购买二手房如何更省税学会五招省大钱(老会计人的经验).doc

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购买二手房如何更省税学会五招省大钱（老会计人的经验）
购买二手房，除了需要缴纳国家规定的税费之外，还可能涉及中介费、过户费、公证费等各项费用。这些费用累计起来，是一笔不小的开支。那么，可不可以在税费上有省钱的法子？
一、先来看看二手房交易涉及哪些税
契税
符合住宅小区建筑容积率在1.0（含）以上、单套建筑面积在140（含）平方米以下（在120平方米基础上上浮16.7%）、实际成交价低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下等三个条件的，视为普通住宅，征收房屋成交价或评估价的1.5%。反之则按3%。
新政下的契税：
普通住宅：90平米以下：1%
90-140平米：1.5%
140平米以上或是非普宅：3%、商业房或公司产权：3%
普通住宅2年之内：{售房收入－购房总额－（营业税+城建税+教育费附加税+印花税）}×20%；
2年以上（含）5年以下的普通住宅：（售房收入－购房总额－印花税）×20%。
出售公房：5年之内，（售房收入－经济房价款－土地出让金－合理费用）×20%，其中经济房价款=建筑面积×4000元/平方米，土地出让金=1560元/平方米×1%×建筑面积。出售不是家庭唯一住房的个税按房价的1%征收。
交易手续费
3元/平方米×建筑面积
印花税
房屋成交总额×0.05%
从2009年开始国家暂免征收住宅印花税
营业税
住宅2年内：房屋评估总额×5.6%；
2年或2年以上普通住宅无营业税。
2015年3月30日财政部、国家税务总局发布《关于调整个人住房转让营业税政策的通知》（财税[2015]39号）规定：“个人将购买不足2年的住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买2年以上（含2年）的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买2年以上（含2年）的普通住房对外销售的，免征营业税。”
城市维护建设税
营业税的7%，该税在卖方需要交纳增值税、营业税的情况下交纳，并按照缴纳的增值税、营业税的税费进行计算，若无需缴纳增值税、营业税的，也无需缴纳该项费用。
教育费附加
营业税的3%，该税在卖方需要交纳增值税、营业税的情况下交纳，并按照缴纳的增值税、营业税的税额进行计算，若无需缴纳增值税、营业税的，也无需缴纳该项费用。
土地增值税
普通住宅在其转让时，暂免征收土地增值税（普通住宅免征）
转让非普通住宅的，凡居住满五年或五年以上的，免予征收土地增值税（5年或5年以上免征）
居住满三年未满五年的，减半征收土地增值税（房屋成交总额×0.25%）
居住未满三年的，按规定计征土地增值税（房屋成交总额×0.5%）
房屋所有权登记费
80元，共有权证：20元
买卖合同公证费
买卖合同需要公证时才须缴纳，房屋成交总额×0.3%
那么多的税费砍下来也是让人头疼的
二、那么省税的办法有哪些呢
1、营业税：选择2年以上的住房
根据2015年最新的《关于调整个人住房转让营业税政策的通知》规定：个人将购买2年以上（含2年）的普通住房对外销售的，免征营业税；个人将购买2年以上（含2年）的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买不足2年的住房对外销售的，全额征收营业税。
所以根据规定内容得知，购买2年以上的普通住房营业税减免幅度最大。但营业税减免需要注意两个方面问题：
1）房屋购买时间标准
个人购买住房进行纳税申报时，同时出具房屋产权证和契税完税证明且二者所注明的时间不一致的，按照“孰先”的原则确定购买房屋的时间；
个人将受赠、继承、离婚分割等非购买形式取得的住房对外销售的行为，其购房时间按照发生受赠、继承、离婚财产分割前的购房时间确定；
根据国家房改政策购买的共有住房，以购房合同的生效时间、房款收据的开具日期或房屋产权证上注明的时间，按照“孰先”的原则确定购买的时间。二是普通住宅和非普通住宅的区分标准。
2）普通住宅和非普通住宅的区分标准
根据国家相关规定：享受优惠政策的住房原则上应同时满足以下条件：住宅小区建筑容积率在1.0以上；
单套建筑面积在120平方米以下，实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下；
各省、自治区、直辖市要根据实际情况，制定本地区享受优惠政策普通住房的具体标准，允许单套建筑面积和价格标准适当浮动，但向上浮动的比例不得超过上述标准的20%。
虽各地对普通住房认定标准不同，大多数将单套建筑面积不超过144平方米的住房作为普通住房。
2、首次购房出具无房证明
对于首次购房的认定，根据相关规定是这样显示的：对个人购买普通住房，且该住房属于家庭（成员范围包括购房人、配偶及未成年子女）唯一住房的，减半征收契税。对个人购买90平方米及以下普通住房的，且该住房属于家庭唯一住房的，减按1%税率征收契税。
另外还有规定注明，“家庭唯一生活用房”是指在同一省、自治区、直辖市范围内纳税人（有配偶的为夫妻双方）仅拥有一套住房。
首次购买普通住房的个人，可以向房地产主管部门申请查询家庭住房登记记录，并由其出具无房证明，如果当地不具备查询条件而不能提供家庭住房登记查询结果的，可以提交确实是首次购买普通住房的书面诚信保证，从而享受一定幅度的契税优惠。
3、妥善保管相关有效凭据
根据相关规定：对个人转让自用5年以上、并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征个人所得税。不过需要注意的是，个人转让房屋的时间，以销售发票上注明的时间为准。
纳税人符合自用5年以上和家庭唯一生活用房两个条件的，免征个人所得税。不符合上述政策的，应按“财产转让所得”缴纳个人所得税，具体有查验征收或核定征收两种征收方式。纳税人能够提供完整、准确的房屋原值凭证的，适用查验征收，否则适用核定征收。
4、分家析产税收有优惠
分家析产是家庭房产分割转移的形式。分家析产，是指家庭成员通过协议的方式，根据共同议定的标准，将家庭共有财产予以分割，明确到各共有人各自所有的行为。
根据规定：通过离婚析产的方式分割房屋产权是夫妻双方对共同共有财产的处置，个人因离婚办理房屋产权过户手续，不征收个人所得税。
5、房屋交换契税有优惠
房屋交换是指房屋所有者之间相互交换房屋的行为。根据《中华人民共和国契税暂行条例》第十条规定：土地、房屋权属交换，交换价格相等的，免征契税；交换价格不相等的，向多交付货币、实物、无形资产或者其他经济利益的一方征收契税。
例如：甲乙有各自换房的需求。甲有一套房，价格80万，乙有一套房，价格100万，双方均无按揭和抵押。如果甲乙达成协议，甲再支付乙20万元房款，双方进行房屋互换。那么甲乙都享受契税的优惠，甲只需缴纳20×3%=0.6万元契税，乙不需要交纳契税。如果按照先卖再买的处理方法，甲则需缴纳契税100×3%=3万元，乙需缴纳契税80×3%=2.4万元（不考虑契税税率优惠）。
小编寄语：不要指望一张证书就能使你走向人生巅峰。考试只是检测知识掌握的一个手段，不是目的。千万不要再考试通过之后，放松学习。财务人员需要学习的有很多，人际沟通，实务经验，excel等等等等，都要学，都要积累。要正确看待考证，证考出来，可以在工作上助你一臂之力，但是绝对不是说有了证，就有了一切。有证书知识比别人多了一个选择。会计学的学习，必须力求总结和应用相关技巧，使之更加便于理解和掌握。学习时应充分利用知识的关联性，通过分析实质，找出核心要点。