淮安市清浦区土地整理项目可行性研究报告.doc

淮安市清浦区土地整理项目可行性研究报告 THECC-2012-K033
第一章 总论
§1.1项目基本情况
项目名称：淮安市清浦区土地整理项目；
项目建设单位：淮安市清浦新区投资建设有限公司；
项目建设地点：淮安市清浦区；
项目总投资：项目总投资32501.73万元，其中建设投资为31861.73万元，建设期利息为640万元，不计流动资金；
项目资金筹措:项目总投资32501.73万元，项目单位投入资本金为12501.73万元，银行贷款20000万元；
项目建设期：建设期为12个月（含前期），自2012年9月至2013年8月。
§1.1.1项目建设位置
本项目位于淮安市清浦区，项目区共涉及“江苏省人民政府关于淮安市清浦区3个批次建设用地的批复”中的城南乡、和平、黄码、盐河、武墩5个乡缜共9个村（委）片区地块，具体地块位置分析如下：
1、江苏省人民政府《关于批准淮安市清浦区城乡建设用地增减挂钩建新区2011年第8批次（08挂）建设用地的通知》（苏政地[2011]4105号）地块，地块位于城南乡柴米村、关城村、黄码乡吴圩村；
2、江苏省人民政府《关于批准淮安市清浦区城乡建设用地增减挂钩建新区2011年第9批次（11挂）建设用地的通知》（苏政地[2011]4106号）地块，地块位于城南乡柴米村、关城村、黄码乡吴圩村，武墩镇王庄村，盐河镇王元村；
3、江苏省人民政府《关于淮安市2011年度第30批次城市建设用地的批复》（苏政地[2011]807号）地块，地块位于城南乡集体、关城村，和平镇崔葛村、秦墩村，黄码乡吴圩村，柳树湾街道办事处西安路村。
§1.1.2项目建设规模与内容
1、建设规模
本项目土地整理面积为969.24亩。项目主要进行房屋拆除、土地整理及施工临时道路、场地给排水、场地供电、电信、网络通讯和绿化工程基础设施建设。
项目建设规划主要技术经济指标见下表1.1-1。
表1.1-1：项目建设规划主要指标一览表
序号
名 称
地块面积
比重%
备 注
（㎡)
（亩)
1
2011年8批次土地面积
129678.00
194.52
20.07%
拆迁、平整、路网及绿化
2
2011年9批次土地面积
213255.00
319.88
33.00%
拆迁、平整、路网及绿化
3
2011年30批次土地面积
303227.00
454.84
46.93%
拆迁、平整、路网及绿化
4
合计
646160.00
969.24
100.00%

