硕士锦湖园公寓基于系统工程的和谐物业理论研究修改版.doc

分类号密级 UDC学位论文锦湖园公寓基于系统工程的和谐物业理论研究Kumho garden apartment harmonious property theory research based on system engineering(作者姓名)指导教师教授申请学位级别硕士学科专业名称林木遗传育种研究方向生物技术论文提交日期2005年5月论文答辩日期2005年6月学位授予日期答辩委员会主席：评阅人：北京林业大学独创性声明本人声明所呈交的论文是我个人在导师指导下进行的研究工作及取得的研究成果。尽我所知，除了文中特别加以标注和致谢的地方外，论文中不包括含其他人已经发表或撰写过的研究成果，也不包括为获得北京林业大学或其它教育机构的学位或证书而使用过的材料。与我一同工作的同志对本研究所做的任何贡献均已在论文中作了明确的说明并表示了谢意。签名：日期：关于论文使用授权的说明本人完全了解北京林业大学有关保留、使用学位论文的规定，即：学校有权保留送交论文的复印件，允许论文被查阅和借阅；学校可以公布论文的全部或部分内容，可以采用影印、缩印或其它复制手段保存论文。(保密的论文在解密后应遵守此规定)签名：导师签名：日期：中文摘要20世纪90年代起，随着住房制度改革的深化、住宅建设的迅猛发展以及城市化速度的加快，专业化物业管理应运而生并迅速发展。近些年，国内房地产业高速发展，其主要表现为三个特质，即数量较多、规模较大以及建设方式呈多样态势。在此基础上，房地产管理部门必须要应对新时期大规模住建格局所带来的全新挑战。以往存在的小区环境恶劣不堪、社区配套服务无法与居民日常生活配套的局面必须得到及时解决。如此一来，作为专业化、社会化以及现代化为价值追求的创新管理模式-物业管理迎合了实际的需要，适时而生。在国内房改进程推动以及以房地产为主导的经济模式的确立，如何以有效的方式实现对小区的科学化、系统化和规范化的物业管理，已经成为目前以及今后一个时期学界亟需关注和解决的问题。对于小区自身而言，能否借助系统化与规范化的制度建设，保障物业管理活动既能够实现对小区的有效管理，同时又契合时代发展要求，对小区甚或其所地处的城市的和谐氛围建设都是不可或缺的。基于这个意义，无论从理论层面还是从现实问题的应对解决层面，本文均有重要的学术建构意义。本文正文部分以北京市锦湖园公寓为例，同时基于系统工程的和谐物业管理这一研究思路，对北京市物业管理进行深入的分析。首先对和谐理论、物业及物业管理的概念及性质进行详尽的阐述，同时，对于系统工程的基本理论问题也进行深入地分析。接下来以北京市锦湖园公寓为例，研究锦湖园公寓以及整个北京市物业管理在现状，通过研究发现北京市物业管理在物业管理企业、业主委员会运行情况、物业管理收费问题以及小区停车等方面矛盾突出，系统分析了物业管理存在的现实的问题及原因，针对目前物业管理存在的问题提出解决的对策和建议：建立规范的企业管理制度；提高物业服务水平和质量；创立品牌战略,提高市场占有率；锁定“顾客群”,培育业主忠诚；培养业主的物业服务消费意识；加快业主大会和业主委员会组建步伐；充分发挥业主委员会的作用；加强政府行政管理；加大舆论宣传力度,建立正确的舆论导向；加快物业管理人才的培养；发挥物业管理第三方组织的作用与加强对房地产开发建设的监督与管理等。关键词：和谐，系统工程，物业，物业管理 Kumho garden apartment harmonious property theory research based on system engineering研究生姓名（专业）导师姓名ABSTRACTIn the 1990 s, with the deepening of housing system reform, the rapid development of housing construction and speed up urbanization, professional property management arises at the historic moment and rapid development. Over the years, Chinas housing construction development soon, and present three