不断提升城市人文环境，力争使省会进一步净起来、绿起来、靓起来，为广大市民创造清新洁净、优美舒适的人居环境，让全市人民在优美环境中尽情享受幸福美好的生活。三、项目开发意向根据当前中央的战略部署、河北省建设省会城市的目标，石家庄市经济发展潜力巨大，改善民生愿望强烈，为抓住城市建设发展机遇，石家庄市政府邀请中冶集团公司在石家庄市进行大力度的投资开发建设。中冶集团为国资委直属大型国有企业，世界五百强企业。主营业务中建筑、设计及房地产开发等在全国城市开发建设处于领先地位。第二章 石家庄市城市发展概况一、石家庄市社会经济发展概况石家庄是河北省省会，是全国最年轻的省会城市之一，是国务院批准实行沿海开放政策和金融对外开放的城市。目前，石家庄辖6区、12县、5个县级市和1个国家级高新技术产业开发区，总面积1.58万平方公里、总人口955万，其中市区面积456平方公里、人口237.7万人，建成区面积187平方公里，到2020年规划建成区300平方公里。2008年，地区生产总值完成2770亿元、比上年增长11%，全部财政收入完成271亿元，增长18%，经济总量约占全省的五分之一左右,荣获国家园林城市和人居环境范例奖。石家庄作为华北地区快速崛起的特大城市和新兴的工业城市，有着优越的区位优势和良好的投资环境。一是交通通信便利。石家庄地处华北平原腹地，北靠京津，东临渤海，西依太行，素有“南北通衢、燕晋咽喉”之称，是全国铁路、公路、邮政、通讯的重要枢纽。京广、石太、石德铁路交汇于此，石家庄火车站是华北重要的客货中转站，全国三大编组之一，平均每3分钟就有一列火车从这里开出；京石、石安、石太、石黄、青银五条高速公路及107、207、307、308四条国道、10条省道在市域内纵横交错，四通八达；民航机场已开通40余条国内、国际航线，是河北省航空运输枢纽、首都机场备降机场和分流机场。随着京石、石太高速铁路、张石高速公路的建设和民航机场的扩建，石家庄至北京、太原、郑州等周边城市的1小时交通圈即将形成，东出西联、北上南下的枢纽作用和区位优势将更加突出，发展空间将更加广阔。二是基础设施完善。经过改革开放30年以来的建设，特别是近年来随着石环路建成通车和市内交通主干道的拓宽改造，石家庄基本形成了“三环、外网、四横六纵八放射”的城市道路交通体系；以改善交通、净化环境、美化市容、提升形象为主要内容的城市建设工程的实施，全长57公里的民心河和沿线20多个公园、游园的建成开放，以及正在加紧建设的滹沱河生态开发整治和西北水利防洪生态工程，使城市生态环境进一步改善；一大批造型新颖、风格迥异的大型精品建筑拔地而起，增添了城市的都市风彩和时代气息。石家庄市先后被授予中国人居环境奖（水环境治理优秀范例城市）、国家园林城市称号，城市载体功能明显增强，城市面貌发生了巨大变化。三是工业基础雄厚。石家庄是全国最大的医药工业基地、国家首批确认的生物产业基地和全国重要的纺织基地。全市共有工业企业1.2万家，总资产1572亿元，其中华药集团、石钢集团18家企业进入全国500强企业。四是科技实力突出。现有市以上科研机构84家，高等院校45所，中等专业学校156所，各类专业技术人员47.3万人，航空航天、半导体、卫星通信、测控技术、农业现代化技术等领域处于全国先进水平，是国家级科技创新示范城市。五是旅游资源独特。石家庄山水风光秀美，文化积淀深厚，是中国优秀旅游城市。市域既有名山胜水、古寺名桥，又有故城遗址、革命圣地。全市有国家重点文物保护单位18处，省级文物保护单位105处，呈现出“红、绿、古、新”四大特色。革命圣地西柏坡，是全国著名的爱国主义教育基地；世界上跨度最大、年代最久、保存最完整的石拱桥赵州桥，有“天下第一桥”之称；国家级历史文化名城正定，素有“九楼四塔八大寺”之称，其中隆兴寺距今有1400多年的历史；国家重点风景名胜区天桂山、苍岩山、嶂石岩，层峦叠嶂，古木参天，是巍巍太行壮丽风姿的集中展现；国家级森林公园五岳寨、全国农业旅游示范景点东方巨龟苑，以及群山环绕中的抱犊寨、驼梁、封龙山、蟠龙湖等一大批旅游景点，也各以其独特的魅力闻名国内外。