2、建设内容
项目建设内容包括：房屋拆除、土地平整工程、施工临时道路、场地给排水、场地供电、电信、网络通讯和绿化工程。
1、项目场地平整工程共计969.24亩，包括房屋拆除、场地平整、填平坑塘、水沟等。
2、施工临时道路按与规划道路工程相同路基要求施工，减少施工浪费，包括路基土石方、砂石路面、路肩和过路涵洞等。
3、场地给排水工程为确保主体工程施工而新建的给排水设施，基本按规划的给排水线路布置施工，包括给水工程、雨水工程、污水工程等。
4、场地供电工程，包括外接35KV输电线路、低压线路和供配电设备购置安装。
5、电信、网络通讯工程包括电信线路和控制柜等。
6、道路两侧绿化等其它工程。
§1.2项目单位概况
§1.2.1项目建设单位基本情况
承办单位：淮安市清浦新区投资建设有限公司;
项目负责人：张茹女士，联系电话：[phone]；
该项目由淮安市清浦新区投资建设有限公司负责建设、运营和管理。淮安市清浦区新区投资建设有限公司成立于2009年3月，注册地址为淮海南路268号，法定代表人秦其龙。公司是淮安市人民政府授权投资的国有独资公司，注册资本20000万元人民币，公司主要职能是作为清浦新区建设和融资平台及资本运营载体，实现城市资产滚动发展和良性循环，确保公共资产的保值增值，促进城市资源优化配置。由淮安市人民政府授权淮安市人民政府国有资产监督管理委员会，按照〈〈公司法〉〉和其他有关法律的规定投资组建。公司的性质为国有独资有限责任公司。
公司现办公场所设在清浦区政府办公大楼，公司内设五部，总人数13人。有职称的专业人员10人，其中建筑结构方面的人才有高级职称的有2人，中级职称的有4人，初级职称的有4人。
公司核准经营范围：经营管理政府授权的国有资产；组织实施政府性投资项目建设；城市公共基础设施建设；房屋拆迁；土地储备和一级开发；标准化厂房建设；园林绿化；城市无形资产（冠名权、收费权、设施经营权、广告发布权）有偿转让。
§1.2.2项目可研报告编制单位基本情况
本项目可研报告由连云港天衡工程咨询有限公司编制，淮海工学院土木工程学院、商学院有关专家、学者和淮安市清浦新区投资建设有限公司等单位参加编制。
连云港天衡工程咨询有限公司成立于2005年6月，注册资本200万元，工程咨询资质等级为建筑、市政乙级，具有建筑、市政公用工程（市政交通）和农业等咨询专业的编制项目建议书、可研报告、项目申请报告和资金申请报告等服务范围。拥有专业咨询技术人员30余人，其中，国家注册咨询（投资）工程师7人，国家注册监理工程师4人，国家注册造价师5人，国家一级注册建造师5人，高级工程师10人。
公司是国家首批新批准的咨询企业，2005年至今，先后完成了 300多个项目的项目建议书、可行性研究报告、初步设计与概算书的编制工作。其中，“灌南县农机大市场项目”和“五图河农场优质稻米加工与生产基地建设项目”咨询报告荣获江苏省2009年度优质咨询成果二等奖。为连云港市城市建设和社会经济发展提供了较好的技术咨询服务。
§1.3可行性研究工作概况
§1.3.1报告编制过程
受淮安市清浦新区投资建设有限公司的委托，连云港天衡工程咨询有限公司承担了淮安市清浦区土地整理项目可研报告编制工作，并就该项工作组织相关人员成立了项目组。按照可研报告编制的程序和方法，项目组首先与淮安市清浦新区投资建设有限公司的相关负责人员进行了充分交流，了解建设单位要求；对建设用地现状以及与项目建设相关的周边市政设施进行了调查与了解，收集了相关现状与规划资料；与业主讨论确定了项目的总体思路、工程规模、建设计划；在总体方案基础上，进一步分析研究了项目建设的必要性和迫切性、建设方案、财务效益等相关问题，在此基础上，按照国家有关项目可研报告的编制规范和相关要求，编制了本项目可研报告。
§1.3.2可行性研究编制依据
1）淮安市国民经济和社会发展“十二五计划”和远景目标纲要；
2）《淮安市城市总体规划（2008-2030）》；
3)《淮安市清浦南城北单元(QP05)控制性详细规划（2010-2030）》；
4）江苏省人民政府《关于批准淮安市清浦区城乡建设用地增减挂钩建新区2011年第8批次（08挂）建设用地的通知》，苏政地[2011]4105号；
5) 江苏省人民政府《关于批准淮安市清浦区城乡建设用地增减挂钩建新区2011年第9批次（11挂）建设用地的通知》，苏政地[2011]4106号；
6）江苏省人民政府《关于淮安市2011年度第30批次城市建设用地的批复》，苏政地[2011]807号；
7）《市政府关于印发淮安市征地补偿和被征地农民基本生活保障实施细则》（淮政发[2006]57号）；
8）《淮安市市区集体土地房屋拆迁管理暂行办法》（淮政发[2007]33号）；
9）《淮安市市区集体土地房屋拆迁补偿估价技术细则》（淮政拆发[2007]1号）；
10）《淮安市市区集体土地房屋拆迁补偿补助标准的通知》（淮价服[2007]16号）。
11）《企业投资项目核准暂行办法》（2004年9月15日），国家发展和改革委员会；
12）国家发展和改革委员会、建设部颁发的《建设项目经济评审方法与参数》（第三版）及建设部有关设计规范、标准；
13）淮安市清浦新区投资建设有限公司关于编制本项目可研报告的委托书；
14）根据项目需要进行调查和收集的设计基础资料，以及项目建设单位提供的有关技术、经济资料。
§1.3.3可行性研究报告编制原则
1、编制的全过程贯彻规范、完善和经济的原则；编制的成果符合国家、省、部委和淮安市颁布的相关法规、标准、规范和规划；
2、坚持技术可靠、经济合理、运行稳定、节能降耗、便于管理、降低成本的原则；
3、从清浦新城地区社会经济发展的实际情况出发，在《淮安市城市总体规划》和《淮安城南片区控制性详细规划》的指导下采取全面规划、统一实施的原则，使工程建设与发展相协调，既保护环境又最大程度的发挥工程效益。
4、合理性原则，对建设项目的有关经济、技术指标，进行适合本建设项目建设条件的合理性和科学性分析；
5、环境保护原则，以科学发展观为指导，满足项目投资政策、环境、建设的要求，项目建设与生态平衡、建筑与绿化按规范实施，与区域建设规划整体要求协调统一；
6、以人为本，注重整体设计和适度超前的原则，以现有设施及资源为基础，避免盲目投资和重复建设。
§1.3.4主要研究内容及方法
本着“经济合理，技术可行”的原则，以当前需求及发展预测、资金筹措能力等为基础，对项目建设的必要性以及项目方案技术、经济等方面进行分析，确定合理的建设规模和投资规模。
1、项目建设背景和必要性
根据项目所在地的政治经济状况及发展规划，项目建成后的成效，对当地统筹城乡和新农村建设的作用，对改善农民生活的作用及对当地经济发展的作用等方面，阐述本项目建设的背景及必要性。
2、建设条件
论述项目所在地的社会经济与自然条件，阐明项目区域的工程地质状况、基础设施条件等。
3、工程建设方案
根据项目区工程范围和土地使用面积确定基础设施配套工程方案、建设规模；根据项目区现状确定本项目的场地整理处理方案；根据项目区基础设施永久功能要求，确定道路、给水、雨污水排放、供电及电信工程方案；估算有关工程量。
4、投资估算
根据工程量及工程投资估算指标，按国家规定的统一口径，对拟建工程内容进行投资估算，编制项目总投资估算表，按工程费用、工程建设其他费用、预备费、建设期利息等列出投资总额的构成情况，并提出各单项工程投资。根据建设进度及项目单位资本金等情况，提出项目资金筹措方案，编制资金使用计划。
5、财务评价
根据拟定经营模式，对项目进行财务评价，测算收入和总成本费用，计算项目损益情况，结合融资方案进行偿债能力分析，并开展不确定性分析。
§1.4 可行性研究结论
§1.4.1项目建设必要性
该项目的建设符合《清浦新城发展规划》，是促进清浦新城地区经济持续、稳定发展的需求。通过老村庄整建制拆迁、土地整理，同时推动新城区城市基础配套设施建设，使得清浦新城的城市功能不断提升。通过拆迁土地整理，推进了农民进城居住，加快了城市化进程，促进了城乡统筹发展及新农村建设，改善了清浦新城的投资环境和生态环境，推动了该地区的工业化和城市化，从而提高了市民的生活质量，并推进了新城地区的经济发展。
§1.4.2项目建设条件
该项目区施工条件较好，外部交通道路、给排水、供电、通信均能满足项目建设与运行的需求。
§1.4.3总投资及资金筹措
本工程投资估算为32501.73万元。其中建设投资为31861.73万元，建设期利息为640万元，不计流动资金。
项目前期投资由项目建设单位自筹，项目建设单位自有资金12501.73万元作为项目资本金。项目建设投资其余部分20000万元，由企业通过银行贷款融资方式解决。
§1.4.4项目财务评价
工程建成后，在计算期内，本项目收入为通过整理后的部分土地出让为75256万元。项目投资内部收益率FIRR=49.27%；投资静态回收期（Pt）=2.12年，投资动态回收期（Pt）=2.20年；净现值(FNPV)=20694.33万元。
§1.4.5工期安排
根据本项目的建设规模与设计方案，结合资金筹集、施工条件等因素，拟定项目建设期为12个月（含前期），自2012年9月至2013年8月。
§1.4.6环境影响评价
本项目在建设期间有施工噪音、粉尘和建筑垃圾，施工期间采取防护措施，不会产生较大环境损害。在土地整理过程中不产生工业废水、废气等污染。项目建设对环境的负面影响较小，对地方经济发展、人民生活水平、生态环境质量的提高具有正面效应，可实现经济效益、社会效益和环境效益的统一。从环境影响分析，本项目建设具有较好环境可行性。
§1.4.7综合评价结论
本项目作经济指标和财务指标均较好，且抗风险能力较强，说明项目在经济上是合理的，在财务上是可行的。该项目是一个经济效益明显，社会效益、生态效益显著的好项目，建议尽早实施。
§1.4.8主要技术经济评价指标
项目主要技术经济指标见下表1.4-1。
表1.4-1 项目主要技术经济评价指标汇总表
序号
指标名称
单位
指标值
备注
1
技术指标