features: number, large scale, great changes have taken place in construction way. Such a large-scale construction pattern, and puts forward a new subject to management. That the New Year, two years, three years old, community environment and community service cant keep up with the situation must be changed, it will have a new unified the specialization and socialization, modernization of management mode, property management inevitably arises at the historic moment. With the deepening of housing system reform and real estate market economic system gradually established, residential area property management problem has become the current and future a period of theoretical study important issue. How to build a set of specifications, system to meet the requirements of social development, property management system for the construction of harmonious residential district and harmonious city is crucial. Therefore, this article studies both from theory and reality problem countermeasure research is of great significance. In this paper, the body is harmonious property management based on system engineering that end, Beijing jin lake garden apartments, for example, for in-depth analysis of the Beijing property management. First on harmony theory, the concept and nature of property and property management to carry on the detailed elaboration, at the same time, to the basic theory of system engineering problem is deeply analyzed. Next Beijing jin lake garden apartments, for example, the kumho garden apartment, as well as the whole Beijing property management on the status quo, through the study found that the Beijing property management in the operation of the property management companies and owners committee, realty management fees and residential parking contradiction in such aspects as system analyzes the realistic problems of property management and the reasons, aiming at the problems existing in the property management puts forward the countermeasures and Suggestions: establish a standardized management system; Improve the level of property management service and quality. Creation of brand strategy, improve market share; Lock customers, foster owner loyalty; Train their consciousness of owners of property service consumption; To speed up the pace of the owners congress and the owners committee to form; Give full play to the role of the owners committee; To strengthen the government administrative management; Intensify publicity, set up the right public opinion direction; To speed up the property management talent cultivation; Play to the role of the third party property management and strengthen the supervision and management of real estate development and construction, etc. Key words: harmonious；Systems engineering；property；The property management 目 录摘要ABSTRACT引言11绪论21.1选题的背景21.2研究的目的和意义22基于系统工程的和谐物业概述32.1和谐的基本概述32.2物业及物业管理的概念和性质42.2.1物业及物业管理的概念42.2.2物业及物业管理的性质62.3系统工程的基本理论92.3.1霍尔三维结构92.3.2切克兰德方法论102.3.3运筹学103锦湖园公寓发展和谐物业存在的问题及成因分析133.1锦湖园公寓基本概况133.2当前发展和谐物业的现状与问题133.2.1物业管理企业不规范133.2.2业主委员会运行困难153.2.3物业管理收费难度较大173.2.4物业小区停车问题严峻193.3锦湖园公寓发展和谐物业问题产生的成因剖析203.3.1物业企业的服务管理水平有待提升203.3.2业主参与公共事务的意识较差223.3.3管理体制机制不健全233.3.4开发商遗留的问题243.3.5物业用房权属不明晰244完善和谐物业管理模式的策略建议264.1提高物业管理企业经营效率和业主满意度的对策264.1.1建立规范的企业管理制度264.1.2提高物业服务水平和质量264.1.3创立品牌战略,提高市场占有率274.1.4锁定“顾客群”,培育业主忠诚274.2完善业主自治机制的对策284.2.1培养业主的物业服务消费意识284.2.2加快业主大会和业主委员会组建步伐284.2.3充分发挥业主委员会的作用284.3加强政府行政管理的对策294.3.1加强政府管制,避免运用市场机制所产生的负外部性294.3.2采取多种手段解决物业管理市场失灵304.3.3建立物业管理与社区管理相结合的管理体制324.3.4完善服务等级收费制度324.3.5合理定位博弈主体利益334.3.6完善行业自律组织一物业管理协会344.4其他相关对策344.4.1加大舆论宣传力度,建立正确的舆论导向344.4.2加快物业管理人才的培养354.4.3发挥物业管理第三方组织的作用354.4.4加强对房地产开发建设的监督与管理35不足与展望37参考文献38个人简介41导师简介41致谢41引 言1994年7月18日国务院出台了关于深化城镇住房制度改革的决定（以下简称决定），从内容上将城镇住房制度改革的大致内容与方向加以明确，在决定中，以按劳分配为主的货币工资分配方式取代了原有的住房实物福利分配的方式，并推出了公积金制度。