六是商贸流通繁荣。石家庄是全国唯一被定位为“重要商埠”的省会城市，是中国北方重要的商品集散地和物流中心。石家庄南三条、新华集贸两大市场分别位列全国十大批发市场第二、三位。七是对外开放活跃。石家庄是国务院批准实行沿海开放政策和金融对外开放政策的城市之一。目前，已与149个国家和地区开展了经济、科技、文化等领域的合作与交流，利用外资的合作伙伴发展到52个国家和地区，世界500强企业中有15家在石家庄市投资置业，全市现有外商投资企业712家，经济发展的开放度和国际化水平不断提高。八是投资环境优良。石家庄经济繁荣、文化先进、民主和谐、崇诚明信、风清气正，亲商、安商、富商氛围浓厚，历来是各地客商投资的沃土、创业的家园。2007年，石家庄市进一步创新管理服务机制，新成立了“投资促进中心”、“市民服务中心”、“诚信管理中心”、“行政效能举报中心”等“四个中心”，着力构建更加有利于投资便利化、更加有利于提高公共服务、更加有利于社会诚信体系建设、更加有利于保护各方面合法权益的服务平台，为各地客商到石家庄投资置业创造更加良好的条件和环境。二、石家庄市城市发展规划按照建设一流省会城市的发展定位和体现“四性”的要求（科学性、前瞻性、可行性、政策性），石家庄市在聘请国内外一流规划设计机构对城市空间发展战略进行了系统研究和科学论证的基础上，修编了石家庄市城市总体规划（20062020年）。该规划分市域、都市区、中心城区三个层次。市域：指石家庄市行政区范围，面积15848平方公里。规划形成“一个都市区、二条城镇发展主轴和一条城镇发展次轴”的区域城镇空间布局结构，形成“1个都市区、1个次中心城市、12个县城（县级市）、28个中心镇、66个一般建制镇”的城镇职能体系。到2020年城镇化水平达到63，总人口由现状的927万增长到1060万人（其中城镇人口达到668万）。都市区：规划形成以中心城区为核心，以正定、鹿泉、栾城、藁城四县（市）为组团，以绿色隔离空间为保障的“一城、一环、四组团”的布局结构，总面积2657平方公里，2020年城镇人口达到430万。其中：一城：即中心城区，是全市的政治、信息、金融、文化科技、商贸服务中心。一环：指中心城区与组团之间的绿色隔离空间，是组团城市结构的重要保障。四组团：即正定组团，定位为历史文化名城，以发展教育、旅游为主；栾城组团，定位为医药制造业基地，以发展医药、食品工业为主；鹿泉组团，定位为石家庄市西花园，以发展商贸业和旅游业为主；藁城组团，定位为化工工业基地，以发展化工、食品工业为主。中心城区：按照城市基本职能主要向东、向南、高端职能主要向北、向西发展的思路，以顺畅城市交通为突破口，以城市绿化美化为重点，按照近期建设与长远发展相结合、扩大外延与充实内涵相结合、高标准高质量建设与高效能高水平管理相结合的原则，加快实施石家庄铁路工程，建设新火车站，实现“铁路入地、客货分流”；加紧重点污染企业搬迁，整合和优化配置土地资源；强力推进环境再造和路网建设，强化行政办公、商业商务、客运枢纽、文化、体育等功能。同时，加快新城区建设，拓展战略空间，城区东部在整合高新区东区、良村开发区的基础上，打造先进制造和高新技术产业基地，推动城市产业发展；城区西部以优化环境为重点，强化生态整治，打造休闲、度假低密度的生态型新区；改善滹沱河滨水环境，打造城市生态休闲带。到2020年中心城区人口达到500万人。城市建设用地规模控制在287平方公里，建设成为中国北方最具现代化魅力的省会城市。三、石家庄市重点开发区域介绍（一）滨河新区新梦想开始的地方滨河新区规划一期建设区为南水北调以东、京珠高速公路以西、太平河南岸1000米以北、滹沱河北岸2000米以南范围，约60平方公里，规划建设行政、会展、文化、教育、总部经济、休闲居住等项目，着力打造北部滨水而居的高档社区。