1.1
主要工程

1.1.1
土地整理
亩
969.24

1.1.1.1
2011年8批次土地面积
亩
194.52
拆迁、平整、路网及绿化
1.1.1.2
2011年9批次土地面积
亩
319.88
拆迁、平整、路网及绿化
1.1.1.3
2011年30批次土地面积
亩
454.84
拆迁、平整、路网及绿化
1.1.2
拆迁建筑物总面积
万㎡
17.95

1.2
建设期
月
12

2
经济指标

2.1
项目总投资
万元
32501.73

2.2
项目资本金
万元
12501.73

2.3
债务融资
万元
20000.00
贷款期3年
3
财务及评价指标

3.1
项目土地出让收入
万元
75256.00

3.2
财务净现值
万元
20694.33
计算期3年
3.3
内部收益率

49.27%
基准收益率ic=6%
3.4
静态投资回收期
年
2.12

3.5
动态投资回收期
年
2.20

第二章 项目建设的背景和必要性
§2.1 项目建设背景
§2.1.1发展规划背景分析
1、与《江苏省国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》相符性分析
《江苏省国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》的发展目标提出城市化和城市现代化水平进一步提高，社会主义新农村建设取得明显成效，城乡发展一体化取得实质性进展；城市化水平达到63%。沿海开发取得重大突破，苏北地区人均主要经济指标超过全国平均水平，三大区域发展优势更加鲜明，形成区域协调发展新格局。
把推进城乡发展一体化作为转变经济发展方式的重要内容，坚持城市化与新农村建设相结合，加快建立以工促农、以城带乡的长效机制，有效破除城乡二元结构，加快形成城乡经济社会发展一体化新格局。
推进城乡规划、产业布局、基础设施、公共服务、劳动就业“五个一体化”，促进公共资源在城乡之间均衡配置、生产要素在城乡之间自由流动。以县域为主体，统筹城乡规划编制，实现城乡建设、土地利用、产业发展、生态建设等规划有机融合和衔接，推动集约宜居型城镇和村庄的规划建设。
本项目的建设，符合《江苏省国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》提出的“推进城乡发展一体化，加快社会主义新农村建设”的规划目标。
2、与《淮安市国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》相符性分析
“十二五”时期，淮安经济社会发展的总体目标是：经济持续快速协调健康发展，主要经济指标增幅保持全省前列，转变经济发展方式取得实质性进展，自主创新能力显著增强，经济总量和综合竞争力再上新台阶；人民群众生活质量和水平普遍提升，城乡居民收入较快增长，社会保障体系基本健全，基本公共服务均等化取得新进展；资源利用效率明显提高，生态环境不断改善；社会主义市场体系比较完善，开放型经济快速发展，精神文明和民主法制建设全面加强。
坚持经典规划、精致建设、精细管理，加快推进城市规模扩张、内涵提升、功能完善、特色彰显，努力把淮安打造成更加富有活力、更加适宜居住、更加和谐美好的长三角北部特色城市。
加快完善城市形态和功能布局。按照“东扩南连、三城融合，五区联动”的发展思路，遵循“组团相间、生态连接”的建设要求，“十二五”期间，以功能建设为重点，抓住省运会举办的契机，全力推进清浦新城、水渡口中央商务区、淮海中心商业区、清河新区和清浦新城等功能区建设，努力促进清河、清浦、淮阴、楚州、淮安经济技术开发区以及淮安工业园区的对接融合，形成“三淮”空间实质性一体化，提升中心城市经济文化辐射和带动能力。到2015年，中心城市建成区面积180平方公里，人口达到150万。
坚持大家规划、名家设计、富家开发，统筹推进重点城建项目建设，形成更多代表淮安城市品味、彰显淮安城市特色的精品工程。加快老城区更新改造，改善旧居住区基础设施和住区环境，推动旧工业区退二进三，统筹考虑城区保护，将老城区改造成为生态环境良好、交通顺畅的现代化城区。加大城建招商力度，加快市场运作步伐，将城市土地、基础设施推向市场，公用事业引入竞争机制，吸引更多资本参与城市建设，最大限度提升城市资源利用效率和效益。
坚持城乡统筹战略，把城乡发展一体化作为转变经济发展方式的重要内容，着力推进县域经济特色化，积极破除城乡二元结构，形成城乡经济社会共同发展新局面。
以破除城乡二元结构为突破口，全面推进城乡规划、产业布局、基础设施、公共服务、劳动就业“五个一体化”，促进公共资源在城乡之间均衡配置，逐步建立城乡平等的要素交换关系，初步建成覆盖城乡居民的“15分钟生活圈”。以县域为主体，统筹城乡规划编制，建立以工促农、以城带乡的长效机制，实现城乡建设、土地利用、产业发展、生态建设等规划有机整合和衔接。有序推进镇村布局规划实施，开展土地整治，继续推动工业向园区集中、人口向城镇集中、居住向社区集中、土地向适度规模经营集中。建立城乡均等的就业服务制度，完善以就业准入、登记管理、就业服务、技能培训和政策扶持为主要内容的城乡劳动者平等就业制度，健全覆盖城乡的公共就业服务体系，实现城乡劳动者同等就业。推进城乡社会保障制度接轨，实现新型农村合作医疗与城镇居民医疗保险对接，将农民工和失地农民纳入城镇社会保障体系，推行城乡一体化的社会救助和最低生活保障制度，将农村五保供养纳入城乡低保制度。进一步加大农村基础设施建设投入，提高农村公共服务水平，努力实现城乡公共服务一体化。