该决定实现了城镇住房商品化的跨越，是我国全面推进住房市场化改革的重要标志。其现实意义在于将原公有住房出售给城镇职工是一种有效方式，可以在借助以公有房屋的售出来推动国内住房私有化的发展。一九九八年国务院出台了国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知中明确规定“停止住房实物分配，逐步实行住房分配货币化”。其规定正式废止了住房实物分配制度，并为商品房的市场化清除了障碍，使商品房的市场主体地位得以迅速确立，进而推动国内整个房地产行业实现了大跨步的发展。由房地产产业中衍生出来的物业管理行业，其发展进程十分迅猛，国内一线城市，如北、上、广等地的物业覆盖率大致达到百分之九十。在物业管理的发展过程中，使不仅城市化进程加速，人民群众的生活质量、生活环境得以同步提高，同时也使城市整体的发展实现了物质文明与精神文明的双重获益。不过需要指出的是，在物业管理飞速发展的同时，也呈现出如下问题，如业主满意程度不高，物业管理过程中各类纠纷纷至沓来，如此造成了业主同物业服务双方共同需要面对的困境。任何新生事物在其发展过程中均会遭遇诸多难题，怎样应对和解题所遭遇的难题是目前亟待解决的问题。导致物业管理纠纷持续产生的原因各异。相当大的一部分业主将问题归结于物业服务企业，认为自己在缴纳了物业管理费用后并不能得到与之对等的服务。尽管物业服务企业的职业态度和责任感欠缺是导致该问题的主因，然而将一切责任都推脱给物业服务企业也是显失公平的，并且极易造成物业服务纠纷本质的问题被掩盖，最终导致此类问题无法得到妥善解决。基于这个考虑，本文摒弃了传统观点将物业服务企业的资质和职业态度作为主要切入点的研究方法，其原因在于物业服务企业的资质和职业态度并非是主要的问题成因，同时国家的相关法律法规对此也有明确的规定，如物业服务企业在从业时必须拥有资质证书，物业服务人员也要具备相应的从业资格证书。但是自从2003年中华人民共和国物业管理条例（以下简称物业管理条例）颁布以来，业主对于物业管理仍然存在较低的满意度，物业纠纷问题依然是时有发生，所以笔者认为：物业企业不仅仅需要重视服务质量方面问题，必然需要去挖掘其他影响因素，只有统筹隐藏因素和物业服务公司的服务质量，才能真正解决好物业管理所面临的问题。1绪论1.1选题的背景在国内城镇住房制度深化改革的同时，逐渐形成了房屋产权多元化的格局，同时住宅建设总量也在大幅增长，在这种情况下，全国范围内的物业管理体制得以大范围铺开。就目前来看，在我国实行物业管理后，物业管理的面积呈逐年上升趋势。从九四年开始，物业管理开始进入新建住宅小区。多数国内城市在城市规划改造的过程中，把老旧住宅小区一并纳入到物业管理的范畴中来。依托政府的重视和市场的推动，国内的物业管理行业得以飞速提升。当前，在住宅小区、写字楼、工业厂房、医院、学校等场所均有物业服务企业为之提供管理与服务。与此同时，物业管理的领域与覆盖面在持续扩大，进而使物业管理由此前的单一服务模式转而形成了涵盖房屋及配套设维修保养、小区安保、小区环卫、业主生活服务等诸多服务项目在内的整体服务模式。物业管理是新兴的服务性产业，与服务同我国国民经济的整体发展协调一致，与人民群众的生活和工作关系密切。由于物业管理服务的不断进步，物业管理方面的维修，保安，清洁及其他岗位需要大量的劳动力，这为当前下岗职工再就业提供了巨大的就业空间，缓解了就业压力，对维护社会稳定方面发挥了重要作用。但物业管理在快速发展中，出现了一些问题：物业管理企业不规范，制度建设和观念滞后等。分析和解决这些问题，就必须对物业管进行研究。1.2研究的目的和意义在当前房地产为发展龙头的经济模式下，以及北京住房制度的深入改革，小区的物业管理活动已然成为时下的理论研究热点问题，并且随着房地产经济的持续走高，这一理论热点的研究热潮仍会升级。在这一背景下，借助何种方式能够使小区的物业管理制度以及物业管理方案，既符合当前物业管理工作的实际，使物业管理活动契合社会的发展进路，又能够以此为契机建设和谐的公民居住环境都是十分重要的，所以，本文的选题有其现实意义。