其中核心区规划总用地762公顷，其中城市建设用地357公顷，占总用地的47%；绿地250公顷，占总用地的33%；生态水域155公顷，占总用地的20%。按照规划方案，计划到2010年完成道路网络框架、太平河、滹沱河和南水北调水系以及会展中心、市行政中心、总部经济、职业教育园区、文化设施、休闲居住设施，完成水源地北移和4.6平方公里经营性用地收储。目前滹沱河（南水北调京深高速公路段）蓄水绿化工程600平方米的河道疏浚已经完成。中华大街北延至机场快速路、体育大街北延跨滹沱河至正定、友谊大街拓宽改造和学府路拓宽改造工程正在抓紧建设，2009年竣工通车。太平河二期工程赵陵铺至田庄桥段，长3.2公里河道竣工通水。日处理能力4万吨的滹沱河污水处理厂今年上半年完成设备安装，7月份试运行。（二）东部新城城市副中心东部新区西起京珠高速公路，向东至良村经济技术开发区东部边缘，北起307国道，南到规划的城市南三环路，总用地面积约80平方公里。东部新城区按照石家庄城市副中心、新经济发展中心、和现代物流、医药研发等重点产业集聚中心的功能定位，有机整合高新技术开发区、良村经济技术开发区和循环经济化工示范基地等京珠高速公路以东区域，重点发展高新技术产业和现代服务业，着力打造国际信息港、国际物流园区、民营企业园区等配套设施完善的新经济发展区，以提升强化商业、商务、信息等服务功能。同时，通过完善星辰广场项目群，加速旧村改造，配套建设体育、文化等公益设施，逐步把该区域建成功能完善、设施齐全、环境友好、展现省会形象的现代化新城区。本次项目范围中，东部新城拟首先启动2个地块、约7000亩土地的开发建设。（三）南部城区新型城南CBD南部城区土地开发主要以北方药博园、祥云国际等项目为主。祥云国际为石家庄市重点商业商贸项目，规划总用地120公顷（1800亩），其中一期用地59.41公顷。该区域地理位置优越，交通极其便利，南二环路南、汇新路北紧邻建设地块，北部为占地约四百亩的城市公共绿地，清水街东、京广铁路西为城市生态绿轴，项目地块西部为城市民心河。项目规划为石家庄市高档商务商贸住宅区，以商业办公为主，其中商业商务办公等公共设施用地比例不低于40的原则，拟建89万平方米面积住宅、48万平方米面积商业商务办公区。石家庄北方药博园是省、市“十一五”规划的重点项目，被确定为石家庄国家生物产业基地特色园区。项目位于南二环路以南、建华西路以北、107国道以东、仓兴街以西，规划占地面积2.54平方公里（3810亩）。根据规划北方药博园将建设成为集医药博览、物流集散、市场交易、科技研发、商务信息、国际知名医药企业总部及相关配套服务设施为一体的医药博览中心。（四）西部山前区 省会美丽西花园西部山前区中山西路延长线，位于城市西部，鹿泉市辖区之内，规划控制范围62.3平方公里，核心区总面积24.5平方公里。该区域按照休闲娱乐、旅游度假、会议博览和高档社区的定位，实施适度开发建设，逐步形成青山环绕，山水相依，错落有致的生态型新区。规划依托现状干道进行组团式布局，整体布局东密西疏。高强度的建设集中在获铜公路和两条城市主干道延长线两侧，自东向西逐渐从中高密度向低密度过渡。居住用地控制在片区东部，休闲娱乐散布在西山脚下，体育文化偏东布置靠近城市，生态农田穿插建设用地之间，形成绿野环绕的田园布局。从龙泉寺通向城市主城区方向，地势由高到低，空间通道“龙轴”自然而成。“龙轴”贯穿区域内的龙泉寺、滨水生态公园、城市公园等多个节点，有效的将西山与城市空间联系起来。该区域是缔造石家庄山水城市特色的主要地区，与石家庄市区、鹿泉市及周边县市和旅游景点紧密衔接，又与跨青银高速的东西两片及龙泉寺风景区联通，具有良好的开发前景。根据计划，到2010年，将完成8平方公里山体绿化、10个村庄土地整合、青银高速公路以西约6平方公里休闲度假区土地一级开发、4平方公里的体育休闲公园、7处沿槐安路和山前大道的旅游度假村及动漫产业园、高档住宅区建设。