本项目的建设，符合《淮安市国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》提出的“加快推进城市规模扩张，全力推进新城建设，坚持城乡统筹战略，加快老城区更新改造，改善旧居住区基础设施和住区环境”的规划目标。
3、与《淮安市城市总体规划》相符性分析
城市总体发展目标：大力提高淮安工业化、城市化和经济国际化水平，进一步增强区域综合竞争力，健全社会保障体系，将淮安建设成为长江三角洲北部地区重要的中心城市和具有绿水生态特色的宜居城市。
规划范围：淮安市辖清河、清浦、淮阴、楚州 4 区和涟水、洪泽、盱眙、 金湖4县，面积为10072 平方公里。
人口规模及城市化水平：近期到 2015年市域总人口为565万人，城市化水平为53％；中期到2020年市域总人口为580万人，城市化水平为 60％；远期到 2030年市域总人口为600万人，城市化水平为70％。
市域空间结构：形成“一主、四副、多点、网络化”的城镇体系空间结 构。一主，即淮安中心城市；四副，即涟水县城、洪泽县城、盱眙县城和金湖县 城四个市域次中心城市；多点，即其他城镇；网络化，即以高速公路、一级公路 和铁路等交通设施为骨架，以市县域中心城市和重点镇为节点，构建开放的网络化空间格局。
旧区更新目标：正确处理新区与旧区、生产与生活、局部与整体、近期与远期、需要与可能的关系。科学、合理地安排城市各项建设，严格控制人口密度和建筑密度，逐步将旧区内过分拥挤的人口向其他组团、片区疏散，使旧区成为生态环境良好、交通顺畅方便、居住条件大为改善的现代化城区。
规划强调土地的高效利用，推进土地的混合使用，把居住、商业、文化、娱乐、办公、休闲、旅游等功能有机组织在一起，集聚人气，展示丰富多彩的新城生活场景。通过不同层次、不同尺度的功能混合，促进职住平衡、学居平衡，减少交通压力，促进公共交往，有利于营造和谐社会。
本项目位于规划中清浦新城，通过老村庄整建制拆迁、土地整理，同时推动新城区城市基础配套设施建设，改善了新城的投资环境和生态环境，使得新城的城市功能不断提升，推动了该地区的工业化和城市化，并推进了新城地区的经济发展。
§2.1.2产业政策分析
淮安市清浦区土地整理建设项目，在国民经济分类中属于城镇基础设施建设行业，对照2011年国务院发布的国家《产业结构调整指导目录(2011年本)》，本工程不属于限制类与淘汰类建设类别，属于允许类投资产业类别。
项目建设用地符合《国务院关于促进节约集约用地的通知》（国发〔2008〕3号）文件精神，不属于国务院办公厅《关于加强和规范新开工项目管理的通知》国办发[2007] 64号及其它法律、法规中限制和淘汰类项目，属于允许类投资项目。
因此，拟建项目完全符合国家有关产业政策的要求，属于国家允许发展的城镇基础设施建设投资项目。
近年来，随着国家经济实力的增强，在一系列保障和改善民生政策的推动下，更加注重促进城乡基本公共服务均等化。将政府的公共资源更多地投向农村，提高农村社会保障水平，加大扶贫开发力度。
2009年中央经济工作会议指出，要继续实施积极的财政政策和适度宽松的货币政策，把握好政策实施的力度、节奏、重点。要突出财政政策实施重点，加大对民生领域和社会事业支持保障力度，增加对“三农”支持力度。积极稳妥推进城镇化，提升城镇发展质量和水平。加强市政基础设施建设，完善城市管理，全方位提高城镇化发展水平。
本项目的建设能使得清浦新城的城市功能不断提升，加快了城市化进程，促进了城乡统筹发展及新农村建设，改善了清浦新城的投资环境和生态环境，推动了该地区的工业化和城市化，从而提高了市民的生活质量，并推进了新城地区的经济发展具有良好的社会效应。因此，项目的建设符合国家及地方产业政策。
§2.1.3市政府大力推进清浦新城建设
2008年6月，淮安市市委、市政府决定依据新一轮城市总体规划，以“东扩南连、三城融合、五区联动”为动力，以经营城市为载体，在控制性详细规划指导下，大力建设清浦新城。
近年来，清浦区紧紧围绕“加快发展，争先跨越”这一主题，着力打造新城开发、园区建设、旧城改造三大板块。淮安清浦新城位于淮安市主城南部，是进出淮安市城区的南大门，清浦新城规划占地17.5平方公里，以引进国际星级品牌酒店、世界名品采购区、超级卖场、CBD商务区、高端物流区、中小企业总部、文化创意产业等为目标，以构筑大交通，发展大流通，培育大产业为载体，坚持经典规划，精致建设，精细管理，实施精品项目，积极打造以现代服务业为支撑，以文化休闲为品牌特色，融行政、居住、商务、科研为一体的多元复合型城市新区。
清浦新城将紧抓机遇，迎难而上，攻坚克难，紧紧按照区“六大突破”和“百日会战”的部署，围绕“一年初显成效，三年彰显特色，五年打出品牌” 的建设总体目标，以“加快发展，争先跨越”为主题，坚持“城市化、信息化双轮驱动，市场化、产业化双措并举”的发展战略，创新发展思路，优化发展环境，破解发展难题。