本文研究的目的是以系统工程理论以及和谐物业理论为基础，通过对北京市锦湖园公寓物业管理现状及存在的问题进行研究，提出完善和谐物业管理模式的策略建议，以期为全国物业管理企业的发展起到促进作业。2基于系统工程的和谐物业概述2.1和谐的基本概述 和谐是指“配合得适当和匀称”, 所谓的社会，即是指由上层建筑和经济基础共同构筑的整体结构。结合社会的内涵，可以看出，和谐社会即是该社会形态的组成要素之间彼此协调一致、互不冲突。由此看来，社会主义和谐社会即是不同的利益诉求得以保障，同时社会的各项制度保持创新和完善，整个社会呈现出规范有序的发展态势。对于社会主义和谐社会而言，其特点主要体现在：（1）借助调动一切积极因素使社会整体的创造活力得以增强；（2）借助对不同利益的协调最大程度的保障社会公平；（3）借助和谐的社会氛围带动友善的人际环境的形成；（4）借助社会主义法制建设实现社会良性发展；（5）借助对人与环境的关系的协调来实现可持续发展战略。国内的经济发展与社会进步随着改革开放发生重大改变,社会主体的身份地位随之改变。以社会学角度来看,社会主体从以往的“单位人”转换为“社会人”。此前单位为主的管理方式与现今社会发展态势已经格格不入。作为社会主体的人需要生活的场境,因而作为满足社会主体生活场境需要的社区应运而生。一个社区，其内部能否实现和谐,同社区成员的日常生活关系密切,更同时也关乎到和谐社会的全局性构建。国内众多专家和学者对关于什么是和谐社区的讨论愈演愈烈。有学者认为,真正的城市和谐社区是处在和谐社会紧密联系的地位，但是两者之间又存在一定差异，其内涵应是现实性和规定性并存。但是就现阶段我国的社会经济发展的现状来看,城市和谐社区的含义是指建立一种经济消费适度化、邻里关系和谐化、基层政治民主化、居住环境生态化、社会管理多元化的地域空间，并且这种特殊的地域空间内需要具备特色的地方文化和浓郁的人文精神。其内涵主要包括五个部分：第一,经济基础和足够的经济能力是其必不可少的“基石”，只有这个地域空间具备一定的消费能力和发展潜力才能使得社区居民拥有适度化和科学化的生活、消费行为；第二,基本的传统伦理素养是城市和谐社区的道德保障,只有社区居民之间讲诚信、讲和谐,才能使得居民对整个社区产生强烈的归属感；第三,较高的居民自治程度是城市和谐社区必不可少的发展条件,政府应当给予城市和谐社区一定的自治权，不能进行过多的强制和干涉，这样一来，社区居民对社区的公共事物管理就会具有较强的主动性和积极性，同时居民也能够顺畅地表达自己的各项利益需求,使得社区决策达到民主化、公正化、自主化的地步；第四,多元化的社区资源是城市和谐社区的重要内容，城市和谐社区应当加强与专业化的合法社会团体或社区组织之间的联系和合作,整合出多元化的社区资源,为社区居民提供多项社会服务；第五,社区形态与自然生态环境相和谐是城市和谐社区的发展方向，城市和谐社区必须要紧紧围绕追求人与自然和谐相处来进行构建,建立出具有自身特色的社区文化和内涵。2.2物业及物业管理的概念和性质（一）物业及物业管理的概念 1、物业的概念“物业”一词，原本属港澳粤地区方言对房地产的叫法，后来从香港蔓延到深圳等沿海发达地区，从沿海地区再蔓延到内地。中国内地一般认为，物业其实是源于方言的房地产习惯叫法，凡是能够独立存在或设置独立产权的房地产均可成为物业。在我国目前实施的物业管理条例（以下简称条例）中，并未给予“物业”以明确的定义，不过在条例第2条提及，“对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修”，由此可见，“物业”即包括同业主的房屋、配套设施以及相关场地。这与当前国内学术界以及实务界对物业的看法基本一致。城市房地产管理法对房屋明确定义为土地上的房屋等建筑物和构筑物。选取普通的商品房为例，其分为自用面积和公摊面积，自用面积包括客厅、卧室等室内部分，公摊面积包括楼顶、楼梯等公用空间。所谓的房屋配套设施，即是指同房屋配套，而且这些给类设施同业主生活息息相关、密不可分。房屋配套设施的主要内容有：楼梯通道、电梯、水电气供应等等。而同业主的房屋和相关设施建设所必须占用的土地则是所谓的房屋相关场地。其内容主要包括房屋占用的土地面积以及小区内各项设施和通行道路所需要占用的土地面积。2、物业管理的概念划定建筑物所有权是物业管理的生成基础。