目前除南北向的获铜公路和青银高速外，槐安路西延和山前大道已经竣工通车，中山路西延线即将建成通车，南二环西延线已修至青银高速，不断完善的路网交通和基础设施建设将有力支持西部山前区高品质住宅版块的形成。第三章 石家庄市土地开发概况一、石家庄市近期土地开发利用规划根据石家庄城市总体规划，立足于石家庄市土地资源，在遵循“坚持规划先行原则，坚持规模适度原则，坚持优化结构、和谐发展原则”的前提下，石家庄市近期土地利用拟从四个方面着手：一是市区污染企业搬迁。按照“市县结合、以县为主、分期启动、三年到位”的要求，对常山纺织股份公司、石药集团等49家重点监控企业分门别类地搬迁到正定纺织服装基地、良村生物制药基地、循环经济化工示范基地、装备制造基地、信息产业基地和“高（邑）元（氏）赞（皇）”工业园区，以搬迁促改造、以转型促升级。对腾出的9000余亩存量土地规划建设文化、体育等公共设施和商贸服务设施。二是城中村改造与成片土地开发。进一步强化政府主导作用，全面推进四横六纵二环周边52个城中村改造及29个危旧小区改造，腾出2.47万亩土地，今明两年分别开工400万平方米，确保实施拆迁的城中村居民每户今年年底前住上1套安置房。三是实施城市“中疏”战略。在滹太新区（红旗村东南）、东部新城（槐安路东延线两侧、小岗上村东、北豆村东区域）等二环路附近区域统一征地10000亩，用于建设布局合理、功能完善、环境舒适的大型新社区。四是结合旧城改造和道路建设对沿线或周边区域土地进行整合开发。二、石家庄市土地交易历史情况2006年以来，石家庄市通过招拍挂方式共出让土地51宗、出让总面积223.5万平方米、出让金额65.2亿元。其中，2006年，出让土地12宗、出让总面积51.6万平方米、出让金额19.2亿元；2007年，出让土地16宗、出让总面积89.6万平方米、出让金额27.8亿元；2008年，出让土地23宗、出让总面积82.3万平方米、出让金额18.2亿元。三、石家庄市房地产市场概况（一）基本情况近年来，石家庄市住房供应结构比较合理，住房供需基本平衡，住房价格比较稳定，住房消费日趋理性，市场运行比较平稳。石家庄市市区（不含矿区）现有住房登记面积6080.43万平方米，69.03万套，成套率为93.24%。加上未进行产权登记的住房，城市人均住房建筑面积为27.8平方米，比2007年增长0.5平方米。与河北省其他城市人均住房面积相比（廊坊市34.37平方米、保定市32平方米、沧州市30平方米、承德市27.5平方米、邯郸市25平方米、衡水市23.89平方米、张家口市22.6平方米、唐山市22.44平方米、邢台市15平方米），石家庄人均住房面积在全省城市中处于中游水平。（二）需求情况通过对近年来住房市场需求情况分析，住房需求主要有五方面构成：一是步入婚龄阶段的青年产生的住房需求。据市统计局、民政局提供的适龄青年结婚比例计算，截至2008年6月石家庄市共有23-30岁适龄青年14.98万对（仅限于常住人口），其中约有12.80万对组成新婚家庭，按照往年数据推算，新婚购房家庭约占新婚家庭总数的75%。二是大中专院校毕业生产生的住房需求。据省市人才中心提供的数据，2005-2007年石家庄市共接收原籍非本市的大中专院校毕业生42348人，年均接收14116人，按男女比例11计算，将会组建7058个家庭。按照往年数据推算，约有1/4家庭会在三到五年内定居在本市产生购房需求。 三是复转军人产生的住房需求。据市军转办统计，2006-2007年石家庄平均每年接收本人及家属原籍均非本市的部队复转军人1000人，需在本市定居置业。 四是暂住人口产生的住房需求。据公安部门统计，截至2008年6月底，石家庄市暂住人口共38.3万人，其中居住三年以上的约占1/4，共计9.6万人。按每户2人计算，共计4.8万户，约有1/8的家庭会在未来三到五年内购房定居在本市。上述四类都属于刚性需求。五是改善性住房需求。据市房管局产权中心统计，石家庄市现有80年代以前（含80年）建造的房屋574万平方米、6.41万套。