由于淮安中心城市建设是基于“三淮合一”行政体制推动，虽然实现了“四城同创”的目标，但对照江苏省委提出的辐射2000万人口的苏北重要中心城市的发展战略要求，支撑特大城市的功能要素缺乏，内生动力、辐射能力亟待加强。同时中心城市不可避免地出现公共配套滞后、交通拥挤、低密度扩张、土地资源短缺等一系列问题。根据淮安市城市总体规划，在主城与古城之间建设一个人与自然和谐共生的生态型城市功能区，有利于提升城市品质和内生动力，有效缓解老城区的交通压力；有利于加快“五区联动”，改善投资环境和生态环境，推动工业化和城市化，提高市民生活质量；有利于清浦新城的经济振兴和城乡统筹发展。
§2.2 建设的必要性
本项目的实施，通过老村庄整建制拆迁、土地整理，同时推动清浦区区城市基础配套设施建设，使得清浦区的城市功能不断提升。通过拆迁土地整理，推进了农民进城居住，加快了城市化进程，促进了清浦的城乡统筹发展及新农村建设，改善了清浦区的投资环境和生态环境，推动了该地区的工业化和城市化，从而提高了市民的生活质量，并推进了清浦区地区的经济发展。因此建设本项目十分必要。
§2.1.1是改善项目区农民居住现状及生活的需要
1、现有建筑质量较差
拟拆迁进行土地整理项目区现状多为农民居民点，主要建于20世纪90年代初，一般沿河成组分散布局，生活配套设施不完善，环境景观质量较差，建筑为砖混结构，质量参差不齐，多为1-2层。
2、地块开发强度较低
地块内土地利用率整体不高，由于现状建筑高度多为3层以下，平均地块建筑密度为34%，但是地块的整体开发强度不高，平均容积率仅为0.36。相对于清浦新城地区的区位而言，土地价值并未真正体现。
3、基础设施建设薄弱
项目区内路网体系薄弱，主次干道结构不明晰，内部土路、断头路较多，交通不畅。现有市政工程多为基层网，难以支撑本地区大规模开发建设。清浦区的发展迫切需要引进新产业，增添新动力。因此实施项目区居民整体搬迁、进行土地整理、发展新型商业，是实现项目区全体居民根本利益最现实最迫切的需要。
§2.1.2是推进城乡经济社会发展一体化的需要
近年来，清浦区紧紧围绕“加快发展，争先跨越”这一主题，着力打造新城开发、园区建设、旧城改造三大板块。实施本项目建设，通过项目区的破旧房屋整体搬迁、土地整理工程，腾出了巨大的发展空间，可以建设新城，让清浦新城地区抓住空前的历史性机遇崛起腾飞。因此，本项目建设，符合国家发展战略要求，符合省市委、政府的重要决策部署，也符合清浦新城经济发展的实际，是实现好清浦新城全体居民根本利益的重要举措。是落实科学发展观，打破城乡二元格局、提高城镇化水平、构建和谐社会、促进城乡一体化发展及建设新农村的有效途径。
§2.1.3是实现清浦新城地区土地节约利用最大化的需要
项目区村庄都是老村庄，再加上传统产业的影响，居民居住条件较差，也很拥挤。现有的地理空间又很有限。现状农民分散的居住方式，占用了大量的土地，浪费了有限的土地资源。在现存的基础上，无法实现生活条件和居住环境的根本改善。更为重要的是，随着清浦新城的发展，公共设施和公用资源更显不足，迫切需要新的生活环境。
项目区村庄搬迁到统一规划的居民小区，有利于改善农民生活、居住条件，有益于居民身体健康，提高农生活质量，符合全体居民的根本利益。实施土地整理工程，加快建设用地空间整合，实现土地节约集约利用的最大化，有效破解建设用地瓶颈，为清浦新城地区区域经济又好又快发展拓展空间、提供保障。
§2.1.4是提高农村精神文明水平和新农村建设的需要
生活富裕，居住条件优越，生活环境优美，是人民群众根本利益最现实、最直接的内容和体现。项目区的村庄是传统的农业村，除了农业之外，只有简单的服务业，多年来，综合实力在全县排名中一直靠后，居民也不富裕。
按照建设社会主义新农村的要求，加快推进项目区村庄搬迁和土地整理工程建设，改善农民人居环境、提高住房质量、促进农村新社区建设，努力让广大农民群众“住有所居、居有所安”，是落实科学发展观的具体实践。新建安置小区设计合理，学校、医院、市场、车站配套齐全，道路交通等基础设施完善，休闲、娱乐、文化、消费功能设施时尚。
搬迁到新城有利于社会治安管理、计划生育管理，便于对农民进行文化、科技、法律、技能等宣传培训，极大地提高农民的生活质量；有利于生态环境优化，极大地提高农村文明程度和农民的生活质量。从根本上改善农村环境，提高农村精神文明水平及新农村建设。
§2.2 建设的可行性
1、符合《淮安市城市总体规划》和《淮安市清浦南城北单元(QP05)控制性详细规划》的发展目标，本项目的建设是实现该规划的主要工程。
2、根据地质勘探表明，场地的水文、地质条件良好，交通设施便利，无不良地质灾害地段，适宜工程建设。
3、工程施工所需的各种材料，诸如水泥、砂、碎石等当地均能生产，运距均在几十公里范围以内。
4、工程施工的水电供应均可由沿线接至施工现场，十分方便。
5、对环境影响较小，项目建设期间对水质、环境空气及环境噪声影响甚微，基本不产生建筑垃圾，施工生活垃圾可经收集后处理。
本项目建设经深入调查、反复论证，合理准确，符合清浦新城社会经济中、长期发展规划及区域发展规划要求，该项目的建设可操作性强，项目建设可行。