在当前，城市化进程进展迅速，最大限度利用土地资源的高层建筑取代了以往的多层建筑，一个建筑物可能拥有不同的产权人，因此必须对建筑物的权属加以细化区分，在这个意义上，产生了建筑物区分所有权的问题。所谓的建筑物区分所有权，即是法律上的按份共有关系，不同所有权人对建筑物的某一组成部分享有所有权，可以对自己拥有所有权的部分进行占有、使用、处分和收益，但是不得侵害国家、集体和第三人的合法权益。在建筑物的所有权得以明确区分后，相邻关系问题显得更加复杂。尤其是业主对于按份共有的不动产进行处分的过程中，极易产生矛盾。如对不动产的修缮必须经由三分之二以上的按份共有人统一，如果达不到三分之二以上，则修缮活动无法进行。如果出现此类情形，只能藉由业主间进行协商以求得解决途径，然而谈判所涉及的成本费用往往较高，如需要先期收集信息，并拟定开会的时间、地点、表决程序等，往往需要投入大量的人力和物力。以设立管理层的方式，并藉由小区全体业主对管理层进行委托授权，则可以降低矛盾纠纷产生时的成本和开支。1981年3月,在代表着我国最开放地域的深圳市成立了我国第一家物业管理公司,该公司的成立使“物业管理”这个新鲜词汇正式进入人们的生活,也正因为如此,人们将物业管理和从事物业管理的商业公司联系到了一起,更有甚者直观的把物业管理和物业管理公司等同起来。不仅如此，在诸多的专业期刊和书籍中往往也将这样的认识不约而同的表现出来，就物业管理的内涵主要有以下三种不同表述：一是认为物业管理是指物业所有者依据国家相关法律规定，就已竣工并投入使用的公用设施（道路、绿化等）、建设用地、房屋等签订委托管理合同，交由专业的第三方物业管理公司进行经营性管理，管理对象包含卫生、安保、绿化设施、小区道路等在内的一整套、全方位、多层次的服务；二是认为物业管理是指物业业主依据相关法律规定和专业机构签订委托合同，对其授权范围内的物业进行管理、维修和养护、经营，以便使被管理物业发挥最大的使用价值；三是将物业管理定义为业主委员会或者其他物业所有者组织委托物业管理机构对有关物业进行管理、维护和修理，并就授权管理区域内的交通、卫生、消防和公共秩序等实施协助管理，提供服务。上述三种观点，就其实质而言，均对物业管理作出了缩小解释，即将物业管理的作用单纯的理解为物业管理企业对物业的管理活动，这种理解未对业主对物业的管理效用给予重视。在物业管理活动的起步阶段，很多人已经意识到，单凭业主自身对物业的管理，无法保证管理有效性的实现，同时，此种方式也难以实现充分的协调、沟通，并且欠缺专业的管理模式。但是并不能因此而忽略了业主本身所具有的物业管理职能，因为业主对物业的所有权决定了其享有管理权，而物业管理机构的管理权仅仅是因业主的让渡和委托而获得的。国务院颁布的物业管理条例改变了这一现象，在该条例中规定物业管理是指“是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照合同约定，针对房屋及附属设施、设备及相关场地进行装修、维护，管理、维护物业管理区域内环境与相关秩序与健康卫生的活动。”由此可见，物业管理的目的就是解决业主自己管理物业中可能出现的问题。物业管理的方式是维修、养护、管理、维护。物业管理的主体是业主和物业服务企业。物业管理的客体是房屋以及配套的设施设备和相关场地、环境卫生和相关秩序。（二）物业及物业管理的性质1、物业的性质物业的本质是物，它是属我国物权法的调整范畴，而物权法是民事权利的一个客体，是民法的一个重要组成部分，它的本质是独立的存在于人身之外，能够满足人们的居住、休闲需求的一种社会需要，并且这种需要是能为人所控制的客观存在，所以物业具有一般的物的属性。因此，物业有物的一般属性，它的价值可以用金钱来衡量，归根到底它是一种财产形式。应当说，业主对物业这种财产所享有的权力是具有排他性的，不受业主以外任何人的干涉，当然此种权利必须是在合法的前提下正当行使。因为这些物业不像社会的公共设施，它的存在只能为业主个人服务，在未征得业主同意的情况下，不允许对外开放使用，否则用侵犯业主财产权的嫌疑。举一例说明，一个住宅小区内的公共泳池或者健身器材可以为整个小区的住户提供服务，看似具有一定的开放性，但是其开放程度也仅限于小区内居民即业主，这与社会上真正意义的游泳池和健身器材有着本质的区别。归根结底，是由于公共设施和物业的属性不同，前者存在的价值在于服务公众，而后者侧重于满足业主的需求。