另外在1981年-2008年6月底登记购买的房屋中，不足60平方米的有12.34万套、604万平方米。在这些住户中预计在未来五年内约有1/3的家庭需购置新房。（三）供需情况2008年批准预售商品住房面积186.18万，同比下降24.51%。2009年1-2月，市场供应量上升幅度较大，批准预售商品住房面积28.81万，同比增长152.28%，市场供应量开始上升。目前市场上累计可售住宅面积约有150万。2008年商品住房实际登记销售面积170.57万，同比下降40.41。2009年1-2月商品住房同比下降15%，与去年比成交量降幅明显趋缓，成交量比较平稳，并呈显出上升趋势，市场成交量出现恢复性增长，开始出现回暖迹象。四、石家庄房地产市场前景分析石家庄市作为拥有6800万人的河北省省会，在1992年的改革开放高潮之后并未得到与其政治地位相匹配的社会经济发展，这也使得石家庄的房地产市场蕴育着极大的增长潜力。首先，从整体经济形势情况来看，在与周边及沿海部分省份比较中，河北省城镇固定资产投资落后于山东、江苏、广东、浙江、河南、辽宁，而高于福建、山西。但从增速上来看，河北省增速排名位于第四位，仅落后于福建、河南和辽宁，而高于山西、山东、江苏、广东、浙江，反映出河北省固定资产投资的增长具有很好的潜力，经济发展后劲较强。其次，环渤海区域的经济整体发展，必然带动作为交通枢纽城市的石家庄市的快速发展。2007年底，此区域已有大连进入GDP3000亿俱乐部，根据统计，此区域的沈阳、唐山、烟台在2008年进入3000亿俱乐部已无悬念，石家庄市也已达到2380亿。随着石家庄城市化进程的加快，铁路、高速公路等交通基础设施的完善，石家庄的区位优势将进一步显现，具有更加广阔的发展空间。第三，石家庄市中心城区规模偏小，石家庄市区面积不及市域的3，但是却集中了全市426的GDP和203的人口，全市的经济资源高度集中在市区范围内，正处于由大城市向大都市转化的临界点。大量人口产生的聚集效应，必将引发巨大的房地产购买需求。第四，石家庄市的经济实力位于河北省的前茅。经济发展水平前三位为：唐山、秦皇岛、石家庄；城镇聚集水平前三位为：唐山、石家庄、秦皇岛；城市建设水平前三位为：石家庄、秦皇岛、邢台；城市生态环境水平前三位为：廊坊、秦皇岛、承德；城镇居民生活水平前三位为：唐山、廊坊、石家庄；社会发展水平前三位为：石家庄、廊坊、秦皇岛。而与此相比，石家庄的人均住房面积仅位于河北省的中游水平，住房市场仍有相当的发展空间。第五，石家庄市房地产市场的发展也是近三年刚开始起步，相对北京、上海、深圳等一线城市以及南京、杭州等二线城市而言，起点依然较低。这意味着在此前一轮的房地产快速增长周期中，石家庄市的增长潜力尚未完全发挥，特别是价格水平尚不高的石家庄房地产市场泡沫程度较低，市场总体情况较为健康，具备在今后稳定、快速发展的基础。第六， 2008年由于受到国际、国内经济形势的影响，国内房地产市场出现了不景气的情况，土地市场也陷入低谷。但是12月结束的中央经济工作会议上，中央政府再次强调了房地产的支柱行业地位，并提出发挥房地产在扩大内需中的积极作用。加上财政、金融政策的放宽，以及近期出台的减免交易税费，放宽第二套房贷标准等配套措施，市场对国内房地产市场的预期开始好转。中国银行国际金融研究所的研究报告认为，长期来看，随着城市化率不断提高，我国房地产市场还有巨大发展潜力。预计到2010年，房地产市场将会回暖。基于以上分析可以判断，石家庄的房地产市场总体是健康向上的，发展空间与前景广阔，在今后若干年内将出现较大的增长。第四章 结论一、项目社会评价石家庄市是随着近代铁路的开通而崛起的新兴城市，也是一个极具发展潜力的城市。本次所涉及的土地开发项目包括旧城改造与新区建设，开发这些土地，包括新建与之相配套的基础设施，对于石家庄未来的城市建设和社会经济发展具有十分重大而深远的影响。（一）有利于提高城镇化水平石家庄市新一轮城市总体规划表明，计划到2020年市域总人口由现状的927万增长到1060万人，城镇化水平由42.6%增长到63%。