第三章 项目场址与建设条件
§3.1 项目建设场址
本项目位于淮安市清浦区的城南乡、和平、黄码、盐河、武墩5个乡缜共9个村（委），土地总整理地面积为969.246亩，场地地势平坦，一般地面高程在7.3～13.3米之间（废黄河高程系）。
§3.2 自然概况
§3.2.1 气候
清浦区属于北亚热带和暖温带的过渡区，农业气候具有日照充足，四季分明，雨量充沛，气候温和，无霜期长等特点，且春季气温回升慢，天气多变，夏季炎热多雨，秋季一般天晴气爽，冬季天气晴朗，寒冷干燥。这样的气候特点，对发展一年二熟，二年三熟制十分有利，对土壤形成和肥力的发展也是有利的。
项目区所在地区多年平均气温14℃，全年日照时数平均为2269.8小时，光照比较充足。全年无霜期一般为200天左右，多年平均降雨量为991.3mm，年均相对湿度77%，农业气候条件优越。但是春秋两季常有低温冻害，夏季常有雨涝、台风、间或出现冰雹，对农业生产造成一定危害。
§3.2.2地形地貌
清浦区与周边行政区均处于辽阔的苏北平原，地形极为平坦，地面平均高程（废黄河零点）一般在8.6m左右。
§3.2.3水文地质
清浦区水系发达，内河航运的主干线京杭大运河流经于此，淮沭新河、苏北灌溉总渠、淮河入海水道8条河流在境内纵横交错。
所在的区境地下水类型为新生代松散沉积岩类孔隙水，可划分为三个含水岩层。第一含水岩组——浅水层，属潜水和浅层承压水；第二含水岩组——中层水，属中层承压水；第三含岩组——深沉水，含水层顶板埋藏深度一般在于50米。
§3.2.4土壤
项目区以黄粘土为主，耕层厚度14.3cm，土壤肥力较高。有机质含量为1.38%，全磷0.0736%，速磷5.3ppm，速钾129.6ppm，全氮0.1128%，pH值7.6。
§3.2.5植被
项目区气候温和，雨量充沛，光照充足，适宜植被生长。植被类型属亚热带落叶阔叶林和常绿阔叶林的过渡型。长期的农业生产活动，原生自然植被不复存在，植被以农作物为主，农作物主要包括水稻、小麦、玉米、花生、油菜等。
§3.3 社会经济条件
§3.3.1项目区概况
清浦区1983年建区，地处江苏省北部，既是淮安市的主城区，又是淮安市的老城区，更是淮安市蓬勃兴起的的新城区。全区总面积296平方公里，下辖4个街道、40个社区，5个乡镇、38个村，总人口31万人。
清浦区古称清江浦，历史悠久，人杰地灵，“汉初三杰”中的大军事家韩信、《西游记》作者吴承恩、戏剧大师周信芳、文学家陈白尘等历史名人都为这方水土所养育。明清时，清江浦与扬州、苏州、杭州并称运河沿岸“四大都 市”。区内存有韩信城、慈云寺国师殿、 清江浦楼、文庙、漕运总督花园、周信芳故居、苏皖边区政府旧址等人文景观，周边临近明祖陵、水下泗洲城、周恩来故居等历史文化遗址和全国第三大淡水湖。