可见，从这个层面来看，物业是一种具有封闭性的财产。2、物业管理的性质管理虽然是“物业管理”一词中表面上表达的意思，但是深究“物业管理”的含义我们不难发现物业管理制度应当归结为民事委托，并且应当完全划分进私法的范畴之内。私法和公法明显有较多的不同之处。这种不同点主要体现在：个人利益、个人权利、自由选择、平权关系的法即为私法；而涉及到公共利益、公共权力、上下服从关系的法为公法。针对物业管理的性质，我们进行如下几点的分析：首先，物业管理的核心不是公共利益，而是个人利益。物业所有权具体内容包括对物业的占有、收益、使用、处分的权能，而对物业管理权的让渡，并不能改变业主对物业所拥有的绝对、完整的权利，物业管理公司只能就物业的管理事宜行使权利，这并不是真正意义上的物权，而仅仅是在业主的委托授权范围内为了业主的利益而从事的活动。为了弄明白物业管理的核心是否是个人利益，本文将做具体分析。依据物业管理条例中对物业管理的定义不难发现，物业管理业包括对管理区域内相关秩序的维持，而秩序的维持必然会与人扯上关系。那么物业管理的本质是管人还是管物？很显然，答案是管物。有人可能会认为物业管理企业对物的管理是为了使所管理物业不受其他损害，包括人为的损害，以达到为委托人提供服务的目的。但笔者认为，虽然存在对人的管理，但归根到底是为了实现对物的管理，没有物的存在，便没有因此产生的人际关系，也不存在对秩序的管理。比如说，为确保小区内的绿化安全而禁止随意踩踏，为确保小区内的用电安全而禁止私拉乱接，为确保通讯设施的使用禁止公用墙壁的破坏，这些对人的禁止都是由于对物的管理而衍生的，但不能因此而否定了对物的管理本质。确定一件事物的性质应该从它的本质出发，而不能仅仅只看表面现象。当我们看到鸭嘴兽的时候，我们会想到它是哺乳动物，是胎生，但恰恰相反，鸭嘴兽是卵生动物。我们看到的物业管理中大部分是对人的管理，但不能忽视了这样一种管理的根本原因是因为物的存在，是为了更好的实现对物的管理和维护才产生对人的管理。现实社会中的小区通常是一个封闭的区域，小区内的业主们共同生活在一起，各自拥有相对独立的物业，各自独立的管理着自己的物业。但是，随着经济社会的进一步发展，人们发现同在一个环境下居住，难免会形成交叉，有时甚至形成矛盾，而发生这些问题的原因是由于人们生活需要和生活习惯的不同所造成的，必须由共同约定的制度来统一管理，因此产生了物业委员会，大家都知道物业委员会是由业主代表组成的，他们并不具备专业的管理技能，而专业的物业管理机构则能胜任此项工作。本着共同的需要和共同的利益，全体业主与物业管理公司签订了委托管理协议，授权物业管理企业就一定区域内实施物业管理，从这样的层面来说，物业管理公司本身并不拥有物业管理权，只有在业主们授权以后才能享有，它的管理权体现的是全体业主的意志，是业主管理的一种具体表现和延伸。那么，这个相对独立的区域与整个社会的关系是怎样的呢？一方面，当小区内的健身设备出现问题，会影响到整个小区业主的正常生活，但是并不能影响到社会的其他人，这方面来看，小区业主的利益与社会上其他人群的利益是无关的，它的发生不能对整个社会产业不良影响；另一方面，小区内的供电、供水、环保和治安也属于整个社会秩序的一部分，无论业主个人还是物业管理公司都不能对这些公共设施实施破坏。比如，物业管理公司不能因为小区内业主的利益而改变燃气管道，不能因为供水的需要而擅自改接管道。但是对公共设施的管理并不是物业管理的核心，物业管理公司的任务是根据业主的委托对其拥有的物业进行管理，他们付出金钱是为了解决单纯的自我管理缺陷，体现的是业主的利益，因此业主的利益才是物业管理的核心。由此不难看出，物业管理针对的是小区业主的个人利益，而不是整个社会公同的利益。其次，物业管理法律关系中的双方当事人是平等主体，并没有公权力的参与。物业管理企业和业主是物业管理关系中的两大主体。从我国房屋商品化过程来看，房屋的所有权经历了以下两个阶段，一是在房屋由政府出资建筑的时期，政府既是房屋的所有权人，也是房屋的管理者，政府设立专门的管理部门来对房屋进行管理，我们也可以称之为政府物业管理时期，当时的物业属于国家，因此属于公法的调整范畴；二是在实施房屋改革后。实施房改后，房屋的所有权便从政府转移给个人，也就是业主，政府只能从当初的管理角色变为指导者，不再直接与管理。按照07年的建设部164号令第二条规定要求，从事物业管理服务的企业必须依法设立，并取得独立法人资格。