按照国务院发展研究中心研究，“每增加1个城市人口，城市基础设施新增投资最保守估计需要9万元”，本项目所投入的504亿元资金虽然直接投资为土地收储，但一方面收储的过程中必然形成部分基础设施，另一方面，石家庄市也可通过土地的收储与出让，获得充足的资金，投入其余市政基础设施建设、环境改造。也就是说，通过此次土地开发投入，可以使石家庄的城市人口新增50万左右，对于石家庄整体城镇化水平的提高将起到巨大的作用。（二）有利于促进房地产业的发展和GDP的提高根据规划，本项目开发的土地未来的用途多为住宅与商业，也就是说，二级市场土地拍卖后基本是用于房地产开发。开发如此大量的土地项目必然直接、间接地增加了就业机会，包括土地平整期间建设及管理人员的就业，土地上市后房地产业的建设、管理、销售等就业，并且在未来将带动与房地产相关的如建材、设备、园林和商业服务等相关行业的发展，创造了相应的就业机会。陈旧的房屋、田地被改建成造型新颖的住房、商业等服务设施，优美的环境必然带来的大量人流物流，使石家庄充满商机与活力，为城市的持续发展和GDP的平稳增长做出明显的贡献。从统计数据也能很清晰的看出这一点，大量的房地产投资对全市GDP的拉动效果也将十分明显。世界银行1993年对众多国家的跨国别研究表明，当人均收入超过一定水平，进入中等收入水平(1000-5000美元)，普通大众对住房的改善需求快速增加，住房产业的重要性大大增长，住房投资与GDP之比会达到8%左右。根据石家庄市2007年国民经济和社会发展统计公报，市区城市居民人均可支配收入13205元，正处于中等收入水平，大量的土地开发，在未来的数年间将对石家庄及其周边县市的GDP增长产生相当可观的正面影响。（三）有利于改善城市居民的生活环境如今，石家庄裹挟城区的城中村，造成高楼与低矮的平房共生，宽阔的马路与狭窄的小巷共处，加之市区内工业企业集中，使其与建设现代化的大都市标准极不协调。城中村改造的过程中将有大量的拆迁居民需要安置，这为这些生活在城市中的“农村人”提供了一个改善住宅与生活条件的机会。本次计划开发的土地基本为农村集体土地，老旧小区、危旧住宅区基本拆除改造完毕后，原有的居民将有机会搬入政府安居工程所提供的住宅或商品房内，居住条件改善的同时，改造过后的地段形成的良好的基础设施和景观，对促进工业生产发展、提高人民生活水平、改善生态环境均产生积极的影响。（四）有利于探索城市土地开发和城市建设良性循环的操作机制现行的一般土地开发模式主要有三种模式：一是由政府主导，即政府完成前期土地开发，然后采取市场化的招标拍卖方式。这种方式由于前期拆迁安置成本高，政府难以做到资金的平衡，政府财政资金有限，目前本项目所需要整理的大规模土地的开发无法开展。二是集体土地上的村民在政府指导与支持下，自筹资金，自行完成土地性质转变与房屋改造。这种模式需要政府支持力度比较大，目前村集体及村民筹资能力也达不到这样的要求。三是开发商主导的开发模式，开发商资金雄厚，开发经验丰富，既可以缓解政府资金的局限性，使财政资金可以投入到更多的基础设施及公益事业上，又可以避免行政力量的介入，减少社会问题。这种模式也是目前石家庄较为适合的土地开发模式。因此，本项目所采取的市场化土地一级市场开发方式，如果顺利完成，将对石家庄乃至河北全省未来的“三年大变样”以及城市建设可持续发展提供一个可供借鉴和可以复制的模板，以更短的时间、更少的投入、更高效的手段促进城市社会经济的快速健康发展。目 录第一章 项目背景1一、项目由来1二、项目的必要性与意义4三、项目开发意向5第二章 石家庄市城市发展概况6一、石家庄市社会经济发展概况6二、石家庄市城市发展规划9三、石家庄市重点开发区域介绍11第三章 石家庄市土地开发概况18一、石家庄市近期土地开发利用规划18二、石家庄市土地交易历史情况19三、石家庄市房地产市场概况19四、石家庄房地产市场前景分析21第四章 结论25一、项目社会评价2528