土地成本是否计入房屋原值-如何进行财税处理？【会计实务经验之谈】.doc

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土地成本是否计入房屋原值，如何进行财税处理？【会计实务经验之谈】
问：我公司执行《企业会计制度》，去年土地成本计入房屋原值后形成固定资产并按建筑物的最低年限20年计提了折旧，但有的说土地成本不得计提折旧，应按无形资产摊销，那我公司的账务处理是否恰当？另外，因为土地是按使用年限50年来摊销的，那么按土地账面价值计提的折旧与按使用年限计算的摊销额之间的差额是否要作纳税调整？
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1.会计处理规定。《企业会计制度》第四十七条规定，企业购入或以支付土地出让金方式取得的土地使用权，在尚未开发或建造自用项目前，作为无形资产核算，并按本制度规定的期限分期摊销。房地产开发企业开发商品房时，应将土地使用权的账面价值全部转入开发成本；企业利用土地建造自用某项目时，将土地使用权的账面价值全部转入在建工程成本。
财政部《关于印发〈实施企业会计制度及其相关准则问题解答〉的通知》（财会[2001]43号）规定，如果土地使用权的预计使用年限高于房屋、建筑物的预计使用年限的，在预计该项房屋、建筑物的净残值时，应考虑土地使用权的预计使用年限高于房屋、建筑物预计使用年限的因素，并作为净残值预留，待该项房屋、建筑物报废时，将净残值中相当于尚可使用的土地使用权价值的部分，转入继续建造的房屋、建筑物的价值，如果不再继续建造房屋、建筑物的，则将其价值转入无形资产进行摊销。
2.财税处理差异。如果把土地使用权视为固定资产整体核算，会计上对土地使用权是按所建房屋的折旧年限计提折旧，而税法上是按“合同规定的使用期间”摊销，一般来讲，土地使用权的“合同规定的使用期间”是要大于房屋20年的折旧年限，两者的折旧或摊销年限存在差异。
以上差异造成的影响：首先，会计与税法对房屋确认的原值不同，会计上包括了转入的土地使用权，税法上不包括。其次，对房屋净残值的影响，会计上，对房屋“应当考虑土地使用权的预计使用年限高于房屋、建筑物预计使用年限的因素，并作为净残值预留”，而税法上规定企业应当根据固定资产的性质和使用情况，合理确定固定资产的预计净残值。
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