从这项要求来看，物业管理企业的本质是企业，是区别于政府管理部门的单位，它不能代表国家行使公权力。但我们不能否认政府也存在着委托第三方物业管理公司从事相关管理职能，但是这并不意味着权力发生了转移，物业管理公司也不能因此而获得行政主体身份，更不可能不具备相应的权力。通过以上分析可以得出，物业管理关系的主体均不具有行政主体身份，他们是一种平等的民事关系，业主不受物业管理公司的管理，尽管在实际的物业管理行为中存在着物业公司对业主行为的约束，但是这样的约束来自对全体业主利益的负责，是一种共同意志的体现。有的学者认为物业管理合同属于委托管理合同，也有的学者认为物业管理合同是一种全新的合同类型，但是不管是新型合同类型与否，都不能改变其作为合同的本质，而这样的合同关系属于民法的调整范畴，与普通民事合同并无本质差别。物业服务企业受到业务委托对物业进行管理其为物业管理实质。在双方的协定的合同当中，双方都会受到订约的束缚，比如业主不能随意选择物业管理者，所选取的物业委托人必须具备一定的资质。同时相关法律还对物业管理公司作出了较为详细的规定，物业法律服务关系能够被行政力量进行一定的调整和干预。虽然国家公权力由行政机关代为代理，但是并不意味着业主与物业公司所签订的合同具有公法的性质，其主要是由于签订物业管理合同的双方地位都是同等的。物业服务企业受到业主委托对部分共有物业进行管理，在合同中并不存在谁服从谁的说法，二者都必须履行物业服务合同当中的条文规定。之所以能够形成物业服务经济，其主要是由于物业服务企业提供的服务与业主的服务需求正好相互结合，物业管理企业与业主之间的关系则是提供服务者与被服务者的关系。综上所述，在物业管理法律关系中，公共利益不是在核心位置，同时当事人不具有公共权力，双方在物业服务合同中的地位是平等的关系，因此物业管理应当民事委托的一种，它属于私法的范畴。3、系统工程的基本理论系统工程(Systems Engineering)是一门以研究规模复杂系统为主要研究对象的应用科学，其将社会科学以及自然科学当中的一些方法、手段、策略、思想根据实际需要结合起来，将人们的科研、生产以及相关科研活动进行有机的组织，应用定性和定量的方法对系统各要素进行分析综合，以期能够找到最优的解决之策，以便于充分发挥组织内人力、物力的潜能，从而实现对组织机构的最优化处理。系统工程是由一系列学习相互渗透、交叉发展形成的，其中包括控制论、运筹学、一般系统论、大系统理论、经济控制论等。（一）霍尔三维结构系统工程方法论的基础就是霍尔三维结构。因为霍尔三维结构不仅体现了系统工程方法的系统化，它体现了系统工程的其他特点，包括综合化、最优化、程序化和标准化等。霍尔三维结构包括三个维度：（1）时间维:用来表示系统工程的工作阶段或进程；（2）逻辑维:一种逻辑顺序，用来指导系统工程每个阶段工作，也被称之为工作步骤；（3）知识或专业维:用来反映系统工程应用的专业领域，并且可以表征从事系统工程工作所需的知识。（二）切克兰德方法论1、系统的分类系统通常被分为两种，一种是目标明确、结构清晰、机理清楚、可用数学模型表达的硬系统；另一组则是目标不明确、结钩不良、机理不清楚、难于用数学模型表达的、偏社会、经济、文化、生物的软系统。对于系统的分类Checkland在他的著作软系统方法论中有详细说明。2、Checkland软系统方法论的主要内容和工作过程霍尔方法论以工程系统为研究对象在定义基础上，通过建立概念模型来认识问题，进而比较及探寻、设计与实施，从而进行评估与反馈。其核心内容是优化分析，更多关注定量分析方法；而切克兰德方法的核心内容是比较学习，更适合经济和经营管理等“软”系统问题的研究，强调定性或定性与定量有机结合的基本方法。以安全学和系统科学为理论基础的一门科学技术称之为安全系统工程。是以实现系统及其全过程安全为目标，通过采用系统工程、安全工程、可靠性工程等手段去分析、评价、控制系统风险。（三）运筹学作为一门应用科学，学术界至今也没有统一运筹学的确切定义。而是通过按照其所具有的一些特点和性质来对运筹学进行定义。金博尔和莫斯对运筹学曾下过如下定义：“为决策机构在对其控制业务进行决策时，提供以数据化为基础的科学方法。”科学方法是其主要强调的一点，其意义在于说明该种方法是可以用于整个某一类的问题上对其进行分析，而不是单单对某种现象的偶然和分散的应用分析，以便于能够很好的指导企