图3.3-1 清浦区地理位置图
清浦区是淮安市大中型企业最集中的地区，已建成的工业企业达500余家，建设中的“淮安市工业新区”位于市区南大门、兴淮南路西侧，与省级农业开发区工业园核心区合一，享受省级开发区的优惠政策和管理权限。
§3.3.2社会经济发展
2011年，清浦区全年完成地区生产总值101.43亿元，按可比价计算同比增长13.2%，其中第一产业增加值6.89亿元，同比增长5.2%；第二产业增加值37.51亿元，同比增长12.1%；第三产业增加值57.03亿元，同比增长15.1%。三次产业增加值结构由上年的7.3:38.7:54.0调整为6.8:37.0:56.2。全年实现财政总收入24.30亿元，同比增长45.7%。其中：上划中央收入4.29亿元，增长22.8%；地方财政收入20.01亿元，增长51.8%；一般预算收入15.52亿元，增长40.5%；基金收入4.49亿元，增长110.1%。
全年完成500万元以上项目固定资产投资59.39亿元，同比增长21.4%。城镇固定资产投资完成额32.21亿元，同比增长32.2%；农村固定资产投资4.66亿元，同比增长26.6%。全年基本建设和其它投资项目72个，本年新开工项目54个，本年投资项目62个，建成投产率86.0%。其中城镇500万元以上固定资产投资项目59个，本件投产项目50个；农村500万元以上固定资产投资项目13个，本年投产项目12个。
城乡人民生活不断提高。全年农民人均纯收入11036元，同比增长19.2%。城镇居民可支配收入达22410元，同比增长16.8%。
§3.3.3基础设施条件
1、区位优势
清浦区位于我国经济发达的长江三角洲经济区，邻近经济发达的胶东半岛及环渤海经济区，可直接受长江三角洲经济区中的上海、杭州、苏州、南京和环渤海经济区中的北京、天津、青岛等城市的经济幅射。
2、交通条件
京沪、宁连、同三等多条高速公路穿越全境，内河航运的主干线京杭大运河属二级航道，新长铁路客货运输方便高效，淮安机场即将建成并投入运营。
3、资源要素富集
地下蕴藏多种非金属矿藏，现已探明岩盐、芒销储量分别达40亿吨和30亿吨。拥有国家级、省级现代农业科技示范园，是绿色无公害农副产品生产基地。驻区省市属大中型企业众多，产业门类比较齐全，产业基础比较雄厚，初步形成医药化工、机械制造、纺织服装、新型建材四大主导产业。规划面积19平方公里的淮安市高教园区紧邻清浦新城区，目前在校生达6万余人，将为来区投资企业提供高质量、高水平的技术依托和大量高素质、适用型的人力资源。

第四章 项目建设方案
§4.1房屋拆除工程
根据不同的拆除对象，拆除施工应当采取不同的拆除方法和拆除顺序，但应遵守“先上后下、先非承重结构后承重结构”的基本原则。
1、人工拆除方案
拆除对象：砖木结构平房。
拆除顺序：屋面瓦→板→椽子→檩条→屋架或木架→砖墙（或木柱）→基础。
拆除方法：人工用简单的工具，如倒链、撬棍、大锤、铁锹、瓦刀等。上面几个人拆，下面几个人接运拆下来的建筑材料。至于砖墙的拆除方法一般不许用推倒或拉倒的方法，而是由上而下拆除，如果必须采用推倒或拉倒的方法，而是由上而下拆除，如果必须采用推倒或拉倒的方法，必须有人统一指挥，待人员全部撤离到安全地方才可进行。拆屋架时可用简单的起重设备，三木塔挂导链或滑轮拆下。
2、人工与机械相结合的方案
拆除对象：混合结构多层楼房
拆除顺序：屋顶防水和保温层→屋顶混凝土和预制楼板→屋顶梁→顶层砖墙→楼层楼板→楼板下的梁→下层砖墙，如此逐层往下拆，最后拆基础。
拆除方法：人工与机械配合，人工剔凿，用机械将楼板、梁板构件吊下去，人工拆砖墙、用机械吊运砖。
3、机械拆除方案
有些被拆除建筑物有用的材料少，或者为了加速拆除则采用破坏性拆除方法，如用液压锤、液压剪、挖土机或重狨锸击等机械拆除方式。
为了保证安全拆除，必须先了解拆除对象的结构，弄清组成房屋的名部分结构构件的传力关系，才能合理地确定拆除顺序和办法。
一般说来房屋的结构组成，由屋顶板或楼板，屋架或梁，砖墙或柱、基础四大部分组成，其传力